Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Otepää vald
  • Kasepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Karksi vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Vihula vald
  • Kanepi vald
  • Sauga vald
  • Rapla vald
  • Ülenurme vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Alajõe vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Koigi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Tõrva linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Arkma küla
  • Aruküla alevik
  • Eametsa küla
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Iisaku alevik
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jaamamõisa
  • Jakobimõisa küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Jõhvi küla
  • Kaagvere küla
  • Kambja alevik
  • Karlova
  • Käru küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Kohila alev
  • Koigi küla
  • Kolga alevik
  • Kolga-Jaani alevik
  • Kõpu alevik
  • Kõrveküla alevik
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Laagri alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lehmja küla
  • Lehtse alevik
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lubja küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Märjamaa alev
  • Meeksi küla
  • Meremõisa küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Muuga küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Omedu küla
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Päide küla
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Poaka küla
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Randvere küla
  • Rannamõisa küla
  • Rannarajoon
  • Rasina küla
  • Reola küla
  • Rohuneeme küla
  • Roodevälja küla
  • Ropka
  • Saku alevik
  • Salu küla
  • Särevere alevik
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soe küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sõrve küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tootsi alev
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tuulna küla
  • Uhti küla
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Välgita küla
  • Valkla küla
  • Valma küla
  • Vana-Pärnu
  • Vana-Võidu küla
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vaskjala küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Veskitaguse küla
  • Viiratsi alevik
  • Viti küla
  • Võle küla
  • Võnnu alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: november 2020

Tänavu novembris tehti Eesti korteriturul kokku 2209 ostu-müügitehingut, mida oli võrreldes oktoobriga 1,0% ning võrreldes 2019. aasta novembriga koguni 9,6% rohkem. Võrreldes oktoobriga kui ka eelmise aasta novembriga vedas turuaktiivsuse kasvu ennekõike Tallinn koos selle lähiümbrusega ning Pärnu maakond eesotsas sealse maakonnakeskusega. Tehtud tehingute lõikes kujunes Eestis keskmiseks mediaanhinnaks korteriturul 1569 €/m2, mida oli 5,4% enam kui veel oktoobris ning 8,2% rohkem kui 2019. aasta novembris. Aastasesse hinnakasvu on panustanud jätkuvalt ennekõike tehingud uute korteritega, mille osas ei ole olulisi muutusi lähitulevikus oodata. Kuigi ehitusturul on hooneehituse mahud vähenemas, viitavad uute arendusprojektide hinnakirjad uute korterite osas aga jätkuvale hinnatõusule. Raskendatud ligipääs võõrtööjõule, karmimad parkimisnormatiivid kui ka energiatõhususe nõuded on siiski peamiseks hinnakasvu põhjuseks, mitte arendajate liigne kapitalistlik käitumine. Piirkondades aga , kus koroonaviiruse levik on oluliselt üle riigi keskmise taseme, on siiski märgata ka korteriturul mõningast madalamat aktiivsust. Viimast eeskätt Narva linnas, kus oktoobris tehti võrreldes aastatagusega 36% ja novembris 24% võrra vähem tehinguid kui aasta tagasi (veel septembris võis täheldada turuaktiivsuse kasvu +16% juures).

Kuigi ka järelturukorterite müük on viimasel kolmel kuul olnud suhteliselt analoogne nagu varasematel perioodidel, on tehingute arvu kasvu panustanud jätkuvalt ennekõike uute korterite müük. Uute korterite üleandmine leiab jätkuvalt aga aset arendusprojektide arvelt, mille osas alustati ehitustöödega enne koroonapandeemiat. Ehitussektorit iseloomustavaid indikaatoreid jälgides on aga täheldada, et ligi pooltel hooneehituses tegutsevatel ettevõtetel on tellimusi tavapärasest vähem. Kui siia lisada ka hooajalised tegurid, siis ehitussektoris on tõenäoliselt oodata lähikuudel mõningast töötajate arvu vähendamist. Kuigi 2020. aasta III kvartal peegeldas nii Tallinnas, selle lähiümbruses kui ka Tartus väga tugevat ehituslubade väljastamist, siis reaalselt ehitustöödega alustamine ei ole seejärgselt veel suurenenud. Ei saa aga välistada, et 2021. aasta I ja II kvartal toovad erasektori poolelt vähemalt korterelamute arendamise osas taaskordse üsna tugeva nõudluse, sest koroonavaktsiini tõenäoline administreerimine 2021. aasta I pooles on justkui andnud üsna tugeva kindlustunde, et peatselt hakkab globaalne majanduslik ja sotsiaalne olukord järsult paranema.

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2019 - 2020

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Vaadates aga lõpptarbijate kindlustunnet, võis vähemalt Eestis novembri näitel täheldada, et eestlaste kindlustunne on sama halb kui 2009. aastal, mil majandust varjutas oluliselt sügavam kriis kui tänavu. Konjunktuuriinstituudi andmeil on viiruselaine hoogustumise taustal muutunud inimeste püsikaupade ostu prognoosid oluliselt negatiivsemaks ning järjest rohkem inimesi plaanib säästa, mis lihtsustatult väljendatuna viitab kõige suuremate võimalike ostude tegemise taustal nii sõiduautode kui ka kinnisvara ajutise tahaplaanile jäämisega. Novembri näitel me seda siiski kinnisvaraturul justkui ei näinud, nii ehituslikult vanemate kui ka kaasaegsemate varade osas on potentsiaalsed ostjad huvi üles näidanud aastatagusega võrdväärses ulatuses ning elamuturu osas isegi kohati enam, sest pakkumine on piirkonniti veelgi väiksem kui veel 2019. aasta II või 2020. aasta I pooles.

Erinevalt korteriturust on elamuturg tunduvalt madalama efektiivsusega ning elamuturg on tugevalt hooajaline, mistõttu ei olnud elamuturul näiteks tänavu kevadise eriolukorra aegselt ka kuigi olulisi negatiivseid muutusi täheldada. Suvitusotstarbeliste varade osas on koroonapandeemia aegselt ostuhuvi arvestatavalt suurenenud. Osalt on see olnud hooajaline ning osalt on kodukontoris töötamise võimalust kasutanud isikud soetanud omale maakodu, kuid teisalt on jällegi olnud tegemist elamispindade kõrgkonjunktuuri aegsele perioodile omase nähtusega. Nimelt, elamispindade turutsükli kasvuperioodi eelviimases etapis aktiveerub üldiselt suvilate ja maamajade turg ning seejärel või juba samaaegselt ka hoonestamata elamumaade turg, mis omakorda viib üksikelamute lõikes kasvava ehitusaktiivsuseni. Seda kõike oleme me viimastel kvartalitel ka täheldanud ning see on valdavas osas olnud ligi kümnendipikkuse majanduskasvu tulemus, mitte niivõrd koroonapandeemia poolt loodud katalüsaator. Enne koroonapandeemiat oli Eestis rekordmadal tööpuudus, mis võimaldas väga laialdasel osal elanikkonnast ligipääsu odavale laenurahale, mis on omakorda jätkunud ka 2020. aasta vältel, sest elamuturu potentsiaalseid kliente ei ole senine tööpuuduse suurenemine kuigi arvestataval määral puudutanud.

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti elamuturul perioodil 2007 - 2020*

 

* 2020. a. andmed on esitatud novembrikuu seisuga.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Arvestades kinnisvaraturu senist vastupanu 2020. aasta sündmustele, ei saa hetkeseisuga kuigi negatiivseid prognoose välja tuua. Tööpuudus on Eestis detsembrikuu alguseks kerkinud 8,0% tasemele, mis veel madalaimal tasemel 2019. aasta III kvartalis oli pelgalt 3,9%. Tööpuudus on siiski kasvanud aeglasemalt kui kevadel või ka suvisel perioodil prognoositud, mistõttu on selle mõju ka kinnisvaraturule olnud seni arvatust tagasihoidlikum, piirdudes ennekõike tüüpkorterite turuga. Tartus on tööpuuduse kasvu mõju olnud sealjuures mõõdukam kui Tallinnas, mida iseloomustab ka hetkeline tööpuuduse määr, mis Harjumaal on 7,6% ja Tartumaal tagasihoidlikuma turismi- ja teenindussektori osakaalu tõttu pelgalt 6,3%. Arvestades ettevõtete endi nägemust lähikuude osas, võib oodata jätkuvalt mõningast tööpuuduse suurenemist, mis mõjutab negatiivselt ennekõike üüriturgu ja nõukogudeaegsete paneelelamute korterite ostu-müügiturgu, sest hetkel töötuks jäänud isikud on üldiselt just vastavate turusegmentide potentsiaalsed kliendid.

Tallinna Vanalinna asumi äridel läheb tõenäoliselt detsembris mõnevõrra paremini kui veel eelnevatel kuudel, kuid üleriigilised koroonapiirangud on siiski piisavalt karmid, et mitmete ettevõtete sulgemine endiselt jätkub. Turistide lainet ei ole lähikuudel oodata juba pelgalt hooajalistest teguritest tulenevalt, mistõttu paljud toitlustusettevõtted on otsustanud kuni maikuuni oma uksed sulgeda. I korruse kaubandus- ja teeninduspindade ei ostu-müügi- ega üüriturule taoline käitumismall loomulikult positiivselt ei mõju, suurendades üüripakkumiste arvu ning alandades üürihindu, mis omakorda viib ka kinnisvarade hinnalanguseni, sest rahavoogu iseloomustavad näitajad on halvenenud. Kui oktoobris ja novembris läks toitlustusettevõtetel veel suhteliselt hästi, on detsembri alguses täheldada juba külastatavuse olulist vähenemist, mis võib tuleneda nii viiruse nakatumise kartustest, lähenevate pühadega seotud ajutise säästumäära kasvust kui ka neist ühiselt. Valitsus on küll justkui võtnud seisukoha, et uut riiklikku eriolukorda ei kehtestata, kuid pikaajalistel osalistel majandusaktiivsust piiravatel meetmetel võib lõppkokkuvõttes olla isegi negatiivsem mõju kui näiteks kuni kuuajalisel riiklikul eriolukorral.

Laialdane koroonavaktsiini administreerimine võib viia aga selleni, et seni säästetud raha arvelt hakatakse 2021. aasta II pooles taas aktiivselt välismaale reisima, mis lisaks lennundussektori aktsiate hinnakasvule toob ka Tallinna Vanalinna turistid tagasi. Eestlaste säästud on tänavu kasvanud oktoobrikuu näitel võrreldes aastatagusega 12,5% võrra, veel 2019. aasta oktoobris oli vastav näitaja 9,6%. Teisisõnu, kui eestlaste hoiuste jääk oleks jätkanud kasvamist samas tempos nagu varasemalt, oleks tõenäoliselt kulutatud erinevate kaupade ja teenuste tarbimisele käesoleval aastal vähemalt 227 miljonit eurot enam, mille juures tuleks lisaks arvestada ka tööpuuduse kasvu arvelt vähenenud potentsiaalset kogusissetulekut. Arvestatav hulk sellest rahast on kulutumata jäänud just välismaal. Nii mõnelgi pangal on täna tükk tegemist, et ainuüksi hoiustena arvel olevat raha välja laenata, rääkimata lisakapitali kaasamise vajadustest.

Detsember tõotab kinnisvaraturul tulla tehingute koguarvult suhteliselt analoogne nagu veel oktoobris ja novembris. Kuigi järelturul turuaktiivsus nii väiksema tööpäevade arvu kui ka pühademeeleolu tõttu sarnaselt eelnevatele aastatele väheneb keskmiselt 15% võrra võrreldes novembriga, hoiab aasta lõpus tõenäoliselt uute korterite müük taaskordselt kogu tehingute arvu üleval. Aasta lõpus on tavapärane, et arendajad on lubanud klientidele nende uue kodu üle anda just jõuludeks. Aasta lõpuperioodil on ka iga-aastaselt sarnane nähtus, et mitmetes arendusprojektides pakutakse erinevaid ajutisi soodutusi, mida ei maksa siiski kinnisvaraturu võimalike negatiivsete trendida koheselt seostada, sest allahindlusi pakutakse hetkel pea kõikides kaubanduse ja teeninduse valdkondades. Detsember on väga paljude jaekaubanduses tegutsevate ettevõtjate jaoks parim kuu aastas, millele järgneb hooajaliselt oluliselt tagasihoidlikum esimene kvartal. Ka kinnisvaraturg on hooajaline ning jaanuar ja veebruar on kinnisvarateenuste kui ka elamispindade turu tehingute arvu osas enamasti kõige rahulikum periood aastas. Arvestades, et koroonapiiranguid võidakse omakorda täiendavalt karmistada, viiruse levik jätkab veel tõenäolisel kasvamist ning tööpuudus jätkuvalt aeglaselt suureneb, võib siiski ka veel kinnisvaraturul ajutiselt volatiilsus 2021. aasta I kvartalil suureneda.

 

LAE ALLA: Arco Vara novembri turuülevaade 2020

 

Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja kutseline hindaja

Alus – Maa-amet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Statistikaamet, riiklik ehitisregister, Eesti Pank, Arco Vara statistika 06.12.2020

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn City osakond

Tallinn, Jõe tn 9, 10151+372 502 3709 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tartu esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Viljandi esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Rakvere esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Jõhvi osakond

Jõhvi, Rakvere 16, 41532+372 337 0400 johvi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa esindaja (d)

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?