Tehingust taganemist tuleb ette suhteliselt harva. Enamasti leitakse probleemide korral siiski üksmeel ning kinnisvaral esinevate puuduste olemasolul korvatakse ostjale kahju kas osaliselt või täielikult. Mõnel juhul võib tehingust taganemise vajadus siiski ette tulla.
Mida teha, kui uusarendusse ostetav kinnisvara ei vasta arendaja lubatud ootustele? Uusehitisse korterit ostes tuleb olla teadlik garantiist, mille toel parandatakse varal tekkida võivad puudused. Näiteks arutab arendaja või uusarenduse vahendaja ostjaga läbi veel ehitusjärgus oleva korteri planeeringu ja siseviimistluse stiili. Arvestades uusehitiste puhul loomulikku hoone vajumist, võivad aja jooksul tekkida mõned praod ning ilmneda viimistlejate tehtud vead. Ostja kaitseks on ostetud varale määratud vähemalt 2-aastane garantii. Avastatud puudustest tuleb vahetult peale nende avastamist kirjalikult teavitada kas korterit vahendanud maaklerit või arendajat, kes likvideerib tekkinud puudused esimesel võimalusel. Teatega koos võib esitada ka nõude puuduste likvideerimiseks.
Kui ostja ja arendaja vahel on sõlmitud kokkulepe, et varaga tulevad kaasa näiteks köögitehnika ja mööbel, siis kehtib ka neile tootja garantii. Vea tekkides tuleb samuti sellest kohe teavitada ning seejärel on ostjal õigus lasta ese garantii korras üle vaadata ja rikke suurusest lähtuvalt kas lasta see parandada või asendada ese sarnasega.
Kui asja parandamine või asendamine ebaõnnestub, müüja keeldub asja parandamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul teadasaamisest, siis loetakse, et müüja on lepingutingimusi oluliselt rikkunud.
Uusarendusse korterit ostes tutvub ostja tavaliselt hoone projektiga. Kui ostjale kõik sobib, siis sõlmitakse võlaõiguslik leping ning tasutakse ettemaks 10–20% korteri väärtusest – selle suurus oleneb notariaalsest kokkuleppest ostja ja arendaja vahel. Võlaõigusliku lepingu alusel pannakse paika pooltevahelised kokkulepped ja kohustused: mida ostetakse, milline on vara, kas arendaja lisab ka ostetavasse varasse mööbli ja tehnika, milline on siseviimistluse tase jne.
Asjaõiguslepingut minnakse sõlmima peale seda, kui ostja on ostetava vara eeldatava hoolsusega väliselt üle vaadanud ning kinnitanud selle sobivust ja vastavust sõlmitud kokkulepetele. Tehingueelne ülevaatus vähendab hiljem lepingust taganemise esinemist, sest ostja saab ostetava varaga tutvuda ning ülevaatuse hetkel probleemide ilmnemisel saab veel enne tehingut muudatusi teha. Asjaõiguslepingu sõlmimisel võetakse aluseks eelnevalt sõlmitud võlaõiguslepingu sisu ning tasutakse ülejäänud ostuhind.
Kui aga peale võlaõigusliku lepingu sõlmimist soovib üks osapooltest lepingust taganeda, siis selleks on lepingusse sisse seatud trahvid. Tehingust taganemise trahvipunktid lepivad osapooled kokku notariaalselt. Näiteks, kui ostja soovib peale võlaõigusliku lepingu sõlmimist uusarenduskorteri ostust loobuda, siis võib see talle tähendada korteri ettemaksu kaotust.
Lepingust saab taganeda juhul, kui ostetav vara ei vasta kokkulepitud tingimustele ning osapooled ei saavuta parenduste osas kompromissi või rikub üks osapool oluliselt lepingus seatud tingimusi. Lepingust taganemiseks on vaja esitada lepingut oluliselt rikkunud poolele taganemisavaldus.
Olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui:
- kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud;
- rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu;
- kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu;
- kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi;
- üks lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust, mis on kirjaliku teate alusel kohustust rikkunud osapoolele täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul, või teatab, et keeldub kohustust täitmast.
Täiendava tähtaja andmisel võib kahjustatud lepingupool määrata, et juhul, kui teine lepingupool ei täida täiendava tähtaja jooksul oma kohustust, loeb kahjustatud lepingupool ennast lepingust taganenuks. Kahjustatud lepingupool ei või sel viisil lepingust taganeda, kui kohustus, mida lepingut rikkunud lepingupool täiendava tähtaja jooksul ei täitnud, moodustas tema lepingulistest kohustustest ebaolulise osa.
Notariaalselt sõlmitavates võlaõiguslikes või asjaõiguslikes lepingutes tuleks ära märkida kõik müüdava vara tingimused, kokkulepitud ja eeldatavad omadused, puudused, poolte kohustused ning trahvimäärad, kui üks või teine pool soovib mingitel põhjustel lepingust taganeda. Need punktid lepingus kaitsevad mõlemaid pooli ettenägematute juhtumite puhul.
Kui soetatud vara tagastatakse, siis ostja ei tohi olla vara soetamise hetkest lähtuvalt selle väärtust oluliselt halvendanud.
Kommentaarid