Vahel tekib müüjal kiusatus müüa ainult maad – kui sellel asuv hoone ei ole ehitisregistrisse kantud. Samuti võib hoonestus olla nii vana ja väsinud ning tõenäoliselt ka tänapäeva sõnastuses „varjatud puudustest koosnev“, et lihtsam oleks müüa ainult maad, kui hakata pahatahtliku ostjaga kohut käima.
Inimesi viib eksiteele ka müügikeskkonnas kasutatav sõnastus: pakutakse müügiks maju, justkui need oleksid eraldiseisvad varad, ega reklaamita hoonestatud kinnistu müüki, kuna see tundub bürokraatlik sõnastus.
Võib väita, et majadel on omaette väärtus, kuna neid saab eluasemetena üksteisega võrrelda ning hoone suurus, soojapidavus ja muud omadused on müügitehingus olulised. Tegelikult kuuluvad maa ja maja kinnisasjana kokku.
- Mis on kinnisasi?
Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk. Seadusandja on sõnastanud, et asja oluline osa on selle koostisosa, mida ei saa asjast eraldada ilma, et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt muutuks. Kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud: ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili.
Kinnisasi ja selle olulised osad ei saa üldjuhul olla erinevate isikute omandis, eraldi käibes, eraldi müüdavad. Väga vähesed hooned on veel vallasasjad – enamasti on kõigi ehitiste juurde maa mõõdetud ja kinnistatud. Isegi kui leiate sellise ehitise, kus see protsess on mingil põhjusel jäänud kunagi pooleli, tuleb kinnistamine enne lõpule viia, alles seejärel on võimalik ostu-müügitehing korrektselt vormistada.
Kinnistul asuvad hooned on kinnisasja oluline osa ja neid „maha vaikida“ ei ole võimalik. Kinnisasja müüjal on kohustus anda kogu info, mis tal on, sealhulgas ka kinnisasja oluliste osade kohta.
Esiteks ei ole hooneid reeglina võimalik eraldada nii, et nad ei häviks või oluliselt ei muutuks. Teiseks on lõviosa ehitistest kantud ehitisregistrisse. Tõsi, selles olevad andmed on informatiivsed ja võivad tegelikkusest erineda (ehitistega seotud infoks on ehitise parameetrid, aadressiandmed, geodeetiline paiknemine ja muu, näiteks menetlusdokumendid). Hooned võivad olla suuremad või väiksemad kui registris näha, lammutamised, ümber- ja juurdeehitused sisse kandmata. Ehitisregistri aeglase arenguprotsessi ja kohalike omavalitsuste töötempo tõttu on positiivne juba see, kui hooned üldse on registrisse kantud.
Kinnisasja osadeks ei loeta näiteks tehnovõrke, hoonestusõiguse alusel püstitatud ehitisi või ajutisi ehitisi, aga nende olemasolust teavitamine on ikkagi vajalik, et ostjal oleks ostetava vara kohta kogu info.
- Miks on oluline teada, mis kinnistul on ja millised õigused sellega seonduvad?
Kui kinnistul on hoone, võib see olla kellegi elukohaks, elamiskohale võib olla seatud isiklik kasutusõigus, sellega seotud õigused võivad olla panditud või arestitud.
Kinnistul võivad paikneda tehnovõrgud ja rajatised: kütte-, veevarustuse ja kanalisatsioonitorustikud, elektroonilised side- ja elektrivõrgud, nõrkvoolu-, küttegaasi- ja elektripaigaldised, surveseadmestikud ja nende teenindamiseks vajalikud ehitised. Kinnisasja omanik on kohustatud neid taluma, kui need on vajalikud teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks, ja lubama oma maale nende ehitamist, kui see on vajalik avalikes huvides.
Kinnisasjade kohta peetakse kinnistusraamatut ja kanded tehakse kinnistusregistrisse. Iga kinnisasja kohta on eraldi registriosa ja sellel eraldi registriosa number. Nii on kõik eraldi leitavad ja nende kohta on võimalik detailselt arvestust pidada. Kinnistusraamat on avalik.
Kinnistul olevate ehitiste ja rajatiste kohta kinnistusraamatus kandeid ei ole. Dokumente, nagu ostumüügilepingud, riigilõivutõendid või plaanid ja kaardid säilitatakse kinnistustoimikus. Kui plaanidel ja kaartidel on hoonestus, siis peaks kontrollima, kas sama info on ka ehitisregistris. Vanemate hoonete puhul ei pruugi kõik sealsed andmed tegelikkusele vastata. See otseselt ei takista kinnistu müümist, kuid laenu tagatiseks selline olukord enamasti ei sobi.
Kommentaarid