loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Haaslava vald
  • Kunda linn
  • Otepää vald
  • Kasepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Vihula vald
  • Kanepi vald
  • Sauga vald
  • Tõstamaa vald
  • Rapla vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Koigi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Sangaste vald
  • Kõo vald
  • Keila linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Tõrva linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Räpina vald
  • Halinga vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Karula vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Rõuge vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Eametsa küla
  • Eisma küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haaslava küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jabara küla
  • Jägala küla
  • Jakobimõisa küla
  • Jändja küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kabala küla
  • Kabriste küla
  • Kadrina alevik
  • Kallavere küla
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Kaunissaare küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kibuna küla
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Koigi küla
  • Kõnnu küla
  • Kõpu alevik
  • Kõpu küla
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kukruse linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuremäe küla
  • Kuru küla
  • Laabi küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lavassaare alev
  • Lehmja küla
  • Lemmetsa küla
  • Letipea küla
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lolu küla
  • Loo alevik
  • Loo küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Meegaste küla
  • Melliste küla
  • Mereäärse küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Muuga küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Omedu küla
  • Oru linnaosa
  • Oti küla
  • Päidre küla
  • Paikuse alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Põvvatu küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raja küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Reiu küla
  • Risti alevik
  • Rohuneeme küla
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarepeedi küla
  • Saku alevik
  • Sauga alevik
  • Sausti küla
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tähtvere
  • Tähtvere küla
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tila küla
  • Tilsi küla
  • Tiskre küla
  • Tõrvandi alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Ülenurme alevik
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Uulu küla
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Vardja küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vaskjala küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Veskitaguse küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Viraksaare küla
  • Võiste alevik
  • Võle küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Väikelinnadesse kavandatakse järjest rohkem uusi korterelamuid

Väikelinnades on viimaseid aastaid saatnud võrdlemisi aktiivne korteriturg, kus müügiperioodid on tüüpkorterite näitel olnud keskmiselt 3 kuu juures sageli tunduvalt lühemad kui Tallinnas või Tartus. Kuna uusi kortereid väikelinnades turule eriti ei tooda, võis seetõttu perioodil 2015 - 2017 märgata avalike pakkumiste osas väga tugevat vähenemist, mis omakorda survestas hinnataset kasvama. Käesolev kasvutsükkel on väikelinnade mõistes olnud aga võrdlemisi pikk, mistõttu väheneva elanikkonnaga piirkondade taustal on nõudlus loomulikul teel vähenema asunud ning pakkumiste arv taas kasvule pöördunud. Varasem väga optimistlik turusituatsioon on aga viitajaga pannud kinnisvaraarendajad uusi projekte kavandama, mis on pakkumiste arvu nii Rakvere kui Viljandi näitel omakorda tõstnud.

Kommertspankade huvi väikelinnade arendusprojekte finantseerida on väga kesine. Enamik arendusprojekte finantseeritakse ainuüksi omakapitali baasilt või kasutatakse võõrvahenditena ühisrahastust või muid alternatiivseid krediidiasutusi, kellel pangalitsents puudub ning kus keskmine intress on vähemalt 12% aastas. Kuna väikelinnades on pakkumise struktuur aga suhteliselt kehv, koosnedes peamiselt nõukogudeaegsete paneelelamute ning üksikutest buumiaegsete arendusprojektide korteritest, on siiski ka väiksematel turgudel uute elamispindade järele mõningane nõudlus.

Sellise nõudluse prognoosimine on aga osutunud üsnagi keeruliseks, mille taustal omakorda võib juba eeldada, et kui nii Viljandis kui Rakveres kõik hetkel kavandatavad arendusprojektid lähiaastatel turule tulevad, pikenevad uute korterite müügiperioodid oodatust tunduvalt pikemaks. Iga uus arendusprojekt kergitab väikelinnades pakkumiste arvu vähemalt 10% võrra - kui sarnast mudelit interpreteerida näiteks Tallinnale, oleks tegemist väga suurte arendusmahtudega ning tavapärasest tunduvalt suurema likviidsusriskiga.

Käesoleval aastal on esimese kolme kvartali vältel Rakvere linnas alustatud 42 uue korteri ehitamisega, mille juures ehituslube on väljastatud 51 korteri ehitamiseks. 2018. aastal alustati samal perioodil 20 uue korteri ehitamisega. Põhiliselt on linnapildis märgata juba olemasolevate madalakorruseliste hoonete laiendamist või rekonstrueerimist, kuni 3-korruseliste uute korterelamute püstitamist ning rida- ja paariselamute rajamist. Ennekõike on arenemas juba buumiaegsel perioodil väljakujunema asunud uusehitiste piirkonnad, kuid üha enam on märgata, et arendajad soovivad uusi projekte läbi viia ka kesklinnale lähemal paiknevates juba laiapõhjaliselt väljakujunenud elurajoonides. Rakvere vanalinna rekonstrueerimine on hiljaaegu edukalt läbi viidud, mis on koheselt tekitanud ligi 2500 m2 suletud brutopinna mahuga äri- ja elukondliku arendusprojekti läbiviimise kaalumise just samas piirkonnas. Meenutades 2006. aastal Oleg Grossi soovi algatada Rakvere kesklinnas detailplaneering kuni 18-korruselise hoone püstitamiseks, siis võrreldes buumiaegse perioodiga sarnaseid arendusmõtteid täna siiski kellelgi ei ole.

Erinevalt pealinnast on nii Rakveres kui Viljandis uusi arendusprojekte lihtsam läbi viia, sest kohaliku omavalitsuse tasandil ollakse nõus tegema tunduvalt rohkem kompromisse, sest väikelinnade endi finantsmajanduslik võimekus linnailmet parendada on sageli üsna kehv. Arendajad on arenduskinnistute osas mitmes väikelinnas olnud nende omanikeks üle kümne aasta, mistõttu üritatakse eduka arendusprojekti läbi kunagisest projektist lõpuks väljuda. Üle-Eestiliselt ei ole olnud ebatavaline, kui kunagise buumi perioodi lõpusirgel soetatud väikelinnade arenduskrundid on kohalikele omavalitsustele hiljem tasuta üle antud või hoonestusõiguste näol hoonestuskohustustest loobutud, sest võrreldes buumiaegse perioodiga on turul valitsevad trendid selgelt muutunud. Sarnast tendentsi on olnud ennekõike täheldada Ida-Virumaal, kuid ka juba Narvas on alustatud selle kümnendi vältel esimese korterelamu arendusprojektiga.

Detsembri alguses on meediast läbi käinud, et Rakvere korteriturul on novembrikuu statistikale tuginevalt aastane hinnakasv jäänud ligi kahekümne protsendi juurde. Sarnased uudised muudavad nii arendajad kui ka müüjad üha optimistlikumaks, kuid tegelikkuses on tegemist pelgalt ebaolulise infomüraga. Käesoleva aasta esimese üheteistkümne kuu vältel on Rakvere linnas müüdud 227 korterit, mida on küll 8,1% võrra enam kui aasta tagasi, kuid siiski 6,2% võrra vähem kui 2017. aasta samal perioodil. Kui 2018. aastal püsis mediaanhinna kasv Rakveres ligi 15% juures, on käesoleval aastal hinnatase alanenud 0,5% võrra. Tüüpkorterite turul on hinnatase püsinud muutumatuna juba seitse kvartalit järjest, samal ajal on nii Tartu kui Tallinn jätkanud edasist kasvamist ning erinevus suuremate ja väiksemate keskuste vahel seega taas suurenenud.

Viljandis on aset leidnud Rakverega suhteliselt sarnased muutused, kus Viljandi korteriturul on käesoleval aastal müüdud 2 korterit rohkem kui aasta varem, mille kõrval mediaanhind on kasvanud ainuüksi 1,6% võrra. Kaasajastamist vajava siseviimistlusega korterite osas on mitmes väikelinnas järjest enam täheldada, et pakkumishinnad on juba veidi madalamad kui kinnisvara hindajate poolt arvutatavad turuväärtused, mis põhinevad minevikus tehtud tehingutel. See tuleneb tõenäoliselt asjaolust, et n-ö flippijad on turult kadunud, sest korterite renoveerimiseks vajaminevad kulutused on viimastel kvartalitel tugevalt kasvanud, kuid korteriturul tervikuna ei ole hinnatase muutunud, mis on väikearendajate kasumimarginaali viinud nullilähedaseks ning uusi projekte ei soovita ette võtta.

Nii väikelinnades kui ka Tallinnas ja Tartus on tänavu üürihindade kasv olnud mõnevõrra kiirem kui kinnisvarade hinnakasv, mis on asunud taas tõstma üürikinnisvarasse investeerimise atraktiivsust. Üldplaanis on viimase kahe aasta vältel üürikorteritesse investeerimine eraisikute poolt vähenenud, mida kinnitab ka taas kasvule pöördunud kodumajapidamiste tähtajaliste hoiuste hulk, mis varasematel aastatel tõenäoliselt aktiivse kinnisvarasse investeerimise taustal pidevalt vähenes. Jõukamal osal elanikkonnast vaba raha aga endiselt jagub, mida iseloomustab ka näiteks hiljaaegne Coop Panga aktsiate märkimine, kus osales ligi 1% Eesti elanikkonnast, mida võib pidada pigem kõrgeks osalemise näitajaks.

Väikelinnades on üürihindade kasv viimastel kvartalitel püsinud kiirem kui Tallinnas, mistõttu piirkondlike elanike poolehoid avaliku sektori üüriturule sekkumise toetamise osas on selgelt suurenenud. Teisisõnu, tarbijate meelehärm pideva hinnakasvu tõttu on suurenenud. Sealjuures on olnud täheldada sallimatuse kasvu ka kinnisvarabüroode suunas, sest üürihindade kasvuga kaasneb enamasti maakleritasude kasv, mida traditsiooniliselt maksab Eesti üüriturul üürilevõtja, sest üüriturul tervikuna ületab nõudlus jätkuvalt pakkumist. Sarnane olukord on muidugi nii Tallinnas kui ka Tartus, kuid väikelinnade puhul on seda tänavu eriti selgelt täheldada. Kui Viljandisse kavandatakse hetkel ka erasektori poolt uusi üürielamuid, siis enamikes teistes aktiivseimates väikelinnades seda tavatarbijatele suunatuna ei tehta. Väikelinnades on aktiivne nn Airbnb tüüpi üürituru segment, seda hetkel eriti Rakvere linnas, kus turule on tulnud ja on tulemas järjest rohkem lühiajaliseks üürimiseks mõeldud kortereid.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

  Kinnisvara ostu- & üürisoovid

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?