Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aaspere küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Are alevik
  • Aruküla alevik
  • Aseri alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Harkujärve küla
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kadrina alevik
  • Kadriorg
  • Karlova
  • Kärsa küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kiisa alevik
  • Kilksama küla
  • Koeru alevik
  • Kõnnu küla
  • Kõrveküla alevik
  • Kose alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Laagri alevik
  • Lagedi alevik
  • Laitse küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Mahu küla
  • Mai
  • Mäksa küla
  • Malda küla
  • Mäo küla
  • Matapera küla
  • Meremõisa küla
  • Moldova küla
  • Moori küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Nurmsi küla
  • Õisu alevik
  • Öötla küla
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Pauliku küla
  • Pedajamäe küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Purtse küla
  • Pusku küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rebala küla
  • Roobuka küla
  • Rõõmu küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Särevere alevik
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suure-Rakke küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tiskre küla
  • Tohvri küla
  • Toila alevik
  • Tõrma küla
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Treimani küla
  • Tuhalaane küla
  • Türi-Alliku küla
  • Türisalu küla
  • Uhti küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Ussimäe küla
  • Uuemõisa alevik
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Vatsla küla
  • Veeriku
  • Vergi küla
  • Vetiku küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Viti küla
  • Võiste alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Hinnalangust on näha seni ainult tüüpkorterite turul

Illustreerides varasemalt kokkulepitud uute korterite tehingute mõju tänasele turustatistikale, on Kristiines septembri seisuga korteriturul mediaanhind kasvanud aasta baasil 31% ning Mustamäel 14% võrra. Kuna viimastel aastatel on olnud detsembrikuus täheldada, et jõuludeks on lubatud väga paljudele arendusprojektide klientidele võtmed kätte anda, siis näeme teatud statistilisi hinnarekordeid ka veel selle aasta lõpus. Samas, kui me vaatame mis toimub näiteks Mustamäe tüüpkorterite turul, siis võrreldes 2020. aasta I kvartaliga olid n-ö hruštšovka tüüpi korterid ligi 10% madalamate tehinguhindadega ning võrreldes II kvartaliga 1,4% võrra madalamal, iseloomustades madalamapalgaliste isikute jaoks tööturu negatiivsete muutuste tuules laenuraha kättesaadavuse ning kindlustunde halvenemist, mis on peegeldunud pakkumiste arvu suurenemises, müügiperioodide pikenemises ja pakkumishindade alanemises.

Näiteks Tartu linnas on aga senised järelturul avaldunud muutused olnud oluliselt tagasihoidlikumad kui Tallinnas, mis tuleneb tõenäoliselt asjaolust, et Tartus on koroonapiirangutest mõjutatud teenindussektori töötajaid vähem kui Tallinnas. Tartus on senine tööpuudus jäänud alla Eesti keskmist taset ning seega ühtlasi alla Tallinna taset, mistõttu ka tüüpkorterite turul on surve hinnalanguseks olnud väiksem. Kuigi Töötukassa prognoosib sügiskuudel Tartu maakonnas koondamiste arvu suurenemist, ei avaldu tõenäoliselt käesoleval aastal Tartu magalapiirkondades analoogseid hinnadünaamika muutusi nagu Tallinnas. 2020. aasta III kvartalis olid Annelinna näitel valdavalt 1980ndatel ehitatud paneelelamute korterid 1,0% võrra madalamate hindadega kui veel II kvartalis, kuid siiski 5,4% võrra kõrgemate hindadega kui veel I kvartalis. Käesoleva aasta septembris tehti Tartus 193 korteritehingut mediaanhinnaga 1532 €/m2, mille juures tehti 3 tehingut rohkem kui aasta tagasi ning hinnatase kasvas uute korteritega tehtud tehingute toel 9,3% võrra.

Tüüpkorterite turuga on ka senised hinnalangused elamispindade turul üldiselt piirdunud. Ehituslikult uuemate korterite osas on küll olnud samuti juba mõningast hinnalangust täheldada, kuid kuna uute korterite turg on kuust-kuusse üsna tugevalt sõltuvuses sellest, millises konkreetses arendusprojektis ja millises linnaosas plokktehinguid tehti, siis on Tallinna korteriturg taoliste lühiajaliste trendide kajastamiseks veidi liiga väike. Uute korterite osas raskendab statistika tõlgendamist ka asjaolu, et kui täna pakutakse kellelegi erikasutusõiguse raames tasuta või täiendavat parkimiskohta või panipaika või pakutakse tasuta köögimööblit, siis statistiliselt me seda kuidagi ei näe. Uute korterite osas on aga hinnalangust olnud tunduvalt väiksem kui ehituslikult vanemate korterite puhul, mistõttu uute ja vanemate korterite hinnaerinevus on üsna kiirelt tänavu suurenenud.

Nii ehitushinna mõningane langus, uue ja vana korteri hinnaerinevuse suurenemine kui ka tööturu situatsiooni negatiivne muutus soodustab 2021. aastal n-ö flippimise kõrgaja tagasitulekut. Remonti vajavas seisukorras tüüpkorterite osas on senine hinnalangus olnud kõige tugevam, sest spekulandid kui ka üürikorteritesse investeerijad on võtnud tasakaalukama positsiooni, kuid seda pelgalt ajutiselt. Kui aastal 2019 moodustasid flipid kõikidest Tallinna korteritehingutest ligi 17% ja veel 2017. aastal 18%, siis käesoleval aastal on seni vastav näitaja olnud 13% tasemel. Flipitud korterite osas tuleb muidugi arvestada teadmata määral mittevabaturutehingute osakaalu, kuid üldplaanis võiks see iseloomustada spekulatiivsete tehingute mahu muutusi ennekõike järelturul.

Lõppkokkuvõttes ei ole siin mu eesmärgiks kedagi hirmutada ega olla pessimistlik, vaid eesmärgiks on lihtsalt välja tuua olulised asjaolud, mis korteriturul septembrikuu seisuga tegelikkuses regionaalselt ja struktuurselt toimub. See, et arendusprojektide müüjad käivad täna notaris uksi kulutumas eelmistel aastatel tehtud ostu-müügikokkulepetega, ei peegelda kuigi hästi tegelikkuses turul toimuvat. Kui korteriturul valitsev olukord oleks niivõrd optimistlik nagu lihtsakoelistest numbritest paistab, ei oleks viimase kuue kuu jooksul Tallinna üks suuremaid kinnisvaraarendajaid arendus- ja müügiosakonda suures osas töökohustustest vabastanud. Samas, me kõik vahel ehk eksime ning mis seal salata, elamispindade turg üldiselt on taastunud 2020. aasta III kvartalis tunduvalt kiiremini kui turuosalised oleksid veel II kvartali keskpaigas oodanud. Suurimad ehitusettevõtjad on oma kvartaliaruannetes ja peavoolumeedias üsna pessimistlikud, kuid eks neil on arvestatavad poliitilised erihuvid mängus, mida kirjeldab ka seni tehtud eelarveotsuste alusel kavandatud riiklike taristuinvesteeringute kasv tulevatel aastatel. Iseenesest ei ole võimaliku ehitusbuumi ootustes praeguses majanduslikus olukorras midagi halba, ehitussektor on tööjõumahukas valdkond ning negatiivsete reaalintresside keskkonnas on infrastruktuuriinvesteeringute tegemine riiklikul tasandil igati mõistlik.

Pikemaajaliste prognooside tegemise juurde tuleksin siiski alles 2021. aasta I kvartali keskpaigas, sest eelolevad kuud saavad olema olulised just tööturu võimalike negatiivsete muutuste osas, üldise viiruslike haiguste leviku kõrgaja osas ning ühtlasi asjaolu osas, et elamispindade turg läbib pärast jõule iga-aastase arvestatava hooajalise turuaktiivsuse langusperioodi, mis toob kevadeks tõenäoliselt olulised muutused nii pakkumiste arvus kui ka pakkumishindades. Kuigi ravimitootjad lubavad lähimate kvartalite jooksul ehk koroonavaktsiini, tuleb taaskordselt mängu karm statistika, kust võib erinevatel andmetel välja lugeda, et üldiselt kulub vaktsiinide väljatöötamiseks keskmiselt 10 aastat. Kuigi koroonakriis on globaalne ning vaktsiini või ravimi väljatöötamiseks kulutatakse hetkel oluliselt rohkem ressursse kui tüüpiliselt, on üsna huvitav jälgida, kui lühikeseks vastav ajaline periood suudetakse allapoole seeläbi tuua ning milline võimalik hilisem meditsiiniliste kõrvalmõjude laine võib sellel kiirustamise tõttu olla.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Registreeritud eraekspert (kohtuekspertiisid)

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?