Kinnisvara koroonapäeviku III kanne: 09. aprill 2020

Mõne päeva pärast saab Eestis kehtestatud eriolukorrast kuu aega täis ning kinnisvaraturuga seoses peab nentima, et turul aset leidvad muutused on nüüdseks esile kerkinud pea kõikide turuosaliste jaoks. Kui veel viimastel nädalatel võis täheldada, et nii mõnigi kinnisvaraarendaja saatis päringuid, et esitada hinnapakkumine mõne arendusprojekti laenutagatiseks hindamiseks või soovis mõne arendusprojekti müügitulu osas täpsemaid näitajaid arutada, siis nüüdseks on igasugused mõtted neil lähikuudel uute arendusprojektide käivitamisest kadunud. Kui veel märtsi keskpaigas mõnele kliendile mainisin, et ei ole mõtet hetkel uusi projekte kavandama asuda, siis mind ei suudetud kuigi tõsiselt veel võtta, tänaseks on aga turusituatsiooni selge halvenemine saanud kõigile arusaadavaks.

Kinnisvarabüroo vaatevinklist vaadatuna on aprill alanud vähemalt minu hinnangul isegi kummaliselt positiivselt. Kui märtsi teises pooles võis täheldada, et igasugune kinnisvara ostmise või ka hindamise soov oli väga järsult kadunud, siis aprilli algus on olnud tunduvalt aktiivsem kui oleks oodanud. Kuigi eluasemelaenu võtvate isikute hulk on selgelt vähenenud, on turul siiski endiselt tarbijaid, kes tunnevad ennast piisavalt kindlalt, et ka veel täna ostuotsuseid langetada. Kuna kinnisvarade laenutagatiseks hindamine on kõige laialdasem hindamise eesmärk, on selliste tööde vähenemise taustal hetkel siiski pigem täheldada hindamisi, mis ei sõltu otseselt majandustsükli käekäigust. Näiteks, kõikvõimalikud vara jagamised, lahutused, pärandamised, finantsaruandluseks hindamised ning kellegi kohtusse andmine on hetkel silmapaistvamalt tüüpilisem kui võis varasemalt oma igapäevases hindamistegevuses täheldada.

Eesti mõistes suurettevõtete puhul on märgata, et kuna pankade võime uusi laene väljastada on praeguses kriisi olukorras väga hea ning pankade soov jätkusuutlikke kliente finantseerida on endiselt säilinud, on väga mitmed ettevõtted asunud kinnisvarade hindamist tellima suurele hulgale varadele. Tõenäoliselt tehakse seda seetõttu, et ettevõtte jaoks edasiste majanduslike raskuste seljatamiseks soovitakse vajaduse ilmnemisel kiiremas korras suuremamahulisi laene võtta, et keeruline periood üle elada. Erinevalt 2009. aastast ei olnud tollal sarnane käitumine kuigi levinud ega ühtlasi ka võimalik, sest pangad üritasid kinnisvara finantseerimisest vähemalt ajutiselt hoiduda. Tänases turusituatsioonis on krediidiasutused laenuraha kättesaadavust hoidnud kvaliteetsete klientide jaoks suhteliselt sarnasena nagu enne märtsikuud, mis hoiab kinnisvaraturul tagasi nii sundmüüke kui ka hindade langust.

Tervishoiukriisi edasise kestuse vältel on tekkinud aga järjest enam küsimusi just erinevate ärikinnisvarade lõikes. Mida kauem majandust kunstlikus koomas hoitakse, seda keerulisem on patsienti hiljem äratada. On tõenäoline, et suur hulk toitlustus-, majutus ning ühtlasi kaubandus-teenindusettevõtteid oma uksi enam eriolukorra lõppedes ei ava. Lisaks säilib hetkel tõsine kahtlus mitmete ettevõtete edasise jätkusuutlikkuse osas isegi kui nad eriolukorra lõppedes taas uksed avavad. Seda seetõttu, et tarbijate kindlustunne on peamiselt tööturu tingimuste igapäevase halvenemise ja leibkondade sissetulekute vähenemise tõttu olulisel määral nõrgenenud ning jätkab nõrgenemist, mille taustal on loogiline, et igapäevaste kulutuste osas tõmmatakse tunduvalt koomale.

Vähenev tarbimine puudub aga ennekõike toitlustus- ning kaubandus- ja teeninduspindu, mis eriolukorra lõppedes uste taasavamisel peavad aga üsna kiirelt omale teadvustama, et tarbijate käitumine ei ole enam endine. Eriolukorra lõppemine tähendab paljude üürnike jaoks, et taaskordselt tuleb asuda üüri tasuma, kuid vähenenud klientuuri tõttu ei pruugita seda enam suuta teha. Kuna arvestatav osa ärikinnisvarast on finantseeritud pangalaenudega, ei suuda seejärel mõningase viitajaga enam laenu teenindada ka üürileandja. Juriidiliste protsesside ajalise kulukuse tõttu võivad pangad kinnisvarast tuleneva laenukahjumi suures osas alles vastu võtta järgmisel aastal. Kinnisvaraturu madal efektiivsus võimaldab ühelt poolt riigil üsna pikalt mõelda, kuidas selliseid situatsioone vältida, kuid teisalt paneb arvestama, et kinnisvaraturul võtab negatiivsete sündmuste kulmineerumine tunduvalt kauem aega kui mõnes teises sektoris.

Kui eelmine kriis tõi kaasa ennekõike muudatused krediidi väljastamises ja laenutagatiste osas riskide hindamises, siis käesolev kriis toob nii mõnegi ettevõtte jaoks muudatused üürilepingutes. Turult on olnud viimaste nädalate vältel üsna palju kuulda, et üürnik ja üürileandja ei ole omavahel kokkuleppele jõudnud, kas lepingus ja seadustes sätestatud tingimuste taustal nüüd ikkagi peaks üüri maksma või mitte. Tõenäoliselt hakkab siit peatselt tulema arvestataval määral kohtuvaidlusi, mida lahendatakse veel pikema aja vältel. Sellega seoses tuli juhuslikult meelde üks klient, kellel oli veel ligikaudu aasta tagasi Tallinna Vanalinnas lühiajaliseks üürimiseks 25 üürikorterit, kuid seda mitte kinnisvara omanikuna vaid üürnikuna. Tegemist oli siiski selleks ajaks juba suhteliselt laialdaselt levinud ärimudeliga, mille raames võttis ettevõtja X arvu lühiajaliseks üürimiseks sobilikke kortereid üürile ning omakorda allüüris neid igapäevaselt läbi Airbnb platvormi. Olukorras, kus Vanalinnas ei ole täna mitte ühtegi turisti ning ka siseturism seisab paigal, lõppes selliste ettevõtjate äri väga järsult. Arvestades aga, et enamike selliste allüürimist võimaldavate lepingute puhul oli tegemist tähtajaliste lepingutega, kust vähemalt kokkulepitud tingimustel ei olnud võimalik ennetähtaegselt lepingut lõpetada, võib olukord olla mõne ettevõtja jaoks suhteliselt keeruline.

Üürituru lainel jätkates võib välja tuua, et viimase nädala ajaga kasvas Tallinnas üüripakkumiste arv taas omakorda 8% ning Tartus ligi 13% võrra. Viimase kahe nädalaga on üüriturul pakkumiste arv suurenenud viiendiku võrra. Kui vaadata aga müügipakkumisi, on nädalaga Tallinnas pakkumiste arv kasvanud ainuüksi 10 ja Tartus 13 korteri võrra, mis on sisuliselt olematu muutus. Kuna üürileandmine muutub iga tunniga raskemaks ning üürihinnad on langemas, on aga ainuüksi aja küsimus, kui arvestatav hulk üürikortereid hakkab ka müügipakkumistesse lisanduma. Üürikorterite lõikes on juba üldplaanis täheldada, et varasema 1-toalise üüriga saab täna nii mõnelgi pool üürida 2-toalise sarnase korteri. Tartus kasvas üüripakkumiste arv Tallinnast oluliselt kiiremini ka 2008 - 2009 kriisi vältel, kuid käesoleval juhul on sellel natuke teistlaadi põhjused. Haridusasutused on suletud ning tudengid on Tartust lahkunud või lahkumas, jättes maha ka üürikorterid. Tudengid moodustavad kogu linna üürnike arvust Tartus aga erinevalt Tallinnast tunduvalt suurema osakaalu. Laialdase mikrokorterite turuletuleku taustal oli pakkumine nii Tallinna kui ka Tartu üüriturul arvestatavas tempos kasvamas ka juba enne koroonaviiruse pandeemia esilekerkimist, mistõttu on konkurents üle ootuste tugevnenud.

Erinevalt 2009. aastast, kui kõrgharidus ei olnud veel tasuta, võib tööpuuduse hüppelise kasvu ja selle püsimise taustal nii mõnigi kodanik aga käesoleval aastal otsustada, et ta sooviks hoopis ülikooli õppima minna, mis võib Tartu üüriturul vähemalt osaliselt negatiivset mõju varsti tagasi hoida. Tartus on üüriturg erinevalt Tallinnast äärmiselt hooajaline, asudes tudengitest tuleneva nõudluse tõttu järsult kasvama peamiselt juulist ning vaibudes taas oktoobris. Kuna ei ole aga teada, kas 1. septembril üleüldse haridusasutused avatakse, siis võib Tartu iga-aastane üürituru hooajaline käitumine kanduda ajutiselt mõnda hilisemasse perioodi. Samas, kui koolide 1. septembril avamise teavitus tuleb suhteliselt hilja, näiteks alles 1. augustil, toob see aga vastupidiselt tõenäoliselt kaasa väga järsu nõudluse suurenemise suhteliselt lühikese perioodi vältel. Tallinnas võib täheldada sarnaseid võimalikke stsenaariume, kuid tudengite poolse nõudluse taustal siiski peamiselt ülikoolide lähistel paiknevates piirkondades.

Üldiselt on täna turul valitsev meeleolu nii kinnisvara- kui ka finantsturgudel veel siiski suhteliselt optimistlik. Vaadates, kuidas viimastel päevadel käituvad nii Baltikumis kui ka maailmas laiemalt erinevad börsid, paneb igapäevane hinnakasv kukalt kratsima, sest meeletus koguses negatiivset informatsiooni peaks kõikide eeluste alusel alles turgudele iluma aprilli teises pooles. Kinnisvaraturu dünaamika küll ei sõltu siin ühegi ettevõtte esimese või seejärel teise kvartali aruandest, kuid kuna kinnisvaraturg on madala efektiivsusega ning langustrendi süvenemine võtab lihtsalt aega, tundub juba suhteliselt paljudele turuosalistele, et kinnisvaraga justkui ei olegi midagi eriti juhtumas. Võin aga garanteerida, et küll veel jõuab ning tõenäoliselt näeme veel väljaspool üüriturgu ka muid segmente, millest võib ajutisi negatiivseid üllatusi esile kerkida.

Suur osa hätta sattuvatest arendusprojektidest jõuavad likvideerimisele alles järgmine aasta ning näiteks ka ühisrahastusportaalide osas on täheldada, et juba pea igapäevaselt saab mõni arendusprojekt 6-kuulise pikenduse. Seda, kas kuue kuu pärast on likviidsus turul oluliselt paranenud ning pakkumishinnad püsinud sarnasel tasemel nagu veel märtsi alguses, ei suudaks ma paraku täna kuigi arvestataval määral uskuda. Ühisrahastusprojektide osas võib saada peatselt mõnele pooleliolevale arendusele saatuslikuks asjaolu, et likviidsus saab otsa, s.t arendusi finantseeritakse etapiviiliselt ning järgnevate etappide vajalikku mahtu ei finantseerita lihtsalt täis ja ehitus jääb pooleli. Olles maakleritelt infot pärinud, siis on juba üsna selge, et nii mõneski arendusprojektis pakutakse vähemalt mõnetuhandelist hinnaalandust, kuid sellised soodustused ei pane veel ühtegi arendajat kahjumit kandma ning küllap nii mõnegi projekti osas pakkumishindade langus peatselt süveneb. Käärid avalikult kuulutatavate hindade ning tegelike ostu-müügitehingu kokkulepete vahel on suurenemas, sest müüjad ei soovi hindade langetamist avalikult näidata, sest konkurendid asuvad seejärel samuti hindu alandama. Kinnisvaraäri on suhete äri ning tänases turusituatsioonis on suhtlemisoskus olulisem kui viimase kümne aasta vältel keskmiselt.

Kui kinnisvaraäris tegutsevad isikud peavad täna suhtlema rohkem kui kunagi varem, siis ka ülejäänud ettevõtjad on muutunud eriolukorra raames järjest loomingulisemaks. Elu vajab elamist ning äri ajamist, ühiskonnas aset leidnud muutustele tuleb vastavalt adapteeruda, sest vastasel juhul jääb äri seisma. Kaubanduskeskuste sulgemise järgselt kerkisid maksimaalselt kahe päeva pärast nii mõnegi kaubanduskeskuse parklasse ehitussoojakud, mis oli ümber kohandatud poodideks, mida pidasid samad ettevõtjad kelle pood suletud kaubanduskeskusesse jäi. Ühtlasi on olnud täheldada juriidiliselt korrektseid skeeme, kus kaubanduskeskuste fassaadipoolsete äripindade osas on rajatud uusi eraldiseisvaid sissepääse, mis võimaldab oma poodi avatuna hoida, sest see on teistest äridest eraldatud. Ka kinnisvaratehingute tegemine on saanud osa innovatsioonist, käesolevast nädalast saab ka ostu-müügitehinguid läbi veebi teha, mis veel varasemalt ei olnud võimalik. Eestis on erinevad infotehnoloogilised süsteemid üsna hästi arenenud, mis võimaldab meil uuenduslikke lahendusi suhteliselt lihtsa vaevaga kasutusele võtta.

Tulles lõpetuseks tagasi kinnisvaraturu üldise käekäigu juurde, siis oleks võibolla igaks juhuks tarvilik mainida, et kinnisvaraturgu iseloomustavatest näitajatest võis kasvutsükli lõppfaasile viitavaid märke täheldada juba 2018. aastast. Teisisõnu, koroonaviiruse pandeemia on meid küll kunstlikult viinud nii majanduskriisi kui ka langustsüklisse kinnisvaraturul, kuid kinnisvaraturu osas oleksime me langusfaasi siirdunud mõningase ajalise viitega ka ilma koroonaviiruse pandeemia esilekerkimiseta. Näiteks, Eesti väikelinnad olid väljaspool Harjumaad turuaktiivsuselt oluliselt madalamal tasemel kui varasemalt juba 2018. aasta algusest alates. Hinnakasv viitas aeglustumisele üle-riigiliselt ning üldine nõudlus elamispindade järele oli vähenemas, kuid seda veel suhteliselt aeglaselt.

Kuna demograafilised trendid ei ole lähima kümne aasta vältel Eesti elamispindade turgu just kuigi soodsalt toetamas, siis võib käesoleva kriisi võimaliku pikemaajalise vindumise järgselt olla taastumine vähemalt tehingute arvu osas tunduvalt raskem kui eelmise kriisi järgselt, kus asus nõudlust toetama ennekõike laulva revolutsiooni perioodil sündinud elanikkond. Käesolevast kriisist jääb meid välja aitama aga üks väga oluline aspekt, milleks on odav laenuraha koos selle laialdase pakkumisega, mille osas ei tohiks hetkeliste eelduste alusel lähitulevikus muutusi esile tulla. Mida kiiremini taastub Eesti tööturg, seda kiiremini asub taastuma ka elamispindade turg. Ettevõtjate ja tarbijate tarbijakäitumist tagantjärele vaadates paistis veel hiljaaegu eestlaste elu kohati pea hirmuäratavalt positiivne, autod läksid iga aasta kiiremaks, kuldketid kaelas jämedamaks ja naised ilusamaks, nüüd on aga aeg korraks maapeale tagasi tulla ja olukorda mõneks ajaks veidi konservatiivsemas taustsüsteemis jälgida.

Kinnisvara koroonapäevik on Arco Vara kinnisvaraanalüütiku ja kutselise hindaja Mihkel Eliste jooksev ülevaade turu hetkeseisust. Analüüs ilmub nii kirjalikus kui ka video vormis kord nädalas Arco Vara blogis ning sotsiaalmeedias.