Hinnalangust on näha seni ainult tüüpkorterite turul

Illustreerides varasemalt kokkulepitud uute korterite tehingute mõju tänasele turustatistikale, on Kristiines septembri seisuga korteriturul mediaanhind kasvanud aasta baasil 31% ning Mustamäel 14% võrra. Kuna viimastel aastatel on olnud detsembrikuus täheldada, et jõuludeks on lubatud väga paljudele arendusprojektide klientidele võtmed kätte anda, siis näeme teatud statistilisi hinnarekordeid ka veel selle aasta lõpus. Samas, kui me vaatame mis toimub näiteks Mustamäe tüüpkorterite turul, siis võrreldes 2020. aasta I kvartaliga olid n-ö hruštšovka tüüpi korterid ligi 10% madalamate tehinguhindadega ning võrreldes II kvartaliga 1,4% võrra madalamal, iseloomustades madalamapalgaliste isikute jaoks tööturu negatiivsete muutuste tuules laenuraha kättesaadavuse ning kindlustunde halvenemist, mis on peegeldunud pakkumiste arvu suurenemises, müügiperioodide pikenemises ja pakkumishindade alanemises.

Näiteks Tartu linnas on aga senised järelturul avaldunud muutused olnud oluliselt tagasihoidlikumad kui Tallinnas, mis tuleneb tõenäoliselt asjaolust, et Tartus on koroonapiirangutest mõjutatud teenindussektori töötajaid vähem kui Tallinnas. Tartus on senine tööpuudus jäänud alla Eesti keskmist taset ning seega ühtlasi alla Tallinna taset, mistõttu ka tüüpkorterite turul on surve hinnalanguseks olnud väiksem. Kuigi Töötukassa prognoosib sügiskuudel Tartu maakonnas koondamiste arvu suurenemist, ei avaldu tõenäoliselt käesoleval aastal Tartu magalapiirkondades analoogseid hinnadünaamika muutusi nagu Tallinnas. 2020. aasta III kvartalis olid Annelinna näitel valdavalt 1980ndatel ehitatud paneelelamute korterid 1,0% võrra madalamate hindadega kui veel II kvartalis, kuid siiski 5,4% võrra kõrgemate hindadega kui veel I kvartalis. Käesoleva aasta septembris tehti Tartus 193 korteritehingut mediaanhinnaga 1532 €/m², mille juures tehti 3 tehingut rohkem kui aasta tagasi ning hinnatase kasvas uute korteritega tehtud tehingute toel 9,3% võrra.

Tüüpkorterite turuga on ka senised hinnalangused elamispindade turul üldiselt piirdunud. Ehituslikult uuemate korterite osas on küll olnud samuti juba mõningast hinnalangust täheldada, kuid kuna uute korterite turg on kuust-kuusse üsna tugevalt sõltuvuses sellest, millises konkreetses arendusprojektis ja millises linnaosas plokktehinguid tehti, siis on Tallinna korteriturg taoliste lühiajaliste trendide kajastamiseks veidi liiga väike. Uute korterite osas raskendab statistika tõlgendamist ka asjaolu, et kui täna pakutakse kellelegi erikasutusõiguse raames tasuta või täiendavat parkimiskohta või panipaika või pakutakse tasuta köögimööblit, siis statistiliselt me seda kuidagi ei näe. Uute korterite osas on aga hinnalangust olnud tunduvalt väiksem kui ehituslikult vanemate korterite puhul, mistõttu uute ja vanemate korterite hinnaerinevus on üsna kiirelt tänavu suurenenud.

Nii ehitushinna mõningane langus, uue ja vana korteri hinnaerinevuse suurenemine kui ka tööturu situatsiooni negatiivne muutus soodustab 2021. aastal n-ö flippimise kõrgaja tagasitulekut. Remonti vajavas seisukorras tüüpkorterite osas on senine hinnalangus olnud kõige tugevam, sest spekulandid kui ka üürikorteritesse investeerijad on võtnud tasakaalukama positsiooni, kuid seda pelgalt ajutiselt. Kui aastal 2019 moodustasid flipid kõikidest Tallinna korteritehingutest ligi 17% ja veel 2017. aastal 18%, siis käesoleval aastal on seni vastav näitaja olnud 13% tasemel. Flipitud korterite osas tuleb muidugi arvestada teadmata määral mittevabaturutehingute osakaalu, kuid üldplaanis võiks see iseloomustada spekulatiivsete tehingute mahu muutusi ennekõike järelturul.

Lõppkokkuvõttes ei ole siin mu eesmärgiks kedagi hirmutada ega olla pessimistlik, vaid eesmärgiks on lihtsalt välja tuua olulised asjaolud, mis korteriturul septembrikuu seisuga tegelikkuses regionaalselt ja struktuurselt toimub. See, et arendusprojektide müüjad käivad täna notaris uksi kulutumas eelmistel aastatel tehtud ostu-müügikokkulepetega, ei peegelda kuigi hästi tegelikkuses turul toimuvat. Kui korteriturul valitsev olukord oleks niivõrd optimistlik nagu lihtsakoelistest numbritest paistab, ei oleks viimase kuue kuu jooksul Tallinna üks suuremaid kinnisvaraarendajaid arendus- ja müügiosakonda suures osas töökohustustest vabastanud. Samas, me kõik vahel ehk eksime ning mis seal salata, elamispindade turg üldiselt on taastunud 2020. aasta III kvartalis tunduvalt kiiremini kui turuosalised oleksid veel II kvartali keskpaigas oodanud. Suurimad ehitusettevõtjad on oma kvartaliaruannetes ja peavoolumeedias üsna pessimistlikud, kuid eks neil on arvestatavad poliitilised erihuvid mängus, mida kirjeldab ka seni tehtud eelarveotsuste alusel kavandatud riiklike taristuinvesteeringute kasv tulevatel aastatel. Iseenesest ei ole võimaliku ehitusbuumi ootustes praeguses majanduslikus olukorras midagi halba, ehitussektor on tööjõumahukas valdkond ning negatiivsete reaalintresside keskkonnas on infrastruktuuriinvesteeringute tegemine riiklikul tasandil igati mõistlik.

Pikemaajaliste prognooside tegemise juurde tuleksin siiski alles 2021. aasta I kvartali keskpaigas, sest eelolevad kuud saavad olema olulised just tööturu võimalike negatiivsete muutuste osas, üldise viiruslike haiguste leviku kõrgaja osas ning ühtlasi asjaolu osas, et elamispindade turg läbib pärast jõule iga-aastase arvestatava hooajalise turuaktiivsuse langusperioodi, mis toob kevadeks tõenäoliselt olulised muutused nii pakkumiste arvus kui ka pakkumishindades. Kuigi ravimitootjad lubavad lähimate kvartalite jooksul ehk koroonavaktsiini, tuleb taaskordselt mängu karm statistika, kust võib erinevatel andmetel välja lugeda, et üldiselt kulub vaktsiinide väljatöötamiseks keskmiselt 10 aastat. Kuigi koroonakriis on globaalne ning vaktsiini või ravimi väljatöötamiseks kulutatakse hetkel oluliselt rohkem ressursse kui tüüpiliselt, on üsna huvitav jälgida, kui lühikeseks vastav ajaline periood suudetakse allapoole seeläbi tuua ning milline võimalik hilisem meditsiiniliste kõrvalmõjude laine võib sellel kiirustamise tõttu olla.