Enamik uusi üksikelamuid ostetakse laenuga finantseerides ning sellisel juhul tuleb pangale esitada soetatava kinnisvara eksperthinnang. Milliseid dokumente vajab hindaja, kui ostetakse uus võtmevalmis üksikelamu, ja kuidas hindab ta selle turuväärtust?
Nii nagu ehitaja vajab üksikelamu ehitamiseks ehitusprojekti, erinevate lubade ja kooskõlastuste olemasolu, vajab ka hindaja eksperthinnangu koostamiseks erinevaid dokumente. Siinkohal tasub mainida, et eksperthinnangu koostamisel ei teosta hindaja ehitus-tehnilist ekspertiisi.
Milliseid dokumente hindaja eksperthinnangu koostamiseks vajab?
- Detailplaneeringu olemasolu või projekteerimistingimused – need on üksikelamu projekteerimise eelduseks. Hindaja kontrollib ja toob välja, milline on ehitusõigus ja kas hinnatav vara vastab lubatule. Nende kohta leiab hindaja info tavaliselt kohalike omavalitsuste kodulehtedelt ja planeeringute registrist, üksikelamu projektist või küsib vastavad dokumendid arendajalt.
- Ehitus- ja kasutusluba – enne hindaja poole pöördumist tuleks tellijal suhelda laenuhalduriga ja saada kinnitust, kas eksperthinnangu koostamiseks peavad olema ehitus- ja kasutusluba väljastatud või mitte. Võtmevalmis elamu ostu korral on üldjuhul ehitusluba vajalik ja eelnevalt juba väljastatud, kuid tuleb ette ka erandeid, kus üksikelamu soovitakse osta ja hindamisteenus tellida enne, kui kopp on maasse löödud. Kui eksperthinnangu koostamise hetkeks kasutusluba veel väljastatud ei ole, siis panga kinnituse olemasolul lisab hindaja eksperthinnangusse kasutusloa väljastamise eelduse. Hindaja hangib uuselamu projekti, ehitus- ja kasutusloa kohta käivad dokumendid riiklikust ehitisregistrist ise.
- Müügipakkumine – nagu laenuhaldur, soovib ka hindaja kirjalikku kokkulepet ostja ja müüja vahel, milles on välja toodud kõik olulisemad tingimused, milles osapooled on kokku leppinud. Näiteks, milline küttesüsteem paigaldatakse, missugune siseviimistlus tehakse, kas hinnas sisalduvad haljastustööd, kivisillutisega parkimisala, piirdeaed, kas paigaldatakse statsionaarne sisustus – köögimööbel, sisseehitatud garderoobikapid ja/või sanitaartehnika. Müügipakkumises peab olema ära toodud tööde teostamise aeg ja kindlasti märgitud planeeritav kasutusloa väljastamise tähtaeg. Võib ette tulla ka olukordi, kus arendajaks on eraisik ja ametlikku müügipakkumist esitada ei ole, ent kliendil on sissemaksuks vajalik summa olemas ja müügitingimustes lepivad klient ja arendaja kokku notari juures võlaõiguslepingut sõlmides. Müügipakkumise asemel tuleb siis hindajale esitada koopia sõlmitud võlaõiguslepingust või kirjalik kinnitus, milles on osapooled kokku leppinud.
- Lisade hinnapakkumised – dokumendid lisade kohta, mis ei ole kokku lepitud müügipakkumises, aga mida soovitakse juurde tellida ja mis annavad hinnatava üksikelamu turuväärtuse lisa. Näiteks kui üksikelamu müügipakkumine ei sisalda statsionaarset sisustust, aga klient soovib, et ka selle väärtust võetaks arvesse, tuleb tal esitada statsionaarse sisustuse hinnapakkumine. Kuna statsionaarset sisustust on vaja igal juhul ja see jääb üksikelamusse pikaks ajaks, on pangad üldjuhul nõus selle soetamist finantseerima.
Millised on üksikelamu eksperthinnangu koostamisel olulisimad võrdluselemendid?
Valmis üksikelamu eksperthinnangu koostamiseks kasutavad hindajad võrdlusmeetodit, mis põhineb võrdluselementide analüüsil, mille aluseks on tellija ostetava uue elamu võrdlus võimalikult sarnaste müüdud üksikelamutega. Toon välja enamlevinud võrdluselemendid, mida hindajad kasutavad:
- asukoht – väärtust tõstavad hinnatava vara paiknemine ostjate seas hinnatumas piirkonnas, keskuses või väljaarendatud piirkonnas, hea juurdepääs, privaatsus ja veekogu lähedus;
- üksikelamu suletud netopind – suurema suletud netopinnaga elamud on kõrgema tervikhinnaga. Oluline on suurem eluruumide pinna osakaal kogu suletud netopinnas. Näiteks kui kõrvuti asetsevad kaks 150 m2 üksikelamut, esimesel on kaht autot mahutav garaaž ja teisel on kogu pind eluruumi all, siis hinnatakse kõrgemalt teist elamut. Eluruumiks ei peeta garaaži, keldrit ega tehnoruumi;
- üksikelamu seisukord – väärtust tõstavad paremas seisukorras konstruktsioonid. Uuselamute puhul hinnatakse üldjuhul kõrgemalt kivihooneid;
- üksikelamu ruumide seisukord – paremas seisukorras siseviimistlusega elamud on kõrgemalt väärtustatud;
- kinnisasja pindala – suurema pindalaga maaüksused on kõrgemalt väärtustatud;
- soojusvarustuse liik – väärtust tõstavad tänapäevased küttelahendused, ostjate seas on kõrgemalt väärtustatud maaküte;
- haljastus ja õueala seisukord – väärtust tõstavad hästi planeeritud madal- ja kõrghaljastus, piirete- ja kiviparketiga kaetud parkimisala olemasolu;
- statsionaarne sisustus – väärtust tõstab kvaliteetse ja hinnalisema kohtkindla mööbli olemasolu.
Lisaks välja toodud peamistele võrdluselementidele vaatab hindaja kindlasti ka tehingu toimumise aega ning vajadusel rakendab ajaldamist. Vara hindamise standardi kohaselt on ajaldamine võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või -langust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal.
Üksikelamu turuväärtus selgub võrdluselementide kohandamisel hinnatava varaga. Vastavalt vara hindamise standardile on kohandamine protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid.
Kommentaarid