Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Rapla vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Elva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Tõrva vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aaspere küla
  • Aasuvälja küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Ambla alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Are alevik
  • Audru alevik
  • Avinurme alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haaslava küla
  • Haava küla
  • Hüüru küla
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Imavere küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kabina küla
  • Kakumetsa küla
  • Karepa küla
  • Kärkna küla
  • Karlova
  • Käru alevik
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kehtna alevik
  • Keila-Joa alevik
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kiia küla
  • Kiikla küla
  • Kiili alevik
  • Kiisa alevik
  • Kilksama küla
  • Koeru alevik
  • Koigi küla
  • Kolga-Jaani alevik
  • Kose alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuusalu alevik
  • Laadi küla
  • Lagedi alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Leedri küla
  • Lemmatsi küla
  • Leppneeme küla
  • Liikva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Madise küla
  • Mai
  • Majaka küla
  • Mäksa küla
  • Mäo küla
  • Martsa küla
  • Matapera küla
  • Melliste küla
  • Moldova küla
  • Moori küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustivere küla
  • Mustla alevik
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Pärnjõe küla
  • Pedajamäe küla
  • Peetri alevik
  • Pehka küla
  • Pilka küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Pusku küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raavitsa küla
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rohuneeme küla
  • Roobuka küla
  • Rõõmu küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Salmistu küla
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sompa linnaosa
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Taaravainu küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Taebla alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tännassilma küla
  • Tiheda küla
  • Tihemetsa alevik
  • Tiskre küla
  • Tohvri küla
  • Toila alevik
  • Tõrvandi alevik
  • Türi-Alliku küla
  • Tusti küla
  • Tuulna küla
  • Uhmardu küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ussimäe küla
  • Uusna küla
  • Väätsa alevik
  • Vägeva küla
  • Vaibla küla
  • Vaidasoo küla
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Vasknarva küla
  • Vastemõisa küla
  • Vatsla küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vergi küla
  • Vetiku küla
  • Viiratsi alevik
  • Vilivere küla
  • Vinni alevik
  • Vissi küla
  • Võiste alevik
  • Vorbuse küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Otsi kinnisvara

Eluruumi üürilepingust

Eluruumi üürilepingust

Olukorras, kus eluaseme soetamine on muutunud kõrgete laenuintresside või pankade konservatiivse laenupoliitika tõttu raskemaks, muutub üha levinumaks eluaseme pikaajalisem üürimine. Ka uuselamute kinnisvaraarendajad on asunud turu madalseisu tõttu valmisehitatud eluasemeid müümise asemele üürima.

Üürilepingu õiguslik raamistik

Eluaseme üürimist reguleeriv õiguslik raamistik on sätestatud võlaõigusseaduse 15. peatükis. Üürilepingu võib sõlmida nii kirjalikult kui ka suuliselt, samas suuliselt sõlmitud üürilepingu puhul, juhul kui üürileandja ja üürniku vahel peaks mingid erimeelsused tekkima, on raske välja selgitada, milline oli tegeliku kokkuleppe sisu ja poolte tahe. Segaduste ja probleemide vältimiseks on soovitav alati sõlmida kirjalik eluruumi üürileping.

Juhul kui eluruumi üürimiseks on kasutatud kinnisvaravahendusbüroo teenuseid, valmistavad vahendajad ka üürileandja ja üürniku vahelise üürilepingu ette. Vaatamata eeltoodule tuleks lepingu osapooltel ikkagi jälgida, millised on lepingus nende kohustused ja kas nende õigused on kaitstud.

Eluruumi seisukord ja fikseerimine üürilepingus

Oluline on teada, et üürileandja kohustused eluruumi hoida sobivas seisundis kasutamiseks ei lõpe üürilepingu sõlmimisega. Kuigi üürnikul on kohustus eluaset heaperemehelikult vallata ja hoida, on üürileandja kohustus tagada eluruumi kasutamiskõlblikkus ja vastavus eluruumi üürilepingus sätestatud tingimustele. Eluruumi ja seal paikneva vallasvara (mööbel, tehnika jmt) kasutamisel arvestatakse selle loomulikku kulumist üüriperioodi jooksul üürniku poolt. Samas kui eluruumis olev vara laguneb loomuliku kasutamise ja kulumise tulemusena, on üürileandja kohustus see vara asendada või parandada. Eelnimetatud kehtib ka eluruumi üldise seisukorra kohta. Kusjuures oluline on märkida, et üürnik võib eluruumis paiknevat vara parandada ja eluruumi ennast parendada ainult üürileandja kirjalikul nõusolekul. Tähelepanu tuleb pöörata aga asjaolule, et kui üürileandja on andnud nõusoleku üürnikule eluruumi parendada (nt. teha sanitaar- või kapitaalremont, renoveerida vmt) on üürilepingu lõppemisel üürnikul õigus nõuda parenduste mõistlikku hüvitamist omaniku poolt juhul, kui eluruumi väärtus on parenduste tulemusena oluliselt tõusnud.

Kui üürileandja võõrandab kinnisasja peale üürilepingu sõlmimist, jääb võlaõigusseaduse kohaselt üürileping kehtima endisel kujul. Kui üürnik soovib oma üüriõigust kellelegi loovutada või anda eluaset allüürile, on see võimalik ainult üürileandja kirjaliku nõusoleku olemasolul.

Üürilepingu sõlmimisel on olulise tähtsusega eluaseme ja seal paikneva vara seisukorra võimalikult täpnefikseerimine (eluruumi üleandmise-vastuvõtmise akt). Juhul kui eluruum ja vara seisukord ei ole piisavalt täpselt kirjeldatud, muutub üürileandjal lepingu lõppemisel raskeks nõuda üürnikult rikutud või hävitatud vara hüvitamist, kuna ei ole võimalik piisavalt täpselt tõendada vara seisukorda üürilepingu sõlmimisel. Eelnimetatud situatsioonis võib üürnikul tekkida risk, et üürileandja nõuab selliste kahjude hüvitamist, mis eksisteerisid juba enne eluruumi ja seal paikneva vara kasutuselevõttu ning mida pole põhjustanud üürnik. Elusaseme ja seal paikneva vara kasutamisel omab tähtsust vara loomulik kulumine. On ilmne, et näiteks heledas toonis riidest diivan, mida kasutatakse kolme aasta pikkuse üürilepingu kestel, ei oma kolme aasta pärast sellist välimust, kui algselt. Samuti kuluvad kolmeaasta jooksul tapeet, parkett, ukselukud jne. Seetõttu on ilmselgelt ebamõistlik nõuda üürnikult loomuliku kulumise tulemusena vara väärtuse vähenemisega tekkinud kahju või kulu hüvitamist, selle taastamist või asendamist. Üürisuhtes eeldatakse üürnikult heaperemehelikku üürileandja varaga ümberkäimist, aga ka eluruumiga kaasnevate regulatsioonide (sh korteriühistu põhikiri, heakorra reeglid jmt) järgimist. Juhul kui üürnik rikub üürileandja vara või eirab kehtestatud reegleid (nt rikub süstemaatiliselt kodurahu), on see piisavaks aluseks üürilepingu ennetähtaegsele lõpetamisele.

Eluaseme üleandmise-vastuvõtmise akt tuleks sõlmida momendil kui üürnik ja üürileandja vaatavad eluaseme üle ning üürileandja annab üle eluaseme võtmed. Oluline on üürilepingus fikseerida eluaseme võtmekomplektide arv ja nende jaotus. Tavapärane on, et üks võtmekomplekt jääb üürileandjale ja ülejäänud antakse üürnikule. Võlaõigusseaduse § 283 sätestab üürniku selge kohustuse lubada üürileandjal eluase ja vara üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või üürimiseks teisele isikule. Kuid vaatamata eeltoodule puudub üürileandjal õigus siseneda üürileantud eluruumi ilma üürnikku teavitama ja mõjuva põhjuseta (nt kui ei ole ohtu üürileandja vara rikkumisele või hävimisele), kuna sellega rikutaks üürniku põhiseaduslikku õigusi perekonna- ja eraelu ning kodu puutumatusele.

Tagatisraha
Üürilepingus võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Võlaõigusseaduse kohaselt võib üürnik tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades, kusjuures esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist. Seaduse kohaselt tuleks üürileandjal tagatisraha hoiustada krediidiasutuses oma varast eraldi ning vähemalt kohaliku keskmise intressiga (nt deposiitkontol või hoiusena). Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Samas praktikas ei järgi üürileandjad nimetatud seadusest tulenevat nõuet peaaegu mitte kunagi. Tagatisraha arvelt on võimalik tasaarveldada üürileandja nõuet üürniku vastu (nt tasaarveldada tasumata üüri või kõrvalkulusid, eluaseme ja vara kahjustamisest tekkinud kahju vmt). Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.

Üürihinna tõstmine

Tähtajalise üürilepingu kehtivusperioodil on võimalik eluruumi üüri tõsta üksnes juhul kui selle tõstmise ulatus ja arvestamise metoodika on üürilepingust täpselt sätestatud, üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja üüri tõstetakse mitte rohkem kui kord aastas. Tähtajatu üürilepingu korral on võimalik üüri korrigeerida iga kuue kuu tagant, teatades sellest üürnikule nõutavas vormis kirjalikult ette vähemalt 30 päeva. Samas võlaõigusseaduse kohaselt kui üürileandja saab üüriarvestuse aluse olulise muutumise (üürihinna liigse tõstmise või kulude alanemise tõttu) ülemäärast kasu, võib üürnik eluruumi üüri ülemäärase suuruse üürikomisjonis või kohtus vaidlustada ja nõuda selle alandamist.

Üürilepingu kehtivuse tähtaeg ja ennetähtaegne lõpetamine

Tavapäraselt sõlmitakse üürilepingud mingiks kindlaks ja üldjuhul pikemaks tähtajaks. Juhul kui tähtaja saabumisel üürnik jätkab eluaseme kasutamist ning üürnik ei ole teatanud kahe nädala jooksul, et ei soovi lepingut jätkata või üürileandja ei ole teatanud, et soovib lepingut lõpetada, loetakse leping automaatselt pikenenuks ning leping muutub tähtajatuks. Kui soovitakse üles öelda tähtajatut üürilepingut, tuleb sellest teist osapoolt teavitada ette vähemalt kolm kuud.

Võlaõigusseaduse kohaselt võib nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu erakorraliselt üles öelda igal ajahetkel, kui selleks on mõjuv põhjus. Mõjuvad põhjused on kirjeldatud võlaõigusseaduse §§ 314-319. Kokkulepped, mille kohaselt üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada pole võimalik või mida pole erakorraliselt võimalik üles öelda, on tühised.

Erakorralise ülesütlemise põhjuseks saab olla:

- Kui üürnik ei saa üürileandjast tuleneval põhjusel üüritud asja kasutada (nt eluase on elamiskõlbmatu, esineb kütte või veesüsteemi rikkeid ja neid ei ole mõistliku aja jooksu kõrvaldatud jne).

- Kui üürnik kasutab eluaset lepinguvastaselt (nt rikub üürileandja vara, ei järgi eluaseme/hoone heakorrareegleid, ei pea kinni hoone kodukorrast, on andnud eluaseme kolmandate isikute kasutusse ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta kui sellist võimalust üürilepingus ette ei nähtud jmt)

- Kui üürnik on jätnud tasumata üüri või kõrvalkulude (kommunaalmaksud jmt) vähemalt kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval (nt 3 kuud) või
võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa või
võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Juhul kui üürnik tasub võlgu olevad summad enne ülesütlemist ära, ei ole võimalik üürilepingut erakorraliselt üles öelda.

- Kumbki lepingupool võib üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele (nt esineb ohtlikku hallitust, hoone seinte või põrandate lagunemist, pehkimist või läbikukkumist jne)

- Kui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda tulevase üüri ja kõrvalkulude maksmise tagatist, andes tagatise esitamiseks mõistliku tähtaja. Tagatise mitteandmise korral võib üürilepingu üles öelda.

Üürilepingu lõppemisel tuleb üürnikul tagastada eluruum ja selles paiknev üürileandja vara kujul ja olukorras, milline see oli üürilepingu sõlmimisel, arvestades loomulikku kulumist. Kui üürnik on teinud eluruumis parendusi (nt teostanud remonti või ümberehitusi vmt), on tal õigus need eemalda, kuid ainult juhul kui sellega ei kahjustata üürileandja omandit. Parenduste eest saab üürnik hüvitist nõuda ainult juhul, kui nende tegemiseks oli olemas üürileandja kirjalik nõusolek. Eluruumi tagastamisel üürileandjale tuleks samuti sõlmida eluaseme üleandmise-vastuvõtmise akt, nagu seda tehti üürilepingu sõlmimisel. Sarnaselt varasemale fikseeritakse eluruumi ja selles paikneva vara seisukord, osapoolte pretensioonid ja selgitused. Kui üürileandjal puuduvad pretensioonid üürniku vastu, on ta kohustatud tagastama üürnikule üürilepingu sõlmimisel tasutud ettemaksu v.a. juhul kui pooled on tasaarveldanud ettemaksu tasumata üürisumma ja kõrvalkohustustega. Juhul kui üürileandja vara on kahjustunud ning tegu ei ole loomuliku kulumisega, on üürileandjal võimalik üürnikult sisse nõuda vara taastamisega seotud kulud (nt mööbli või vaipade keemiline puhatus, põrandate värvimine vmt) ning ülejäänud summa ettemaksust tuleb sellegi poolest tagastada. Juhul kui tagatisraha ei ole piisav üürniku poolt tekitatud kahju hüvitamiseks, on üürileandjal õigus nõuda kahju hüvitamist üürniku poolt täiendavate vahendite arvelt.

Üüritulu maksustamise aspektid

Üürilepingute puhul tuleks tähelepanu pöörata üüritulu maksustamisaspektidele. Tulumaksuseaduse § 16 kohaselt kuulub füüsilise isiku tulu kinnisvara (nt korter) ja vallasvara (nt korteris paiknev vara) või selle osa rendile andmisest tulumaksuga maksustamisele. Kuigi võlaõigusseaduse kohaselt tehakse vahet üüril ja rendil, loetakse need mõisted tulumaksuseaduses samasisulisteks ning renditulu maksustamise kohta käivad sätted rakenduvad ka üüritulule. Üürileandja maksustatavaks tuluks ei loeta teise isiku kasuks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulude hüvitisi (nt tasutud kommunaalmakseid, tasusid korteriühistule jmt). Seega juhul kui üürilepingus on kokku lepitud, et eluruumi üür on näiteks 5000 EEK kuus, sisaldades kõiki kõrvalkohustusi ja kommunaalmakseid, kuulub tulumaksuga maksustamisele osa, mis jääb üürileandjale järgi pärast kõrvalkohustuste ja kommunaalmaksete tasumist. Üüritulu tuleb deklareerida iga aasta Maksu- ja Tolliametile esitatud tuludeklaratsioonis ning maksuhalduri nõudmisel tuleb ka teiste isikute kasuks tehtud kulutuste tegemist ja nende tekkimist dokumentaalselt tõendada. Tavapraktikas lepitakse üürilepingute sõlmimisel kokku, et kõik kõrvalkohustused tasub üürnik ning üürisumma, mis tasutakse üürileandjale, kuulub seega täies ulatuses tulumaksuga maksustamisele.

Oluline on teada ka asjaolu, et juhul kui üürnikuks on juriidiline isik, riigi või kohaliku omavalitsuse asutus või füüsilisest isikust ettevõtja, on tulenevalt tulumaksuseaduse § 41 p 7 üürnikul kohustus füüsilisest isikust üürileandjale tehtavalt väljamakselt tulumaks kinni pidada. Seega sõltumata juhust kas kõrvalkohustuste tasumine jäeti üürniku kohustuseks või üürileandja kohustuseks, sisaldudes üürisummas, peab üürilevõtja kogu väljamakselt tulumaksu kinni pidama. Üürnikul on võimalik teha kinnipeetud tulumaksu osas ümberarvestus iga-aastases tuludeklaratsioonis, näidates selles ära teise isiku kasuks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud.

Rainer Osanik
Arco Vara juriidilise osakonna juhataja

Galerii

Kommentaarid

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?