loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Haaslava vald
  • Kunda linn
  • Otepää vald
  • Kasepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Suure-Jaani vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Sõmeru vald
  • Vihula vald
  • Sauga vald
  • Tõstamaa vald
  • Rapla vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Koigi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Varbla vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Laeva vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Vara vald
  • Sangaste vald
  • Kõo vald
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Põltsamaa linn
  • Sindi linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Räpina vald
  • Halinga vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põdrala vald
  • Antsla vald
  • Karula vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Mäetaguse vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Eametsa küla
  • Eisma küla
  • Ervita küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haapse küla
  • Haaslava küla
  • Hirmuküla küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Illurma küla
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jabara küla
  • Jakobimõisa küla
  • Jändja küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kaasiku küla
  • Kadriorg
  • Kärevere küla
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Kauda küla
  • Kaunissaare küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kiikla küla
  • Kildu küla
  • Koigi küla
  • Kõnnu küla
  • Kõpu alevik
  • Kõpu küla
  • Kose alevik
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kukruse linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuremäe küla
  • Kuru küla
  • Laabi küla
  • Laadi küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lavassaare alev
  • Lehmja küla
  • Letipea küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Lolu küla
  • Loo küla
  • Lubja küla
  • Maarja-Magdaleena küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Marksa küla
  • Martsa küla
  • Mereäärse küla
  • Meremõisa küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Muuga küla
  • Naage küla
  • Näpi alevik
  • Neeme küla
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nurkse küla
  • Ohtu küla
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Omedu küla
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Oti küla
  • Õvi küla
  • Paatsalu küla
  • Päide küla
  • Päidre küla
  • Paikuse alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Peetri alevik
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pinska küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Põvvatu küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raavitsa küla
  • Raeküla
  • Raja küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannarajoon
  • Ravila alevik
  • Reiu küla
  • Risti alevik
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarepeedi küla
  • Saku alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sinialliku küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tähtvere
  • Tähtvere küla
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tiskre küla
  • Tootsi alev
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Ülenurme alevik
  • Ulila alevik
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Vardja küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vasknarva küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Vilivere küla
  • Vinni alevik
  • Võiste alevik
  • Voka alevik
  • Võle küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing

Ühisartikkel: Ärikinnisvara on paljudel ettevõtetel endiselt ülehinnatud

Vaadates kinnisvaraturul toimuvat võib väita, et ettevõte, kes ei ole kinnisvarainvesteeringuid 2007. aastaga võrreldes vähemalt 30% madalama hinnaga kajastanud, hoiab tõenäoliselt bilansis ülehinnatud varasid. Seetõttu kannatab finantsaruandluse usaldusväärsus

Nagu me teame, on ettevõttel olukorras, kus ta kasutab varade hindamisel bilansis õiglase väärtuse meetodit, kohustus igal aruandeperioodil oma kinnisvarainvesteeringuid õiglases väärtuses (mille parim indikaator on turuväärtus) kajastada. Ka õiglase väärtuse alternatiivi, soetusmaksumuse puhul kehtib reegel, mille järgi ei või ühegi aruandeperioodi lõpul objekti maksumus bilansis olla kõrgem tema turuhinnast. Samuti, mitterahalise sissemakse hindamise kord nähakse ette põhikirjas, kuid kui eseme hindamiseks on olemas üldiselt tunnustatud eksperdid, tuleb mitterahalise sissemakse ese lasta neil hinnata. Kuigi hetkel puudub otsene kohustus tellida hinnanguid sõltumatult atesteeritud ehk kutseliselt hindajalt, siis Eesti raamatupidamise hea tava kohaselt (antud juhul Raamatupidamise Toimkonna juhend RTJ 6, p. 25) tuleb õiglase väärtuse hindamisel kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi. See nõue ei kehti juhul kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste - situatsioon, mida reaalsuses sisuliselt ei eksisteeri. Kohustuslikuks muutub antud nõue aastaaruannetele, mida koostatakse 01.01.2009 ja hiljem algavate aruandeperioodide kohta.

Millegipärast on paljudel omanikel endiselt arusaam, et üürilepingutega kaetud varade väärtus ei ole varasemate aastatega võrreldes oluliselt langenud. Kui me vaatame sama vara ostja seisukohalt, siis näeme mitmeid riske. Esiteks on ülimalt suur tõenäosus, et üüritase lähiajal alaneb ning vakantsus suureneb. Omanikud kipuvad tuginema liialt olemasolevatele aastaid tagasi sõlmitud üürilepingutele ja nende hinnatasemele. Täna peetakse läbirääkimisi hinnataseme alandamiseks ka linna parimates büroo- ja ärihoonetes. Üürniku lahkumisel leiab uue juba oluliselt madalamal hinnatasemel. Seni on veel säilinud võimalus üürnikke valida ja hinnataset hoida vaid parima külastatavusega kaubanduskeskustel, kuid jaekaubanduse mahtude edasisel vähenemisel tuleb ka neil raskusi üürnike hoidmise ja leidmisega.

Teiseks on tõusnud oodatavad tulumäärad finantseerimisraskuste ja tururiski kasvu tõttu. Pangad on väga ettevaatlikud ka hea tootlusega kinnisvara finantseerimisel. Põhjuseks võib pidada riski, et täna hea investeeringuna näiv objekt ei pruugi seda olla poole aasta või aasta pärast. Üürnike lahkumine või üüritasemete alanemine toob raskusi ka ostjale ning see tähendab omakorda probleeme laenumakse teenindamisel.

Omanikud on aru saanud, et ostjate nõutav tootlusmäär on tõusnud näiteks 8%-lt 10%-ni, kuid sellega kaasnevat vara väärtuse langust, mis muude tingimuste samaks jäämisel on 20%, tihtipeale endale ei teadvustata. Kui siia lisada ka üürihinna langus nt 150 kr/m2-lt 120 kr/m²-le, saame hinnalanguseks juba ca 35%.

Headel aegadel hindasid paljud ettevõtted vara bilansis üles turuväärtuses, kasutades selleks erinevate kinnisvarabüroode sõltumatuid hinnanguid. Langeva turu olukorras teevad ettevõtete juhatused õiglase väärtuse hinnanguid ise ning ilmselgetel põhjustel ei ole huvi näidata varasid bilansis sõltumatute hindajate poolt määratud turuväärtuses. Tihtipeale ei ole reaalse turuolukorraga (hinnatasemed, nõudlus-pakkumine) kursis ettevõtted, kes tegelevad kinnisvaraga oma põhitegevuse kõrvalt. Ka kinnisvara kui põhitegevusega ettevõtete info on kindlasti piiratum kui sõltumatutel nõustajatel. Tõenäosus, et bilanss on ülepaisutatud, on suurem ka omandisuhete kaudu seotud ettevõtetel, kus üürilepingud ei vasta turu hinnatasemetele.

Ebapädevate hinnangute tõttu kannatab finantsaruandluse usaldusväärsus. Seetõttu võivad selliste „õhku täis“ bilanssidega ettevõtete koostööpartnerid ja võlausaldajad/pangad olla ühel hetkel väga ebamugavas situatsioonis, kui ilmneb partneri maksejõuetus. Võlgnevuste tekkimisel või firma likvideerimisel ei pruugi varade müügihinnast jätkuda kõigi kohustuste täitmiseks. Lisaks on probleemiks suurte hinnalanguste puhul ettevõtte omakapitali muutumine negatiivseks.

Arendusprojektide hinnalangus veelgi suurem

Täna ei tasu näiteks korterelamuid kaugemal kui 2 km südalinnast enam vabale turule ehitada, sest ehitus- ja kõrvalkulud ületavad müügist saadava potentsiaalse tulu. Isegi kui arvestuslikud tulud ületavad hetkel kulusid, on tururisk suur ning ka 10% korterite hindade languse juures jääb projekt miinusesse. Seetõttu on võimalike ostjate hulk sisuliselt olematu ning arendusprojektide hinnatase varasemate aastatega võrreldes kordades langenud. Tehinguni on võimalik jõuda vaid juhul, kui hind on piisavalt soodne selleks, et piisavalt kapitaliseeritud isikutel tekiks huvi osta projekt aastateks portfelli seisma.

Halvimas seisus on ilma detailplaneeringuta või poolelioleva detailplaneeringuga korterelamute ja kruntide arendused äärelinnas. Turu tipphetkedel mõnekümnemiljonilise turuväärtusega objektile on täna keeruline leida ostjat isegi mõnemiljonilise hinnaga. Nii mõnedki nendest objektidest jäävad pankrotti läinud arendajatest kätte pankadele ning mõned on jõudnud kohtutäiturite kaudu ka enampakkumistele. Selliste projektide müügiedu on aga olnud väga kesine.

Varasematel aastatel pidevalt üleshinnatud varad on paljude ettevõtete bilanssi paisutanud, mis tänasel turul moonutab firma tegelikku olukorda. Kui rahavoogudega objektid tuleks täna alla hinnata 20-35%,siis arendusprojektid tuleks alla hinnata kordades. Langeva turu tingimustes on kasulikum teha ümberhindlus reaalsele turuväärtusele kohe, sest siis säilib võimalus vastavalt uuele olukorrale seada ettevõtte äritegevust. Viivitamisel võivad aga tulevikus tekkivad kahjud olla oluliselt suuremad.

Viimase aja kinnisvaraturu arengud (s.h. turuhindade langus) suurendavad kahtlemata võimalust, et ettevõtte juhtkond, hinnates ise ettevõte bilansis olevat kinnisvara, teeb seda kas pealiskaudselt või ebapädevalt, mistõttu ei ole juhtkonna poolt hinnatud vara väärtus ettevõtte majandusaasta aruandes kajastatud õiglases väärtuses. Samuti, soetusmaksumuses kajastamisel ei või objekti maksumus olla kõrgem tema turuhinnast, mis aga langusfaasis turu korral on võimalikult madalam, kui omaaegne soetusmaksumus.

Autorid:
Kaur-Kaspar Kulli, 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ, hindamisgrupi juht
Tõnu Luts, AS Arco Vara Kinnisvarabüroo, hindamisosakonna juht
Andres Hall, Uus Maa Kinnisvarakonsultandid, tegevdirektor
Margus Tinno, Colliers International, Eesti, vanemkonsultant

Galerii

Kommentaarid

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

 

Tallinn

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tartu esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Viljandi esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Rakvere esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Jõhvi osakond

Jõhvi, Rakvere 16, 41532+372 337 0400 johvi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva esindus

Narva, Aleksander Puškini 28-202, 20307+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa esindaja (d)

Valga esindaja (d)

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?