2019. aasta I poolaastal alustati Harju maakonnas 62 300 m2 mahus uute lao- ja tootmishoonete, 41 200 m2 mahus uute kaubandushoonete ning 21 100 m2 mahus uute büroohoonete ehitusega. Lao- ja tootmishoonete püstitamise osas võis sealjuures võrreldes 2018. aasta sama perioodiga täheldada 29%-list ning büroopindade osas 55%-list ehitusaktiivsuse alanemist. Kaubanduspindade osas kasvas ehitustöödega alustamine samaaegselt aga madala võrdlusbaasi tõttu koguni 964% võrra. Kuna ehitustöödega alustati enamike suuremate hoonete osas pea koheselt ehitusloa väljastamise järgselt, siis ilmestas kaubanduspindade osas ehituslubade statistikat suhteliselt sarnane ehitusmaht. Kaubanduspindade osas võis täheldada ennekõike ~ 24 500 m2 suletud netopinnaga Depo kaubamaja osas ehitustöödega alustamist aadressil Veskiposti tn 1. Büroopindade rajamist hoidsid I poolaastal aga ennekõike Skyon büroohoone kesklinnas (~ 11 500 m2), Veskiposti tn 2 aadressil Elektrilevile rajatav hoone (~ 15 600 m2) ja Mustamäel A. H. Tammsaare teele püstitatav parkimis- ja ärihoone (~ 21 100 m2, sh ~ 40% äripinnad).
Ehitusaktiivsus püsib võrreldes varasemate perioodidega jätkuvalt pigem madal
Nii büroo- kui lao- ja tootmispindade osas on ehitusaktiivsus olulisel määral taandunud. Uusi lao- ja tootmishooneid püstitati veel tunduvalt rohkem nii 2018., 2017. kui ka 2016. aasta I poolaastal kui tänavu. Täpselt samasugust trendi võis märgata ka büroohoonete püstitamise osas. Kui lao- ja tootmishoonete osas on absoluutnumbrites hoonete püstitamise aktiivsus viimase kolme aasta vältel püsinud üldpildis sarnane, lihtsalt hoonete suurus on vähenenud, siis büroohoonete osas on märgatavalt vähenenud ka püstitatavate hoonete arv. Uute büroohoonete kavandamine on ehituslubade väljastamise näol küll veidi suurenenud, kuid üldiselt on hetkel täheldada, et suuremate projektide osas lähikuudel ehitustöödega ei alustata. I poolaastal väljastati uute büroohoonete püstitamiseks ehitusluba 9 hoonele kogumahuga 33 100 m2, mida oli 27% enam kui 2018. aasta I poolaastal. Olemasoleva ehitusloaga projekte on küll üsna palju, kuid valdavalt jäävad potentsiaalselt püstitatavate büroohoonete suletud netopinnad alla 5000 ruutmeetri. Lao- ja tootmispindade osas on samaaegselt uute ehituslubade väljastamine püsinud sarnane nagu kahe varasema aasta I poolaastal, tänavu väljastati ehituslube 41 lao- ja tootmishoone püstitamiseks kogupinnaga 101 100 m2, mida oli 9,7% enam kui eelmise aasta esimese kuue kuu jooksul.
Kommertskinnisvara finantseerimist hoidsid I poolaastal büroopinnad
2019. aasta I poolaastal finantseeriti kaubanduspindade soetamist 83,9 miljoni euro eest, mida oli koguni 54% vähem kui veel aasta tagasi. Arvestades kaubanduspindade osas turule tulnud ja veel tulevat mahtu, on alust arvata, et vähenenud finantseerimismahu taustal jääb suur hulk pindu arendamata või soetamata ning omandituru asemel liigutakse pigem uusarendustes valmivatele üüripindadele. Büroopindu finantseeriti samaaegselt 168 miljoni euro eest, mida oli koguni 89% võrra enam kui 2018. aasta samal perioodil. Lao- ja tootmisotstarbelist kinnisvara finantseeriti 63,1 miljoni euro eest, mida oli 7,7% võrra vähem kui I poolaastal aasta tagasi. Kõikvõimalikku muud tüüpi kommertskinnisvara finantseeriti 52,1 miljoni euro eest, mille juures finantseerimismaht vähenes võrreldes 2018. aasta esimese kuue kuuga 33% võrra.
Taandunud ehitusaktiivsus on pannud turuosalised lootma üürihindade kasvule
Üldiselt on märgata, et paralleelselt ehitusaktiivsuse taandumisega on turuosalised asunud prognoosima, et kui kaubanduspinnad piirkonniti välja jätta, võiks üürihindade kasv asuda lähitulevikus vähemalt A-klassi pindade osas taas kiirenema. Üürihindade üldist stabiilsust on olnud viimaste aastate vältel märgata ennekõike lao- ja tootmisotstarbeliste varade sektoris, kus tavapärane 4 kuni 5 eurot ruutmeeter on üürihinnana juba pikemat aega interpreteeritav lisaks teistele Eesti piirkondadele ühtlasi ka Eestist lõunapool asuvatele riikidele. Kinnisvarade üldine hinnatase on aga üürihindade seisaku aegselt pidevalt suurenenud, seda küll elukondlikust kinnisvarast tunduvalt aeglasemas tempos, kuid see on siiski viinud ennekõike tootlusmäärade alanemiseni ning seejärel omakorda investeerimisaktiivsuse taandumiseni. Ärikinnisvarasse investeerivad fondid ja ettevõtted on küll uute ostude sooritamiseks pidevalt täiendavat raha kaasanud, kuid suuremamahulisi oste ei ole enam hiljaaegu läbi viidud.
Investeerimisturu kasvu hoiab tagasi ennekõike krediidiasutuste konservatiivne käitumine
Sarnaselt korteriturule ei ole aga enam olulist tootluste alanemist käesoleval aastal olnud märgata. Laenuraha kättesaadavus ja selle pakkumine on äriotstarbeliste kinnisvarade soetamisel halvenenud ning laenuraha hind kasvanud, mistõttu on ostjate poolel konkurents ja seega ka surve edasiseks hinnakasvuks vähenenud. Väga madala tootlusega pindade ostmist võib hetkel täheldada pigem kuni 400 000 euroste tehingute juures, mida üksikisikud sooritavad valdavalt omakapitali kasutades ning seda sageli Vanalinna asumis, mida peetakse kohalikuks turvasadamaks. Tootluseid on alla surutud järk-järgult kõikides segmentides, mis on viinud üha uute nišide loomiseni ja ideede kujundamiseni, mis on igati positiivne, kuniks arendajad ka tegelikult mõistavad, mida turg aktiivselt vajab. Väikeinvestorid ei ole samuti sugugi piiratud mõtlemisega. Kui peavoolumeediast käis hiljaaegu läbi, kuidas Balti Jaama turu omanik on soetamas Keskturgu, võis märgata Keskturu ümber pakkumises olevate I korruse äripindade osas kohest ostuhuvi kasvu, lootes tulevikus keskmisest kiiremale kapitalikasvule, sest Balti Jaama turu ümbruse areng on seni olnud igati positiivne.
Ajalooliste tööstuspiirkondade tähtsus Tallinna siseselt väheneb
Lao- ja tootmispindade osas on täheldada, et kinnisvara hindamist tellivad aktiivselt just metallitööstuse valdkonnas tegutsevad ettevõtted, kes soovivad laieneda või lihtsalt tegevuskohta vahetada. Tööstus siirdub aktiivselt Tallinna Kesklinna ja Põhja-Tallinna piirkondadest eemale, avades perspektiivis üha uusi võimalusi uute elu- ja ärilinnakute rajamiseks. Omalt poolt on protsessi kiirendamiseks planeerimisalaseid suuniseid rakendanud ka Tallinna linn, kuid näiteks Paljassaare sadama piirkonnas ei ole ligi kümne aastaga sisuliselt olulisi muutusi veel aset leidnud. Maardu linna näitel on märgata, et ehituslikult vanemaid hooneid võetakse Tallinnast sinna kolivate ettevõtete poolt taas aktiivselt kasutusele, mistõttu Tallinnast tööstuse väljasiirdumisel on oluliselt laiapõhjalisem positiivne mõju kui pelgalt pealinnale.
Turistide senine vähenemine on negatiivselt mõjutanud ennekõike Vanalinna ärisid
Toitluspindade otsene ehitusaktiivsus on viimastel aastatel võrreldes ülejäänud ärikondliku kinnisvaraturuga olnud suhteliselt marginaalne. Toitlustuspindade puhul on tavapärane, et mitteeluruumi kasutusotstarve konverteeritakse sobivaks kas büroo- ja/või kaubandus-teeninduspinnalt. Turukonjunktuuri muutudes viiakse aga taas läbi ruumiplaaneringu ja/või kasutusotstarbe muudatused vastavalt vajadusele. Tüüpiliselt võetakse toitlustuspindadena kasutusele juba olemasolevad I korruse kaubanduspinnad või vastupidi.
Toitlustuspindade osas on hetkel Tallinnas probleeme täheldada ennekõike Vanalinnas, kus turistide külastatavuse vähenemine on pannud mitmed ettevõtted keerulisse seisu. Pikaajaliste tähtajaliste üürilepingutega seotud üürnikud on mitmel pool hädas. Üürihinnad on Vanalinnas teadupoolest suhteliselt kõrged ning toitlustuspindade lepingud on enamasti üsna koormavad, sest sageli lähevad lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel üürniku poolsed kallid sisseseaded n-ö leppetrahviks või rakendatakse muid kulukaid sanktsioone. Turuosaliste sõnul on suur hulk Vanalinnas pikaaegselt tegutsenud toitlustusettevõtteid koos üürilepingutega müügis, kuid saladuskatte all üritatakse neid enamasti müüa ilma avalikes portaalides kuulutamata. Kas alandatud alkoholiaktsiis ka soomlastest turistide arvu ja ühtlasi Vanalinna külastatavuse ja sealsete teenuste tarbimise suurenemiseni taas viib, selgub tõenäoliselt lähimate kvartalite jooksul.
Ärikinnisvara turg on püsinud oluliselt kartlikum kui elukondlik turg
Äripindade turusektor on lähitulevikus Harjumaal võrdlemini stabiilne, olles jätkuvalt enim mõjutatud täiesti uute pindade turule tulekust ning vähem atraktiivsetelt pindadelt ehituslikult uuematele pindadele siirduvatest üürnikest. Lühiajaliselt võib Tallinnas mõnes piirkonnas üldine surve lähitulevikus büroo-, kaubandus- ja teeninduspindade üürihindade võimalikuks languseks tugevneda, kuid majanduskasvu jätkumise, mitteeluruumide osas taandunud ehitusaktiivsuse ning väiksemate büroo- ja/või kaubandus-teeninduspindade järgse tugeva nõudluse juures ei ole kasvavat survet vastavate pindade omandi- või üüriturul hindade üldiseks languseks käesoleval momendil siiski näha. Kui kaubanduspinnad kõrvale jätta, on vahepealne büroopindade turul laialdaselt kardetud ülepakkumine möödunud oodatust tunduvalt positiivsemalt. Uued büroopindade pakkumised on turul edukalt neeldumas, kuid vahepealne kartus on ehitusaktiivsuse olulisel määral alla toonud, mis võimaldab hetkel arendamisel olevate hoonete omanikel leebema konkurentsi tõttu vakantsi oodatust kiiremini vähendada. Probleemide ees seisavad A-klassi asukoha ja kvaliteediga pindade omanike asemel pigem B- ja C- asukoha ja/või kvaliteediklassiga hoonete omanikud.
Kommentaarid