loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Haaslava vald
  • Kunda linn
  • Otepää vald
  • Kasepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Suure-Jaani vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Sõmeru vald
  • Vihula vald
  • Ahja vald
  • Sauga vald
  • Tõstamaa vald
  • Rapla vald
  • Ülenurme vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Alajõe vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Koigi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Varbla vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Laeva vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Vara vald
  • Sangaste vald
  • Kõo vald
  • Keila linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Sindi linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Räpina vald
  • Halinga vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Rannu vald
  • Põdrala vald
  • Antsla vald
  • Paldiski linn
  • Konguta vald
  • Karula vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Rõuge vald
  • Mäetaguse vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Lääne-Saare vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Abruka küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Aruküla alevik
  • Eametsa küla
  • Eisma küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haapse küla
  • Haaslava küla
  • Hirmuküla küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Illurma küla
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jabara küla
  • Jakobimõisa küla
  • Jändja küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kaasiku küla
  • Kadriorg
  • Kärevere küla
  • Karjaküla alevik
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Kasemetsa küla
  • Kauda küla
  • Kaunissaare küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kiikla küla
  • Kildu küla
  • Kõidama küla
  • Koigi küla
  • Kõnnu küla
  • Kõpu alevik
  • Kõpu küla
  • Kose alevik
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kukruse linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuremäe küla
  • Kuru küla
  • Kuusalu alevik
  • Laabi küla
  • Laadi küla
  • Lasari küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehmja küla
  • Letipea küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Loo alevik
  • Loo küla
  • Lubja küla
  • Maarja-Magdaleena küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Marksa küla
  • Mereäärse küla
  • Meremõisa küla
  • Möllatsi küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Muuga küla
  • Naage küla
  • Näpi alevik
  • Neeme küla
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Nurkse küla
  • Ohtu küla
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Omedu küla
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Oti küla
  • Õvi küla
  • Paatsalu küla
  • Päide küla
  • Päidre küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pinska küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Raja küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannarajoon
  • Reiu küla
  • Risti alevik
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Saarepeedi küla
  • Saku alevik
  • Saunja küla
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sinialliku küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tähtvere
  • Tähtvere küla
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tammistu küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tiskre küla
  • Tõstamaa alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Ülenurme alevik
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Ussimäe küla
  • Uulu küla
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Välgita küla
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Vardja küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vasknarva küla
  • Vedu küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Vilivere küla
  • Vinni alevik
  • Viraksaare küla
  • Viti küla
  • Võiste alevik
  • Voka alevik
  • Võle küla
  • Võõpsu alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Korteriturul on üüritootluste alanemine valdavalt peatunud

Analüüsides nii Tallinna kui Tartu linna korterituru tehinguaktiivsust, võib märgata ennekõike tehingute ja ühtlasi pakkumiste arvu alanemist kõige madalamates hinnaklassides, kus on samaaegselt tihti hinnakasv olnud võrreldes teiste segmentidega kõige kiirem. Ühalt on odavamaid varasid soetanud ennekõike nooremapoolsed tarbijad, kuid paralleelselt on nende arvelt kasvava üürituru nõudluse rahuldamiseks läbinud turg muutusi ka kinnisvarasse investeerijate tõttu. Nii Tallinnas kui Tartus jääb kuni 75 000 eurosesse hinnaklassi valdav enamus üüriturule suunatud kortereid, mille juures aga Tallinnas on üürikinnisvarasse investeerimine olnud viimastel aastatel tunduvalt laiapõhjalisem kui Tartus. Statistiliselt vaadatuna ei ole keskmine üüritootlus Tallinna ega Tartu korteriturul alates 2015. aastast enam märgatavalt muutunud, jäädes Tallinnas 6,0% ning Tartus 6,5% juurde.

Üürihindade kasv on viimaste kvartalite jooksul olnud nii piirkonniti kui ka segmenditi kiirem kui kinnisvarade üldine hinnakasv, mis on soodustanud tootluste senise pideva alanemise peatumist. Sellest hoolimata kurdab aga enamus potentsiaalseid investoreid ning ühtlasi ka korterite remondi ja edasimüügiga tegelevaid isikuid, et turult ei ole juba pikemat aega mitte midagi mõistlikku osta. Korterite renoveerimisega seotud ehitustööde kulud on sarnaselt ehitushinna üldisele kasvule tõusnud, kasvutempo jääb kinnisvara hinnakasvule alla ning see on soodustanud väikearendajatel kulude kasvu, alandanud kasumimarginaali ning tõstnud riske, mida kõike on omakorda aga saatmas turul üldiselt pikenevad müügiperioodid ning kasvav pakkumiste arv. Lisaks tuleb korterite n-ö flippijatel järjest enam oodata remondimeeste tulekut, sest siseviimistlejate seas on töömahtude suurenemise tõttu järjekorrad pikenenud juba sageli vähemalt kolme kuuni.


Märgata on investorite käitumist, kus kriisi järgsel perioodil soetati mõne aasta vältel tänasega võrreldes tunduvalt madalamalt hinnatasemelt mitmeid varasid ning turul aset leidvate muutuste taustal on asutud osa positsioone likvideerima. Sageli käitutakse selliselt, et portfelli jäetakse alles kõik varad, mille osas investor enda arvates ei näe, et turul näiteks ligi 30%-lise hinnalanguse korral tema positsioon enam n-ö vee alla jääks. Kõrgema tootluse otsimiseks on osa investoreid siirdunud suuremate keskuste äärsetesse alevikesse ning Eesti aktiivseimatesse väikelinnadesse, kus aga sarnaselt Tallinnale ja Tartule ei ole enam tootlus samuti märgatavalt alanenud. Jätkusuutlikuimates väikelinnades nagu Rakveres, Viljandis, Haapsalus ja Kuressaares jääb keskmine üüritootlus 7,5 - 8,5% vahemikku, mis on ligi 1,0% võrra kõrgem sarnaselt Tallinnale ja Tartule näiteks kööktubades, mis on reeglina oma funktsionaalsusest tulenevalt kasutatavad ainuüksi üürikorteritena.

Üürikinnisvarasse investeerimisest huvitatud isikute hulk on jätkanud pidevalt kasvamist, kuid tehingute arv ei ole turul sellega kaasa tulnud. Eestlased on oma loomult võibolla ehk liialt lühiajalise investeerimishorisondiga. Viimaste kuude veidi negatiivse taustaga kinnisvarauudiste tõttu (tehingute arvu langemine, intressimäärade võimalik kasv) võis märgata rahva seas kohest pinge kasvu. Uute korterite osas võlaõigusliku lepingu sõlminud ostjad asusid muretsevalt arendajale kirju saatma ning kinnisvarainvestorid asusid tempot maha võtma, lootuses saada peatselt omale sobivaid varasid juba oluliselt madalamalt hinnatasemelt. Üldiselt võib siiski pelgalt kodu soetajatele enamasti südamele panna, et kui te ostate omale kodu ja seda Eestis keskmiselt 24-aastase laenulepinguga, siis nii Tallinna kui Tartu puhul ei ole oluliselt põhjust karta, et ostetava vara väärtus laenuperioodi lõpuks madalam on kui laenu võtmise hetkel. See, mida kinnisvara hind teeb täna, homme või aasta pärast, ei mängi niivõrd pikaks ajaks kodu soetamisel kuigi märgatavat rolli. Kodu ei maksaks käsitleda kui investeeringut, või veelgi enam, kui lühiajalist investeeringut.

Arvestades eestlaste pangakontodel olevat vaba raha hulka, võiks hoiuste eest soetada Tallinna korteriturul 72 000 tk sada tuhat eurot maksvat üürikorterit ehk ligi kolmandiku Tallinna elamufondist. Kuna aga suur hulk eestlastest ei julge kinnisvara majandus- ja finantskriisiga seotud sündmuste ning ehk ka ebakvaliteetsete üürnike kartuse tõttu investeeringuna soetada ning väärtpaberite analüüsimine ja ostmine ei ole enam ammugi arusaadav, siis vähemalt lähikvartalitel ei ole üürikinnisvara investeeringute osas varasemas tempos jätkuvat kasvu hetkel oodata. Osa investeerimishuvilisi on kaalunud elukondliku kinnisvara asemel siseneda äriotstarbelise kinnisvara turule, kus on nende hinnangul rahavoog stabiilsem ning tootlus veidi kõrgem. Kui aga uusi hobisid ei ole tarvis, siis suhteliselt higivabalt ning sarnase tootluse juures on Eestis võimalik kodumaiselt börsilt soetada ka ärikinnisvarasse investeerivate fondide osakuid. Tundub aga, et kellegi teise kätte enda raha aga samuti eriti usaldada ei taheta anda. Kui, siis seda vaid ainult kõrgema tootluse eest, mida võib märgata ennekõike ühisrahastusportaalides, kus 15% või kõrgema prognoositava tootlusmääraga projektid finantseeritakse minutitega täis, ilma täpselt aru saamata, kuhu ja milleks raha laenama asutakse.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 116108
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

 

Tallinn

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tartu esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Viljandi esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Rakvere esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Jõhvi osakond

Jõhvi, Rakvere 16, 41532+372 337 0400 johvi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva esindus

Narva, Aleksander Puškini 28-202, 20307+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa esindaja (d)

Valga esindaja (d)

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?