Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Tõrva vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aasuvälja küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Ambla alevik
  • Änari küla
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Are alevik
  • Audru alevik
  • Avinurme alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haaslava küla
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Ihaste
  • Imavere küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Karepa küla
  • Kärkna küla
  • Karlova
  • Käru alevik
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kehtna alevik
  • Keila-Joa alevik
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kiia küla
  • Kiili alevik
  • Kiisa alevik
  • Kiiu alevik
  • Kilksama küla
  • Koeru alevik
  • Koigi küla
  • Kõnnu küla
  • Kõrveküla alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuusalu alevik
  • Laadi küla
  • Lagedi alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Leedri küla
  • Lemmatsi küla
  • Lepna alevik
  • Liikva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Madise küla
  • Mai
  • Majaka küla
  • Mäksa küla
  • Mäo küla
  • Martsa küla
  • Matapera küla
  • Melliste küla
  • Moldova küla
  • Moori küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustivere küla
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Õisu alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Papsaare küla
  • Pedajamäe küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Pehka küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Pusku küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Raavitsa küla
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Riisipere alevik
  • Rohuneeme küla
  • Roobuka küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Salmistu küla
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sompa linnaosa
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Taaravainu küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Taebla alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tännassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tiskre küla
  • Tohvri küla
  • Toila alevik
  • Tõrma küla
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Türi-Alliku küla
  • Tusti küla
  • Tuulna küla
  • Uhmardu küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ussimäe küla
  • Uusna küla
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Väätsa alevik
  • Vaibla küla
  • Vaidasoo küla
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Vasknarva küla
  • Vastemõisa küla
  • Vatsla küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vergi küla
  • Vetiku küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Vinni alevik
  • Vissi küla
  • Võiste alevik
  • Vorbuse küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Otsi kinnisvara
Mihkel Eliste

Pangad piiravad tänavu kõige enam elamuturu arengut

Vaatamata sellele, et Eestis tervikuna on nii elamu- kui ka korterituru aktiivsus kasvanud 2009. aastast alates sisuliselt samas tempos, on samaaegselt elamuturul hinnakasv püsinud ligi neli korda aeglasem kui korteriturul. Perioodil 2009 kuni 2017 on korterite hinnatase Eestis kasvanud täpselt 100%, kuid eluhoonetega hoonestatud maade puhul ligi 25%. Elamute osas oli buumi tipust kuni 2009 aasta põhjani langus mõnevõrra sujuvam: korterite hinnad langesid ligi 50% ning elamute hinnad 35%. Samaaegselt on uue kasvutsükli jooksul korteriturul hinnakasvu soodustanud ennekõike elamufondi uuenemine uute uusarenduste turuletuleku tõttu, pidevat hinnakasvu on toetanud nii suur nõudlus kui ka kallinev ehitushind.

Võrreldes kümnenditaguse perioodiga võib märgata, et korterite puhul on keskmise ostetud korteri pindala jäänud sarnasesse suurusjärku, kuid elamute pindala on vähenenud ligi 10%. Pindala vähenemine on tulenenud peamiselt asjaolust, et tänases turusituatsioonis eelistavad tarbijad pigem kaasaegsema ruumiplaneeringuga hooneid. Erinevalt nõukogudeaegsest perioodist ei ole täna enam tarvis ei täiskeldrit, kanaliga garaaži ega muid suuremaid abiruume. Sõidukeid lastakse parandada vastavates teeninduspunktides, hoidiseid tehakse poodides pakutava laialdase toiduvaliku tõttu järjest vähem ning hoonete küttesüsteemid on muutumas kaasaegsemaks, mistõttu ei ole paljudel puhkudel enam tarvis ka eraldi ruumi küttepuude jaoks.

Tarbijate muutunud eelistused ei põhjenda siiski aeglasemat hinnakasvu. Elamuturg on sarnaselt korteriturule koondunud võrreldes kümnenditaguse ajaga ennekõike pealinna ja Tartu ning Pärnu piirkonda ning eelistatakse pigem heas seisukorras elamuid. Sealjuures on aga majandus- ja finantskriisi järgselt muutunud eluasemelaenu taotlemisega seotud tingimuste tõttu elamuturu potentsiaalsete klientide laenuvõimekus, mistõttu eelistatakse pigem optimaalse suletud netopinnaga elamuid just nende madalama absoluutväärtuse tõttu. Teisisõnu, väiksemad elamud lähevad kiiremini kaubaks, sest nad on rohkemale ostjaskonnale oma madalama hinna tõttu kättesaadavad. Kui 2000ndate alguses ja keskpaigas oli veel võrdlemisi suureks trendiks üle 300 m2 suletud netopinnaga ning tihti ainult elekterküttega elamute ehitamine, siis täna on taolised elamud muutunud võrdlemisi vähelikviidseks ning nende osas ei ole tervikuna hinnakasvu märgata.

Suurele korterile eelistatakse maja

Elamuturu laialdast aktiivsuse kasvu võis iga-aastaselt märgata 2009. aastast kuni 2014. aastani, mille järgselt 2015. ja 2016. aastal järsku tehinguaktiivsuse kasv peatus, kuid hinnakasv asus kiirenema. Hinnakasvu on sealjuures viimaste aastate vältel sarnaselt korteriturule suuresti mõjutanud uute elamute turuletulek, mida on soodustanud ostjaskonna siirdumine korteriturult elamuturule. Järjest enam on märgata tarbijate eelistuste muutumist 4-toaliste korterite ja ridaelamukorterite arvelt elamuturu arvele, sest sarnaste varade hinnadiferents on vähenenud ning võimaluse korral eelistatakse pigem elamu soetamist.

Tehinguaktiivsuse kasvu asus 2015. aastast aga hoogsalt pidurdama jõustunud ehitusseadustik, millest tulenevalt asusid elukondliku kinnisvara soetamisel pangalaenuga oluliseks takistuseks seadustamata ümberehitused ning kasutusloa puudumine elamu esmajärgsel püstitamisel. Elamud, milledes oli möödunud perioodide jooksul vahetatud näiteks katusekatet, soojustatud välispiirdeid, ümberehitatud küttesüsteemi või ka näiteks püstitatud abihooneid, olid järsku muutunud pankade silmis riskantseks tagatiseks. Ilma n-ö ebaseaduslikult läbi viidud ehitustööde tagantjärele seadustamiseta või esialgse olukorra taastamiseta ei sobi praegu paljud sellised varad eluasemelaenudele tagatiseks, mistõttu on pikenenud elamute müügiperioodid. Muutunud finantseerimistingimuste tõttu on elamuturu aktiivsus püsinud mitu aastat järjest samal tasemel, kasvades alates 2014. aastast taas alles 2017. aastal.

Eestis on äärmiselt palju hooneid, mille puhul on läbi viidud tagantjärgi seadustamist vajavaid ehitustöid, mistõttu jätkub elamuturul sarnase trendi esinemine ka järgnevatel aastatel. Järjest enam on ka korterelamute ja korterite puhul hakatud seadustamata ehitustöödele tähelepanu pöörama. Enne kinnisvara müüki tasuks uurida riiklikust ehitisregistrist, kas kõik kehtivad andmed vastavad ka tegelikkusele või on vaja läbi viia mõne ehitusteatise esitamine ja ehitusprojekti koostamine või on koguni elamule kasutusluba väljastamata.

Hoogsat ehitustegevuse tagantjärele seadustamist võis märgata juba 2015. Aastast – kiirelt hakkas kasvama kasutuslubade taotlemine. Näiteks Harjumaal võis 2015. ja 2016. aastal märgata alaneva ehitusaktiivsuse taustal ehituslubade väljastamisest pea kaks korda kiiremini kasvavat kasutuslubade väljastamist. 2017. aastal on nii Harju- kui Tartumaal elamutele nii ehitus- kui kasutuslubade väljastamise kasvumäärad asunud ühtlustuma, mistõttu on põhjust arvata, et üsna suur osa seni ilma kasutusloata olnud elamutest on vastava loa saanud.

 

 

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Registreeritud eraekspert (kohtuekspertiisid)

Kutseline vara hindaja, tase 7 / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?