Arco Vara tähistab sel aastal ümmargust 30. sünnipäeva, seega on paras hetk vaadata tagasi neile kolmele aastakümnele, mil meie kinnisvaraturg on kujunenud, näinud nii ülekuumenemist kui ka sellele järgnenud järsku hinnalangust ning jõudnud koroona- ja energiakriisi mõjuvälja.
1990ndad aastad
Eesti kinnisvaraturu alguseks võib pidada 1991. aasta suve, kui võeti vastu omandireformi aluste seadus ning vabale turumajandusele omaste omandisuhete loomine sai alata.
Kinnisvaratehinguid tehti 90ndate algul peamiselt dollarites, kuigi Eesti kroon juba kehtis.
Läks mitu aastat, enne kui kroone hakati läbivalt tehingutes kasutama.
Notari deposiiti kasutati vähe või üldse mitte, reeglina tõi ostja kontorisse sularaha ja kinnisvarafirma esindaja kinnitas müüjale, et raha on olemas.
Keskmise palga ostujõud oli madal, laenutingimused praegustest oluliselt halvemad ja tavakliendile jäi laen tihti kättesaamatuks. Pakutava 15–20% laenuintressi juures said moodsama eramu ostu endale lubada vaid ettevõtete omanikud, tippjuhid ja välismaalased.
90ndate keskel olukord muutus: sissetulekud kasvasid, inflatsioon vaibus ja turule voolas aina enam kapitali.
See oli aeg, kui suuremad pangad läksid skandinaavlaste omandisse. Sellega kaasnes raha pakkumise suurenemine ning laenumarginaalide kiire alanemine.
Kümnendi lõpus langesid laenuintressid kiiresti ning laenud said tavakodanikele kättesaadavamaks, see muutis kinnisvaraturu oluliselt aktiivsemaks. Ent valik oli kesine: uusarendusi oli vähe ja nende kvaliteet kehv.
2000–2010
Kui 90ndate algul oli aktiivne olnud just ärikinnisvara valdkond, siis nüüd sai suunanäitajaks elukondlik kinnisvara. Muutused toimusid esmalt Tallinna kesklinna piirkonnas, siis magalarajoonides ja ka eramute turul.
2000ndate aastate alguses oli elanikel kinnisvara soetamiseks pangalaenu saada veel keeruline. Ühinemine Euroopa Liiduga 2004. aastal kiirendas majanduskasvu, sissetulekud kasvasid ja laenutingimused muutusid soodsamaks. Kasvasid ka nõudlus ja pakkumine, pea kõiki projekte saatis müügiedu. Arendustegevus liikus Tallinna lähiasulatesse ja elamufondi kvaliteet paranes märkimisväärselt.
Laiahaardeline elamu-arendustegevus algas juba 1999. aastal, kasvas oluliselt aastatel 2002-2004 ja kulmineerus 2006.–2007. aastal. Seda soodustas pankade agressiivne laenupoliitika.
Järgnes järsk langus, mis kestis kuni 2009. aastani. Alates 2010. aastast on tehingute arv ja keskmised ruutmeetrihinnad järk-järgult kasvanud.
Majanduslangus tõi kaasa probleeme uuselamurajoonides: paljud arendajad pankrotistusid ning jätsid välja arendamata ligipääsuteed, energiavarustuse, side.
Kümnendi lõpuks oli toimunud hulk märkimisväärseid muutusi. Kinnisvarafirmade, maaklerite ja hindajate professionaalsus oli tõusnud, nn trepikojamaaklereid või libamaaklereid oli jäänud vähemaks. Lisaks oli toimunud spetsialiseerumine: peale maakler- ja hindamisteenuse koostati turuanalüüse, pakuti konsultatsiooniteenust ning lisateenuseid. Ka maaklerite ja hindajate maine oli turul märkimisväärselt paranenud, nende teenust vajati üha enam just tänu nende kogemustele ja usaldusväärsusele.
2010-2020
2008.–2009. aasta majandus- ja finantskriisist taastumine oli üsna vaevaline. Tallinnas võis laiapõhjalist nõudluse tõusu märgata 2013. aastal, väikelinnades alles aastatel 2015–2016.
2008. aasta sündmused võimendasid ääremaastumist, varade hinnad langesid tugevamalt väljaspool suuremaid keskusi, kuhu liiguti aastatel 2007–2008 elama just odavama elamispinna tõttu. Aastatel 2010–2015 ei julgenud sarnaseid riske võtta enam ei tarbijad ega ka pangad, kes tegelesid alles buumiaegsete tagatiste sundrealiseerimisega.
Väga palju tehinguid jäi pealtnäha lihtsate probleemide tõttu ära, laenuraha kontrollimise kaudu hoiti elamispindade turgu aktiveerumast.
Üürikinnisvara valdkond oli aastatel 2010–2015 tagasihoidlik, põhjuseks suhteliselt kõrged intressimäärad ja lühikesed laenuperioodid. Üürikinnisvarasse investeerides ei otsitud niivõrd kiiret kapitalikasvu, vaid pigem stabiilset ja pikaajalist rahavoogu.
Kasvama hakkas üürikinnisvarasse investeerimine aastal 2016 ja liikus tõusvas joones kuni aastani 2020.
Aastatel 2010–2015 kasvas põhiliselt korteriturg. Selle taga olid eeskätt demograafilised tegurid: ostjate sekka lisandus üha enam nn laulva revolutsiooni ajal sündinud isikuid. Kui 2008. aasta sündmusteni oli viinud eeskätt kinnisvaraturu laenurahaga ülevõimendamine, siis kriisist välja tuldi ennekõike demograafiliste eripärade tõttu.
Eluasemelaenude intressid hakkasid mõni aasta pärast majanduskriisi paralleelselt Euroopa Keskpanga ekspansiivsele rahapoliitikale langema ning selle meetme mõju iseloomustas kogu kümnendit: laenuturg hoiti aktiivsena eeskätt kunstlikult odava kapitaliga, mis viis laiapõhjaliselt kiirenenud varade hinnakasvuni alles 2021. aastal pärast esimest koroonakriisi.
2016. aastaks oli laialdane ostuaktiivsus elukondliku kinnisvara turul kandunud ka väiksematesse Eesti keskustesse, hinnakasv kiirenes ka seal ja elamispinna kättesaadavus halvenes. 2017. aastast alates püstitati taas uusi korterelamuid atraktiivsemates väikelinnades eesotsas Viljandi, Haapsalu, Rakvere ja Kuressaarega.
Aastatel 2018–2019 kinnisvaraturg rahunes: saabus ajutine stabiilsus, hinnatõus vaibus nii väikelinnades kui ka pealinnas 3–6% tasemele.
2020. aastal saabunud koroonakriisi ajal vähenes tarbijate kindlustunne järsult, turuaktiivsus langes, arendusprojekte peatati, laenuraha kättesaadavust piirati ning oli märgata esimesi ilminguid tüüpkorterite hinnalangusest. Ärikinnisvara turul tõmmati büroo-, majutus-, kaubandus- ja teeninduspindade osas järsult pidurit ning investeeringud suunati pigem nn viiruskindlasse logistikasektorisse.
Koroonakriisist väljumiseks otsustasid keskpangad suurendada rahapakkumist, nii era- kui ka ärisektorit hakati erinevate toetusmeetmetega doteerima. Kuna ettevõtted ei suutnud liiga kiiresti kasvanud nõudlust rahuldada, kasvasid tarbijahinnad 2021. aasta II pooles järsult. Eestis võimendas seda II pensionisambast vabanenud raha ning kinnisvara hinnad tõusid rekordiliselt kiiresti.
Koroonakriisile järgnenud energiakriisi surve all hinnakasv jätkub, kuid inimeste sissetulekud vähenevad ning see mõjutab alanud aastal nii kinnisvaraturgu kui ka ehitussektorit.
Kommentaarid