Müügist "üle jäänud" korterite jõudmine üüriturule tõi peo üürilevõtja õuele - üürihinda saab senisest enam painutada. Näiteks Tallinnas Majaka piirkonnas asuva 40-ruutmeetrise üldpinnaga kahetoalise korteri üürihind kahanes eelmisel nädalal 4300 kroonilt 3000 kroonile.
"Initsiatiiv hinda langetada tuli tegelikult omanikult, ta langetas esialgu 3500 kroonile," kommenteeris hinnamuutus ehitusspetsialistist üürnik Risto. "Jutu käigus ütlesin korteriomanikule, et lähen parasjagu vaatama tema korteriga sarnast korterit, mille üürisumma on 3000 krooni. Lõpuks sobis see hind ka omanikule." Kui olukord majanduses ja üüriturul peaks veelgi halvenema, vaadatakse mehe sõnul üürileping taas üle.
Kauplemisruumi annab järjest uute üürnikku otsivate korterite turule lisandumine. Eelmisel nädalal kasvas näiteks portaalis City24 korterite üüripakkumiste hulk saja võrra päevas, ulatudes reedeks veidi üle 4800. See on viimaste aastate kõrgeim näitaja.
Maaklerite sõnul hinnalangusest üüriturul veel rääkida ei saa. Uus Maa Kinnisvarabüroo konsultant Annika Leet märgib, et langusest protsentides on veel vara rääkida, sest hinnalangus on üsna hiljuti toimunud, kuid üldistavalt võiks välja käia 10-15 protsenti. ERI Kinnisvara tegevjuht Andres Teder aga nimetas hindade odavnemist kuni veerandi võrra. Langust täheldab ta igas piirkonnas, kõige vähem on alanenud kesklinna luksuskorterite üürid. "Praegu küll keegi üle ei maksa, seega ei tasu eeldada, et omate asendamatut kinnisvara ja selle eest makstakse üle turuhinna üüri," ütles Leet.
Tavakliendid on hakanud väga täpselt jälgima, millised kulud on omanikukulud ja milliseid peab katma üürnik. Maia Daljajev, Arco Vara Kinnisvarabüroo vanemmaakler: Reeglina võidavad pakkumise mahu kasvust need omanikud, kes tulevad kliendile vastu ning katavad ise kulud, mis ei seostu otsese tarbimisega, näiteks kulutused remondifondile. Üürihindu mõjutavadki just pakkumiste hulk, kommunaalkulude suurus ning korteri asukoht ja seisukord. "Kuna küttearved ja üldse kommunaalkulud on suuremad, on hakanud tavakliendid väga täpselt jälgima, millised kulud on omanikulud ja millised peab katma üürnik," ütles Arco Vara Kinnisvarabüroo vanemmaakler Maia Daljajev. Seoses detsembri küttearvega on üürnikud hakanud omanikke survestama, et üürihind oleks madalam.
Praegu küsitakse peamiselt kahetoalisi kortereid hinnaklassis kuni 5500-6500 krooni. Selle eest eeldatakse head seisukorda, turvalist maja ja trepikoda. Kvaliteetne mööbel, autoparkimine, seda eriti pealinna kesklinnas, on lisaväärtus, mille eest saab kõrgemat üüri küsida. Samuti on nõutud ühetoalised korterit hinnaga kuni 4000 krooni kuus.
Leping olgu täpne. Üürilepingus tuleb täpselt fikseerida poolte õigused ja kohustused. Fikseerida tuleb täpselt ka need asjad, mille eest üürnik peab tasuma lisaks üürile, samuti igasugused lisakohustused- ja õigused. Näiteks see, kas omanik on nõus koduloomadega oma elamispinnal või mitte. Kuigi üürilepingut võib sõlmida nii tähtajatu kui ka tähtajalisena, tasub kindlalt paika panna lepingu pikkus. Tähtajatut lepingut on vastavalt seadusele võimalik üles ütelda kolmekuulise etteteatamise järel. Tähtajaline leping lõpeb tähtaja möödudes.
Lisaks sellele tuleks lepingus kindlasti ära määrata üüritasu suurus ühes kuus, tasumise kord, igakuine maksekuupäev ning makseviis. Lisaks ei tohiks lepingust eemale jätta ka tagatist ning selle suurust. Tagatise olemasolu lepingus hakkab rolli mängima just siis, kui üürnik üürimaksetega viivitab või jätab need sootuks tasumata. Lisaks üürilepingule kasutatakse ka nii-öelda lepingulisana üleandmise ja vastuvõtmise akti, milles on fikseeritud erinevate mõõdikute näidud üleandmise hetkel. Samuti korteri seisukord, selle sisustus ning sinna jäetav mööbel, mitu võtit üle anti, parkimiskoha plaan, korteriühistu kontaktid ja muu selline.
Näiteks võib üürnikule jäetavast mööblist ja kodutehnikast koostada lausa nimekirja, millelt lepingu lõppedes hea näpuga järge ajades vaadata, mis alles ja mis mitte. Vajadusel teha olulisematest esemetest ja näitudest akti juurde fotod.
Ela oma kodus üürnikuna
Aasta aega tagasi asusid esimesed kinnisvaraarendajad oma müümata kortereid välja üürima tingimustega, kus üürilevõtja saab selle hiljem osta ning kogu aasta makstud üür jääks alles omafinantseeringuks."Paljud arendajad kasutavad seda ka praegu ning üürilevõtja jaoks on see sisuliselt tasuta elamine, makstakse ainult kulutatud energia eest," märkis A & A Kinnisvara tegevjuht Aivar Villemson. Põhiliselt teevad selliseid üüripakkumisi arendajad, kellel seisab käes palju vabu kortereid.
Näiteks teatas Arco Vara sel nädalal, et Kodukolde piirkonna kortereid ning Merivälja elamukrunte saab soetada järelmaksuga. Järelmaks annab võimaluse lükata pangast eluasemelaenu võtmise kuni viieks aastaks edasi. Järelmaksu sissemakse ning igakuine intressi ja põhiosa summa on individuaalne ning läbiräägitav. Võlaõiguslik müügileping sõlmitakse kuni viieks aastaks, mille jooksul tuleb järelmaks pangas refinantseerida. Ostu-müügihind lepitakse kokku võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel ning ostu-müügihinna lõplikul tasumisel arvestatakse maha sissemaks ja tasutud põhiosa.
Ka üürist saadav tulu tuleb deklareerida
Rainer Osanik, Arco Vara juriidilise osakonna juhataja
Üürilepingute puhul tuleks tähelepanu pöörata üüritulu maksustamisaspektidele. Tulumaksuseaduse paragrahvi 16 kohaselt kuulub füüsilise isiku tulu kinnisvara, näiteks korter, ja vallasvara, näiteks korteris paiknev vara, või selle osa rendile andmisest tulumaksuga maksustamisele. Kuigi võlaõigusseaduse kohaselt tehakse vahet üüril ja rendil, loetakse need mõisted tulumaksuseaduses samasisulisteks ning renditulu maksustamise kohta käivad sätted rakenduvad ka üüritulule.
Üürileandja maksustatavaks tuluks ei loeta teise isiku kasuks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulude hüvitisi, näiteks tasutud kommunaalmakseid, tasusid korteriühistule jms. Seega, juhul kui üürilepingus on kokku lepitud, et eluruumi üür on näiteks 5000 krooni kuus, sisaldades kõiki kõrvalkohustusi ja kommunaalmakseid, kuulub tulumaksuga maksustamisele osa, mis jääb üürileandjale järgi pärast kõrvalkohustuste ja kommunaalmaksete tasumist.
Üüritulu tuleb deklareerida igal aastal maksu- ja tolliametile esitatud tuludeklaratsioonis ning maksuhalduri nõudmisel tuleb ka teiste isikute kasuks tehtud kulutuste tegemist ja nende tekkimist dokumentaalselt tõendada. Tavapraktikas lepitakse üürilepingute sõlmimisel kokku, et kõik kõrvalkohustused tasub üürnik ning üürisumma, mis tasutakse üürileandjale, kuulub seega täies ulatuses tulumaksuga maksustamisele.
Kui üürnikuks on juriidiline isik, riigi või kohaliku omavalitsuse asutus või füüsilisest isikust ettevõtja, on tulenevalt tulumaksuseaduse Paragrahvi 41 p 7 üürnikul kohustus füüsilisest isikust üürileandjale tehtavalt väljamakselt tulumaks kinni pidada. Seega sõltumata sellest, kas kõrvalkohustuste tasumine jäeti üürniku kohustuseks või üürileandja kohustuseks, sisaldudes üürisummas, peab üürilevõtja kogu väljamakselt tulumaksu kinni pidama. Üürnikul on võimalik teha kinnipeetud tulumaksu osas ümberarvestus iga-aastases tuludeklaratsioonis, näidates selles ära teise isiku kasuks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud. Üürileandja leping peab olema põhjalik ja tähtaegselt sõlmitud kokkulepitud tagatise olemasolu täpsustada tuleb üürniku remondikohustus üüripinna seisukord tuleb fikseerida enne üürile andmist ja hiljem tagasi saades Üürilevõtja tuleb kokku leppida üüri tõstmise võimalused sätesta lepingus, millised on selle lõpetamise tingimused lepingus olgu variandid, millisel juhul üüriraha väheneb kinnistusraamatusse tasub kanda üürimärge hinda pinna seisukorda
Artikkel ilmus 02.02.2009 Äripäevas
Kommentaarid