Viljandi linna ja Viljandi maakonna kinnisvaraturu ülevaade (2017. a. I kvartali seisuga)

Kinnisvaraturg püsis Viljandimaal 2016. aastal tervikuna sarnaselt 2015. aastale endiselt aeglustuvas trendis, mille juures langes nii tehingute arv kui tehtud tehingute koguväärtus ja kinnisvaratehingu keskmine väärtus. Möödunud aasta lõikes tehti Viljandi maakonnas 1 664 kinnisvara ostu-müügitehingut, mida oli 4,2% vähem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute koguväärtuseks kujunes sealjuures ligikaudu 41 miljonit eurot, mida oli 9,2% vähem kui varasemal aastal. Nii tehingute arv kui tehingute koguväärtus kasvas ainuüksi korterituru raames, korteritehingud moodustasid sealjuures kogu kinnisvaratehingute mahust ligi 31%.

Viljandi korteriturul edestab hinnakasv jätkuvalt tehinguaktiivsuse kasvu

2016. aastal tehti Viljandi maakonnas 493 eluruumidega korteritehingut, mida oli kõigest 1,2% rohkem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 377 €/m² ja mediaanhinnaks 321 €/m², mille juures aritmeetiline keskmine kasvas 6,8% kuid mediaanhind langes 3,3%. Tehingute arv langes 3- ja enamatoaliste korterite osas ja suurenes 1-2-toaliste korteritega tehtud tehingute arvelt.

Sarnaselt Viljandi maakonnale kui tervikule kasvas korteritehingute arv kõigest 1,2% ka Viljandi linnas, kus tehti 2016. aasta jooksul 244 tehingut. Aritmeetiliseks keskmiseks kujunes sealjuures 597 €/m² ja mediaanhinnaks 574 €/m², mis olid võrrelduna 2015. aastaga kasvanud vastavalt 12% ja 9,3%. Nii mediaanhinna kui aritmeetilise keskmise kasv oli kiireim 2-toaliste korterite osas (14%), mis on valdavalt ehitatud perioodil 1940-1990. Suuruselt muud tüüpi korterite osas oli hinnakasv oluliselt väiksem.

2017. aasta I kvartalis tehti Viljandi maakonnas tervikuna kokku 110 korteritehingut, mida oli 8,3% vähem kui 2016. aasta IV kvartalis kuid 5,8% rohkem kui 2016. aasta I kvartalis. Aastataguse ajaga võrrelduna esinev tehinguaktiivsuse kasv tulenes maakonnakeskuse välistes piirkondades tehtud tehingute arvelt. Viljandi linnas tehti kogu kvartali jooksul seevastu 56 tehingut, mida oli 5,7% rohkem kui möödunud kvartalis kuid 6,7% vähem kui eelmise aasta samal perioodil. Enim korteritehinguid tehti kvartali siseselt veebruaris. Maakonnakeskuses on tehinguaktiivsuse langust soodustanud ennekõike kehv pakkumise struktuur, mille taustal on ühtlasi märgata pidevalt kasvavaid pakkumishindu.

Maakonnas tehtud tehingute aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks kujunes 383 €/m², mis oli võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga kasvanud 9,3% kuid võrreldes eelmise aasta I kvartaliga langenud 1,7%. Mediaanhinnaks kujunes sealjuures 403 €/m², mida oli IV kvartalist koguni 69% rohkem ning varasema aasta sama ajaga võrrelduna 21% rohkem. Mediaanhinna laialdane kasv tulenes peamiselt 1- ja 4-toaliste korteritega tehtud tehingute arvelt, sagenema on hakanud kallimate hindadega tehtud tehingud nii Viljandi linnas kui selle lähipiirkondades.

Viljandi linnas tehtud korteritehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks 608 €/m², mida oli võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga 0,7% rohkem ning võrreldes 2016. aasta I kvartaliga 5,0% rohkem. Mediaanhinnaks kujunes seevastu 600 €/m², mida oli möödunud kvartalist 5,0% rohkem ning võrreldes varasema aasta sama ajaga 9,5% rohkem. Aritmeetilisest keskmisest kiirem mediaanhinna kasv kinnitab, et korteritehinguid tehakse Viljandi linnas aina kasvavatel hinnatasemetel. Aasta alguses jaanuaris korraks esinenud hinnalangus asus veebruarist taas kasvama, sagenema on hakanud üksikute tavapärasest kallimate hindadega tehtud tehingud.

Viljandi linna ja Viljandi maakonna korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

* 2017. aasta on toodud I kvartali seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Korteriturg on endiselt püsinud aktiivne nii omandi- kui üürituru lõikes. Viimase osas on möödunud perioodidel märgata pidevat aktiivsuse kasvu nii lisanduvate pakkumiste arvu kui maapiirkondadest maakonnakeskusesse tööle siirduva elanikkonna poolse nõudluse arvelt. Viljandi linnas rekonstrueeriti ja ehitati ümber 2016. aasta jooksul mitmeid hooneid, milledesse ehitati kortereid eesmärgiga need ennekõike üüriturule suunata. Kogu 2016. aasta vältel väljastati Viljandi linnas korterelamute rajamiseks 2 ehitusluba 14 korteri ehitamiseks, mille juures kasutusluba väljastati samuti kahele korterelamule, milledes paiknes kokku 10 korterit. Tegelikkuses on kasutusse tulnud kortereid rohkem, kuid puuduliku dokumentatsiooni tõttu ei ole neile kasutuslube veel väljastatud.

Viljandi linna korterite pakkumispõhised hinnad

Allikas: kv.ee, city24.ee, kinnisvara24.ee

I kvartal tõi elamuturul märgatava hinnakasvu nii maakonnas kui Viljandi linnas

2016. aastal tehti Viljandi maakonnas elamutega 202 tehingut, mida oli 22% vähem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 33 000 eurot ja mediaanhinnaks 18 000 eurot, mille juures aritmeetiline keskmine kasvas 1,5% ja mediaanhind langes 3,9%. Viljandi linnas tehti seevastu 52 tehingut, mida oli 22% vähem kui varasemal aastal. Aritmeetiliseks keskmiseks kujunes Viljandis 59 000 eurot ja mediaanhinnaks 56 500 eurot, mis olid võrrelduna 2015. aastaga langenud vastavalt 5,3% ja 2,6%

2015. aastal tehti Viljandi maakonnas tervikuna oluliselt rohkem tehinguid kui varasematel aastatel, hinnakasvu soodustasid tollasel ajal ennekõike tehingud uusehitistega ja renoveeritud ning heas seisukorras elamutega. Võrreldes 2014. aastaga tehti siiski 2016. aastal võrdlemisi sarnases mahus tehinguid, mille juures hinnatase on stabiilselt vähesel määral kasvanud.

2017. aasta I kvartalis tehti Viljandi maakonnas elamutega tervikuna kokku 45 tehingut. Tehinguaktiivsus oli võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga langenud 6,3% kuid võrreldes 2016. aasta I kvartaliga kasvanud 2,3%. Viljandi linnas tehti sealjuures 8 tehingut, mida oli 1 võrra vähem kui möödunud kvartalis ning 6 tk vähem kui aastatagusel samal perioodil. Tehinguaktiivsus on nii varasema kvartaliga kui eelmise aasta sama perioodiga võrreldes langenud, seda mõnevõrra enam Viljandi linnas. Sarnaselt korteriturule on maakonnakeskuses kasvanud ostjate huvi elamute vastu, kuid kehv pakkumise struktuur ning vähene pakkumiste arv takistab tehinguaktiivsuse kasvu kuid seevastu soodustab hinnakasvu pakutavate varade osas.

I kvartalis kujunes maakonnas aritmeetiliseks keskmiseks elamu hinnaks 37 000 eurot ja mediaanhinnaks 25 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga kasvanud 5,2% ning mediaanhind koguni 73%. Võrreldes 2016. aasta sama perioodiga kasvas aritmeetiline keskmine 8,6% ja mediaanhind 5,3%. Viljandi linnas kujunes kvartali lõikes aritmeetiliseks keskmiseks 99 000 eurot ja mediaanhinnaks 90 000 eurot, mis olid eelmise kvartali suhtes kasvanud vastavalt 30% ja 8,4%. Võrreldes 2016. aasta I kvartaliga oli Viljandi linnas aritmeetiline keskmine kasvanud 75% ning mediaanhind 56%.

Elamuturg on aktiveerunud nii maakonnakeskuses kui sellest väljaspool, ennekõike on kasvanud huvi uusehitiste, renoveeritud ning heas seisukorras üksikelamute vastu. Võrreldes varasemate perioodidega on täheldada ostjate huvi kasvu ja sellest tulenevalt müügiperioodide lühenemist maapiirkondades paiknevate elamute osas.

Hoonestamata elamumaadega tehti Viljandi maakonnas 2016. aastal 73 tehingut, sellest 15 ehk 21% Viljandi linnas. Erinevalt elamutega tehtud tehingutest kasvas maakonnas hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arv võrreldes 2015. aastaga koguni 62% võrra. 2017. aasta I kvartalis tehti kogu maakonnas 16 tehingut, sellest 2 Viljandi linnas. I kvartalis kujunes Viljandi maakonnas hoonestamata elamumaade mediaanhinnaks 1,02 €/m² ja aritmeetiliseks keskmiseks 3,29 €/m². Sarnaselt elamuturu aktiivsuse kasvule on 2017. aasta kevadisel perioodil kasvanud märgatavalt ka ostjaskonna huvi elamumaa kruntide vastu.

Hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arvu kasvu taustal on küll statistilised keskmised hinnatasemed mediaanhinna näitel kasvanud ligi 74%, kuid 2016. aasta põhjal jäi siiski maksimaalseks tehinguhinnaks ainuüksi 28 000 eurot. Põhilised elanikkonna poolt enim väärtustatud elurajoonid paiknevad Viljandi linnas juba valdavalt täis ehitatud piirkondades, mistõttu uute elurajoonide planeerimine ning kruntide müük on siirdunud linna lähipiirkondade äärealadele, ennekõike Viljandi valda, kus keskmiseks mediaanhinnaks oli 2016. aastal 1,64 €/m². Uute elurajoonide esilekerkimist takistab sarnaselt teistelegi Eesti piirkondadele ennekõike kinnisvaraarendajate madal huvi tervikliku tehnilise- ja sotsiaalse infrastruktuuriga varustatud kruntide arendamise osas.

Viljandi linna ja Viljandi maakonna elamuturu tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

* 2017. aasta on toodud I kvartali seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

2016. aastal kasvas elanike arv nii Viljandi linnas kui maakonnas, on oodata tööturu edasist kasvamist

Erinevalt mitmetest teistest Eesti väikelinnadest on Viljandi linnas oluliste magistraalteede läbimise tõttu hulgaliselt tootmisettevõtteid. Majanduslike tingimuste paranedes on viimaste aastate jooksul asunud piirkonda mitmeid uusi ettevõtteid ning olemasolevad on ühtlasi asunud pidama laienemisplaane. Pidevalt lisanduvate töökohtade tõttu on kujunenud Viljandi linna üürikorterite osas võrdlemisi suur nõudlus, mille rahuldamiseks on mitmed kohalikud ettevõtjad asunud looma üürimaju. Lisanduvate töökohtade trendi jätkumist on oodata ka lähitulevikus, millest tulenevalt võib Viljandi linna nii omandi- kui üüriturgu pidada pikemas perspektiivis üsnagi jätkusuutlikuks.

Piirkondlike ettevõtete tegevus on enamjaolt siiski koonudnud juba varasematel perioodidel püstitatud ehitistesse ja tööstusrajoonidesse, nii hoonestatud kui hoonestamata tootmis- ja ärimaade osas ei ole erilist tehinguaktiivsuse kasvu täheldada. Hoonestatud tootmismaadega tehti lähiminevikus Viljandi maakonnas tehinguid kõige enam perioodil 2011-2015, kuid 2016. aastal tehti juba oluliselt vähem tehinguid. Hoonestatud ärimaadega tehtud tehingute arv ja mediaanhind 2016. aastal sealjuures siiski kasvas, jõudes sarnasele tasemele kui 2007. ja 2008. aastal.

Hoonestamata tootmis- ja ärimaade osas on tehinguaktiivsus kogu maakonnas tervikuna endiselt madal, viimaste aastate jooksul on piirkondlike tootmisettevõtete kolimise ja mõningase laienemise tulemusena kasvanud mõnevõrra hoonestamata tootmismaadega seotud tehingud. 2016. aastal tehti hoonestamata tootmismaadega maakonnas 6 tehingut, mille juures kujunes mediaanhinnaks 2,29 €/m² ja aritmeetiliseks keskmiseks 1,65 €/m². Vastavatest hinnatasemetest tulenevalt on ostjate poolt eelistatud pigem heas asukohas, kommunikatsioonidega varustatud ja võimalusel lähitulevikus ehitustegevuse alustamise võimalusega krundid. Valdav enamus tootmismaadest ostetakse Viljandi linnast väljaspool asuvatesse piirkondadesse, ligi pooled ärimaade tehingutest leiavad sealjuures aga aset maakonnakeskuses.

Prognoos

I kvartali teises pooles iga-aastaselt kasvav tehinguaktiivsus toob tavapäraselt kaasa ka mõõduka hinnakasvu, mistõttu on kevade edasisel kulgemisel oodata nii tehingute arvu kui hinnatasemete sarnastel tasemetel püsimist. Tehingute arvu kui ka hinna edasist kasvu jäävad pidurdama ennekõike vähene pakkumiste arv ja kehv pakkumise struktuur kui ka kohatiselt kõrged pakkumispõhised hinnatasemed. Varade müügiperioodide pikenemist ei ole seni olnud täheldada, Arco Vara statistika põhjal oli 2016. aastal Viljandi maakonnas elamute keskmiseks müügiperioodiks 200 päeva ning korteritel 220 päeva. Tehinguni jõudmisel on hinnas kauplemist täheldada ennekõike elamuturul, kus 2016. aasta lõikes jäi elamute pakkumis- ja tehinguhinna vahe keskmiselt 9,5% juurde kuid korteritel 2,2% juurde.

Lähitulevikus on korteriturul oodata üksikute arendusprojektide lisandumist, seda nii üürikorteriteks kui müügiks ehitamise eesmärgil. Tarbijaskonna huvi nii uusehitiste, renoveeritud korterite ja ühtlasi rekonstrueeritud korterelamutes paiknevate korterite osas püsib endiselt kõrge. Üüriturul on käesoleval ajal märgata üsna laialdast pakkumist, mis on loomas survet hinnalanguseks. Üürikorterite tootlus on seni võrreldes teiste Eesti väikelinnadega olnud Viljandis mõnevõrra kõrgem (annualiseeritult keskmiselt 10-12%), mistõttu osalist üürihindade langust võiks pidada vastuvõetavaks. Jätkuvalt on üüriturul nõudluse püsimist oodata tootmisettevõtete lubadustest luua hulgaliselt uusi töökohti.