Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aaspere küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Are alevik
  • Aseri alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Harkujärve küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kadrina alevik
  • Kadriorg
  • Karitsa küla
  • Karlova
  • Kärsa küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kilksama küla
  • Kõima küla
  • Kõrveküla alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Laadi küla
  • Lagedi alevik
  • Laitse küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Mahu küla
  • Mai
  • Mäksa küla
  • Malda küla
  • Mäo küla
  • Moori küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Õisu alevik
  • Öötla küla
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Pauliku küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Purtse küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rebala küla
  • Roobuka küla
  • Rõõmu küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Särevere alevik
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tõrma küla
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tuhalaane küla
  • Türi-Alliku küla
  • Türisalu küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Ussimäe küla
  • Uuemõisa alevik
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Veeriku
  • Vetiku küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Võiste alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Pangad piiravad tänavu kõige enam elamuturu arengut

Vaatamata sellele, et Eestis tervikuna on nii elamu- kui ka korterituru aktiivsus kasvanud 2009. aastast alates sisuliselt samas tempos, on samaaegselt elamuturul hinnakasv püsinud ligi neli korda aeglasem kui korteriturul. Perioodil 2009 kuni 2017 on korterite hinnatase Eestis kasvanud täpselt 100%, kuid eluhoonetega hoonestatud maade puhul ligi 25%. Elamute osas oli buumi tipust kuni 2009 aasta põhjani langus mõnevõrra sujuvam: korterite hinnad langesid ligi 50% ning elamute hinnad 35%. Samaaegselt on uue kasvutsükli jooksul korteriturul hinnakasvu soodustanud ennekõike elamufondi uuenemine uute uusarenduste turuletuleku tõttu, pidevat hinnakasvu on toetanud nii suur nõudlus kui ka kallinev ehitushind.

Võrreldes kümnenditaguse perioodiga võib märgata, et korterite puhul on keskmise ostetud korteri pindala jäänud sarnasesse suurusjärku, kuid elamute pindala on vähenenud ligi 10%. Pindala vähenemine on tulenenud peamiselt asjaolust, et tänases turusituatsioonis eelistavad tarbijad pigem kaasaegsema ruumiplaneeringuga hooneid. Erinevalt nõukogudeaegsest perioodist ei ole täna enam tarvis ei täiskeldrit, kanaliga garaaži ega muid suuremaid abiruume. Sõidukeid lastakse parandada vastavates teeninduspunktides, hoidiseid tehakse poodides pakutava laialdase toiduvaliku tõttu järjest vähem ning hoonete küttesüsteemid on muutumas kaasaegsemaks, mistõttu ei ole paljudel puhkudel enam tarvis ka eraldi ruumi küttepuude jaoks.

Tarbijate muutunud eelistused ei põhjenda siiski aeglasemat hinnakasvu. Elamuturg on sarnaselt korteriturule koondunud võrreldes kümnenditaguse ajaga ennekõike pealinna ja Tartu ning Pärnu piirkonda ning eelistatakse pigem heas seisukorras elamuid. Sealjuures on aga majandus- ja finantskriisi järgselt muutunud eluasemelaenu taotlemisega seotud tingimuste tõttu elamuturu potentsiaalsete klientide laenuvõimekus, mistõttu eelistatakse pigem optimaalse suletud netopinnaga elamuid just nende madalama absoluutväärtuse tõttu. Teisisõnu, väiksemad elamud lähevad kiiremini kaubaks, sest nad on rohkemale ostjaskonnale oma madalama hinna tõttu kättesaadavad. Kui 2000ndate alguses ja keskpaigas oli veel võrdlemisi suureks trendiks üle 300 m2 suletud netopinnaga ning tihti ainult elekterküttega elamute ehitamine, siis täna on taolised elamud muutunud võrdlemisi vähelikviidseks ning nende osas ei ole tervikuna hinnakasvu märgata.

Suurele korterile eelistatakse maja

Elamuturu laialdast aktiivsuse kasvu võis iga-aastaselt märgata 2009. aastast kuni 2014. aastani, mille järgselt 2015. ja 2016. aastal järsku tehinguaktiivsuse kasv peatus, kuid hinnakasv asus kiirenema. Hinnakasvu on sealjuures viimaste aastate vältel sarnaselt korteriturule suuresti mõjutanud uute elamute turuletulek, mida on soodustanud ostjaskonna siirdumine korteriturult elamuturule. Järjest enam on märgata tarbijate eelistuste muutumist 4-toaliste korterite ja ridaelamukorterite arvelt elamuturu arvele, sest sarnaste varade hinnadiferents on vähenenud ning võimaluse korral eelistatakse pigem elamu soetamist.

Tehinguaktiivsuse kasvu asus 2015. aastast aga hoogsalt pidurdama jõustunud ehitusseadustik, millest tulenevalt asusid elukondliku kinnisvara soetamisel pangalaenuga oluliseks takistuseks seadustamata ümberehitused ning kasutusloa puudumine elamu esmajärgsel püstitamisel. Elamud, milledes oli möödunud perioodide jooksul vahetatud näiteks katusekatet, soojustatud välispiirdeid, ümberehitatud küttesüsteemi või ka näiteks püstitatud abihooneid, olid järsku muutunud pankade silmis riskantseks tagatiseks. Ilma n-ö ebaseaduslikult läbi viidud ehitustööde tagantjärele seadustamiseta või esialgse olukorra taastamiseta ei sobi praegu paljud sellised varad eluasemelaenudele tagatiseks, mistõttu on pikenenud elamute müügiperioodid. Muutunud finantseerimistingimuste tõttu on elamuturu aktiivsus püsinud mitu aastat järjest samal tasemel, kasvades alates 2014. aastast taas alles 2017. aastal.

Eestis on äärmiselt palju hooneid, mille puhul on läbi viidud tagantjärgi seadustamist vajavaid ehitustöid, mistõttu jätkub elamuturul sarnase trendi esinemine ka järgnevatel aastatel. Järjest enam on ka korterelamute ja korterite puhul hakatud seadustamata ehitustöödele tähelepanu pöörama. Enne kinnisvara müüki tasuks uurida riiklikust ehitisregistrist, kas kõik kehtivad andmed vastavad ka tegelikkusele või on vaja läbi viia mõne ehitusteatise esitamine ja ehitusprojekti koostamine või on koguni elamule kasutusluba väljastamata.

Hoogsat ehitustegevuse tagantjärele seadustamist võis märgata juba 2015. Aastast – kiirelt hakkas kasvama kasutuslubade taotlemine. Näiteks Harjumaal võis 2015. ja 2016. aastal märgata alaneva ehitusaktiivsuse taustal ehituslubade väljastamisest pea kaks korda kiiremini kasvavat kasutuslubade väljastamist. 2017. aastal on nii Harju- kui Tartumaal elamutele nii ehitus- kui kasutuslubade väljastamise kasvumäärad asunud ühtlustuma, mistõttu on põhjust arvata, et üsna suur osa seni ilma kasutusloata olnud elamutest on vastava loa saanud.

 

 

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Registreeritud eraekspert (kohtuekspertiisid)

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?