2024. aastal tehti Järva maakonnas 401 korteritehingut, mida on 11% rohkem kui aasta varem, kuid mis jääb 2022. aasta tasemest madalamaks. Turuaktiivsus on tõusnud ja jõudnud umbes 2019. aasta tasemele, mis on olnud oodatav pärast pikka langustsüklit.
2023. aastal hakkas suurenema tehingute osakaal Paide ja Türi linnas, mis viitab valg- ja vastulinnastumise vähenemisele. Kui 2022. aastal tehti linnades 49% korteritehingutest, siis 2024. aastal juba 57%. Selle põhjuseks on kinnisvarahindade kasvu aeglustumine ja tiheasustusega piirkondade suurem pakkumismaht. 2025. aasta II pooles võib oodata elamispindade hindade taaskordset kasvu ja seda eelkõige linnapiirkondades. Linnakorterite pakkumismahu stabiliseerudes võib väiksemates maapiirkondades likviidsus edaspidi paraneda.
Statistiliselt on hinnakasv püsinud, kuid tegelikkuses ei ole hinnad 2022. aasta II poolest tõusnud.
Tehtud korteritehingute põhjal kujunes 2024. aastal Järva maakonnas mediaanhinnaks 526 €/m2, mida oli 8,4% enam kui 2023. aastal. 2024. aasta II poolaastal tehti Järvamaa korteriturul kokku 216 ostu-müügitehingut mediaanhinnaga 448 €/m2, mida oli muutunud tehingute struktuuri tõttu 26% vähem kui I poolaastal ning 19% vähem kui aasta tagasi samal perioodil. Laiapõhjalist hindade langust 2023.–2024. aasta vältel turul üldiselt ei esinenud, ainult kohati oli hinnatase madalam, samuti esines hinnaerinevust tehingute struktuuri tõttu. Negatiivne meeleolu kinnisvaraturu osas ei ole hiljaaegu enam süvenenud ning see on asunud üha selgemalt kajastuma ka piirkondlikus tehinguaktiivsuses.
Turul on tekkinud 2023. aastast olukord, kus rahuldavas ja väga heas seisukorras korterite hinnadiferents on pakkumishindade lõikes kõrgete ehitushindade tõttu veelgi suurenenud ning kehvemate korterite müügipakkumine on kuhjunud. On oodata varade hinnaerinevuse püsimist ja 2025. aastal arvatavalt taas kasvama asuv ehitushind hakkab jällegi kaudselt survestama korterihindade tõusu.
Järva maakond on jätkuvalt negatiivse iibega ning negatiivse rändesaldoga eeskätt pealinna kasuks. Elanikkond vananeb ning nii leibkondade arv kui ka nende keskmine suurus tõenäoliselt väheneb. Viimane soodustab nõudluse püsimist just tiheasustusega piirkondades asuvate väiksemate, madalamakorruseliste ja kaugküttel köetavate korterite osas, ent kvaliteetset müügipakkumist vajalikus mahus napib.
Järva maakonna korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Paide linna korteriturul suurenes turuaktiivsus 2024. aastal arvestatavalt
2024.aastal tehti Paide linna korteriturul kokku 164 ostu-müügitehingut, mida oli 18% enam kui varasemal aastal. Korteritehingute mediaanhinnaks jäi 852 €/m2, mida oli 7,4% rohkem kui eelneval aastal. Keskmiseks korteritehingu hinnaks kujunes sealjuures 41 200 eurot, mida oli 5,6% enam kui 2023. aastal. Järelturul kasvasid 1960ndatel ehitatud tüüpkorterite hinnad 2% ja 1980ndatel ehitatud tüüpkorterite hinnad ajutiselt statistiliselt koguni 15%. Hindade kasvu taga on olnud aga suuresti veidi muutunud tehingute struktuur, kus suurenenud pakkumismahu taustal on eelistatud pigem hea kuni väga hea siseviimistluse seisukorraga kortereid. Taolist tarbijakäitumise muutust on toetanud mõnevõrra paranenud elamispinna kättesaadavus ja tõik, et juba ligi kahel aastal ei ole avaldunud elamispindade üleüldist hinnatõusu.
Paide linnas tehti 2024. aasta II poolaastal kokku 86 korteritehingut, mida oli 10% enam kui I poolaastal ning ühtlasi 8,9% rohkem kui veel 2023. aasta II pooles. Mediaankeskmiseks hinnatasemeks kujunes II poolaastal 804 €/m2, mida oli 8,7% vähem kui I poolaastal.
Taaskordse hinnakasvu tsükli esilekerkimist võib prognoosida 2025. aasta II poolest, millele eelneb tõenäoliselt ka mõningane üürihindade kasv, kuna tänases turusituatsioonis on üüriinvesteeringute tegemine suhteliselt väheatraktiivne ning taoline turukeskkond püsib selgelt ka veel 2025. aasta I pooles. 2025. aastal kiireneda võiv üürihindade kasv suunab teatava ajalise viitega potentsiaalset ostjaskonda üha enam just ostu-müügitehingute turule.
Türi linnas püsis turuaktiivsus 2024. aastal analoogne varasema aasta omaga
Eelmisel aastal tehti Türi linnas kokku 66 korteritehingut, mida oli 1,5% vähem kui 2023. aastal, mil tehingute arv püsis omakorda 4 ühiku võrra madalamal kui aastatel 2021–2022.
Kui enne 2024. aastat käitusid Türi ja Paide linn võrdlemisi analoogse dünaamikaga, siis 2024. aastal võis selgelt täheldada langustsüklist taastumisel siiski maakonnakeskuse domineerimist. Türi korterituru keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 604 €/m2, mida oli 4,7% vähem kui 2023. aastal. Keskmiseks korteritehingu hinnaks kujunes 27 350 eurot, mida oli koguni 11% vähem kui eelneval aastal, viidates erinevalt Paide linnast kvaliteetsemate elamispindade osakaalu vähenemisele. Pakkumishindade lõikes järeleandmiste tegemine oli 2024. aastal Türil siiski laialdasem kui maakonnakeskuses Paides.
Türi ja Paide linn on ajalooliselt kippunud käituma teineteise suhtes teatava ajalise viitega, mis on väikelinnade puhul Eestis tavapärane. Lähitulevikus võib Türi linnas turuaktiivsus langustsükli põhjast tõusta ajutiselt tugevamal määral kui Paides, sest sealsed korterid on mõnevõrra soodsamad.
2024.aasta II poolaastal tehti Türi linnas kokku 36 korteritehingut, mida oli 6 tehingu võrra enam kui I poolaastal. Mediaankeskmiseks hinnatasemeks kujunes 487 €/m2, mida oli kõrgemahinnaliste tehingute väiksema osakaalu tõttu 30% vähem kui eelneval poolaastal. Kuigi statistiliselt on hinnatasemete osas esinenud justkui mõningane langus, ei ole tegelikkuses 2022. aasta II poolest vaadatuna sarnaselt Paide linnale olulisi hinnadünaamika muutusi olnud. Kõrgemahinnaliste varade likviidsus on aga Türil oluliselt madalam kui tüüpkorterite puhul.
Väljaspool Paide ja Türi linna turuaktiivsus kasvas
2024.aastal tehti väljaspool Paide ja Türi linna 171 korterite ostu-müügitehingut, mida oli 8,2% võrra enam kui 2023. aastal. Aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks kujunes 15 000 eurot, mida oli 13% enam kui varasemal aastal.
Majanduslanguse perioodile üsna hästi vastu pidanud piirkondlik elamispindade turg aga viitab, et ka lähiaastate vaates ei saa olulist turuaktiivsuse kasvu prognoosida, kuna maakonda kui tervikut vaevavad sarnaselt teistele Eesti väikelinnadele pikemaaegse mõjuga demograafilised probleemid.
Keskmiseks korteritehingu hinnaks kujunes 2024. aastal
Järva vallas 14 000 eurot
Paide linnas (vallas) 38 550 eurot
Türi vallas 22 450 eurot.
Muutus võrreldes aastatagusega oli vastavalt +14%, +14% ja -13% võrra.
Väljaspool Paide ja Türi linna tehti eelmise aasta II poolaastal kokku 94 korteritehingut, mida oli 22% enam kui I poolaastal ning ühtlasi 29% rohkem kui 2023. aasta II pooles. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 13 800 eurot, mida oli 16% vähem kui eelneval poolaastal. 2024. aasta I pooles näis, et turuaktiivsus oli tugevalt koondunud maakonna väkelinnadesse, kuid aasta II pooles hakkas ka hajusama asustusega piirkondade lõikes turuaktiivsus hooajaliselt laialdaselt kasvama, viidates turukonjunktuuri üleüldisele selgele paranemisele.
Kasutatud allikad: Maa-ja Ruumiamet, Statistikaamet, riiklik Ehitisregister, www.kv.ee, Arco Vara statistika 05.01.2025
Kommentaarid