Kui analüütikud ja eksperdid kasutavad kinnisvara kontekstis mõistet „kinnisvara kättesaadavuse vähenemine“, siis mõtlevad nad seda, et kodu ostmine muutub nii palju kallimaks, et need, kes tahavad osta, ei saa seda teha, vaid peavad minema näiteks üürimise teed.
Novembris 2024 oli Tallinna uute korterite keskmine ruutmeetrihind 4489 eurot, mis on 6,4% suurem kui aasta varem (4218 €/m²). Kodu omamine on aga enamikule eestlastest kinnisidee: ei nähta ennast lõputult üüri maksmas, vaid ikka elamas endale kuuluvas – ja mis siis, et pangalaenuga soetatud – kodus.
Kuna kodu omamine on suures osas seotud inimese kindlustundega, siis kinnisvara kättesaadavuse keerukus mõjutab otseselt peresid, iivet ja demograafiat laiemalt. Kui kodu ostmine on ja jääb unistuseks, siis on sellel ühiskonna jaoks kehvad tagajärjed. Uute kodude tehinguarv kasvas novembris 25,7%, võrreldes möödunud aasta sama ajaga, kuid hinnatõus on märgatavalt kiire: mitmel pool ületavad hinnad juba keskklassi ostuvõime.
Teiseks puudutab kinnisvara kättesaadavuse vähenemine ka arendajaid, sest see tähendab väiksemat nõudlust. Bürokraatlikud regulatsioonid pluss hinnatõus ei anna elamuarenduseks hoogu, vaid sootuks vähendab uute kodude turule toomist.
Kolmandaks puudutab see kogu majandust, sest lõhe nende vahel, kes saavad kodu osta ja kes ei saa, kasvab palju suuremaks. Lisaks asjaolu, et kui enamik sissetulekust kulub kodu eest tasumiseks, jääb muuks tarbimiseks raha vähem ja see mõjutab kogu riigi majandust.
Seega tuleks otsida võimalusi kinnisvara kättesaadavuse parandamiseks või pehmendamiseks. Leevendust tuleks otsida just allikast, mis tõstab inimeste kindlustunnet ja töö tulemuslikkust. Üks on väga selge: ettevõtluse ebastabiilsuse või stabiilsuse ning kodu soetamise võimaluste vahel on ilmne seos. Kui ettevõtlusel ja majandusel on piltlikult tervis hea, on see nii ka ostjatel.
Lisaks tugevale ettevõtlusele võiks riigil olla näiteks kodude kättesaadavuse parendamise programm. Olgu selleks Kredexi laenutagatise laiendamine või esimese koduostja suurem intressisoodustus – riigi meetmed võivad olla just esmakordsele koduostjale hea stiimul edasi liikumiseks.
Arendajad peavad otsima loovamaid lahendusi, nagu rent-to-own võimalus, kus üürimise järel on võimalik üüritud kodu ära osta. Kombinatsioon „üürin ja seejärel ostan“ eeldab, et inimene suudab üüriperioodil luua piisava tagatise sissemaksuks või makstud üürist saabki sissemakse.
Kui kinnisvara kättesaadavus halveneb, siis on alternatiiviks väiksemad pinnad. Nii on 4-toalised korterid tulevikus pigem 60–70-ruutmeetrised.
Ehitusvaldkond otsib kokkuhoiukohta ehk ka innovatsiooni kaudu, aga kui innovatsioon on ainult seeriatootmises prinditud konteinerelamud, siis pole see inimväärikuse mõistes suur edasiminek. Võib-olla Aasias oleks, aga Euroopas kindlasti mitte.
Kõik ei pea muidugi elama Tallinna või Tartu kesklinnas, rongiliiklusesse investeerimine võimaldab ka väiksemates linnades elu aktiveerida ning just seal on maa hind see, mille arvelt on võimalus teha kodu ostmine kättesaadavamaks.
Kokkuvõtteks ei arvagi ma, et kinnisvara kättesaadavuse lahendamine on ainult majanduslike stiimulite leidmine ja takistuste eemaldamine. Paraku taandub ostusoov üsna lihtsale – kindlustundele, kas ma saan hakkama ja kas mul on lootust paremale homsele. Alustama peaks just peamisest – inimestest. Kuidas aidata olla neil julgem ja tegusam?
Positiivne on see, et kodu ostmine on praegu veel paljudel võimalik. Uute arenduste hinnad on küll jõudsasti kasvanud, aga ostuturg annab võimalust kauplemiseks ja valikuks. Ja kui jõud päris uuele kodule peale ei hakka, siis järelturul on valik vägagi mitmekülgne.
Statistika näitab, et nõudlus on kasvamas. Seda teevad ka hinnad, mis nõuavad tänaselt ostjalt läbimõeldud tegutsemist, et unistus kodust saaks realiseeritud ega jääks pelgalt unistuseks.
Kommentaarid