Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Kastre vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aaspere küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Are alevik
  • Aseri alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Harkujärve küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kadriorg
  • Karitsa küla
  • Karlova
  • Kärsa küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kilksama küla
  • Klooga alevik
  • Kõima küla
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Laadi küla
  • Lagedi alevik
  • Laitse küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liimala küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Maarja-Magdaleena küla
  • Mahu küla
  • Mai
  • Mäksa küla
  • Malda küla
  • Mäo küla
  • Moldova küla
  • Moori küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Õisu alevik
  • Öötla küla
  • Õssu küla
  • Paalalinn
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Pauliku küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Puiatu küla
  • Purtse küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Raja küla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rebala küla
  • Roobuka küla
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Saarepeedi küla
  • Särevere alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sinimäe alevik
  • Soinaste küla
  • Sompa linnaosa
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tuhalaane küla
  • Türi-Alliku küla
  • Türisalu küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ussimäe küla
  • Uuemõisa alevik
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Veeriku
  • Vetiku küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Võiste alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing

Õige hinnaga järelturu kortereid haaratakse lennult

27.05.2015,

Rasmus Trull, Arco Vara Tallinna elamispindade maakler

Viimase paari aasta jooksul on järelturu korterite müügiajad jäänud samaks või pigem hoopis lühenenud, kuna inimeste majanduslik olukord on vahepeal paranenud ning on näha kartust heast korterist ilma jääda.

Müügiaja keskmist näitajat ei ole. Enamasti ostetakse tüüpkorter kas kiirelt ära või jääb müük erinevatel põhjustel kuudeks venima. Müügi venimise põhjuseks võib olla näiteks see, kui vanem korteriomanik alustab korteri müüki teadmata, et tehingu vormistamiseks peab ta abikaasa pärandi eelnevalt vastu võtma.

Mustamäe maagiline piir jookseb 60000 peal

Viimase aasta jooksul on mul mitmed tüüpkorterid leidnud ostja vaid kahe kuuga ja selle aja sisse on mahtunud ka hinna tingimine. Eelmisel aastal oli minu praktikas näiteks juhtum, kus müüsin esimesel korrusel asuvat Mustamäe neljatoalist korterit kuus kuud ja omanik muutus natuke kannatamatuks. Korter leidis ostja peale seda, kui hind veidi allapoole tuli.

Samal ajal tuli mul Mustamäel müüki kaks kahetoalist tüüpkorterit, millest ühe müüki alustasime pisut üle 60000 eurose hinnaga ning teise müüki 58000 euroga. See, mis tuli kohe müüki 58000 euroga, leidis ostja juba nelja tunni jooksul ning huvilised üritasid üksteist hinnapakkumistega isegi üle trumbata. Alguses kallimalt müüki läinud korter leidis ka ostja, kuid tehing toimus hiljem samuti 58000 euroga. Mulle tundub seetõttu, et 60000 eurot on Mustamäe jaoks nagu mingi maagiline piir, mille ületamisel võib müügiga pikemalt minna.

Müüja vajab tõest tehinguinfot

Kinnisvaraportaalides avaldatud kuulutuste ja reaalsete tehingute hinnas on sageli suur vahe. Et tühjast tööst hoiduda ja aega kokku hoida, peavad müüjad usaldama professionaalseid maaklereid ja hindajaid ning aru saama, et kinnisvara ei saa müüa konkurentsivõimetu hinnaga. Üldjuhul saavad korteriomanikud sellest aru. Mõned korteriomanikud on üsna hinnateadlikud ega ootagi midagi ulmelist, kuigi aegajalt toimub tehinguid ka turuhinnast oluliselt kõrgemal hinnatasemel. Alati on ka üle võlli tehinguid, mida ei oska seletada millegi muu kui ostja erihuvidega, kuid selliseid tehinguid ei tohiks võtta normina.

Kinnisvara müüki võttes konsulteerin eelnevalt Arco Vara hindajatega, kellelt saan info reaalselt toimunud tehingute kohta. Viin toimunud tehingutega kurssi ka kinnisvaraomaniku ja ütlen, millisesse hinnavahemikku tema korteri reaalne hind jääb. Soovitan algul lisada korteri hinnale ka pisut tingimisruumi.

Kui omanik tahab saada ulmehinda, püüan esmalt selgitada tema hinnasooviga müümise keerukust ning seda, et lihtsalt müügikuulutusi portaalides hoida ei ole mõtet. Kui omanik jääb siiski enda soovidele kindlaks, on kaks varianti. Võtame asja töösse eeldusel, et ta tahab kõike omal nahal ära proovida. Kui on aga kohe näha, et ootuste ja reaalsuse erinevus on täiesti ületamatu, ei ole mõtet aega raisata. Samas on Tallinnas kinnisvarabüroosid, mis alustavad korteri müüki omaniku dikteeritud hinnaga, kuid survestavad teda hinda turutasemele langetama hiljem.

Huviliste aktiivsus annab tagasisidet

Kui uus kinnisvara müüki tuleb ja selle hind on koos tingimisruumiga enam-vähem realistlik, on ostjate huvi kohe näha ning inimesed tulevad ka vara vaatama. Kui nädal aega pole keegi Tallinna tüüpkorteri müügikuulutuse peale helistanud ega korterit vaatamas käinud, tasub endalt küsida, mis lahti on. Hind ja müügistrateegia tuleks siis uuesti läbi mõelda.

Üritan helistajatelt enne korteri näitamist teada saada, kui kaugel nad oma otsingutega on, mitut korterit on juba vaadanud ja kas nad saavad pangast nii palju laenu, kui selle korteri ostuks vaja läheb. Muidugi näitan korterit ka siis, kui inimesed alles alustavad oma korteriotsinguid ja ei ole veel pangas käinud, kuid tavaliselt on huvilistel eeltöö juba tehtud.

Võib öelda, et enamasti valitakse umbes veerandsajast veebis olevast tüüpkorteri pakkumisest vaatamiseks välja viis parimat. Enne ostu käiakse vaatamas viit kuni seitset korterit. Kui üks ring on peale tehtud, võidakse umbes kolme korterit enne lõplikku otsustamist veel kord vaatama minna, et võtta mõõte, kontrollida mingeid detaile, uurida ümbrust jms.

KOMMENTAAR

Uusarenduste müük võtab varasemast rohkem aega

Agur Tammistu, Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht

Korterite puhul arvestatakse tavapäraseks müügiajaks kolm kuni kuus kuud ja majade puhul kuus kuud kuni üks aasta. Kui müügiaeg on pikem, ei tee maakler ilmselt oma tööd, nagu peab, või on hind vale. Korterit või maja võib müüa ka kolm aastat, enne, kui see lõpuks müüdud saab. Nii pika müügiajaga loksub omaniku antud kõrge hind lõpuks paika, kuid väga pikaajalised müügid on turunduslikult kulukad ja põhjendamatu hind devalveerib professionaalse maakleri mainet.

Uue ja vana korteri hinnavahe on suur, kuid hinnavahe hakkab tõenäoliselt vähenema, kuna uusi kortereid tuleb järjest juurde. Kui inimesed müüvad oma vana korteri, et osta asemele korter uues majas, lasevad nad tavaliselt ajagraafikus püsimiseks hinna allapoole.

Uusarenduste puhul on kogu maja müügiperiood pikenenud. Varem oli nii, et kui maja ehitati valmis 10 kuuga, siis maja valmimise ajaks oli müümata vaid mõned korterid. Praegu tuleb kortermaja müügiajaks arvestada vähemalt 1,5 aastat. Lisaks on turule tulemas uusi ja soodsa hinnaga eramupiirkondi, mis võib pikendada olemasolevate eramute ning valmis korterite müüki.

Kui Tallinna kesklinnast väljaspool asuv uus korter maksab 2500 €/m2, siis selle hinnaga müüb vaid Nõmmel, kus vaba maad ei ole ja ehitamise ning korterelamuarenduse võimalused on äärmiselt piiratud. Võib öelda, et väljaspool keskust olevate uute korterite hinnatase peaks müügi edenemiseks olema kuskil 2000 € kandis ruutmeetri kohta või jääma sellest allapoole.

 

Vanemate korterite puhul on raske öelda, millisest hinnatasemest kallimalt jääb korter pikalt seisma, kuna hoonete asukoht ja ajalugu on väga erinev. Mõnel juhul on ja jääbki hind tavapärasest oluliselt kõrgemaks, et leida n-ö õiget, erihuvidega või näiteks ajalugu hindavat ostjat.

TASUB TEADA

Uusarendused moonutavad keskmist hinda

Kõigile huvilistele tasuta kättesaadav Maa-ameti tehingute andmebaas annab linnade ja asumite tehingustatistikast üldise pildi, näidates ära valitud perioodi tehingute arvu, tehingute kogusumma, minimaalse, maksimaalse, keskmise ja mediaanhinna. Arendatavate piirkondade keskmist hinda tõstavad märkimisväärselt asjaõiguslepinguni jõudnud uusarenduste müügid.

Suuremad kinnisvarabürood panevad kinnisvara järelturu reaalsed pakkumishinnad paika Maa-ameti oluliselt detailsema tehingustatistika põhjal, mis võtab arvesse ka tänavaid, maja- ja korterinumbreid. Nii on hinna kujundamisel muu hulgas võimalik arvesse võtta ka seda, millal ja millest on konkreetne kortermaja ehitatud ning mis hinnaga on naabrid tehingusse läinud.

Allikas: Arco Vara

Artikkel ilmus Äripäeva kinnisvara kuukirjas mai 2015

Mustamäe maja

Galerii

Kommentaarid

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?