Kui elamispindade turg on koroonapandeemia senistest negatiivsetest mõjudest taastunud suhteliselt hõlpsasti, ei saa siiski ärikinnisvarade turu osas samaga vastata. Kaubanduspindade puhul on viimastel kuudel olnud pea igalpool täheldada, et mitmed poed on kaubanduskeskustes uksed sulgenud ning seejärel on tulnud kätt proovima uued ketid. Kõige täbaramas olukorras on ennekõike piirkonnad, mis elatusid seni valdavas osas välisturistidest, seda eeskätt Tallinna vanalinnas. Kuigi kinnisvaraportaalide lõikes peegeldab Vanalinn aasta algusest vaadatuna üüripakkumiste arvu kasvu äripindade osas pelgalt 40% osas ning üürihindade langust ligi 6% osas, on tegelik turul valitsev olukord kordades kehvem. Kuna ärikinnisvara turul leiab nii ostjate kui ja üürilevõtjate leidmine aset pigem otsepakkumiste teel, mitte niivõrd kinnisvaraportaalide läbi, on ka vastavat turgu oluliselt keerulisem analüüsida. Vanalinnas jalutades võib kõrvalisematel tänavatel täheldada tühje I korruse äripindu pea üksteise järel. Veel tegutsevate ettevõtete akendelt vaatavad vastu kirjad soodustustega -50% kuni -70% protsenti, mis annab aimu, et ka selliste ettevõtete tegevus on peatselt lõppemas.
Milline on Vanalinnas tervikuna senine äripindade turuväärtuse langus olnud, on suhteliselt keeruline määratleda. Kuna enamik üürnikke ei maksa täna Vanalinnas enam sellist üüri nagu veel aasta alguses, on vastavate varade turuväärtus ka uutest kokkulepetest otseses sõltuvuses. Teisisõnu, kui suveniiripood maksis enne 30 eurot ruutmeetri eest üüri ja täna maksab 10 eurot, siis ei saa me siin paraku loomulikult rääkida olukorrast, mida peegeldab näiteks müügipakkumiste osas pakkumishindade dünaamika. Vanalinnas müügil olevate äripindade keskmine pakkumishind on 2020. aasta algusest vaadatuna sootuks hoopis kasvanud. Pakkumishindades keegi jätkuvalt eriti alla tulla ei soovi, kuid ka potentsiaalseid ostjaid turul napib, sest selliste varade laenutagatiseks hindamine on täna pigem ennustamise valdkonda kuuluv tegevus.
Kinnisvara hindajatel pole õrna aimugi, millal turistid varasemas mahus naasevad ning mida selle taustal lähima viie aasta vältel Vanalinna I korruse kaubandus-, teenindus- ja toitlustuspindade üüri- ja omandihinnad teha võiksid, mistõttu üritavad selliste varade finantseerimisest ajutiselt pigem hoiduda ka mitmed krediidiasutused. Toitlustusettevõtted on 2020. aasta vältel aktiivselt uksi sulgenud üle Tallinna, kuid seda kõige enam just Vanalinna asumis. Arco Varas varasemalt maakleritööd pidanud isik ujus aga turule vastuvoolu ning avas eriolukorra lõppedes Vanalinnas uue restorani, millel läheb üllatavalt hästi ning mis leiab meedias kõneainet pea iganädalaselt, mistõttu ei saa siiski kogu vastava valdkonna kehva sooritust lükata ainuüksi koroonakriisi kaela.
Kaubanduspindade finantseerimismaht ja selle muutus Eestis perioodil 2019 - 2020
Allikas: Eesti Pank
Paljuräägitud kodukontoris töötamine võis küll olla ajutiselt popp teema, kuid nagu arvatud, siis mingisuguse maailmamuutva trendiga siiski Baltikumis tegemist ei ole. Jah, nii mõnegi ettevõtte töötajad on jätkuvalt kodus ja võivadki jääda koju töötama, kuid turul üldplaanis on kontorites töötamine täpselt samasugune iseenesest mõistetav tegevus nagu veel 2020. aasta veebruaris. Koroonakriisi puhkedes vajus büroopindade finantseerimine koheselt ära, aprillikuus uusi laene büroopindade soetamiseks sisuliselt ei väljastatudki. Seejärel on aga sarnaselt elamispindade turule asunud büroopindade segment taastuma, kuid seda suhteliselt tasakaalukalt. Nii august kui ka september näitasid siiski taaskord aastatagusega üsna analoogseid finantseerimismahte, mis annab alust arvata, et investeeringud büroopindadesse on asunud taastuma. Investeerimisturul on üldplaanis investorite ootused tootluste osas suhteliselt sarnased nagu veel aasta tagasi, mõningast kapitalisatsioonimäärade suurenemist on pigem täheldada ehituslikult vanemate ning ilma üürilepingutega koormatud varade puhul, kus riskid on tänases turusituatsioonis suuremad. Kaasaegsete ning 0%-lise vakantsusega varade puhul ei ole veel olnud erinevate ärikinnisvara segmentide osas olulisi muutusi täheldada, laialdane odava raha pakkumine ning üsna tugev omakapitali baas hoiab atraktiivste investeerimisobjektide järgse nõudluse kõrge ka koroonakriisi süvenedes. Büroopindade osas ei saa välistada, et lähinädalatel hakkavad mitmed ettevõtted oma töötajaid taaskordselt kodukontoritesse saatma.
Büroopindade finantseerimismaht ja selle muutus Eestis perioodil 2019 - 2020
Allikas: Eesti Pank
Lao- ja tootmispindade turul on käesoleva aasta aprillist olnud täheldada ennekõike tehingute arvu mõningast vähenemist ning finantseerimismahu taandumist. Võrreldes büroo- kui ka kaubanduspindadega on siiski lao- ja tootmispindade osas olnud senised muutused tasakaalukamad, kuna vastava sektori avatus koroonakriisi otsestele mõjudele on tunduvalt leebem. Samas, kui büroo- ja kaubanduspindade finantseerimine on näidanud võrreldes aastatagusega viimastel kuudel mõningast kasvu, on lao- ja tootmispindade osas toimunud taastumine napilt aastatagusega võrreldavale tasemele. Teisisõnu, hulk võimalikke investeeringuid on jäänud ettevõtete poolt käesoleval aastal teostamata, mis toob meid taaskord tagasi asjaolu juurde, et ka näiteks investeeringud põhivarasse on ehitiste näol vähenenud. Tootmisettevõtete tegevust raskendab ennekõike asjaolu, et koroonakriisil on globaalne mõju ning ekspordi suurendamine on praeguses turusituatsioonis paljude ettevõtete jaoks arvestatav väljakutse. Aset on leidmas olukord, kus riikide lõikes on mitmed valitsused otsustanud teatud tegevusvaldkondi otseselt või kaudselt koroonakriisi tõttu toetada, kuid analoogsete tegevusvaldkondade ettevõtted mõnes teises riigis on ilma toetusteta, mis võib konkurentsivõimet halvendada. Eesti näitel võib senist Vabariigi Valitsuse kriisi lahendamisega hakkamasaamist pidada siiski suhteliselt positiivseks, kuid palju kardetud viiruse II laine on saabunud ning kinnisvara- kui ka finantsturgude jaoks ootavad ees taaskord üsna põnevad ajad.
Lao- ja tootmispindade finantseerimismaht ja selle muutus Eestis perioodil 2019 - 2020
Allikas: Eesti Pank
Ehitussektori osas on olnud 2020. aastal täheldada, et näiteks kaubanduspindade puhul on ehitusega alustamine olnud analoogne nagu veel 2019. aasta esimese kolme kvartali vältel, kuid uute ehituslubade väljastamine on märkimisväärselt vähenenud. Sealjuures on ehitusega alustamise osas loobutud just suuremamahuliste projektide osas. Büroopindade puhul on ehitusega alustatud Eestis 2020. aasta esimese üheksa kuu vältel rohkemate projektidega kui aasta tagasi, kuid sealjuures tuleb ka välja tuua, et aastatagune võrdlusbaas on olnud äärmiselt madal. Uute büroohoonete püstitamiseks võetud ehituslubade hulk on siiski samuti tugevalt vähenenud. Uute laohoonete osas on projekte algatatud küll aastatagusest tunduvalt rohkem, kuid ehituslube on samaaegselt väljastatud ligi kolm korda vähem kui 2019. aasta esimese kolme kvartali vältel.
Lõppkokkuvõttes indikeerivad kõik ärikinnisvara segmendid ehitusaktiivsuse osas trendi, et ehitusmahud on hooneehituse osas peatselt vähenemas ning koroonakriisi negatiivsed mõjud jõuavad ehitussektorisse alles arvestatava viitajaga, mida on meedias selgelt esile toonud ka Eesti suuremad ehitusettevõtted. Avalik sektor on küll lubanud tuua ehitusturule juurde olulisel hulgal uusi projekte, et ehitusturu tsüklit tasakaalustada, kuid nagu ikka, jäädakse selliste projektidega enamikel juhtudel hiljaks ning seejärel võimendatakse ehitussektor tõenäoliselt aastatel 2022 - 2023 taaskordselt üle, soodustades tööjõukulude kasvu, ehitustarindite tarneaja pikenemist ning lõppkokkuvõttes kaudselt ka tõenäoliselt uute korterite hinnakasvu.
Kommentaarid