Harjumaa elamuturu ülevaade (2016. a. detsembri lõpu seisuga)

Harjumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid pealinna väliselt kõige enam Tallinna lähedastes piirkondades, kus on ühtlasi ka kõige enam elurajoone. Tehinguaktiivsuselt paistavad iga-aastaselt silma ennekõike Viimsi ning Harku vald. Ostjate eelistused on kõrgeimad kuni 20 kilomeetri kauguseni Tallinna linnast, mida võib ühtlasi pidada ka Tallinnas tööl käimise tsooniks. Väljaspool Tallinna linna lähivaldasid ning maakonna suuremate keskuste lähipiirkondi on ostjate huvi jäänud endiselt tagasihoidlikuks. Erinevalt Tallinna linnas tehtavatest tehingutest on pealinna lähipiirkondades tehtavate tehingute lõikes tegemist suures osas uusehitistega.

IV kvartalis tehinguaktiivsus langes, hinnakasvu veavad endiselt uusehitised

Kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt aktiviseerus Harjumaal elamuturg III kvartalis nii augustis kui septembris. IV kvartalis hakkas aga tehinguaktiivsus võrdlemisi kiirelt langema, seda võrrelduna nii varasemalt möödunud kuudega kui mulluse aasta sama ajaga. Detsember aga osutus sarnaselt möödunud aastatelegi varasematest kuudest mõnevõrra aktiivsemaks, tõstes jõulukuul hinnatasemed märgatavalt kõrgemale tasemele. Sügisese perioodi kinnisvaraturgu soosivad ilmastikutingimused kui pühadeootus hoidsid uue kodu soetajate huvi kõrgel tasemel. Elamuturul on nii müüjate hinnasoovid kui ostjate eelistused jäänud võrrelduna juba möödunud kvartalitega suures osas sarnaseks. Ennekõike on kasvanud uusehitiste pakkujate hinnasoovid ning nõudlus uusehitiste järele. Arco Vara hinnangul on turul nõudluse rahuldamiseks piisaval hulgal sobilikke pakkumisi.

2016. aasta IV kvartalis tehti hoonestatud elamumaadega Harjumaal tervikuna 22% vähem tehinguid kui III kvartalis. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 145 000 eurot ning mediaanhinnaks 135 000 eurot. Aritmeetiline keskmine kasvas sealjuures 7,8% ja mediaanhind koguni 42%. Võrrelduna 2015. aasta IV kvartaliga kasvas tehinguaktiivsus kõigest 1,8%, aritmeetiline keskmine tehinguhind kasvas aga 12% ja mediaanhind 35%. Elamuturuga seotud näitajad on püsinud suures osas muutumatud, tehinguaktiivsus on püsinud hooajalisusest tulenevalt üsnagi sarnasel tasemel kui varasematelgi perioodidel. Hinnataseme kasv on valdavalt aset leidnud pealinnas ja selle lähedastes piirkondades, kus tehingutealusteks elamuteks on suures osas uusehitised, hinnakasv on kiirem olnud pealinnast väljaspool.

Detsembris tehti Harju maakonnas tervikuna 125 hoonestatud elamumaa tehingut. Võrrelduna novembriga oli tehingute arv kasvanud 17% ja võrrelduna 2015. aasta sama ajaga kasvas tehingute arv 5,0%. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 160 000 eurot ning mediaanhinnaks 153 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna novembriga kasvanud 17% ning võrrelduna 2015. aasta detsembriga 10%. Mediaanhind oli seevastu võrrelduna novembriga kasvanud 28% ja võrrelduna mulluse aasta sama ajaga 19%. Nii mediaanhinna kui aritmeetilise keskmise tehinguhinna kiire kasv oli võrreldes möödunud perioodidega detsembris oluliselt kiirenenud. Tehingute arv on alates 2016. aasta suve keskpaigust pidevalt vähenenud, kuid hinnatase on nii kallimate järelturu kui ka uusehitiste arvelt pidevalt tugevalt kasvanud.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Harjumaal ja Tallinna linnas

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Harjumaa elamuturg valdade lõikes

Harjumaa elamuturu moodustavad ennekõike kinnisvaraturu mõistes aktiivseimad piirkonnad, milledest oluliseima osa moodustavad linnad eesotsas Tallinnaga ning seejärel pealinnalähedased vallad. Erinevalt Harjumaa korteriturust on elamuturg pealinnast kaugenedes mõnevõrra aktiivsem, piirkondades kus kortereid enam reeglina ei otsita, on elamutele endiselt võimalik ostjat leida. Valdade osas on eelistatuimad piirkonnad pealinnast väljuvate suuremate magistraalteede ning vallakeskuste läheduses.

Harjumaa valdade piirkondlik tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. IV kvartalis

* Vallad, milledes tehti alla 5 hoonestatud elamumaaga seotud tehingu, ei ole tabelis kajastatud

** Piirkonnas on varasemalt tehtud statistika avaldamiseks liialt vähe tehinguid, mistõttu andmeid ei ole siinkohal kajastatud

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Harjumaal paiknevate valdade lõikes on elamuturu mõistes kõige aktiivsemad piirkonnad ennekõike Tallinna linna vahetus läheduses asuvad vallad. Sellisteks valdadeks on Harku, Viimsi, Rae ning Saue vald, mida kõiki iseloomustab Tallinna linna lähedusest tulenev linnastumine ning ehitustegevuse kõrge aktiivsus. Vastavates piirkondades on tehingualusteks elamuteks suures osas uusehitised. Tallinna linnast vähehaaval kaugenedes on elamuturul aktiivsemad piirkonnad veel Saku, Kernu, Keila, Kiili ning Jõelähtme vald.

Valdade lõikes tehtud tehingute arvu ega mediaanhinna osas ei saa erinevalt eelnimetatud aktiivseimatest piirkondadest põhjalikemaid järeldusi kinnisvaraturul toimuvast teha, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal.

Harjumaa elamuturg linnade lõikes

Harjumaal paiknevate linnade lõikes on elamuturu poolest sarnaselt korteriturule lisaks Tallinna linnale enimaktiivne Maardu linn, mis tuleneb ennekõike linna suurusest ning Tallinna vahetust lähedusest. Teistes Harjumaa linnades on nii üleüldine kinnisvaraturg kui elamuturg spetsiifilisemalt võrreldes Tallinna linnaga ning selle lähipiirkondadega võrdlemisi väheaktiivne. Valdavalt moodustavad Harjumaa väikelinnade elamuturu 1940.-1990. aastatel ehitatud elamud, tehingutealused uusehitised on üle maakonna valdavalt aastatest 2011-2016.

Harjumaa linnade piirkondlik tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. IV kvartalis

* Linnades, milledes tehti alla 5 hoonestatud elamumaaga seotud tehingu, ei ole tabelis kajastatud

** Piirkonnas on varasemalt tehtud statistika avaldamiseks liialt vähe tehinguid, mistõttu andmeid ei ole siinkohal kajastatud

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

2016. aasta IV kvartalis püsisid Harjumaa väikelinnade elamuturul nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemed võrreldes varasemate perioodidega olulisemate muutusteta. Harjumaa väikelinnade osas ei saa paraku lühiajalisest statistikast tulenevalt teha põhjalikemaid järeldusi, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal. Tehingute arv on nii Tallinnas kui Harjumaa väikelinnades hakanud vaikselt langema, hinnataseme seni pidevat kasvu võib sealjuures märgata valdavalt ainult pealinnas.

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused

Harjumaa lõikes on ostjate poolt soovituimad piirkonnad Tallinna linna väliselt ennekõike looduskaunites ning privaatsetes asukohtades. Eelistatuimad piirkonnad on Harku ning Viimsi vallas, millest tulenevalt eelistatakse ennekõike mere ning Tallinna linna vahetut lähedust. Tallinna linna lähedaste ning samaaegselt looduskaunite piirkondade hinnatasemed on Tallinna linna ning selle lähiümbruse elamute hindadega võrdlemisi samaväärsed.

Hoonestamata elamumaade ja renoveerimist vajavate elamute ostmise kõrghooaeg on ennekõike kevadeti ning suviti. Kevadeti otsitakse rohkem juba valmis ning renoveerimist vajaminevaid elamuid, et koheselt sisse kolida või viia ehitustööd lõpule suvise perioodi jooksul. Hoonestamata elamumaade ostu osas kaalutakse ostmist pigem sügisesel perioodil, sest ehitustöödega alustamiseks läheb tihtipeale ehitusega seotud dokumentatsiooniga võrdlemisi kaua aega, mille järgselt saab kevadel koheselt ehitustöödega alustada.

Elamu või hoonestamata elamumaa ostjate jaoks on tähtis ennekõike piirkonna elukeskkondlik ülesehitus ning teede- ja tänavatevõrgu seisukord. Piirkondades, kus puudub terviklik infrastruktuur, on krundid kunagise buumiaegse perioodi järgselt endiselt madala likviidsusega. Sarnaselt on valmis ning sissekolimiseks sobilike elamute pakkumiste kõrge hulga tõttu vähenenud tarbijate huvi poolikute ehitiste vastu. Kõrgemat hinda on koduotsijad nõus tasuma vaid kõrgema ehituskvaliteedi, heas seisukorras siseviimistluse ning avara planeeringu eest.

Nii Tallinna linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning võimalusel kaasaegsete küttelahendustega elamuid (elektri- ning vedelküte on madalaimalt väärtustatud), mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m². Olukorras, kus elanikkonna sissetulekud on stabiilselt kasvanud ning üleüldine heaolutase on kõrge, otsitakse pigem heas seisukorras ning koheselt sissekolimiseks sobilikke elamuid. Eelistatud on uusehitised, mida iseloomustab avar ruumiplaanering, funktsionaalsus, madalad kommunaalkulud ning juba väljakujunenud ümbruskaudne infrastruktuur.

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Harjumaal tavaliselt ligikaudu 50 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud toimuvad üldjuhul vahemikus 80 000 - 130 000 eurot, Väga heas seisukorras elamute hinnatase jääb 130 000 - 200 000 euro vahele. Tallinna lähedal asuvate suvilate hinnatase jääb olenevalt hoone asukohast ja seisukorrast ligikaudu 25 000 - 50 000 euro vahele. Suvilate hinda mõjutavad eeskätt läheduses asuvad veekogud, elamiskõlblikkus ning alaliseks elamiseks hoone ümberehitamise võimalused.

Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tallinna linna või selle lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Elamute hinnatasemed on kõige kõrgemad Tallinnas ning selle lähistel asuvates mereäärsetes piirkondades, pealinnast maismaa poole kaugenedes on aga elamute hinnad tulenevalt linna kaugusest alanemas.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

2016. aastal tehti Harjumaal hoonestatud elamumaaga tehinguid võrrelduna 2015. aastaga 3,8% vähem, mille juures mediaanhind aga kasvas 16% ja aritmeetiline keskmine tehinguhind 11%. Tehingute arv on juba mitmendat aastat püsinud sarnasel tasemel, kuid kõrgemate tehinguhindade juures tehtud tehingute taustal on keskmised hinnatasemed pidevalt kasvanud.

Erinevalt korteriturust on elamuturul pakkumiste arv püsinud 2014. aastast võrdlemisi muutumatuna. 2016. aastal oli Harjumaal elamute pakkumiskuulutuste arv perioodil augustist detsembrini pidevalt mõnevõrra langenud, 2016. aastal tervikuna langes pakkumiste arv 2,5%. Lühiajalisele statistikale tuginevalt on pakkumiste arvu vähenemise juures kasvanud pakkumispõhised hinnatasemed, tegelikud tehinguhinnad on võrrelduna möödunud perioodidega aga valdavalt kasvanud ainult Tallinnas ja pealinna lähipiirkondades. Elamuturule on sealjuures iseloomulik pakkumiste arvu hooajaline langus just sügisel ning kevadel.

Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke maju valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Harjumaa lõikes püstitatakse uusehitisi valdavalt kõige enam Tallinna vahetus läheduses asuvatesse piirkondadesse. Sellisteks piirkondadeks on põhiliselt Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Rae vallas paiknevad alevikud ning külad, mida iseloomustab pidev elanikkonna kasv. Elamurajoonide rajamiseks kerkib uusi arendusalasid aina enam esile Tallinnast kaugenedes, sest linnalähedastes piirkondades on eelistatuimates asukohtades sobilikud krundid otsa lõppemas.

Harjumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

* 2016. aasta andmed on III kvartali seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.

Prognoosid

Elamuturg on võrrelduna korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10% (Arco Vara statistika põhjal keskmiselt 6,3%).

Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.

Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.

Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Harjumaa elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Olukorras, kus ehitushinnad ning elamute müügipakkumiste arv püsivad kõrged, ei ole majade müügiperioodide lühenemist ega hinnatasemete terviklikku märkimisväärset kasvu oodata. Arco Vara statistika põhjal on Harjumaal nii üksikelamute, suvilate, paaris- kui ridamajade keskmine müügiperiood 2016. aastal olnud 210 päeva.

Arco Vara hinnangul võivad siiski eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole kindlasti oodata. 2017. aasta esimeses kvartalis on oodata hooajalisusest tulenevalt tehinguaktiivsuse mõningast langust ja sellest tulenevat pakkumise lisandumist. Uusehitistega tehtavate tehingute suure osakaalu taustal on sealjuures aga oodata keskmise hinnataseme varasemate kuudega sarnasel tasemel püsimist.