Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Tõrva vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aasuvälja küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Are alevik
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Avinurme alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Ilmandu küla
  • Imavere küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Käärdi alevik
  • Kaasiku küla
  • Kadrina alevik
  • Kadriorg
  • Karlova
  • Kärsa küla
  • Käru alevik
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kehtna alevik
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kiisa alevik
  • Kiiu alevik
  • Kilksama küla
  • Koeru alevik
  • Kõnnu küla
  • Kõo küla
  • Kõrveküla alevik
  • Kose-Uuemõisa alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuusalu alevik
  • Laagri alevik
  • Lagedi alevik
  • Laitse küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lehtse alevik
  • Lemmatsi küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Madise küla
  • Mai
  • Mäksa küla
  • Mäo küla
  • Martsa küla
  • Matapera küla
  • Melliste küla
  • Meremõisa küla
  • Moldova küla
  • Moori küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustivere küla
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Õisu alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Pedajamäe küla
  • Peetri alevik
  • Pehka küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Pusku küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rebala küla
  • Roobuka küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Salmistu küla
  • Särevere alevik
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Sompa linnaosa
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tagadi küla
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tännassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tiskre küla
  • Tohvri küla
  • Toila alevik
  • Tõrma küla
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Türi-Alliku küla
  • Türisalu küla
  • Tuulna küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Ussimäe küla
  • Uuemõisa alevik
  • Uusna küla
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Väätsa alevik
  • Vaibla küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Variku
  • Vaskjala küla
  • Vastemõisa küla
  • Vatsla küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vergi küla
  • Vetiku küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Vinni alevik
  • Viti küla
  • Võiste alevik
  • Vorbuse küla
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Tallinnas on uued A-klassi äripinnad muutnud üldist turuseisu

Tallinna äripindade müügihinnad on jäänud 2019. aasta I poolaasta jooksul endiselt valdavalt vahemikku 500 - 3000 €/m² suletud netopinna kohta. A-kvaliteediklassiga ja A-asukohaklassiga äripindade müügihinnad on kohati ulatunud üle 3000 €/m², samas B- ja C-asukohaklassiga äripindade müügihinnad on jäänud valdavalt vahemikku 1200 - 2500 €/m². B- ja C-kvaliteediklassiga äripindade müügihinnad on aga valdavalt jäänud sõltuvalt asukohast ja seisukorrast vahemikku 500 - 1800 €/m². Hinnataseme kasvu on möödunud perioodidel olnud märgata ennekõike kvaliteetsema siseviimistlusega ja suletud netopinnalt väiksemate varade puhul, mis on laiemale potentsiaalsele ostjaskonnale kättesaadavad.

Majandus- ja finantskriisile järgnevate aastate jooksul võis märgata omanditurul mediaanhinna alanemist maksimaalselt ligi 50% ulatuses, üüriturul kujunes hindade langus kuni 35%-lise languse juures mõnevõrra sujuvamaks. Erinevalt korteriturust püsis ärikinnisvara valdkonnas üürihindade statistiline alanemine väiksemamahulisem kui elamispindade turul. Majanduslike väljavaadete halvenedes võis märgata A-kvaliteediklassiga üüripindade puhul mõningast üürihindade tugevamat alanemist, mis tulenes asjaolust, et paljud üürnikud lahkusid kehvema asukoha- ja/või kvaliteediklassiga pindadele, vähendamaks tegevuses püsimiseks enda igakuiseid jooksvaid kulutusi kui ka asjaolust, et üüripakkumiste arv üldiselt püsis uusehitiste osas võrdlemisi kõrge. Erinevalt elukondlikust kinnisvaraturust võis ärikinnisvara sektoris statistiliselt vaadatuna märgata nii keskmiste ostu-müügitehingute hindade kui ka üürihindade n-ö buumiaegse taseme saavutamist juba valdavalt 2016. aastal, kuid üldiselt tehingute arvu kui ka investeerimise eesmärgil soetatud varadega tehtavate tehingute mahu ületamist ei ole siiski sarnaselt 2006. ja 2007. aastale lähitulevikus Harju maakonnas tervikuna endiselt oodata. Üsna suur hulk turul tehtavatest äriotstarbeliste kinnisvarade tehingutest jääb siiski kinnisvarabüroodele analüüsimiseks endiselt teadmata, sest turuosalistele teadmata mahus müüakse pidevalt kinnisvara ka juriidilise kehana, mitte kui kinnistutena.


Aktiivse arendustegevuse jätkudes tõi 2017. aasta Harjumaa turule aga hoonestatud ärimaade osas ligi 30%-lise kasvu, mida saatis ka juba 2016. aastal keskmisest kiirem hinnataseme kasv. 2018. aastal hoogne mediaanhinna kasv jätkus, kuid turuaktiivsuse edasine tõus on peatunud ning tehingute arv on asunud sarnaselt elukondlikule kinnisvaraturule alanema. Tuginevalt 2019. aasta I poolaasta andmetele on aga sarnaselt elukondlikule kinnisvaraturule edasine langustempo aeglustunud, turuaktiivsus on võrreldes eelnevate perioodidega jätkuvalt suhteliselt sarnane. Suures osas on tehingute alusteks varadeks olnud uusehitised või eelistatud asukohtades paiknevad varad, mis on olemasolevate üürilepingute arvelt näidanud oma minevikus investeerimisfondide ja teiste suuremate varavalitsejate silmis tugevat stabiilsust nii madalas vakantsusmääras kui ka püsivas rahavoos. Nii büroo-, kaubandus- kui ka teeninduspindade osas on keskmiste tootluste alanemine jätkunud alates 2012. aastast, kuid 6%-se tootluse taset ei ole veel püsivalt murtud. Arvestades hetkel aset leidvaid muutusi nii kinnisvara-, ehitus- kui ka laenuturul, on edasine tootluste alanemine pigem vähetõenäoline. Siiski, 2019. aasta I poolaastal on kinnisvaraturul tervikuna tarbijaskonna optimism taas märgatavalt suurenenud, mis võib ehitusaktiivsuse pidurdumise taustal viia taas hinnakasvu kiirenemiseni ning tootluste alanemise jätkumiseni.

Tuginedes 2017. ja 2018. aasta trendidele on põhilised Eestis tegutsevad ärikinnisvarasse suuremad investeerijad võtnud pigem tagasihoidlikuma positsiooni, sest turuosaliste silmis on tänased tootlusmäärad pigem liialt madalad ning otsitakse alternatiivsemaid rahapaigutusviise nii naaberriikidest kui ka teistest kinnisvara sektoritest. Siiski on üksikuid järjest madalamate tootlusmääradega tehinguid tehtud, mida õigustab ennekõike asjaolu, et vaba rahalise kapitali hulk on viimase kümne aasta jooksul kogu euroalal paralleelselt kvantitatiivse lõdvendamise poliitika rakendamisele tugevalt kasvanud. Viimast kinnitab ka trend, kus ettevõtete põhivarainvesteeringud ehitistesse ja maasse on küll kasvanud, kuid väiksemate büroo- ja kaubanduspindade oste tehakse suures osas varasemate aastate jooksul kogunenud kasumi ehk omakapitali eest. Üldiselt on taas märgata olnud olukorda, kus soovitakse kasutada järjest vähem omakapitali, kuid krediidiasutuste üsnagi konservatiivne suhtumine hoiab laenuturu kuumenemist tagasi, seda nii arendus- kui investeerimisturul. Edasist ärikinnisvaraturu kasvamist ja arendustegevust on takistama asunud laenuraha kallinemine, selle pakkumise vähenemine ning ühtlasi kättesaadavuse halvenemine, mis on osaliselt tulenenud finants- ja kinnisvaraturgudel kasvanud riskidest kuid ka Balti riikide pangandusturul aset leidnud muutustest (rahapesu skandaalid, filiaalide sulgemine või üksuste ühendamine).

Pidevalt lisanduvate A-kvaliteediklassi pindade tõttu on turul toimumas olulised muutused. Uusehitistele omaselt on neis paiknevatel pindadel küll kõrgem üürihind kuid madalamad kõrvalkulud, mistõttu on eelistanud järjest enam ärikinnisvara üürnikke siirduda B- või C-kvaliteediga pindadelt tänapäevasematele üüripindadele. Vahepealsel perioodil olulisel määral kasvanud ehitusaktiivsuse taustal on aga suurenenud uusehitistes paiknevate pindade pakkumine sarnaselt elukondlikule kinnisvaraturule, kus on suurenenud uute korterite pakkumine ning arendajate ja üürileandjate vaheline konkurents on tihenenud. Viimane on aga järelturul mõnevõrra kiiremini kasvavate hindade tõttu tinginud olukorra, kus ehituslikult vanemate ja uuemate pindade hinnadiferents on vähenenud ning nii üürijas- kui ostjaskond eelistab võimalusel pigem kvaliteetsemat pinda. Olenemata sellest, et ehitusaktiivsus on oluliselt alanenud ning järgnevatel kvartalitel ei ole enam samuti oodata ehitussektorist tulenevat tugevat hooneehituse mahu kasvu, jätkuvad Tallinna ja selle lähiümbruse ärikinnisvara turul siiski sarnased trendid. Üldiselt ei ole enam 2017. aasta II poolaastast alates olnud märgata ei omandi- ega üüriturul olulist avalike pakkumiste mahu suurenemist.

Valdavalt nõukogudeaegsete ärihoonete pindade osas on vakantsuse kasvades märgata pinnakasutuse konverteerimist muu kasutusotstarbega pindadeks kui ka äärmisematel juhtudel hoonete lammutamist ning uutele detailplaneeringutele allutamist, ehitamaks tulevikus samale kohale tänapäevasemaid hooneid. Loomulikul teel on kasvanud surve Tallinna linna poolt loodud teemaplaneeringute elluviimiseks, mille juures surutakse Kesklinnast ja selle lähipiirkonnast välja järjest enam tootmis- ja laohooneid, kujundamaks piirkonnad kaasaegsemateks multifunktsionaalsete hoonetega äripiirkondadeks. Multifunktsionaalsetes hoonetes on tihti nii elamis- kui ka äripindu, kasvanud büroopindade pakkumise kuid korteriturul endiselt tugeva nõudluse tõttu müüakse hulgaliselt äripindadena ka n-ö külaliskortereid, millele Tallinna linnavalitsus on aga asunud osaliselt takistusi seadma, sest majutusteenuse osutamise asemel kasutatakse vastavaid pindu väga sageli hoopis alalise elamise eesmärgil.

Külaliskorterite arvu tugevat kasvu on märgata olnud ka Vanalinna piirkonnas, kus büroopindade järgne nõudlus on ennekõike kehvade parkimisvõimaluste tõttu vähenenud ning olemasolevate pindade kasutusotstarvet on asutud vastavalt piirkondlikule nõudlusele muutma, seda sageli ebaseaduslikult. Paralleelselt on olnud möödunud kvartalite vältel märgata Tallinna lähipiirkondades ning linna äärealadel kasvanud ehitusaktiivsust, mille juures aga üldistatult väljendatuna on iga Kesklinna piirkonnast eemale rajatav büroo-, kaubandus- või teeninduspind rajatud kesklinna arvelt. Äärelinna ja lähipiirkondade võrdlemisi kiire areng, nende Tallinnast sõltuvuse vähenemine ja ühtlasi Tallinna kohatise sõiduautodega seotud liikluse vastase poliitika taustal on oodata sarnaste kuid suhteliselt tasakaalukate trendide jätkumist.

Alus – Maa-amet, Statistikaamet, Eesti Pank, riiklik ehitisregister, Arco Vara statistika 03.08.2019

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Registreeritud eraekspert (kohtuekspertiisid)

Kutseline vara hindaja, tase 7 / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?