Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Karksi vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Sauga vald
  • Ülenurme vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Alajõe vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Sindi linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Arkma küla
  • Aruküla alevik
  • Eametsa küla
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haimre küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jakobimõisa küla
  • Järve linnaosa
  • Jõhvi küla
  • Kambja alevik
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Käru küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kiili alevik
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Kloogaranna küla
  • Kohila alev
  • Koigi küla
  • Kolga alevik
  • Kõpu alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuru küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Leesi küla
  • Lehmja küla
  • Lehtse alevik
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lohkva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Mähma küla
  • Manniva küla
  • Mäo küla
  • Meeksi küla
  • Meremõisa küla
  • Metsanurme küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Muuga küla
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Poaka küla
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Ramsi alevik
  • Randvere küla
  • Remniku küla
  • Rohuneeme küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saku alevik
  • Särevere alevik
  • Sauga alevik
  • Saustinõmme küla
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soe küla
  • Soinaste küla
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sõrve küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tiskre küla
  • Tootsi alev
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Tuulna küla
  • Uhti küla
  • Ülejõe
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Valkla küla
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vaskjala küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Veskitaguse küla
  • Viiratsi alevik
  • Viru-Kabala küla
  • Viti küla
  • Võle küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Eesti kinnisvaraturu ülevaade 2016

Alus – Maa-amet, Eesti Pank ja Arco Vara statistika 15.01.2017

 

Eesti kinnisvaraturul tervikuna oli alates 2010. aastast märgata nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete iga-aastast kasvu, mis 2016. aastal aga jäi kiirelt pidama. Eestis tehti 2016. aastal 1,9% rohkem tehinguid kui 2015. aastal, mille juures keskmine tehingu hind kasvas kõigest 1,3% võrra. Kunagine buumi periood on nii tehinguaktiivsuselt kui tehingute koguväärtuselt jäänud ületamata ning kunagiste kõrgatasemete ületamist ei ole hetkeprognoosi alusel lähitulevikus oodata. Turu laiapõhjalisemat kasvu hoiab ennekõike tagasi majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega Eesti, kus turgu veavad põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on maha jäänud.

 

2016. aasta neljandas kvartalis tehti Eestis 12 088 ostu-müügitehingut ligikaudu 763 miljoni euro väärtuses. Võrreldes 2016. aasta kolmanda kvartaliga langes tehingute koguarv 1,3%, mille juures tehingute koguväärtus langes 3,3%. 2015. aasta sama kvartaliga võrrelduna langes neljandas kvartalis tehingute koguarv 1,5% ning tehingute koguväärtus 5,2%. Kinnisvaratehingu keskmiseks hinnaks kujunes 2016. aasta IV kvartalis 63 000 eurot, mida oli võrrelduna möödunud kvartaliga 2,1% vähem ning mulluse aasta sama perioodiga 3,8% vähem. Tehinguaktiivsuse kiire kasv on peatunud juba pikemat aega, mille taustal pidevalt kasvavatel hinnatasemetel tehtud tehingute raames on pidurduma hakanud ka keskmise tehinguhinna edasine kasv.

 

Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2006-2016

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

 

Tehingud korteriturul

Eesti kinnisvaraturu suurima osa moodustavad korteriomanditega tehtud tehingud, korteritehingute maht moodustab kõikidest tehingutest ligikaudu 40%. Korteriomandid jagunevad eluruumideks ja mitteeluruumideks, eluruumidega tehtud tehingud moodustavad iga-aastaselt kogu tehingute mahust ligikaudu 85%. Korteritega tehakse Eestis kõige enam tehinguid tehinguaktiivsuse järjekorras Harju, Tartu, Ida-Viru, Pärnu ning Lääne-Viru maakonnas.

2016. aasta IV kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 6 754 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 5 528 ja mitteeluruumidega 1 226 tehingut. Võrrelduna 2016. aasta III kvartaliga tehti eluruumidega 1,3% vähem ning võrrelduna 2015. aasta sama ajaga 1,3% rohkem tehinguid. Eluruumidega tehtud tehingute raames kasvas tehingute koguväärtus võrreldes 2016. aasta III kvartaliga 5,5% ning võrrelduna 2015. aasta sama ajaga 8,5%.

 

Tehingute koguväärtuse kasvu veavad endiselt põhiliselt Tallinnas ja selle lähipiirkondades uusarendustega tehtavad tehingud. Nii tehingute arv kui hinnatasemed on asunud kiirelt kasvama ka väikelinnades ja maakonnakeskustes, millede osas on lähitulevikus oodata stabiilsete kasvutrendide jätkumist. Väiksemates piirkondades on põhiliseks hinnakasvu soodustavaks faktoriks saanud pakkumiste vähesus, sest turgudel puuduvad ostjate eelistustele vastavate parameetritega sobilikud varad.

 

Tuginedes Arco Vara klientide statistilisele analüüsile ja Eesti Panga statisikale, võib lisaks väita, et korteritehingute kallimad hinnatasemed on tingitud valdavalt kahest põhjusest. Esiteks, kliendid on jätkuvalt kasutamas kinnisvaraostu rahastamiseks laenuvõimendust. Teiseks, Eestis aktuaalsena püsiv riigisisene ränne tõmbekeskustesse on suurendanud nõudlust ning tõstnud keskmised tehinguhinnad kõrgeks ennekõike Tallinnas ja selle lähipiirkondades. Tühjenevates maapiirkondades ning väikelinnades kaasnev kinnisvarahindade aeglasem kasvutempo tasakaalustab aga Eesti keskmises vaates Tallinna ja teiste aktiivseimate piirkondade hinnatõusu.

 

Kõigist eluruumidega seotud tehingutest moodustasid aastatel 2011-2016 kasutusloa saanud korterid 2016. aasta IV kvartalis 3,3% ehk 181 korterit. Võrrelduna III kvartaliga müüdi 29% vähem ning võrrelduna 2015. aasta sama ajaga 65% vähem uusi kortereid. Uute korterite tehingute koguväärtus on sealjuures võrrelduna möödunud kvartaliga langenud 33% ning võrrelduna 2015. aasta sama ajaga langenud 67%. 2011-2016 aastatel kasutusloa saanud korterite keskmine tehingu hind oli võrrelduna III kvartaliga langenud 6,0% ning võrrelduna varasema aasta sama ajaga langenud 6,3%. Uute korteritega tehtud tehingutest moodustasid Harjumaal tehtud tehingud 77% ning Tartumaal 18%. Tegelikkuses võib uute korteritega tehtud tehingute mahtu hinnata oluliselt suuremaks, sest ehitusjärgus kuid kasutusele võtmata korterelamutes on tavapäraselt juba ehituse käigus üsna suur osa korteritest võõrandatud, kuid nende sisaldumine statistikas kajastub ajalise viivitusega.

 

Tehingud kinnisasjadega

Erinevalt korteriturust on kinnisasjadega seotud tehingute osas nii tehinguaktiivsuse kui väärtuste mahu kasv olnud tagasihoidlikum. Võrreldes 2015. aastaga langesid 2016. aastal nii kinnisasjadega tehtud tehingute koguarv kui tehingute koguväärtus ja keskmine tehingu hind. 2016. aasta IV kvartalis tehti Eestis kinnisasjadega kokku 5 289 ostu-müügitehingut, mida oli võrrelduna III kvartaliga 2,4% vähem ning võrrelduna 2015. aasta IV kvartaliga 5,9% vähem. Tehingute koguväärtuseks kujunes sealjuures ligikaudu 364 miljonit eurot, mis oli varasema kvartaliga kasvanud 3,3% kuid 2015. aasta sama ajaga langenud koguni 15%.

 

Nii hoonestamata kui hoonestatud elamumaa tehinguaktiivsus hakkas olulisel määral langema juba 2006. aastal, hoonestamata elamumaa tehingute arv langes iga-aastaselt koguni 2012. aastani. Viimastel aastatel on tehinguaktiivsus elamumaade osas tervikuna hoogustumas, hoonestatud elamumaade puhul on tehingute arvu kasv olnud märgatavalt kiirem kui mediaanhinna kasv. Maa-amet selgitab toimunut ostjate muutunud eelistustega - elamumaad omandatakse paremasse asukohta, poolikutele hoonetele eelistatakse täielikult valmis ehitatud elamuid. Nii hoonestamata kui hoonestatud elamumaa turgu veavad Eestis põhiliselt Harjumaal tehtavad tehingud.

 

Nii hoonestamata äri- kui tootmismaade puhul ei ole Eestis tervikuna võimalik tõmmata nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete liikumise osas selgeid trendijooni. Hoonestamata tootmismaade tehingute arv hakkas 2012. aastast kiirelt kasvam, mis on vahepeal 2015. aastal langenud kuid 2016. aasta seisuga jõudnud 2006. aasta tipptasemele. Sagenenud on kallima hinnaga tehtud tehingud, kuid nii hoonestamata tootmis- kui ärimaade hinnatase ei ole kasvanud tehinguaktiivsuse taustal siiski 2009. aasta langusmomendist kuigi palju taastunud. Mõlema sihtotstarbega maade turud on valdavalt mõjutatud Harjumaal ja Tartumaal toimuvast, kus hinnatasemete suur kõikumine tuleneb piirkondlikest kallimatest tehingutest.

 

Üleüldise hinnataseme kasvu on valdavalt tagasi hoidnud enne majanduskriisi aegset perioodi lattu toodetud kuid realiseerimata detailplaneeringutega krundid. Tööstuspiirkondade arendamisel ning seeläbi kinnisvaraturu dünaamika kujundamisel on olulist rolli mänginud nii kohalike omavalitsuse kui ka Euroopa Liidu rahade eest arendatud tööstuspargid, seda ennekõike Ida-Virumaal. Lisaks, ettevõtete madal investeerimisaktiivsus kui ka seni madalal tasemel olnud tooraine hinnad on võimaldanud olulise transpordikuluga ettevõtetel soetada tootmistegevuseks vajalikku maad suuremate keskuste otsesest ümbrusest mõnevõrra kaugemale.

 

Erinevalt hoonestamata äri- ja tootmismaadest ei ole hoonestatute puhul märgata pärast majanduskriisi aegset perioodi erilisi erilisi tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete kasvutrende. Tehingute arv on alates 2008. aastast püsinud võrdlemisi samal tasemel. Hoonestatud ärimaade tehingute mediaanhind on tervikuna aastast 2009 olnud suunaga ülespoole, mediaanhind on kõige enam kasvanud just 2016. aastal. Hoonestatud tootmismaade hinnatasemed on seevastu kõige madalamal tasemel olnud hoopiski 2013. ja 2015. aastal, nii tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete osas ei ole lähiajal oodata üle-Eestilist märkimisväärset kasvu.

 

Põllumaa ja metsamaa hinnad, mis reageerisid 2008. aasta majanduslangusele tagasihoidlikult, on viimastel aastatel järsult kasvanud. Üheks põhjuseks on olnud Eesti põllu- ja metsamaa madal hind teiste Euroopa riikidega võrreldes, kuid oma osa on mänginud ka Euroopa Liidu makstavad toetused, mis on meelitanud maad ostma hilisema edasimüügi eesmärgil. Nii põllu- kui metsamaad vahendavad ja ostavad suuremal hulgal kokku juba avalikkusele teadaolevad ettevõtted ja isikud, tehingud on valdavalt seotud investeerimisalaste huvidega mitte aga otseselt põllu- ega metsamajandusega.

 

Kvartaalsed kinnisvaranäitajad

2016. aasta näitaja

Väärtus

Muutus võrreldes eelmise kvartaliga (%)

Muutus võrreldes

eelmise aastaga (%)

Valminud eluruumide kasulik pind (III kv, tuh m2)

104,7

-16,0

6,6

Valminud mitteeluhoonete kasulik pind (III kv, tuh m2)

194,0

1,0

14,8

Allikas: Eesti Pank

 

Prognoos

Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jäävad elukondliku kinnisvara osas hoidma ennekõike 1980ndate teises pooles sündinud inimesed. Nimetatud perioodil sündis Eestis kõige enam inimesi, kes tänasel ajal on moodustamas eraldi leibkondi ning osalemas ennekõike elukondliku kinnisvara turul. Swedbanki poolt avaldatud andmete alusel on aktiivseimaks eluasemelaenu võtvaks eagrupiks just 28-30-aastased inimesed. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad pikemas perspektiivis ennekõike juba väljakujunenud Eesti suuremad keskused eesotsas Harjumaaga ning Tallinna linnaga.

 

Käesolevate aastate tehinguaktiivsus ei jää Eesti demograafiliste näitajate baasil kuigi pikaks ajaks kestma - 1990ndatel vähenes järsult sündimus ja Eesti elanikkond on märgatava kiirusega vananemas. Välisriikidesse lahkunud eestlaste hulk on võrreldes tagasi tulnutega alates 2012. aastast iga-aastaselt vähenenud -  2015. aasta põhjal oli sisserännanuid rohkem kui väljarännanuid, kuid väljaränne püsib absoluutnumbrites endiselt kõrgel tasemel. Tallinna linn on seevastu lähitulevikus endiselt laienemas, millega kaasneb madalama jätkusuutlikkusega piirkondade ääremaastumine ning surve nii nende piirkondade tehinguaktiivsusele kui hinnatasemetele.

 

Eesti kinnisvaraturg püsib lähikuudel küllaltki stabiilne. Piirkonniti on oodata hinnatasemete ning tehinguaktiivsuse senise kiire kasvu aeglustumist, seda nii korterite kui kommertskinnisvara turul. Hinnataset kui selle edasist statistilist kasvu jäävad vedama ennekõike uusarendused, järelturu korterite hinnatasemete kasv on juba pikemat aega olnud stabiilsel tasemel. Pidevalt lisanduvate pakkumiste ja sellest tuleneva arendajate vahelise konkurentsi taustal kujunenud surve hinnatasemete kasvu peatumiseks ennekõike Tallinnas ja Harjumaal püsib arendustegevuse mõningasel pidurdumisel siiski endiselt aktuaalsena. Uute ja järelturu korterite hinnatasemete erinevus on kiirelt vähenenud, mis hoiab tagasi arendajate vahelise konkurentsi mõjul nii uusarenduste kui nõukogudeaegsete korterite hinnatasemete edasist kasvu.

 

Arendustegevus on küll lühiajalisele statistikale tuginevalt vähenemas, kuid lisaks uusehitusele püsib aktuaalsena ka vanema elamufondi moodustavate korterelamute rekonstrueerimine, seda ennekõike Eesti väikelinnades. Mitmetes maakonnakeskustes pidevalt väheneva pakkumiste arvu ja kasvavate hindade taustal võib lähiajal märgata üksikute uusarenduste algatamist. Maaturul püsib nõudlus nii põllu- kui metsamaaga seotud kinnistute osas, hinnatasemetes on oodata kasvu stabiilset jätkumist kuid tehinguaktiivsus alaneb vähenevate pakkumiste tõttu. Eluasemelaenu väljastavate pankade nõuded jäävad takistama tehingute tegemist seadustamata hooneid või ümberehitusi omava kinnisvaraga.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?