2019. aasta II kvartalis tehti hoonestatud elamumaadega Harjumaal kokku 476 tehingut. Tehinguaktiivsus suurenes võrreldes eelneva kvartaliga 219 tehingu ehk koguni 85% võrra, mis on tulenenud aga peamiselt iga aastastest hooajalistest teguritest. Võrreldes 2018. aasta II kvartaliga tehti samaaegselt 68 tehingut rohkem, moodustades turuaktiivsuse aastaseks kasvuks 17%.
Kogu 2018. aasta erinevate kvartalite vältel võis aastases võrdluses märgata järjepidevat tehingute arvu alanemist. 2019. aasta I kvartalis ostu-müügitehingute arvu langus endiselt jätkus, seda 14%-lise languse juures tunduvalt kiiremas tempos kui veel kahes varasemas kvartalis. Järjest madalama võrdlusbaasi ning kasvanud nõudluse tõttu on aga tänavu II kvartalist edasine turuaktiivsuse vähenemine taas lõppenud. Kui varasemate kvartalite vältel on olnud võrdlemisi tavapärane, et tehingute arv on pideva pakkumiste alanemise tõttu vähenenud just Tallinnast väljaspool, siis 2019. aasta II kvartalist on turuaktiivsuse kasv olnud kogu maakonnas taas laiapõhjaline.
Hinnakasv peegeldab sarnaselt korteriturule pigem ehitushinna kallinemist
Tehtud tehingute puhul kujunes 2019. aasta II kvartalis mediaanhinnaks 165 000 eurot. Võrreldes möödunud kvartaliga püsis hinnatase suhteliselt sarnase tehingute struktuuri tõttu sarnasel tasemel. Samaaegselt on aga olnud märgata uusehitiste ning keskmisest kallimate järelturu varade osakaalu kasvu tõttu juba neljandat kvartalit järjest võrdlemisi temokat aastast hinnatõusu. Võrreldes 2018. aasta II kvartaliga kasvas hinnatase koguni 57% võrra. Järjest enam on elamuturu hinnastatistika sarnanemas korterituruga, kus üldine hinnakasv on peegeldamas pigem ehitushinna kallinemist ning seega ennekõike tehinguid uuselamutega. Järelturul on odavamate kinnistute hinnakasv püsinud siiski kiirem kui kõrgemate hindadega varadel, sest need on laiemale ostjaskonnale kättesaadavad.
Varasemalt pidevalt kasvanud tehinguaktiivsus Rae, Saue, Harku ja Viimsi vallas on järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu edasiselt kasvult aeglustunud. Tallinna lähivaldasid eraldi vaadatuna on märgata aastast hinnakasvu valdavalt kuni 6% juures, mille kõrval tehinguaktiivsus on viimase 12 kuuga alanenud 6,2% võrra. Viimaste kuude vältel on edasine turuaktiivsuse alanemine üsna kiirelt aeglustunud, seda ennekõike II kvartalis tehtud tehingute taustal. Tehingute arvu on panustamas aktiivne ehitustegevus, mida on aga tasakaalustamas vähenev järelturu pakkumiste arv. Samaaegselt on taas märgata olnud elamuturu aktiivsuse kasvu ka Tallinnas, seda eriti käesoleva aasta mais ja juunis. Pealinnas on üldplaanis keskmisest kallimate elamute müük veel suhteliselt kesine, kuid varasemalt müümata jäänud eksklusiivsemate varade osas on märgata mõningast likviidsuse paranemist.
Elamuturul on aktiivsus siirdunud järjest kaugematesse piirkondadesse
Aastast hinnakasvu toetasid 2018. aasta IV kvartalis peamiselt ehituslikult kaasaegsemate elamutega tehtud tehingud Rae ja Saku vallas. 2019. aasta I kvartalis Rae vallas üsnagi tempokas statistiline hinnakasv jätkus, kuid samaaegselt võis märgata kõrgema hinnaga tehtud varade osakaalu suurenemist ka maakonna madalama asustustihedusega piirkondades, mis jätkus veel silmapaistvalt ka II kvartali vältel. Kuigi elamuturul ei ole turuaktiivsus viimaste aastate lõikes oluliselt kasvanud, ei suuda siiski kasvanud nõudluse taustal ostjaskond korterituruga sarnase varade kallinemise tempoga sammu pidada ning pigem soovitakse soetada väiksemaid ja sellest tulenevalt mõnevõrra odavamaid elamuid.
Maakonnas, Tallinnast väljaspool, on tehingute arv kasvanud enim hinnaklassis 150 000 - 200 000 eurot, seevastu tugevalt alanenud aga alla 100 000 euroses segmendis. Üle 250 000 maksvate varade osas ei ole aasta jooksul olnud olulisi muutusi märgata. Keskmisest tunduvalt kallimate elamute soetamine on küll sagenenud, kuid valdavalt ostetakse siiski optimaalse suletud netopinnaga heas seisukorras elamuid Tallinna lähiümbrusesse. Võrreldes aastataguse ajaga on ostjaskonna huvi elamuturu osas püsinud võrdlemisi sarnasel tasemel, seda ennekõike väljaspool Tallinna paiknevates piirkondades. Varasem korterituru aktiveerumine on soodustanud elamuturu laiapõhjalisemat kasvu, kus ostjaskond on siirdunud korteriturult elamuturule. Korterite hinnad on kasvanud piisavalt palju, et elamut osta soovivad tarbijad saaksid oma eluaset vahetada. Lisaks, hulk tarbijaid on näinud kallinenud korterite taustal neile sobivate korterite ja elamute vahel vähest hinnaerinevust, mistõttu on otsustatud elamu ostu kasuks.
Elamuturu edasist kasvu takistab jätkuvalt ennekõike vähenev pakkumiste arv
Tehinguaktiivsuse edasist kasvu takistab ennekõike sobilike pakkumiste vähesus ning kasvanud pakkumishinnad, mis on juba piirkonniti ja periooditi viinud tehinguaktiivsuse alanemiseni ja ühtlasi hinnakasvu pidurdumiseni. Madalamate pakkumishindade tõttu on ostjaskond asunud osaliselt liikuma sobiva elamu soetamiseks Tallinnast ja selle lähiümbrusest kaugemale. Hajaasustusega piirkondades võis tugevaimat turuaktiivsuse kasvu märgata just 2017. aastal, mille järgselt ei ole aga olulist kasvutrendi olnud märgata. 2019. aasta I poolaastal on Tallinnast väljaspool tehtud ainuüksi mõnevõrra enam tehinguid kui 2018. aastal samal perioodil, samaaegselt ei ole aga olulist hinnataseme muutust vahepealsel perioodil aset leidnud. Kehv elamuturu pakkumise struktuur on paralleelselt soodustanud alates 2016. aastast ridaelamukorterite turu edasist järjepidevat kasvu, mis on Eestis olnud üheselt omane nii Tallinna kui Tartu linna lähiümbrusele.
Sarnaselt varasematele aastatele on sesoonsusest tingitud turuaktiivsuse kasv tõenäoliselt juunikuu seisuga elamuturul taas lõppenud, juuli vältel võib ajutselt oodata mõningast aktiivsuse taandumist. Aastane hinnakasv püsis veel 2018. aasta vältel tunduvalt kiirem Tallinna lähistel paiknevate suvilate osas, millede osas ei ole aga 2019. aasta I poolaastal olulist hinnakasvu olnud enam märgata, sest sobilike suvilate soetamiseks on pideva pakkumiste vähenemise ja varade kallinemise tõttu liigutud pealinnast järjest kaugemale. Lähitulevikus püsib elamuturul hinnakasv tõenäoliselt veel veidi kiirem kui korteriturul, mis tuleneb nii üldisest hinnakasvust kui ka uusehitiste osakaalu suurenemisest ja seega ehitushinna kasvu peegeldumisest.
Kommentaarid