Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Haaslava vald
  • Kunda linn
  • Otepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Vihula vald
  • Kanepi vald
  • Sauga vald
  • Rapla vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Koigi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Kõo vald
  • Keila linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Sindi linn
  • Tõrva linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Räpina vald
  • Halinga vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Karula vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Rõuge vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Arkma küla
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haaslava küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jaamamõisa
  • Jabara küla
  • Jägala küla
  • Jakobimõisa küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kabli küla
  • Kabriste küla
  • Kadrina alevik
  • Kallavere küla
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Käru küla
  • Kaunissaare küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Kloogaranna küla
  • Koigi küla
  • Kõnnu küla
  • Kõpu alevik
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kukruse linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuremäe küla
  • Laagri alevik
  • Lähte alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lehmja küla
  • Lemmetsa küla
  • Lepna alevik
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Loo küla
  • Mägari küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Märjamaa alev
  • Marksa küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Muuga küla
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõo alevik
  • Nurme küla
  • Nurmsi küla
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Oru linnaosa
  • Oti küla
  • Paalalinn
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Paistu küla
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Põvvatu küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raavitsa küla
  • Raeküla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rasina küla
  • Risti alevik
  • Rohuneeme küla
  • Roiu alevik
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saku alevik
  • Salu küla
  • Sauga alevik
  • Sausti küla
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sinialliku küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tähtvere
  • Tähtvere küla
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tilsi küla
  • Tiskre küla
  • Tori alevik
  • Tõrvandi alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Ülenurme alevik
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Ussimäe küla
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Väike-Kareda küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vasalemma alevik
  • Vasara küla
  • Vaskjala küla
  • Vastemõisa küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Veskitaguse küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Vilivere küla
  • Vissi küla
  • Võiste alevik
  • Võle küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing

Väljavaade väikelinna üüriturule – Rakvere linn

Viimasel ajal on laiemat päevakajastust leidnud erinevad kinnisvaraturgu puudutavad teemad - nii eestlaste tungiv soov oma vaba raha kinnisvarasse paigutada kui ka riigi võimalikku üüriturule sekkumist arutlevad teemad.

Avaliku sektori kinnisvaraturule sekkumisega seotud teemadel on mitmetel juhtudel jäänud nii potentsiaalsetele investoritele kui ka tarbijatele mulje, et Eesti väikelinnades üüriturge kui selliseid justkui ei eksisteerigi. Kindlasti ei saa selliste lokaalsete üüriturgude ulatuse ning efektiivsuse vahel tõmmata paralleele Tartu või Tallinnaga, kuid olenevalt väikelinna suurusest (nt Rakvere, Viljandi, Elva, Kunda jmt) on valitseva majanduskeskkonna tingimustes nõudlus üürikorterite järele viimasel ajal oluliselt kasvanud.
 


Asukoht ja seisukord on võtmetähtsusega
Rakvere näitel on ennekõike eelistatud väga heas või heas seisukorras kesklinna piirkonnas asuvad korterid, milledes on olemas tänapäevaste tehnosüsteemidega lahendused (tsentraalne kanalisatsioon ning veevärk, eelistatud keskküte). Madalamas seisukorras ning ahjuküttega korterelamute puhul on nõudlus oluliselt madalam, kuid heas ning väga heas seisukorras ahjuküttega korterid võetakse turul tarbijate poolt kiirelt vastu. Lisaks korteri kui puhtalt eluruumi seisukorrale on oluline roll ühtlasi hoone seisukorral – eelistatud on heas seisukorras ning renoveeritud / rekonstrueeritud hooned.

Tänu Kredexi toetuse võimalustele ning linnas kehtestatud teemaplaneeringutele on Rakveres hoogustunud 1960-1990ndatel (nii nö „Hruštšovkad“ kui ka suurpaneelidest hooned) ehitatud korterelamute rekonstrueerimine. Korteriühistute laenuteenindamise võimalused ning finantseerimisotsused on tahes-tahtmata erinevad, mistõttu on Kredexi toetuste kaasamisel hoonetele parenduste tegemisel kasutatud erinevaid lahendusi – esineb nii ainult otsaseinte soojustamist kui ka terviklahendusi (terviklik rekonstrueerimine ning soojustagastusega sundventilatsioon). Korterelamutele nii vajalike kui ka kasulike parenduste tegemine on sealjuures sotsiaalse lisandväärtusena kindlasti toetamas piirkondlikku jätkusuutlikkust ning parendamas Rakvere linna eri piirkondade ilmelisust.

Üürivad enamasti noored
Vähenenud tööpuuduse ning seeläbi optimistlikumate majanduslike väljavaadete läbi on hakanud Rakvere kui väikelinna üüriturg aktiivsemaks muutuma just nooremate elanike arvelt. Suure osa üüriturust moodustavad just 20ndates ning 30ndates tarbijad, kes on Rakveres elamas just avanenud võimaluste tõttu piirkondlikul tööturul. Sagenenud on üürikorterite otsimine ka väiksematessegi linnadesse (nt Kunda), kus noored inimesed on tööd leidnud erinevates sekundaarsektori moodustavates ettevõtetes. Sellistes väikelinnades on tihtipeale noortel inimestel netopalgad võrreldes piirkondlike keskmistega üsna kõrged ning üüripinnal elamisega seotud kulud võivad tihtipeale moodustada kõigest 10-15% sissetulekust (üür+kommunaalid). Taolistes piirkondades on potentsiaalsed üürnikud töökohtade leides tegema tähtajalisi üürilepinguid, mis vähendavad üürileandjate muret võimaliku ootamatult tekkiva vakantsuse osas.

Rakvere üüriturg toimib väljaspool internetiportaale

Erinevalt Tallinna või Tartu linna üüriturgudest on Rakvere linna puhul eriskummaliseks asjaolu, et internetipõhistes kuulutusportaalides ei ole tegelikult kuigi palju üüripakkumisi kajastatud (kirjutamise hetkel 21 tk). Kõik üürimajad on sarnaselt suurematele linnadele koondunud kinnisvaravaldkonnas tegutsevate ettevõtete kätte, kes aga üüripakkumisi üldjuhul internetis ei reklaami. Sellest võib järeldada, et tegelik vakantsimäär selliste objektide puhul on tõenäoliselt üsna madal ning uute üürnike leidmine ei ole probleemiks. Kuulutusportaalide kasutamise vajaduse vähesus tuleneb tihti ka sellest, et väikelinnades on nii üürileandjad, maaklerid kui ka tarbijad omavahel suures osas tuttavad ning üürnike otsimiseks kui selliseks ei pruugi tihti otseselt vajadust tekkida.

Viimasel ajal on sarnaselt teistelegi Eesti üüriturgudele hakanud levima Airbnb ning booking.com vahendusel hooajati või ka teatud objektide puhul aastaläbi üüripindade lühiajalist üürimist rakendama. Taolisest võimalusest on ennekõike mõttekas kinni haarata Rakvere Vanalinna piirkonnas paiknevate korterite ning üksikelamute omanikel, seda just suvisel perioodil. Rakvere kinnisvaraturul osalevad investorid on siiski pigem passiivsed ning hoiduvad lühiajaliste üürilepingute sõlmimisest või majutusteenuse osutamisest, pigem keskendutakse sellise tegevuse raames lähedalasuvatele kuurortpiirkondadele (nt Võsu). Arvestades aktuaalseid elukondlikusse kinnisvarasse tehtavaid investeeringuid, siis on hakanud laiemale avalikkusele ilmsiks tulema asjaolu, et nii Tallinnas kui ka Tartus pakutakse hulgaliselt üürile möbleeritud tube, tõstes seeläbi oma objektiga seotud passiivset rahavoogu kui ka tootlust ning vähendades vakantsimäära. Rakvere linnas ei ole möbleeritud tubadele seni veel turgu tekkinud ning tõenäoliselt ka ei teki tulevikus – põhiliselt vajavad suuremate linnade näitel selliseid objekte ennekõike madalapalgalised ning tudengid/õpilased, kuid Rakveres on koolide osas olemas vajalikud ühiselamud ning puudujääke teenindab lihtsa struktuuriga järelturuobjektide üüriturg.

Investorid eelistavad üksikute korterite asemel üürimaju
Tulles investeerimisotsuste tegemise ning Rakvere kui väikelinna üürituru juurde konkreetsemalt, siis on turul tegutsevate investorite osas eelistatud ennekõike teatud tüüpi kinnisvarad. Ulatuslikumate finantsiliste võimalustega väikeinvestorite seas on levinud ennekõike väljavaated, kus keskendutakse tervete üürimajade võimalikule soetamisele. Kõikide korterite korraga ostmise võimalused on juba korteriomanditeks jagatud hoonete puhul keeruline, mistõttu eelistatakse veel endiselt kaasomandis olevaid korterelamuid. Sellised hooned on aga Eestis tihtipeale puitelamud ning nad on sageli jäetud hooldamata ning vajavad seetõttu parenduste tegemisel olulisemas mahus investeeringuid. Puithoonete puhul on läbi parenduste olenevalt turuolukorrast võimaliku sünergilise efekti tekitamine enamasti lihtsam kui kivikonstruktsioonidest hoonete puhul, sest nii üüri- kui ka omanditurgudel napib tihtipeale heas või väga heas korras olevates puitelamutes paiknevaid kortereid, mis tõstab võrreldavate objektide suhtes oluliselt nende turuväärtust.

Rahvastiku pideva vananemise tendentsi korral on tahes-tahtamata tekkinud vajadus ka odavamate ning spetsiifilisemate tingimustega üüripindade järele, kus näiteks ettevõtjad on loonud „vanadekodude“ näitel üürimaju, mille osas on lisaks vanurite majutamisele hakatud keskenduma ka sotsiaalkorterite pakkumise võimalustele. Avalik sektor ei ole tihtipeale piiratud finantsvahendite tingimustes võimeline omale kuuluvate kinnisvarade osas parendusi tegema, mistõttu on ühtlasi omavalitsustele kuuluvad sotsiaalkorterid pea alati väga halvas seisukorras. Kohalikel omavalitsustel on lihtsam majutada toetamist vajavaid ühiskonnaliikmeid üüripindadele, hüvitades kas osaliselt või täielikul määral üürnike igakuised üürimaksed ning võõrandades hooldamata või kasutusest väljasolevad kinnisvarad avalikel enampakkumistel.

Väikelinnas tootlikuse soov suurem
Passiivse rahavoo tekitamiseks soetavad sealjuures sarnaselt teistelegi üüriturgudele rahaliselt vähem võimekamad investorid enamasti järelturult ainuüksi üksikobjekte. Eelistatud on kesklinnas või kesklinna vahetus läheduses 5-kordsetes korterelamutes paiknevad 1-2–toalised korterid. Noorperede ning näiteks maalt linna kolinud perede osas on tihtipeale nõudlus ka suuremate korterite järele, kuid investorite madal riskitaluvus ei luba selliseid objekte tihti pelgalt üürikorteriks soetada. Üürihinnad jäävad sealjuures enamasti 150-300 € vahemikku, kus ühetoaliste eest küsitakse valdavalt alla 200 €, kahetoaliste puhul 200-300 € ning kolmetoaliste ja buumiagsete uusarenduste puhul üle 300 €. Väga heas seisukorras korterite puhul on küsitavad üürihinnad oluliselt kõrgemad (ligi 15%) ning sellised objektid kaovad pakkumiselt oluliselt kiiremini kui halvemas seisukorras objektid. Kokkuvõtlikult on väikelinnade üüriturgudel hea rahalise võimekuse juures elavad tarbijad madalamatest eluasemele minevatest kulutustest tulenevalt rohkem nõudlikumad kui suuremate linnade üüripindade kasutajad.

Tulles võimalike investeeringute tootlikkuse juurde, siis otsivad väikelinnadesse investeerijad ning ka kohalikud investorid tulenevalt turu väiksusest kindlasti suuremat tootlikkust. Tallinna ja Tartu elamispindade turul võib kinnisvara turutsükli plussfaasi korral täheldada väga lühikeses ajas olulisi muutusi kinnisvara turuväärtuse kasvamise osas, väikelinnadesse jõuab hinnakasv aga kohati ligi aastase viivitusega ning hinnakasv ei pürgi protsentuaalselt sarnastesse muutustesse nagu näiteks Tallinnas või Tartus. Kuna kirjutamise hetkel Kinnisvaraportaalis kv.ee ühtegi väga heas seisukorras järelturu objekti ei ole pakkumisel, on siinkohal tootluse ilmestamiseks valitud esimene ettejuhtuv heas / väga heas seisukorras olev objekt, millega seotud arvutustele tuginedes aastane tootlus võiks olla ligi 10%*. Enamasti jäävad Rakvere linnas üürikorterite tootlused 8-12% vahemikku.
 
Pikemas perspektiivis nähakse Rakvere linna kinnisvaraturu positiivse arengu jätku – Rakvere linn on ümbritsetud edukatest ning ennast tõestanud suurettevõtetest, kelle pidevale arengule ning lisanduvate ettevõtete toel suudab piirkond oma majandusliku efektiivsuse säilitada. Tallinna lähedus küll soodustab ääremaastumist kuid võimaldab ühtlasi vähesest kaugusest tulenevalt kohalikel tarbijatel ning ettevõtetel pealinnaga pidevalt seotud olla, mistõttu suur osa Rakvere elanikkonnast näeb tulevikku vaadatuna pikaajalisi arenguvõimalusi väikelinnast otseselt lahkumata.

Märkused:

* 2-toaline, 36,6 m2, kesklinn, pakkumispõhine hind 26 700 € / 730 € / m2, omanikukulu 0,5 € / m2 / kuus, vakantsimäär 8%, tõenäoline küsitav üürihind 270 € / kuus, hoidmisperiood 1 aasta, võimalikke maksukohustusi ega laenukapitali kaasamist ei ole arvestatud.

Käesolev artikkel põhineb ainuüksi autori arvamusel ning autorile kättesaadavatele turuandmetele tuginedes – tegemist on ajakirjandusliku publikatsiooniga, mida ei saa käsitleda investeerimisalase soovitusena.
 

Allikad: ww.kv.ee

Autor: Mihkel Eliste, Arco Vara Rakvere esindus

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

 

Tallinn

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tartu esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Viljandi esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Rakvere esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Jõhvi osakond

Jõhvi, Rakvere 16, 41532+372 337 0400 johvi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa esindaja (d)

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?