loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Haaslava vald
  • Kunda linn
  • Otepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Vihula vald
  • Kanepi vald
  • Sauga vald
  • Tõstamaa vald
  • Rapla vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Koigi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Sangaste vald
  • Kõo vald
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Tõrva linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Halinga vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Karula vald
  • Rõuge vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Eametsa küla
  • Eisma küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haaslava küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jabara küla
  • Jägala küla
  • Jakobimõisa küla
  • Jändja küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kabala küla
  • Kabli küla
  • Kabriste küla
  • Kadrina alevik
  • Kallavere küla
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Käru küla
  • Kaunissaare küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Kloogaranna küla
  • Koigi küla
  • Kõnnu küla
  • Kõpu alevik
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kukruse linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuremäe küla
  • Kuru küla
  • Laabi küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lähte alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lavassaare alev
  • Lehmja küla
  • Leipste küla
  • Lemmetsa küla
  • Lepna alevik
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lolu küla
  • Loo alevik
  • Loo küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Märjamaa alev
  • Marksa küla
  • Meegaste küla
  • Melliste küla
  • Mereäärse küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Muuga küla
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nurmsi küla
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Oru linnaosa
  • Oti küla
  • Paalalinn
  • Päide küla
  • Päidre küla
  • Paikuse alevik
  • Paistu küla
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Põvvatu küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raavitsa küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Reiu küla
  • Risti alevik
  • Rohuneeme küla
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarepeedi küla
  • Saku alevik
  • Sauga alevik
  • Sausti küla
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sinialliku küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tähtvere
  • Tähtvere küla
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tilsi küla
  • Tiskre küla
  • Tori alevik
  • Tõrvandi alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Ülenurme alevik
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vasara küla
  • Vaskjala küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Veskitaguse küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Vilivere küla
  • Vissi küla
  • Võiste alevik
  • Võle küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Kinnisvara koroonapäeviku I kanne: 26. märts 2020

2020. aasta märtsist on olukord nii makromajanduslikus taustsüsteemis kui ka Eesti kinnisvaraturul pöördunud väga kiiretesse negatiivsetesse muutustesse. Koroonaviiruse edasise leviku takistamisega seotud meetmete majanduslik ja sotsiaalne mõju on kandunud hetkel ennekõike ärikinnisvara sektorisse, mille mõju ei ole aga veel üheselt ega täpselt määratletav, sest kinnisvaraturu andmeid puudutav statistika on alles tekkimas ning olukorda on võimalik täpsemalt hinnata alles tulevikus tagantjärele.

On selge, et ettevõtjate kindlustunne on edasise tuleviku osas järsult halvenenud ning 2020. aasta toob seniste veel I kvartali alguses tehtud prognooside asemel hoopis turuaktiivsuse vähenemise, kinnisvarainvesteeringute vähenemise, ehitusaktiivsuse vähenemise ning vähemalt lühiajaliselt ka kinnisvarade hinnalanguse nii omandi- kui ka üüriturul. Hinnalangus on hetkel olnud sügavaim just äripindade osas, mis on otseselt seotud koroonaviiruse leviku takistamisega seotud meetmetest (kõigepealt ennekõike Vanalinna kaubandus-teeninduspinnad ning seejärel kaubandus-teeninduspinnad ka juba teistes Tallinna piirkondades, väga tugevalt majutusotstarbelised varad (ennekõike hotellid) ning osaliselt ka juba büroopinnad ning ka lao- ja tootmispinnad).

Mõju oli võrdlemisi kiire tekkima just käibepõhiste üürilepingutega kaetud varade puhul ning seda ennekõike majutussektoris ja varade lõikes, mis olid otseselt seotud turismisektori käekäiguga. Vanalinna I korruse äripinnad ja hotellid said kõige kiiremini kannatada, suur osa äridest on ajutiselt suletud ning omanikud ja üürnikud on saavutanud kokkuleppeid üüri ajutiselt mitte tasuda või üüri vähendada, mille juures varade omanikud on palunud krediidiasutustelt maksepuhkust või on seda peatselt tegemas. Teistes Tallinna piirkondades on samuti järjest enam ärisid ajutiselt suletud, seda ennekõike segmentides, kus on laialdane otsekokkupuude klientidega - suur osa toitlustuspindadest on viiruse võimaliku leviku tagasihoidmiseks ja lahtiolekuaja (sh alkoholimüügi aja) lühendamise tõttu vähemalt aprilli lõpuni suletud.

Kaubanduskeskuste sulgemise osas võis aga täheldada, et samaaegselt lubatakse jätkata sarnases suuruses ettevõtetel, mis on üksikpoed (aianduskeskused, ehituspoed jmt), mis tundub kohati ebaloogiline. Võib kahtlustada, et kaubanduskeskuste sulgemist on pooldatud pigem majanduslikel kaalutlustel, sest kaubanduskeskustes on hulgaliselt väikeettevõtteid, mis ei tuleks tõenäoliselt kriisist läbi. Olukorras aga, kus vääramatu jõu tõttu ei pea enam kaubanduskeskuste väikepoodide üürnikud üüri tasuma, võib aga äri päästa nii mõnegi ettevõtja jaoks, sest poodide külastatavus oli arvestatavalt vähenenud ka juba enne kaubanduskeskuste sulgemise otsust.

Büroopindade turule ei ole veel mõju käesoleva lõigu kirjutamise hetkel laiapõhjaliselt jõudnud, kuid on teada, et kuna suur osa ettevõtetest on oma töötajad suunanud kodukontoritesse, ei ole büroopinna kasutamist ajutiselt otseselt vaja ning kuna ettevõtete käive ja kasum on löögi all, üritatakse nii mõnegi äripinna osas jõuda kokkuleppele, et üüri tasumine samuti ajutiselt peatada või vähemalt üüri alandada. Sarnast käitumist võib juba tõenäoliselt täheldada ka lao- ja tootmispindade osas, kus ettevõtete majandustegevus on ajutiselt seiskunud ning teenindusvõime olemasolevate üüri- ja laenulepingute osas on järsult halvenenud, mille juures ettevõtted vajavad maksepuhkusi või vähemalt hinnaalandusi. Kuna ärikinnisvara osas käib varade turuväärtuse hindamine suures osas tulumeetodil, mille juures prognoositakse tulevikus laekuvat tulu ja asutakse seda seejärel nüüdisväärtusesse konverteerima, on hetkel pea kõikide rahavoogu genereerivate varade turuväärtus langenud ning igasuguse sellise kinnisvara hindamine on hetkel üsna sisutühi ennustamine.

Laialdane rahatrükk Euroopa Keskpanga suunalt annab siiski aimu, et viiruse leviku globaalselt kontrolli alla saamise järgselt asub inflatsioon kasvama ennekõike finants- ja kinnisvarade lõikes, mistõttu kinnisvara puudutavad kapitalisatsioonimäärad pikemas perspektiivis taastuvad senisele tasemele või alanevad isegi varasemast madalamale, sest krediidiliin jääb perspektiivis avatuks ning kapitali hind suhteliselt madalaks, seda tõenäoliselt ka Baltikumi osas. Üürihindade kasv püsib lähiaastatel tõenäoliselt üsna marginaalne, kuna ajutiselt surve vakantsi kasvamiseks ja üürihindade languseks 2020. aastal kasvab. Üürihindade kasv võib taas ajutiselt kiirenema asuda ajal, mil suur hulk seni kavandatud ehitusobjekte jäetakse ellu viimata ning nõudlus asub pakkumist kinnisvara- ja ehitusturu madala efektiivsuse tõttu taas ületama aastatel 2021 - 2022.

2020. aastal valmiv rekordiline maht büroopindu saab käesoleval hetkel kulmineeruvate muutuste tõttu tõenäoliselt aeglasemalt täidetud kui varasemalt arvatud, mis suurendab konkurentsi büroopindade turul veelgi. Juhul, kui turismisektori arengud jäävad lähikvartalitel piiratuks pikemaks ajaks, mis on enam kui tõenäoline, lisandub büroopindade turule ühtlasi väiksemaid mitteeluruume, mis olid varasemalt kasutusel ennekõike lühiajalise majutuse pakkumiseks, kus on juba täheldada, et avalike pakkumiste arv on asunud kiirelt kukkuma ning kortereid suunatakse esialgu ennekõike pikaajaliselt üürile. Ajutiselt uute kinnisvaraarenduste puhul arenduseks vajalike laenude intressimäär on juba tõenäoliselt suurenenud (sh ka näiteks ühisrahastuses) ning raha kättesaadavus halveneb, kuid võrreldes 2008. aastaga ei ole veel siiski tegemist finantskriisiga ning probleemid on kuhjumas pigem tööturul kui panganduses. Edasine sündmuste täpsem kulg on hetkel üsna keeruliselt prognoositav - mida kiiremini olukord leeveneb, seda väiksemaks kujuneb mõju reaalmajandusele ja ühtlasi kinnisvaraturule, kuid võib juba olla enam kui kindel, et pelgalt esialgse eriolukorra lõppkuupäevaga majanduslik kahju kindlasti ei piirdu. Tänane olukord on selgelt halvem kui keegi oleks veel kaks nädalatki tagasi prognoosinud ning oleks optimistlik arvata, et asjaolud ei lähe peatselt veelgi halvemaks.

Ärikinnisvara käekäik võib lähitulevikus seega varasemalt üsna stabiilselt tasemelt ennekõike jätkuvalt halveneda, olles enim mõjutatud vakantsi kasvust, mis tuleneb koroonaviiruse leviku takistamisega seotud meetmete majanduslikest ja sotsiaalsetest mõjudest, mis võib 2020. aasta II kvartalist alates tuua hulgalise väikeettevõtete pankroti- ja töötajate koondamislaine ning pakkumiste arvu suurenemise nii omandi- kui ka üüriturul. Täiesti uute pindade jätkuvast turule tulekust ning vähem atraktiivsetelt pindadelt ehituslikult uuematele pindadele siirduvate üürnike hulk võib asuda samaaegselt vähenema, mis raskendab juba ehituses olevate arendusprojektide edasist täituvust, survestades võimaliku hinnalanguse taustal ka ehituslikult vanemate pindade hinnataset nii omandi- kui ka üüriturul, mis oli juba niigi surve all enne kriisi algust.

Tootmisettevõtete puhul on tarneahelad kahjustada saanud, piirates edasist tootmistegevust. Lisaks, koroonaviiruse leviku takistamisega seotud meetmed ei võimalda kaubaeksporti enam varasemas tempos (laevaliikluse vähemalt osaline katkemine, piirikontrolli kehtestamine EU siseselt jne), mistõttu toodangu maht väheneb potentsiaalsest tasemest madalamale, vähendades tööjõu vajadust ning vähendades edasiste investeeringute tegemise vajadust. Lao- ja tootmispindade üürilepingute osas võime tõenäoliselt arvestatavat maksevõime halvenemist näha alles lähikuudel, sest paljudel ettevõtetel on veel mõneks kuuks tellimuslepinguid ees, mis võimaldab ajutiselt probleeme edasi lükata.

Ühtlasi on koroonaviiruse sotsiaalsete mõjude tõttu kannatamas nii lõpptarbijate kui ka ettevõtjate kindlustunne, mistõttu vähendatakse kulutusi ja hoidutakse investeeringute tegemisest, mis vähendab omakorda nõudlust nii võimaliku toodangu kui ka näiteks kinnisvara suhtes. Tänane majanduslik olukord on seega tunduvalt halvem kui 2008. aastal, sest inimesed istuvad kodus, tööd ei tehta ja ühtlasi ei tarbita, majanduslangus on sisuliselt laiapõhjaline ja hõlmab meid kõiki. Andrus Ansipi 2008. aasta veebruari ütlus, et sellises kriisis tahakski elada, ei kõlagi enam 2020. aastal niivõrd negatiivselt, võibolla meil kõigil võttiski sellest arusaamiseks lihtsalt tunduvalt kaugem aega kui temal.

Tarbijate kindlustunde nõrgenemine, tööturu situatsiooni halvenemine ning sissetulekute vähenemine on hetkel kõige olulisemad tegurid, mis asuvad elamispindade turgu negatiivselt mõjutama. Mõju on juba sealjuures täheldada - kui müügipakkumiste arv ei ole hakanud veel märgatavalt suurenema, on aga suurenemist olnud täheldada juba üüripakkumiste hulgas ning seda üsna kummalisel kombel hoopis Tallinnast väljaspool. Lühiajalise majutuse turg on olnud üsna tugeva siseturismi tõttu äärmiselt aktiivne ka Eesti väikelinnades, kuid sealsed lühiajaliseks üürimiseks mõeldud korterid on hakanud sarnaselt Tallinnale lisanduma pikaajaliste üüripakkumiste hulka. Näiteks Rakvere linnas on üüripakkumiste arvu suhe müügipakkumiste arvu hetkel juba täpselt sama suur kui Tallinnas, mis toob üsna kindlalt üürihindade languse ja omanditurul müügipakkumiste hulga suurenemise, sest väikelinna demograafilised tegurid, üürnike ja omanike struktuur elanikkonnas kui ka ränne ei ole pealinnaga võrreldav. Kui mõne välisriigi linna näitel on hetkel müügipakkumiste arvu suurenemist tagasi hoidmas asjaolu, et kartusest viirusesse nakatuda ei lisata müügikuulutusi või peatatakse ka juba olemasolevate kuulutuste näitamine, siis eestlaste puhul ei saaks veel sellist käitumist täheldada.

Märtsikuu ei ole veel lõppenud ning on veel veidi vara öelda, palju Tallinnas märtsi vältel korteritehinguid tehakse. Arvestades aga, et lähipäevil ei tohiks enam kuigi suures ulatuses uusi tehinguid lisanduda ning statistikat jääb ka lähikuudel hoidma peamiselt uute korterite võlaõiguslike lepingute realiseerimine asjaõiguslepinguteks, kujuneb märtsis tehingute arv tõenäoliselt 600 tehingu tasemele või alla selle, mida oleks vähemalt 27% vähem kui aasta tagasi samal perioodil. Aprill toob kõigi eelduste alusel veel omakorda tunduvalt madalama turuaktiivsuse, mille järgsetel kuudel sõltub tehingute arv juba asjaolust, kui kaua eriolukord ja koroonaviiruse leviku takistamisega seotud meetmed kestavad ning kui hästi suudetakse siseriiklikult viiruse edasist levikut takistada.

Olles nende seas, kes veel n-ö viimasel hetkel välismaalt Eestisse tagasi jõudis ja hetkel kohustuslikus karantiinis aega veetma peab, jätavad mulle paraku Eesti takistusmeetmed viiruse edasiseks levikuks võrreldes mitme Lääne-Euroopa riigiga suhteliselt leebe mulje. Eestlastele ei paista olevat olukorra tõsidus kuigi suures ulatuses kohale jõudnud. Vaadates kasvõi Tartu Sportlandis allahindluste hulluses tehtud pilti, ei saa ütlemata jätta, et kahe kvartali pärast ei ole mõtet Delfi kommentaarides kirjutada, et kas meie meeletus tööpuuduses on süüdi EKRE või hoopis Reformierakond, vaid me ise oleme. Või nagu ütles hiljaaegu üks Itaalia linnapea, et ei ole mõtet pidada ka mobiilseid ilusalonge, sest viirusesse surijad maetakse nagunii kinnise kirstuga. Seega, püsige parem kodus ja seda kiiremini saame kõikide nende probleemidega ühele poole ja seda vähem väheneb ka meie kõigi kinnisvara väärtus, tänan.

Tulles tagasi elamispindade turu juurde, siis oleks kõigil soov kindlasti teada, et millises mastaabis turuaktiivsuse ja hinnataseme langusest saab peatselt rääkida. Paraku on aga tegemist suhteliselt keerulise situatsiooniga ning siinkohal ei ole sellele ühtset vastust. Kuna Eesti kinnisvaraturu ajalugu on olnud liialt lühike, peame erinevate epideemiate ja majanduskriiside vaatlemiseks minema enamikel juhtudel Euroopast väljapoole. Nii mõneski majanduskriisis, kus majandusaktiivsuse languse taga ei ole otseselt või kaudselt olnud kinnisvaraturg nagu seda oli 2008. aastal, on elamispindade turg näidanud sageli arvestatavat tugevust. Kui võtta näiteks SARSi epideemia Hong Kongi näitel 2003. aastal, siis sealseks hinnalanguseks kujunes ainuüksi 1,9% ning turuaktiivsus vähenes epideemia vältel keskmiselt 33% võrra.

Täna me ei saa rääkida aga sarnasest situatsioonist, sest käesoleva koroonaviiruse levik ja selle mõju on juba võtnud ennenägematud mõõtmed, kuid ei tahaks seda ka veel võrdlema asuda hispaania gripiga, mis leidis aset 1918-1920 aastate vältel. Kuna krediidiliin peaks kõigi eelduste alusel jääma käesoleva kriisi vältel avatuks, eluasemelaenu võtnud isikutel on võimalus saada maksepuhkust, pakkumiste arv oli kriisi eelselt elamispindade turul pigem madal ning kinnisvaraturgu iseloomustavad finantsmajanduslikud näitajad olid tasakaalustatud, ei tohiks me siiski täheldada sel korral sarnast hinnataseme langust nagu 2008. aasta järgselt. Kui majandus peaks aga hakkama 2020. aasta lõpus taas üsna kiirelt taastuma, ei oleks aga imestunud, kui elamispindade turuaktiivsus jääb Tallinnas mõneks ajaks 2011-2012 aastate keskmisega analoogsele tasemele (s.o ligikaudu kolmandiku võrra vähem kui käesoleva kriisi eelselt).

 

Kinnisvara koroonapäevik on Arco Vara kinnisvaraanalüütiku ja kutselise hindaja Mihkel Eliste jooksev ülevaade turu hetkeseisust. Analüüs ilmub nii kirjalikus kui ka video vormis kord nädalas Arco Vara blogis ning sotsiaalmeedias.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

  Kinnisvara ostu- & üürisoovid

Margit Ringmaa
  +372 447 1430
  +372 5348 7644

Margit Ringmaa
  +372 447 1430
  +372 5348 7644

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?