25.02.2014, Maia Daljajev, Arco Vara Eesti kinnisvarabüroode juht
Mõne aasta eest pidasid Eesti inimesed kinnisvarainvesteeringu all silmas eelkõige oma kodu soetamist. Arco Vara kogemus näitab, et kodu ja investeeringu mõisted lähevad viimasel ajal üha rohkem lahku.
Kodu kui investeering
Tasub teada, et kodu ostuhind on küll oluline, kuid kodu valitakse emotsioonide põhjal. Kodu ostetakse kohta, kus tahetakse ise elada. Investeeringu puhul on ostuhind oluline eelkõige müügihinna kontekstis. Tähtis on nii investeeringu suurus kui ka see, kas investeerid oma või laenuraha ja millist kasu tahad saada. Enne ostu tuleb leida vastused küsimustele, kas tahad investeeringut hoida mingi konkreetse aja ja müüa seda mingi sündmusega seotult, näiteks, kui lapsed lõpetavad kooli ning lahkuvad kodust.
Ihaldatud kaup
Arco Vara maaklerid puutuvad üsna tihti kokku inimestega, kes otsivad investeeringuks midagi väga head ja seda väga hea hinnaga. Kliendid kohkuvad, kui kuulevad, et samasuguseid inimesi pöördub kinnisvarabüroodesse praegu kümneid ja rohkemgi veel. On tekkinud lausa järjekord ja saame lubada vaid seda, et võtame hea asja müüki tulekul ostuhuvilistega ühendust.
Kui ostjal on sobival hetkel raha või finantseering olemas, võib ta kasvõi kohe notarisse minna ja talle meeldima hakanud kinnisvara ära osta. Investeerimisvõimalusi on erinevaid. Mõne aasta eest ei maksnud põllumaa peaaegu midagi ja kes toona põllumaad ostis, on täna väga rahul. Igasse kinnisvaraobjekti ei ole aga mõtet investeerida.
Asukoht
Korteritesse investeerimine on paljuski Tallinna-keskne. Kõige määravamateks valikukriteeriumiteks endiselt asukoht, asukoht ja veelkord asukoht. Tallinna piires on kõige kindlam osta korter kesklinna uuemasse majja, sest siis saab seda olenemata kinnisvaraturu olukorrast mistahes ajahetkel nii välja üürida kui ka müüa.
Tallinna kesklinna uuemate majade korterite järele on alati nõudlust. Muudel juhtudel sõltub korteri hind maja ja piirkonna üldisest olukorrast ning võib vaatamata korteriomaniku heaperemehelikule suhtumisele järjest väheneda. Investeerimisnimekirja lõpus on tõenäoliselt väikelinnade korterid osaliselt tühjaks jäänud majades.
Küsime seetõttu alati ostjalt, kas ta otsib omale kodu või tahab investeerida. Kui aastaid tagasi ütlesid inimesed, et mis see maakleri asi on, siis nüüd julgevad nad oma investeerimissoovidest rääkida ja saame paremini nõu anda.
Praktilisus
Kodu valikul vaadatakse ennekõike kinnisvara tänast olukorda ja seda, kus asub lasteaed, kool, bussipeatus või arst, millises kohas käivad lapsed trennis, kui kiiresti pääseb kodust lasteaeda, kooli või tööle.
Viimastel aastatel on tegusamad tallinlased kodu otsimisel jälginud ka liiklusummikuid. On müüdud näiteks maha oma ilus 300-400 ruutmeetrine Pirita või Kakumäe maja ja ostetud korter Tallinna kesklinna. Edaspidi vaadatakse väga hoolsalt kodu kulude poolt.
Väärtus
Kodu väärtuse teadmine on osa majandusõpetusest. Kodu puhul ei mõelda enamasti, mis see korter, maja või villa praegu ning tulevikus maksab. Investeerides arvutame koos kliendiga välja, mis maksab kinnisvara täna, kui palju on selle tootlikkus, tulusus, mida peab tegema, et rohkem tulu saada ja mida maksab ostetav kinnisvara teatud aastate pärast.
Vaade naaberkinnistule
Tark investor vaatab kinnisvaraobjekti valides ka seda, mida naabrusesse ehitatakse. Seetõttu tasub välja selgitada, kuidas paiknevad ümbruskonnas nii praegused kui tulevased tootmishooned, kust hakkavad kulgema magistraalid ja kuhu tulevad uued liiklussõlmed, milline saab olema ümbruskonna väljanägemine ning müratase. Koduostja ei mõtle sageli sellele, et ilusal aasal võib juba mõne aasta pärast olla tööstuspark, teda mõjutavad rohkem tänased emotsioonid ja vaade.
Omahind
Kodu turuväärtusele hakatakse tavaliselt mõtlema alles siis, kui kodu ülalpidamine muutub liiga kulukaks või tekib mingi muu möödapääsmatu vajadus oma vara müüa. Kes otsib heas korras ja väärtuslikku kinnisvara investeeringu mõttega, vaatab ikka numbreid olevikus ja tulevikus ega ole nõus hüvitama müüja kulutusi ehitusele ning eripärasele sisekujundusele.
Maaklerite praktikas on olnud mitmeid juhtumeid, kus oma kodusse investeerimisel tehti soklikorrusele basseine ja jõusaale, õuealale uhket haljastust, tiike ja jõekesi. Ühel hetkel tuli seda kõike müüa, kuigi vara omahind oli oluliselt kõrgem kui turuväärtus.
Müügivalmidus
Paljud kliendid võtavad küll laenu, kuid ei ole valmis selleks, et maksavad seda 30-40 aastat. Nad arvestavad oluliselt lühema laenu tagastamise ajaga ja tahavad investeeringuks soetatud korteri müüa näiteks kolme, viie või kümne aasta pärast.
Kinnisvarasse investeeritakse mitte kui pensionisambasse, vaid üha sagedamini hoopis laste koolitamiseks. Paljud vanemad arvestavad, et kui nende laps lõpetab põhikooli või gümnaasiumi, tuleb vahetada kinnisvara kas dollariteks või naeladeks, sest noored lähevad välismaale edasi õppima.
Põlvkondade erinevus
Noorem põlvkond pole meelestatud paiksusele ja eluaseme üürimine annab teatud vabaduse. Paljud vaatavad maailmas ringi, õpivad või lihtsalt harivad ja arendavad ennast, käivad selle raha eest kasvõi teatris või puhkusereisil, mis neil muidu oma kodu soetamiseks ja mööbli ostmiseks kuluks.
Vanem põlvkond on ühes kohas elanud 40-50-60 aatstat. Selline kodu on käinud perekonnaliinis käest kätte, praegused koduomanikud on seal ise üles kasvanud ja oma lapsed kasvatanud. Niisuguses kodus väärtustatakse iga pisiasja ja ollakse üsna emotsioonides kinni.
Mälestused
Üha sagedamini elavad peremees ja perenaine oma kätega ehitatud majas juba kahekesi ja lapsed ei taha maja ülalpidamisest midagi kuulda. Sellises majas on tavaliselt ka tohutult asju, millest ei raatsita loobuda.
Nii mõnigi koduomank on olnud kodu külge aheldatud, kuna on pidanud seal tohutult tööd tegema, ehitama ja remontima vanemate sunnil. Vahel püüavad noored just seetõttu selliste mälestustega seotud kinnisvarast lahti saada. Uued arendused tehakse samas nii, et kõik on juba elamiseks valmis, võta vaid oma hambahari ja koli sisse. Seal on elanike emotsionaalne side oma koduga ilmselt palju väiksem ning edaspidi müüa lihtsam.
Jätkame konkreetsete investeerimissoovitustega järgmises kliendikirjas.
Kommentaarid