Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: märts 2022
Turuaktiivsus näitas märtsis 27% kasvu - elamispindade turg on Ukraina kriisi taustal vastupidav
2022. aasta märtsis tehti Eesti korteriturul kokku 2309 ostu-müügitehingut. Võrreldes veebruariga võis iga-aastaste hooajaliste tegurite tõttu täheldada turuaktiivsuse 27%-list kasvu, kuid võrreldes 2021. aasta märtsiga, aga 3,1% langust. Võrreldes aastatagusega oli tehingute arvu vähenemine ootuspärane, kuna aastatagune võrdlusbaas on järjest kõrgem, pakkumiste arv endiselt ajalooliselt madalaimal tasemel ning Ukraina kriisist tingituna on asunud ettevõtjate ja majapidamiste kindlus halvenema nii edasiste investeeringute tegemise kui ka tarbimisotsuste langetamise osas.
Märtsi korteriomandite tehingute võrdlus aastate lõikes
Võrreldes aastatagusega ei olnud turuaktiivsuse langus sugugi veel nii laiapõhjaline ning tehingute arv vähenes eeskätt Tallinnas (-13%), kuid ostuaktiivsus langes peale Harjumaa siiski ka lisaks mitmetes teistes Eesti maakondades. Arvestades olemasolevat pakkumise hulka kui ka 2021. aastast järsult kasvanud pakkumishindade taset, siis tõenäoliselt lähikuudel edasine turuaktiivsuse langus jätkub. Pakkumismahu ja ehitusaktiivsuse tugevat suurenemist asub oodatust tugevamalt tagasi hoidma Ukraina kriisist tingitud ehitusmaterjalide hinnakasvu ja kättesaadavuse halvenemise võimendumine.
Ruutmeetrihinna kasv
Turuaktiivsuse kasvu ei soodusta muidugi hetkel ka järjepidevalt halvenev elamispinna kättesaadavus, mille juures märtsi näitel kasvasid Tallinnas korterite hinnad 2599 €/m2 mediaanhinna taustal võrreldes aastatagusega 22%, Tartus 8,9% (1950 €/m2) ning Pärnus ajutiselt kasvanud uute korterite müügimahu tõttu koguni 55% võrra (1853 €/m2), mida on enamikes piirkondades olnud selgelt enam kui potentsiaalse ostjaskonna osas samal perioodil avaldunud sissetulekute ja säästude kasv. Vaadates korterite hinnakasvu nende ehitusaasta baasil, võib enamikes Eesti linnades ja nende lähiümbruses märgata aga pigem ~ 30%-list hinnatõusu. Arvestades eeskätt ehitushinna jätkuvat kasvu ning hetkel turul aset leidvat täiesti uute ja ehituslikult vanemate korterite vahelist hinnadiferentsi, jätkub tõenäoliselt lähitulevikus eeskätt laiapõhjaline surve järelturukorterite hindade tõusuks, kuna üha vähem koduostjaid on võimelised uute korterite pakkumishindade kasvule järele tulema.
Valg- ja vastulinnastumine on elamispinna kättesaadavuse halvenemise tõttu võimendunud
Laiapõhjaline jätkuv hinnatõus sunnib üha enam inimesi kolima Tallinnast selle lähiümbrusesse või ka Eesti väikelinnadest nende vahetusse ümbrusesse, eeskätt piirkondlikesse alevikesse. Sagenemas on ka lisaks valglinnastumisele nn vastulinnastumine, kus linnas elamise kalliduse tõttu suundutakse ka üha enam just ääremaastunud piirkondadesse tagasi, sest paljude jaoks on see ainuke võimalus oma päris kodu omada, mis paraku on paljudele eestlastele kinnisideeks ning mis on muidugi täiesti enesestmõistetav soov. Kui vaadata 2022. aasta esimese kolme kuu vältel ainuüksi piirkondi, mis paiknevad Eestis väljaspool linnu, on turuaktiivsus kasvanud võrreldes aastatagusega ligi 4% võrra ning samaaegselt mediaanhind 15% võrra, indikeerides väikeasumite üsna aktiivset korteriturgu.
Üüriturg ja Kredexi käenduse muutumine
Eeskätt Tallinna lähiümbruse järelturuaktiivsust asub lähikuudest mõjutama üha enam ka asjaolu, et 2022. aasta märtsist on üürihinnad suurenenud nii sisenõudluse kui ka turule lisandunud sõjapõgenike tõttu. Seetõttu võib üha rohkem seniseid üürijaid otsustada eluasemelaenu võtmise kasuks, kuna laenuraha on jätkuvalt laialdaselt kättesaadav ning Eestis hetkel veel odavam kui kunagi varem. Lisaks, on lähitulevikus üha tõenäolisem, et seni kuumenenud elamispindade turgu võidakse Kredexi käenduse kvalifikatsiooni muutmise osas veidi jahutama asuda, mis võib nooremapoolseid ostjaid kiiresti ostuotsuseid langetama panna. Laias laastus ei ole aga Kredexi käenduse senise sihtgrupi osas tõenäoliselt mingisuguseid kardinaalseid muutusi oodata.
Euribor näitas märtsi vältel üsna kiiret tõusu nulli suunas
2022. aasta jaanuaris kui ka veebruaris oli keskmine eluasemelaenu intress Eestis 2,03% (veel 2021. aasta alguses ~ 2,2% ja 2020. aasta alguses ~ 2,5%). Euroopa keskpank on aga üha selgemalt andnud indikatsioone, et 2022. aasta lõpus või 2023. aasta alguses alustatakse euroalal baasintressimäära tõstmisega, millele eelneb nn rahatrüki vähendamine. Selle uudise kui ka üleüldiselt Ukraina kriisiga seotud finantsturgude volatiilsuse kasvu tõttu on asunud Euribor, mis on enamike kodulaenulepingutega otseselt seotud, tempokalt kasvama. Hetkeseisuga võib tõenäoliselt eeldada, et Euribor ületab nulltaseme 2023. aasta alguses ning tuleks arvestada, et ka juba olemasolevad kodulaenud muutuvad selle taustal peatselt kallimaks. Lihtne arvutus ütleb, et kui Eestis on täna keskmine eluasemelaenu jääk ligi 50 000 euro tasemel, siis viimastel aastatel väljastatud nulliga nn flooritud kodulaenude puhul euribori 1% tasemele küündimine, mis ei ole lähiaastate vaates kuigi ebatõenäoline, suurendaks leibkonna igakuist intressikulu ligi 40 euro võrra. Sealjuures tuleb aga arvestada, et tänaseks on uute väljastatud kodulaenude summa juba ligi 110 000 euro tasemel, mis viitab siiski oluliselt suurematele võimalikele väljaminekute kasvule.
6-kuu Euribor perioodil 1. jaanuar - 5. aprill 2022
Kinnitamaks mõttekäiku, et kinnisvarabürood ootavad lähitulevikus turuaktiivsuse vähenemist, toetab lisaks tarbijakindluse halvenemisele, liialt kiirele pakkumishindade kasvule ja vähesele pakkumismahule vastavat asjaolu ka tegur, et laenuraha ohustab selle võimalik kallinemine. Elamispindade turuaktiivsust veavad teadupoolest eeskätt tarbijate emotsioon ning laenuturg, mille juures mõlemad tegurid on ettevaatavalt seega veidi muutumas. Senise odava laenuraha taustal on elamispindade turg kogu kasvutsükli vältel tempokalt kasvanud, mille taga on olnud eeskätt euroala ekspansiivne rahapoliitika (vt joonis allpool). Ettevaatavalt võib aga oodata kinnisvaraturul mõningast rahunemist, mille juures hetkel on aga tänases turusituatsioonis siiski keeruline näha elamispindade hinnakasvu järsku vaibumist. Piiratud pakkumise keskkonnas jääb tempokalt kasvav ehitushind, üsna madal tööpuudus kui ka kümnendi kõrgeima inflatsiooni käest investeeringutesse pagev kapital kinnisvarade hinnatõusu endiselt toetama.
Märtsis võis täheldada Eestis üüripakkumiste arvu järsku vähenemist
Kui elamispindade kiirenenud hinnakasvu taustal võis juba 2021. aasta suvel prognoosida, et sissetulekutest kiirem hinnakasv viib mõningase viitajaga turuaktiivsuse vähenemiseni ning samaaegselt üürituru aktiivsuse kasvuni, siis tänavu kevadest on vastav prognoos sõjapõgenike tõttu võimendunud. Kui veel 2022. aasta veebruaris oli kinnisvaraportaalis kv.ee avalikke korterite üüripakkumisi Tallinnas ligi 1300 ja Tartus ligi 300 tk, siis aprilli alguseks on neid juba Tallinnas 37% ja Tartus 24% võrra vähem. Sõjapõgenikke on Eestisse saabunud oodatust rohkem ning vastav trend tõenäoliselt jätkub, mille juures ei saa ka näiteks tähelepanuta sugugi jätta, et Varssavis on üüripindade pakkumiste arv kukkunud sõjaperioodil veidi üle poole ja Krakowis juba 70% võrra, mis annab alust arvata, et üüripakkumine jätkab ka Eestis vähenemist. Kõikide sõjapõgenike pikaajaline majutamine Eesti üürikorterites ei tule muidugi vaba turu mõistes kõne alla. Hetkel on vabu üüripakkumisi ligi 1500, mis väga kitsastes oludes võimaldaks maksimaalse täituvuse korral majutada pelgalt ca 6000 inimest, kuid põgenikke on Eestis juba ligi 30 000 jagu.
Üürihinnad on asunud pakkumise vähenemise taustal laiapõhjaliselt tõusma, kuid nende kasv on olnud keskmisest tugevam just madalama kvaliteediga ja suuremate korterite osas. Kohati võis märtsi vältel täheldada, et üürihinnad tõusid Tallinnas piirkonniti mõnekümne protsendi võrra, kuid turul tervikuna taolist hinnatõusu ei ole veel siiski täheldada. Üüripakkumiste vähene hulk, sõjapõgenike jätkuv lisandumine, elamispinna kättesaadavuse halvenemine kui ka koroonapiirangute kadumine ja selle taustal tõenäoliselt paranev teenindussektori tööturg jääb lähikuudel soodustama üürihindade jätkuvat kasvu. Viimaste hulka ei saa lisamata jätta ka juba sõlmitud üürilepinguid, mille osas saab 2021. aasta tempoka inflatsiooni tõttu rakendada juba tõenäoliselt indekseerimiskokkuleppeid. Üüriinvesteeringute tegemine oli 2021. aastal Eestis varasemast oluliselt tugevam. Tänased sündmused võivad investeeringute tegemist jätkuvalt toetada, kuid müügipakkumiste osas ei ole kuigi märkimisväärset järelturupakkumiste arvu kasvu siiski lähikvartalitel oodata. See survestab aga omakorda hinnatõusu ostu-müügitehingute turul, mis tänavu püsib tõenäoliselt keskmiselt 15% tasemel, hoides üüritootlused olenemata üürihindade kiirenenud kasvust endiselt madalal.
Tallinna ja Tartu linna keskmine üüritootlus perioodil 2012 - 2022
Määramatus ning tänases majanduskeskkonna kehv nähtavus on lähikuude märksõnadeks
Lähima paari kuu vältel võib sarnaselt iga-aastastele hooajalistele teguritele oodata turuaktiivsuse talviselt tasemelt suurenemist, mida saadab ka varasemast suurem aktiivsus üüriturul. Iga-aastaselt on tavapärane, et igas järjestikuses kvartalis korteriturul tehingute arv Eestis suureneb. Ukraina kriisi majanduslike ja sotsiaalsete mõjude tõttu püsib lähitulevik siiski endiselt arvestatavas osas määramatu, kuna eeskätt majanduskeskkonna osas on nähtavus üsna kehv ning prognooside tegemine on raskendatud. Viimast iseloomustab hästi ka olukord, kus Eestis tegutsevad arvestatavad institutsioonid prognoosivad tänavuseks samaaegselt nii majanduskasvu kui ka -langust. Kui veel aasta alguses võis 2022. aasta II pooles oodata uute korterite pakkumismahu tugevat suurenemist, siis taas järsult kasvanud ehitushindade tõttu asub turule siiski lisanduma tõenäoliselt vähem arendusprojekte kui esialgselt prognoositud. Tallinna elanike arv on 2022. aasta alguses sarnaselt 2021. aastale eeskätt aktiivse valglinnastumise tõttu endiselt vähenenud, kuid Ukraina sõjapõgenike roll nii üüri- kui ka tööturul on järjest kasvamas, mis pikemas perspektiivis soodustab elamispindade järgset nõudlust ja elamufondi uuendamise vajadust olenemata tänasest volatiilsest keskkonnast.
Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja kutseline hindaja, riiklikult tunnustatud ekspert
06.04.2022
Kommentaarid