Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Karksi vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Sauga vald
  • Rapla vald
  • Ülenurme vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Sindi linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Arkma küla
  • Aruküla alevik
  • Eametsa küla
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jakobimõisa küla
  • Järve linnaosa
  • Jõhvi küla
  • Kambja alevik
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Käru küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kiili alevik
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Kloogaranna küla
  • Kohila alev
  • Koigi küla
  • Kolga alevik
  • Kõpu alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuru küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Leesi küla
  • Lehmja küla
  • Lehtse alevik
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lohkva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Mähma küla
  • Manniva küla
  • Mäo küla
  • Meeksi küla
  • Meremõisa küla
  • Metsanurme küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Muuga küla
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõo alevik
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Poaka küla
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Ramsi alevik
  • Randvere küla
  • Rohuneeme küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saku alevik
  • Särevere alevik
  • Sauga alevik
  • Saustinõmme küla
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soe küla
  • Soinaste küla
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sõrve küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Tootsi alev
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Tuulna küla
  • Uhti küla
  • Ülejõe
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Valjala alevik
  • Valkla küla
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Variku
  • Vaskjala küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Veskitaguse küla
  • Viiratsi alevik
  • Viru-Kabala küla
  • Viti küla
  • Võle küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Väikelinnadesse kavandatakse järjest rohkem uusi korterelamuid

Väikelinnades on viimaseid aastaid saatnud võrdlemisi aktiivne korteriturg, kus müügiperioodid on tüüpkorterite näitel olnud keskmiselt 3 kuu juures sageli tunduvalt lühemad kui Tallinnas või Tartus. Kuna uusi kortereid väikelinnades turule eriti ei tooda, võis seetõttu perioodil 2015 - 2017 märgata avalike pakkumiste osas väga tugevat vähenemist, mis omakorda survestas hinnataset kasvama. Käesolev kasvutsükkel on väikelinnade mõistes olnud aga võrdlemisi pikk, mistõttu väheneva elanikkonnaga piirkondade taustal on nõudlus loomulikul teel vähenema asunud ning pakkumiste arv taas kasvule pöördunud. Varasem väga optimistlik turusituatsioon on aga viitajaga pannud kinnisvaraarendajad uusi projekte kavandama, mis on pakkumiste arvu nii Rakvere kui Viljandi näitel omakorda tõstnud.

Kommertspankade huvi väikelinnade arendusprojekte finantseerida on väga kesine. Enamik arendusprojekte finantseeritakse ainuüksi omakapitali baasilt või kasutatakse võõrvahenditena ühisrahastust või muid alternatiivseid krediidiasutusi, kellel pangalitsents puudub ning kus keskmine intress on vähemalt 12% aastas. Kuna väikelinnades on pakkumise struktuur aga suhteliselt kehv, koosnedes peamiselt nõukogudeaegsete paneelelamute ning üksikutest buumiaegsete arendusprojektide korteritest, on siiski ka väiksematel turgudel uute elamispindade järele mõningane nõudlus.

Sellise nõudluse prognoosimine on aga osutunud üsnagi keeruliseks, mille taustal omakorda võib juba eeldada, et kui nii Viljandis kui Rakveres kõik hetkel kavandatavad arendusprojektid lähiaastatel turule tulevad, pikenevad uute korterite müügiperioodid oodatust tunduvalt pikemaks. Iga uus arendusprojekt kergitab väikelinnades pakkumiste arvu vähemalt 10% võrra - kui sarnast mudelit interpreteerida näiteks Tallinnale, oleks tegemist väga suurte arendusmahtudega ning tavapärasest tunduvalt suurema likviidsusriskiga.

Käesoleval aastal on esimese kolme kvartali vältel Rakvere linnas alustatud 42 uue korteri ehitamisega, mille juures ehituslube on väljastatud 51 korteri ehitamiseks. 2018. aastal alustati samal perioodil 20 uue korteri ehitamisega. Põhiliselt on linnapildis märgata juba olemasolevate madalakorruseliste hoonete laiendamist või rekonstrueerimist, kuni 3-korruseliste uute korterelamute püstitamist ning rida- ja paariselamute rajamist. Ennekõike on arenemas juba buumiaegsel perioodil väljakujunema asunud uusehitiste piirkonnad, kuid üha enam on märgata, et arendajad soovivad uusi projekte läbi viia ka kesklinnale lähemal paiknevates juba laiapõhjaliselt väljakujunenud elurajoonides. Rakvere vanalinna rekonstrueerimine on hiljaaegu edukalt läbi viidud, mis on koheselt tekitanud ligi 2500 m2 suletud brutopinna mahuga äri- ja elukondliku arendusprojekti läbiviimise kaalumise just samas piirkonnas. Meenutades 2006. aastal Oleg Grossi soovi algatada Rakvere kesklinnas detailplaneering kuni 18-korruselise hoone püstitamiseks, siis võrreldes buumiaegse perioodiga sarnaseid arendusmõtteid täna siiski kellelgi ei ole.

Erinevalt pealinnast on nii Rakveres kui Viljandis uusi arendusprojekte lihtsam läbi viia, sest kohaliku omavalitsuse tasandil ollakse nõus tegema tunduvalt rohkem kompromisse, sest väikelinnade endi finantsmajanduslik võimekus linnailmet parendada on sageli üsna kehv. Arendajad on arenduskinnistute osas mitmes väikelinnas olnud nende omanikeks üle kümne aasta, mistõttu üritatakse eduka arendusprojekti läbi kunagisest projektist lõpuks väljuda. Üle-Eestiliselt ei ole olnud ebatavaline, kui kunagise buumi perioodi lõpusirgel soetatud väikelinnade arenduskrundid on kohalikele omavalitsustele hiljem tasuta üle antud või hoonestusõiguste näol hoonestuskohustustest loobutud, sest võrreldes buumiaegse perioodiga on turul valitsevad trendid selgelt muutunud. Sarnast tendentsi on olnud ennekõike täheldada Ida-Virumaal, kuid ka juba Narvas on alustatud selle kümnendi vältel esimese korterelamu arendusprojektiga.

Detsembri alguses on meediast läbi käinud, et Rakvere korteriturul on novembrikuu statistikale tuginevalt aastane hinnakasv jäänud ligi kahekümne protsendi juurde. Sarnased uudised muudavad nii arendajad kui ka müüjad üha optimistlikumaks, kuid tegelikkuses on tegemist pelgalt ebaolulise infomüraga. Käesoleva aasta esimese üheteistkümne kuu vältel on Rakvere linnas müüdud 227 korterit, mida on küll 8,1% võrra enam kui aasta tagasi, kuid siiski 6,2% võrra vähem kui 2017. aasta samal perioodil. Kui 2018. aastal püsis mediaanhinna kasv Rakveres ligi 15% juures, on käesoleval aastal hinnatase alanenud 0,5% võrra. Tüüpkorterite turul on hinnatase püsinud muutumatuna juba seitse kvartalit järjest, samal ajal on nii Tartu kui Tallinn jätkanud edasist kasvamist ning erinevus suuremate ja väiksemate keskuste vahel seega taas suurenenud.

Viljandis on aset leidnud Rakverega suhteliselt sarnased muutused, kus Viljandi korteriturul on käesoleval aastal müüdud 2 korterit rohkem kui aasta varem, mille kõrval mediaanhind on kasvanud ainuüksi 1,6% võrra. Kaasajastamist vajava siseviimistlusega korterite osas on mitmes väikelinnas järjest enam täheldada, et pakkumishinnad on juba veidi madalamad kui kinnisvara hindajate poolt arvutatavad turuväärtused, mis põhinevad minevikus tehtud tehingutel. See tuleneb tõenäoliselt asjaolust, et n-ö flippijad on turult kadunud, sest korterite renoveerimiseks vajaminevad kulutused on viimastel kvartalitel tugevalt kasvanud, kuid korteriturul tervikuna ei ole hinnatase muutunud, mis on väikearendajate kasumimarginaali viinud nullilähedaseks ning uusi projekte ei soovita ette võtta.

Nii väikelinnades kui ka Tallinnas ja Tartus on tänavu üürihindade kasv olnud mõnevõrra kiirem kui kinnisvarade hinnakasv, mis on asunud taas tõstma üürikinnisvarasse investeerimise atraktiivsust. Üldplaanis on viimase kahe aasta vältel üürikorteritesse investeerimine eraisikute poolt vähenenud, mida kinnitab ka taas kasvule pöördunud kodumajapidamiste tähtajaliste hoiuste hulk, mis varasematel aastatel tõenäoliselt aktiivse kinnisvarasse investeerimise taustal pidevalt vähenes. Jõukamal osal elanikkonnast vaba raha aga endiselt jagub, mida iseloomustab ka näiteks hiljaaegne Coop Panga aktsiate märkimine, kus osales ligi 1% Eesti elanikkonnast, mida võib pidada pigem kõrgeks osalemise näitajaks.

Väikelinnades on üürihindade kasv viimastel kvartalitel püsinud kiirem kui Tallinnas, mistõttu piirkondlike elanike poolehoid avaliku sektori üüriturule sekkumise toetamise osas on selgelt suurenenud. Teisisõnu, tarbijate meelehärm pideva hinnakasvu tõttu on suurenenud. Sealjuures on olnud täheldada sallimatuse kasvu ka kinnisvarabüroode suunas, sest üürihindade kasvuga kaasneb enamasti maakleritasude kasv, mida traditsiooniliselt maksab Eesti üüriturul üürilevõtja, sest üüriturul tervikuna ületab nõudlus jätkuvalt pakkumist. Sarnane olukord on muidugi nii Tallinnas kui ka Tartus, kuid väikelinnade puhul on seda tänavu eriti selgelt täheldada. Kui Viljandisse kavandatakse hetkel ka erasektori poolt uusi üürielamuid, siis enamikes teistes aktiivseimates väikelinnades seda tavatarbijatele suunatuna ei tehta. Väikelinnades on aktiivne nn Airbnb tüüpi üürituru segment, seda hetkel eriti Rakvere linnas, kus turule on tulnud ja on tulemas järjest rohkem lühiajaliseks üürimiseks mõeldud kortereid.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?