Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Tõrva vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aaspere küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Are alevik
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Avinurme alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kadrina alevik
  • Kadriorg
  • Karlova
  • Kärsa küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kiisa alevik
  • Kilksama küla
  • Koeru alevik
  • Kõnnu küla
  • Kõrveküla alevik
  • Kose alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuusalu alevik
  • Laagri alevik
  • Lagedi alevik
  • Laitse küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lehtse alevik
  • Lemmatsi küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Mahu küla
  • Mai
  • Mäksa küla
  • Mäo küla
  • Martsa küla
  • Matapera küla
  • Melliste küla
  • Meremõisa küla
  • Moldova küla
  • Moori küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nurmsi küla
  • Õisu alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Pedajamäe küla
  • Peetri alevik
  • Pehka küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Pusku küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rebala küla
  • Rohuneeme küla
  • Roobuka küla
  • Rõõmu küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Särevere alevik
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tagadi küla
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tiskre küla
  • Tohvri küla
  • Toila alevik
  • Tõrma küla
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tuhalaane küla
  • Türi-Alliku küla
  • Türisalu küla
  • Tuulna küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Ussimäe küla
  • Uuemõisa alevik
  • Uusna küla
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Vaibla küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vergi küla
  • Vetiku küla
  • Viiratsi alevik
  • Vinni alevik
  • Viti küla
  • Võiste alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Priit-Martti Ojari

30 aastat kinnisvaraturul

Arco Vara tähistab sel aastal  ümmargust 30. sünnipäeva, seega on paras hetk vaadata tagasi neile kolmele aastakümnele, mil meie kinnisvaraturg on kujunenud, näinud nii ülekuumenemist kui ka sellele järgnenud järsku hinnalangust ning jõudnud koroona- ja energiakriisi mõjuvälja.


1990ndad aastad

Eesti kinnisvaraturu alguseks võib pidada 1991. aasta suve, kui võeti vastu omandireformi aluste seadus ning vabale turumajandusele omaste omandisuhete loomine sai alata.

 

Kinnisvaratehinguid tehti 90ndate algul peamiselt dollarites, kuigi Eesti kroon juba kehtis.

Läks mitu aastat, enne kui kroone hakati läbivalt tehingutes kasutama.

Notari deposiiti kasutati vähe või üldse mitte, reeglina tõi ostja kontorisse sularaha ja kinnisvarafirma esindaja kinnitas müüjale, et raha on olemas.

 

Keskmise palga ostujõud oli madal, laenutingimused praegustest oluliselt halvemad ja tavakliendile jäi laen tihti kättesaamatuks. Pakutava 15–20% laenuintressi juures said moodsama eramu ostu endale lubada vaid ettevõtete omanikud, tippjuhid ja välismaalased.

90ndate keskel olukord muutus: sissetulekud kasvasid, inflatsioon vaibus ja turule voolas aina enam kapitali.

See oli aeg, kui suuremad pangad läksid skandinaavlaste omandisse. Sellega kaasnes raha pakkumise suurenemine ning laenumarginaalide kiire alanemine.

 

Kümnendi lõpus langesid laenuintressid kiiresti ning laenud said tavakodanikele kättesaadavamaks, see muutis kinnisvaraturu oluliselt aktiivsemaks. Ent valik oli kesine: uusarendusi oli vähe ja nende kvaliteet kehv.

 

2000–2010

Kui 90ndate algul oli aktiivne olnud just ärikinnisvara valdkond, siis nüüd sai suunanäitajaks elukondlik kinnisvara. Muutused toimusid esmalt Tallinna kesklinna piirkonnas, siis magalarajoonides ja ka eramute turul.

 

2000ndate  aastate alguses oli elanikel kinnisvara soetamiseks pangalaenu saada veel keeruline. Ühinemine Euroopa Liiduga 2004. aastal kiirendas majanduskasvu, sissetulekud kasvasid ja laenutingimused muutusid soodsamaks. Kasvasid ka nõudlus ja pakkumine, pea kõiki projekte saatis müügiedu. Arendustegevus liikus Tallinna lähiasulatesse ja elamufondi kvaliteet paranes märkimisväärselt.

 

Laiahaardeline elamu-arendustegevus algas juba 1999. aastal, kasvas oluliselt aastatel 2002-2004 ja kulmineerus 2006.–2007. aastal. Seda soodustas pankade agressiivne laenupoliitika.

Järgnes järsk langus, mis kestis kuni 2009. aastani. Alates 2010. aastast on tehingute arv ja keskmised ruutmeetrihinnad järk-järgult kasvanud.

Majanduslangus tõi kaasa probleeme uuselamurajoonides: paljud arendajad pankrotistusid ning jätsid välja arendamata ligipääsuteed, energiavarustuse, side.

Kümnendi lõpuks oli toimunud hulk märkimisväärseid muutusi. Kinnisvarafirmade, maaklerite ja hindajate professionaalsus oli tõusnud, nn trepikojamaaklereid või libamaaklereid oli jäänud vähemaks. Lisaks oli toimunud spetsialiseerumine: peale maakler- ja hindamisteenuse koostati turuanalüüse, pakuti konsultatsiooniteenust ning lisateenuseid. Ka maaklerite ja hindajate maine oli turul märkimisväärselt paranenud, nende teenust vajati üha enam just tänu nende kogemustele ja usaldusväärsusele.

 

2010-2020

2008.–2009. aasta majandus- ja finantskriisist taastumine oli üsna vaevaline. Tallinnas võis laiapõhjalist nõudluse tõusu märgata 2013. aastal, väikelinnades alles aastatel 2015–2016.

2008. aasta sündmused võimendasid ääremaastumist, varade hinnad langesid tugevamalt väljaspool suuremaid keskusi, kuhu liiguti aastatel 2007–2008 elama just odavama elamispinna tõttu. Aastatel 2010–2015 ei julgenud sarnaseid riske võtta enam ei tarbijad ega ka pangad, kes tegelesid alles buumiaegsete tagatiste sundrealiseerimisega.

Väga palju tehinguid jäi pealtnäha lihtsate probleemide tõttu ära, laenuraha kontrollimise kaudu hoiti elamispindade turgu aktiveerumast.

 

Üürikinnisvara valdkond oli aastatel 2010–2015 tagasihoidlik, põhjuseks suhteliselt kõrged intressimäärad ja lühikesed laenuperioodid. Üürikinnisvarasse investeerides ei otsitud niivõrd kiiret kapitalikasvu, vaid pigem stabiilset ja pikaajalist rahavoogu.

Kasvama hakkas üürikinnisvarasse investeerimine aastal 2016 ja liikus tõusvas joones kuni aastani 2020.

 

Aastatel 2010–2015 kasvas põhiliselt korteriturg. Selle taga olid eeskätt demograafilised tegurid: ostjate sekka lisandus üha enam nn laulva revolutsiooni ajal sündinud isikuid. Kui 2008. aasta sündmusteni oli viinud eeskätt kinnisvaraturu laenurahaga ülevõimendamine, siis kriisist välja tuldi ennekõike demograafiliste eripärade tõttu.  

Eluasemelaenude intressid hakkasid mõni aasta pärast majanduskriisi paralleelselt Euroopa Keskpanga ekspansiivsele rahapoliitikale langema ning selle meetme mõju iseloomustas kogu kümnendit: laenuturg hoiti aktiivsena eeskätt kunstlikult odava kapitaliga, mis viis laiapõhjaliselt kiirenenud varade hinnakasvuni alles 2021. aastal pärast esimest koroonakriisi.

 

2016. aastaks oli laialdane ostuaktiivsus elukondliku kinnisvara turul kandunud ka väiksematesse Eesti keskustesse, hinnakasv kiirenes ka seal ja elamispinna kättesaadavus halvenes. 2017. aastast alates püstitati taas uusi korterelamuid atraktiivsemates väikelinnades eesotsas Viljandi, Haapsalu, Rakvere ja Kuressaarega.

 

Aastatel 2018–2019 kinnisvaraturg rahunes: saabus ajutine stabiilsus, hinnatõus vaibus nii väikelinnades kui ka pealinnas 3–6% tasemele.

 

2020. aastal saabunud koroonakriisi ajal vähenes tarbijate kindlustunne järsult, turuaktiivsus langes, arendusprojekte peatati, laenuraha kättesaadavust piirati ning oli märgata esimesi ilminguid tüüpkorterite hinnalangusest. Ärikinnisvara turul tõmmati büroo-, majutus-, kaubandus- ja teeninduspindade osas järsult pidurit ning investeeringud suunati pigem nn viiruskindlasse logistikasektorisse.

 

Koroonakriisist väljumiseks otsustasid keskpangad suurendada rahapakkumist, nii era- kui ka ärisektorit hakati erinevate toetusmeetmetega doteerima. Kuna ettevõtted ei suutnud liiga kiiresti kasvanud nõudlust rahuldada, kasvasid tarbijahinnad 2021. aasta II pooles järsult. Eestis võimendas seda II pensionisambast vabanenud raha ning kinnisvara hinnad tõusid rekordiliselt kiiresti.

Koroonakriisile järgnenud energiakriisi surve all hinnakasv jätkub, kuid inimeste sissetulekud vähenevad ning see mõjutab alanud aastal nii kinnisvaraturgu kui ka ehitussektorit.

Galerii

Kommentaarid

Priit-Martti Ojari

Priit-Martti Ojari

Äripindade vanemmaakler/ Arco Vara Pluss partner

Mobiil +372 503 3303
Keeled
priit-martti.ojari@arcovara.ee
Vaata maakleri objekte (2)

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?