Viljandi linna ja Viljandi maakonna kinnisvaraturu ülevaade (2017. a. II kvartali seisuga)

Kinnisvaraturg püsis Viljandimaal 2016. aastal tervikuna sarnaselt 2015. aastale endiselt aeglustuvas trendis, mille juures langes nii tehingute arv kui tehtud tehingute koguväärtus ja kinnisvaratehingu keskmine väärtus. Möödunud aasta lõikes tehti Viljandi maakonnas 1 664 kinnisvara ostu-müügitehingut, mida oli 4,2% vähem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute koguväärtuseks kujunes sealjuures ligikaudu 41 miljonit eurot, mida oli 9,2% vähem kui varasemal aastal. Nii tehingute arv kui tehingute koguväärtus kasvas ainuüksi korterituru raames, korteritehingud moodustasid sealjuures kogu kinnisvaratehingute mahust ligi 31%.

2017. aasta I poolaasta seisuga on kogu maakonnas tervikuna kinnisvaratehingute arvu langus aga peatunud. Käesoleva aasta I pooles tehti 818 ostu-müügitehingut, mida oli üks tehing vähem kui 2015. aastal kuid ligi 52 tk rohkem kui eelmisel aastal. Kiirelt on kasvanud nii võrreldes 2016. kui 2015. aastaga tehingute koguväärtus, mida on vedanud üksikud tehingud mitteeluhoonetega hoonestatud maaga Viljandi linnast väljaspool maakonnas. Elukondliku kinnisvaraturu raames on tehingute arv esimese poolaasta jooksul võrreldes varasema aasta sama perioodiga kasvanud ennekõike elamuturul, korteriturul on tehingute arvu kasv olnud oluliselt tasakaalukam. Olenemata tehinguaktiivsuse mõningasest kasvust on nii elamu- kui korteriturul keskmine tehingu hind püsinud esimese poolaasta jooksul samal tasemel.

Viljandi korteriturul on sagenenud kallimate korterite müük

2016. aastal tehti Viljandi maakonnas 493 eluruumidega korteritehingut, mida oli kõigest 1,2% rohkem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 377 €/m² ja mediaanhinnaks 321 €/m², mille juures aritmeetiline keskmine kasvas 6,8% kuid mediaanhind langes 3,3%. Tehingute arv langes 3- ja enamatoaliste korterite osas ja suurenes 1-2-toaliste korteritega tehtud tehingute arvelt.

2017. aasta I poolaasta jooksul tehti Viljandi maakonnas tervikuna 234 korteritehingut. Tehingute arv oli võrreldes 2016. aasta I poolaastaga kasvanud 4 tehingu võrra. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 395 €/m² ja mediaanhinnaks 371 €/m², mis olid aasta baasil kasvanud vastavalt 6,5% ja 8,5%. Vastavatest näitajatest tulenevalt on hinnakasv korteriturul püsinud võrdlemisi kiire, hinnakasv on olnud turul terviklik kuid aeglustuma on hakanud keskmisest kallimate korterite hinnataseme kasv. Hinnakasv on kiireim olnud 2- ja 3-toaliste korterite osas, mille juures tehingute arv on aga enim kasvanud 2-toaliste lõikes.

Sarnaselt Viljandi maakonnale kui tervikule kasvas 2016. aastal Viljandi linnas korteritehingute arv kõigest 1,2%, aasta jooksul tehti sealjuures 244 tehingut. Aritmeetiliseks keskmiseks kujunes tehtud tehingute taustal 597 €/m² ja mediaanhinnaks 574 €/m², mis olid võrrelduna 2015. aastaga kasvanud vastavalt 12% ja 9,3%. Nii mediaanhinna kui aritmeetilise keskmise kasv oli kiireim 2-toaliste korterite osas (14%), mis on valdavalt ehitatud perioodil 1940-1990. Suuruselt muud tüüpi korterite osas oli hinnakasv oluliselt väiksem.

2017. aasta I poolaasta jooksul tehti Viljandi linnas 119 korteritehingut. Võrreldes varasema aasta sama perioodiga tehti 4 tehingut vähem. Tehinguaktiivsuse kasvu on jätkuvalt takistanud valdavalt pakkumise kehv struktuur. Lisaks on kasvanud ebaratsionaalsete hinnasoovidega pakkumiste hulk, mis pikendab müüdavate varade müügiperioodi kuid tõstab üldist korterituru pakkumiste arvu. Tehtud tehingute lõikes kujunes I poolaasta jooksul aritmeetiliseks keskmiseks 620 €/m² ja mediaanhinnaks 636 €/m². Hinnatasemed on vastavalt varasema aasta sama perioodiga kasvanud 9,2% ja 18%. Statistiline hinnakasv on jätkunud kiires tempos, keskmisest kallimate korterite likviidsus on asunud kasvama kuid tehingute struktuuri osas on märgata magalapiirkondade korterihindade kasvu aeglustumist.

2017. aasta II kvartalis tehti Viljandi maakonnas tervikuna kokku 124 korteritehingut. Tehingute arv oli võrreldes varasema kvartaliga kasvanud 14 tehingu võrra kuid võrreldes 2016. aasta II kvartaliga tehti 2 tehingut vähem. Võrreldes aastataguse ajaga püsis tehinguaktiivsus nii maakonnakeskuses kui sellest väljaspool sarnasel tasemel. Viljandi linnas tehti kogu kvartali jooksul seevastu 63 tehingut, mida oli 7 võrra enam kui möödunud kvartalis kuid täpselt sama palju kui eelmise aasta samal perioodil. Pikema perioodi vältel on tehinguid tehtud sarnases mahus, kuid pakkumise struktuuri pideva halvenemise ja pakkumishindade kasvamise tõttu on tegelike tehinguhindade kasv jätkunud.

Maakonnas tehtud tehingute aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks kujunes sealjuures 406 €/m², mis oli võrreldes I kvartaliga kasvanud 6,0% ning võrreldes eelmise aasta II kvartaliga 14%. Mediaanhinnaks kujunes samaaegselt 339 €/m², mis oli võrreldes varasemate perioodidega aga langenud vastavalt 16% ja 2,4%. Aritmeetilise keskmise kasv aeglustus mõnevõrra, mis tuleneb kõrgema hinnaklassi varade hinnakasvu pidurdumisest. Mediaanhinna langus on aset leidnud Viljandi linnas väljaspool tehtud tehingutest, mille juures on tehinguaktiivsus kasvanud madalama hinnaklassiga piirkondades.

Viljandi linnas tehtud korteritehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks 631 €/m², mida oli võrreldes 2017. aasta I kvartaliga 3,8% rohkem ning võrreldes eelmise aasta II kvartaliga 13% rohkem. Mediaanhinnaks kujunes seevastu 663 €/m², mida oli möödunud kvartalist 11% rohkem ning võrreldes varasema aasta sama ajaga koguni 29% rohkem. Sagenenud on kallimatel hinnatasemetel tehtud tehingud ning kasvanud on varasemalt müümata jäänud kõrgemas hinnaklassis korterite ja elamuosade likviidsus. Hinnakasv on aset leidnud ennekõike paneelelamutes, kus suurim nõudlus on heas seisukorras 2- ja 3-toaliste korterite osas. Kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt on märgata tehinguaktiivsuse kasvamise korral ka mediaanhinna kohest tavapärasest kiiremat kasvamist.

Viljandi linna ja Viljandi maakonna korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

* 2017. aasta on toodud II kvartali seisuga.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Korteriturg on endiselt püsinud aktiivne nii omandi- kui üürituru lõikes. Viimase osas on möödunud perioodidel märgata pidevat aktiivsuse kasvu nii lisanduvate pakkumiste arvu kui maapiirkondadest maakonnakeskusesse tööle siirduva elanikkonna poolse nõudluse arvelt. Viljandi linnas rekonstrueeriti ja ehitati ümber 2016. aasta jooksul mitmeid hooneid, milledesse ehitati kortereid eesmärgiga need ennekõike üüriturule suunata. Suur hulk väljaarendatud korteritest ei vasta aga väikelinna üürnike nõudmistele ning vakantseid eluruume on hakanud järjest müügipakkumistesse lisanduma. Lühiajalise üürileandmisega ehk n-ö külaliskorteritega tegelevad turuosalised kurdavad üürnike puudumist. Samaaegselt on aga magalapiirkondades heas seisukorras 2- ja 3-toaliste üürikorterite osas üürnike poolne nõudlus püsinud.

Kogu 2016. aasta vältel väljastati Viljandi linnas korterelamute ehitamiseks 2 ehitusluba 14 korteri ehitamiseks, mille juures kasutusluba väljastati samuti kahele korterelamule, milledes paiknes kokku 10 korterit. 2017. aasta I kvartalis ei väljastatud ei uusehitiste ehitamiseks ega kasutusele võtuks mitte ühtegi ehitus- ega kasutusluba. Tegelikkuses on kasutusse tulnud kortereid rohkem, kuid tegemist on olnud varasemalt ehitatud hoonete ümberehitamisega või olukorraga, kus puuduliku dokumentatsiooni tõttu ei kasutuslube veel taotletud. Lähitulevikus on oodata viimase kümnendi jooksul alustatud hoonearendusprojektide lõpuleviimist ning sellest tulenevalt mõningate uute korterite pakkumisse lisandumist.

Viljandi linna korterite pakkumispõhised hinnad

Allikas: kinnisvaraportaal www.kv.ee

Kasvanud korterite hinnad soodustavad elamuturu edasist aktiveerumist

2016. aastal tehti Viljandi maakonnas elamutega 202 tehingut, mida oli 22% vähem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 33 000 eurot ja mediaanhinnaks 18 000 eurot, mille juures aritmeetiline keskmine kasvas 1,5% ja mediaanhind langes 3,9%. Viljandi linnas tehti seevastu 52 tehingut, mida oli 22% vähem kui varasemal aastal. Aritmeetiliseks keskmiseks kujunes Viljandis 59 000 eurot ja mediaanhinnaks 56 500 eurot, mis olid võrrelduna 2015. aastaga langenud vastavalt 5,3% ja 2,6%

2015. aastal tehti Viljandi maakonnas tervikuna oluliselt rohkem tehinguid kui varasematel aastatel, hinnakasvu soodustasid tollasel ajal ennekõike tehingud uusehitistega ja renoveeritud ning heas seisukorras elamutega. Võrreldes 2014. aastaga tehti siiski 2016. aastal võrdlemisi sarnases mahus tehinguid, mille juures hinnatase on stabiilselt vähesel määral kasvanud.

2017. aasta I poolaasta jooksul tehti Viljandi maakonnas elamutega kokku 121 tehingut. Tehingute arv oli võrreldes 2016. aasta I poolaastaga kasvanud 25 tehingu võrra. Elamuturu aktiivsus kasvas käesoleval aastal just kevad-suvisel perioodil, mis tuleneb nii turu hooajalisusest kui asjaolust, et hulk potentsiaalseid korterituru kliente on hakanud siirduma hoopis elamuturule. Korterite hinnad on mõõdukalt kasvanud kuid samaaegselt on elamute hinnatase olnud aeglasema kasvukiirusega ning pakkumine on maakonnas tervikuna oluliselt laialdasem. Tehtud tehingute raames kujunes I poolaasta jooksul aritmeetiliseks keskmiseks 36 000 eurot ja mediaanhinnaks 22 000 eurot. Absoluutnumbrites on tehingute arv enam kasvanud maakonnakeskusest väljaspool, hinnakasvu ei ole sealjuures aga veel täheldada ei Viljandi linnas ega mujal maakonnas. Pakkumiste arv püsib endiselt võrdlemisi laialdane, kuid turuväärtusega hinnastatud ning ehituslikult kvaliteetseid pakkumisi on turul vähe. Hulgaliselt on pakkumisel müüjate poolt ülehinnatud ning kehva nii põhikonstruktsioonide kui siseviimistluse seisukorraga pakkumisi, millede müügiperioodid on madala likviidsuse juures osutunud juba äärmiselt pikaks.

2017. aasta II kvartalis tehti Viljandi maakonnas elamutega tervikuna kokku 76 tehingut. Võrreldes I kvartaliga tehti 31 tehingut rohkem ning võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 24 tehingut rohkem. Viljandi linnas tehti sealjuures 18 tehingut, mida oli 10 tehingu võrra enam kui eelmises kvartalis ning 4 tehingu võrra enam kui aasta aega tagasi. Võrreldes aastataguse ajaga kasvas tehinguaktiivsus kvartalisisesel perioodil ennekõike aprillis ja juunis. Tehingute arv kasvab enam maakonnakeskusest väljaspool, kus hinnatasemed on madalamad ning sarnaste omadustega pakkumisi on rohkem.

Elamuturg on aktiveerunud nii maakonnakeskuses kui sellest väljaspool, ennekõike on kasvanud huvi uusehitiste, renoveeritud ning heas seisukorras üksikelamute vastu. Võrreldes varasemate perioodidega on täheldada ostjate huvi kasvu ja sellest tulenevalt müügiperioodide lühenemist ka maapiirkondades paiknevate elamute osas. Enamjaolt on tehingute raames tegemist kehvemas seisukorras elamutega, mis on koheseks sissekolimiseks sobilikud kuid mille seisukord vajab perspektiivis oluliste lisakulutuste tegemist.

2017. aasta II kvartalis kujunes kogu maakonnas aritmeetiliseks keskmiseks elamu hinnaks 35 000 eurot ja mediaanhinnaks 21 000 eurot. Hinnatasemed on võrreldes nii möödunud kvartaliga kui aastataguse sama perioodiga jäänud sarnasele tasemele, viimase pooleteise aasta jooksul ei ole turul tervikuna täheldamisväärset hinnakasvu aset leidnud. Viljandi linnas kujunes II kvartali lõikes aga aritmeetiliseks keskmiseks 70 000 eurot ja mediaanhinnaks 58 000 eurot, mida oli mõlemal juhul ligemale 30% vähem kui I kvartalis. Võrreldes aastataguse ajaga oli Viljandi linnas aritmeetiline keskmine püsinud samal tasemel kuid mediaanhind langes ligemale 14%. Hinnalangust ei ole siiski turul tervikuna esinenud, Viljandi linnas tehakse lühiajaliste trendide kajastamiseks liialt vähe tehinguid.

Hoonestamata elamumaadega tehti Viljandi maakonnas 2016. aastal 73 tehingut, sellest 15 ehk 21% Viljandi linnas. Erinevalt elamutega tehtud tehingutest kasvas maakonnas hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arv võrreldes 2015. aastaga koguni 62% võrra. 2017. aasta I poolaasta jooksul tehti kogu maakonnas 40 tehingut, sellest 10 tk Viljandi linnas. I poolaasta jooksul kujunes Viljandi maakonnas hoonestamata elamumaade mediaanhinnaks 2,81 €/m² ja aritmeetiliseks keskmiseks 5,63 €/m². Sarnaselt elamuturu aktiivsuse kasvule on 2017. aasta kevad-suvisel perioodil kasvanud märgatavalt ka ostjaskonna huvi elamumaa kruntide vastu.

Hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arv on püsinud sarnasel tasemel ning statistilised keskmised hinnatasemed ei ole kasvanud. 2016. aasta ja 2017. aasta I poolaasta põhjal jäi maksimaalseks tehinguhinnaks ainuüksi 28 000 eurot. Põhilised elanikkonna poolt enim väärtustatud elurajoonid paiknevad Viljandi linnas juba valdavalt täis ehitatud piirkondades, mistõttu uute elurajoonide planeerimine ning kruntide müük on siirdunud linna lähipiirkondade äärealadele, ennekõike Viljandi valda, kus keskmiseks mediaanhinnaks oli 2016. aastal 1,64 €/m². Uute elurajoonide esilekerkimist takistab sarnaselt teistelegi Eesti piirkondadele ennekõike kinnisvaraarendajate madal huvi tervikliku tehnilise- ja sotsiaalse infrastruktuuriga varustatud kruntide arendamise osas. Lähitulevikus on oodata Viljandi linna lähipiirkonnas pakkumiste arvu kasvamist varasema kinnisvarabuumi perioodi jooksul pooleli jäänud arendusprojektide arvelt.

Viljandi linna ja Viljandi maakonna elamuturu tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

* 2017. aasta on toodud II kvartali seisuga.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

2016. aastal kasvas elanike arv nii Viljandi linnas kui maakonnas, tööturg on oluliselt paranenud

Erinevalt mitmetest teistest Eesti väikelinnadest on Viljandi linnas oluliste magistraalteede läbimise tõttu hulgaliselt tootmisettevõtteid. Majanduslike tingimuste paranedes on viimaste aastate jooksul asunud piirkonda mitmeid uusi ettevõtteid ning olemasolevad on ühtlasi asunud pidama laienemisplaane. Pidevalt lisanduvate töökohtade tõttu on kujunenud Viljandi linna üürikorterite osas võrdlemisi suur nõudlus, mille rahuldamiseks on mitmed kohalikud ettevõtjad asunud rajama üürimaju. Lisanduvate töökohtade trendi jätkumist on oodata ka lähitulevikus, millest tulenevalt võib Viljandi linna nii omandi- kui üüriturgu pidada pikemas perspektiivis üsnagi jätkusuutlikuks.

Piirkondlike ettevõtete tegevus on enamjaolt siiski koonudnud juba varasematel perioodidel püstitatud ehitistesse ja tööstusrajoonidesse, nii hoonestatud kui hoonestamata tootmis- ja ärimaade osas ei ole erilist tehinguaktiivsuse kasvu täheldada. Hoonestatud tootmismaadega tehti lähiminevikus Viljandi maakonnas tehinguid kõige enam perioodil 2011-2015, kuid 2016. aastal tehti juba oluliselt vähem tehinguid. Hoonestatud ärimaadega tehtud tehingute arv ja mediaanhind 2016. aastal sealjuures siiski kasvas, jõudes sarnasele tasemele kui 2007. ja 2008. aastal. 2017. aasta I poolaasta jooksul tehti kogu maakonnas 10 hoonestatud tootmismaa ja 9 hoonestatud ärimaa tehingut, mida oli mõnevõrra vähem kui eelmisel aastal samal perioodil. Käesoleval aastal on tehtud üksikuid kallimaid tehinguid hoonestatud ärimaaga (maksimaalne tehinguhind 1 440 000 eurot), mis on tõstnud kogu maakonnas tehtud kinnisvaratehingute koguväärtust.

Hoonestamata tootmis- ja ärimaade osas on tehinguaktiivsus kogu maakonnas tervikuna endiselt madal, viimaste aastate jooksul on piirkondlike tootmisettevõtete kolimise ja mõningase laienemise tulemusena kasvanud mõnevõrra hoonestamata tootmismaadega seotud tehingud. 2016. aastal tehti hoonestamata tootmismaadega maakonnas 6 tehingut, mille juures kujunes mediaanhinnaks 2,29 €/m² ja aritmeetiliseks keskmiseks 1,65 €/m². 2017. aasta I poolaasta jooksul tehti 6 hoonestamata tootmismaa tehingut, mille juures mediaanhinnaks kujunes 5,89 €/m² ja aritmeetiliseks keskmiseks 18,32 €/m². Vastavatest hinnatasemetest tulenevalt on ostjate poolt eelistatud pigem heas asukohas, kommunikatsioonidega varustatud ja võimalusel lähitulevikus ehitustegevuse alustamise võimalusega krundid. Valdav enamus tootmismaadest ostetakse Viljandi linnast väljaspool asuvatesse piirkondadesse, ligi pooled ärimaade tehingutest leiavad sealjuures aga aset maakonnakeskuses.

Prognoos

Suvise perioodi kulgedes on elukondliku kinnisvara turul oodata võrreldes möödunud kuudega mõningast tehinguaktiivsuse langust, mis tuleneb ennekõike kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest. Ostuaktiivsuse kasvu on oodata taas augusti teises pooles ning septembris. Nii elamu- kui korteriturul tehingute arvu ja hinna edasist kasvu jäävad pidurdama ennekõike kehv pakkumise struktuur ja kõrged pakkumishinnad. Kasvanud pakkumishindade taustal on pikenenud mitmete varade müügiperioodid ning pakkumiste arvu langus on statistiliselt vaadatuna jäänud seetõttu pidama. Turuväärtusega hinnastatud varade müügiperioodide pikenemist ei ole seni aga olnud täheldada, korterite müügiperioodid jäävad enamasti kuni 6 kuu ja elamute puhul kuni 12 kuu piiresse.

Demograafilistest teguritest tuleneva leibkondade arvu kasvu juures on sarnaselt teistele Eesti piirkondadele märgata nooremapoolsete inimeste laialdast osalemist omanditurul. Võrdlemisi kiirelt kasvanud korterihindade kuid kõrge majandusliku heaolu taustal on sagenenud noorte seas oma laenuvõimekuse ebaadekvaatne hindamine, mille juures on mitmeid tehinguid laenutaotlemisega seotud tingimuste tõttu ära jäämas. Kallinenud korterihindade kõrval on üksikelamute vastu huvi märgatavalt suurenenud, kuid pakkumise struktuur on võrdlemisi kehv ning sobilike pakkumiste hinnad ei ole ostjaskonnale vastuvõetavad. Passiivne ostuhuvi on ennekõike uusehitiste osas hinnaklassis 120 000 - 130 000 eurot, mida aga turul ei ole pakkuda. Madalamast hinnaklassist tulenevalt on kasvanud ostuhuvi maamajade vastu, kuid pesemisvõimaluse puudumise ja elamute kehva seisukorra tõttu ei ole mitmed kommertspangad nõus vastavate varade ostu finantseerima.

Lähitulevikus on korteriturul oodata üksikute arendusprojektide lisandumist, seda nii üürikorteriteks kui müügiks ehitamise eesmärgil. Tarbijaskonna huvi nii uusehitiste, renoveeritud korterite ja ühtlasi rekonstrueeritud korterelamutes paiknevate korterite osas püsib endiselt kõrge. Üüriturul on käesoleval ajal märgata üsna laialdast pakkumist, mis on loomas survet hinnalanguseks ennekõike pindalalt väiksemate kuid funktsionaalsete korterite osas. Üürikorterite tootlus on seni võrreldes teiste Eesti väikelinnadega olnud Viljandis mõnevõrra kõrgem, mistõttu osalist üürihindade langust võiks pidada vastuvõetavaks. Jätkuvalt on üüriturul nõudluse püsimist oodata tootmisettevõtete lubadustest luua hulgaliselt uusi töökohti, mis tasakaalustab tänases turusituatsioonis üüriturult omanditurule siirdujate poolse üürikorterite nõudluse vähenemist.