Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Rapla vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Tõrva vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aasuvälja küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Ambla alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Are alevik
  • Audru alevik
  • Avinurme alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haaslava küla
  • Haava küla
  • Hüüru küla
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Imavere küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kabina küla
  • Kakumetsa küla
  • Karepa küla
  • Kärkna küla
  • Karlova
  • Käru alevik
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kehtna alevik
  • Keila-Joa alevik
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kiia küla
  • Kiikla küla
  • Kiili alevik
  • Kiisa alevik
  • Kilksama küla
  • Koeru alevik
  • Koigi küla
  • Kolga-Jaani alevik
  • Kõrveküla alevik
  • Kose alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuusalu alevik
  • Laadi küla
  • Lagedi alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Leedri küla
  • Lemmatsi küla
  • Lepna alevik
  • Leppneeme küla
  • Liikva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Madise küla
  • Mai
  • Majaka küla
  • Mäksa küla
  • Mäo küla
  • Martsa küla
  • Matapera küla
  • Melliste küla
  • Moldova küla
  • Moori küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustivere küla
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Pärnjõe küla
  • Pedajamäe küla
  • Peetri alevik
  • Pehka küla
  • Pilka küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Pusku küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raavitsa küla
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rohuneeme küla
  • Roobuka küla
  • Rõõmu küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Salmistu küla
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sompa linnaosa
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Taaravainu küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Taebla alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tännassilma küla
  • Tiheda küla
  • Tihemetsa alevik
  • Tiskre küla
  • Tohvri küla
  • Toila alevik
  • Tõrma küla
  • Tõrvandi alevik
  • Türi-Alliku küla
  • Tusti küla
  • Tuulna küla
  • Uhmardu küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ussimäe küla
  • Uusna küla
  • Väätsa alevik
  • Vägeva küla
  • Vaibla küla
  • Vaidasoo küla
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Vasknarva küla
  • Vastemõisa küla
  • Vatsla küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vergi küla
  • Vetiku küla
  • Viiratsi alevik
  • Vinni alevik
  • Vissi küla
  • Võiste alevik
  • Vorbuse küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Otsi kinnisvara
Mihkel Eliste

Korteriturul on üüritootluste alanemine valdavalt peatunud

Analüüsides nii Tallinna kui Tartu linna korterituru tehinguaktiivsust, võib märgata ennekõike tehingute ja ühtlasi pakkumiste arvu alanemist kõige madalamates hinnaklassides, kus on samaaegselt tihti hinnakasv olnud võrreldes teiste segmentidega kõige kiirem. Ühalt on odavamaid varasid soetanud ennekõike nooremapoolsed tarbijad, kuid paralleelselt on nende arvelt kasvava üürituru nõudluse rahuldamiseks läbinud turg muutusi ka kinnisvarasse investeerijate tõttu. Nii Tallinnas kui Tartus jääb kuni 75 000 eurosesse hinnaklassi valdav enamus üüriturule suunatud kortereid, mille juures aga Tallinnas on üürikinnisvarasse investeerimine olnud viimastel aastatel tunduvalt laiapõhjalisem kui Tartus. Statistiliselt vaadatuna ei ole keskmine üüritootlus Tallinna ega Tartu korteriturul alates 2015. aastast enam märgatavalt muutunud, jäädes Tallinnas 6,0% ning Tartus 6,5% juurde.

Üürihindade kasv on viimaste kvartalite jooksul olnud nii piirkonniti kui ka segmenditi kiirem kui kinnisvarade üldine hinnakasv, mis on soodustanud tootluste senise pideva alanemise peatumist. Sellest hoolimata kurdab aga enamus potentsiaalseid investoreid ning ühtlasi ka korterite remondi ja edasimüügiga tegelevaid isikuid, et turult ei ole juba pikemat aega mitte midagi mõistlikku osta. Korterite renoveerimisega seotud ehitustööde kulud on sarnaselt ehitushinna üldisele kasvule tõusnud, kasvutempo jääb kinnisvara hinnakasvule alla ning see on soodustanud väikearendajatel kulude kasvu, alandanud kasumimarginaali ning tõstnud riske, mida kõike on omakorda aga saatmas turul üldiselt pikenevad müügiperioodid ning kasvav pakkumiste arv. Lisaks tuleb korterite n-ö flippijatel järjest enam oodata remondimeeste tulekut, sest siseviimistlejate seas on töömahtude suurenemise tõttu järjekorrad pikenenud juba sageli vähemalt kolme kuuni.


Märgata on investorite käitumist, kus kriisi järgsel perioodil soetati mõne aasta vältel tänasega võrreldes tunduvalt madalamalt hinnatasemelt mitmeid varasid ning turul aset leidvate muutuste taustal on asutud osa positsioone likvideerima. Sageli käitutakse selliselt, et portfelli jäetakse alles kõik varad, mille osas investor enda arvates ei näe, et turul näiteks ligi 30%-lise hinnalanguse korral tema positsioon enam n-ö vee alla jääks. Kõrgema tootluse otsimiseks on osa investoreid siirdunud suuremate keskuste äärsetesse alevikesse ning Eesti aktiivseimatesse väikelinnadesse, kus aga sarnaselt Tallinnale ja Tartule ei ole enam tootlus samuti märgatavalt alanenud. Jätkusuutlikuimates väikelinnades nagu Rakveres, Viljandis, Haapsalus ja Kuressaares jääb keskmine üüritootlus 7,5 - 8,5% vahemikku, mis on ligi 1,0% võrra kõrgem sarnaselt Tallinnale ja Tartule näiteks kööktubades, mis on reeglina oma funktsionaalsusest tulenevalt kasutatavad ainuüksi üürikorteritena.

Üürikinnisvarasse investeerimisest huvitatud isikute hulk on jätkanud pidevalt kasvamist, kuid tehingute arv ei ole turul sellega kaasa tulnud. Eestlased on oma loomult võibolla ehk liialt lühiajalise investeerimishorisondiga. Viimaste kuude veidi negatiivse taustaga kinnisvarauudiste tõttu (tehingute arvu langemine, intressimäärade võimalik kasv) võis märgata rahva seas kohest pinge kasvu. Uute korterite osas võlaõigusliku lepingu sõlminud ostjad asusid muretsevalt arendajale kirju saatma ning kinnisvarainvestorid asusid tempot maha võtma, lootuses saada peatselt omale sobivaid varasid juba oluliselt madalamalt hinnatasemelt. Üldiselt võib siiski pelgalt kodu soetajatele enamasti südamele panna, et kui te ostate omale kodu ja seda Eestis keskmiselt 24-aastase laenulepinguga, siis nii Tallinna kui Tartu puhul ei ole oluliselt põhjust karta, et ostetava vara väärtus laenuperioodi lõpuks madalam on kui laenu võtmise hetkel. See, mida kinnisvara hind teeb täna, homme või aasta pärast, ei mängi niivõrd pikaks ajaks kodu soetamisel kuigi märgatavat rolli. Kodu ei maksaks käsitleda kui investeeringut, või veelgi enam, kui lühiajalist investeeringut.

Arvestades eestlaste pangakontodel olevat vaba raha hulka, võiks hoiuste eest soetada Tallinna korteriturul 72 000 tk sada tuhat eurot maksvat üürikorterit ehk ligi kolmandiku Tallinna elamufondist. Kuna aga suur hulk eestlastest ei julge kinnisvara majandus- ja finantskriisiga seotud sündmuste ning ehk ka ebakvaliteetsete üürnike kartuse tõttu investeeringuna soetada ning väärtpaberite analüüsimine ja ostmine ei ole enam ammugi arusaadav, siis vähemalt lähikvartalitel ei ole üürikinnisvara investeeringute osas varasemas tempos jätkuvat kasvu hetkel oodata. Osa investeerimishuvilisi on kaalunud elukondliku kinnisvara asemel siseneda äriotstarbelise kinnisvara turule, kus on nende hinnangul rahavoog stabiilsem ning tootlus veidi kõrgem. Kui aga uusi hobisid ei ole tarvis, siis suhteliselt higivabalt ning sarnase tootluse juures on Eestis võimalik kodumaiselt börsilt soetada ka ärikinnisvarasse investeerivate fondide osakuid. Tundub aga, et kellegi teise kätte enda raha aga samuti eriti usaldada ei taheta anda. Kui, siis seda vaid ainult kõrgema tootluse eest, mida võib märgata ennekõike ühisrahastusportaalides, kus 15% või kõrgema prognoositava tootlusmääraga projektid finantseeritakse minutitega täis, ilma täpselt aru saamata, kuhu ja milleks raha laenama asutakse.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Registreeritud eraekspert (kohtuekspertiisid)

Kutseline vara hindaja, tase 7 / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?