Tallinnas tehti maikuus 953 korteritehingut koguväärtuses 100,3 miljoni euro eest. Võrreldes aprilliga kasvas tehingute arv 22% ning võrreldes aastataguse sama perioodiga 14% võrra. Korteritehingute käive kasvas uute korteritega tehtud tehingute suure osakaalu tõttu 24% võrra. Keskmise korteritehingu hind kasvas sealjuures 97 000 eurolt 105 000 eurole. Korteritehingute raames kujunes mediaanhinnaks 1743 €/m2, mida oli 1,2% rohkem kui aprillis ning 7,2% enam kui 2017. aasta mais. Aasta esimese viie kuu vältel on Tallinnas müüdud 4136 korterit mediaanhinnaga 1740 €/m2, mille juures turuaktiivsus on kasvanud 4,8% ning hinnatase 7,0% võrra. Kasvukiirus on võrreldes varasemate perioodidega aeglustunud, 2017. aasta samal perioodil võis märgata 9,6%-list tehingute arvu ja 9,1%-list hinnataseme aastast kasvu.
Tüüpkorterite hinnakasv on samaaegselt olenemata pidevalt kasvava uute korterite pakkumise tõttu püsinud võrdlemisi samas tempos kui aasta tagasi. Aasta esimese viie kuu vältel on tüüpkorterid kallinenud ligi 6,7% võrra, aasta tagasi samal perioodil kujunes hinnakasvuks 6,4%. Ehituslikult vanemate elamute kallinemise hoogustumisel võib olla mitmeid põhjuseid. Esiteks, üürikinnisvarasse investeerimine on jätkuvalt aktuaalne. Teisalt on palgakasv püsinud endiselt sama tempokas kui kinnisvarade üldine hinnakasv ning aasta algusest on kasvanud tulumaksuvaba miinimumi määr, mis on tüüpkorterite potentsiaalset ostjaskonda suurendanud. Viimane ning mõnevõrra tõenäolisem on siiski asjaolu, et pakkumisel olevad uued korterid jäävad endiselt paljudele kättesaamatuks ning viimaste perioodide jooksul paranenud tööturg on loonud võimalused kinnisvara soetada just madalama ostujõuga inimestel. Lähikvartalitel on siiski oodata järelturul pakutavate varade hinnakasvu mõneprotsendilist aeglustumist.
Viimaste kuude vältel on aktiivse ehitustegevuse tulemusena asunud hulgaliselt kortereid valmima odavamates piirkondades, ennekõike Lasnamäel, Mustamäel ja Haaberstis. Tegemist on olnud loomuliku trendi kujunemisega, kus nii kinnisvara- kui ka selle kõrval nii otseselt kui kaudselt seotuna aset leidva ehitushinna kasvu tõttu on osa ostjaskonnast liikunud odavamate varade poole. Uusi kortereid soetatakse enim hinnavahemikus 1700 - 2400 €/m2, valdav enamus uute korterite pakkumisest jääb aga sellest vahemikust kõrgemale. Arendajate reaktsioon muutustele peegeldub lisaks magalapiirkondades kasvanud ehitusaktiivsusele ka Tallinna lähivaldades, mistõttu saab võrdlemisi identseid paralleele tõmmata aastatega 2005 - 2007. Kõigepeal müüakse läbi seni mõnel põhjusel müümata jäänud projektid või viiakse poolelijäänud arendused lõpuni, mille järgselt asutakse ehitama täiesti uusi hooneid. Linnasisene hinnakasv loob vastu- ja eeslinnastumise trendi, mille tulemusena asub keskusest järjest kaugemal paiknevate varade likviidsus paranema.
Maikuus kasvas tehingute arv järjekorras vaadatuna enim Mustamäel (50%), Haaberstis (29%) ja Lasnamäel (26%). Olenemata ehitusaktiivsusega seotud piirkondlikest muutustest tehti maikuus siiski hulgaliselt rohkem tehinguid kui varasemalt ka Kesklinnas. Kuigi arendustegevus on hoogustunud peamiselt magalapiirkondades, moodustavad ehitamisel olevad ühikud endiselt suurima osakaalu Kesklinnas (26%), millele järgnevad Haabersti (20%), Põhja-Tallinn (19%) ning Lasnamäe (16%) ja Mustamäe (12%). Põhja-Tallinna ja Kesklinna osakaal on siiski asunud oma keskmisest kõrgema pakkumishinna ja vähenenud ostjate huvi tõttu alanema. 2018. aastal on enim kasvanud ehitusaktiivsus Haabersti linnaosas, mida võivad selgitada lisaks madalamale hinnatasemele ennekõike Kesklinnaga hea ühendatus ning mitmed mereäärsed ja seetõttu atraktiivsed asukohad. Menetlemisel olevate või juba kehtestatud kuid realiseerimata detailplaneeringute raames on tõenäoliselt oodata enim kortereid Kesklinna ning Lasnamäele, millele järgnevad jällegi Haabersti, Mustamäe ja Põhja-Tallinn.
Tallinna linnas ja selle lähipiirkondades müüdud uued korterid dikteerivad jätkuvalt kogu Eesti kinnisvaraturu statistika kujunemist. Eestlaste eluasemelaenude jäägi kasv on kasvava uute korterite soetamise tõttu küll kiirenenud, kuid kui võrrelda väljastatud eluasemelaenude käivet 2006. aastaga, paistaksime justkui alles kasvava turuna. Viimase tõttu on varasema buumi perioodiga otseste paralleelide tõmbamine ka juba sisuliselt vale lähenemine, vahepealsel perioodil muutunud laenude väljastamise regulatsioon hoiab nii mitmeski Eesti paigus täna tagasi kümnenditaguste sündmuste sarnast eskaleerumist. Pidevalt mainitakse, et inimesed teevad tänasel hetkel oluliselt ratsionaalsemaid otsuseid, kuid on vähetõenäoline, et keskmise eestlase finantskirjaoskus või teadmised kinnisvaraturust ja majandusest on vahepealsel perioodil märkimisväärselt paranenud. Ratsionaalseid otsuseid panevad inimesi pigem langetama regulatsioonid üheskoos krediidiasutustega.
Erinevalt 2006. ja 2007. aastast on tänasel hetkel ka inimeste laenuvajadus oluliselt väiksem, sest kodu soetamiseks kasutatakse juba varasemalt laenuga soetatud kinnisvara lisatagatisena ning inimeste olemasolevate kinnisvarade turuväärtus on aastate jooksul kasvanud. Lisaks on aastate jooksul kasvanud inimeste säästud, seda just valdavalt jõukama elanikkonna puhul, kes on juba kinnisvara omanikud või on kõigi eelduste alusel võimelised kinnisvara vähemalt laenuga soetama. Vaba raha on omakorda tõstnud inimeste huvi kinnisvarasse investeerimise vastu. Eesti kodumajapidamiste tähtajaliste hoiuste osakaal on 2009. aasta 60% pealt alanenud ligi 20%-ni, suur osa sellest rahast on tõenäoliselt liikunud kinnisvaraturule. Paralleelselt investeerimishuvile on optimistlikud vaated kinnisvaraturust soodustanud ka kinnisvaramaakleriks saamise huvi kasvu. Tänases turusituatsioonis on küll maakleritel lühikeste müügiperioodide tõttu lihtne varasid müüa, kuid järelturul endiselt valitseva n-ö müüjaturu tõttu on maakleritel võrdlemisi keeruline varasid vahendusse saada, sest hulk inimesi saab oma vara müügiga hakkama abi vajamata.
Residentidest kodumajapidamistele antud eluasemelaenude jääk ja käive perioodil 2004 - 2018
Kommentaarid