Hetke majandusolukorras ei ole ilmselt ettevõtet, kes ei oleks tähelepanu pööranud kasutatava äripinnaga seotud kuludele. Seda enam, et antud kulude näol on tegemist ettevõtte jaoks moodustuvate püsikuludega, mis müügitulude kahanemisel mõjutavad oluliselt kujunevat kasumit või kahjumit.
Võimalusi äripinnaga seotud kulude mõjutamiseks on mitmeid: vähendada kasutatava pinna suurust, müües või andes allüürile üleliigsed ruumid või saavutada üüritavate ruumide puhul omanikuga kokkulepe üürihinna alandamiseks. Äärmuslikum moodus on taotleda ühepoolselt ennetähtaegset üürilepingu lõpetamist, tasudes vastavad leppetrahvid ning muud sanktsioonid ning leida endale sobivaim uus pind. Uue pinna otsimise võimalus tundub ahvatlevana, eelkõige siis, kui silmas pidada langenud üürihindasid ja suurt vakantsust (valikuvõimalust) äripindade üüriturul. Tasuvusarvutuste põhimõtted on sarnased, olgu ettevõtte äritegevuse tarbeks omatav pind või üüritav pind. Tasuvusarvutuste põhimõtetel alljärgnevalt peatumegi.
Vastav analüüs võiks alata olemasoleva olukorra kaardistamisega. Lisaks kasutatava pinna suurusele tuleks selgeks teha näiteks mõned suhtarvud: ruumide üldpind töötaja kohta, tööruumide pind töötaja kohta, nõupidamisruumide pinna suhe üldpinda, parkimiskohtade arv ja suhe ruumide üldpinnaga ning töötajate arvuga. Samuti tasuks ettevõtte jaoks läbi mõelda olemasoleva pinna kasutamisega seotud erisused: ettevõttesisese infoliikumise efektiivsus, asukoht - nii linnasisene kui ka hoonesisene, ning klientuuri silmas pidades. Kuna igale langusele järgneb tavaliselt tõus, siis ei tasuks ära unustada ka olemasoleva pinna tulevikupotentsiaali.
Olemasoleva pinna kasutamisega seotud kulud saab iga ettevõte üsna täpselt välja arvutada – kuludeks on näiteks üüritava pinna puhul üürikulud, ruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud, personali ja klientuuriga seotud parkimiskulud ning ruumide kasutamisega seotud tulevased ja vajalikud investeeringud.
Samuti saab ettevõte välja arvestada olemasoleva pinna realiseerimisega seotud rahavood, kasutades vajadusel kinnisvaraspetsialiste – omatava pinna võimalik müügitulu, üüritava pinna vabastamisega seotud kulud (trahvid), olemasoleva pinna võimalik allüüritulu.
Peale eelnevaid tegevusi on olemas andmete kogu, mis fikseerib ära ettevõtte hetkeolukorra. Järgmise sammuna peab ettevõte enda jaoks teadvustama oma vajadused ning võimalused. Näiteks, kas on eesmärgiks vaid igakuise üürisumma kahandamine või kasutatava pinna efektiivsem kasutamine, paigutades samale pinnale enam töötajaid? Seejuures tuleks koostada vajaduste hierarhia, s.t. järjestades need olulisust silmas pidades. Samuti tuleb prognoosida ettevõtte enda rahalised võimalused ning kaardistada eelnevat silmas pidades ära võimalikud alternatiivsed pakkumised, st. vastavalt ettevõtte põhimõtetele siis kas võimalikud müügis olevad äripinnad või üüritavad äripinnad. Alternatiivsete pakkumiste analüüsil tuleks kõrvutada samu näitajaid mida analüüsiti olemasoleva olukorra kaardistamisel, et välja tuua erinevused ning selgitada, kas need pakkumised vastavad ettevõtte poolt seatud uuele eesmärgile.
Eelnevaid sisendeid kasutades tuleb koostada teostatavuse analüüs, mis arvestaks ettevõtte ümberpaiknemisega seotud tulusisendeid (n. hetkel kasutatava pinna müügi- või allüüritulu, ülepinna üürist saadav tulu) kui ka kulusisendeid (n. olemasolevate lepingute lõpetamise kulu, IT kolimise kulu, tavakolimise kulu, turunduskulu uue pinna teadvustamiseks klientide hulgas, uue pinna sisekujundus ja mööbel, parkimiskulud). Vastav analüüs peab andma vastuse, kas ettevõtte paigutamine uuele pinnale on majanduslikult mõistlik ja tasuv, peale mida saab langetada edasisi otsuseid.
Ettevõtte kolimine uuele pinnale ei tähenda kaugeltki mitte vaid kolimiskulusid ning paari arvutustehtega selgitatavat potentsiaalset otsese üürikulu muutust. Üsna paljudes küsimustes saavad oma abi pakkuda vastava ala kinnisvaraspetsialistid, keda saaks kaasata nii olemasoleva olukorra, alternatiivsete võimaluste kaardistamisel, kui ka teostatavuse analüüsi koostamisel.
Tõnu Luts
hindamisosakonna juht
Arco Vara Kinnisvarabüroo AS
Kommentaarid