Priit-Martti Ojari, Arco Vara suurkliendihaldur, See e-posti aadress on spämmirobotite eest kaitstud. Selle nägemiseks peab su veebilehitsejas olema JavaSkript sisse lülitatud., tel: 503 3303
Maa on üks spekulatiivsem osa kinnisvaraturust. Sellega võib olenevalt ostu-müügi ajastusest teenida kordades, aga ka väga kõvasti kaotada. Buumiajal soetatud krunte on müüdud soetushinnast kordades odavamalt.
Kuna väga palju tühje krunte on laenuvabad, võivad omanikud neid hoida midagi tegemata aastaid. Omanikke, kes pole maa ostuks laenu võtnud või suudavad oma laene muudest sissetulekutest teenindada, kinnisvaraturu kõikumised ei morjenda. Hinda nad alla ei lase. Võimalik, et oodatakse erihuvidega ostja väljailmumist. Et saada ärikinnisvara arendusest soovitud tootlust, oodatakse ehitamise alustamiseks kas üürihinna tõusu või maa kallinemist.
Kui 10-15 aastat tagasi tahtis keegi krunti saada ja sinna ärihooneid ehitada, oli trassidega varustatud maad veel vähe. Krundi ostja pidi ise trasside ja detailplaneeringutega tegelema. Praegu on Tallinnas ja Harjumaal trassidega maad piisavalt, nii, et ettevõte saab valida väga mitme asukoha vahel.
Võiks öelda, et vaba maad on sisuliselt igal pool saada, pigem on seda üle kui puudu. Mitmed omavalitsused on alustanud ja pakuvad samuti maa väärtustamist Tallinnas, Rae vallas ja mujal.
Tootmishooneid on vähe, kuna tootjate vajadused võivad olla väga spetsiifilised. Põhiliseks ärikinnisvaraks, mida arendatakse välja üürimiseks, on büroo- ja laohooned ning teenindus- või müügifunktsiooniga hooned, mis ehitatakse sageli boksisüsteemina.
Näiteks praegu boksisüsteemina arendatavas Mõigu Majas leiavad endale uue kodu väikesed ja keskmise suurusega ettevõtted, mis tegelevad kaubanduse või teenuste pakkumisega ning vajavad lisaks kontorile ka laoruume.
Finantsasutused on valmis ärikinnisvara arenduseks laenu andma keskmiselt 3,5-4,5%ga. Ärikinnisvara arendaja soovitud tootlus jääb vahemikku 15-20%. Elamispindade puhul võib tootlus teatud juhtudel olla ka madalam, kuid ärikinnisvara risk ebaõnnestuda on elamispindade arendamise riskist suurem.
Krunte on praegu rohkem pakkumises Tallinn-Tartu mnt väljuval suunal, mille aktiivseks tsooniks loetakse teelõiku Tallinna piirist kuni Jüri ringteeni. Peterburi maanteel pakkumisi aga napib või on nende hinnatase muudest piirkondadest kõrgem, kuna erinevatel põhjustel on omanike hinnaootused seal suuremad.
Kuigi Peterburi maanteel on nõudlus äri- ja kaubanduspindade järele küllaltki kõrge, pole seal piisavalt vaba maaressurssi. Ärikinnisvara arendatakse rohkem Tartu maantee ääres. On märgata, et pakkumiste hulk on kasvamas Peetri küla kandis ja see võib viia mõneks ajaks isegi ülepakkumiseni.
Miks mõnes kohas tühjad krundid siis aastaid seisavad? Arendusi alustatakse Tallinna kesklinnast ja minnakse sealt edasi üha äärelinna poole. Suurarendused nagu Ülemiste City ja Tehnopol ehitavad ka kõige raskematel aegadel, millal nõudlus on minimaalne. Väljaspool kesklinna väiksemaid arendusi rasketel aegadel aga näha ei ole.
Viimasel kahel-kolmel aastal on kolitud ettevõtteid suuremale ja kallimale üüripinnale. Aastatel 2008-2009 toimus järsk turumuutus ja paljud ettevõtted otsisid aktiivselt võimalusi kulude kokkuhoiuks. Selle käigus koliti väiksematele pindadele.
Ettevõttest üürniku jaoks on ka kolimine üsna suur kulu, isegi kui uuele ja suuremale pinnale minnes oleks üürist ja kõrvalkuludest tulev kogukulu sama. Vanemates hoonetes on üüri osakaal madalam ja kõrvalkulud suuremad. Uutes energiatõhusates hoonetes on küll väiksed kõrvalkulud, kuid kõrgem üür. Vana ja uue hoone ruutmeetri kulud võivad olla üürniku jaoks samas suurusjärgus, kuid vanemates hoonetes on oht kõrvalkulude kasvuks suurem.
Ärikinnisvara arendaja hindab tänast turusituatsiooni ja mõtleb sellest vähemalt paar aastat ette. Teame, et äripinda tuleb praegu järjest juurde, eriti palju tuleb juurde uusi büroohooneid. On aga väga raske ette öelda, kui palju tuleb juurde kliente. Mitmed juba valmis olevad ja ehitusjärgus büroohoonedpole veel täielikult välja üüritud. Seega on kujunemas situatsioon, kus omanik saab Tallinna kesklinna piirkonnas renoveeritud büroo üürina küsida 12 eur/m2. See võib aga tähendada, et reaalsed tehingud toimuvad hinnatasemel 10 eur/m2.
Krundi hind moodustab tavaliselt 10-15% arendusprojekti kogukuludest. Need, kes ostsid krundi buumi tipus ja selle hind oleks kuludest 20%, kaotavad kasumist. Võibolla ei too sellise hinnaga ostetud krunt arendajale kasumit enne 10 aasta möödumist. Mis maksab aga raha täna ja tulevikus, on juba omaette teema.
Kommentaarid