Viimasel ajal on laiemat päevakajastust leidnud erinevad kinnisvaraturgu puudutavad teemad - nii eestlaste tungiv soov oma vaba raha kinnisvarasse paigutada kui ka riigi võimalikku üüriturule sekkumist arutlevad teemad.
Avaliku sektori kinnisvaraturule sekkumisega seotud teemadel on mitmetel juhtudel jäänud nii potentsiaalsetele investoritele kui ka tarbijatele mulje, et Eesti väikelinnades üüriturge kui selliseid justkui ei eksisteerigi. Kindlasti ei saa selliste lokaalsete üüriturgude ulatuse ning efektiivsuse vahel tõmmata paralleele Tartu või Tallinnaga, kuid olenevalt väikelinna suurusest (nt Rakvere, Viljandi, Elva, Kunda jmt) on valitseva majanduskeskkonna tingimustes nõudlus üürikorterite järele viimasel ajal oluliselt kasvanud.
Asukoht ja seisukord on võtmetähtsusega
Rakvere näitel on ennekõike eelistatud väga heas või heas seisukorras kesklinna piirkonnas asuvad korterid, milledes on olemas tänapäevaste tehnosüsteemidega lahendused (tsentraalne kanalisatsioon ning veevärk, eelistatud keskküte). Madalamas seisukorras ning ahjuküttega korterelamute puhul on nõudlus oluliselt madalam, kuid heas ning väga heas seisukorras ahjuküttega korterid võetakse turul tarbijate poolt kiirelt vastu. Lisaks korteri kui puhtalt eluruumi seisukorrale on oluline roll ühtlasi hoone seisukorral – eelistatud on heas seisukorras ning renoveeritud / rekonstrueeritud hooned.
Tänu Kredexi toetuse võimalustele ning linnas kehtestatud teemaplaneeringutele on Rakveres hoogustunud 1960-1990ndatel (nii nö „Hruštšovkad“ kui ka suurpaneelidest hooned) ehitatud korterelamute rekonstrueerimine. Korteriühistute laenuteenindamise võimalused ning finantseerimisotsused on tahes-tahtmata erinevad, mistõttu on Kredexi toetuste kaasamisel hoonetele parenduste tegemisel kasutatud erinevaid lahendusi – esineb nii ainult otsaseinte soojustamist kui ka terviklahendusi (terviklik rekonstrueerimine ning soojustagastusega sundventilatsioon). Korterelamutele nii vajalike kui ka kasulike parenduste tegemine on sealjuures sotsiaalse lisandväärtusena kindlasti toetamas piirkondlikku jätkusuutlikkust ning parendamas Rakvere linna eri piirkondade ilmelisust.
Üürivad enamasti noored
Vähenenud tööpuuduse ning seeläbi optimistlikumate majanduslike väljavaadete läbi on hakanud Rakvere kui väikelinna üüriturg aktiivsemaks muutuma just nooremate elanike arvelt. Suure osa üüriturust moodustavad just 20ndates ning 30ndates tarbijad, kes on Rakveres elamas just avanenud võimaluste tõttu piirkondlikul tööturul. Sagenenud on üürikorterite otsimine ka väiksematessegi linnadesse (nt Kunda), kus noored inimesed on tööd leidnud erinevates sekundaarsektori moodustavates ettevõtetes. Sellistes väikelinnades on tihtipeale noortel inimestel netopalgad võrreldes piirkondlike keskmistega üsna kõrged ning üüripinnal elamisega seotud kulud võivad tihtipeale moodustada kõigest 10-15% sissetulekust (üür+kommunaalid). Taolistes piirkondades on potentsiaalsed üürnikud töökohtade leides tegema tähtajalisi üürilepinguid, mis vähendavad üürileandjate muret võimaliku ootamatult tekkiva vakantsuse osas.
Rakvere üüriturg toimib väljaspool internetiportaale
Erinevalt Tallinna või Tartu linna üüriturgudest on Rakvere linna puhul eriskummaliseks asjaolu, et internetipõhistes kuulutusportaalides ei ole tegelikult kuigi palju üüripakkumisi kajastatud (kirjutamise hetkel 21 tk). Kõik üürimajad on sarnaselt suurematele linnadele koondunud kinnisvaravaldkonnas tegutsevate ettevõtete kätte, kes aga üüripakkumisi üldjuhul internetis ei reklaami. Sellest võib järeldada, et tegelik vakantsimäär selliste objektide puhul on tõenäoliselt üsna madal ning uute üürnike leidmine ei ole probleemiks. Kuulutusportaalide kasutamise vajaduse vähesus tuleneb tihti ka sellest, et väikelinnades on nii üürileandjad, maaklerid kui ka tarbijad omavahel suures osas tuttavad ning üürnike otsimiseks kui selliseks ei pruugi tihti otseselt vajadust tekkida.
Viimasel ajal on sarnaselt teistelegi Eesti üüriturgudele hakanud levima Airbnb ning booking.com vahendusel hooajati või ka teatud objektide puhul aastaläbi üüripindade lühiajalist üürimist rakendama. Taolisest võimalusest on ennekõike mõttekas kinni haarata Rakvere Vanalinna piirkonnas paiknevate korterite ning üksikelamute omanikel, seda just suvisel perioodil. Rakvere kinnisvaraturul osalevad investorid on siiski pigem passiivsed ning hoiduvad lühiajaliste üürilepingute sõlmimisest või majutusteenuse osutamisest, pigem keskendutakse sellise tegevuse raames lähedalasuvatele kuurortpiirkondadele (nt Võsu). Arvestades aktuaalseid elukondlikusse kinnisvarasse tehtavaid investeeringuid, siis on hakanud laiemale avalikkusele ilmsiks tulema asjaolu, et nii Tallinnas kui ka Tartus pakutakse hulgaliselt üürile möbleeritud tube, tõstes seeläbi oma objektiga seotud passiivset rahavoogu kui ka tootlust ning vähendades vakantsimäära. Rakvere linnas ei ole möbleeritud tubadele seni veel turgu tekkinud ning tõenäoliselt ka ei teki tulevikus – põhiliselt vajavad suuremate linnade näitel selliseid objekte ennekõike madalapalgalised ning tudengid/õpilased, kuid Rakveres on koolide osas olemas vajalikud ühiselamud ning puudujääke teenindab lihtsa struktuuriga järelturuobjektide üüriturg.
Investorid eelistavad üksikute korterite asemel üürimaju
Tulles investeerimisotsuste tegemise ning Rakvere kui väikelinna üürituru juurde konkreetsemalt, siis on turul tegutsevate investorite osas eelistatud ennekõike teatud tüüpi kinnisvarad. Ulatuslikumate finantsiliste võimalustega väikeinvestorite seas on levinud ennekõike väljavaated, kus keskendutakse tervete üürimajade võimalikule soetamisele. Kõikide korterite korraga ostmise võimalused on juba korteriomanditeks jagatud hoonete puhul keeruline, mistõttu eelistatakse veel endiselt kaasomandis olevaid korterelamuid. Sellised hooned on aga Eestis tihtipeale puitelamud ning nad on sageli jäetud hooldamata ning vajavad seetõttu parenduste tegemisel olulisemas mahus investeeringuid. Puithoonete puhul on läbi parenduste olenevalt turuolukorrast võimaliku sünergilise efekti tekitamine enamasti lihtsam kui kivikonstruktsioonidest hoonete puhul, sest nii üüri- kui ka omanditurgudel napib tihtipeale heas või väga heas korras olevates puitelamutes paiknevaid kortereid, mis tõstab võrreldavate objektide suhtes oluliselt nende turuväärtust.
Rahvastiku pideva vananemise tendentsi korral on tahes-tahtamata tekkinud vajadus ka odavamate ning spetsiifilisemate tingimustega üüripindade järele, kus näiteks ettevõtjad on loonud „vanadekodude“ näitel üürimaju, mille osas on lisaks vanurite majutamisele hakatud keskenduma ka sotsiaalkorterite pakkumise võimalustele. Avalik sektor ei ole tihtipeale piiratud finantsvahendite tingimustes võimeline omale kuuluvate kinnisvarade osas parendusi tegema, mistõttu on ühtlasi omavalitsustele kuuluvad sotsiaalkorterid pea alati väga halvas seisukorras. Kohalikel omavalitsustel on lihtsam majutada toetamist vajavaid ühiskonnaliikmeid üüripindadele, hüvitades kas osaliselt või täielikul määral üürnike igakuised üürimaksed ning võõrandades hooldamata või kasutusest väljasolevad kinnisvarad avalikel enampakkumistel.
Väikelinnas tootlikuse soov suurem
Passiivse rahavoo tekitamiseks soetavad sealjuures sarnaselt teistelegi üüriturgudele rahaliselt vähem võimekamad investorid enamasti järelturult ainuüksi üksikobjekte. Eelistatud on kesklinnas või kesklinna vahetus läheduses 5-kordsetes korterelamutes paiknevad 1-2–toalised korterid. Noorperede ning näiteks maalt linna kolinud perede osas on tihtipeale nõudlus ka suuremate korterite järele, kuid investorite madal riskitaluvus ei luba selliseid objekte tihti pelgalt üürikorteriks soetada. Üürihinnad jäävad sealjuures enamasti 150-300 € vahemikku, kus ühetoaliste eest küsitakse valdavalt alla 200 €, kahetoaliste puhul 200-300 € ning kolmetoaliste ja buumiagsete uusarenduste puhul üle 300 €. Väga heas seisukorras korterite puhul on küsitavad üürihinnad oluliselt kõrgemad (ligi 15%) ning sellised objektid kaovad pakkumiselt oluliselt kiiremini kui halvemas seisukorras objektid. Kokkuvõtlikult on väikelinnade üüriturgudel hea rahalise võimekuse juures elavad tarbijad madalamatest eluasemele minevatest kulutustest tulenevalt rohkem nõudlikumad kui suuremate linnade üüripindade kasutajad.
Tulles võimalike investeeringute tootlikkuse juurde, siis otsivad väikelinnadesse investeerijad ning ka kohalikud investorid tulenevalt turu väiksusest kindlasti suuremat tootlikkust. Tallinna ja Tartu elamispindade turul võib kinnisvara turutsükli plussfaasi korral täheldada väga lühikeses ajas olulisi muutusi kinnisvara turuväärtuse kasvamise osas, väikelinnadesse jõuab hinnakasv aga kohati ligi aastase viivitusega ning hinnakasv ei pürgi protsentuaalselt sarnastesse muutustesse nagu näiteks Tallinnas või Tartus. Kuna kirjutamise hetkel Kinnisvaraportaalis kv.ee ühtegi väga heas seisukorras järelturu objekti ei ole pakkumisel, on siinkohal tootluse ilmestamiseks valitud esimene ettejuhtuv heas / väga heas seisukorras olev objekt, millega seotud arvutustele tuginedes aastane tootlus võiks olla ligi 10%*. Enamasti jäävad Rakvere linnas üürikorterite tootlused 8-12% vahemikku.
Pikemas perspektiivis nähakse Rakvere linna kinnisvaraturu positiivse arengu jätku – Rakvere linn on ümbritsetud edukatest ning ennast tõestanud suurettevõtetest, kelle pidevale arengule ning lisanduvate ettevõtete toel suudab piirkond oma majandusliku efektiivsuse säilitada. Tallinna lähedus küll soodustab ääremaastumist kuid võimaldab ühtlasi vähesest kaugusest tulenevalt kohalikel tarbijatel ning ettevõtetel pealinnaga pidevalt seotud olla, mistõttu suur osa Rakvere elanikkonnast näeb tulevikku vaadatuna pikaajalisi arenguvõimalusi väikelinnast otseselt lahkumata.
Märkused:
* 2-toaline, 36,6 m2, kesklinn, pakkumispõhine hind 26 700 € / 730 € / m2, omanikukulu 0,5 € / m2 / kuus, vakantsimäär 8%, tõenäoline küsitav üürihind 270 € / kuus, hoidmisperiood 1 aasta, võimalikke maksukohustusi ega laenukapitali kaasamist ei ole arvestatud.
Käesolev artikkel põhineb ainuüksi autori arvamusel ning autorile kättesaadavatele turuandmetele tuginedes – tegemist on ajakirjandusliku publikatsiooniga, mida ei saa käsitleda investeerimisalase soovitusena.
Allikad: ww.kv.ee
Autor: Mihkel Eliste, Arco Vara Rakvere esindus
Kommentaarid