Iga päevaga muutuvad vara müügi juures üha olulisemaks õigusalased teadmised, sest dokumentatsioon ja seadusandlus on pidevas muutumises.
Aastal 2015 muutus ehitusseadustik (edaspidi EhS) ning koos sellega jõustus ka „Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus“ (edaspidi EhSRS). Alates sellest hetkest on hakatud üha rohkem tähelepanu pöörama asjaolule, et igasugune ehitamine peab olema seadusega kooskõlas. Üha sagedamini tuleb ette, et ehitist tuleb seadustada tagantjärele, ka siis, kui ehitis või ehitise osa on valminud mitmeid aastaid tagasi.
Ehitis või ehitise osa on ebaseaduslik peamiselt siis, kui see ei vasta ehitusloa või -teatise nõuetele või on ehitatud ilma ehitus- või kasutusloata. Kinnisvara seadustamise juures on oluline teada, kas ehitis või ehitise osa on ehitatud enne või pärast 1. jaanuari 2003 ning enne või pärast EhSRS jõustumist 1. juulil 2015. Täpsemalt reguleerib seda EhSRS § 28 ja 29. Samuti on vaja teada, kas ehitusluba ja -teatos on väljastatud ja selle aluseks olev ehitusprojekt vastab tänasele olukorrale või mitte. Ehitusprojekti puudumisel tuleb sageli tellida auditid, milles hinnatakse ehitise ohutust.
Miks seda kõike vaja on? Esmalt tooksin välja asjaolu, et krediidiasutustele on oluline likviidne vara, mille dokumentatsioon on seadusega kooskõlas ja mis on kasutamiseks ohutu.
Teiseks on kohalikul omavalitsusel õigus teostada riiklikku järelevalvet, täites selleks erinevaid ülesandeid, mille hulgas on ka näiteks ehitise või ehitamise nõuetele vastavuse kontrollimine ja lubade/teatiste olemasolu ning nendele kantud andmete tegelikkusele vastavuse kontrollimine. Täpsemalt reguleerib seda EhS § 130 lõige 2. Samuti on kohalikul omavalitsusel õigus trahvida omavolilise ehitustegevuse eest. Ehitusloata ehitamise eest ja kasutusloata kasutamise eest, kui ehitusluba oli nõutav, võidakse karistada tsiviilisikut rahatrahviga kuni 300 trahviühikut (EhS § 138 lõige 1 ja 139 lõige 1). Sama teo eest, kui selle on toime pannud juriidiline isik, võidakse karistada rahatrahviga kuni 100 000 eurot (EhS § 138 lõige 2 ja 139 lõige 2).
Kolmandaks on kindlustusseltsidel õigus mitte hüvitada kahjusid, mis on alguse saanud ebaseaduslikest ehitistest või ehitise osast. Harvad pole ka juhused, kui müük jääb venima või tehing nurjub, sest müügis oleva vara dokumentatsiooni korrastamine on pooleli või pole selle korrastamisega üldse algust tehtudki.
Mida tuleks kontrollida enne seda, kui vara müüki alustada? Esmalt võiks üle vaadata, kas omal ajal koostatud ehitusprojekt, ehitisregistris olevad andmed ja tänane olukord lähevad omavahel kokku või mitte. Kui on erinevusi, siis tuleb täpselt välja selgitada, millistest ümberehitustest on vastuolud tekkinud. Kas ümberehitused on loa- või teatisekohustuslikud või tuleb ehitisregistris täiendada/parandada olemasoleva ehitise puuduvaid andmeid või on tegemist vaba ehitustegevusega, mille puhul tuleb ehitise andmeid muuta? Vahel võib andmed korda saada ka üsna lihtsalt ja vähese ajakuluga.
Aina olulisemaks muutub, kuidas on tagatud kinnistule ligipääs ehk kas vajalik on servituudi olemasolu. Enamlevinud probleemid ümberehitustega seoses on ümberehitatud tehnosüsteemid, mille hulgas on ka näiteks omavoliliselt paigaldatud õhk-õhksoojuspumbad. Tehnosüsteem on ehitise toimimiseks, kasutamiseks või ohutuse tagamiseks vajalike seadmete, paigaldiste või kommunikatsioonide kogum koos vajalike konstruktsioonielementidega (EhS § 4 lõige 5). Luba/teatist ja projekti vajavad ka kande ja jäigastavate konstruktsioonide asendamine ning muutmine, hoone laiendamine, juurde ehitamine ning lammutamine.
Kui vajad abi vara dokumentatsiooni korrastamisel või tekib lihtsalt küsimusi, siis võid julgelt ühendust võtta Arco Vara Kinnisvarabürooga. Vastame meeleldi tekkinud küsimustele ning aitame ehitised viia seadusega kooskõlla. Võta ühendust allolevate kontaktandmete kaudu või saada päring Arco Vara Kinnisvarabüroo kodulehe kaudu: https://arcovara.ee/et/kinnisvara-teenused/seadustamine. Meie kinnisvara seadustamise projektijuhid aitavad ja leiavad lahenduse. Esimene konsultatsioon on TASUTA.
Kommentaarid