27.04.2014, Aivar Kaljulaid, Arco Vara maakler
Kui tead, mida tahad, kust ja millal alustada, kulub sul oma maja ehitamiseks ning sinna sissekolimiseks keskeltläbi üks aasta.
Palju sõltub sellest, kuidas keegi on harjunud, aga ilmselt on loogiline elada algul korteris ja kui pere kasvab, soetada hiljem omale kas suurem korter või maja. Ei saa öelda, et suurem korter on odavam kui maja. Kõik sõltub piirkonnast ja majast.
Erinevus tekib pigem mugavustasemest ja sellest, kas oled hingelt korteri- või majainimene. Kui tahad tulla töölt koju, visata jalad lauale ja hakata lehte lugema, oled korteriinimene. Kui tahad aga maja, hakkad töölt koju tulles sageli kas muru niitma või lund lükkama. Seega, kui otsustad maja ehitamise kasuks, pead seal hiljem ka halduse pärast ise muretsema ja erinevaid töid tegema. Korteris elades sisalduvad need tööd kommunaalmaksetes ja tööd ise tehakse märkamatult ära.
Koha otsimine
Maja ehitamiseks sobiva koha otsimist ei saa ajaraamidesse panna. Võid leida endale kinnistu nädalaga, aga võib minna ka kaks-kolm aastat. Kõik oleneb ostja unistustest ning nõudlikkusest.
Kui otsid maja konkreetsesse Tallinna piirkonda, näiteks Viimsisse, Piritale, Nõmmele või Haaberstisse, läheb keeruliseks. Välja arenenud elamupiirkondades on vähe pakkumisi, kuna seal elatakse sageli juba mitmendat põlve ning müüa eriti ei taheta. Need asjad, mis siiski müüki tulevad, on kas päritud, omanikud soovivad Eestist ära minna või tahavad vanemad inimesed minna elama üle jõu käivast majast kõigi mugavustega korterisse.
Kui rääkida Nõmmest, Piritast või Viimsist, on seal pigem võimalik leida vana maja, mida lammutada, kui päris tühja krunti. Vanade ja hinnatud elamupiirkondade ääres on ka uusarendusi, kuid need jäävad praeguste kommuunide servale ja linnaosad kasvavad sealt pidevalt suuremaks.
Tavalise eramukrundi suurus jääb 1000 ja 1200 m2 vahele. Mähe ja Muuga suvilapiirkonna krundi keskmine suurus on 600-800 m2. Mähel on vaid üksikud vanad suvilad, ülejäänute asemele on ehitatud eramajad ja sellisel juhul räägitakse eramajadest Pirital.
Kinnistu valimisel tuleb arvestada, kas kommunikatsioonid on juba olemas ja millised need on. Samuti tuleks uurida, kas maatükil kasvavaid puid tohib ehitamise käigus maha võtta. Olen näinud Nõmmel, et maja ehitati männi ümber, kuna seda ei lubatud maha raiuda.
Asukoha valikul on olulised ka ilmakaared. Ideaalne kinnistu on põhja-lõunasuunaline ning põhja-poolse ligipääsuga. See võimaldab ehitada maja tänava äärde ning lasta päikesel kogu päeva hoovipoolsesse elutuppa paista. See on eriti oluline alates aastast 2020, mil uued majad peavad olema madalenergiamajad kus kaasatakse abi loodusest, päikesest ja tuulest.
Projekteerimine
Projekteerimist ei saa nagu maatüki otsimistki ajalistesse piiridesse panna. See oleneb suuresti valitud projekteerijast ja kohaliku omavalitsuse ametnikest. Dokumendi menetlemise aeg ametniku poolt on 30 päeva, kuid see ei tähenda, et vastuse saabudes on alati võimalik kavandatud töödega edasi minna.
Kohaliku omavalitsuse vastus võib sisaldada nimekirja töödest, mida on vaja veel teha või mida tuleb juba olemasolevas projektis muuta. Kui hästi läheb, kulub projekti kooskõlastamisele üks-kaks kuud, aga võib minna ka aasta või rohkem. Et paberid saaks kiiremini korda, soovitan kasutada projekteerija või mõne teise kinnisvara- ja ehitusvaldkonna asjatundja abi.
Ehkki projekteerimistingimused ei ütle kõike, soovitan need võtta kohalikust omavalitsusest juba enne ehituse kavandamist. Projekteerimistingimused annavad üldise pildi sellest, millist maja kinnistule ehitada saab.
Vaja on koguda ka infot detailplaneeringute, kommunikatsioonide, juurdepääsuteede ja servituutide kohta. Sealt edasi võib juba hakata maja projekteerima ja dokumente korda ajama. Kui ehitusluba käes, on jäänud veel ehitaja etteaste.
Ehitustööd
2014. aastal on ehitajat suhteliselt lihtne leida. Ehituspakkumised saab kätte nädala-kahega. Ehitamine võtab aega kahest kuust kahe aastani. Keskeltläbi kulub maja ehitamiseks üks aasta.
Kohapeal on võimalik ehitada puitkarkassmaja või kivimaja, kuid kõige kiiremini saab kohapeal valmis tehasemaja ehk elementmaja. Lisaks on võimalik maakohtadesse ning mere äärde ehitada palkmaja, kuid linnapilti palkmaju teha ei lubata.
Tehasemajad toodetakse siseruumides ning ilmastikukindlalt, sellise maja saab ilusa ilmaga katuse alla juba ühe nädalaga ning see on tehasemajade suur pluss. Kohapeal võtab puitkarkassi tegemine rohkem aega, katus ja välisvooder saavad peale ühe-kahe kuuga. Kivimaja ladumine kestab kõige kauem ning ilmastikukindla karbi valmimiseks tuleb arvestada kuskil kahe kuni nelja kuuga.
Ehitamisel on mõistlik arvestada ilmastikutingimustega. Üldehitustöid tehakse enamasti soojemal ajal kui 10 kraadi allpool nulli, samas oleneb kõik konkreetsest tööst. Näiteks peab betooni valamiseks valima kuiva ilma ning fassaadi värvitakse ja krohvitakse kuival ajal maist oktoobrini. Katusele minekul ja teistel kõrgemate korruste töödel tuleks tööõnnetuste ärahoidmiseks vältida tugevat tuult.
Kui kinnistu on olemas ja tahad kevadeks ehitusluba, tuleb eelpool räägitut arvestades projekteerimisega alustada sügisel. Kui saad kevadel ehitusloa kätte, hakkad ehitama ning kui tööd sujuvad, saab aasta lõpuks maja valmis.
Kasutusluba
Kasutusloa andmisel vaadatakse, et maja vastaks ehitusloa aluseks olnud projektile. Kui mõni sisesein on kas teises kohas või pole seda üldse, see kasutusloa saamist ei takista. Kui tegu on muudatustega maja väljanägemises või välisgabariitides, on kasutusloa saamine keerulisem.
Maja projekti saab enamasti siiski tagantjärele muuta ja viia kogu dokumentatsioon tegeliku olukorraga vastavusse. Enne kasutusloa taotlemist on vaja kindlasti kontrollida, et kohalik omavalitsus oleks kõik muudatused kandnud ehitisregistrisse (EHR).
Kasutusloa saamisel on oluline, et hoone vastaks kõigile kehtivatele tuleohutusnõuetele. Tuleohutuse alla käivad nii küttekolded ja –lahendused kui ka elektrisüsteem. Enne kasutusloa väljastamist kontrollitakse, kas elektrijuhtmed on nõuetekohaselt ja professionaalide poolt paigaldatud. Selleks tuleb saada paigaldajalt kasutusloa taotluse juurde vastav tunnistus.
Projektide muutmisel ja kasutusloa taotlemisel on erandiks ehituskeelu vööndisse ehitatud majad. Sellisel puhkudel pole võimalik dokumentatsiooni tagantjärele seadustada ja on olnud juhtumeid, kus ehituskeelutsooni püstitatud hoone on kästud lammutada.
Kui soovitakse maja hiljem müüa, on dokumentatsiooni korrasolek väga tähtis. Vaid korras dokumentatsiooniga maja eest saab küsida turuhinda.
Hinnad
Maa hind sõltub kinnistu asukohast ja projekteerimise hind valitud büroost. Ehitamise enda kulu on laias laastus 800-1000 eurot ruutmeetri kohta, kuid loomulikult saab ehitada ka kallimalt. Ehitushinnad on kogu aeg pigem tõusnud kui langenud.
Tasub teada, et ehitusmaterjalide hinnad kallinevad pidevalt ning on võrreldes eelmise aasta algusega tõusnud kuni 30%. Nii suur hinnatõus võib olla ehitajale hävituslik ning seetõttu on vaja ehitus- ja renoveerimistööd valmis saada võimalikult lühikese ajaga.
See on inimese enda otsus, kas ta tahab elada uues või renoveeritud majas. Tuleb arvestada, et maja renoveerimine on alati kallim kui uue maja ehitamine, sest kõiki töid ei ole võimalik ette näha. Hinna ajavad üles hoone varjatud puudused. Täpsed tööd ja nende maksumus selgub alles maja põhikonstruktsioonide avamisel. Üldiselt on rakse renoveerimise hinda ette öelda.
Kui oled valmis maja renoveerima, soovitan valida remonti vajava maja ja võtta tööde organiseerimisel ja tegemisel ohjad enda kätte. See võimaldab teha tööd enda soovide ja maitse järgi. Kui maja on korralikult renoveeritud, on sellel kindlasti nii kõrgem hind kui ka ajalooline väärtus, kuid värskelt renoveeritud maja ostmist võib endale lubada vaid see inimene, kel on võime näha maja väliskonstruktsiooni sisse.
Kommentaarid