Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Rapla vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Tõrva vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aasuvälja küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Ambla alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Are alevik
  • Audru alevik
  • Avinurme alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haaslava küla
  • Haava küla
  • Hüüru küla
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Imavere küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kabina küla
  • Kakumetsa küla
  • Karepa küla
  • Kärkna küla
  • Karlova
  • Käru alevik
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kehtna alevik
  • Keila-Joa alevik
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kiia küla
  • Kiili alevik
  • Kiisa alevik
  • Kilksama küla
  • Koeru alevik
  • Koigi küla
  • Kolga-Jaani alevik
  • Kõrveküla alevik
  • Kose alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuusalu alevik
  • Laadi küla
  • Lagedi alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Leedri küla
  • Lemmatsi küla
  • Lepna alevik
  • Leppneeme küla
  • Liikva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Madise küla
  • Mai
  • Majaka küla
  • Mäksa küla
  • Mäo küla
  • Martsa küla
  • Matapera küla
  • Melliste küla
  • Moldova küla
  • Moori küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustivere küla
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Pärnjõe küla
  • Pedajamäe küla
  • Peetri alevik
  • Pehka küla
  • Pilka küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Pusku küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raavitsa küla
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rohuneeme küla
  • Roobuka küla
  • Rõõmu küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Salmistu küla
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sompa linnaosa
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Taaravainu küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Taebla alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tännassilma küla
  • Tiheda küla
  • Tihemetsa alevik
  • Tiskre küla
  • Tohvri küla
  • Toila alevik
  • Tõrma küla
  • Tõrvandi alevik
  • Türi-Alliku küla
  • Tusti küla
  • Tuulna küla
  • Uhmardu küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ussimäe küla
  • Uusna küla
  • Väätsa alevik
  • Vägeva küla
  • Vaibla küla
  • Vaidasoo küla
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Vasknarva küla
  • Vastemõisa küla
  • Vatsla küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vergi küla
  • Vetiku küla
  • Viiratsi alevik
  • Vinni alevik
  • Vissi küla
  • Võiste alevik
  • Vorbuse küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Otsi kinnisvara
Mihkel Eliste

Üürikinnisvara investorid on võtnud pealtvaataja rolli

2018. aastal müüdi Tallinnas alla 30 m2 suuruseid kortereid 11% vähem kui aasta tagasi

Tallinnas algas laiapõhjaline üürikinnisvarasse investeerimise trend sarnaselt korterituru üldisele aktiveerumisele juba 2013. aastal. Üürikorteritena soetatakse kõige enam 1-toalisi kortereid, mille osas suur hulk rahavooinvestoreid eelistab soetada niinimetatud kööktube, mis jäävad eluruumi pinnalt üldiselt alla 20 m2. 1-toaliste segment kasvas 2013. aastal võrreldes varasema aastaga ligi 20% võrra, mille järgselt kuni 2015. aastani tehti iga-aastaselt pideva hinnakasvu saatel sisuliselt täpselt sama palju tehinguid. Kuni 20 m2 suuruste 1-toaliste osas võis 2018. aastal märgata vabaturutehingute arvu langemist ligi 30% võrra, veel 2017. aastal tehti mõne tehingu võrra rohkem tehinguid kui 2016. aastal.

Hulk väikeinvestoreid ootab kinnisvaraturu tugevat langust juba mitmendat aastat

Väiksematoaliste korterite osas võis kõige tugevamat hinnakasvu märgata samuti just 2013. ja 2014. aastal. Vahepealsel perioodil hakkas meedias ja erinevates investeerimisega seotud kommuunides esile kerkima temaatika, et kinnisvara on liialt kallis ning edasistest investeeringutest tuleks pigem hoiduda, millega kas otseselt või siis vähemalt kaudselt seotud põhjustel võis 1-toaliste osas märgata 2015. aastal hinnakasvu aeglustumist 25%-lt 7,0% juurde ning 2016. aastal juba ligi 12%-list tehingute arvu langust. Iseenesest olid tollasel ajal välja pakutud teooriad turu langusele pöördumisest mõnel juhul isegi väga tõenäolised ning kehtivad oma sisult ka tänaseni, kuid nii omandi- kui ka üürituru edasist kasvupotentsiaali siiski tugevalt alahinnati.

Kõik tahaksid midagi justkui osta, aga turul ei ole sobilikke pakkumisi

Tehingute arvu edasist kasvu on 1-toaliste osas pidevalt tagasi hoidnud mitte niivõrd nõudluse üldine vähenemine vaid pigem sobilike pakkumiste vähesus. Potentsiaalsete ostjate hulk on pidevalt kasvanud, kuid nad kõik sooviksid soetada suhteliselt sarnase spetsiifikaga varasid. Mis seal salata, pean tunnistama, et olen ka ise nende seas. Eelistatult kvaliteetse siseviimistlusega kuid samas piisavalt atraktiivse üüritootlusega pindade hulk on püsivalt madal, seda ka Tallinna lähivaldades paiknevates alevikes ning Tartu linnas. Sagenenud on kehvas seisukorras korterite soetamine, nende ümberehitamine ja renoveerimine ning seejärgne väljaüürimine, samaaegselt n-ö flippimine on aga juba teist aastat järjest vähenenud. Turul tehtud tehingute arv on siiski alates 2015. aastast olnud pigem langustrendis, 2018. aastal tehti alates 2013. aastast 1-toalistega kõige vähem tehinguid.

Laialdase tuntuse ja tugeva turundusega arendusprojektide müük on kulgenud edukalt

Vahepealset hinnakasvu kiirenemist on soodustanud ennekõike üksikute uusarendusprojektide turuletulek, mille osas võib paralleele tõmmata ka kogu ülejäänud korterituruga. Hetkel on väikeste 1-toaliste korterite, kutsudes neid siis hellitavalt loftideks või reaalsusena hoopis kööktubadeks, müük kulgenud tuntud kinnisvarainvestorite poolt arendatavate projektide osas turuosaliste silmis oodatust oluliselt paremini. Tootlused on aga turul üldiselt langenud ning pakkumispõhised ruutmeetrihinnad on kohati küündinud juba finantsmajanduslikult põhjendamatutele tasemetele. Vähemalt osa pakkumisel olevatest üürikorteriteks sobilikest pakkumistest on tugevalt ülehinnatud, sest veel mõnda aega tagasi võis märgata statistilist anomaaliat, kus alla 20 m2 suuruste pakkumisel olevate korterite arvestuslik üüritootlus oli madalam kui üle 20 m2 suurustel 1-toalistel.

Kas ka Sina küündid finantsvabaduseni?

Arvestades, et tänasel hetkel peab kõigil olema oma investeerimisalane blogi ning kõikidest investeerimishuvilistest on viimaste aastate vältel saanud finantsvabadusvõitlejad, siis on tulevate perioodide osas oodata siiski jätkuvalt aktiivset üüriinvestorite turul osalemist. Tallinnas on olnud märgata ennekõike suuremamahuliste plokktehingute sõlmimise vähenemist, kus näiteks Mustamäel võis tihti märgata kas kogu või osa portfelli samaaegset edasimüüki. Kui Tallinnas oodatakse pikisilmi korterituru edasise tehingute arvu languse süvenemist ning seejärgset hinnalanguse algust, siis väikelinnade üüriturule ei julgeta endiselt siseneda. Hetkel on väikelinnades üüripakkumiste arv taas väga madal, üürihinnad kasvavad ligi 10% aastas, arvestuslik vakants on pikaajalisest keskmisest tunduvalt madalam kuid tootluste senine pidev langus on lõppenud. Väikelinnade osas tasub siiski arvestada, et vastavad trendid on küll osaliselt esinenud juba ligi kolm aastat, kuid pikemas perspektiivis on pigem tegemist ajutise tendentsiga. Kui suuremates keskustes moodustab pikaajalises mõõtmes kogu teenitavast tulust kapitalikasv ligi 50% ning üüritulu 50%, siis väikelinnades on proportsioon pigem kapitalikasvu kahjuks.

Eestlaste usk oma raha kellegi teise kätte usaldada anda on kasvamas

Eestlaste seas on ühe elaniku kohta küll väärtpaberite omamine võrreldes lääneriikidega kordades madalam, kuid huvi investeerimise ja börside vastu on paralleelselt kinnisvaraturule pidevalt kasvanud. Tallinna börsi väga madala likviidsuse tõttu on viimastel kuudel olnud üsna hästi täheldada, kus börsil noteeritud kinnisvarainvesteeringutega seotud instrumentide osas on nõudlus veidi kasvanud. Kui hiljaaegu võis veebis mitmest allikast lugeda, et pikemas perspektiivis ja tänast füüsilise kinnisvara turu olemust arvestades oleks mõistlikum väikeinvestoritel omada pigem Efteni aktsiaid või Baltic Horizoni fondiosakuid, siis Efteni puhul võis kas puht juhuslikult või siis hoopis otseselt ainuüksi jaanuaris märgata ligi 6%-list hinnakasvu. Jõukamatel eestlastel vaba raha hulk pidevalt kasvab, mida kinnitab ka ligi 10% aastas kasvav hoiuste kogumaht, mida on jätkuvalt pea sama palju kui kogu eluasemelaenu portfell. Piltlikult öeldes kaevikus kuiva püssirohuga istuvate investorite arv on Eestis nii börsidele kui ka kinnisvaraturule suunatuna võrreldes veel kümnenditaguse perioodiga üsna suur.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Registreeritud eraekspert (kohtuekspertiisid)

Kutseline vara hindaja, tase 7 / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Sildipilv

Arhiiv

  Kinnisvara ostu- & üürisoovid

Kärt Saks
  +372 744 2218
  +372 5668 0648

Kärt Saks
  +372 744 2218
  +372 5668 0648
 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?