2022 I poolaasta kinnisvaraturu ülevaade

Eesti kinnisvaraturu ülevaade

2021. aastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 60 498 ostu-müügitehingut, mida oli 21% enam ... LOE EDASI

Harju maakonna korterituru ülevaade

Harju maakonna korteriturul tehtavatest tehingutest moodustavad valdava osa ... LOE EDASI

Harjumaa elamuturu ülevaade
Harjumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid pealinna väliselt kõige enam ... LOE EDASI

Tallinna ja selle lähipiirkondade korterituru ülevaade
Korterituru edasine kasv oli Tallinnas aastatel 2017 - 2019 aeglustunud, mille juures ... LOE EDASI

• Kesklinna linnaosa korterituru ülevaade
• Haabersti linnaosa korterituru ülevaade
• Kristiine linnaosa korterituru ülevaade
• Lasnamäe linnaosa korterituru ülevaade
• Mustamäe linnaosa korterituru ülevaade
• Nõmme linnaosa korterituru ülevaade
• Pirita linnaosa korterituru ülevaade
• Põhja-Tallinna linnaosa korterituru ülevaade
• Viimsi valla korterituru ülevaade

Tallinna ja selle lähipiirkondade elamuturu ülevaade
Tallinna siseselt moodustavad suurimad elamupiirkonnad linnaosade lõikes ennekõike ... LOE EDASI  

Tallinna ja Harjumaa hoonestamata elamumaade turuülevaade
Perioodil 2009 - 2019 võis kinnisvaraturul märgata ennekõike nii erineva kiirusega ... LOE EDASI

Tartu linna ja Tartu maakonna korterituru ülevaade
Aastate 2015 - 2017 vältel võis pakkumiste pideva vähenemise tõttu täheldada ... LOE EDASI  

Tartu ja Tartu maakonna elamuturu ülevaade
Tartu maakonnas tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid kõige enam ... LOE EDASI

Pärnu linna ja Pärnumaa kinnisvaraturu ülevaade
2021. aastal tehti Pärnu maakonnas kokku 4837 kinnisvara ostu-müügitehingut ... LOE EDASI

Viljandi linna ja Viljandi maakonna kinnisvaraturu ülevaade
2022. aastal on asunud Viljandi korteriturul tehingute arv ootuspäraselt langema... LOE EDASI

 

Eesti kinnisvaraturu ülevaade

2021. aastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 60 498 ostu-müügitehingut, mida oli 21% enam kui varasemal aastal. Tegemist oli senise kasvutsükli vältel kõrgeima tehingute arvuga. Turuaktiivsuse kasv oli sealjuures laiapõhjaline, suurenedes nii kinnisasjade, korteriomandite kui ka hoonestusõiguste lõikes. Kunagine buumi periood on küll tehingute koguväärtuse osas ületatud, kuid on jäänud tehingute arvu osas jätkuvalt ületamata. Turu laiapõhjalisemat kasvu on tagasi hoidnud 2008. aasta majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega ja arengupotentsiaaliga Eesti, kus elamispindade turgu veavad põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on jäädavalt maha jäänud. Koroonakriisi mõju piirdus majanduslikult eeskätt teenindussektoriga, mistõttu ei olnud 2020. aasta sündmustel Eesti väikeasumitele kuigi olulist negatiivset mõju. Kuna teenindussektori osakaal on aktiivseimatest kinnisvaraturu piirkondadest Eestis kõige suurem just Tallinnas, jäi ka suurim mõju just pealinna ning sedagi peamiselt äriotstarbelise kinnisvara osas. 2022. aastast on aga esile kerkinud juba uued kriisid seoses järsult kiirenenud hinnakasvuga, julgeolekukriisiga, energiakriisiga kui ka tarneahelate kriisiga, millel saab olema arvestatav negatiivne mõju ka kinnisvaraturule ning mis oli juba 2022. aasta I pooles väljenduma asunud turuaktiivsuse laiapõhjalise langusena.

2021. aasta II poolest on kinnisvaraturul tehingute arv langema asunud
2022. aasta II kvartalis tehti Eestis nii kinnisasjadega, korteriomanditega kui ka hoonestusõigustega kokku 14 073 ostu-müügitehingut ligikaudu 1,46 miljardi euro väärtuses. Tehingute koguväärtuse kasvu on viimastel kvartalitel panustanud pea kõik kinnisvaraturu sektorid, kuid eeskätt siiski elamispindade turg. Võrreldes 2022. aasta I kvartaliga suurenes tänavu II kvartalis ostu-müügitehingute arv hooajaliste tegurite tõttu 16% võrra. Kuna pakkumine on vähenenud, pakkumishinnad kasvanud ning kuna Ukraina sõjaga ja kiirenenud tarbijahindade kasvuga seotud sündmuste taustal on turuosaliste kindlus halvenenud, võis järjest kõrgema võrdlusbaasi juures täheldada siiski võrreldes 2021. aasta II kvartaliga 15%-list tehingute arvu vähenemist. Turuaktiivsuse taandumine oli tänavu I poolaastal eelnevate perioodidega võrreldes üsna laiapõhjaline, indikeerides turudünaamika muutusi turul tervikuna. Edasine kasvupotentsiaal on 2021. aasta lõpust olnud ostu-müügitehingute turul järjest marginaalsem, kuna ühalt on pakkumine piiratud, võrdlusbaas taas kõrgem ning teisalt on turuaktiivsus olnud viimastel kvartalitel arvestataval määral üle pikaajalise potentsiaali ning selle taandumine on olnud ootuspärane ka ilma Ukraina sündmusi arvestamata.

2020. aastal võis Eesti kinnisvaturul täheldada keskmise tehinguhinna edasise tõusu peatumist, kuna elamispindadega tehtud tehingute koguväärtuse osakaal ei suurenenud. Keskmise tehingu väärtuse kasvu aeglustumist soodustas lisaks Eesti madalamate hindadega piirkondades kasvanud tehingute arv, millesse panustasid 2020. aastal suuresti hajusa asustusega piirkondades soetatud puhkeotstarbelised varad. 2021. aastal pööras keskmine kinnisvaratehingu hind aga kiirele kasvule, mida toetas laiapõhjaline kinnisvarahindade tõus. Äri- ja tootmisotstarbeliste varade üksikud tavapärasest kallimad tehingud on periooditi koguväärtuse kujunemist oluliselt mõjutamas ning tegid seda ka aastatel 2020 - 2021, mis tulenes ennekõike üksikute ettevõtete suurematest investeeringutest. Tarbijate ja ettevõtjate kindlustunne on 2022. aasta algusest aga märkimisväärselt halvenenud, mille juures on täheldada viimaste aastate madalaimat turuaktiivsust eeskätt tootmismaade osas, viidates järsult vähenenud ettevõtete investeeringutele ja võimalikule tööpuuduse peatsele kasvule. Ukraina sõjast tulenevad probleemid on kasvuvõimalusi tagasi hoidmas ning Eesti suhtes on oma hoiakut muutmas ka välisinvestorid, mille kõrval eraisikud tunnetavad kaupade ja teenuste kättesaadavuse negatiivseid muutusi eeskätt ligi 20%-lise inflatsiooni taustal. Võib eeldada, et negatiivse fooniga turukeskkond püsib ka veel vähemalt 2022. aasta II ja 2023. aasta I pooles.

 

Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2010 - 2022

 

2021. aastal kasvas kinnisvaratehingute osas enim korteriomandite tehingute arv
Möödunud aastal tehti Eesti korteriturul kokku 30 974 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 28 677 ja mitteeluruumidega 3297 tehingut. Korteriomandite tehingute arv suurenes võrreldes aastatagusega 24%, eluruumide puhul 24% ja mitteeluruumide osas 23% võrra. Edasise turuaktiivsuse kasvu võimalused on siiski nii olemasoleva kui ka lähitulevikus lisanduva pakkumise baasilt pigem tagasihoidlikud, seda nii Eesti suuremates kui ka väiksemates keskustes. Pakkumiste arv on jätkuvalt madal ning elamispindade hinnad on kiirenenud hinnakasvule pöördunud olukorras, kus sissetulekute kasv on kinnisvarade hinnakasvust maha jäänud, seda vähemalt ajutiselt. Kuigi ka Eesti väikelinnades on tehingute arv 2020. aasta IV kvartalist arvestavalt suurenenud, ei ole siiski väikelinnades lähiaastatel turuaktiivsuse suurenemist oodata, sest rändesaldo on jätkuvalt Tallinna kasuks negatiivne, iive on samuti negatiivne ning neid saadab omakorda rahvastiku pidev vananemine ja vähene uusehituse aktiivsus. Keskmise leibkonna suurus jätkab Eestis vähenemist ning vanema elanikkonna osas maalt linna kolimine püsib aktuaalne veel pikema perioodi vältel, hoides likviidsena just optimaalse suurusega keskküttega madalama korruse korterid.

Üleriigiliselt aktiivse korterituru taustal on olnud märgata üha enam üksikute arendusprojektide algatamist ka Tartu-, Pärnu- ja Harjumaalt väljaspool, kuid krediidiandjad on selliste projektide osas jätkuvalt pessimistlikult meelestatud. Koroonapandeemia mõjul tuli arendusprojektide külmutamist ette pigem erandlikel juhtudel, kuid ehitushindade pidev kasv on võimalikke arendusplaane aastatel 2020 - 2022 pidevalt edasi lükanud. Mitmete Eesti väikelinnade osas on lähima viie aasta vältel oodata siiski arvestataval hulgal uute korterelamute püstitamist, mida võib nii pakkumise struktuuri paranemise, elamufondi vananemise aeglustumise kui ka üldise piirkondliku tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri jätkusuutlikkuse tõstmise osas pidada igati positiivseks nähtuseks. Aktiivseimate Eesti väikelinnade osas võib lähiaastatel oodata kohaliku omavalitsuse laenukoormuse kasvu, mille taustal viiakse ellu üha enam erinevate teemaplaneeringute raames kavandatud avalikku kasutusse suunatud infrastruktuuriprojekte. Niinimetatud turutõrgete likvideerimise tõttu peavad munitsipaalüksused üha enam leidma viise, kuidas erasektori arendustegevust oma administratiivpiirkonnas soodustada.

Uute ega ka järelturu korterite hinnakasv ei olnud enne koroonakriisi enam kiirenenud, aeglustuv kasv jäi kuni 2020. aasta märtsini valdavalt 3 - 6% vahemikku ning seda võis pidada võrdlemisi jätkusuutlikuks. 2021. aastal oli mitmetes väikelinnades aastane hinnakasv tüüpkorterite lõikes aga juba kiirem kui Tallinnas (üle +35%), viidates ajutisele tasakaalustamatusele. Kuigi elamispindade hinnakasv on viimastel aastatel olnud võrdlemisi kiire, on suhteliselt kiire olnud ka eestlaste sissetulekute kasv, mistõttu kinnisvara kättesaadavuse halvenemine kerkis tugevamalt esile alles 2021. aastal. Kiirenenud varade ja ka üleüldine tarbijahindade kasv viib tõenäoliselt kiireneva palgakasvuni, mis võib tabada eeskätt väikeasumite madala lisandväärtusega tööandjate jätkusuutlikkust. Olemasolev pakkumismaht on elamispindade turul jätkuvalt liialt õhuke ning 2021. aasta sügisest vabanema asunud II pensionisamba raha on hinnakasvu ajutiselt veelgi soodustanud, hoides aeglasema üürihindade kasvu taustal paralleelselt ka üürikorterite tootluse püsivalt madalal. Olenemata 2022. aasta I kvartalis kiirenenud inflatsioonist võib siiski eeldada, et Eesti korteriturul jõutakse aastase hinnakasvu osas 2020. aasta märtsini kestnud turusituatsiooniga üsnagi analoogsesse taustsüsteemi peatselt tagasi, seda tõenäoliselt 2023. aasta keskpaigaks.

2022. aasta II kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 8122 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 7317 ja mitteeluruumidega 805 tehingut. Võrreldes 2022. aasta I kvartaliga suurenes eluruumide tehingute arv hooajaliste tegurite tõttu 21% ning võrreldes aastatagusega 6,3% võrra. Kuna pakkumine on enamikes Eesti linnades aastaga ligi viiendiku võrra vähenenud, on seetõttu ka 2022. aastal möödunud aasta kõrge võrdlusbaasi tõttu vastavaid tasemeid üha keerulisem ületada. Kui enamike turusektorite osas võis 2022. aasta II kvartalis täheldada võrreldes aastatagusega tehingute arvu vähenemist, siis korteriturul võis veel märgata mõningast kasvu, kuid seda on vedanud väljaspool Harjumaad paiknevad piirkonnad. Lähikuudel jääb korterituru hinnastatistikat kujundama ennekõike uute korterite müük, mille juures uute korterite võlaõiguslike lepingute sõlmimise osas võis 2021. aastal täheldada viimase kümne aasta rekordeid, mille järgselt on uute korterite pakkumishindu järsult tõstetud ning Ukraina kriisist ajendatud tarneahelate probleemide tõttu näib tempokas hinnatõus jätkuvat. Elamispinna kättesaadavuse halvenemine viitab asjaolule, et suuremate piirkondlike keskuste lähiümbruses aktiivne valglinnastumine 2022. aastal jätkub. Piiratud pakkumismaht, vähenenud ehituslubade ja uute kehtestatud detailplaneeringute hulk hoiab turuaktiivsuse kasvuvõimalused eelolevatel aastatel tagasihoidlikuna ning Ukraina sõjaga seotud põhjustel on ehitusaktiivsus taas langemas, survestades elamispindade hinnatõusu oodatust pikemaajaliselt.

Elamuturg on 2020. aastast näidanud demograafiliste tegurite taustal järjest tugevamat kasvu
2021. aastal tehti eluhoonetega hoonestatud maadega Eestis 7822 ostu-müügitehingut, mis oli sarnaselt korteriturule senise kasvutsükli vältel kõrgeim tehingute arv. Tehingute arv suurenes võrreldes 2020. aastaga 27% võrra, ületades mõnevõrra ka korterituru aastast kasvu. Keskmiseks elamutehingu hinnaks kujunes sealjuures 113 150 eurot, mida oli uusehitiste osakaalu suurenemise tõttu ligi 30% enam kui aasta tagasi. Kuigi turuaktiivsuse ja hinnatasemete kasvu veab eeskätt Harju maakond, on olnud täheldada tehingute arvu üleriigilist suurenemist, mille taga on peamiselt demograafilised tegurid. Potentsiaalseid ostjaid on üha enam nn laulva revolutsiooni põlvkonnast, kus kolmekümnendates tarbijad on kortereid üksikelamute vastu välja vahetamas ning võib eeldada, et taoline trend püsib ka veel lähiaastatel. Eluhoonetega hoonestatud maade tehingute osas võis turuaktiivsuse hoogustumist täheldada ennekõike 2020. aastast, mis ühtis ka elamuehituse samaaegse äärmiselt tugeva üleriigilise kasvuga. Madal pakkumiste arv nii elamu- kui ka nende püstitamiseks sobilike maade turul, järjest kasvavad ehituse ja maa hinnad ning odav ja kättesaadav laenuraha hoiab elamuturul eelolevatel perioodidel hinnakasvu varasemast tempokamana veel ka lähikuudel, kuid 2022. aasta I pooles siiski elamuturul tehingute arv juba erinevalt korteriturust tugevalt vähenes.

Eesti elamuturust moodustavad valdava osa eelmisel sajandil ehitatud hooned, mis on tänasel hetkel võrdlemisi kehvas seisukorras. Kõrge moraalse kui ka füüsilise kulumiga elamuid on pakkumisel suurel hulgal, mis on üksikelamu eelistamist korterile peale eelmist finantskriisi tagasi hoidnud. Korterite pidev hinnakasv ning eeskätt Eesti väikeasumites vähene 4- ja enamatoaliste korterite pakkumine on aga üha enam ostjaid suunanud just hajusa asustusega piirkondade elamute turule. Eesti elamuturu tugevamat kasvu hoiab arvestataval määral tagasi asjaolu, et keskmise leibkonna suurus on pidevalt vähenenud ning nõudlus on tänapäeval seega pigem väiksemate elamute järele, mida turul aga napib. Ostjaskonna huvi on majandusliku kindlustunde pideva paranemise aegselt kasvanud just odavamate puhkeotstarbeliste varade ja maamajade vastu, seda eriti aastate 2020 - 2021 vältel. Ehitusaktiivsus on üksikelamute puhul Eestis tugevalt suurenenud ning selle taustal võis aastatel 2020 - 2021 täheldada ka järsult kasvanud hoonestamata elamumaade soetamist. Suurenenud ehitusaktiivsuse taustal elamuturul hinnakasv 2021. aastal järsult kiirenes ning mis püsib kasvanud ehitushindade tõttu võrreldes koroonapandeemia eelse ajaga kiirem ka veel vähemalt 2022. aastal, mille kõrval aga taas tugevalt vähenenud elamukruntide müük viitab ettevaatavalt ehitusaktiivsuse tagasitõmbumisele.

Hoonestamata elamumaade vastu on nii korteri- kui ka elamuturu kasvu hoogustumise järgselt ostjaskonna huvi tõusnud ennekõike Harju- ja Tartumaal, kuid viimasele kolmele aastale tuginevalt ka juba üha enam Eesti madalama aktiivsusega piirkondades. Üksikelamukruntide turul on hinnakasvu kiirenemist takistanud möödunud buumi jooksul planeeritud, kuid seni väljaarendamata uuselamurajoonide kinnistud, mis on elamuturu aktiveerumise järgselt taas likviidsemaks muutunud. Tartu ja Tallinna lähiümbruses ning Eesti väikelinnades on ostjate poolt enimeelistatud piirkondades elamuehituseks sobilike kruntide pakkumine tugevalt vähenenud. Viimane trend soodustab uute elurajoonide kujunemist keskustest aina kaugemal. Tervikliku infrastruktuuriga uuselamurajoone on lähitulevikus ilma kohalike omavalitsuste poolse kaasfinantseerimiseta esile kerkimas aga võrdlemisi vähe. Viimast just seetõttu, et finantskriisi tulemusena on muutunud hoonestamata maa ostmisega kui ka arendamisega seotud finantseerimistingimused. Lisaks, maaturul on hinnakasv olnud seni oluliselt tagasihoidlikum kui korteri- või elamuturul, mistõttu eelistab enamus kinnisvaraarendajatest pigem madalama riskiga äriplaane. Üksikutes Eesti väikelinnades või nende lähiümbruses on elamuehituseks sobilikke krunte turule lisandumas kohalike omavalitsuste poolse koostöö tulemusena.

2022. aasta II kvartalis tehti Eestis eluhoonetega hoonestatud maadega kokku 1771 ostu-müügitehingut. Võrreldes eelmise kvartaliga suurenes tehingute arv hooajaliste tegurite taustal 37%, kuid järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu alanes võrreldes aastatagusega 23% ning langus võrreldes eelmise kvartaliga sealjuures süvenes. 2021. aastal kujunes kõrgeimaks tehingute arvuga perioodiks II kvartal, mille järgselt on tehingute arv pidevalt taandunud. Hindade kasv ei ole samaaegselt siiski veel märkimisväärselt aeglustunud, mille kõrval võib arvata, et tehingute arv on langenud pigem vähese pakkumiste arvu ja olemasolevate puhul kiirenenud pakkumishindade kasvu tõttu. 2022. aasta II kvartalis kujunes keskmiseks elamutehingu hinnaks Eestis 124 500 eurot, mida oli 29% enam kui eelmises kvartalis, kuid siiski 5,6% vähem kui 2021. aasta II kvartalis. Aastataguse järjest kõrgema võrdlusbaasi ja elamispinna kättesaadavuse halvenemise tõttu on asunud edasine hinnatõus aeglustuma, kuid tänases inflatsioonilises keskkonnas ei ole siiski tarbijahindade kasvust oluliselt aeglasemat elamispindade hinnatõusu veel 2022. aasta II pooles kuigi ratsionaalne oodata. Viitajaga jätkab siiski tõenäoliselt likviidsuse halvenemise tõttu järelturul pakkumiste arv kuhjumist, mis viib ettevaatavalt hinnatõusu aeglustumiseni ning kõrgemahinnaliste varade osas ka pakkumishindade korrigeerimiseni.

Prognoosid
Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jääb elukondliku kinnisvara osas hoidma jätkuvalt ennekõike 1980ndate teises pooles sündinud tarbijaskond, kuid nende mõju on varasemast marginaalsem. Nimetatud perioodil sündis Eestis kõige enam inimesi, kes tänasel ajal on moodustamas eraldi leibkondi ning soetamas oma esimest või leibkonna edasise suurenemise tõttu ka juba järgmist kinnisvara. Erinevate krediidiasutuste poolt avaldatud andmete alusel on aktiivseimaks eluasemelaenu võtvaks eagrupiks olnud viimastel aastatel just 28-32-aastased inimesed. Võib aga täheldada, et aktiivne eluasemelaenuturul osalemine on vanuse osas veidi kaugemale nihkumas, mille taga on eeskätt elamispinna kättesaadavuse halvenemine. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad ennekõike juba väljakujunenud suuremad keskused eesotsas Tallinnaga ja selle lähiümbrusega, mis jätkavad kasvamist. Kui 2008 - 2009 aastate sündmustest taastumist toetas 1980ndate kõrge sündimus, siis eelolevad aastad on demograafilistele teguritele tuginevalt keerukamad, sest 1990ndatel vähenes järsult sündimus ning Eesti elanikkond on märgatava kiirusega vananemas. Viimastel aastatel on Eestisse sisserännanuid olnud rohkem kui väljarännanuid, kuid väljaränne on absoluutnumbrites püsinud endiselt kõrge. Tallinna ja selle lähiümbruse pideva kasvuga kaasneb madalama jätkusuutlikkusega piirkondade ääremaastumise jätkumine.

Arvestades Eesti elukondliku kinnisvaraturu edasisi arengutrende, võib 2022. aasta II poolaastaks prognoosida 2021. aastast madalamat, kuid endiselt pigem kõrget turuaktiivsust, mille juures oleme aga tõenäoliselt juba pikemaajalise turuaktiivsuse langusfaasis. Hinnatasemete osas lähitulevikus kasv jätkub, kuna nii järelturul kui ka uute korterite osas on pakkumine madalam kui enne koroonakriisi, laenuturu tingimused on jätkuvalt soodsad ning kõrge inflatsioon sunnib inimesi üha enam raha paigutama just kinnisvarasse. 2022. aasta lõpuks stabiliseerub elamispindade aastane hinnakasv tõenäoliselt nominaalse netopalga kasvuga sarnasele tasemele, mille juures ka varasem turuaktiivsuse tõus pöördus ootuspäraselt aasta keskpaigaks laiapõhjaliselt langusesse, mille taga on olnud kokkuvõtvalt üleüldine tarbijakindluse halvenemine. Olenemata sellest, et aastatagune võrdlusbaas on taas veidi madalam, jätkub siiski 2022. aasta II pooles edasine tehingute arvu langus. Hinnataset jäävad elamispindade turul suunama ennekõike uusarendused. Ukraina kriis survestab ehitusaktiivsust alanema ning Eesti väikelinnades oodatud ehitusaktiivsuse kasv tuleb marginaalsem kui veel 2022. aasta alguses oodatud. Globaalselt järsult kasvanud toorainete hinnad on viinud uute korterite hinnakasvu kiirenemiseni, mis on asunud uute ja vanemate elamispindade hinnaerinevust ning ühtlasi ebavõrdsust taas suurendama.

Hindade kasv elamispindade kui ka investeerimiseks atraktiivsete äriotstarbeliste kinnisvarade turul 2021. aastal laiapõhjaliselt kiirenes. 2021. aasta septembrist vabanema asunud II pensionsamba raha jääb suurenenud elamispindade nõudlust ajutiselt toetama ka 2022. aastal, mille mõju on aga järjest marginaalsem ning mille taustal võib tagantjärele vaadatuna öelda, et vastav poliitiline meede oli suhteliselt halvasti ajastatud. Eluasemelaene väljastavate pankade nõuded jäävad küll takistama tehingute tegemist, kuid suurenenud konkurentsi tõttu on märgata, et krediidiasutuste huvi uusi laene väljastada on varasemast suurem, mis kajastub ka senistes madalamates eluasemelaenude marginaalides, mis on soodustanud juba niigi kasvanud nõudlust ja on turuosalised teinud liialt optimistlikuks. Globaalse finantskriisi põhjuseid ei oldud aastatel 2009 - 2019 lahendatud ning koroonakriisi ajal võimendatud ekspansiivse rahapoliitika jätkuvate mõjude taustal võib prognoosida, et järsu avaliku sektori võlakoormuse kasvu tõttu ootab maailmamajandust ja tugeva reaalvarade hinnakasvu tõttu ka üldist sotsiaalpoliitilist keskkonda peatselt veelgi keerulisem olukord kui enne koroonakriisi, mille vastu on 2022. aastast hakatud minema intressimäärade tõstmise otsustega. 2022. aasta talvel esile kerkinud Ukraina sõda on olukorda järsult halvendanud, sest me seisame silmitsi olukorraga, kus rahapoliitilised meetmed ei suuda laiapõhjalist hinnakasvu eriti allapoole tuua ning taaskordselt on oht majandussurutise tekkeks, ilma et rahapoliitikat oleks keskpankade poolt vahepeal jõutud karmistada.

 

Harju maakonna korterituru ülevaade  

Harju maakonna korteriturul tehtavatest tehingutest moodustavad valdava osa Tallinnas ning selle lähipiirkondades tehtavad tehingud. Tallinnast väljaspool tehakse enim tehinguid linnaäärsetes valdades – Rae, Saue, Viimsi, Harku kui ka Saku vallas ning nendes paiknevates alevikes. Lisaks linnaäärsetele valdadele tehakse lõviosa tehingutest ka Tallinna lähedastes satelliitasumites, milledeks on Harjumaal paiknevad linnad – Maardu, Kehra, Keila, Saue, Loksa ning Paldiski linn. Kinnisvarahinnad on maakonnas tugevalt mõjutatud Tallinna või selle suuremate satelliitasumite kaugusest ning olulisemate linnast väljuvate magistraalteede lähedusest. Elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal on eeskätt 2021. aastast olnud täheldada Harju maakonnas järjest kaugemate väikeasumite korteriturgude aktiivsuse kasvamist, mis näib püsivat varasemast tugevama trendina ka veel 2022. aastal. Ukrainas esile kerkinud sõjaga nii otseselt kui ka kaudselt seotult on siiski tarbijakäitumises olnud täheldada mõningaid negatiivseid muutusi, mis avaldub üheskoos euroala monetaarpoliitiliste muutustega tõenäoliselt 2022. aasta jooksul ka elamispindade tehingute arvus.

2021. aasta kujunes korteriturul senise kasvutsükli aktiivseimaks perioodiks
Möödunud aastal tehti Harju maakonnas kokku 14 302 korteritehingut, mida oli 21% rohkem kui 2020. aastal, kui turuaktiivsus alanes 6,6% võrra. Tehingute arvu kasv oli 2021. aastal laiapõhjaline, suurenedes nii maakonnakeskuses kui ka sellest väljaspool. Tallinnast väljaspool oli turuaktiivsuse kasv mõnevõrra mõõdukam, kuid siiski tunduvalt kiirem kui aastatel 2018 - 2020. Väljaspool Tallinna tehti 2021. aastal 3421 ostu-müügitehingut, mida oli 16% rohkem kui 2020. aastal, kui tehingute arv kasvas võrreldes 2019. aastaga olenemata koroonakriisist 2,0% võrra. Väljaspool Tallinna lähipiirkondi tehti samaaegselt 1136 ostu-müügitehingut, mida oli koguni 35% rohkem kui 2020. aastal ning 28% enam kui 2019. aastal.

2021. aastal tehtud korteritehingute osas kujunes maakonnas kui tervikus mediaanhinnaks 2101 €/m2, mida oli 8,6% rohkem kui eelneval aastal, kui hinnakasvuks kujunes 7,9%. Hindade tõus 2021. aastal laiapõhjaliselt kiirenes, mille juures turu kui terviku hinnastatistika on veidi petlik, kuna järelturutehingute osakaal suurenes. Väljaspool maakonnakeskust tehtud korteritehingute puhul kujunes 2021. aastal aga keskmiseks tehingu hinnaks 116 100 eurot, mida oli 7,5% rohkem kui 2020. aastal. Veel 2020. aastal suurenes keskmine tehingu hind koguni 13% võrra, kuid selle taga olid jällegi tehtud tehingute struktuurilised erinevused, mille juures koroonakriisi mõjul suurenes ajutiselt uute korteritega tehtud tehingute osakaal. Kuna 2021. aastal siirduti elamispinna kättesaadavuse halvenemise tõttu Tallinnast järjest kaugematesse piirkondadesse, aeglustus väljaspool Tallinna ja selle lähiümbrust aastane mediaanhinna kasv 2020. aasta +27% tasemelt pelgalt +4,4% tasemele.

Vaadates tehingute struktuuri eraldiseisvalt, võis 2021. aastal Harju maakonnas kui tervikus täheldada eeskätt tüüpkorterite hinnatõusu kiirenemist. 1960ndatel ehitatud korterite hinnad tõusid 2021. aastal 19% ja 1980ndatel ehitatud korterite hinnad 18% võrra, mis oli viimaste aastate kiireim tõus. Enamikes piirkondlikes suuremates keskustes kasvasid tüüpkorterite hinnad siiski keskmiselt 20 kuni 25 protsendi võrra. Mõnevõrra kiiremini kasvasid hinnalt just väga hea siseviimistluse seisukorraga järelturukorterid, mida pakkumises napib ning mis on hinnalt tõusnud omakorda ehitushinna kallinemise tõttu. Kuni 1940nda aastani ehitatud korterite osas kasvasid samaaegselt hinnad 14%, 1990ndatel ehitatud korterite puhul 19%, möödunud buumi perioodil ehitatud korterite osas 14%, aastatel 2011 - 2015 ehitatud korterite osas 13%, aastatel 2016 - 2019 ehitatud korterite osas 11% ning aastal 2020 ja hiljem ehitatud korterite puhul 15% võrra. Üksikobjektide lõikes võis 2021. aastal täheldada, et nii mõneski arendusprojektis tõsteti aasta jooksul hindu isegi ligi 30% võrra, mida toetas eeskätt piiratud pakkumine.

Pakkumiste arv on kogu maakonnas jätkuvalt madal, püsides pelgalt 3-kuulise müügimahu tasemel. Piiratud pakkumine viitab tempoka hinnakasvu jätkumisele ka veel vähemalt 2022. aasta II pooles. Üldplaanis võib siiski oodata 2022. aastal hinnatõusu aeglustumist, kuna pakkumis- ja tehinguhindade kasv on olnud tunduvalt kiirem kui potentsiaalse ostjaskonna sissetulekute kasv ning samaaegselt on tarbijahindade kasv järsult kiirenenud, üheskoos halvendades potentsiaalse ostjaskonna jaoks elamispinna kättesaadavust ning vähendades või vähemalt aeglustades nende reaalsissetulekute kasvu. Viimast ei soodusta sugugi ka Euribori ülespoole suundumine ettevaatavalt ennekõike 2022. aasta II pooles. Kiirenenud ehitushindade kui ka arenduskruntide hinnakasv hoiab uute korterite pakkumishinnad tempokas tõusutrendis, mis jätkub 2022. aasta II pooles ka olenemata pakkumismahu mõningasest suurenemisest. Ukraina kriisist ajendatud tarneahelate kriisi võimendumine võib viia aastatel 2022 - 2023 ehitusaktiivsuse vähenemiseni, mis võib omakorda survestada järelturul hindade kasvu jätkuma.

Elamispindade turu laiapõhjalist kasvu soodustas 2021. aastal eeskätt paranenud tarbijaskonna kindlustunne, mida väljaspool Tallinna mõjutas ka suuresti valdavalt sügisesest perioodist vabanema asunud II pensionisamba raha. Teisalt on krediidiasutused elamispindade turul avaldunud nõudlust võimendanud läbi krediidi kättesaadavuse paranemise, selle laialdase pakkumise ja krediidi hinna ehk laenuintresside alandamise läbi. Selle kõige taustal oli enne Ukraina sõda majanduskasv taas hoogustunud ning palgakasv kiirenenud, tööhõive kasvamas ja tööpuudus vähenemas, mis võimaldas ka lähiperioodideks prognoosida elamispindade turul üsna aktiivset ostuhuvi. Tarbijakindlus võib siiski 2022. aasta vältel märkimisväärselt halveneda ning majanduskasv tempoka hinnakasvu tõttu aeglustuda, kuid üldplaanis peaksid veel lähikuudel elamispindade turul jätkuma seni prognoosituga sarnased muutused (hinnakasvu aeglustumine, turuaktiivsuse taandumine).

Elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal võib 2022. aastal püsida Tallinnast väljaspool paiknevate mitmete väikeasumite korteriturg veel viitajaga sarnaselt aktiivne nagu 2021. aastal, kuid piiratud pakkumine survestab üldplaanis siiski kogu maakonnas turuaktiivsuse langusele pöördumist. 2022. aastal siirdub tempokas hinnakasv tõenäoliselt üha enam just madalama hinnatasemega varade segmenti ning seda eeskätt väljapoole Tallinna, kus potentsiaalsete ostjate hulk on tööturu paranemise ja pealinna kiirenenud hinnakasvu tõttu järjest laialdasem. Taolised trendid on aga tõenäoliselt ajutised ning laiapõhjaline valg- kui ka vastulinnastumine tõenäoliselt mõningase viitajaga rahuneb, seda tõenäoliselt tugevamal määral just 2022. aasta II pooles ja 2023. aastal.

Arendusprojektide läbiviimine on hakanud sagenema ka väljaspool Tallinna vahetuid lähipiirkondi ning sellistel projektidel on 2020. aastast olnud ka juba arvestatav mõju piirkondlikule turuaktiivsusele ja hinnatasemetele. Selliste projektide edasine esilekerkimine jätkub tõenäoliselt ka aastate 2022 - 2023 vältel. Hajusama asustusega piirkondades on arendusprojektide finantseerimine siiski jätkuvalt keeruline, kuna krediidiasutustel on piirkondliku madala turuefektiivsuse tõttu suhteliselt keeruline vastavate projektidega kaasnevaid riske adekvaatselt hinnata. Tervikuna on Harjumaa korteriturul nii tehinguaktiivsuse kui ka hinnatasemete muutused olnud otseses seoses Tallinna kinnisvaraturul toimuvaga. Keskuses aset leidvad muutused kanduvad mõne aja jooksul edasi väiksema asustustihedusega piirkondadesse. Viimase tõttu on nii ehitusaktiivsuse, hinnatasemete kui ka turuaktiivsuse kasv kandunud Tallinna välistesse piirkondadesse arvestatava viitajaga.

2022. aastal on asunud turuaktiivsus 2021. aasta IV kvartali kõrgtasemelt taanduma
2021. aasta viimases kvartalis tehti Harjumaal kokku 4208 korteritehingut, mida oli 12% enam kui 2020. aasta IV kvartalis. Tegemist oli senise kasvutsükli vältel kõrgeima turuaktiivsuse tasemega, mille järgselt hooajaliste tegurite, vähese pakkumise, elamispinna kättesaadavuse halvenemise kui ka tarbija kindlustunde negatiivse fooni tõttu võis seejärel 2022. aasta I kvartalis täheldada 3072 ostu-müügitehingu taustal 27% võrra madalamat turuaktiivsust kui eelmises kvartalis. Võrreldes 2021. aasta I kvartaliga alanes sealjuures tehingute arv 6,0% võrra, mida vedas aga ainuüksi Tallinn. Seejärel tehti II kvartalis 3631 korteritehingut, mida oli küll 18% enam kui eelmises kvartalis, kuid siiski 0,1% vähem kui veel aasta tagasi samal perioodil, mille juures turuaktiivsus taandus ainuüksi väljaspool pealinna. Korteriturul on tehingute arv olnud viimastel kvartalitel tugevalt üle pikaajalise keskmise ning turuaktiivsuse edasine kasvupotentsiaal on selle taustal piiratud ja 2021. aasta II pooles oli järjest tõenäolisem, et turuaktiivsus siirdub peatselt nõudluse vähenemise tõttu langusesse ning seda esialgu just Tallinnas, kust sarnased trendid kanduvad viitajaga üle ka mujale maakonda.

Kogu maakonnas tehtud korteritehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2639 €/m2, mida oli 11% enam kui eelmises kvartalis ning koguni 30% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Statistiliselt on hinnatõus sealjuures igas kvartalis võrreldes aastatagusega kiirenenud juba 2021. aasta algusest alates, kuid kasv on peatselt aeglustumas. 2021. aastal üldiselt võis täheldada, et elamispindade hinnakasv korreleerus tarbijahindade kasvu kiirenemisega, täpselt samasugust trendi on olnud täheldada ka 2022. aastal. Tarbijahindade tempokas tõus on ühtlasi kaasa toonud laialdase üürikinnisvarasse investeerimise ning seda varasematest perioodidest tugevamalt just eraisikutest investorite osas. Laiapõhjaline hinnatõus püsib ka 2022. aasta vältel, kuid Ukraina kriisi tõttu võib siiski oodata tõenäoliselt tarbijaskonna ja ettevõtjate kindlustunde halvenemist, mis tõenäoliselt vähendab ka aasta II pooles üüriinvesteeringute mahtu, mida siiski omakorda võib ajutiselt toetama jääda Ukraina sõja- ja Venemaa majanduspõgenike hulk. 2022. aasta keskpaigast on olnud täheldada, et kinnisvarainvestorid ei tunne ennast uute investeeringute tegemise juures enam sugugi kindlalt, kuna kinnisvaraturg on pakkunud viimaste kvartalite vältel üle ootuste tugevat kapitalikasvu ning selle jätkusuutlikkusse on raske uskuda.

Väljaspool Tallinna tehti 2022. aasta II kvartalis 877 korteritehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 13% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 5,1% vähem kui aastatagusel samal perioodil. Tehtud tehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehingu hinnaks 139 250 eurot, mida oli 8,9% enam kui eelmises kvartalis ning 26% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil. Sarnaselt maakonnale kui tervikule on ka väljaspool Tallinna nii turuaktiivsuse kui ka hinnatasemete trendi osas avaldunud muutused olnud viimastel kvartalitel üsna analoogsed, mille juures hinnakasv on järjest kiirenenud ning näitas eriti järsku kiirenemist just tänavu II kvartalis. Maakonnakeskuses ja selle lähiümbruses 2021. aastal järjepidevalt vähenenud pakkumismahu ja kasvavate pakkumishindade tõttu asus maakonna kaugemates piirkondades likviidsus paranema, kuid juba suhteliselt vähene pakkumiste arv ei võimalda turuaktiivsuse kasvu ja ka kinnisvarade taskukohasust kuigi pikaajaliselt, kuna maakonna väikeasumites on hindade tõus potentsiaalse ostjaskonna suurenedes suhteliselt kiire tekkima ning uut pakkumist kipub eeskätt järelturul lisanduma suhteliselt vähesel määral.

Korterite ehitusaastale tuginevalt püsis enne koroonakriisi aastane hinnakasv valdavalt 4 kuni 6 protsendi vahemikus ning võib eeldada, et mõningase viitajaga jõuame analoogsesse turusituatsiooni tagasi, seda tõenäoliselt aga alles 2023. aastal. Tüüpkorterite hinnakasv asus kiirenema 2021. aasta I kvartalis ning hinnakasv kiirenes igas kvartalis kuni IV kvartalini, mil IV kvartalis kujunes 1960ndatel ehitatud korterite aastaseks hinnakasvuks juba 33% ja 1980ndatel ehitatud korterite puhul 25%. 2022. aasta I kui ka II kvartalis tüüpkorterite tempokas hinnatõus püsis, suurenedes II kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga keskmiselt 8,6% ja võrreldes aastatagusega 28% võrra. Tüüpkorterite hinnatõus ei ole aga enam kiirenenud, viidates efektiivseima turusegmendina eelolevale hinnakasvu aeglustumisele. Olukorras, kus 2021. aastal avaldunud keskmise brutopalga kasv oli ligikaudu 7%, on elamispinna kättesaadavus selgelt halvenenud ning see jätkub ka veel 2022. aastal, luues potentsiaali eeskätt pealinna üürituru kasvamiseks ning likviidsuse paranemiseks Tallinnast kaugemal kui 15 km paiknevate väikeasumite korteriturgude osas. Tallinnas suurinvestorite üha tugevam üüriturule sisenemine ning kiirenenud korterite hinnakasv on asunud suurendama üüriinvesteeringute tegemist maakonna väikelinnades.

Taas on sagenema hakanud olukorrad, kus pakkumishinnad ei tule kinnisvara hindamise osas eksperthinnangutes järele, indikeerides liialt kiiret hindade tõusu ning turu kõrgkonjunktuurilist perioodi. Uute korterite pakkumine on asunud 2021. aasta lõpust taas piirkonniti suurenema, kuid üldplaanis on pakkumine jätkuvalt õhuke, viidates lähitulevikus turuaktiivsuse kasvu piiratud võimalustele ning samaaegselt hinnakasvu jätkumisele, seda nii ehituslikult uuemate kui ka vanemate korterite turul ühiselt. Ettevaatavalt võib siiski oodata hinnatõusu suhteliselt järsku aeglustumist 2022. aasta II pooles, millele viitab 2022. aasta I pooles kasvama asunud järelturupakkumiste arv ehk nõudluse vähenemine. Ehituslikult uuemate ja vanemate korterite vaheline hinnadiferents asus 2021. aasta II pooles taas suurenema, kuna täiesti uute korterite hinnakasv on ehitushinna ja maa hinna kasvu kui ka elamispindade üleliia tugeva nõudluse tõttu kujunenud taas kiiremaks kui järelturul. Ukraina sõjaga seotud kaudsetel põhjustel ehitushindade kasv ka veel III kvartalis püsib, survestades uute korterite hinnatõusu jätkuma. Liialt järsult kasvav ehitushind takistab aga ehitusaktiivsuse suurenemist, kuna uute arendusprojektide korterite pakkumishindadele ei tule laenutagatiste eksperthinnangutes hinnatud tulemused ega ka ostjate rahakott sugugi järele, survestades aga taaskordselt liikuma koduostjaid Tallinnast eemale ning leppima madalama kvaliteediga varadega.

Harjumaa ja Tallinna tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2010 - 2022

2022. aasta juunis tehti Harju maakonnas kokku 1238 korteritehingut, mida oli 9,2% vähem kui eelmisel kuul, kuid siiski 17% enam kui aastatagusel samal perioodil. Pidev tehingute arvu kasv pöördus 2022. aasta veebruarist järjest kõrgema aastataguse võrdlusbaasi, halvenenud elamispinna kättesaadavuse, vähenenud pakkumiste arvu ja halvenenud tarbijaskonna kindlustunde tõttu langusesse ning langus püsis süvendatud kujul kuni aprillini, mis oli siiski täiesti ootuspärane ka juba enne Ukrainaga seotud sündmusi. Nii mais kui ja juunis tehingute arvu kasv siiski taas jätkus, kuid ettevaatavalt on tegemist pelgalt ajutise nähtusega. Tallinnast väljaspool tehti juunis 293 tehingut, mida oli 13% rohkem kui mais ning 6,9% enam kui 2021. aasta mais. Kui maakonnas tervikuna vedas tehingute arvu aastast suurenemist mais ainuüksi Tallinn, siis juunis oli kasv laiapõhjaline. Turuaktiivsuse langus jõudis viitajaga aprillist ka väljapoole Tallinna, mille juures lähikuudel sarnases trendis kulgev negatiivne muutus tõenäoliselt jätkub. Alaneva turuaktiivsuse taustal on olnud täheldada, et pakkumiste arv on suurenemas, mis tõenäoliselt 2022. aasta II pooles asub järsult aeglustama ka edasist järelturul aset leidvat hinnakasvu.

Kõikide maakonnas tehtud korteritehingute lõikes kujunes juunis mediaanhinnaks 2710 €/m2, mida oli 1,5% rohkem kui mais ning võrreldes aastatagusega koguni 31% rohkem. Hinnakasv oli 2022. aasta II kuude vältel viimaste aastate kiireim, mis on olnud kooskõlas üleüldise tarbijahindade kasvuga. Väljaspool Tallinna tehtud korteritehingute osas kujunes juunis keskmiseks korteritehingu hinnaks 143 000 eurot, mida oli 1,7% rohkem kui mais ning 34% rohkem kui 2021. aasta juunis. Väljaspool Tallinna lähivaldasid asus hinnakasv viitajaga 2021. aasta keskpaigast samuti kiirenema, iseloomustades väiksemate turgude ebaefektiivsust ning elamispinna kättesaadavuse halvenemist eeskätt Tallinnas. Korterite ehitusaasta baasil on viimastel kuudel olnud täheldada ehituslikult vanemate eluruumide puhul aastast hinnakasvu keskmiselt 25 kuni 35 protsendi juures, mis ühtib üldplaanis Tallinnaga ning mis kiirenes viitajaga eeskätt mais. Hindade kasv on jätkuvalt kiirem kui ostjaskonna sissetulekute kasv ning diferents vastavate näitajate vahel on jätkanud lahknemist. Kasvanud hinnatasemed on üha enam ostjaskonda turult eemale jätmas, parandades ajutiselt halvas seisukorras ja kehvemates asukohtades korterite likviidsust ning suurendades nõudlust üüriturul. Ukraina sõjaga seotud otsestel ja kaudsetel põhjustel jätkab üüriturg kasvamist ja elamispinna kättesaadavus halvenemist, kuid ettevaatavalt on see tõenäoliselt lühiajaline.

Harjumaa korteriturg valdade lõikes
Harjumaa korterituru moodustavad ennekõike kinnisvaraturu mõistes aktiivseimad piirkonnad, milledest oluliseima osa moodustavad linnad eesotsas Tallinnaga ning seejärel Harjumaa vallad. Järgnevalt on Harjumaa korterituru kirjeldamiseks jagatud Harjumaa kinnisvaraturg erinevatesse eraldiseisvatesse osadesse – Harjumaa vallad ning Harjumaa linnad.

Harjumaa valdade korterituru tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2022. a. II kvartalis

Vald *	Mediaanhind (€/m2)	Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga	Tehingute arv	Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga
Anija	1060	+17%	+30%	16	-11%	-52%
Harku	2151	+7,6%	+8,6%	89	-9,2%	-18%
Jõelähtme	2655	+25%	+53%	37	-16%	+61%
Kiili	2328	+14%	+16%	31	+520%	+6,9%
Kose	1081	+19%	+68%	18	-25%	-31%
Kuusalu	938	+9,0%	+8,0%	17	+70%	+31%
Lääne-Harju	909	+7,5%	+79%	87	+19%	-8,4%
Raasiku	1666	+7,1%	+27%	13	-19%	-38%
Rae	2802	+11%	+37%	156	+20%	+2,6%
Saku	2379	+29%	+46%	82	+242%	+156%
Saue	1997	-8,5%	+10%	74	-44%	-40%
Viimsi	2426	+0,8%	+21%	133	+62%	+28%

 

Harjumaal paiknevate valdade lõikes on korterituru mõistes kõige aktiivsemad piirkonnad ennekõike Tallinna vahetus läheduses asuvad vallad. Sellisteks valdadeks on Harku, Viimsi, Rae ning Saue vald, mida kõiki iseloomustab Tallinna lähedane valglinnastumine ning ehitustegevuse üsnagi laiapõhjaline aktiivsus. Vastavates valdades paikneb ühtlasi Tallinna välistel aladel Harjumaal elamufondi kohta kõige enam uusarendusi, teisi Harjumaa valdasid iseloomustavad korterituru poolest enamjaolt perioodil 1940 - 1990 ehitatud korterelamud, kuid ka näiteks Kiili vallas on uusehitiste osakaal asunud viimastel aastatel märkimisväärselt suurenema.

Valdade lõikes tehtud tehingute arvu ega mediaanhinna osas ei saa erinevalt Harku, Rae, Viimsi, Saue kui ka Saku valla osas põhjalikemaid järeldusi kinnisvaraturul toimuvast teha, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on lühiajaliselt kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal ning hinnadünaamika on selle taustal üsna volatiilse iseloomuga. Kinnisvaraturu osas on tehinguaktiivsus valdavas osas koondunud nimetatud valdades paiknevatesse Tallinna lähedastesse alevikesse. Tallinnas ning selle lähipiirkondades kasvanud hinnatasemete taustal on siiski viimastel aastatel olnud märgata tehingu- ja ühtlasi ehitusaktiivsuse kasvamist ka maakonna kaugemates piirkondades, mis on jõudnud valdade korteriturul tervikuna kaasa tuua ka märgatava hinnakasvu, seda eeskätt 2021. aastast. Koroonapandeemia majanduslikud ja sotsiaalsed mõjud leevenesid esialgselt oodatust kiiremini, mistõttu võib ehitusaktiivsus ka maakonna kaugemates piirkondades olenemata 2022. aasta majanduskeskkonna halvenemisest ja ehitushinna tempokast kasvust siiski ajutiselt tugevamalt kasvama asuda. Järsk ehitushindade tõus viitas aga 2022. aasta I kvartalis asjaolule, et ehituslubade taotlemine kui ka uute projektidega algatamine tugevalt taandus, mille taga on olnud aga pigem bürokraatiaga seotud probleemid, kus kohalike omavalitsuste menetlusvõimekus on piiratud.

Harjumaa korteriturg linnade lõikes
Harjumaal paiknevate linnade lõikes on korterituru poolest lisaks Tallinnale enimaktiivne Maardu linn, mis tuleneb ennekõike linna suurusest ning Tallinna vahetust lähedusest. Keskmisest aktiivsemaks võib veel pidada Keila ning mõningal määral ka Paldiski linna. Teistes Harjumaa linnades on nii üleüldine kinnisvaraturg kui ka korteriturg võrreldes Tallinnaga ning selle lähipiirkondadega võrdlemisi väheaktiivne. Valdavalt moodustavad Harjumaa väikelinnade korterituru 1940. - 1990. aastatel ehitatud korterelamutes paiknevad korterid. Üksikuid aastate 2004 - 2008 kui ka 2010 - 2022 jooksul püstitatud uusehitisi on märgata Keila, Maardu ning Saue linnas, millede mõju piirkondlikule turustatistikale asus aastatest 2018 - 2019 märgatavalt kasvama. 2020. aastal võis mitmetes väikelinnades täheldada eelnevatel aastatel alustatud arendusprojektide osas lõpuks korterite klientidele üleandmist. 2021. aasta äärmiselt positiivne ostu-müügitehingute turg võib 2022. aastal taas märkimisväärses mahus uusi arendusprojekte väikelinnade turule tuua. 2022. aasta alguses alustati esmakordselt näiteks Kehra linnas üle 40 aasta uue korterelamu ehitust. Selliseid projekte saadab hetkel aga varasemast kõrgem likviidsusrisk, kuna elamispindade nõudlus näib 2022. aasta II pooles ettevaatavalt laiapõhjaliselt vähenevat ning turul aset leidvate võimalike struktuursete muutuste taustal koondub viitajaga nõudlus taas ennekõike Tallinna ja selle vahetusse ümbrusesse.

Harjumaa linnade korterituru tehingute arvu- ja hinnadünaamika 2022. a. II kvartalis

Linn	Mediaanhind (€/m2)	Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga	Tehingute arv	Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga
Kehra	1060	+20%	+34%	12	±0,0%	-50%
Keila	2009	+12%	+46%	50	+47%	+2,0%
Loksa	571	-7,1%	+49%	17	-29%	+55%
Maardu	1635	+4,8%	+27%	57	-8,1%	-45%
Paldiski	870	+8,7%	+58%	53	+40%	-7,0%
Saue	2106	-2,7%	+31%	20	-62%	-17%
Tallinn	2803	+11%	+31%	2754	+20%	+1,7%

2019. aastal suurenes väikelinnades tehingute arv võrreldes 2018. aastaga koguni 19%, kuid kasv tulenes peamiselt Saue linnas tehtud uute korterite tehingutest. Saue linna arvestamata vähenes 2019. aastal tehingute arv ülejäänud väikelinnades 10%. 2020. aastal alanes seejärel väikelinnades tehingute arv koguni 18%. Tööturu tingimused olid kuni 2020. aasta alguseni väiksemates asulates paranenud, mis soodustas elanikkonna varasemas tempos lahkumise pidurdumist ning soodustas olukorda, kus pealinna ja selle lähiümbruse üüriturul osalenud isikud otsustasid soetada oma kinnisvara, kuid madala ostuvõimekuse tõttu just maakonna väiksematesse piirkondadesse.

2020. aasta märtsist halvenenud majandusliku situatsiooni tõttu oli taoline trend mõne kvartali vältel taandunud, kuid 2021. aasta vältel ostuhuvi siiski taas järsult suurenes. 2021. aastal tehti maakonna väikelinnades kokku 903 korteritehingut, mida oli 39% enam kui 2020. aastal ja 13% rohkem kui 2019. aastal. Absoluutnumbrites näitas 2021. aastal enim kasvu Maardu linn, kus tehingute arv suurenes peaaegu kaks korda, väga tugevat turuaktiivsuse kasvu võis täheldada ka teises sadamalinnas Paldiskis. Ainukeseks väikelinnaks, kus tehingute arv 2021. aastal alanes, oli aastataguse uute korterite laialdase müügi taustal kujunenud kõrge võrdlusbaasi tõttu Saue linn. Enamikes väikelinnades võis 2021. aastal täheldada 10 kuni 15 protsendini küündivat hinnakasvu, mis Paldiski kui ka Kehra linnas püsis aga ligi 20% tasemel.

Kinnisvarade kiirenenud hinnakasvu tõttu on elamispinna kättesaadavus väga paljude jaoks halvenenud, mis tõstis väikelinnade kui ka teiste väiksemate piirkondlike keskuste osas 2021. aastal ostuhuvi üsna olulises mahus. Kuna aga pakkumine on taolistes keskustes suhteliselt piiratud, on ka see viinud arvestatava hinnakasvu kiirenemiseni eeskätt väikelinnades ja alevikes. Ajutiselt suureneva ostuhuvi taandumisele järgneb 2022. aastal taaskordne turuaktiivsuse langus, mis mõnda maakonna väikeasumitesse võib siiski erinevalt pealinnast või selle lähiümbrusest jõuda mõningase viitajaga. Erinevalt Tallinnast näitasid veel 2022. aasta I kvartalis turuaktiivsuse jätkuvat suurenemist nii maakonna väikelinnad kui ka vallad, kuid piirkondade turudünaamikas võis juba märgata teatavat diferentsi ning võis eeldada, et peatselt pöördub siiski tehingute arv langusesse ka maakonna väiksemates keskustes. See juhtus aga juba II kvartalis, mil näiteks väikelinnade puhul suutis tehingute arv kasvu jätkata ainuüksi Loksal ja Keilas. 2022. aasta I poolaastal võis täheldada suurenenud aktiivsust ja järsult kiirenenud hinnakasvu eeskätt Loksal, mis annab aimu, et ostuhuvi on Tallinnast juba võrdlemisi kaugele jõudnud ning regionaalselt ei ole enam kuigi palju kasvuvõimalusi järele jäänud, viidates kõrgkonjunktuurilise tipu saavutamisele ning kasvutsükli pöördumisele. Üleüldiselt kasvasid väikelinnade korteriturul 2022. aasta I pooles hinnad juba ligi 35%-lises tempos, kuid kvartaalselt aeglustus hinnatõus juba pelgalt 3% tasemele.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika
Tallinna satelliitasumites ning kaugemates maakonna väikestes keskustes on turuaktiivsuse kasvu takistanud ennekõike krediidiasutuste konservatiivne suhtumine, suhteliselt kehv pakkumise struktuur, vähene järelturupakkumiste arv ning kasvavad pakkumishinnad. 2020. aasta alguses oli 21% ning seejärel 2021. aasta alguses omakorda 10% vähem pakkumisi kui varasema aasta alguses. 2021. aastal vähenes seejärel avalike müügipakkumiste arv 13% võrra, mille taustal pakkumishinnad kasvasid keskmiselt 19%. Väljaspool Tallinna vähenes pakkumiste arv 2017. ja 2018. aasta jooksul protsentuaalselt tunduvalt rohkem kui Tallinnas, kuid 2019. aastal pealinna lähiümbrusesse pidevalt lisanduvate uusehitiste tõttu aeglustus edasine pakkumismahu vähenemine ainuüksi 3,7% juurde. Arendusprojektide turule aeglasema lisandumise ning halvenenud elamispinna kättesaadavuse tõttu väikeasumites paranenud likviidsuse taustal vähenes 2021. aastal seejärel väljaspool pealinna avalike müügipakkumiste arv koguni 18%.

Pealinnast väljaspool jäi pakkumishindade kasv kuni 2020. aasta alguseni sõltuvalt asumist keskmiselt 3 kuni 8 protsendini, püsides 2020. aasta vältel seejärel sisuliselt 0% juures. Jätkuva uute korterite pakkumisse lisandumise ja järelturul vähenenud likviidsuse tõttu oli Tallinnast väljaspool paiknevates piirkondades kasvanud pakkumiste arv 2020. aasta IV kvartali alguse seisuga aasta algusest vaadatuna ligi poole võrra. Aasta aega hiljem oli pakkumisi 2021. aasta IV kvartalis 1,4% vähem, iseloomustades erinevalt Tallinnast teatavat stabiilsust. 2021. aasta IV kvartalis siiski turuaktiivsuse kasv ajutiselt hoogustus ja pakkumiste arv väljaspool Tallinna järsult vähenes, mille järgselt siiski esmalt hooajaliste tegurite tõttu asus 2022. aasta I kvartalis pakkumine taas maakonnas laiapõhjaliselt suurenema. II kvartalis jätkus väljaspool Tallinna pakkumismahu kasv, mille juures kasvu taga on olnud nii uute korterite pakkumisse lisandumine kui ka järelturul halvenenud likviidsus. Uute korterite pakkumishinnad on ehitushinna kasvu taustal püsinud oluliselt kiiremad kui aasta varem, soodustades turul likviidsuse halvenemist ning pakkumiste arvu edasist kasvu.

Uusarenduste osas eelistatakse üha enam piirkondi, kus elukoha soetamisel on tegemist rohkemaga kui pelgalt magalapiirkonnaga. Lisaks üldisele ehituskvaliteedile ning vastuvõtlikule hinnale eelistatakse projekte, mis suudavad pakkuda terviklikku ja looduslähedast elukeskkonda. Tarbijate kõrgendatud ootused on survestanud arendajaid üksteisest eristuma, püüdes pakutavaid varasid luua võimalikult atraktiivsetena. Uusarendusi on valdade lõikes ehitatud ennekõike Rae, Viimsi, Saue ja Harku valda ning vähemal määral ka Saku, Kiili, Raasiku ja Jõelähtme valda. Lähiaastatel on ehitusaktiivsuse osas enim potentsiaali Harku ja Saue valla osas. Valdavalt olid Tallinna väliste uusarenduste ruutmeetripõhised pakkumishinnad 2020. aastal vahemikus 1750 - 2250 eurot, 2021. aastal vastav vahemik kasvas keskmiselt 25 kuni 35 protsenti ning analoogne hinnatõus vähemalt pakkumishindade lõikes näib jätkuvat ka 2022. aastal. Tarbijate huvi maakonnasiseste uusarenduste vastu on püsinud võrdlemisi kõrge, kuid piirkondlike hinnatasemete madalast seisust tulenevalt ei ole enamus kinnisvaraarendajatest näinud väiksematele turgudele sisenemisel mõtet. Lisaks, üha enam on märgata, et krediidiasutused ei võimalda uutel turule sisenevatel arendajatel projekte finantseerida või pakutakse selleks finantsmajanduslikult ebaotstarbekaid võimalusi. Osaliselt on siiski krediidiasutuste konservatiivne suhtumine olnud postiivne, sest koroonakriisi kui ka 2022. aasta sündmustesse siirduti optimaalse uute korterite laojäägiga, mis on likviidsusriski tagasi hoidnud.

Väljaspool maakonnakeskust ja selle lähipiirkondi on korteriturul keskmine müügiperiood püsinud viimasel neljal kvartalil kuni 3 kuu lõikes. Pealinnast väljaspool oli keskmine pakkumismahu neeldumistempo 2021. aasta alguses ligikaudu 4 ja lõpus ligi 2 kuud, survestades hindu kasvama. Likviidseimad on väikelinnades kui ka piirkondlikes alevikes enamasti 2- ja 3-toalised korterid. Vähesema üürikinnisvarasse investeerimise tõttu võib 1-toaliste müük kulgeda aga sageli turu keskmisest tunduvalt kauem. 4- ja rohkematoaliste korterite osas on üldiselt likviidsus samuti madal, kuid elamuturul vähenenud pakkumise ja kasvanud pakkumishindade tõttu on üha enam rohkemaliikmelisi leibkondi otsustanud maakonnakeskusest eemal paikneva suurema korteri kasuks. Kaasaegsemate ja ehituslikult vanemate elamispindade hinnadiferents on asunud 2021. aasta II poolest taas kasvama. Tallinna väliselt on kasvanud ennekõike vähemalt heas seisukorras korterite hinnad, mille juures tarbijate ostuhuvi on just rekonstrueeritud korterelamute osas. 2021. aastast järsult kasvanud energikandjate hindade taustal uurivad ostjad üha enam kommunaalkulude suurust.

Tallinna lähipiirkondi ümbritsevate asulate puhul püsib nõudlus ennekõike pealinnale lähemal paiknevates ning hea ühistranspordiühendusega keskustes. Maakonnasiseselt kaugemates piirkondades on oluline eelkõige kohaliku keskuse jätkusuutlikkus. Eelistatuimates piirkondades peab kindlasti olema kauplus, lasteaed ja kool ning hea transpordiühendus (eelistatult rongiühendus). Loksa, Kehra, Paldiski, Kose ning ka Kuusalu puhul võib aga täheldada, et neisse asumeisse on jäämas pigem vanem elanikkond. Noored soovivad lahkuda Tallinna kauguse ning pideva edasi-tagasi sõitmisega kaasnevate kulude tõttu. Tööturu tingimuste halvenemine viis 2020. aastal nooremapoolseid elanikke väikeasumitesse tagasi ning olenemata tööpuuduse taandumisest 2021. aastal oli Tallinna elanike arv jätkanud aktiivse valglinnastumise taustal kuni Ukraina sõjapõgenike saabumiseni 2022. aasta kevadel vähenemist. Väikeasumite korterite puhul võivad oluliseks ostuvõime piirajaks saada Tallinnast kõrgemad keskküttekulud, seda eriti aastate 2021 - 2022 energiakriisis. Sissetulekute kasvust kiiremini tõusvad elamispindade hinnad hoiavad väikesumite elanike vähenemist lähikvartalitel arvestataval määral tagasi, mille juures surve elanike arvu kasvuks eestlaste arvelt (2022. a. siirdub Tallinnasse hulgaliselt sõjapõgenikke) on lähikartalitel väikelinnades tunduvalt suurem kui Tallinnas.

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumiste arvu ja ehitusaktiivsuse dünaamika Harjumaal

Prognoosid
Olenemata tervishoiukriisi vahepealsest süvenemisest oli Harjumaa korteriturul turuaktiivsus 2021. aastal oodatust tunduvalt kõrgem. Ostuhuvi suurenes nii omakasutuse kui ka investeerimise eesmärgil, seda eeskätt maakonnakeskuses ja selle lähiümbruses. Hinnakasv kiirenes nii uute kui ka järelturukorterite osas ning nii maakonna suuremates ja väiksemates keskustes, mille juures viimastes võis kasvu kiirenemist täheldada olulise viitajaga alles 2021. aasta II kvartalist. 2022. aastal tempokas hinnatõus olenemata Ukraina kriisi tõttu halvenevast tarbijakindlustundest endiselt püsib, mida jääb uute korterite osas toetama järsult kasvav ehitushind. Turul keskmiselt võib 2022. aastaks prognoosida korterite hinnakasvu Tallinnast väljaspool vähemalt 20 protsendi ulatuses, mis asub aeglustuma 2022. aasta II pooles. Lähikvartalitel võib kogu maakonnas oodata siiski elamispindade turu üldist rahunemist kuni 2016. aastaga analoogsele turusituatsiooni tasemele. 2020. aasta ligi 0%-line tüüpkorterite hinnakasv kiirenes 2021. aastal keskmiselt 25 protsendi tasemele, püsides suhteliselt sarnane ka uute elamispindade osas. Uute korterite aktiivne ehitus jätkub ennekõike Tallinna lähiümbruses, kuid aastate 2021 - 2022 globaalne toorainehindade kasv on uute arendusprojektide algatamist tagasi hoidnud ning märkimisväärne ehitusaktiivsuse kasv võib mitmetes piirkondades aset leida alles 2023. a. või hilisematel aastatel. Eriti järske hinnatõuse võis täheldada just enne 2021. aasta detsembrit ja 2022. aasta märtsis kuni mais. Analoogne hinnakasv viitab 2021. aastast kinnisvara kättesaadavuse järsule halvenemisele, mille taustal on elanikkonna sissetulekud kasvanud oluliselt aeglasemalt kui elamispindade hinnad ning see trend püsib ka veel vähemalt 2022. aastal. 2021. aasta septembrist vabanenud II pensionisamba raha on ajutiselt mõndade leibkondade jaoks ostuvõimekust tõstnud, seda suuresti just maakonna väiksemates piirkondades, kus turuaktiivsus on samuti suurenenud ning pakkumishinnad järsult tõusnud, kuid ostuvõimekuse halvenemine on süvendatult jätkunud ning kinnisvaraturule oleks selle jätkusuutlikkuse kontekstis parem olnud, kui pensionireformi ajastus oleks jäänud majanduslikult raskemale perioodile.

2022. aasta II pooles püsib järelturul pakkumine olenemata mõningasest kasvust endiselt piiratud, soodustades hinnakasvu jätkuma kogu maakonnas laiapõhjaliselt. Järelturul asub pakkumine tihedama asustusega piirkondades taas täienema, kui uute korterite pakkumine hakkab orienteeruvalt 2023. aastal tugevamalt suurenema, samas kui üldine ostuvõimekus ei ole selleks ajaks endiselt oluliselt paranenud. Aktiivne valglinnastumine on alates 2020. aastast pidevalt jätkunud, mille juures ka väljaspool Tallinna siiski turuaktiivsus 2022. aasta taas alaneb. Tööturul on koroonapiirangute leevendamise järgselt tööpuudus tegevusvaldkonniti alanenud ja palgakasv on asunud eeskätt üleüldise hinnatõusu survel kiirenema, mida on saatnud ka rekordiliselt madalad intressimäärad, kuid üldine makromajanduslik keskkond ei näi siiski 2022. aasta II poolest enam kinnisvara soetamist kuigi positiivselt toetavat, seda vähemalt ajutiselt. Järelturuaktiivsuse kasvu jääb takistama demograafilistest teguritest tulenev nooremapoolsete tarbijate vähenemine. Harju maakonna korterituru osas võib 2022. aasta II pooleks prognoosida, et aasta I pooles kiirenenud hindade kasv asub aeglustuma ja seni tugevalt üle pikaajalise keskmise ulatunud tehingute arv on allapoole tulemas, mis võib viimaste aastate väga kõrge turuaktiivsuse tõttu jätkuda pikemaajaliselt. Maakonna väiksemad piirkonnad võivad nii hinna- kui ka turuaktiivsuse kasvu aga piirkonniti näidata senise elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal veel kuni 6-kuulise viitajaga, kuna üha enam inimesi on sunnitud odavama elamispinna tõttu Tallinnast väljapoole kolima. Viimane trend võib 2022. aasta II poolaasta keskpaigaks ajutiselt mõnes piirkondlikus keskuses veel võimenduda, kuna Tallinna üüriturul on madalamahinnaliste üürikorterite osas hinnakasv sõjapõgenike saabumise tõttu märtsi lõpust järsult kiirenenud, mis võib sundida üha enam leibkondi siirduma odavama elamispinna otsimise tõttu nii ostu-müügitehingute kui ka üürituru lõikes Tallinnast eemale.

 

Harjumaa elamuturu ülevaade

Harjumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid pealinna väliselt kõige enam Tallinna lähedastes piirkondades, kus on ühtlasi ka kõige enam elurajoone. Tehinguaktiivsuselt paistavad iga-aastaselt silma ennekõike Harku, Saue ning Viimsi vald. Ostjate eelistused on kõrgeimad kuni 25 kilomeetri kauguseni Tallinnast, mida võib ühtlasi pidada ka Tallinnas tööl käimise tsooniks. Erinevalt Tallinnas tehtavatest tehingutest on pealinna lähipiirkondades tehtavate tehingute lõikes tegemist suures osas uusehitistega. Sõltumata koroonapandeemiast tehti aastatel 2020 - 2021 Harju maakonna elamuturul senise kasvutsükli vältel kõige enam tehinguid, mille juures turuaktiivsuse kasv oli 2021. aastal erinevate piirkondade lõikes laiapõhjaline. Elamuturu tugev kasv on jätkunud ennekõike korteriturule, mille juures valg- ja vastulinnastumine on viimastel aastatel hoogustunud eeskätt demograafiliste tegurite tõttu. Viimase paari aasta väga aktiivne elamuturg näitab aga 2022. aastal järsult taandumise märke, mille taga on eeskätt pakkumispoolsed probleemid ning elamispinna kättesaadavuse halvenemine.

2021. aasta elamuturgu iseloomustas laiapõhjaline turuaktiivsuse ja hinnatasemete tõus
Möödunud aastal tehti Harju maakonnas hoonestatud elamumaadega kokku 2160 ostu-müügitehingut, mida oli 28% enam kui 2020. aastal. Veel 2020. aastal oli tegemist aastate 2010 - 2020 lõikes kõrgeima aastase tehingute arvu tasemega, mis seejärel 2021. aastal omakorda tugevalt ületati. Elamuturu aktiivsus kujunes 2021. aastal tunduvalt kõrgemaks kui oleks võinud prognoosida. Olemasolevat pakkumise mahtu ning ehitusaktiivsust iseloomustavaid näitajaid arvestades võib siiski eeldada, et senises tempos turuaktiivsuse suurenemine enam 2022. aastal ei jätku. Demograafiliste tegurite tõttu püsib aga elamuturg Harjumaal vägagi aktiivne ka veel lähiaastatel, kuna laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikud siirduvad üha enam korteriturult elamuturule ning seda eeskätt Tallinna lähiümbruses. Tallinnas ja selle vahetus ümbruses kasvanud hindade tõttu ning eeskätt 2021. aastal aset leidnud elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal on aga lähitulevikus tõenäoliselt oodata, et järjest enam leibkondi siirdub odavama kinnisvara soetamise ootuses maakonnakeskusest kaugemale.

Väljaspool maakonnakeskust tehti 2021. aastal Harju maakonnas hoonestatud elamumaadega kokku 1721 ostu-müügitehingut, mida oli samuti 28% rohkem kui aasta varem, kui tehingute arv suurenes veel 13% võrra. Elamuturul on tehingute arv kasvanud väljaspool Tallinna juba kolm aastat järjest ning kasv on iga-aastaselt kiirenenud, iseloomustades laialdast valg- ja vastulinnastumist ning tugevalt suurenenud ehitusaktiivsust. Piirkonnad, kuhu elamuid soovitakse soetada, on üldplaanis jäänud eelistuste osas viimastel aastatel sarnaseks, kuid järjest enam on esile kerkinud varasemalt madalamalt hinnatud piirkonnad nagu näiteks endised suvilakooperatiivid kui ka uusehitiste osas piirkonnad, mis varasemalt olid hoonestamata arendusalad. Taaskordse järsult kasvanud turuaktiivsuse taustal hakati eeskätt 2021. aastast n-ö taaselustama ka kunagise buumi aegseid põllupealseid arendusi, mille müügi osas võib 2022. aastaks prognoosida siiski suhteliselt head käekäiku, kuna pakkumine on turul piiratud nii hoonestatud kui ka hoonestamata elamumaade osas ning hindade kasv näib jätkuvat kogu 2022. aasta vältel.

Kogu Harju maakonnas tehtud hoonestatud elamumaade lõikes kujunes 2021. aastal aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 217 450 eurot ja väljaspool maakonnakeskust 177 250 eurot, mida oli vastavalt 33% ja 29% enam kui aasta tagasi. Tallinnas võis samaaegselt täheldada mõnevõrra aeglasemat hindade kasvu, kuid üldplaanis leidis 2021. aastal nii turuaktiivsuse kui ka hinnatasemete osas aset üsna analoogne tõus nii maakonnas tervikuna, Tallinnas kui ka sellest väljaspool paiknevates piirkondades. 2022. aastal asub tõenäoliselt nii turuaktiivsus kui ka hinnatasemete kasv vaibuma, kuid hinnatõus püsib endiselt sissetulekute kasvust kiirem ning selle taustal asub piirkonniti elamuturg üha enam diferentseeruma ning senine laiapõhjaline kasv asendub tõenäoliselt veidi lokaalsemate trendidega. Ukraina kriisist ajendatud ehitusmaterjalide kiirenenud hinnakasv võib siiski hinnatõusu aeglustumise ootusi mõnes turusegmendis edasi lükata.

Vaadates ainuüksi üksikelamutega tehtud ostu-müügitehinguid, suurenes 2021. aastal maakonnas tervikuna vastavate tehingute arv 22% ning väljaspool pealinna 18% võrra. Suvilate osas suurenes tehingute arv samaaegselt vastavalt 18% ja 16% võrra mõnevõrra tasakaalukamalt kui üksikelamute puhul, kuid ka suvilate pakkumispoolsed võimalused on oluliselt tagasihoidlikumad kui elamute turul. Olenemate piiratud pakkumisest kasvasid üksikelamute ja suvilate hinnad 2021. aastal väljaspool Tallinna suhteliselt sarnases tempos, seda üksikelamute puhul 23% ja suvilate osas 22% võrra. Viimaste aastate vältel on eeskätt Maardu linnas ning Viimsi ja Harku vallas soetatud üha enam suvilaid alaliseks elamiseks kui ka lammutamiseks, hoonestamaks samad kinnisasjad kaasaegsete uusehitistega. Sarnased trendid on üha enam üle kandunud ka Harju maakonna äärealade analoogsetesse piirkondadesse ning elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal võib eeldada, et sellised trendid püsivad ka lähitulevikus.

Tehingute arv taandub 2022. aastal tagasi ligikaudu enne koroonakriisi aegsesse perioodi
2021. aasta I kvartalis suurenes Harju maakonnas hoonestatud elamumaadega tehtud tehingute arv võrreldes aastatagusega 53%, II kvartalis 63% ja III kvartalis 19% võrra, kuid alanes seejärel juba IV kvartalis järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu 4,7% ja tänavu I kvartalis omakorda koguni 25% võrra. 2022. aasta II kvartalis tehti seejärel kokku 424 ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 20% rohkem kui veel I kvartalis, kuid siiski koguni 31% vähem kui veel aasta tagasi. Väljaspool Tallinna tehti samaaegselt 350 ostu-müügitehingut, mida oli 24% enam kui eelmises kvartalis ning 28% vähem kui 2021. aasta samal perioodil. Elamispindade järgse nõudluse suurenemist on aastatel 2020 - 2021 toetanud asjaolu, et laenuraha hind on krediidiasutuste vahel suurenenud konkurentsi tõttu 2020. aasta II poolest selgelt alanenud, laenuraha kättesaadavus on paranenud ning koroonakriisiga seonduvad nii majanduslikult kui ka sotsiaalselt negatiivsed tegurid on koduostjate jaoks möödunud, kuid taoline taustsüsteem on asunud 2022. aastal järk-järgult muutuma. Elamuturul näib olevat nõudluse tipp kulmineerunud juba 2021. aasta II kvartalis, mille järgselt on küll tehingute arv püsinud jätkuvalt kõrge, kuid 2021. aasta I poolaastast siiski tunduvalt madalam. Turuaktiivsuse alanemise põhjuseks on olnud eeskätt piiratud pakkumine ning järsult kasvanud pakkumishinnad, mille taustal on elamispinna kättesaadavus halvenenud ning see näib jätkuvat kogu 2022. aasta vältel.

Hinnakasv kõrge tehingute arvu taustal 2021. aasta I pooles kiirenes, seda nii järelturul kui ka uusehitiste lõikes ühiselt. Kuigi 2021. aasta III kvartalis hinnatõus hooajaliselt veidi aeglustus, võis 2021. aasta IV kvartalis paralleelselt järsult kiirenenud tarbijahindade kasvule täheldada ka elamispindade hinnakasvu taaskordset kiirenemist. Kuigi 2022. aastaks võis kiirenenud laiapõhjalise hinnakasvu ja selle taustal elanikkonna ostujõu vähenemise tõttu prognoosida üheskoos energiakriisiga võimalikku elamispindade hinnatõusu aeglustumist, siis 2022. aasta talvel esile kerkinud Ukraina sõjaga seotud sündmuste tõttu on asunud kiirenema ennekõike ehitusmaterjalide hinnatõus, mis hoiab tõenäoliselt hinnakasvu olenemata elamute järgsest nõudluse vähenemisest tempokana veel pikema aja vältel. Harjumaal tehtud hoonestatud elamumaade ostu-müügitehingute osas kujunes tänavu II kvartalis mediaankeskmiseks hinnaks 200 000 eurot, mida oli 11% vähem kui eelmises kvartalis ning 27% rohkem kui aasta tagasi II kvartalis. Väljaspool Tallinna kujunes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 211 650 eurot, mida oli 4,6% vähem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 28% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Nii Tallinnas, maakonnas tervikuna kui ka väljaspool maakonnakeskust võis II kvartalis täheldada taaskordselt hinnatõusu mõningast kiirenemist.

Kuna pakkumine on elamuturul piirkonniti üsna piiratud, on järjest enam inimesi otsustanud elamuehituse kasuks, mida iseloomustas 2021. aastal ka viimaste aastate kõrgeim hoonestamata elamumaade müük. Elamuehitust kavandavate isikute osas võis 2021. aasta I poolaastal aga täheldada, et kui ehituseelarve oli veebruaris-märtsis kokku pandud, siis mais-juunis oli sama eelarve juba 20 kuni 30% kõrgem, viidates uusehitiste pakkumis- ja tehinguhindade osas veel pikemat aega avalduvale tempokale hinnakasvule. Üha enam tarbijaid asus seejärel III kvartalist elamuehitusest loobuma, mis väljendus ka hoonestamata elamumaade II kvartali tasemelt järsult alanenud turuaktiivsuses II poolaastal. 2022. aasta I poolaastal vähenes seejärel hoonestamata elamumaade müük võrreldes aastatagusega omakorda ligi 60% võrra, mille taustal hinnatõus oli viimaste aastate kiireim, iseloomustades tugevat pakkumise vähenemist ka üksikelamute püsitamiseks sobilike maade osas. 2022. aastal laialdane ehitustegevus üksikelamute puhul veel jätkub, kuna 2021. aastal väljastati senise kasvutsükli vältel kõige enam ehituslube ning ka uute hoonete osas ehitusega alustamine oli rekordiline, kuid edasine kasvuvõimekus on järsult kasvanud ehitushindade ja elamumaade kruntide hindade tõttu siiski piiratud. Võib eeldada, et 2022. aastal realiseerimata ehituslubade hulk järsult suureneb, kuna Ukraina kriisi tõttu ei vasta ehituseelarve enam paljude kinnisvaraarendajate kui ka lõpptarbijate äriplaanile või nende finantsvõimekusele ning ehitusaktiivsus jätkab viitajaga reageerimise tõttu vähenemist tõenäoliselt ka veel 2023. aastal.

Tehingute arvu suurenemisse on viimastel aastatel panustanud laiapõhjaliselt suurenenud nõudlus, mis on väljendunud aktiivses ostuhuvis nii madalama kui ka suurema asustustihedusega piirkondades. 2021. aasta I poolega analoogne turuaktiivsuse kasv aasta II pooles ootuspäraselt ei jätkunud, mille kõrval võib oodata 2022. aastast turuosaliste käitumise stabiliseerumist enne koroonakriisi valitsenud turusituatsiooniga suhteliselt analoogsesse olukorda. 2022. aasta I poolaastal langes elamuturul tehingute arv juba 2019. aastaga sarnasele tasemele. Kiirenenud hinnakasv on elamispinna kättesaadavust selgelt halvendanud ning see on asunud 2021. aasta II poolaastast potentsiaalsete ostjate ostuotsuseid edasi lükkama, mida omakorda on kindlustunde osas negatiivselt mõjutanud eeskätt Ukraina sõda. Ostuotsuste edasilükkamine on mõningase viitajaga asunud väljenduma ka tehingute arvu kui ka hinnakasvu aeglustumises, viimane neist on olnud siiski seni suhteliselt vähene ja võib tänases inflatsioonilises keskkonnas jätkuda veel kogu 2022. aasta II poole vältel. Juhul, kui turuaktiivsus jätkab taandumist, viib see kuni 6-kuulise viitajaga pakkumiste arvu suurenemiseni, tasandades ka edasist hinnatõusu. Pikemas väljavaates on elamuturg järginud pidevalt ühest käitumist – iga-aastaselt on hinnatase kõrgeim I ja IV kvartalis, mille järel II ja III kvartalis on odavamate varadega kasvava turuaktiivsuse tõttu hinnatase madalam.

Tehinguaktiivsuse edasist kasvu on takistamas ennekõike sobilike pakkumiste vähesus ning kasvavad pakkumishinnad. Madalamate pakkumishindade tõttu on ostjaskond asunud 2020. aastast liikuma sobiva elamu soetamiseks Tallinnast ja selle lähipiirkondadest kaugemale ning kehv elamuturu pakkumise struktuur on paralleelselt soodustanud 2016. aastast ridaelamukorterite turu kiiret kasvu, mis on Eestis olnud üheselt omane nii Tallinna kui ka Tartu lähiümbrusele. Ridaelamukorterite turul oli võrdlemisi kõrge ehitusaktiivsuse tõttu enne koroonakriisi täheldada üsna laialdast pakkumist just Viimsi, Rae ja Harku vallas, kuid laojäägi vähenemine on ka vastavas turusegmendis taas kasvuvõimalusi järsult tõstnud. Nii üksikelamute kui ka ridaelamukorterite osas on potentsiaalsete ostjate eelistused jätkuvalt samasugused nagu enne koroonakriisi, sealjuures ei saa ka rääkida laialdasest kodukontori pidamise vajadusest. Elamuostjate seas on optimistlikuima tarbijakäitumisega märgata just nooremapoolseid leibkondi, kes sageli hindavad oma laenuteenindamise- ja ostuvõimekust üle. Paralleelselt Euribori tempoka tõusuga ei saa lähikvartalitel välistada, et turuosalised võivad ostuotsuste edasilükkamise osas n-ö üle reageerida ja turuaktiivsus väheneb peatselt tugevamas ulatuses kui hetkel prognoositud ning see võib ajutiselt kaasa tuua ka hinnatasemete languse, kuna on märgata, et turuosalised üha selgemalt ootavadki kinnisvaraturu langustsüklit.

Juunis võis elamuturul täheldada turuaktiivsuse languse ajutist leevenemist
2022. aasta märtsis tehti Harju maakonnas hoonestatud elamumaadega kokku 137, veebruaris 109 ja jaanuaris 107 ostu-müügitehingut, mida oli vastavalt 23%, 11% ja 34% vähem kui aasta tagasi. Aprillis tehti seejärel olenemata kevade saabumisest ainuüksi 121 ja mais 147 ostu-müügitehingut, mida oli juba vastavalt 34% ja 40% vähem kui eelneval aastal. Turuaktiivsus siirdus hooajaliste tegurite tõttu juba möödunud aasta septembrist tasakaalukasse langusesse, kuid seda on suuresti survestanud ka pakkumiste vähenemine, sest piirkondlik hinnakasv on võrreldes 2021. aasta eelnevate kuudega mitmetes piirkondades selle taustal selgelt kiirenenud. Turuaktiivsuse tugevama languse taga on 2022. aasta alguses olnud tõenäoliselt lisaks hooajalistele teguritele energiakriis, üleüldine väga kiire tarbijahindade kasv kui ka Ukraina sõjaga seotud sündmused. Paralleelselt Euribori kasvuga võib lähikuude osas prognoosida tehingute arvu vähenemise püsimist. Juunis tehti tänavu kogu maakonnas kokku 155 ostu-müügitehingut, mida oli 5,4% enam kui mais ning pelgalt 16% vähem kui veel aasta tagasi, kuid möödunud aasta juunis oli ka tagantjärele vaadates pigem ebatavaliselt madal turuaktiivsus. Tehingute arvu langustrend püsib I poolaastaga sarnaselt sügav (-20 kuni 30 protsenti) ka veel juulis ja augustis, mille järel asub langus tõenäoliselt stabiliseeruma.

Väljaspool Tallinna tehti aprillis 105 ostu-müügitehingut, mida oli 4 ühikut vähem kui eelmisel kuul ning koguni 28% vähem kui 2021. aasta aprillis. Maikuus seejärel tehingute arv tõusis 121 ühikuni, püsides siiski 41% madalam kui aasta tagasi. Juunis tehti omakorda 123 tehingut, mida oli 12% vähem kui 2022. aasta samal kuul. Turuaktiivsus on alates septembrist muutunud suhteliselt sarnases suunas nii Tallinnas, Harjumaal tervikuna kui ka väljaspool pealinna, iseloomustades laiapõhjalist tehingute arvu alanemist. Erinevad majanduslikud ja sotsiaalpoliitilised negatiivsed sündmused on asunud turuaktiivsust ennekõike märtsist väga selgelt negatiivselt mõjutama ning võib eeldada, et 2021. aasta lõpus tehtud prognoosid turuaktiivsuse languse osas püsivad 2022. aastal jätkuvalt ning kujunevad mõnevõrra tugevamaks kui veel aasta alguses prognoositud.

Kõikide maakonnas tehtud hoonestatud elamumaade ostu-müügitehingute lõikes kujunes 2022. aasta juunis mediaanhinnaks 200 000 eurot, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 11% vähem kui eelmisel kuul, kuid siiski 27% rohkem kui aasta tagasi. Aastatagune võrdlusbaas on küll tänavu I kvartalist taas kõrgem, kuid elamispindade järgse endiselt üsna tugeva nõudluse ja vahepeal suurenenud ehitusaktiivsuse tõttu suhteliselt tempokas hindade kasv jätkub tõenäoliselt ka veel lähikuudel. Võrdlusbaas on hinnatasemete osas järsult kõrgem alles 2022. aasta IV kvartalis. Piiratud pakkumise taustal oli 2021. aastal üha enam täheldada olukordi, kus ühele ja samale varale on olnud samaaegselt kolm või enam tõsist ostuhuvilist, mis viitab üsna tugeva nõudluse püsimisele olenemata turuaktiivsuse taandumisest ka veel lähikvartalitel. 2022. aastal on taolised olukorrad vähenenud, viidates eufoorilise tarbijakäitumise järk-järgulisele taandumisele. Kiire tarbijahindade kasvu, tõusva Euribori ning halveneva majanduskeskkonna tõttu võib tarbijakindlus ka II poolaastal jätkuvalt halveneda, kuid kuna elamuturul osalejate kindlustunne saab tõenäoliselt tunduvalt vähem pihta kui tööealise elanikkonna lõikes keskmiselt, peaks elamuturu aktiivsus püsima võrreldes koroonakriisi eelse ajaga jätkuvalt suhteliselt sarnane. Viimaste kuude eksponentsiaalne pakkumishindade tõus ei tõota siiski kuigi suures ulatuses uute potentsiaalsete ostjate lähikuudel lisandumist ning likviidsuse peatset halvenemist võib eeskätt prognoosiga üle 600 000 eurot maksvatele elamutele.

Tallinnast väljaspool tehtud tehingute lõikes kujunes 2022. aasta juunis aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 200 250 eurot, mida oli 12% vähem kui mais, kuid siiski 25% rohkem kui 2021. aasta juunikuus. Hinnatõus võrreldes maiga taas aeglustus, mille aegselt võis märgata ka pakkumishindade märgatavat statistilist langetamist (-5,9%), viidates eeskätt arvestatava spekulatiivse pakkumise osakaalule. Hinnataseme kasvu on viimastel kuudel soodustanud eeskätt ehituslikult uuemate elamutega tehtud tehingute osakaalu suurenemine ja selle taustal hinnastatistikas üha enam kajastuv ehitushindade tõus, kuid seda siiski peamiselt Tallinna lähiümbruses. Nii turuaktiivsuse kui ka hinnataseme kasv on hakanud aastataguse kõrgema võrdlusbaasi tõttu ka väljaspool maakonnakeskust 2021. aasta IV kvartalist justkui aeglustuma, püsides hinnakasvu osas veel siiski lähikvartalitel jätkuvalt tunduvalt tempokam kui enne 2021. aastat. Kuna ehitusmaterjalide hinnatõus 2022. aastal jätkub, võib elamuturul avalduv statistiline üsna kiire hinnatõus püsida olenemata turuaktiivsuse langusest veel pikema aja vältel.

Hinnadiferents heas kuni väga heas ja rahuldavas seisukorras varade vahel on viimastel kuudel suurenenud, mille juures eelistatakse pideva hinnakasvu tõttu üha enam piiratud ostu- ja laenuvõimekuse taustal eeskätt paremas seisukorras varasid. Viimast on mõjutanud eeskätt asjaolu, et ehitushinnad on viimase pooleteise aastaga järsult suurenenud ning kasv jätkub ka 2022. aasta jooksul. Korteriturul on turuaktiivsus vähenenud oluliselt vähem kui elamuturul, kuid elamuturul on absoluutnumbrites ka hinnatõus olnud 2021. aastast tunduvalt kiirem. Võib täheldada, et kiirenenud ehitusmaterjalide hinnakasvu taustal on mitmed potentsiaalsed ostjad elamuehitusest loobunud ning on nõus soetama järelturuelamu, kuid seda üha enam n-ö uuselamu eelarvega. Teisisõnu, elamuturul on lähikuudel veel teatavas mahus hinnakasvu ruumi eeskätt väga heas seisukorras varade osas, mis on hiljaaegu valminud (2015. a. +). Keskmisest suurem hinnakasvu potentsiaal on ka veel hajusama asustusega piirkondade elamutel, kuna kiirenenud hinnakasv sunnib üha enam ostjaid sõitma Tallinnast kaugemale, kuid üldplaanis on märgata, et ka maakonna kõige kaugemad asumid on juba kiire hinnakasvu perioodi läbinud ning edasiselt võib oodata laiapõhjalist hinnatõusu aeglustumist.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Harjumaal ja Tallinnas

 

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused
Harjumaa lõikes on ostjate poolt soovituimad piirkonnad Tallinna väliselt ennekõike looduskaunites ning privaatsetes asukohtades. Eelistatuimad piirkonnad on Harku ning Viimsi vallas, millest tulenevalt eelistatakse ennekõike mere ning Tallinna vahetut lähedust. Tallinna lähedaste ning samaaegselt looduskaunite piirkondade hinnatasemed on pealinna ning selle lähiümbruse elamute hindadega võrdlemisi samaväärsed. Rae vald, mille populaarsus on viimase kümne aasta vältel järjepidevalt kasvanud, pakub küll head ühendatust Tallinnaga, kuid ei ole looduskeskkonna poolt kuigi oluliselt eelistatud. Linnalistes piirkondades eelistatakse maatüki suurusele ehitise nii põhikonstruktsioonide kui ka siseviimistluse kvaliteeti, tiheasustusega aladest väljaspool aga pigem piirkondlikku privaatsust.

Elamu või hoonestamata elamumaa ostjate jaoks on tähtis ennekõike piirkonna elukeskkondlik ülesehitus ning teede- ja tänavatevõrgu seisukord. Piirkondades, kus puudub terviklik infrastruktuur, on krundid kunagise buumiaegse perioodi järgselt endiselt madala likviidsusega. Sarnaselt on sissekolimiseks sobilike elamute pakkumiste senise optimaalse hulga tõttu olnud tarbijate huvi poolikute ehitiste vastu suhteliselt loid, kuid pakkumismahu järjepideva vähenemise tõttu on ka selliste varade atraktiivsus 2020. aastast suurenenud. Nii Tallinnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning kaasaegsete küttelahendustega elamuid, mille suletud netopind jääb eelistuste kohalt enamasti vahemikku 135 - 225 m2. Kuigi koroonapandeemia suurendas kodust töötamise osakaalu ning tarbijaskonna kindlustunne 2020. aastal ajutiselt veidi halvenes, ei suutnud need trendid elamuturul potentsiaalsete ostjate eelistusi üldplaanis muuta. Eelistatud on ennekõike ehituslikult uuemad ehitised (ehitatud aastatel 2010 - 2022), mida iseloomustab avar ruumiplaneering, optimaalne suletud netopind, madalad kommunaalkulud ning juba väljakujunenud ümbruskaudne taristu.

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algasid 2022. aasta III kvartali alguses Harjumaal valdavalt 80 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on toimunud üldjuhul hinnavahemikus 175 000 - 250 000 eurot. Väga heas seisukorras elamute ja ka uusehitiste hinnatase on jäänud Tallinna vahetust ümbrusest eemal valdavalt 250 000 - 350 000 euro vahele. Elamute hinnad on kõige kõrgemad Tallinnas ning selle lähistel asuvates mereäärsetes piirkondades, pealinnast maismaa poole kaugenedes aga elamute hinnad alanevad. Mida väiksemaks on jäänud avalike pakkumiste hulk, seda enam on asutud kolima Tallinna lähiümbrusest kaugemale maakonda. Viimast eeskätt Harku valda ja administratiivsesse Maardu linna, kus kunagistes suvilakooperatiivides on kõige enam n-ö taskukohaseid ja koheselt sissekolimiseks sobilikke varasid, kuid kus piirkondlik infrastruktuur ei ole sageli alaliselt elava elanikkonna teenindamiseks kuigi optimaalne. Analoogseid trende võib kaugemal täheldada ka Laitse küla ning Kiisa aleviku kandis. Paralleelselt on järjest populaarsem ka Raasiku, Kiili ja Kose vald, mille puhul esimese osas on oluliseks argumendiks piirkondlike alevike reisirongiühendus, teisel Tallinna nn ringtee ja kolmandal Tallinn-Tartu maantee vahetu lähedus.

Tallinnast eemal asuvate suvilate hinnatase on jäänud olenevalt asukohast ja hoone seisukorrast hiljaaegu ligikaudu 60 000 - 120 000 euro vahele. Suvilate hinda mõjutavad eeskätt läheduses asuvad veekogud, elamiskõlblikkus ning alaliseks elamiseks hoone ümberehitamise võimalused. Suvilate hinnad asusid elamuturu aktiivsuse kasvades ja pakkumiste vähenedes viimastel aastatel kiirelt tõusma, piirkonniti on suvilaturu hinnakasv ületanud elamuturu hinnakasvu. Sagenenud on suvilate ümberehitamine alaliseks elamiseks, seda eriti Harku ja Viimsi vallas ning Maardu linnas, vähemal määral sisemaal paiknevate kunagiste suvilakooperatiivide aladel. Pakkumiste vähenemise ja hindade kasvu tõttu on suvilaid asutud eeskätt 2019. aastast soetama maakonnakeskusest järjest kaugemale, sarnane trend püsis ka aastate 2020 - 2021 vältel ning näib jätkuvat ka 2022. aastal.

Tüüpiliseks Harju maakonna majaostjaks on ühe kuni kolme lapsega noorpere. Ostjaskond jääb enamasti vanusevahemikku 30 - 40. Viimastel aastatel ei ole elamute ostuhuviliste osas ealisi muutusi olnud märgata, kuid võib täheldada, et ligi viis aastat tagasi korteri ostnud n-ö laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikud soovivad üha enam siirduda korteriturult elamuturule. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Elamuehituseks sobilike kruntide ostjate puhul on oluliseks faktoriks omafinantseeringu laialdase puhvri olemasolu. 2020. aastal võis koroonakriisi tõttu täheldada, et ehitusjärgus üksikelamute osas oli ehitustegevuse pangalaenuga finantseerimine ajutiselt II ja III kvartalis mõnevõrra komplitseeritum. 2021. aastal seevastu krediidi kättesaadavus, laenu hind ning laenuraha pakkumine märkimisväärselt paranes, soodustades elamispindade osas ostuhuvi ja elamu ehitamise huvi kasvamist laiapõhjaliselt kogu maakonnas. Sarnaste trendide mõju soodustab elamuturu aktiivsust ka veel 2022. aastal, mille juures Ukraina kriisi tõttu ei ole vähemalt hetkel ettevaatavalt finantseerimise osas muutusi oodata, kuid Euribori kasv võimaldab siiski tarbijakindlusel jätkuvalt aasta II pooles edasi halveneda.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika
Elamuturg püsis Harjumaal aastatel 2014 - 2019 suhteliselt analoogse aktiivsusega, mille järgselt on alates 2020. aastast turuaktiivsus üsna kiirelt tõusnud. Tehingute arvu kasv on sealjuures olnud laiapõhjaline, suurenedes nii maakonnakeskuses kui ka sellest väljaspool. Kiirenenud kasvu taga on Eesti näitel eeskätt demograafilised tegurid, mille juures ostuvõimekust toetab peamiselt odav laenuraha ning selle väga hea kättesaadavus. Tallinna lähiümbruses on uusehitiste püstitamise aktiivsus viimastel aastatel üha silmapaistvam ning analoogsed trendid on pideva hindade kasvu tõttu kandunud ka üha kaugemale maakonda. Nõuded eluasemele on viimastel aastatel püsinud tarbijate tugeva kindlustunde tõttu kõrged, eelistades võimalusel heas kuni väga heas seisukorras elamuid just atraktiivsetes asukohtades, kuid hinnakasvu jätkumise taustal võib peatselt oodata tarbijaeelistustes mõningate järeleandmiste tegemist.

Elamute pakkumiste arv on viimastel aastatel kasvanud tehinguaktiivsuse kõrval oluliselt alanenud. Elamuturule on sealjuures iseloomulik pakkumiste arvu hooajaline langus just aasta II pooles. Uut pakkumist on lisandunud peamiselt uusehitiste arvelt, millede pakkumishinnad on põhiliselt mõjutatud ehitushinna kallinemisest. 2020. aastal alanes pakkumiste arv Harjumaal ligi 30% ning 2021. aastal omakorda 12%, mille aegselt pakkumishindade kasv kiirenes 11%-lt 17%-ni. Pakkumisi lisandub valdavalt pealinnast väljaspool, mida on alates 2016. aastast toetanud kasvanud ehitusaktiivsus. Üksikelamute puhul võis eriti tugevat ehitusaktiivsuse kasvu täheldada just aastatel 2020 - 2021. Kasvanud pakkumishindade kõrval on elamuturul potentsiaalsete ostjate jaoks kinnisvara kättesaadavus sissetulekute aeglasema kasvu tõttu asunud halvenema ning 2022. aastal analoogne trend jätkub. 2021. aasta tõi globaalsete probleemide taustal ehitusmaterjalide märkimisväärse kallinemise, mis mõjutab uusehitiste püstitamist arvestatavalt koos omakorda lisandunud Ukraina kriisiga ka veel lähitulevikus. 2021. aastal püsis üksikelamute lõikes ehitusaktiivsus jätkuvalt kasvutrendis, kuid ehituslubade realiseerimine võib siiski tänavu väheneda. Uusehitiste pakkumishindade kasv oli 2021. aastal mõnevõrra kiirem kui järelturupakkumiste puhul ning diferents 2022. aastal tõenäoliselt veelgi suureneb.

Harjumaal püstitatakse uusehitisi kõige enam Tallinna vahetus läheduses asuvatesse piirkondadesse. Sellisteks piirkondadeks on põhiliselt Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Rae vallas paiknevad alevikud ning külad, mida on iseloomustanud pidev elanikkonna kasv. Hoonete rekonstrueerimine ning uusehitiste püstitamine on sagenenud ka maapiirkondades, kuid üldiselt ei ole tegemist kasumile orienteeritud tegevusega. Uusi arendusalasid on viimastel aastatel kerkinud aina enam esile Tallinnast kaugenedes, sest linnalähedastes piirkondades on eelistatuimates asukohtades sobilike kruntide pakkumine vähenenud. Enimlikviidsed on väljaarendatud tehnilise infrastruktuuriga piirkondades paiknevad krundid hinnatasemelt kuni 130 000 eurot, nõutuimad maatükid on sealjuures suurusega 1500 - 2500 m2. Põhilise takistusena üksikelamute püstitamisel näevad kinnisvaraarendajad liigselt kõrget ehitushinda, mille tulemusena valmivad varad ei ole valdavale osale ostjaskonnast taskukohased. Arendajate osas on viimase tõttu olnud täheldada käitumismalli, mille raames viiakse suletud netopind väiksemaks ning kivikonstruktsioon asendatakse puitsõrestiklahendusega. Turule on lisandunud ka üha enam moodul- ja elementmaju, kuid krediidiasutuste suhtumine sellistesse projektidesse on olnud seni sageli pigem pessimistlik.

Harjumaa elamuturu pakkumiste arvu ning ehitusaktiivsuse dünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus tuleneb sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki, juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga. Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega või jäetakse luba kuni vajaduse tekkimiseni üleüldse taotlemata.

Prognoosid
Harjumaal jäävad elamuid endiselt soetama üle piirkondliku keskmise sissetulekuga leibkonnad, kuid kelle majanduslik heaolu ja tarbijakindlus on Ukraina kriisiga ja ligi 20%-lise inflatsiooniga seotud sündmuste taustal 2022. aastal halvenema asunud. Viimaste kvartalite kõrge tehingute arv ning kiirenenud hindade kasv on vähendanud lähiperioodide kasvuvõimalusi. Viimast eeskätt tehingute arvu osas, mis on 2021. aasta III kvartalist asunud viitama nõudluse tugevalt vähenemisele ning mis taandub 2022. aastal tõenäoliselt ligikaudu koroonakriisi eelsele tasemele. Elamispindade kättesaadavus on halvenenud ning võib eeldada, et see sunnib elamuostul üha enam tarbijaid siirduma Tallinna vahetust naabrusest kaugemale maakonda. Hinnakasvu veab jätkuvalt piiratud pakkumine, viimaste aastate madalaimad intressimäärad ning laialdane ehitusaktiivsus, mis on ostu-müügitehingutes uusehitiste osakaalu suurendanud. Elamuturul on hinnakasv olnud võrreldes korterituruga viimastel aastatel siiski üsna tagasihoidlik ning elamuturu potentsiaalseid ostjaid ei ole aastate 2020 - 2022 negatiivsete sündmuste senised mõjud kuigi oluliselt puudutanud, mis võimaldab tempoka hinnakasvu jätkumist prognoosida ka lähitulevikuks. 2022. aastaks võib Harjumaa elamuturul prognoosida keskmiselt vähemalt 15%-list aastast hinnatõusu.

Koroonapandeemiast hoolimata asus elamuturul 2020. aastal ehitusaktiivsus järsult suurenema ning kasv jätkus ka 2021. aastal. Sealjuures on küll valdav enamus elamutest ehitamisel omakasutuse eesmärgil, kuid varasemast suurem osa on siiski ka spekulatiivsel uusehitusel. Ehitusturgu puudutavad senised muutused on eeskätt ehitusmaterjalide hinnakasvu kiirenemise tõttu toonud ehitusobjektide valmimise tähtaegade edasilükkumise. Otsest ehitusaktiivsuse taandumist ei ole olnud veel märgata, kuid laenutagatiste hindamise vähenemise ja vähenenud hoonestamata elamumaa müügi taustal võib seda tõenäoliselt märgata eeskätt 2022. aasta II pooles. Ukraina sõjaga otseselt ja kaudselt seotud põhjustel tarneahelate probleemid 2022. aastal omakorda süvenevad, mis tõenäoliselt viib pikemaajalise ehitusaktiivsuse vähenemiseni. Statistilist hinnakasvu jääb toetama uute arendusalade laienemine ning ostjaskonna jätkuv siirdumine korteriturult elamuturule, mida hoiavad järjest enam laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikud, kuna vastavad tarbijad on jõudnud elamuturu potentsiaalsete klientide vanusegruppi. Kehva pakkumise ülesehituse tõttu on viimastel aastatel kasvanud paralleelselt ridaelamukorterite atraktiivsus pealinna lähivaldades, mille osas 2018. aasta tasemelt vähenenud ehituslubade arv viitab samuti tempoka hinnakasvu püsimisele. Järelturul tervikuna jäävad likviidsust negatiivselt mõjutama jätkuvalt aktuaalsed probleemid juurdepääsuservituutide puudumise või tagantjärele seadustamist vajavate ehitustööde tõttu, mis takistavad varade soetamist eluasemelaenuga. Viimaste aastate väga kõrge kasutuslubade väljastamise arv viitab aktiivsele üksikelamute järelturule, mille taustal korrastatakse laenutagatistega seotud juriidilisi probleeme.

 

Tallinna ja selle lähipiirkondade korterituru ülevaade

Korterituru edasine kasv oli Tallinnas aastatel 2017 - 2019 aeglustunud, mille juures turuaktiivsus püsis iga-aastaselt sarnasel tasemel. Tallinna lähiümbruses võis aga samaaegselt täheldada ehitusaktiivsuse kasvu jätkumist, mis väljendus aktiivse valglinnastumisena. 2020. aastal võis seejärel koroonapandeemia tõttu täheldada tehingute arvu vähenemist eeskätt Tallinna järelturul, mille taustal aga pealinna lähipiirkondades aktiivne valglinnastumine jätkus veelgi kiiremas tempos. Koroonakriisi majanduslikel ja sotsiaalsetel mõjudel oli küll mõningane negatiivne mõju elamispindade turule, kuid seda peamiselt ehituslikult vanemate korterite turul ning ainuüksi lühiajaliselt. 2020. aasta sügisest on Tallinna ja selle lähiümbruse korteriturul võinud täheldada turuaktiivsuse järsku suurenemist, mida on saatnud ka viimaste aastate kiireim hinnakasv. Järsult vähenenud pakkumiste arvu, vahepeal alanenud ehitusaktiivsuse ning 2022. aasta algusest taaskordselt taanduva nõudluse tõttu on siiski lähikvartalitel turuaktiivsuse edasised kasvuvõimalused piiratud.

2021. aasta oli korteriturul senise kasvutsükli vältel aktiivseim periood nii Tallinnas kui selle ümbruses
Möödunud aastal tehti Tallinna korteriturul kokku 10 881 tehingut, mida oli 22% rohkem kui 2020. aastal, kui turuaktiivsus ajutiselt alanes koroonakriisi tõttu 9,1% võrra. Võrreldes 2019. aastaga suurenes 2021. aastal tehingute arv 11% võrra. Kui eelnevatel aastatel on järjepidevat korterituru aktiivsuse kasvu soodustanud eeskätt uute korterite müügimahu suurenemine, siis 2021. aastal domineeris selgelt järelturg. Aasta jooksul müüdi 2382 uut korterit, mida oli 16% vähem kui eelneval aastal ning seega 8499 järelturukorterit, mida oli 40% enam kui 2020. aastal. Järelturuaktiivsuse kasv tulenes eeskätt asjaolust, et uute korterite laojääk tempokalt vähenes ning elamispinna kättesaadavus halvenes, mis üheskoos kasvanud nõudluse taustal suunasid üha enam potentsiaalseid ostjaid just järelturule. 2022. aasta I pooles analoogne trend püsis, mille juures elamispinna kättesaadavuse halvenemine jätkab püsiva hinnakasvu toel ka veel aasta II pooles süvenemist, kuid jätkuvalt vähene uute kui ka järelturukorterite pakkumine survestab samaaegselt turuaktiivsust langema.

Tehtud korteritehingute osas kujunes 2021. aastal Tallinnas mediaanhinnaks 2224 €/m2, mida oli 8,1% rohkem kui 2020. aastal, kui mediaanhind tõusis 8,7%. Statistiliselt küll hinnakasv aeglustus, kuid seda pelgalt asjaolu tõttu, et 2020. aastal moodustasid uued korterid kõikidest korteritehingutest 32% ja 2021. aastal 22% ehk odavamate korterite osakaal 2021. aastal suurenes. Vaadates järelturul korterite hinnakasvu nende ehitusaasta baasil, avanes hoopis kiirem hinnatõus kui turul tervikuna. Valdavalt 1960ndatel ehitatud tüüpkorterite hinnad kasvasid aastaga 19% ja 1980ndatel ehitatud korterid 18% võrra. Tüüpkorterite puhul oli hinnatõus enamikes magalapiirkondades väga hea siseviimistlusega korterite osas mõnevõrra kiirem kui kehvema siseviimistluse seisukorraga korterite osas, mille taga oli nii vähenenud pakkumiste arv kui ka kasvanud ehitushinnad. Möödunud buumi perioodil ehitatud korterite hinnad kasvasid 14%, aastatel 2011 - 2015 ehitatud korterid 13%, aastatel 2016 - 2019 ehitatud korterid 11% ning aastal 2020 ja hiljem ehitatud korterid mediaankeskmiselt 15% võrra. Uute korterite pakkumishindu vaadates võib eeskätt ehituslikult uuemate korterite osas oodata 2022. aastal hinnakasvu kiirenemist, kuna 2021. aasta rekordiline uute korterite broneerimine jõuab asjaõiguslepingutesse arvestatavas osas alles 2022. aasta II pooles.

2022. aasta I poolaastal turuaktiivsus ootuspäraselt alanes
Kui 2021. aasta IV kvartal oli Tallinna korteriturul viimaste aastate kõrgeima aktiivsusega, võis seejärel 2022. aasta I kvartalis täheldada tehingute arvu hooajalist taandumist. Tänavu II kvartalis tehti seejärel Tallinna korteriturul kokku 2754 ostu-müügitehingut, mida oli 20% rohkem kui eelmises kvartalis ning 7,7% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Veel I kvartalis alanes tehingute arv võrreldes aastatagusega taas üle pika aja, kuid sealjuures on olnud täheldada, et hooajaliselt tasandatult on turuaktiivsuse kasvuvõimalused olnud piiratud juba 2021. aasta II kvartalist ning seega edasine turuaktiivsuse langus 2022. aasta jooksul jätkub. Tänavu II kvartalis suurenes järelturuaktiivsus võrreldes eelmise kvartaliga 6,1% ja uute korterite müük koguni 99% võrra. 2021. aasta II kvartaliga võrreldes võis samaaegselt täheldada uute korterite müüginumbrite suurenemist 36% ulatuses, mille juures siiski järelturul tehingute arv alanes (-6,1%). Ostuaktiivsuse languse taga on üha enam olnud tarbijakindlust negatiivselt mõjutavad tegurid, mida on 2022. aasta vältel üha enam kuhjunud.

2022. aasta II kvartalis tehtud korteritehingute osas kujunes Tallinnas mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2803 €/m2, mida oli 11% rohkem kui eelmises kvartalis ning 31% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Veel möödunud aasta III kvartalis oli aastane hinnatõus 8,9%, IV kvartalis 10% ja tänavu I kvartalis 17% tasemel, mille juures hinnakasvu kiirenemine on olnud otseses suhtes üleüldise tarbijahindade kasvu kiirenemisega. Uute korterite osakaalu suurenemise taustal statistiliselt 2022. aastal hinnakasv jätkuvalt kiireneb, mis võib aasta II pooles turul tegelikult toimuvast asuda taas veidi lahknema. 2022. aasta II kvartalis tehtud uute korterite tehingute osas kujunes mediaanhinnaks 3354 €/m2, mida oli 4,6% rohkem kui I kvartalis ning 21% enam kui 2021. aasta I kvartalis. Järelturul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 2583 €/m2, mida oli vastavalt 9,7% ja 29% võrra enam kui eelnevatel perioodidel.

Tüüpkorterite hinnatõus püsis olenemata turuaktiivsuse langusest nii I kui ka II kvartalis jätkuvalt tempokas, mille juures aastane hinnatõus 1960ndatel ehitatud korterite puhul oli 20% ja 1980ndatel ehitatud korterite osas 29%, mille taustal elanikkonna sissetulekute kasv ja elamispindade hinnakasv on 2021. aasta kevadest tugevalt üksteisest lahknenud ning mis viitab üha enam elamispindade turul avalduvale tasakaalustamatusele. Hinnatõus siiski võrreldes I kvartaliga veidi aeglustus, mis indikeerib aasta II pooles vastava trendi tõenäolist jätkumist. 2021. aastal kasvas elamispindade käive kui ka nende soetamiseks väljastatud laenude käive oluliselt kiiremini kui elanikkonna sissetulekud ning taoline trend jätkub ka 2022. aastal, survestades ostu-müügitehingute aktiivsust alanema, kuid üürituru aktiivsust suurenema. 2022. aasta märtsis võis Tallinnas täheldada üüripakkumiste arvu ligi kolmandiku võrra vähenemist, mille taga olid aga suuresti pigem sõjapõgenikega seotud trendid, kuid üüripakkumiste edasine langus näis peatuvat juba aprillikuu teises pooles. Üürihindade kasv 2022. aastal kiireneb ning tõenäoliselt ületab ka üürijaskonna sissetulekute kasvu (üle 20% hinnatõus), viidates lähikuudeks Tallinna lähiümbruses ostuhuvi püsimisele kui ka üürimise aktiivsuse suurenemisele.

Tallinna lähipiirkondades ei saanud aastatel 2020 - 2021 koroonakriisi mõju sisuliselt täheldada
2020. aastal tehti Tallinna lähipiirkondades korteritega kokku 2097 ostu-müügitehingut, mida oli olenemata koroonakriisist 5,1% enam kui varasemal aastal. 2021. aastal tehti seejärel 2285 korteritehingut, mida oli 9,0% rohkem kui eelneval aastal ning mis oli ühtlasi senise kasvutsükli vältel kõrgeim aastane tehingute arv. Turuaktiivsuse kasv oli sealjuures suhteliselt diferentseeritud, mille juures tehingute arv vähenes Rae (-11%) ja Saue vallas (-8,0%) ning kasvas üsna marginaalsel määral Viimsi vallas (+4,7%). Protsentuaalselt kasvas tehingute arv eeskätt uute korterite suurenenud müügi tõttu kiireimini Maardu linnas (+82%) ja Harku vallas (+33%) ning mõnevõrra aeglasemini Saku vallas (+13%). Turuaktiivsuse kasvu vedas lähipiirkondades 2021. aastal erinevalt Tallinnast aga ainuüksi uute korterite turusegment, mille juures uute korterite tehingute arv suurenes 43%, kuid järelturuaktiivsus vähenes pakkumiste arvu madalseisu tõttu koguni 32% võrra. Pakkumiste arv on sarnaselt Tallinnale lähipiirkondades piiratud ning olemasolev pakkumise struktuur on piirkonniti suhteliselt kehv, mis survestab hinnatasemeid tempokat kasvu jätkama veel vähemalt 2022. aasta IV kvartalini. Kuna lähipiirkondade turul domineerivad suuresti uued korterid, jätkub Ukraina sõjaga seotud tarneahelate kriisi võimendumise tõttu ehitushindade kasv, mis üritatakse kanda üle lõpptarbijatele.

Tehtud tehingute osas kujunes 2021. aastal lähipiirkondades mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1947 €/m2, mida oli 6,9% enam kui varasemal aastal, kui hinnatõusuks kujunes 8,2%. Kuigi uute korterite osakaal tehtud tehingutes tugevalt suurenes, mõjutas hinnakasvu aeglustumist asjaolu, et uusi kortereid müüdi rohkem madalamate hindadega piirkondades. Tugevat uute korterite müüginumbrite kasvu võis 2021. aastal täheldada eeskätt Maardu linnas, kus seni on uute korterite müük olnud suhteliselt vähene. Lähipiirkondade peale kokku kujunes 2021. aastal uute korterite mediaanhinnaks 2114 €/m2, mida oli 5,4% enam kui 2020. aastal, kui hinnakasv oli veel 9,8% tasemel. 2021. aastal müüdud uute korterite hinnatase peegeldab aga viitajaga pigem 2020. aasta sündmusi, järsult kasvanud ehitushindadest sõltuv uute korterite hind jõuab alles turustatistikasse 2022. aastal. Järelturul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 1722 €/m2, mis kasvas võrreldes aastatagusega 11% võrra, mis võib siiski mitmetes piirkondades osutuda viitajaga 2022. aastal kiiremaks kui Tallinnas.

Kuna suure osa tehingutest on hiljaaegu moodustanud ühed ja samad arendusalad, siis võib nii mõneski piirkonnas laiapõhjalise ehitus- ja turuaktiivsuse tagasitõmbumisel statistiliselt aeglustuda kogu lähipiirkondade turg ning seda võrdlemisi kiiresti, seda 2021. aasta näitel just Saue ja Rae vallas. Vaadates kehtestatud ja menetlusjärgus detailplaneeringuid ja piirkondlikku vaba maa hulka, on korterelamute arenduse osas enim potentsiaali järgnevatel aastatel tõenäoliselt Harku ja Saue vallas. Aktiivne valglinnastumine viimaste aastatega suhteliselt analoogse tehingute arvu taustal veel lähitulevikus jätkub, kuid 2021. aastal tugevalt vähenenud uute ehituslubade väljastamine kui ka järjest kasvav ehitushind viitab siiski peatsele turuaktiivsuse tugevamale rahunemisele sarnaselt Tallinnaga. 2022. aastal püsib lähipiirkondade uute korterite müük veel tugev, kuna 2021. aastal võis täheldada arvestatavat ehitusega alustamise kasvu.

Lähipiirkondade tehinguaktiivsust on viimastel kvartalitel hoidnud ennekõike üksikud uusarenduste projektid ning korteriomanditena arvel olevad ridaelamud, seda eriti Harku, Viimsi, Saue ja Rae vallas. Lähipiirkondades tehakse iga-aastaselt ~ 45% tehingutest üle 70 m2 suuruste korteritega, millest väga suure osa moodustavad ridaelamukorterid. Ridaelamukorterite atraktiivsust on soodustanud peamiselt elamuturu kehv pakkumise ülesehitus Tallinnas ja selle lähiümbruses. Piirkonniti võis Tallinna lähiümbruses ridaelamukorterite pakkumist pidada veel enne koroonakriisi üsna laialdaseks, kuid pakkumine on sarnaselt turule kui tervikule taas arvestatavalt vähenenud. 2020. aastal asus ridaelamukorterite ehitusaktiivsus olenemata koroonakriisist tempokalt suurenema ning aastatel 2020 - 2021 müüdi ka selliseid kortereid enam kui 2019. aastal. Ehituslubade väljastamine viitab ridaelamukorterite ehitusaktiivsuse edasisele kasvule, kuid see on siiski tasakaalukam kui veel 2018. aastal. Tehinguaktiivsuse laialdased muutused on erinevate perioodide lõikes suuresti tingitud uute korteritega tehtud tehingute asukohtade muutumisest, mis kuust-kuusse võib püsida suhteliselt erinev. Järelturuaktiivsuse kasv on lähipiirkondades tugevalt takistatud, sest pakkumiste arv on vähenenud, pakkumise struktuur halvenenud ning pakkumishinnad kasvanud, mistõttu on üha enam eelistatud pakkumisi uusehitistes.

Järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu rauges lähipiirkondade kasv juba 2021. aasta II pooles
2022. aasta II kvartalis tehti Tallinna lähipiirkondades korteritega ja ridaelamukorteritega kokku 591 ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu küll 12% enam kui eelmises kvartalis, kuid siiski juba 5,3% vähem kui 2021. aasta II kvartalis. Veel 2021. aasta II kvartalis kasvas lähipiirkondade ostu-müügitehingute arv võrreldes aastatagusega 105%, kuid kasv aeglustus seejärel III kvartalis pelgalt 2,3% tasemele ning alanes IV kvartalis 1,8% võrra. 2022. aasta järgnevatel kvartalitel püsib turuaktiivsuse muutus endiselt volatiilne, mille juures aastataguse madala võrdlusbaasi tõttu võib veel III kvartalis tehingute arv ajutiselt suureneda. Sarnaselt Tallinnaga on ka lähipiirkondade turuaktiivsuse kasv lähitulevikus siiski üldiselt takistatud, kuna järelturupakkumisi on jätkuvalt vähe ning see survestab pigem hinnatõusu, mitte turu kui terviku aktiivsuse kasvu.

Tehtud tehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis lähipiirkondades mediaanhinnaks 2340 €/m2, mida oli 6,9% enam kui I kvartalis ning 24% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Veel 2021. aasta II kuni IV kvartalis kasvas mediaanhind aastases võrdluses 11,0 - 11,6% vahemikus, kiirenedes seejärel järsult tänavu I kvartalist sarnaselt üleüldisele tarbijahindade kasvu kiirenemisele. 2022. aasta III kvartalis püsib aastane hinnatõus tõenäoliselt jätkuvalt ligi 20% tasemel, asudes ettevaatavalt siiski tänaselt tasemelt aeglustuma. Hinnadünaamika on olnud viimastel kvartalitel suhteliselt volatiilne, mis on otseses seoses uute ja järelturukorterite osakaalude muutustest, mis kvartaalselt võib sageli olla arvestatav. Vaadates tehtud tehinguid korterite ehitusaasta baasilt, võis nii mõneski piirkonnas täheldada, et hinnakasv püsis 2021. aasta II pooles mõningase viitajaga kiirem kui Tallinnas ning sarnane trend jätkus ka 2022. aasta I pooles. Vastav trend on siiski tõenäoliselt lähipiirkondade madalama efektiivsuse tõttu pelgalt ajutine, kuid see võib elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal nõnda püsida ka veel kogu 2022. aasta II poolaasta jooksul, mille juures odavama kinnisvara leidmise ootustes siirdutakse Tallinnast järjest kaugematesse väikeasumitesse.

Korterituru 2022. a. II kvartali tehinguaktiivsust ja hinnadünaamikat iseloomustavad näitajad

Piirkond	Mediaanhind	Muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga	Tehingute arv	Muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga
Tallinn	2803 €/m2	+11%	+31%	2754	+20%	+7,7%
Tallinna lähipiirkonnad	2340 €/m2	+6,9%	+24%	591	+12%	-5,3%

2022. aasta juunis tehti Tallinnas korteritega kokku 945 ostu-müügitehingut. Tehingute arv vähenes võrreldes maiga 8,0%, kuid suurenes võrreldes aastatagusega veel koguni 20% võrra. Veel aprillis alanes tehingute arv võrreldes aastatagusega juba neljandat kuud järjest ning olenemata Ukrainaga seotud sündmustest on olnud tegemist suhteliselt ootuspärase dünaamikaga. Turuaktiivsuse jätkuvat kasvu võrreldes aastatagusega ei ole võimalik ka lähikuudeks prognoosida, kuigi kuust-kuusse võib veel suureneva uute korterite asjaõiguslepingute tõttu tehingute arv periooditi endiselt suureneda. Peatselt võib oodata ligikaudu 2016. aastaga suhteliselt sarnasesse turusituatsiooni tagasi jõudmisega, mis on alguse saanud turuaktiivsuse alanemisest eeskätt järelturul ning mis tõenäoliselt jätkub ka lähikuudel. Turuaktiivsuse edasine kasv oli kõrgema võrdlusbaasi tõttu alates 2021. aasta juulist juba üha marginaalsem ning üldine tarbijakäitumine viitab selgelt kõrgkonjunktuuri saavutamisele 2021. aasta lõpus või 2022. aasta alguses, mille juures Ukraina sõda ja laialdane hinnatõus on tarbijakindlust asunud nõrgestama ning euroala rahapoliitika karmistumise ja jätkuvate kõrgete energiahindade taustal jätkub tõenäoliselt selle edasine halvenemine 2022. aasta II pooles.

Juunis kujunes Tallinnas tehtud tehingute lõikes mediaanhinnaks 2910 €/m2, mida oli 2,6% rohkem kui eelmisel kuul ning koguni 34% rohkem kui 2021. aasta juunis, mis oli ühtlasi viimaste aastate kiireim hinnatõus. Hooajaliste tegurite tõttu võis 2021. aasta II pooles ja sügise alguses täheldada hinnakasvu üldist aeglustumist, kuid seejärgse tarbijahindade kasvu kiirenemise taustal on ka elamispindade edasine hinnakasv pidevalt kiirenenud. Kui 2021. aasta I poolt iseloomustas asjaolu, et järelturul oli hindade kasv kiirem kui uute korterite puhul, siis IV kvartalist on täheldada, et uued turule lisanduvad korterid on oluliselt kõrgemate pakkumishindadega kui ülejäänud pakkumised ning Ukraina sõja taustal tarneahelate kriisi süvenemine tõenäoliselt seda omakorda võimendab. Ainuüksi 2022. aasta märtsis-aprillis kasvasid uute korterite pakkumishinnad ligi 15% võrra. Tempokas pakkumishindade tõus võimaldab hetkel 2022. aastaks prognoosida keskmiselt vähemalt 20%-list aastast hinnakasvu, mille taustal elamispinna kättesaadavus jätkab selgelt halvenemist. Mida kauem tänane tempokas hinnakasv jätkub, seda enam limiteeritud on järgnevate aastate kasvupotentsiaal eeskätt turuaktiivsuse osas ning juba näib, et tehingute arv on langemas ja peatselt ei pruugi olla välistatud pakkumishindade vähemalt mõningane korrigeerimine. Turul on märgata ebatavaliselt palju pelgalt spekulatiivse olemusega üksikobjektide müügikuulutusi, mida ei saa pidada positiivseks märgiks.

Järelturutehingute osas kujunes juunis mediaanhinnaks 2642 €/m2 ja uute korterite osas 3302 €/m2, mille juures järelturul kasvas hinnatase võrreldes eelmise kuuga 1,9%, kuid alanes uute korterite osas 4,5% võrra. Tehingute arv vähenes sealjuures võrreldes eelmise kuuga nii uute kui ka järelturukorterite osas. Kuigi üürituru negatiivseim periood on koroonakriisi järgselt läbitud, käib meedias laialdaselt jutt kinnisvarainvesteeringutest ja globaalsest inflatsioonist ning sõjapõgenike majutamisest, siis huvi kinnisvarainvesteeringute vastu ei ole enam suurenenud, kuid investeeringute osakaal on viimastel kuudel olnud veel siiski suurem kui aasta tagasi. Järelturupakkumine on asunud taas suurenema ning jätkab tõenäoliselt kasvamist ka 2022. aasta II pooles, kui üha uusi korterelamuid asub valmis saama. Senine pakkumismahu suurenemine 2022. aasta algusest indikeerib, et peatselt võib oodata hinnakasvu vaibumist. Rekordilises mahus broneeritud uute korterite hulk tõotab tuua veel 2022. aastal jätkuvalt kõrge asjaõiguslepingute arvu kui ka uue lisanduva pakkumismahu, mille osas veel aasta alguses võis oodata vähemalt 3500 uue korteri müügipakkumise lisandumist. Järsult kasvanud ehitushinnad on aga ehitusaktiivsust selgelt tagasi hoidmas, mis väljendus Tallinnas ka I kvartali ehitustegevuse statistikas.

2022. aasta juunis tehti Tallinna lähipiirkondades kokku 194 korteritehingut, mille juures tehingute arv alanes võrreldes eelmise kuuga 17% võrra, kuid suurenes võrreldes aastatagusega 8,4%. Veel detsembris võis täheldada aastast turuaktiivsuse kasvu 27%, jaanuaris 23% ja veebruaris 11% tasemel, taandudes märtsis 3,0% ja aprillist juba -16% tasemele, viidates järjest kõrgemale võrdlusbaasile sarnaselt Tallinnale. Viimaste perioodide ehitusaktiivsuse näitajad indikeerivad hoogsat valglinnastumise jätkumist ka lähikvartalitel, mis võimaldab paralleelselt ka suhteliselt aktiivset järelturgu, kuid 2021. aastal väljastati siiski oluliselt vähem ehituslube kui 2020. aastal ning juba 2022. aasta II pooles võib valglinnastumine asuda jõulisemalt pidurduma, mida omakorda asub tõenäoliselt mõjutama ka liialt tempokas ehitushindade kasv ja tarbijakindluse halvenemine. Lähipiirkondade osas võib siiski nõudluse püsimine osutuda lähikvartalitel oodatust kauemaks, kuna üha enam potentsiaalseid ostjaid võib otsustada Tallinnas kõrgele küündinud pakkumishindade tõttu pealinna lähinaabruses paikneva elamispinna kasuks. Kõikide tehtud tehingute lõikes kujunes juunis lähipiirkondades mediaanhinnaks 2555 €/m2, mida oli 9,3% enam kui mais ning 30% enam kui 2021. aasta juunis, olles sarnaselt Tallinnale viimaste perioodide kiireim hinnatõusu periood.

Tänavu juunis kujunes lähipiirkondade järelturul mediaanhinnaks 2412 €/m2 ja uute korterite puhul 2563 €/m2. Järelturul kasvasid hinnad võrreldes eelmise kuuga 13% ning võrreldes aastatagusega koguni 40% võrra. Uute korterite osas tõusis hinnatase võrreldes maiga 7,9% ning võrreldes aastatagusega 23% võrra. Tallinna lähipiirkondades moodustab enamikel kuudel üle 30% tehtud tehingutest uusarenduste segment, mille osas domineerib juba varasemalt sõlmitud võlaõiguslike lepingute realiseerimine asjaõiguslepinguteks. Uute korterite müük on olnud 2020. aasta sügisest oluliselt parem kui varasematel perioodidel nii Tallinnas kui ka selle lähiümbruses. Nii Rae, Harku, Saue kui ka Saku vallas ja Maardu linnas püsis korterite ehitusaastalt vaadatuna aastane hinnakasv kuni 2020. aasta märtsini sarnaselt Tallinnaga valdavalt 4 - 6% vahemikus, mida võis pidada võrdlemisi jätkusuutlikuks ning mille osas on alust arvata, et mõningase viitajaga jõuame tagasi sarnase hinnakasvu tempo juurde tõenäoliselt lähiaastatel.

2022. aasta II pooles püsib edasine hindade kasv lähipiirkondades jätkuvalt tempokas (keskmiselt +15% tasemel), kuna 2021. aastal kallinenud sisendhinnad jõuavad turutehingutesse üle arvestatava viitajaga ning 2022. aastal näib Ukraina sõjaga seotud sündmuste tõttu ehitushindade kiire kasv selgelt jätkuvat. Mitmete arendusalade puhul Tallinna lähiümbruses on täheldada, et uute ridaelamukorterite hinnad on tõusnud kahe aasta taguse perioodiga võrreldes vähemalt 60% võrra, mida ei saa pidada jätkusuutlikuks ning millele tõenäoliselt järgneb peatselt tugevam likviidsuse taandumine. Arvestades, et valglinnastumise peamiseks põhjuseks on olnud pakkumise struktuuri puudutavad probleemid ja pidevalt kasvavad pakkumishinnad just pealinnas, võib hinnakasv lähikuudel siiski veel Tallinna lähiümbruse turul sarnaselt varasemate aastatega mõnevõrra kiirem püsida. Viimast iseloomustab hästi asjaolu, kus pakkumise pideva vähenemise taustal võis mitmete Tallinna ümbruses paiknevate alevike osas tänavu I kvartalis märgata, et ainuüksi detsembist vaadatuna olid pakkumishinnad järk-järgult suurenenud ligi 25% võrra, mis tingis ka nende realiseerimise järgselt aprillist juunini ligi 30%-lise aastase hinnatõusu. Pakkumismahu neeldumistempo on hetkel pealinna lähiümbuses endiselt ligi kolm kuud ja pakkumisse lisanduvad uued arendusprojektid on vähemalt kolmandiku võrra kõrgemate hindadega kui aasta tagasi, mille juures on piirkonniti juba täheldada pakkumismahu suurenemist.

Tallinna ning selle lähipiirkondade tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika aastatel 2010 - 2022

Tallinna ja selle lähipiirkondade korterituru piirkondlikud iseärasused

Tallinna linna kui majandusliku terviku kinnisvaraturg on küll üheselt toimiv, kuid selle moodustavad erinevad väiksemad piirkonnad, milles paiknevate korterite hinnatasemed on nii asukohast kui hoonestuse iseloomust tulenevalt erinevad. Järgnevalt on Tallinna korterituru kirjeldamiseks jagatud pealinna kinnisvaraturg erinevatesse eraldiseisvatesse osadesse – Tallinna ja selle lähipiirkondade tüüpkorterid ning ehituslikult uuemad ehitised.

 

Tüüpkorterite ostu-müügi tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika 2022. a. II kvartalis

 

Piirkond	Kaalutud keskmine	Muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga	Tehingute arv*	Muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga
Tallinn tervikuna	2428 €/m2	+6,8%	+23%	997	-25%	-34%
Lähipiirkonnad tervikuna	1608 €/m2	+2,4%	+28%	100	-20%	-44%

Tüüpkorterid asuvad Tallinna näitel ennekõike magalapiirkondades nagu Lasnamäe, Mustamäe, Kristiine ja Haabersti. Sellised korterid on reeglina keskküttega ning nad paiknevad valdavalt 4- kuni 5- ja 9-korruselistes 1940. - 1990. aastatel ehitatud korterelamutes, mille juures perioodil 1971 - 1990 ehitatud korterite osakaal on kõige suurem. Mõningal määral paikneb Tallinnas ka enam kuni 9-korruselisi tüüpkorterite elamuid, kuid nende osakaal kogu elamufondis on suhteliselt vähene. Tüüpkorterid moodustavad Tallinna korteriturul aktiivseima elamispindade segmendi, moodustades kõikidest tehtud tehingutest 2021. aasta näitel 51%. Statistiliselt vaadatuna on perioodil 1940 - 1970 ehitatud tüüpkorterid sageli kõrgema hinnaga kui perioodil 1971 - 1990 ehitatud korterid, sest enamasti asuvad ehituslikult vanemad hooned kesklinnale lähemal. Kõige vähem tüüpkortereid esineb Nõmme ning ennekõike Pirita linnaosas. Tallinna väliselt moodustab linnalähedastes piirkondades tüüpkorteritega seotud turu põhiliselt Maardu linn, vähemal määral piirkondlikud alevikud.

 

Ehituslikult uuemate korterite ostu-müügi tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika 2022. a. II kvartalis

Piirkond	Kaalutud keskmine	Muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga	Tehingute arv*	Muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga
Tallinn tervikuna	3564 €/m2	+11%	+35%	345	-17%	-38%
Lähipiirkonnad tervikuna	2712 €/m2	+7,8%	+32%	154	+8,5%	-27%

Eestis on valdav osa elamufondist ehitatud enne 1990ndaid ning järgnev osa peale 2000ndaid aastaid, mistõttu on väljakujunenud nii hoonestuselt, planeeringult kui kvaliteedilt eristatav ehituslikult uuemate hoonete turusegment, mis kajastub võrreldes tüüpkorteritega ennekõike hinnatasemete erinevuses. Pealinnas paiknevatest kõikidest eluruumidest moodustavad alates 2001. aastast ehitatud eluruumid pelgalt ~ 15% kogu elamufondist. Tallinnas tehakse uusehitiste osas enim tehinguid viimase aasta vältel valminud korterelamutes paiknevate korteritega, mille juures järelturul on aktiivseimaks turusegmendiks aastatel 2006 - 2008 ning 2015 - 2020 kasutusse tulnud korterite segment. Tallinna lähipiirkondades viimastel aastatel suurenenud ehitusaktiivsuse ja uute korterite müügi tõttu on Tallinnaga sarnased trendid mõningase viitajaga järgnenud, mille juures mitmetes lähipiirkondades on siiski järelturul veel endiselt aastate 2006 - 2008 korterite turusegmendil märkimisväärne osakaal. Lähipiirkondi iseloomustab perspektiivis elanikkonna pidev kasv ja ühtlasi kasvav ehitusaktiivsus, mis soodustab nii Tallinna ees- kui ka äärelinna majanduslikku ning sotsiaalset arengut, kajastudes pikema perioodi lõikes üha kasvavates kinnisvarahindades.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika
Kinnisvarahinnad on viimastel aastatel olulises mahus kasvanud, seda Tallinnas 2012. aastast ligi kolm korda kiiremini kui tehinguaktiivsus. 2018. aasta keskpaigast oli 2017. aasta turuaktiivsuse taset järjest keerulisem ületada, kuid 2021. aastal varasem kõrgtase taas ületati. Viimaste aastate suhteliselt kiiret hinna- kui ka turuaktiivsuse kasvu on soodustanud eeskätt uute korterite müüginumbrite kasv. 2021. aastal aga uute korterite müük vähenes ning turgu vedas ajutiselt hoopis järelturg. 2021. aasta väga head uute korterite müüginumbrid kajastuvad tehingute arvus alles 2022. aastal ja 2023. aasta I pooles, kui vastavad hooned valmivad. Pidevalt kasvavad hinnasoovid on üha enam piiramas nii tehinguaktiivsuse kui ka hinnatasemete edasist tõusu. Müügiperioodid on ajutiselt lühenenud turul tervikuna, kuid uute korterite pakkumise suurenemise ja tarbija kindlustunde halvenemise taustal asuvad müügiperioodid taas pikenema nii järelturul kui ka uusehitiste lõikes hinnanguliselt 2022. aasta II pooles. Müügiperioodid püsisid 2021. aastal keskmiselt kuni 2 kuu tasemel, mille kõrval varasematel aastatel võis optimaalseks pidada 3 kuni 6 kuud.

Viimaste aastate hinnataseme ja tehingute arvu kasvu on saatnud pidev pakkumiste vähenemine. 2020. aasta alguses oli ligi neljandiku võrra vähem pakkumisi kui 2019. aastal. 2020. aastal pakkumiste arv küll riikliku eriolukorra tõttu korraks kasvas, kuid jätkas siis taas järsult alanemist. 2021. aasta alguseks oli omakorda ligi 10% ja 2022. aasta alguses koguni 37% vähem pakkumisi kui aasta tagasi. Müügipakkumiste arvu osas surve edasiseks vähenemiseks 2022. aasta I kvartalist taas leevenes ning pakkumine on asunud eeskätt järelturul suurenema, viidates nõudluse osas kulmineerunud muutustele. Erinevalt Tallinnast pealinna lähiümbruses pakkumiste arvu kasv 2020. aastal jätkus (+20%), mille juures pakkumisse lisandusid aga peamiselt uusehitised. 2021. aastal vähenes väljaspool Tallinna avalike müügipakkumiste arv aga 18% võrra. Pakkumiste arvu muutusi on soodustanud eeskätt alanenud ehitusaktiivsus ja 2020. aasta IV kvartalist kasvanud nõudlus. Uute korterite laojääk 2021. aastal järjest vähenes, soodustades edasist hindade tõusu kui ka valglinnastumise jätkumist. 2022. aastal küll uute kui ka järelturukorterite pakkumine taas suureneb, kuid järjest kõrgemad pakkumishinnad viitavad turuaktiivsuse tugevamale eesolevale taandumisele.

2020. aasta II ja III kvartalis finantseerimistingimused arendajate jaoks halvenesid, mille taustal oli arendusprojektide eelmüük suurenenud konkurentsi tõttu vähenenud ning ehitusaktiivsus asus langema. Arendusplaanide seiskamine 2020. aastal on aga aastate 2021 - 2022 oluliseks uute korterite hinnakasvu kiirenemise põhjuseks, sest ehitussektor reageerib tarbijakäitumises avalduvatele muutustele märkimisväärse viitajaga. 2019. aasta IV kvartalist langusesse pöördunud arendusprojektide finantseerimismaht on 2020. aasta lõpust taas tõusma asunud, kuid Ukraina kriisi mõjude tõttu pöördub ehitusaktiivsus tõenäoliselt taas langusesse, survestades omakorda seniste kõrgete hindade püsimist järelturul. Eluasemelaenude väljastamise tingimused on koroonakriisi järgselt leevenenud ning krediidiasutuste vahel suurenenud konkurents on viinud intressimäärade langetamiseni, kuid Euribori tempoka kasvu taustal asub eluasemelaenude järgne nõudlus taas peatselt vähenema. 2022. aasta keskpaigast on taas sagenenud ettevõtjate mured seoses arendusprojektide finantseerimise osas laenuraha mõistlikel tingimustel kättesaadavusega.

Valdav enamus uutest korteritest müüdi 2021. aastal Tallinnas hinnavahemikus 2400 - 3600 €/m2, ligi 80% uute korterite pakkumistest jäävad hetkel aga juba üle vastava hinnavahemiku. 2022. aasta II kvartali keskpaiga seisuga oli Tallinnas ja selle lähiümbruses müümata, kuid avalikult müügis olevaid, uusi kortereid (sh ridaelamukortereid) ligi 1200 tk, mis vastab 6 kuu laojäägile. 2021. aasta I poolaastast suurenema hakanud ehitusaktiivsus ei ole pakkumiste arvu veel märgatavalt tõstnud, sest uusi kortereid on müüdud enam kui neid on suudetud seejärel täiendavalt turule tuua. Ukraina sõja tõttu võimendunud tarneahelate kriis võimaldab järsult kasvava ehitushinna taustal prognoosida eeskätt valglinnastumise jätkumist, kuna väljaspool Tallinna on uute korterite hinnatase paljudele kättesaadavam.

Tarbijad on viimastel aastatel eelistanud eeskätt linnalähedasi piirkondi ning pealinnast odavama kinnisvara tõttu näib kiirenenud hinnakasvu taustal valglinnastumise trend lähiaastatel jätkuvat. Eelistatakse projekte, mis lisaks üldisele ehituskvaliteedile ning vastuvõtlikule hinnale suudavad samaaegselt pakkuda terviklikku elukeskkonda. Uusarenduste osas on turusügavus sealjuures piirkonniti erinev – keskuses eelistatakse väiksematoalisi kortereid ning linnast eemal 3- ja 4-toalisi kortereid ning ridaelamukortereid. Nii tehingu- kui ka ehitusaktiivsus on seetõttu tõusnud Tallinna lähipiirkondades, seda viimaste aastate näol eesotsas Rae ja Harku vallas. Analüüsides seniste uusarenduste müügitempot Tallinnas, on täheldada ennekõike 1- ja 2-toaliste kiiret läbimüüki, mille juures 3- ja enamatoaliste müügiperioodid on olnud oluliselt pikemad. Demograafiliste ja üldise elustiili muutuste kui ka elamuturul varade kättesaadavuse halvenemise tõttu on siiski 2020. aastast täheldada, et n-ö perekorterite osas on nõudlus suurenenud. Demograafiliste muutuste tõttu on lähitulevikus enimlikviidsed 1- ja 3-toalised korterid.

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumiste arvu ja ehitusaktiivsuse dünaamika Harjumaal

Prognoosid
2020. aasta II poolest kasvanud likviidsuse tõttu on nii järelturul kui ka uute korterite osas pakkumine vähenenud ning müügiperioodid lühenenud, mis on 2020. aasta IV kvartalist viinud laiapõhjalise hinnakasvuni, olles järk-järgult kiirenenud kuni 2022. aasta keskpaigani. Hinnakasv on kandunud elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal 2021. aasta II kvartalist selgemalt üle ka Tallinna lähipiirkondadesse. Ehituslikult uuemate ja vanemate korterite vaheline hinnadiferents 2020. aastal suurenes, mis lõi ajutiselt hinnakasvu potentsiaali eeskätt järelturul. Uute korterite tempokas hinnakasv on aga asunud järelturu muutusi 2021. aasta II poolest taas maha jätma. Kinnisvara puudutav ostujõud asus 2021. aastal järsult halvenema, sest kuigi eluasemelaenude väljastamise tingimused on paranenud, on suurel hulgal leibkondade jaoks sissetulekute kasv aeglustunud olukorras, kus korteriturul on aset leidmas laiapõhjaline hinnakasv. Lisamata ei saa siia jätta ka viimase paari kümnendi kiireimat tarbijahindade kasvu, mis ostjaskonna reaalsissetulekute kasvu pärsib. Negatiivsed muutused leidsid lõppkokkuvõttes koroonakriisi aegselt aset ainuüksi üüriturul, kus on aga pakkumise hulk 2021. aasta kevadest alanenud ja üürihinnad taas tõusule pöördunud, mida on 2022. aasta märtsist omakorda toetama asunud sõjapõgenike vool. Üüriinvesteeringute tegemine ka veel 2022. aasta I pooles selgelt suurenes, viidates lähikvartalitel üüritootluste jätkuvalt madalal püsimisele. Viimastel kuudel esile kerkinud majanduslikud probleemid toovad 2022. aastal tõenäoliselt struktuurseid muutusi tarbijate eelistustes, kuid piiratud pakkumise püsimise taustal see tõenäoliselt ostu-müügitehingute hindu veel otseselt negatiivselt ei mõjuta.

Tänane kõrge turuaktiivsuse tase pikaajaliselt ei jätku. Koroonakriis oli ajutiselt nõudlust märkimisväärselt vähendanud ning seejärel suurendanud, kuid mõne kvartali vältel tõenäoliselt koroonakriisi eelsete aastatega suhteliselt analoogne või mõnevõrra madalama tehingute arvuga turusituatsioon taastub. Tehingute arvu alanemist on pikemas väljavaates oodata ka Harjumaale migreerumise vähenemise taustal. Viimast kujundab enim nooremapoolse elanikkonna demograafilistest teguritest tulenev järk-järguline vähenemine, mis oli juba mitu aastat enne koroonapandeemiat asunud aeglaselt mõjutama aktiivsust järelturul. Aastatel 2020 - 2021 kasvas Tallinna elanike arv oluliselt aeglasemalt kui varasemate aastate vältel ning näib, et sõjapõgenikke arvestamata esineb sarnane trend ka 2022. aastal, seda suuresti siiski aktiivse valglinnastumise tõttu. Sõjapõgenikud on siiski Tallinna elanike arvu 2022. aastal märkimisväärselt suurendanud, soodustades nõudlust eeskätt üüriturul. Koroonapiirangute leevendamise ja teenindussektoris tööpuuduse vähenemise jätkumise taustal on asunud Tallinnasse sisseränne 2021. aasta keskpaigast taas hoogustuma, kuid see on veel suhteliselt marginaalne ning näib, et tööturul olukord 2022. aasta II pooles taas halveneb. Tulevatel kuudel on oodata üsna ebaselget olukorda, mille juures tarbijakindlus on selgelt halvenemas ning elamispindade turgu toetavaid tegureid on järjest vähem. Piiratud pakkumise tõttu jätkub 2022. aastal tõenäoliselt keskmiselt 25-protsendiline aastane hinnakasv nii Tallinnas kui selle lähiümbruses. Alaneva turuaktiivsuse taustal aasta II pooles hinnatõus aeglustub, mida saadab Euribori taaskordne tõusutrend. Tänane äärmiselt optimistlik turusituatsioon võib lühiajaliselt panna ebaratsionaalseid otsuseid langetama aga nii ostjaid, krediidiandjaid kui ka arendajaid, mille taustal esmased rahunemise märgid on juba esile kerkinud. Elamispinna kättesaadavuse halvenemine võib Tallinna lähiümbruse hinnakasvu võrreldes Tallinnaga 2022. aasta keskpaigast ajutiselt veel võimendada, kuid viitajaga kanduvad sinna üle Tallinnaga sarnased trendid.

 

Tallinna Kesklinna linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Kesklinna linnaosas kokku 2017 korteritehingut. Võrreldes 2020. aastaga suurenes tehingute arv ajutise madala võrdlusbaasi tõttu 8,3% võrra, kuid tehingute arv püsis erinevalt enamikest Tallinna linnaosadest siiski 2,7% võrra madalamal kui veel 2019. aastal. Kesklinna turuaktiivsuse tasakaalukamate muutuste taga on olnud uute korterite väiksemad müügimahud, mis olid pigem seotud juba enne koroonakriisi kujunema asunud ehitusaktiivsuse rahunemisega. Kuigi 2021. aastal võis ka Kesklinna linnaosas täheldada laialdast uute korterite broneerimist, kajastuvad sellised tehingud asjaõiguslepingutena aga alles valdavalt 2022. aasta II pooles. Uusi kortereid müüdi 2021. aastal 432 tk, mida oli 37% vähem kui 2020. aastal. Turuaktiivsuse kasvu taga olid võrreldes 2020. aastaga seega ainuüksi järelturukorterid, milledega tehti aasta vältel kokku 1585 ostu-müügitehingut, mida oli koguni 34% võrra rohkem.

Tehtud tehingute lõikes kujunes 2021. aastal Kesklinna linnaosas mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2847 €/m2, mida oli 9,8% enam kui 2020. aastal, kui hinnakasvuks kujunes ainuüksi 3,3%. Uute korteritega tehtud tehingute puhul kujunes sealjuures mediaanhinnaks 3426 €/m2, mida oli 15% rohkem kui eelneval aastal. Järelturukorterite puhul kujunes mediaanhinnaks 2690 €/m2, mida oli võrreldes aastatagusega 16% enam. Vaadates järelturgu laiemalt, võis 2021. aastal täheldada valdavalt 1960ndatel ehitatud tüüpkorterite osas 21%-list ja 1980ndatel ehitatud korterite osas 14%-list hinnatõusu, mille juures tüüpkorterite hinnakasv oli tunduvalt aeglasem kui mitmetes teistes Tallinna linnaosades. Aeglasemat tüüpkorterite hinnakasvu põhjendavad eeskätt asjaolud, et 2020. aastal oli Kesklinnas tüüpkorterite ajutine hinnalangus suhteliselt marginaalne ning Kesklinna tüüpkorterid on tunduvalt kõrgemate hindadega kui näiteks Lasnamäel, Mustamäel või ka Haaberstis. Ehituslikult kaasaegsemate korterite hinnakasv püsis 2021. aastal valdavalt 10 kuni 13 protsendi tasemel, mille juures kiireim hinnatõus avaldus uute korterite vähenenud laojäägi tõttu just möödunud buumi perioodil ehitatud korterite osas.

2022. aasta I pooles alanes tehingute arv Kesklinnas võrreldes aastatagusega 2,6% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Kesklinna linnaosas 526 korteritehingut. Võrreldes 2022. aasta I kvartaliga suurenes tehingute arv hooajaliste tegurite tõttu 19%, kuid alanes võrreldes aastatagusega järjest kõrgema võrdlusbaasi taustal 0,2% võrra. Veel I kvartalis langes tehingute arv võrreldes aastatagusega 5,4% võrra. Turuaktiivsuse kasvu aeglustumine oli juba 2021. aasta III kvartalist üsna ootuspärane, sest tehingute arv ei olnud üldplaanis 2020. aasta II poolaastast oluliselt muutunud ning ajutine madal võrdlusbaas oli taas möödunud juba enne Ukraina kriisi esilekerkimist. Tehtud tehingute osas müüdi tänavu II kvartalis 73 uut ja 369 järelturukorterit, mille juures uusi kortereid müüdi 52% ja järelturukortereid 12% rohkem kui eelmises kvartalis. Võrreldes 2021. aasta II kvartaliga suurenes uute korterite müük samaaegselt 22% võrra, kuid järelturuaktiivsus alanes aastatases võrdluses 5,3%. Järelturuaktiivsus oli veel I kvartalis kasvanud nii omakasutuse kui ka investeerimise eesmärgil, kuid Kesklinnas on turuaktiivsuse muutused olnud võrreldes mitmete teiste Tallinna linnaosadega siiski suhteliselt tasakaalukad ning ettevaatavalt näib, et ka kinnisvarainvesteeringute tegemine taas taandub.

2022. aasta II kvartali jooksul Kesklinnas tehtud tehingute raames kujunes mediaanhinnaks 3489 €/m2, mida oli uute korterite osakaalu suurenemise tõttu 13% rohkem kui I kvartalis ning 28% enam kui veel 2021. aasta II kvartalis. Järelturul üldiselt kujunes Kesklinnas 2022. aasta II kvartalis mediaanhinnaks 3294 €/m2, mida oli 8,3% enam kui eelmises kvartalis ning 27% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 4402 €/m2, mida oli tehingute struktuurilise muutuse tõttu 40% rohkem kui eelmises kvartalis ning 28% enam kui veel aasta tagasi. 2021. aastal pakkumisse lisandunud uute arendusprojektide korterid viitasid juba ettevaatavalt 2022. aastal statistiliselt kiirenevale uute korterite hinnatõusule ning võib eeldada, et me näeme kõrgeid hinnakasvu numbreid võlaõiguslike lepingute realiseerimise tõttu ka veel 2022. aasta II pooles. Uued pakkumisse lisanduvad arendusprojektid peegeldavad üldiselt vähemalt 25-protsendilist aastast hinnatõusu.

Perioodil 1940 - 1970 ehitatud tüüpkorterite hinnad olid 3016 €/m2 mediaanhinna juures II kvartalis 2,9% kõrgemate hindadega kui eelmises kvartalis, mille juures aastane hinnakasv püsis 15% tasemel, olles võrreldes I kvartaliga veidi aeglustunud. Valdavalt 1980ndatel ehitatud tüüpkorterite osas võis võrreldes eelmise kvartaliga täheldada aga statistiliselt 4,6%-list hindade langust, mille juures aastane hinnakasv püsis siiski samuti 15% tasemel. Möödunud buumi perioodil ehitatud korterite hinnad olid II kvartalis 1,1% kõrgemal kui veel eelmises kvartalis ning samuti 15% kõrgemal kui 2021. aasta II kvartalis. Ehituslikult uuemate elamispindade hinnakasv asus ehituslikult vanemate korterite hinnakasvuga juba I kvartalis ühtlustuma, mille taga on olnud eeskätt elamispinna kättesaadavuse halvenemine ja tarbijaskonna kindlustunde nõrgenemine. Kuigi uute korterite laojääk on asunud taas suurenema ning pakkumiste arvu kasvu näitavad ka järelturupakkumised, jäävad Kesklinna korterid siiski üha suuremale osale potentsiaalsest ostjaskonnast kättesaamatuks ning nad on sunnitud odavama elamispinna otsimise tõttu siirduma teistesse linnaosadesse. Endiselt pigem piiratud pakkumine jääb edasist hinnakasvu soodustama ka lähitulevikus, mille juures uute ja vanemate korterite hinnadiferents hakkab siiski tõenäoliselt taas suurenema, mida veab eeskätt järsult kasvanud ehitushind kui ka arenduseks sobilike kruntide turuväärtus.

Kesklinna linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Üldpind (m²)	2017	2018	2019	2020	2021	2022*
10 - 29,99	1994	2133	2366	2349	2813	3347
30 - 40,99	2155	2220	2466	2688	2867	3297
41 - 54,99	2320	2439	2678	2739	2949	3401
55 - 69,99	2255	2310	2362	2554	2795	3292
70 - 249,99	2211	2301	2485	2523	2837	3193
Keskmine	2216	2310	2509	2591	2847	3297

Kesklinna linnaosas leidis korteriturul kiireim hinnakasv enne 2022. aastat aset 2013. ja 2014. aastal. Hinnataseme kasv on viimastel aastatel olnud Kesklinna korterituru lõikes võrdlemisi ebaühtlane. Alates 2017. aastast on tunduvalt aeglasema hinnakasvuga olnud ennekõike 55 - 70 m2 suurused korterid, millest suure osa moodustavad tehingud järelturu korteritega. Kõige kiiremini on hinnalt kasvanud seevastu just 1- ja 2-toalised korterid. Suuremate korterite aeglasemat hinnakasvu põhjendab ka asjaolu, et suur osa potentsiaalsest ostjaskonnast on siirdunud kas elamuturule või teistesse Kesklinna lähedastesse piirkondadesse, kus kinnisvara on odavam. 1-toaliste hinnakasvu on toetanud ennekõike üürikinnisvarasse investeerimine. 2020. aasta tervishoiukriisi vältel oli Kesklinna linnaosa korteriturul hinnalanguseks enim potentsiaali just kehvas seisukorras tüüpkorteritel ning kõrgemahinnalistel eksklusiivsematel varadel, mille juures viimaseid iseloomustas suhteliselt madal likviidsus ka juba enne koroonakriisi. Võib eeldada, et ettevaatavalt võivad analoogsed likviidsuse halvenemisega seotud trendid peatselt taas esile kerkida, kuna senine elamispindade hinnakasvu tempo ei ole finantsmajanduslikult jätkusuutlik.

Kesklinna linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Üldpind (m²)	2017	2018	2019	2020	2021	2022*
10 - 29,99	+4,2%	+7,0%	+11%	-0,7%	+20%	+19%
30 - 40,99	+8,0%	+3,0%	+11%	+9,0%	+6,6%	+15%
41 - 54,99	+6,8%	+5,1%	+9,8%	+2,3%	+7,6%	+15%
55 - 69,99	+10%	+2,4%	+2,3%	+8,1%	+9,4%	+18%
70 - 249,99	+5,0%	+4,1%	+8,0%	+1,5%	+12%	+13%
Keskmine	+6,9%	+4,2%	+8,6%	+3,3%	+9,9%	+16%

Lähitulevikus on Kesklinna linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. 2020. aasta IV kvartalist on hinnatasemed nii uute kui ka järelturukorterite osas taas laiapõhjaliselt kiirenenud kasvule pööranud, mida on toetanud tugevalt vähenenud pakkumiste arv. Pakkumise defitsiit, kasvanud pakkumishinnad ja selle taustal halvenenud elamispinna kättesaadavus viitab aga asjaolule, et 2022. aastal võib tõenäoliselt oodata Kesklinna korteriturul taaskordselt tehingute arvu vähenemist. Hinnatõus 2022. aastal üldplaanis aeglustub korterite ehitusaasta baasil keskmiselt 15% tasemele, mida asub likviidsuse halvenemise taustal saatma ka pakkumiste arvu taaskordne kasv. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama tehingud uute korteritega, mis moodustavad erinevalt mitmetest teistest Tallinna linnaosadest Kesklinnas pakkumisel olevatest varadest oluliselt suurema osakaalu. Kesklinnas arendatakse ja müüakse Tallinnas küll kõige enam uusi kortereid, kuid ehitusaktiivsus on viimastel aastatel vähenenud.

Kõikidest Tallinnas ehitamisel olevatest korteritest on üldiselt Kesklinn moodustanud kõige suurema osakaalu, kuid 2020. aastal alustati uute korterite ehitust Haaberstis juba rohkem kui Kesklinnas ning 2021. aastal alustati vastavates linnaosades analoogsel hulgal uusi arendusprojekte. 2022. aasta II kvartali keskpaiga seisuga moodustasid müümata uued korterid kogu Tallinna laojäägist Kesklinnas ligi neljandiku. Enne koroonakriisi pidevalt kasvanud kinnisvarahindade taustal oli märgata nõudluse ja ehitusaktiivsuse laiapõhjalisemat suundumist Kesklinna ja Põhja-Tallinna piirkondadest kaugemale, mistõttu oleks Kesklinnas olnud tõenäoliselt ka ilma koroonaviiruse esilekerkimiseta täheldada lähitulevikus uute arendusprojektide turule aeglasemat lisandumist. Kesklinnas asus siiski ehitusaktiivsus sarnaselt Tallinnale kui tervikule 2021. aastal taas ajutiselt kasvama, mis toob eeskätt 2022. aasta vältel kaudselt taas pakkumisse ka senisest rohkem järelturukortereid, mis võimaldab edasise hinnakasvu aeglustumist turul tervikuna tõenäoliselt eeskätt aasta II pooles. 2022. aastal võis I poolaasta lõikes täheldada Kesklinnas avalike müügipakkumiste arvu kasvu korteriturul tervikuna ligi 25% osas.

 

Haabersti linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Haabersti linnaosas kokku 1450 korteritehingut. Võrreldes 2020. aastaga suurenes tehingute arv 37% võrra, mille juures tegemist oli senise kasvutsükli vältel kõrgeima tehingute arvu tasemega. Turuaktiivsuse kasvu vedas sealjuures eeskätt järelturuaktiivsuse suurenemine. Uusi kortereid müüdi aasta jooksul 483 tk, mida oli 7 ühikut vähem kui 2020. aastal. Järelturul tehti samaaegselt koguni 967 ostu-müügitehingut, mida oli 45% enam kui eelneval aastal. Kuigi 2021. aastat iseloomustas Haabersti linnaosa puhul väga hea uute korterite müügitempo, kajastuvad vastavate korterite asjaõiguslepingud turustatistikas aga alles põhiliselt 2022. aasta II pooles.

Kõikide korteritehingute lõikes kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 2233 €/m2, mida oli 12% enam kui aasta varem, kui hinnatase kasvas 11%. Hinnatõus oli aasta jooksul laiapõhjaline, mille juures üldist statistilist kasvu hoidis tagasi järelturuaktiivsuse suurenemine. Ainuüksi uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes sealjuures mediaanhinnaks 2525 €/m2, mida oli 17% rohkem kui 2020. aastal. Järelturul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 1902 €/m2, mida oli koguni 19% enam kui varasemal aastal. Kui 2020. aastal võis koroonakriisi tõttu täheldada eeskätt hinnatõusu aeglustumist tüüpkorterite lõikes, siis 2021. aastal avaldus järelturul vastavas turusegmendis kiireim aastane hinnatõus. Haabersti linnaosas enimlevinud, perioodil 1970 - 1990 ehitatud, korterite osas kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 1736 €/m2, mida oli 21% rohkem kui aasta tagasi, kui tüüpkorterite hinnad langesid ajutiselt 1,6% võrra.

2022. aasta I poolaastal võis täheldada 9%-list turuaktiivsuse langust
2022. aasta I kvartalis tehti Haabersti linnaosas 215 ja seejärel teises kvartalis 387 korteritehingut, mille juures II kvartalis kasvas tehingute arv peamiselt hooajaliste tegurite tõttu. Võrreldes 2021. aasta II kvartaliga tehti 11% võrra rohkem tehinguid kui aasta tagasi, mille juures tehingute arvu kasvu vedas aga ainuüksi järelturuaktiivsus. Kuigi II kvartalis tehingute arv suurenes, võis I poolaastal tervikuna täheldada aastases võrdluses siiski turuaktiivsuse 9%-list alanemist. Turuaktiivsuse vähenemine leidis I kvartalis võrreldes aastatagusega aset nii järelturul kui ka uute korterite lõikes. Tänavu II kvartalis tehti uute korteritega 112 tehingut ning järelturukorteritega 275 tehingut. Võrreldes eelmise kvartaliga suurenes nii uute kui ka järelturukorterite müük. Võrreldes 2021. aasta II kvartaliga vähenes aga seevastu uute korterite müük 7 ühiku võrra, mille kõrval järelturuaktiivsus suurenes koguni 20% võrra, mille juures taoline järelturuaktiivsuse kasv oli nõrgenenud tarbijaskonna kindlustunde taustal veidi ootamatu.

Järelturuaktiivsus ei olnud enne 2020. aasta algust sarnaselt Tallinnale kui tervikule oluliselt muutunud, kuid 2021. aasta kvartalid ilmestasid taas aktiivsuse tugevat kasvu ning üsna kõrge aktiivsus püsis ka veel 2022. aasta I pooles. Olulist järelturuaktiivsuse tõusu ei ole siiski eelolevatel kvartalitel oodata, sest piirkondlik pakkumine on 2021. aastast vähenenud ning pakkumishinnad on järsult kasvanud. Kuna ehitusaktiivsus koroonakriisi taustal vähenes ning uute korterite pakkumise kasv on olnud seni absoluutnumbrites veel üsna vähene, pannakse varasemast vähem müüki ka oma vanemaid elamispindu. Nii uute kui ka vanemate korterite pakkumine asub taas laialdasemalt kasvama 2022. aasta lõpupoolel ja 2023. aastal, mil hakatakse klientidele aktiivsemalt üle andma eeskätt 2021. aastal ehitama hakatud arendusprojektide kortereid. Tarbija kindlustunde jätkuv halvenemine ei tõota siiski turuaktiivsuse 2021. aasta tipptasemete ületamist siiski ka praeguste kriiside või pakkumispoolsete probleemide võimaliku leevenemise järgselt.

Kõikide korteritehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis mediaanhinnaks 2923 €/m2, mida oli uute korterite osakaalu suurenemise tõttu 20% enam kui eelmises kvartalis ning 28% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Võrreldes aastatagusega hinnatõus jätkuvalt kiirenes paralleelselt üldisele tarbijahindade kasvu kiirenemisele. Veel 2021. aasta I kvartalis oli aastane hinnakasv 14%, II kvartalis 17%, III kvartalis 16%, IV kvartalis 6,8% ning tänavu I kvartalis 13% tasemel. Veel 2020. aasta keskpaigas võis täheldada pelgalt 1 kuni 3 protsendilist aastast hinnakasvu. Hindade tõus on viimastel kvartalitel olnud laiapõhjaline, suurenedes nii uute kui ka järelturuvarade puhul, kuid 2022. aasta lõpust on olnud täheldada, et järelturul on hinnakasv uutest korteritest asunud taas maha jääma, seda esialgu vähemalt pakkumishindade lõikes. Järelturul on eeskätt olnud täheldada tüüpkorterite hinnakasvu, mille juures 2022. aasta II kvartalis oli tüüpkorterite aastane hinnatõus 31% tasemel, mida oli mõnevõrra enam kui viimasel paaril kvartalil. Elamispinna kättesaadavus on 2021. aastast järsult halvenenud ning see on üheskoos pakkumise vähenemisega loonud olukorra, kus 2022. aastast on edasise turuaktiivsuse kasvu võimalused takistatud. Likviidsuse halvenemine ja uute korterite pakkumise täienemine tänavu I poolaastal viis siiski juba pakkumiste arvu tugeva kasvamiseni, mille juures perioodil jaanuarist juunini suurenes Haabersti linnaosas korteriturul avalik pakkumine ligi 50% võrra.

2022. aasta I kvartalis kujunes järelturukorterite osas mediaanhinnaks 2462 €/m2, mida oli 8,2% enam kui eelmises kvartalis ning koguni 32% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Järelturul aastane hinnakasv enam II kvartalis ei kiirenenud. Uute korterite osas kujunes mediaanhinnaks samaaegselt 3021 €/m2, mida oli 11% enam kui eelmises kvartalis ning 12% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. 2021. aastal suurenes Haabersti linnaosas märkimisväärses mahus just madalamahinnaliste uute korterite pakkumine, mistõttu uute korterite statistiline hinnakasv olenemata ehitushinna tempokast kasvust püsib tõenäoliselt ka 2022. aasta vältel justkui aeglane. Samas on täheldada, et sarnaste arendusprojektide ostjaskonna seas on märkimisväärses mahus pelgalt spekulatiivsete huvidega ostjaid ning taoliste uute korterite puhul saab hindade kasv olema aastatel 2021 - 2023 tõenäoliselt kõige kiirem. 2022. aasta keskpaigas on olnud juba märgata, et veel 2021. aastal suvisel perioodil sõlmitud odavamate magalapiirkonna uute korterite võlaõiguslike lepingute hinnatasemed on tänaseks ligi 50% kõrgemate hindadega. 2022. aastal pakkumisse lisanduvad uued korterid on juba valdavalt 30 protsenti kõrgemate hindadega kui aasta tagasi, mille juures sõlmitakse aktiivselt ka võlaõiguslikke lepinguid, kuid ostuhuvi on siiski üldiselt taandumas.

Haabersti linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Haabersti linnaosas leidis korteriturul enne 2021. aastat kiireim hinnakasv aset aastatel 2014 - 2015. Hinnataseme kasv on alates 2017. aastast olnud 2- ja enamatoaliste korterite osas suhteliselt analoogse tempoga. 1-toaliste korterite hinnad on sarnaselt mitmetele teistele Tallinna magalapiirkondadele kasvanud tunduvalt kiiremini kui ülejäänud toalisusega korterid, mille taga on olnud suuresti üürikinnisvarasse investeerimine. Periooditi on olnud märgata suuremate korterite kiiremat hinnakasvu, mis on tulenenud ennekõike korteriomanditena arvel olevate paariselamutega ja ridaelamukorteritega seotud tehingutest. Ehitusaastalt vaadatuna ei olnud enne 2021. aastat korterite hinnad Haabersti linnaosas võrreldes varasemate perioodidega kuigi kiiremini kasvama asunud, ostjaskond on lihtsalt eelistanud võimalusel ehituslikult uuemaid kortereid, mis on aga nõukogudeaegsetest paneelelamutest tunduvalt kõrgema hinnaga. Hindade kasvu on tugevalt panustanud just uusarendused mere ja Harku järve lähistel, mis näib jätkuvat ka lähiaastatel. Suurenenud ehitusaktiivsus on 2020. aastast piirkondlikku hinnakasvu taas kiirendama asunud ning see püsib üsna tempokas ka 2022. aasta vältel, millest saab tõenäoliselt seni kiireima hinnakasvuga aasta.

Haabersti linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Haabersti linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. Kuigi 2020. aasta II pooles turuaktiivsus taas arvestataval määral suurenes ning tugev kasv jätkus ka kogu 2021. aasta vältel, on suhteliselt piiratud pakkumise tõttu siiski turuaktiivsuse edasine kasvupotentsiaal 2022. aastal varasemast väiksem, seda nii uute kui ka järelturukorterite puhul. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama tehingud uute korteritega, mille juures 2022. aastal järelturul hinnatõus võrreldes uute korteritega tõenäoliselt aeglustub. Haabersti linnaosas on nii ehitusaktiivsus kui ka uute korterite osakaal kogu Tallinna korteriturust viimastel aastatel tugevalt kasvanud. Olenemata koroonapandeemiast alustati 2020. aastal Haaberstis uute korterite ehitust suuremas mahus kui 2019. aastal ning väga aktiivne arendustegevus jätkus ka 2021. aastal. Ligi neljandik kõikidest nii 2020. kui ka 2021. aastal alustatud uutest arendusprojektidest paiknesid Haaberstis ning 2022. aasta I pooles juba ligi kolmandik, mistõttu uute korterite asjaõiguslepingute järgne müük püsib arvestatavalt aktiivne ka veel aastate 2022 - 2023 vältel.

 

Kristiine linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Kristiine linnaosas kokku 1020 korteritehingut. Võrreldes 2020. aastaga suurenes tehingute arv koguni 59% võrra, mille juures tehingute arvu kasvu panustas eeskätt järelturuaktiivsuse suurenemine. Uute korteritega tehti aasta jooksul 247 ostu-müügitehingut, mida oli 9,3% enam kui varasemal aastal. Järelturul tehti samaaegselt 603 korteritehingut, mida oli koguni 44% rohkem kui 2020. aastal. Turuaktiivsuse muutused olid võrreldes ülejäänud Tallinna linnaosadega analoogsed, mille juures järelturuaktiivsuse kasvu panustas laialdane ostuhuvi suurenemine, kuid samaaegne uute korterite laojäägi vähenemine.

Vähenenud pakkumismaht survestas 2021. aasta korterite hindu järsult kasvama, mille juures tehtud tehingute puhul kujunes Kristiine linnaosas 2021. aastal mediaanhinnaks 2501 €/m2, mida oli 12% enam kui varasemal aastal. Veel 2020. aastal kasvas hinnatase 11%, mille juures 2021. aasta hinnakasv oli järelturuaktiivsuse järsu suurenemise tõttu veidi petlik. Järelturul üldiselt kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 2193 €/m2, mida oli 14% enam kui aasta tagasi ning uute korterite puhul 2931 €/m2, mida oli 3,0% rohkem kui 2021. aastal. Kuigi uute pakkumisse lisandunud arendusprojektide korterite pakkumishinnad olid 2021. aasta lõpuks vähemalt 20% võrra kõrgemate hindadega kui eelnevad analoogsed pakkumised, iseloomustasid 2021. aasta uute korterite asjaõiguslepingud siiski pigem 2020. aasta turudünaamika muutusi. Laialdane uute korterite broneerimine viib statistiliselt uute korterite hinnakasvu kiirenemiseni alles tõenäoliselt 2022. aasta II pooles.

Tüüpkorterite osas võis Kristiine linnaosas täheldada 2021. aastal oluliselt mõõdukamat hinnatõusu kui Tallinna suuremates magalapiirkondades. Perioodil 1940 - 1970 ehitatud korterite osas kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 2134 €/m2, mida oli 12% enam kui varasemal aastal. Perioodil 1970 - 1990 ehitatud korterite puhul kujunes aga mediaanhinnaks 2016 €/m2, mida oli 17% rohkem kui 2021. aastal. Enamikes Tallinna magalapiirkondades võis samaaegselt täheldada 20 kuni 25 protsendini küündivat aastast hinnakasvu, mille juures Kristiine linnaosa aeglasema hinnatõusu taga oli tõenäoliselt asjaolu, et Kristiines on elamispindade hinnad võrreldes magalapiirkondadega tunduvalt kõrgemad. 2022. aastal võib oodata, et järelturukorterite ja uute korterite hinnakasvu tempo asub taas lahknema, mille juures järelturul hinnatõus tõenäoliselt aasta II pooles aeglustub.

2022. aasta I pooles võis täheldada võrreldes aastatagusega tehingute arvu alanemise 6,4% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Kristiine linnaosas 276 korteri ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 23% rohkem kui eelmises kvartalis ning suurenenud uute korterite müügi tõttu 26% rohkem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Kuigi aastatagune võrdlusbaas on taas järjest kõrgem, püsib ka veel 2022. aasta III kvartalis tõenäoliselt Kristiine korteriturg suhteliselt sarnase või mõnevõrra kõrgema aktiivsusega kui veel aasta tagasi. Tänavu II kvartalis tehti uute korteritega kokku 69 tehingut, mida oli 62% enam kui eelmises kvartalis ning koguni 167% rohkem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Järelturul tehti samaaegselt 164 ostu-müügitehingut, mida oli 6,5% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 7,9% vähem kui 2021. aasta II kvartalis. 2022. aasta I kvartalist on turuaktiivsuse edasised kasvuvõimalused üsna piiratud, kuna aastatagune võrdlusbaas on järjest kõrgem ning olemasolev piiratud pakkumine ja selle taustal halvenenud elamispinna kättesaadavus ei võimalda kuigi kõrgemat turuaktiivsust saavutada ka veel lähitulevikus.

Kõikide korteritehingute raames kujunes Kristiine linnaosas mediaankeskmiseks hinnaks 2022. aasta II kvartalis 2996 €/m2, mida oli 0,8% enam kui eelmisel kvartalil ning 26% rohkem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Aastane hinnatõus taas kiirenes, mida on paralleelselt saatnud ka laiapõhjaline tarbijahindade kasv. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes sealjuures mediaanhinnaks 3150 €/m2, mida oli täpselt sama palju kui eelmisel kvartalil, kuid siiski 8,9% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Järelturul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 2677 €/m2, kasvades võrreldes eelmise kvartaliga 9,0% ja aastases võrdluses 24% võrra. Kuigi hindade edasine kasvutempo ei ole enam märgatavalt kiirenenud ning pakkumishindade puhul pigem näib, et järelturul on hinnakasv uute korterite dünaamikast maha jäämas, ei olnud veel aasta I pooles kuigi laiapõhjalist hinnakasvu aeglustumist veel märgata.

Erinevalt Tallinna suurematest magalapiirkondadest ei olnud Kristiine tüüpkorterite turul olulist hinnataseme langust 2020. aasta keskpaigas täheldada, mistõttu püsis ka 2021. aastal tüüpkorterite hinnakasv võrreldes eelnevate perioodidega Kristiines oluliselt mõõdukam. 1960ndatel ehitatud tüüpkorterite hinnad kasvasid 2022. aasta II kvartalis võrreldes aastatagusega 24% võrra, mida oli juba mõnevõrra vähem kui eelmises kvartalis, ning kvartaalselt aeglustus hinnatõus 5,8% tasemelt 1,6% juurde. Veel 2021. aasta IV kvartalis oli kvartaalne hinnakasv 12% tasemel. 1980ndatel ehitatud tüüpkorterite hinnakasv püsis aastases võrdluses samaaegselt II kvartalis 37% juures ning kvartaalses lõikes teist kvartalit järjest 9,8% tasemel, kuna taolised korterid on mõnevõrra odavamad kui 1960ndatel ehitatud korterid ning nende osas näib nõudlus olevat püsinud endisel tasemel. Tüüpkorterite hinnatõus püsis 2021. aastal tunduvalt kiirem kui nende potentsiaalse ostjaskonna sissetulekute kasv, mistõttu on elamispinna kättesaadavus märkimisväärselt halvenenud ning see jätkus suhteliselt analoogselt ka veel 2022. aasta I pooles.

Kristiine linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Viimaste aastate hinnakasvu on Kristiine linnaosas mõjutanud peamiselt tehingud uute korteritega. Viimase kolme aasta vältel on hindade kasv olnud suhteliselt ebaühtlane, mille juures mõnevõrra kiiremini on hinnalt kasvanud just 3-toaliste korteritega tehtud tehingud. Turusegmentides, kus uute korterite osakaal on väiksem, on ka aastane hinnakasv olnud selgelt aeglasem, seda eeskätt 1-toaliste korterite puhul. Suhteliselt lineaarne hindade kasvutrend on siiski püsinud, indikeerides laiapõhjalist hinnatõusu Kristiine linnaosas kui tervikus. Kristiine suhteliselt ebaühtlane ehitusaktiivsus aastast aastasse ning üldine piirkondlikult suhteliselt madal turuaktiivsus hoiab hinnakasvu ka eelolevatel perioodidel suhteliselt volatiilsena. Kuna uute korterite müük püsib ka 2022. aastal Kristiine linnaosas üksikute suuremate arendusprojektide tõttu üsna laialdane, jätkub ka statistiliselt 2022. aastal varasema aastaga üsna analoogne või mõnevõrra kiirem hinnakasv.

Kristiine linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Kristiine linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. Tehingute arv püsib 2022. aastal tõenäoliselt madalamal kui 2021. aastal, mille juures turuaktiivsuse kasvu takistab piiratud pakkumine nii järelturul kui ka uute korterite lõikes ning halvenenud elamispinna kättesaadavus turul tervikuna. 2021. aastal suurenenud turuaktiivsuse taustal asus ajutiselt piirkondlik ehitusaktiivsus kasvama, mille kõrval on aga likviidsus asunud 2022. aastal halvenema ning edasine pakkumiste arvu vähenemine möödunud aasta lõpuperioodil lõppes, mille taustal jätkub 2022. aasta vältel pakkumismahu suurenemine nii uute kui ka järelturukorterite arvelt. 2022. aasta I pooles suurenes Kristiine korteriturul avalike müügipakkumiste arv 5,6% võrra, mis oli siiski oluliselt mõõdukam kui naabruses olevas Kesklinnas. 2021. aastal moodustasid Kristiine linnaosas algatatud arendusprojektid kogu Tallinnast juba ligi 10%, mis veel 2020. aastal oli 6% juures. 2022. aasta I pooles alustati Kristiine linnaosas seejärel aga ainuüksi ühe uue korterelamu ehitust (Oksa tn 6a), viidates eelolevale uute korterite müüginumbrite vähenemisele. Kogu Tallinna müümata uutest korteritest moodustas Kristiine tänavu II kvartali keskpaigas ligi 5%, olles võrreldes 2021. aastaga märkimisväärselt vähenenud (2021. aasta samal perioodil ~ 18%). Kuna järelturul püsib pakkumine pigem piiratud ka veel lähitulevikus, hoiab see ka hinnakasvu lähikvartalitel endiselt aastases võrdluses ligi 10% tasemel ning elamispindade kättesaadavus jätkab halvenemist, survestades turuaktiivsust langema. Kuna Kesklinnas jääb kinnisvara järjest rohkemale ostjaskonnale kättesaamatuks, võib see aga kesklinna läheduse tõttu suurendada 2022. aastal ostuhuvi just Kristiine piirkonnas.

 

Lasnamäe linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Lasnamäe linnaosa korteriturul kokku 2334 ostu-müügitehingut, mida oli 15% enam kui varasemal aastal. Olenemata järsult kasvanud turuaktiivsusest ei olnud siiski tegemist erinevalt mitmetest teistest Tallinna linnaosadest senise kasvutsükli varasematest aastatest oluliselt kõrgema tehingute arvuga. Veel 2018. aastal tehti 2341 ostu-müügitehingut, mille järgselt on vähenenud eeskätt uute korterite tehingute hulk. 2021. aastal panustasid turuaktiivsuse kasvu ainuüksi järelturukorterid, mille juures uute korterite müügimaht jätkas vähenemist. Kuigi ehitusaktiivsus on Tallinnas taas kasvama asunud, püsib ka veel 2022. aastal uute korterite müük Lasnamäe linnaosas asjaõiguslepingute osas suhteliselt vähene. 2021. aastal tehti Lasnamäel uute korteritega 374 tehingut, mida oli 39% vähem kui 2020. aastal, mil uute korterite müük suurenes 12% võrra. Järelturul tehti samaaegselt seega 2060 ostu-müügitehingut, mida oli koguni 46% enam kui 2020. aastal, kui järelturuaktiivsus alanes koroonakriisi majanduslike ja sotsiaalsete mõjude tõttu 7,7% võrra.

Tehtud tehingute osas kujunes Lasnamäe linnaosas 2021. aastal mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1914 €/m2, mida oli 9,2% enam kui 2020. aastal, kui hinnatase suurenes uute korterite osakaalu kasvu tõttu olenemata koroonakriisist 8,2% võrra. 2021. aastal uute korterite osakaal taas alanes, mille taustal turu kui terviku hinnastatistika oli veidi petliku iseloomuga. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 2527 €/m2, mida oli ainuüksi 2,3% enam kui 2020. aastal, iseloomustades pigem 2020. aastal langetatud võlaõiguslike lepingute ostuotsuseid. Vaadates 2021. aastal pakkumisse lisandunud uute korterite hinnatasemeid, võib 2022. aastal oodata statistiliselt uute korterite puhul Lasnamäe linnaosas üsna järsku hinnakasvu kiirenemist. Järelturutehingute osas kujunes seevastu 2021. aastal mediaanhinnaks 1824 €/m2, mida oli koguni 18% rohkem kui eelneval aastal. Järelturul võis hinnakasvu kiirenemist täheldada eeskätt piiratud pakkumise tõttu, mida võimendas paralleelselt asjaolu, et ka uute korterite osas oli pakkumine viimaste aastate lõikes kõige madalam.

Järelturul võis kõige tempokamat hinnatõusu täheldada perioodil 2016 - 2019 ehitatud korterite osas, mille osas suurenes ostuhuvi just vähenenud uute korterite pakkumismahu tõttu. Tüüpkorterite osas püsis hinnakasv samuti tempokas, mille juures 1960ndatel ehitatud korterite hinnad tõusid 17% ja 1980ndatel ehitatud korterite hinnad 18% võrra. Koguni 23%-list hinnatõusu võis täheldada ka möödunud buumi perioodil ehitatud korterite osas, millede pakkumine on Lasnamäe linnaosas samuti suhteliselt piiratud. 2021. aasta turusituatsioon viitas Lasnamäe osas selgelt asjaolule, et vastavas linnaosas on arvestataval määral potentsiaalseid uute korterite ostjaid, kuid olemasolev pakkumismaht kui ka kavandatud arendusprojektide hulk on sellest olenemata suhteliselt vähene ka veel lähitulevikus. Lasnamäe elanikkond sai koroonakriisis majanduslikult ja sotsiaalselt mõnevõrra enam mõjutatud kui ülejäänud Tallinna piirkonnad, kuna vastavas linnaosas elab arvestataval määral inimesi, kes tegutsevad koroonapiirangutest otseselt mõjutatud tegevusvaldkondades ning mille taustal aastatel 2020 - 2021 ei pidanud paljud kinnisvaraarendajad Lasnamäe turupiirkonnas uute projektide turule toomist mõistlikuks.

2022. aasta I poolaastal taandus tehingute arv Lasnamäel võrreldes aastatagusega 15% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Lasnamäe linnaosas kokku 462 korteritehingut, mida oli järelturul alanenud tehingute arvu tõttu 3,8% vähem kui eelmises kvartalis ning laiapõhjaliselt taandunud turuaktiivsuse tõttu koguni 22% vähem kui 2021. aasta II kvartalis. Uusi kortereid müüdi sealjuures 42 tk, mida oli 45 ühikut vähem kui aasta tagasi ning 2 tk vähem kui veel tänavu I kvartalis. Järelturul tehti seega samaaegselt 420 ostu-müügitehingut, mida oli koguni 3,7% vähem kui eelmises kvartalis ning 15% vähem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Tehtud tehingute osas kujunes turul tervikuna mediaanhinnaks 2425 €/m2, mida oli 10% enam kui eelmises kvartalis ning 28% rohkem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Võrreldes aastatagusega hinnatõus enam ei kiirenenud, kuid kvartaalselt püsis hinnatõus endiselt väga kiire, mida on muidugi saatnud ka väga kiire üldine tarbijahindade kasv.

2022. aasta II kvartalis tehtud uute korterite tehingute puhul kujunes mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2878 €/m2, mida oli suhteliselt sarnase tehingute struktuuri tõttu 0,4% rohkem kui eelmises kvartalis ning 18% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Järelturutehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2361 €/m2, mida oli 33% rohkem kui aasta tagasi ning 10% enam kui veel 2022. aasta I kvartalis. Järelturul võis märgata täpselt sama kiiret aastast hinnatõusu nagu eelmises kvartalis, mille juures kvartaalne hinnakasv marginaalselt aeglustus (veel eelnevas kvartalis +11%). Arvestatav hulk magalapiirkondade elanikke kasutas 2021. aastal võimalust vabastada II pensionisamba raha, mille mõju näib aga olevat elamispindade turul vajunud juba suhteliselt tahaplaanile. Kuigi 2021. aasta alguses võis märgata tempokalt kasvanud energiahindu ning selle taustal võis eeldada, et magalapiirkondade elanikkonna tarbijakindlus halveneb, mis ei võimalda üüri- ega ka omanditurul hindade endises tempos kasvu jätkumist, siis ei saanud seda laiapõhjaliselt siiski sugugi täheldada ning ettevaatavalt näib, et ka võibolla aastate 2022 - 2023 talvise perioodi osas on energiakriisi võimalikku mõju kinnisvaraturu osas veidi ülehinnatud.

2022. a. Q2 uued: 42 tk; 2878 €/m2
2022. a.Q2 järelturg: 420 tk; 2361 €/m2

2021. a. Q1 uued: 97 tk; 2449 €/m2
2021. a. Q1 järelturg: 497 tk; 1786 €/m2

Lasnamäe linnaosa tüüpkorterite lõikes võis 2022. aasta I kvartalis täheldada hinnakasvu taaskordset kiirenemist ning selle taustal jätkus elanikkonna jaoks elamispinna kättesaadavuse tugev halvenemine. II kvartalis küll hinnatõus veidi aeglustus, kuid laias laastus ei ole lõpptarbija jaoks asjaolud positiivses suunas eriti muutunud. Valdavalt 1960ndatel ehitatud tüüpkorterite osas kasvas mediaanhind tänavu II kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga 8,1% võrra ning võrreldes aastatagusega 31%. 1980ndatel ehitatud korterite osas kujunes mediaanhinnaks 2229 €/m2, mida oli 10% enam kui eelmises kvartalis ning 29% rohkem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Tüüpkorterite pakkumismaht on koroonakriisi algusest vähenenud ning pakkumishinnad selle taustal järsult kasvanud, mille taustal jätkub edasine elamispindade hinnatõus ka veel vähemalt 2022. aasta II pooles. Tüüpkorterite pakkumine on asunud 2022. aasta algusest tugevalt täienema ning pakkumise kasv lähitulevikus likviidsuse halvenemise ja 2021. aastal alustatud arendusprojektide korterite üleandmise tõttu jätkub. Samas, kuna Lasnamäel ei ole hiljaaegu eriti uusi arendusprojekte väljaspool Lahekalda piirkonda algatatud, on pakkumismahu muutumine lähitulevikus pigem seotud üldise Lasnamäe linnaosa elanikkonna kindlustunde muutustega, mitte niivõrd ehitusaktiivsusega. 2022. aasta I pooles suurenes Lasnamäel pakkumismaht 72% võrra.

Lasnamäe linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Lasnamäe linnaosas leidis korteriturul kiireim hinnakasv enne 2022. aastat aset 2013. ja 2014. aastal. 2015. ja 2016. aastal tempokas hinnakasv küll jätkus, kuid seda mõnevõrra aeglasemas tempos. Uusarendustega seotud tehingute taustal 2017. aastal statistiline hinnakasv taas kiirenes, mis jätkus sarnases, kuid aeglustuvas tempos ka 2018. aastal. 2019. aastal edasine kasvutempo aeglustumine jätkus, mis tulenes uute korterite müügimahtude vähenemisest. 2020. aastal järelturuaktiivsuse laialdase languse tõttu uute korterite osakaal aga tehtud tehingutes taas suurenes, mis kiirendas ka statistilist hinnakasvu. 2021. aastal jätkus üsna sarnane hinnatõus, kuid struktuurselt oli hindade kasv siiski uute ja järelturukorterite osas üsna erinev ning võib väita, et tegelikkuses oli 2021. aasta viimaste aastate kiireima hinnatõusuga periood. Hinnataseme kasv on Lasnamäe linnaosa korteriturul olnud viimastel aastatel erineva suurusega korterite puhul siiski võrdlemisi ühtlane. Hinnatõus on veidi kiirem olnud 2-toaliste ja üle 70 m2 suuruste korterite puhul. 1- ja 3-toaliste korterite hinnad on kasvanud aastatel 2017 - 2021 põhimõtteliselt analoogses tempos. Olenemata, et periooditi on hinnakasv olnud Lasnamäel kas kiirenev või aeglustuv, võis siiski enne koroonapandeemiat täheldada edasise kasvutempo aeglustumist sarnaselt Tallinnale kui tervikule ning võib eeldada, et mõningase viitajaga demograafiliste tegurite tõttu sarnane trend taastub.

Lasnamäe linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Lasnamäe linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. Koroonapandeemia taustal pöördus 2020. aasta II kvartalis tehingute arv tugevasse langusesse, mis asus aga III kvartalist üsna kiirelt taastuma, seda siiski mõnevõrra vaevalisemalt kui mitmetes teistes Tallinna linnaosades. Aastataguse järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu on siiski edasine turuaktiivsuse kasvupotentsiaal 2021. aasta IV kvartalist piiratud. 2021. aastal ületati Lasnamäel küll kahe eelneva aasta tehingute arv, kuid turuaktiivsus püsis siiski suhteliselt sarnane kui 2018. aastal. Olemasolev pakkumismaht kui ka 2021. aastast järsult kasvanud korterite hinnad ei võimalda eelolevateks kvartaliteks enam tehingute arvu kasvu prognoosida ning pigem on taas üldine surve turuaktiivsuse languseks. 2022. aasta II poolaastal püsib hindade kasv siiski jätkuvalt tempokas, kuid võib eeldada, et kiireim kasvuperiood jäi 2022. I poolaastasse. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama tehingud uute korteritega. Lasnamäel asus aga turuaktiivsus järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu alanema juba 2019. aastal, kuna ehitusaktiivsus on mitu aastat järjest vähenenud. 2022. aasta II kvartali keskpaiga seisuga moodustasid Lasnamäe linnaosas müümata uued korterid kogu Tallinna laojäägist pelgalt 6%. Järelturupakkumiste arv jätkab kasvamist paralleelselt ehitusaktiivsuse kasvuga, mida võib tugevamalt oodata tõenäoliselt alles 2023. aastal, kuna nii 2021. aastal kui ka 2022. aasta I pooles alustati alla ootuste pelgalt üksikute uute hoonete ehitusega, survestades suhteliselt tempokat hinnakasvu püsima piiratud pakkumise püsides ka veel lähikvartalitel.

 

Mustamäe linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Mustamäe linnaosa korteriturul kokku 1657 tehingut, mida oli 9,2% enam kui varasemal aastal, kui turuaktiivsus alanes 2,7% võrra. Tegemist oli senise kasvutsükli vältel kõrgeima tehingute arvuga, kuid erinevalt mitmetest teistest Tallinna linnaosadest jäi siiski turuaktiivsuse kasv suhteliselt tagasihoidlikuks. Turuaktiivsuse kasv tulenes sealjuures aga ainuüksi järelturult, mille juures järelturukorteritega tehti kokku 1463 ostu-müügitehingut. Järelturuaktiivsus kasvas aastaga koguni 41% võrra, mille kõrval uute korterite müük vähenes pakkumismahu alanemise tõttu 59% võrra. Piiratud pakkumine ei võimalda 2022. aastal enam oluliselt turuaktiivsuse kasvu jätkata, mistõttu on paralleelselt elamispinna kättesaadavuse halvenemisele surve turuaktiivsuse alanemiseks taas suurenenud.

Tehtud tehingute osas kujunes 2021. aastal Mustamäe linnaosas mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1952 €/m2, mida oli järelturuaktiivsuse kasvu tõttu ainuüksi 4,3% enam kui 2020. aastal, kui uute korterite suurenenud müügi tõttu kasvas mediaanhind koguni 13% võrra. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 2548 €/m2, mida oli 5,8% enam kui varasemal aastal. Järelturukorterite puhul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 1884 €/m2, mida oli aga koguni 16% rohkem kui eelneval aastal. Suhteliselt aeglane uute korterite hinnakasv peegeldas aga pigem 2020. aastal langetatud võlaõiguslikke ostuotsuseid, mis kajastusid asjaõiguselepingutena alles 2021. aasta turustatistikas. 2021. aastal järsult kallinenud uute korterite hinnatase peegeldub turustatistikas aga alles 2022. aastal. 2021. aastal võis järelturu osas täheldada, et ostuhuvi suurenes nii investeerimise kui ka omakasutuse eesmärgil laiapõhjaliselt, mille juures hinnakasvu soodustas suuresti uute korterite pakkumismahu madalseis.

Vaadates tüüpkorterite turgu, võis sealsete tehingute osas märgata 2021. aastal üsna tempokalt kasvavaid hinnatasemeid. Valdavalt 1960ndatel ehitatud korterite osas võis märgata 20%-list aastast hinnatõusu ning 1980ndatel ehitatud korterite osas 14%-list hinnakasvu, mis oli viimaste aastate kiireim tempo ning mille taustal elamispinna kättesaadavus järsult halvenes. Ehituslikult mõnevõrra uuemate korterite aastane hinnatõus jäi valdavalt 10 kuni 16 protsendi vahemikku, mille juures möödunud buumi perioodil ehitatud kortereid sooviti varasemast enam soetada ainuüksi põhjusel, et täiesti uute korterite pakkumine oli vähenenud. Kuigi uute korterite müük oli 2021. aastal oluliselt parem kui keegi oleks oodanud, ei saanud 2021. aasta vältel siiski Mustamäe linnaosas ehitusaktiivsuse märgatavat kasvu täheldada, mille taustal püsib ka 2022. aastal veel uute korterite müük Mustamäel üsna vähene.

2022. aasta I poolaastal kasvas Mustamäel turuaktiivsus võrreldes aastatagusega veel 6,4% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Mustamäe linnaosas kokku 466 korteritehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 23% rohkem kui eelmises kvartalis ning eeskätt järelturul kasvanud turuaktiivsuse tõttu 9,1% enam kui veel 2021. aasta II kvartalis. Mustamäe linnaosa oli 2022. aasta I pooles üks väheseid piirkondi Tallinnas, kus võrreldes aastatagusega veel tehingute arv suurenes. Uusi kortereid müüdi II kvartalis sealjuures 97 tk ja järelturul tehti 369 ostu-müügitehingut, mille juures võrreldes aastatagusega suurenes uute korterite müük 6 ühiku võrra ning järelturuaktiivsus kasvas 9,8% ulatuses. Võrreldes 2022. aasta I kvartaliga võis täheldada järelturuaktiivsuse hooajalist kasvu 2,8% võrra, mille kõrval uute korterite müük suurenes ligi kolm ja pool võrra. Järelturuaktiivsuse hooajaline kasv oli oodatust marginaalsem, mille kõrval uute korterite asjaõiguslepingute võrreldes aastatagusega üsna marginaalne suurenemine on järjest väiksema hulga arendusprojektide valmimise tõttu olnud ootuspärane.

Tehtud tehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2406 €/m2, mida oli uute korterite osakaalu suurenemise tõttu 11% enam kui eelmises kvartalis ning 26% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Uute korterite puhul kujunes sealjuures mediaanhinnaks 2827 €/m2 ja järelturul 2306 €/m2, mille juures uute korterite hinnatase suurenes võrreldes aastatagusega 9,2% võrra ning järelturg näitas samaaegselt 30%-list kasvu. Võrreldes 2022. aasta I kvartaliga kasvasid uute korterite hinnad madala võrdlusbaasi tõttu 16%, mille juures järelturul võis täheldada samuti kiirenenud tempos 8,3%-list hinnakasvu. Tüüpkorterite osas võis 1960ndatel ehitatud korterite osas täheldada 2022. aasta II kvartalis 19%-list aastast hinnakasvu ning 1980ndatel ehitatud korterite osas 34%-list hinnakasvu. Võrreldes tänavu I kvartaliga tüüpkorterite hinnatõus sealjuures paralleelselt üldise tarbijahindade kasvu kiirenemisega taas veidi kiirenes, püsides 1960ndatel ehitatud korterite osas 6,4% ja 1980ndatel ehitatud korterite osas 11% tasemel, viidates eelolevale jätkuvale tarbijakindluse halvenemisele ja potentsiaalsete ostjate vähenemisele.

Mustamäe linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Mustamäe linnaosa korteriturul leidis statistiliselt kiireim hinnakasv enne 2022. aastat aset 2013. ja 2014. aastal ning seejärel 2020. aastal. Hinnataseme kasvu on mõjutanud eeskätt tehingud uute korteritega, mille juures ehitustegevuse aktiivsus on viimastel aastatel olnud suhteliselt volatiilse iseloomuga. Hinnataseme kasv on Mustamäe korteriturul alates 2017. aastast olnud võrdlemisi ebaühtlane. Hinnakasv on uute korteritega tehtud tehingute tõttu tempokaim olnud just 3- ja enamatoaliste korterite osas. Võrdlemisi kiiret hinnakasvu on näidanud ka 2-toalised korterid, mille kõrval olenemata laialdasest üürikinnisvarasse investeerimisest on 1-toaliste korterite hinnakasv olnud kõige aeglasem. Kui aga oluliselt pikemat ajavahemikku vaadata, võib kõikide suurustega korterite puhul täheldada suhteliselt sarnast hinnakasvu. Statistiline hinnatasemete kasv on siiski veidi petlik, kuna 2021. aastal võis tehinguid struktuurselt nende ehitusaasta baasil analüüsides täheldada, et hinnatõus oli viimaste aastate kiireim ning isegi mõnevõrra kiirem tõus püsis ka veel 2022. aasta I pooles.

Mustamäe linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Mustamäe linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. Turuaktiivsuse langus oli koroonakriisi taustal tugevaim just järelturul, mille juures 2020. aasta keskpaigas asus korteriturul pakkumiste arv suurenema ja pakkumishinnad langema, kuid tegemist oli pelgalt ajutise nähtusega. 2020. aasta IV kvartalist on taas hinnakasv kiirenenud ning pakkumiste arv kiirelt alanenud, indikeerides edasise hinnakasvu jätkumist ka veel 2022. aastal. 2022. aastal aga tõenäoliselt enam märkimisväärselt kõrgemat tehingute arvu ei saavutata ning hiljemalt 2023. aastal pöödub turuaktiivsus langusesse, seda eeskätt piiratud pakkumise ja halvenenud elamispinna kättesaadavuse tõttu. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama tehingud uute korteritega. Ehitusaktiivsus oli Tallinna magalapiirkondades küll enne koroonakriisi taas kasvanud, kuid Mustamäel asuti aastatel 2020 - 2021 ehitama vähem uusi kortereid kui varasemalt ning 2022. aasta II kvartali keskpaiga seisuga oli müümata uute korterite laojääk endiselt pigem õhuke (ligi 10% kogu Tallinna pakkumisest), mistõttu uute korterite müüginumbrid püsivad madalad veel pikema aja vältel (2022. aasta I pooles hakati riikliku ehitisregistri andmeil Mustamäel ehitama ainuüksi ühte uut korterelamut 99 korteriga). Suhteliselt vähene uute korterite pakkumine survestab järelturul hindu endiselt kasvama ning hoiab järelturukorterite pakkumise suhteliselt madalal ka veel lähikvartalitel. Pakkumine on asunud siiski üldiselt 2022. aastal juba suurenema, mille juures perioodil jaanuarist juulini võis täheldada pakkumismahu ligi 80%-list kasvu ning seda on vedanud likviidsuse halvenemise ja spekulatiivse pakkumise suurenemise tõttu peamiselt järelturg.

 

Nõmme linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Nõmme linnaosa korteriturul kokku 358 ostu-müügitehingut, mida oli 22% enam kui varasemal aastal. Tegemist ei olnud siiski senise kasvutsükli vältel oluliselt kõrgema tehingute arvuga kui veel mõni aeg tagasi, sest näiteks 2016. aastal tehti veel 399 korteritehingut, mille järgselt neli aastat järjest tehingute arv vähenes. Tehingute arvu vähenemisse on panustanud eeskätt pidevalt kahanenud pakkumiste arv ning piirkondlik suhteliselt madal ehitusaktiivsus, mis on Nõmme elanikke teistesse Tallinna linnaosadesse või ka Tallinna lähiümbruse alevikesse elama viinud. 2021. aastal tulenes turuaktiivsuse kasv eeskätt järelturult, mille juures järelturul tehti kokku 241 ostu-müügitehingut, mida oli 43% enam kui 2020. aastal. Uute korteritega tehti samaaegselt ainuüksi 14 tehingut, mida oli 39 ühiku võrra vähem kui 2020. aastal.

Tehtud tehingute puhul kujunes 2021. aastal Nõmme linnaosas mediaanhinnaks 1952 €/m2, mida oli 10% enam kui varasemal aastal, kui hinnatase kasvas 4,6% võrra. Hinnakasv üsna järsult kiirenes sarnaselt Tallinnale kui tervikule, mille juures 2018. aastal oli Nõmme linnaosas aastane hinnatõus veel pelgalt 1,4% tasemel. Viimaste aastate alanevat turuaktiivsust on Nõmme linnaosas saatnud ka Tallinna enamikest teistest linnaosadest oluliselt aeglasem aastane hinnakasv. Hinnataseme kasvu aeglustumine on olnud otseses seoses uute korteritega tehtud tehingute ja pakkumiste vähenemisega, mida peegeldas ka aastatel 2017 - 2019 suhteliselt analoogsel tasemel püsinud piirkondlik keskmine pakkumishind. Olenemata sellest, et pakkumiste arv on pidevalt vähenenud, ei ole see siiski Tallinna magalapiirkondadega sarnast survet hinnataseme kasvuks Nõmme linnaosas loonud. Viimane võib tuleneda asjaolust, et Nõmme korterelamute turg on oma olemuselt suhteliselt diferentseeritud ning potentsiaalne ostjaskond eelistab sageli mingisugust väga spetsiifilist vara, mida turul on pakkumisel piiratud mahus ning selliste varade mitte leidmisel kas oodatakse edasi või siirdutakse teistesse Tallinna piirkondadesse (eeskätt Kesklinn, Kristiine või Põhja-Tallinn).

Kui veel 2019. aastal võis Nõmme linnaosa korteriturul täheldada järelturu puhul pea kõikides turusegmentides aastast hinnakasvu ning seda valdavalt vahemikus 2,5 kuni 5 protsenti, siis 2020. aastal võis enamikes ehituslikult vanemates korterelamutes paiknevate korterite osas täheldada hinnalangust. Hinnalangus oli tugevaim just nõukogudeaegsete paneelelamute korterite lõikes, mille juures vastava kaubagrupi potentsiaalsete ostjate osas oli nii kindlustunne kui ka võimalused kinnisvara soetada halvenenud 2020. aastal kõige enam. 2021. aastal seejärel hinnatõus taas laiapõhjaliselt kiirenes, mille juures uute korterite osas kujunes mediaanhinnaks 2511 €/m2 ja järelturul 1956 €/m2. Uute korterite aastaseks hinnakasvuks kujunes sealjuures 20% ja järelturul 16%. 2021. aastal võis Nõmme linnaosas täheldada mõningast ehitusaktiivsuse suurenemist, mis hoiab tõenäoliselt piirkondliku statistilise hinnakasvu üsna kiire ka veel 2022. aasta vältel. Elamispindade üldise hinnakasvu aeglustumise, kuid ehitushinna jätkuva kasvu tõttu võib oodata ehituslikult uuemate ja vanemate korterite hinnadiferentsi suurenemise jätkumist.

2022. aasta I pooles alanes Nõmme linnaosas tehingute arv võrreldes aastatagusega 9,3% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Nõmme linnaosas kokku 99 korteritehingut. Võrreldes eelmise kvartaliga suurenes tehingute arv hooajaliste tegurite tõttu 30%, kuid alanes võrreldes 2021. aasta II kvartaliga 8,3% võrra. Turuaktiivsuse langus võrreldes aastatagusega jätkus sealjuures tänavu teist kvartalit järjest. Kui 2021. aasta II kvartal välja jätta, püsis turuaktiivsus 2021. aasta erinevate kvartalite vältel suhteliselt sarnase aktiivsusega ning tehingute arv 2020. aasta III kvartalist kuigi olulisel määral endiselt muutunud ei ole. 2022. aasta I kvartalis tehti uute korteritega 23 ostu-müügitehingut, mida oli 19 ühiku võrra enam kui veel eelmises kvartalis ning koguni 22 ühikut rohkem veel 2022. aasta II kvartalis. Järelturul tehti samaaegselt 2022. aasta II kvartalis 76 korteritehingut, mida oli 4 ühikut enam kui eelmises kvartalis, kuid siiski 29% vähem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Uute korterite müük ja ehitusaktiivsus on küll taas suurenenud, kuid võrreldes aktiivsemate linnaosadega seda hetkeseisuga veel suhteliselt vähesel määral.

Kõikide tehtud korteritehingute lõikes kujunes 2022. aasta II kvartalis Nõmme linnaosa korteriturul mediaanhinnaks 2656 €/m2, mida oli 8,3% enam kui veel tänavu I kvartalis ning koguni 38% rohkem kui möödunud aasta II kvartalis. Hinnakasv oli 2020. aasta IV kvartalist kuni tänavu I kvartalini pidevalt kiirenenud, mille juures hinnatõus püsis käesoleva aasta II kvartalis endiselt väga kiire, kuid see aastases võrdluses enam ei kiirenenud. Järelturul tehtud tehingute osas kujunes tänavu II kvartalis mediaanhinnaks 3722 €/m2, mida oli 30% enam kui aasta tagasi ning 3,9% rohkem kui veel eelmises kvartalis. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes samaaegselt II kvartalis mediaanhinnaks 3722 €/m2, mida oli koguni 12% rohkem kui veel eelmises kvartalis. Üldiselt näib, et kuigi hinnatõus püsis veel 2022. aasta I poolaastal väga kiire, ei ole see enam kiirenenud ning ettevaatavalt võib oodata hinnatõusu aeglustumist.

Erinevalt Tallinna suurematest linnaosadest ei näidanud Nõmme möödunud tervishoiukriisi vältel ei märkimisväärset ajutist pakkumiste arvu suurenemist ega ka pakkumis- või tehinguhindade alanemist, mistõttu on ka seejärel esinenud turuaktiivsuse ja hinnatasemete kasv olnud 2021. aasta näitel mõnevõrra mõõdukam kui enamikes teistes Tallinna linnaosades. Mediaanhind võib eelolevatel kvartalitel siiski veidi volatiilsemaks muutuda, seda ennekõike uute korteritega tehtavate tehingute või nende struktuuri muutumise tõttu, kuna ehitusaktiivsus 2021. aastal taas suurenes eeskätt Nõmme turu piirkonnas. Uute arendusprojektide algatamine on Nõmmel olnud siiski üldplaanis suhteliselt vähene, mistõttu ei ole märkimisväärset turuaktiivsuse kasvu oodata ka lähitulevikus.

Nõmme linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Nõmme linnaosas on viimastel aastatel aset leidnud hinnakasv olnud võrdlemisi ebaühtlane, mis tuleneb peamiselt piirkonna vähesest tehinguaktiivsusest ning korteriturul kaubeldavate korterite vahelistest erinevustest. Kiireim hinnakasv leidis Nõmmel enne 2022. aastat aset 2013., 2014. ja 2016. aastal. Perioodil 2017 - 2019 kasvasid hinnalt enim 1- ja 2-toalised korterid, ülejäänud suurusega korterite hinnakasv oli samaaegselt tunduvalt aeglasem. Enne 2021. aastat võis täheldada ennekõike varasema hinnakasvu aeglustumist, mis kirjeldas valdavas osas pigem järelturul tehtavate tehingute turudünaamikat. 2021. aastast hinnatõus taas laiapõhjaliselt kiirenes, kuid üldplaanis on tegemist tõenäoliselt ajutise nähtusega ning mõningase viitajaga tõenäoliselt 2019. aastaga suhteliselt sarnane turusituatsioon taastub. Hinnataseme kujunemine on tugevalt mõjutatud vähestest, kuid järelturu varadest oluliselt kallimatest, uute korterite tehingutest, millede osakaal kogu tehingute mahus varieerub periooditi võrdlemisi suures ulatuses. Uute korterite müük on aga viimaste aastate vältel püsinud tunduvalt väiksem kui veel aastatel 2016 ja 2017, kuid see on asunud 2022. aastal taas suurenema.

Nõmme linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Nõmme linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. Olulist turuaktiivsuse jätkuvat suurenemist ei ole lähikvartalitel enam oodata, kuna piirkondlik pakkumine on piiratud ning elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal lisandub potentsiaalsete koduostjate sekka varasemast väiksemal hulgal ostuhuvilisi. Turuaktiivsuse langus oli 2020. aasta II ja III kvartalis tugevaim just järelturul, mille taustal asus Tallinnas kui tervikus pakkumiste arv suurenema ja pakkumishinnad mõõdukalt langema, kuid Nõmme linnaosas jäid taolised trendid siiski suhteliselt tagasihoidlikuks. Ajutine likviidsuse vähenemine viis aga järelturul 2021. aastal märkimisväärse tehingute arvu kui ka hinnataseme kasvuni, kuid Nõmme linnaosas olid koroonakriisi leebema mõju tõttu ka avaldunud kasvunumbrid mõnevõrra mõõdukamad kui mitmetes teistes Tallinna linnaosades. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama siiski tehingud uute korteritega, mille mõju on aga Nõmme linnaosas uute korterite suhteliselt vähese pakkumise tõttu tasakaalukam kui Tallinnas tervikuna. Kõikidest Tallinnas ehitamisel olevatest uutest korteritest moodustavad Nõmme linnaosas paiknevad korterid kõigest mõne protsendi. Nõmme linnaosa suhteliselt vähene pakkumine võimaldas 2020. aastal vältida laiapõhjalist pakkumishindade langust, mistõttu ka aastatel 2021 - 2022 avalduv hinnakasv on eeskätt järelturul mõnevõrra mõõdukam kui mitmetes teistes linnaosades. Ligi 30%-line pakkumismahu kasv 2022. aasta I pooles viitab siiski ka Nõmme linnaosa puhul asjaolule, et ettevaatavalt on senine kiire hinnatõus leevenemas, kuna likviidsus on halvenemas turul tervikuna.

 

Pirita linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Pirita linnaosas kokku 230 korteri- ja ridaelamukorteritehingut. Võrreldes 2020. aastaga suurenes tehingute arv 9,5% võrra. Erinevalt mitmetest teistest Tallinna linnaosadest ei olnud siiski tegemist senise kasvutsükli vältel kõrgeima tehingute arvuga, veel 2017. aastal oli Pirita linnaosa tehingute arv täpselt samal tasemel. Uute korteritega tehti sealjuures 67 tehingut, mida oli 9 tk vähem kui 2020. aastal. Turuaktiivsuse kasvu vedasid seega ainuüksi järelturukorterid, milledega tehti kokku 163 ostu-müügitehingut, mida oli 22% enam kui varasemal aastal.

Tehtud tehingute lõikes kujunes 2021. aastal Pirita linnaosas mediaanhinnaks 2266 €/m2, mida oli 11% enam kui eelmisel aastal, kui hinnatase kasvas olenemata koroonakriisist 7,9% võrra. Hinnakasv kiirenes mitmendat aastat järjest, veel 2019. aastal kasvas mediaanhind pelgalt 4,2% võrra. Hinnakasvu kiirenemisse panustasid 2021. aastal nii uued kui ka järelturukorterid, mille juures uute korterite aastaseks hinnakasvuks kujunes 2590 €/m2 mediaanhinna juures 13%. Järelturutehingute puhul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 2126 €/m2, mida oli 10% rohkem kui 2020. aastal. Erinevalt enamikest Tallinna linnaosadest võis Pirital täheldada, et järelturul oli hinnatõus tunduvalt aeglasem ning ühtlasi aeglasem kui ka uute korterite hinnakasv. 2022. aastal ehituslikult uuemate ja vanemate elamispindade hinnadiferents suureneb tõenäoliselt veelgi ulatuslikumalt.

Pirita linnaosa kõige aktiivsema elamispindade turusegmendi (perioodil 2001 - 2010 ehitatud korterid ja ridaelamukorterid) osas võis 2020. aastal täheldada hinnakasvu aeglustumist, mille juures mediaanhinna kasv taandus 6,0%-lt 2,2%-le. 2021. aastal kiirenes aga vastava turusegmendi korterite hinnatõus 7,3% tasemele. Nõukogudeaegsete korterelamute korteritega tehtud tehingute arv püsis sarnaselt eelnevatele aastatele võrdlemisi vähene, mida iseloomustab eeskätt asjaolu, et kuigi selliseid hooneid on Pirita linnaosas piiratud mahus, on neis paiknevate korterite müügipakkumine veelgi enam piiratud ning pakkumine on viimastel aastatel järjepidevalt vähenenud. Kuigi Pirita linnaosa elanikkonna osas ei olnud koroonakriisi taustal tööpuudus oluliselt suurenenud, oli 2020. aastal siiski Pirital sarnaselt Tallinnale kui tervikule täheldada eelkõige hinnakasvu aeglustumist, mis peegeldas mõningase negatiivse mõju avaldumist ka keskmisest jõukamate elanikega piirkondadele. Pelgalt hinnakasvu aeglustumine, mitte hinnalangus, oli ka 2021. aastal Pirita linnaosas võrreldes näiteks magalapiirkondadega mõnevõrra aeglasema aastase hinnakasvu põhjuseks.

2022. aasta I pooles alanes Pirital turuaktiivsus võrreldes aastatagusega 25% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Pirita linnaosas 42 korteri- ja ridaelamukorteritehingut. Võrreldes eelmise kvartaliga suurenes uute korterite tehingute arv sealjuures 4 ühiku võrra, kuid järelturul taandus aktiivsus siiski 10 korteritehingu võrra. Järelturul tehti sealjuures 31 ostu-müügitehingut ning uute korteritega 11 tehingut, mille juures võrreldes aastataguse II kvartaliga müüdi üks uus korter enam, kuid järelturuaktiivsus langes siiski 42% võrra. Turuaktiivsus on viimase pooleteise aasta vältel püsinud suhteliselt stabiilne, mille juures Pirital on korteriturul avaldunud muutused olnud võrreldes ülejäänud Tallinna linnaosadega suhteliselt tagasihoidlikud, kuid hinnatõus on samuti 2021. aastast märgatavalt kiirenenud.

Kõikide korteritehingute lõikes kujunes Pirital 2022. aasta II kvartalis keskmiseks mediaanhinnaks 2846 €/m2, mida oli 2,6% rohkem kui eelmises kvartalis ning koguni 37% rohkem kui aastatagusel samal perioodil. Hinnatõus võrreldes eelmise kvartaliga ei kiirenenud, kuid võrreldes aastatagusega püsis hinnatõus endiselt väga kiire, soodustades edasist elamispinna kättesaadavuse halvenemist. Uute korterite mediaanhinnaks kujunes samaaegselt 3360 €/m2, mida oli sisuliselt sama palju kui eelmises kvartalis ning koguni 40% enam kui aasta tagasi. Järelturutehingute osas kujunes paralleelselt mediaanhinnaks 2829 €/m2, mida oli vastavalt 4,0% ja 41% enam, mille juures aastane hinnakasv püsis täpselt sama nagu eelmises kvartalis, kuid kvartaalne hinnatõus aeglustus.

Perioodil 2001 - 2010 ehitatud korterite mõningane hinnalangus jäi 2020. aasta IV kvartalisse, mille järgselt on hinnakasv kiirenenud sarnaselt ülejäänud Tallinnale. Perioodil 2001 - 2010 ehitatud korterite hinnad olid 2021. aasta IV kvartalis juba 27% kõrgemate hindadega kui 2020. aasta IV kvartalis. Sealjuures võis täheldada, et igas kvartalis 2021. aastal hinnatõus järjest kiirenes, seda eeskätt aasta lõpus, mil avaldus ka üleüldine tempokas tarbijahindade tõus. 2022. aasta II kvartalis kasvasid vastaval perioodil ehitatud korterite hinnad omakorda võrreldes eelmise kvartaliga 9,6% ning võrreldes aastatagusega 43% võrra, mille juures hinnatõus võrreldes tänavu I kvartaliga endiselt veidi kiirenes, kuid mitte enam kuigi märkimisväärsel määral.

Pirita linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Enimaktiivseks turusegmendiks on Pirita linnaosas jätkuvalt korterid suurusega üle 70 m2, milledest suure osa moodustavad ridaelamukorterid ja paariselamute boksid. Viimastele aastatele tuginevalt on iga-aastaselt müüdud 2- ja 3-toalisi kortereid Pirital üsna sarnases mahus. Pirita linnaosa on koos Nõmmega olnud viimaste aastate vältel üks aeglaseima aastase hinnakasvuga piirkondi Tallinnas, kus aga samaaegselt näiteks võrreldes Kesklinnaga on olnud täheldada analoogset turuaktiivsuse kasvu. Pirita linnaosas on viimastel aastatel aset leidnud hinnakasv olnud võrdlemisi ebaühtlane, mis tuleneb peamiselt piirkonna vähesest tehinguaktiivsusest ning korteriturul kaubeldavate korterite vahelistest erinevustest. Kiireim hinnakasv leidis Pirital enne 2022. aastat aset 2013. ja 2014. aastal, mille järgsetel aastatel püsis hinnakasv kuni 2021. aastani võrdlemisi tagasihoidlikus tempos, olles 2021. aastal ning ka veel 2022. aasta I pooles järsult kiirenenud. Hinnataseme kasvu on vedanud valdavalt tehingud uute korteritega. Tehinguaktiivsusele ja hinnatasemete kujunemisele avaldavad laialdast mõju perioodiliselt ebaühtlases mahus uusarendustega tehtavad tehingud, seda eriti ridaelamukorterite puhul.

Pirita linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Pirita linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. 2021. aasta I poolaastal püsis turuaktiivsus analoogne nagu veel 2020. aasta II poolaastal, viidates üldplaanis suhteliselt kõrgele tehingute arvule ning selle edasisele piiratud kasvule, millele järgnes II poolaastal taas mõningane langus, mis jätkus ootuspäraselt ka 2022. aasta I poolaastal. Üldplaanis on tehingute arvu puhul oodata viimaste aastatega võrreldes mõnevõrra madalama taseme püsimist, mille juures edasine kasvupotentsiaal on selgelt piiratud. Kui Tallinnas üldiselt oli turuaktiivsuse langus 2020. aastal kõige tugevam just järelturul, mille osas kerkis ajutiselt esile ka mõningane hinnalangus, siis Pirita linnaosas oli taoliste negatiivsete trendide esinemine suhteliselt tasakaalukas. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama tehingud uute korteritega, mille mõju on aga Pirita linnaosas uute korterite suhteliselt vähese pakkumise tõttu tagasihoidlikum kui Tallinnas tervikuna. Kõikidest Tallinnas ehitamisel olevatest uutest korteritest moodustavad Pirita linnaosas paiknevad korterid ainuüksi mõne protsendi. Märkimisväärset ehitusaktiivsuse kasvu ei olnud Pirita linnaosas märgata ka 2021. aastal, kuid eeskätt külaliskorterite osas on kavandama hakanud ka Tallinna mõistes üsna suuri projekte (nt Pirita TOP endine hotell kavandatakse korteriteks ümber teha, lisaks kavandatakse sinna kõrvale ~ 25 500 m2 sbp mahus kortereid; 2021. alustati Kloostrimetsa tee 56a osas ehitustegevust (40 korterit)). Uute korterite müük püsib Pirita linnaosas asjaõiguslepingute näol üsna vähene ka veel kogu 2022. aasta jooksul ning ettevaatavalt ka 2023. aastal, mille juures tänavu I poolaastal ei hakatud mitte ühtegi uut korterelamut ehitama. Pirita linnaosa suhteliselt õhuke pakkumine aitas koroonakriisi perioodil vältida laiapõhjalist pakkumishindade langust, kuid viimase tõttu on ka aastatel 2022 - 2023 oodata oluliselt vähem volatiilseid muutusi kui linnaosades, mis said koroonakriisis tunduvalt enam mõjutatud.

 

Põhja-Tallinna linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Põhja-Tallinna linnaosas kokku 1816 korteritehingut, mida oli koguni 42% enam kui varasemal aastal ning mis oli ühtlasi senise kasvutsükli kõrgeim tase. Turuaktiivsuse kasvu taga oli sealjuures aga peamiselt järelturg, mille juures uute korteritega tehti 342 ja järelturul 1474 ostu-müügitehingut. Uute korterite müük suurenes sealjuures 29% ning järelturuaktiivsus koguni 45% võrra. Tehingute arvu kasvu järsku kiirenemist toetas suuresti madal võrdlusbaas, kuna 2020. aastal võis täheldada Põhja-Tallinnas nii uute korterite müüginumbrite vähenemise kui ka üleüldiselt koroonakriisi majanduslike ja sotsiaalsete negatiivsete mõjude tõttu 24%-list turuaktiivsuse langust.

Tehtud tehingute osas kujunes Põhja-Tallinna linnaosas üldiselt 2021. aastal mediaanhinnaks 2392 €/m2, mida oli 16% enam kui eelneval aastal, kui hinnatase kasvas 3,0% võrra. Hinnakasvu kiirenemine oli 2021. aastal laiapõhjaline, mille juures ostuhuvi suurenes nii üürikinnisvarasse investeerimise kui ka omakasutuse eesmärgil. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 3795 €/m2, mida oli koguni 23% rohkem kui 2020. aastal. Järelturukorterite osas kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 2163 €/m2, mida oli 15% rohkem kui varasemal aastal. Tüüpkorterite turgu vaadates võis aastatel 1940 - 1970 ehitatud korterite osas märgata 19%-list hinnakasvu, mille kõrval valdavalt 1980ndatel ehitatud korterite hinnatase kasvas 16% võrra. Ehituslikult uuemate korterite osas oli hinnakasv samuti tempokas, mille juures näiteks perioodil 2011 - 2015 ehitatud korterite osas võis märgata 28%-list hinnakasvu, mis oli tingitud eeskätt täiesti uute korterite pakkumismahu vähenemisest.

2022. aasta I pooles suurenes Põhja-Tallinnas tehingute arv võrreldes aastatagusega 8,0% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Põhja-Tallinna linnaosa korteriturul 496 ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 14% rohkem kui eelmises kvartalis ning 18% enam kui aasta tagasi samal perioodil. Uute korteritega tehti sealjuures 121 tehingut, mida oli 12 tk vähem kui eelmises kvartalis ning koguni ligi 230% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Järelturul tehti samaaegselt seega 375 ostu-müügitehingut, mida oli 2,6% vähem kui aasta tagasi, kuid siiski 24% enam kui veel 2022. aasta I kvartalis. Turuaktiivsuse edasised kasvuvõimalused on 2022. aastast üha piiratumad, kuna võrdlusbaas on taas oluliselt kõrgem ning olemasolev pakkumismaht on jätkuvalt piiratud, mida on omakorda saatnud elamispinna kättesaadavuse laiapõhjaline halvenemine, tuues turule varasemast vähem potentsiaalseid koduostjaid.

Tehtud tehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis Põhja-Tallinna linnaosas mediaanhinnaks 2926 €/m2, mida oli 5,2% enam kui eelneval kvartalil ning koguni 35% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes mediaanhinnaks 4323 €/m2, mida oli 8,6% enam kui eelmises kvartalis ning 25% rohkem veel 2021. aasta II kvartalis. Järelturul tehti samaaegselt tehinguid 2743 €/m2 mediaanhinna taustal, mille juures hinnatase kasvas aastases võrdluses 30% ja võrreldes eelmise kvartaliga 13% võrra, iseloomustades üldise tarbijahindade kasvu kiirenemise taustal ka elamispindade tempoka hinnakasvu jätkuvat püsimist.

Tüüpkorterite turul võis 2021. aasta IV kvartalis täheldada, et paralleelselt üldise tarbijahindade kasvu kiirenemisega hinnatõus ka elamispindade lõikes taas kiirenes. 2022. aasta II kvartalis edasine hinnatõus mõningase aeglustumise järgselt seejärel omakorda kiirenes, mille juures kasvutempo püsis võrreldes koroonakriisi eelsete perioodidega väga kiire. Aastatel 1940 - 1970 ehitatud korterite hinnad kasvasid 2022. aasta II kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga 7,2% ning võrreldes aastatagusega koguni 30% võrra. Valdavalt 1980ndatel ehitatud tüüpkorterite puhul võis märgata aastast hinnakasvu 29% tasemel, mille juures aga kvartaalne hinnatõus oli koguni 12% tasemel. Ehituslikult mõnevõrra uuemate korterite osas võis märgata, et endiselt madala uute korterite laojäägi taustal valitses ka seal üsna tempokas hinnakasv, mille juures aastatel 2011 - 2020 ehitatud korterite aastane hinnakasv oli keskmiselt 38% tasemel ning kvartaalselt 8,7% tasemel.

Põhja-Tallinna linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Põhja-Tallinna linnaosast sai pärast 2008. aasta majanduskriisi aegset perioodi kõige kiirema statistilise hinnakasvuga piirkond Tallinnas. Kui enamikes linnaosades jäi kiireim kasvutempo aastatesse 2013 ja 2014, siis Põhja-Tallinn näitas vähemalt 10%-list iga-aastast kasvu iga-aastaselt perioodil 2010 - 2014. Hinnakasv tulenes peamiselt kasvanud ehitusaktiivsusest ning sellest tulenevast piirkondlikust arengust, mis peegeldus ühtlasi kasvavates kinnisvarahindades. Piirkondlik gentrifikatsioon on äärmiselt tugev olnud Kalamaja asumi piirkonnas, suundudes perspektiivis üha enam Kopli asumi suunas mööda mereäärseid piirkondi. Perioodil 2017 - 2020 oli hinnakasv kogu korteriturul erineva suurusega korterite osas võrdlemisi ühtlane, olles sealjuures mõnevõrra aeglasem aga just väiksemate korterite puhul, millede osas oli hinnakasv varasemalt turu keskmisest mõnevõrra kiirem. Põhja-Tallinna elukohana laialdase eelistamise taandumise ning arendusprojektide vahelise konkurentsi tihenemise juures oli edasine hinnakasv aastatel 2019 - 2020 aeglustunud, kuid 2021. aastal kerkisid varasemad kasvutrendid taas esile ning 2022. aastal võib oodata üha uute arendusprojektide lisandumist. Uute ja järelturu korterite hinnakasv oli enne koroonakriisi ühtlustunud, mille juures ehituslikult uuemate korterite tempokat hinnakasvu on kujundanud ennekõike ehitushinna kasv ja rannikuäärsed arendused üldiselt. Võib eeldada, et 2022. aastal järelturul hinnakasv aasta II pooles aeglustub ning hinnadiferents uute ja vanemate korterite vahel taas arvestatavalt suureneb.

Põhja-Tallinna linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Põhja-Tallinna linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. Koroonapandeemia taustal pöördus 2020. aasta II kvartalis tehingute arv tugevasse langusesse, mis asus aga III kvartalist taas suurenema. 2021. aastal püsis tehingute arv seejärel oluliselt kõrgemal kui 2020. aastal, kuid üldplaanis ei ole tehingute arv enam 2021. aasta I kvartalist oluliselt muutunud ning näib hiljemalt 2023. aastal taas alanevat. Aastatagune võrdlusbaas on 2022. aastast järjest kõrgem, mille taustal asuvad turuaktiivsuse ja hinnadünaamika muutuste näitajad tasakaalustuma. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama tehingud uute korteritega, mille mõju on Põhja-Tallinna linnaosas uute korterite üsna laialdase pakkumise tõttu oluliselt suurem kui Tallinnas tervikuna. Kõikidest Tallinnas ehitama hakatud korterelamutest moodustasid Põhja-Tallinnas paiknevad arendusprojektid 2021. aastal ligi 10%, mis on Tallinna magalapiirkondades kasvanud ehitusaktiivsuse tõttu siiski viimaste aastate vältel alanenud. 2022. aasta I pooles ei teavitatud riikliku ehitisregistri andmeil aga seejärel mitte ühegi uue korterelamu osas ehitustöödega alustamisest. 2021. aasta IV kvartali keskpaiga seisuga moodustasid müümata uued korterid kogu Tallinna laojäägist juba alla 10%, kasvades 2022. aasta I kvartali keskpaigaks ligi 15% tasemele ning püsides II kvartalis analoogne. Uued arendused kerkivad lähiaastatel üha enam just rannikuäärsetele aladele, mis jätkab Põhja-Tallinna tempokat statistilist hinnatõusu, kuid survestab elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal ka üha enam just hinnatõusu järelturul.

 

Viimsi valla korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Viimsi valla korteriturul kokku 358 ostu-müügitehingut, mida oli 4,7% enam kui varasemal aastal. Erinevalt Tallinna linnaosadest ei suudetud 2021. aastal Viimsi vallas senise kasvutsükli lõikes uut kõrgtaset püstitada. 2021. aastal müüdi 48 uut ja 310 järelturukorterit, mille juures uute korterite müük vähenes 66% võrra, kuid järelturuaktiivsus suurenes koguni 54% ulatuses. Turuaktiivsuse edasist kasvu takistab endiselt vähene pakkumiste arv ning samuti üsna vähene turule lisanduvate uute arendusprojektide hulk, mis hoiab aga hinnatasemete kasvu üsna tempoka ka veel 2022. aasta vältel. Haabneeme alevikus tehti 2021. aastal 161 korteri- ja ridaelamukorteri tehingut, mida oli 13% vähem kui 2020. aastal. Viimsi alevikus tehti samaaegselt 85 ostu-müügitehingut, mida oli uute korterite suurenenud müügi tõttu ligi kaks korda enam kui varasemal aastal.

2021. aastal tehtud tehingute osas kujunes Viimsi vallas kui tervikus mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1997 €/m2, mida oli 13% rohkem kui varasemal aastal. Veel 2020. aastal kasvas hinnatase 4,6% ja 2019. aastal pelgalt 0,5% võrra. 2021. aastal võis täheldada laiapõhjalist hinnakasvu, mille juures uute korterite osas kujunes mediaanhinnaks 2101 €/m2 ja järelturukorterite osas 2020 €/m2. Uute korterite aastaseks hinnakasvuks kujunes sealjuures 20% ning järelturul 13%, mille juures uute korterite hinnakasvu panustas eeskätt kallinenud ehitushind kui ka arenduskruntide järjest kõrgem turuväärtus. Kui korteritehinguid nende aluseks olevate eluruumide ehitusaasta baasil analüüsida, võis 2021. aastal täheldada, et tüüpkorterite aastane hinnatõus jäi Viimsi vallas 11% tasemele ning möödunud buumi perioodil ehitatud varade osas 9,0% juurde. Ehituslikult uuemate, aastatel 2011 - 2020 ehitatud korterite hinnatõus oli keskmiselt vahemikus 8 kuni 17 protsenti, mille juures hinnakasv kiirenes eeskätt vähenenud uute korterite laojäägi tõttu.

2022. aasta I poolaastal suurenes Viimsi vallas korteritehingute arv võrreldes aastatagusega 9,1%
2022. aasta II kvartalis tehti Viimsi valla korteriturul kokku 134 ostu-müügitehingut, mida oli eeskätt uute korterite suurenenud müüginumbrite tõttu 63% enam kui eelmises kvartalis ning 29% rohkem kui veel aasta tagasi. Turuaktiivsus alanes 2021. aastal võrreldes aastatagusega kolmel kvartalil, suurenedes ainuüksi II kvartalis. Tehingute arvu vähenemise taga on olnud uute korterite asjaõiguslepingute hulga pikemaaegne alanemine, kuid 2022. aastal on asunud need taas suurenema. 2022. aasta II kvartalis tehti uute korteritega 64 ostu-müügitehingut, mida oli 54 tk enam kui aasta tagasi ning 43 tk rohkem kui veel eelmises kvartalis. Järelturul tehti samaaegselt 70 ostu-müügitehingut, mida oli küll 23 tk vähem kui aasta tagasi, kuid siiski 9 tehingut rohkem kui veel 2022. aasta I kvartalis. Haabneeme alevikus tehti tänavu II kvartalis 32 ja Viimsi alevikus 27 tehingut, mida oli Haabneeme alevikus 2 ja Viimsi alevikus 7 tehingu võrra vähem kui eelmises kvartalis. Võrreldes aastatagusega nii Haabneeme alevikus kui ka Viimsi alevikus tehingute arv vähenes, mille juures turuaktiivsuse kasvu on takistanud eeskätt piiratud pakkumine järelturul. Tänavu II kvartalis suurenes turuaktiivsus nii eelmise kui ka aastataguse kvartaliga peamiselt Laiakülas, kus tehti valdav enamus ka uute korterite tehingutest.

Tehtud korteritehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis Viimsi vallas mediaanhinnaks 2428 €/m2, mida oli 0,9% enam kui eelmises kvartalis ning 21% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil. Hinnakasv 2021. aasta kvartalite vältel võrreldes aastatagusega järjest kiirenes ning see jätkus ka veel 2022. aasta alguses. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis mediaanhinnaks 2376 €/m2, mida oli 28% enam kui aasta tagasi, kuid 1,2% vähem kui eelmises kvartalis. Järelturutehingute osas kujunes mediaanhinnaks 2513 €/m2, mida oli 26% enam kui aasta tagasi ning 3,4% rohkem kui 2022. aasta I kvartalis. Nii uute kui ka järelturukorterite puhul võis sealjuures täheldada edasise hinnatõusu aeglustumist, mida võis pidada ootuspäraseks. Tüüpkorterite osas võis samaaegselt täheldada I poolaastal 2008 €/m2 mediaanhinna taset, mille juures hinnatõus püsis võrreldes eelmise poolaastaga 2,7% ja võrreldes aastatagusega 7,2% tasemel, mis on olnud oluliselt aeglasem kui ülejäänud Tallinna lähiümbruse piirkondades või ka Tallinnas. Möödunud buumi perioodil ehitatud korterite osas oli kvartaalne hinnalangus samaaegselt II kvartalis 2307 €/m2 hinnataseme taustal 3,4% ja aastane hinnakasv 20%, mis mõlemad samuti I kvartali kasvutempolt taandusid.

Viimase paari aasta jooksul on hinnakasvu panustanud ennekõike uute korterite osas ehitushinna kallinemine, kuid mille mõju on suhteliselt väheste uusarenduste tõttu 2019. aastast veidi leevenenud. 2021. aasta lõpust on olnud täheldada, et alates 2015. aastast valminud järelturukorterite osas on pakkumishinnad väga lühikese aja vältel ligi 35% võrra tõusnud, mis mõjutas arvestatavalt ka juba 2022. aasta I poolaasta hinnastatistikat. 2022. aastal Viimsi vallas uute korterite müük ja ehitusaktiivsus taas veidi suureneb, kuid sealjuures on uusi korterelamuid pigem kavandatud Pirita ja Viimsi äärealal paiknevasse Laiakülasse, mitte niivõrd valla alevikesse. Uute korterite hinnatase kasvas enne 2021. aasta II kvartalit veel suhteliselt aeglaselt, sest uute ridaelamukorterite osakaal oli olulisel määral suurenenud ning nende ruutmeetrihind on mastaabiefektist tulenevalt madalam kui kvaliteedilt samaväärsetel korteritel. 2021. aasta II kvartalist on küll edasine kasv kiirenenud, kuid see iseloomustab eeskätt uute ridaelamukorterite puhul kasvanud hinnatasemeid ning uute korterite pakkumise vähesuse tõttu laiapõhjalist hinnatõusu eeskätt järelturul. 2022. aasta I poolaastal üldiselt võis märgata, et kuigi hinnatõus on olnud väga kiire, on Viimsi mitmetest teistest Tallinna lähiümbruse piirkondadest maha jäänud.

Viimsi vallas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Viimsi vallas on viimastel aastatel püsinud ehitusaastast lähtuv struktuurne hinnakasv suhteliselt sarnases tempos, mis tuleneb peamiselt piirkonna ühetaolisest tehinguaktiivsusest ning korteriturul kaubeldavate korterite vahelistest sarnasustest. Aastatel 2018 - 2021 oli küll piirkondlikul korteriturul tehingute arv 2017. aasta tasemelt mõnevõrra vähenenud, kuid Tallinna lähipiirkondades hoogustunud ehitusaktiivsuse tõttu on nii hinna- kui ka turuaktiivsuse kasv sarnaselt teistele lähipiirkondadele statistiliselt vaadatuna asunud 2022. aastast ajutiselt taas esile kerkima. Võrdlemisi aktiivne valglinnastumine jääb ka Viimsi valla korteriturgu veel 2022. aasta II pooles üsna tugevalt mõjutama. Edasine hinnakasv oli siiski 2018. aastast juba tükk maad enne koroonakriisi aeglustunud, mistõttu ka 2020. aasta sündmustel oli mõju hinnatasemetele suhteliselt leebe ning mistõttu ka 2021. aastal avaldunud hindade tõus oli võrreldes mõne teise piirkonnaga veidi aeglasem. Aeglasem hinnatõus on püsinud ka 2022. aastal, seda eeskätt tüüpkorterite lõikes, mida aga Viimsi valla turul napib ning mille osas ostuhuvi on tavapärasest madalam. Nii uute kui ka ehituslikult vanemate korterite osas on viimaste aastate tehingute arvu langust soodustanud ennekõike pakkumiste arvu vähenemine ja pakutavate varade pakkumishindade kasv. Hinnakasv on nii ehituslikult uuemate kui ka vanemate korterite osas olnud mõnevõrra kiirem Haabneeme alevikus, mille korteriturg on oluliselt laiapõhjalisem kui Viimsi alevikus. Viimsi valla kohati tagasihoidlikum kasv võrreldes teiste Tallinna lähivaldades paiknevate piirkondadega on viimastel perioodidel tulenenud suuresti ennekõike asjaolust, et Tallinnast Viimsisse viivatel teedel on teatud kellaaegadel nädala sisesel ajal igapäevaselt ummikud, mille taustal on üha enam hakanud pigem eelistama Rae ja Harku valda.

Viimsi vallas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Viimsi valla korteriturul oodata Tallinna lähiümbruse kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. Koroonapandeemia mõju taustal pöördus 2020. aasta II kvartalis tehingute arv tugevasse langusesse, mis asus aga III kvartalist taas kiirelt suurenema. Turuaktiivsuse langus oli tugevaim just järelturul, mille taustal ei olnud aga olulist pakkumiste arvu kasvu ega pakkumishindade langust erinevalt näiteks Tallinna magalapiirkondadest täheldada. Viimase tõttu oli ka 2020. aasta IV ja 2021. aasta I kvartali vältel kiirenenud hinnakasv veel suhteliselt tasakaalukas, kuid pakkumiste vähesuse ning neli kvartalit järjest kestnud üsna kõrge turuaktiivsuse taustal 2021. aasta II kvartalis siiski lõpuks hinnakasv selgelt kiirenes ning see jätkas kiirenemist kogu ülejäänud aasta vältel ning näib püsivat väga kiire ka veel 2022. aastal. Tehingute arv püsib 2022. aastal tõenäoliselt 2021. aasta tasemega suhteliselt sarnane või mõnevõrra suurem, iseloomustades üldplaanis viimaste aastatega võrreldes üsna sarnast turusituatsiooni. 2022. aasta turuaktiivsust hoiavad aga eeskätt 2021. aastal sõlmitud võlaõiguslikud lepingud, mille kõrval järelturuaktiivsus on sarnaselt ülejäänud Tallinna lähiümbrusele pigem langustrendis. Sarnaselt teistele Tallinna lähipiirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama tehingud uute korteritega, mille mõju on aga Viimsi vallas uute korterite tagasihoidlikuma pakkumise tõttu tasakaalukam kui Tallinnas või mitmetes teistes selle lähipiirkondades. Piiratud pakkumine ning jätkuvalt vähene ehitusaktiivsus hoiab lähikuudel eeskätt järelturul hinnakasvu üsna kiires tempos, mille taustal olulist turuaktiivsuse kasvu aga ei ole lähitulevikus oodata, kuna tarbijakindlus näib ka Viimsi vallakorteriturul ettevaatavalt halvenevat ning likviidsus püsib varasemast kehvem, soodustades pakkumismahu kasvu ja hinnatõusu edasist aeglustumist.

Tallinna ja selle lähipiirkondade elamuturu ülevaade

Tallinna siseselt moodustavad suurimad elamupiirkonnad linnaosade lõikes ennekõike Pirita, Nõmme, Haabersti ja Kristiine, vähemal määral tehakse elamutega tehinguid Kesklinnas, Põhja-Tallinnas ning Mustamäel. Tallinna kõrgete hinnatasemete ning väheste pakkumiste tõttu liiguvad tarbijad üha enam otsima sobivaid elamuid Tallinna lähipiirkondadesse , kus on ühtlasi kõige enam elurajoone. Tehinguaktiivsuselt paistavad iga-aastaselt silma ennekõike Viimsi, Saue ning Harku vald. Ostjate eelistused on kõrgeimad kuni 25 kilomeetri kauguseni pealinnast, mida võib ühtlasi pidada Tallinnas tööl käimise tsooniks. 2021. aastal võis olenemata koroonapandeemiast täheldada märkimisväärset elamutehingute arvu kasvu nii Tallinna lähivaldades kui ka maakonnakeskuses, mille juures oli tegemist viimase kümnendi aktiivseima elamuturu perioodiga. Sealjuures on paralleelselt 2020. aastast arvestataval määral suurenenud ka ehitusaktiivsus nii omakasutuse kui ka spekulatiivsetel eesmärkidel, iseloomustades elamuturu laiapõhjalise aktiivsuse püsimist olenemata turuaktiivsuse langusest ka veel 2022. aastal.

Elamuturg kasvas 2021. aastal laiapõhjaliselt nii Tallinnas kui ka selle lähiümbruses
Möödunud aastal tehti Tallinnas 439 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut, mida oli 29% rohkem kui eelneval aastal. Tehtud tehingute osas kujunes sealjuures mediaanhinnaks 260 000 eurot, mida oli koguni 30% enam kui veel 2020. aastal. Aastatel 2017 - 2020 püsisid Tallinnas üksikelamute hinnad üsna analoogsel tasemel, kuid seejärel on hinnakasv suurenenud ehitusaktiivsuse kui ka demograafiliste tegurite tõttu kasvanud nõudluse taustal järsult kiirenenud. Sarnast trendi on olnud täheldada laiapõhjaliselt nii Tallinnas, selle lähiümbruses kui ka mujal maakonnas tervikuna. Demograafiliste tegurite osas on turul üha enam domineerima asunud laulva revolutsiooni põlvkond, kes varasemalt kujundas turudünaamika muutusi eeskätt korteriturul. Kuna demograafilised näitajad muutuvad suhteliselt aeglaselt, võib ka veel eelolevateks kvartaliteks prognoosida suhteliselt aktiivse elamuturu jätkumist, mida saadab ka koroonakriisi eelsetest aastatest kõrgem elamuehituse aktiivsustase.

Tallinna linnaosade lõikes oli aktiivseim turupiirkond 2021. aastal Pirita, millele järgnes suhteliselt sarnase aktiivsusega Nõmme ning seejärel juba oluliselt madalama tehingute arvuga Haabersti. Absoluutnumbrites suurenes 2021. aastal elamutehingute arv enim Nõmmel, Pirital ja Kesklinnas. Hinnakasv oli mediaanhinna baasilt vaadatuna kiireim Põhja-Tallinna, Kesklinna ja Kristiine linnaosas, lähenedes ligi 50% tasemele. Hinnatõus oli aeglasem just kõrgema aktiivsusega piirkondades, mis Nõmme, Pirita ja Haabersti näitel iseloomustasid pigem tagasihoidlikumat, kuid laiapõhjalist hindade tõusu ligi 15% tasemel. Ainuüksi üksikelamutega tehtud hoonestatud elamumaade tehinguid vaadates võis 2021. aastal täheldada 33%-list turuaktiivsuse kasvu, mida saatis pinnaühiku mediaanhinna osas 12%-line ja aritmeetilise keskmise tehinguhinna baasil 15%-line aastane tõus. Keskmisest kallimate tehingute arv on selgelt sagenenud, kuid nende osakaal kogu tehingute mahus on endiselt madal ning nende puhul ei ole märgata ühest stabiilset kallinemist. Varasemalt müümata jäänud eksklusiivsemate varade osas on siiski olnud märgata arvestatavat müügiperioodide lühenemist ja varade potentsiaalsetele klientidele näitamiste kasvu, seda eriti Haabersti linnaosas Kakumäe asumis. Uusehitiste vastu on tarbijaskonna huvi olenemata järsult kasvanud ehitushindadest jätkuvalt suurenenud, kuid seda peamiselt maakonnakeskusest väljaspool.

Suvilate osas kasvas tehingute arv 2021. aastal tagasi 2019. aasta tasemele, mille kõrval suvilate aastane hinnakasv oli ligi kaks ja pool korda kiirem kui üksikelamute puhul. Suvilate hinnakasvu on soodustanud asjaolu, et sobilike hoonestamata elamumaade pakkumine on vähenenud, mistõttu on uusehitiste püstitamiseks soetatud ka olemasoleva ehituslikult vanema hoonestusega kinnistuid, millel paiknevad ehitised lammutada (eeskätt Pirital ning lähipiirkondade osas Viimsi vallas ja Maardu linnas Muugal). Lisaks on elamuturul hinnad kasvanud ning pakkumise struktuur halvenenud, mis on osa ostjaskonnast viinud ka keskmisest väiksemate elamute soetamise juurde, sest suvilad ja aiamajad on tänapäeval sageli ümberehitatud alaliseks elamiseks, kuid on samaaegselt suhteliselt optimaalse suletud netopinnaga.

Tallinna lähipiirkondades tehti samaaegselt 2021. aastal kokku 1166 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut, mida oli 26% enam kui aasta tagasi. Veel 2020. aastal kasvas lähipiirkondades tehingute arv 11% ja 2019. aastal 5,7% võrra. Tehtud tehingute osas kujunes kaalutud keskmiseks hinnatasemeks 192 950 eurot, mida oli 30% enam kui 2020. aastal, kui hinnatõus pidurdus ajutiselt +1,5% tasemele. Nii Tallinnas kui ka selle lähipiirkondades oli elamuturul hindade tõus senise kasvutsükli vältel 2021. aastal tempokaim, kuid aasta II pooles võis siiski täheldada mõningaid esmaseid rahunemise märke. Turuaktiivsus oli eriti kõrge just kevad-suvisel perioodil, millele järgnes juba III ja IV kvartal oluliselt madalama tehingute arvuga. Turuaktiivsuse edasine kasv on nii pealinnas kui ka selle lähiümbruses takistatud eeskätt piiratud pakkumise tõttu, mille kõrval samaaegselt kasvavad pakkumishinnad on elamispinna kättesaadavuse halvenemise tõttu turult eemale jätmas üha enam leibkondi ning võimendades odavama kinnisvara ostmise ootuses valglinnastumise jätkumist. Analoogsed trendid jätkuvad ka veel vähemalt 2022. aastal, kuid rahulikumal määral kui 2021. aasta I pooles, mille juures tehingute arv jätkab 2021. aasta I poolaasta tasemelt alanemist.

Lähipiirkondade lõikes tehti enim hoonestatud elamumaade ostu-müügitehinguid 2021. aastal suhteliselt sarnase turuaktiivsuse juures Harku ja Saue vallas, millele järgnes mõnevõrra madalama aktiivsusega Viimsi vald. Maardu linnas, Rae ja Saku vallas jäi turuaktiivsus juba alla 150 ostu-müügitehingu (teistes piirkondades üle 200). Protsentuaalselt vaadatuna oli tehingute arvu kasv 2021. aastal kiireim Rae vallas (+42%), millele järgnes Viimsi vald (+33%). Aeglaseim oli turuaktiivsuse kasv Maardu linnas (+7,3%) ning Harku, Saku ja Saue vallas kasvas tehingute arv suhteliselt sarnaselt 20% kuni 25% võrra. Mediaanhinna baasil müüdi kõrgeima hinnaga elamuid Rae ja Viimsi vallas, kuid hinnakasv oli sarnaselt Tallinnale üldplaanis kiirem just madalama aktiivsusega piirkondades. Lähipiirkondade osas tervikuna võis 2021. aastal täheldada sarnaselt Tallinnale keskmiselt 15- kuni 20-protsendilist aastast hinnakasvu, mille taustal elamispinna kättesaadavus on järsult halvenenud ning see on vähendanud järgnevate aastate kasvupotentsiaali eeskätt turuaktiivsuse lõikes.

Varasem tugev turuaktiivsuse kasv pöördus Tallinnas 2021. aasta IV kvartalist langusesse
2021. aasta III kvartalis tehti Tallinnas kokku 121 ja IV kvartalis 88 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut. Võrreldes I poolaastaga tehti 2021. aasta II poolaastal 8,7% võrra vähem tehinguid ning IV kvartalis alanes tehingute arv võrreldes aastatagusega 30%. Tehingute arv püsis üle 100 tehingu tasemel 2020. aasta IV kvartalist 2021. aasta III kvartalini, kuid üha kõrgema võrdlusbaasi ja piiratud pakkumise tõttu on edasised kasvuvõimalused III kvartalist taas takistatud. 2022. aasta I kvartalis taandus seejärel turuaktiivsus omakorda 70 tehinguni, seda suuresti siiski hooajaliste tegurite tõttu. Võrreldes 2021. aasta I kvartaliga vähenes tänavu I kvartalis tehingute arv 31% võrra ning seejärel II kvartalis 76 ostu-müügitehingu taustal koguni 40%.

Kuigi Ukraina sõjal on olnud tarbijakäitumisele mõningane negatiivne mõju, väljendus turuaktiivsuse langus siiski juba enne vastavaid sündmusi ning on pigem olnud seotud pakkumiste arvu vähenemise ja elamispinna kättesaadavuse halvenemisega. Võrreldes aastatagusega on tehingute arvu vähenemine olnud linnaositi laiapõhjaline ning seda juba mitmendat kvartalit järjest. Tehtud tehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis mediaanhinnaks 311 500 eurot, mida oli 5,2% enam kui eelmises kvartalis ning koguni 35% rohkem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Hinnatõus on sarnaselt turuaktiivsuse muutustele olnud laiapõhjaline. Tugeva hinnakasvu taga on suuresti ehitushindade tõus, mis avaldub eeskätt uusehitiste lõikes.

Turuaktiivsuse langus oli Harju maakonnas 2020. aasta sündmuste vältel madalama asustustihedusega piirkondades tunduvalt väiksem kui piirkondlikes suuremates keskustes. Tallinnas alanes tehingute arv tunduvalt enam kui Tallinna lähipiirkondades või maakonna kaugematel aladel, mistõttu olid ka 2021. aasta kvartalite kasvunumbrid protsentuaalselt võrdlemisi suured. Viimastel kvartalitel on arvestatavas mahus tehtud tehinguid nii Tallinnas kui ka selle lähiümbruses just kõrgemahinnaliste varade osas (sh ligi 1 miljon eurot maksvate varadega), millede likviidsust võis enne 2020. aastat pidada pigem väga madalaks. Võib eeldada, et analoogsete varade likviidsus asub 2022. aasta II pooles taas halvenema ning turuaktiivsus säilib eeskätt kuni 600 000 eurot maksvate elamute puhul. Tallinna siseselt on hetkel täheldada, et rahuldavas seisukorras optimaalsest suurema suletud netopinnaga (üle 350 m2) elamute likviidsus ei ole vahepeal kuigi oluliselt paranenud, turg eelistab selgelt pigem heas kuni väga heas seisukorras kaasaegseid varasid, mida aga turul napib.

Lähipiirkondade hinnakasvu on 2021. aastast vedanud eeskätt uusehitised
Lähipiirkondade elamuturu dünaamika on suures osas Tallinnaga kattuv, kulgedes pealinna kinnisvaraturuga mõningase viitajaga ühises tempos. Lähipiirkondade hinnataseme kasvu on peamiselt mõjutamas uute elamurajoonide esilekerkimine ning elamuturu järk-järguline aktiveerumine ka maakonna kaugemates piirkondades. Turuaktiivsuse kasv on viimastel aastatel tulenenud ennekõike ostjaskonna siirdumisest korteriturult elamuturule, mille juures eelistatuimateks varadeks on olnud kvaliteetsemad ehitised. Nii pealinnas kui ka selle vahetus lähiümbruses on aga kvaliteetsete ja samaaegselt vastuvõtlike pakkumishindadega pakutavate järelturu varade maht vähenenud, mis on alates 2016. aastast soodustanud uusehitiste turu- ja ehitusaktiivsuse ning alternatiivina ühtlasi ridaelamukorterite atraktiivsuse kasvu. Olenemata koroonakriisist võis 2020. aastal Tallinna lähiümbruses täheldada üksikelamute lõikes viimaste aastate kõrgeimat ehitusaktiivsust, mis jätkus sarnasel tasemel ka 2021. aastal ning mida on põhjustanud eeskätt eelnevate perioodide võrdlemisi positiivne majanduslik konjunktuur, millele kinnisvara- ja ehitusturg on viitajaga reageerinud. Lähitulevikus edasine laialdane valglinnastumine jätkub, mida kinnitab ka 2020. aastast arvestatavalt suurenenud hoonestamata elamumaade müük ja jätkuvalt suurenenud elamuehituse soov. Ukraina kriisi taustal on siiski juba olnud täheldada, et hoonestamata maade tugev müük ja edasine ehitusaktiivsus pöördub 2022. aastal languseks ning ehitusaktiivsuse osas võib viitajaga langus püsida ka veel 2023. aastal.

2021. aasta III kvartalis tehti Tallinna lähipiirkondades kokku 314 ja IV kvartalis 255 hoonestatud elamumaa tehingut. Nii III kui ka IV kvartalis võis täheldada II kvartali tasemelt tehingute arvu alanemist ning kui veel III kvartalis suurenes tehingute arv võrreldes aastatagusega ligi 8%, siis IV kvartalis taandus kasv pelgalt 1,6% tasemele. Veel 2021. aasta aasta I pooles suurenes turuaktiivsus võrreldes 2020. aasta sama perioodiga ligi 50% võrra. Tehingute arvu vähenemine II poolaastal oli laiapõhjaline, iseloomustades nõudluse üldist vähenemist ning see jätkus ka 2022. aasta alguses. Tänavu I kvartalis tehti lähipiirkondades kokku 190 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 26% vähem kui eelmises kvartalis ning eeskätt pakkumiste arvu vähenemise ja elamispinna kättesaadavuse halvenemise tõttu 27% vähem kui 2021. aasta I kvartalis. II kvartalis tehingute arvu langus sarnaselt Tallinnale süvenes, mille juures 221 ostu-müügitehingu taustal alanes tehingute arv võrreldes aastatagusega 34% võrra (kvartaalselt kasvas +16%). Võrreldes aastatagusega suurenes veel I kvartalis tehingute arv ainuüksi Maardu linnas ja Saku vallas, kuid juba II kvartalis oli langus laiapõhjaline, mille juures tehingute arv taandus kõikides lähipiirkondades. Aastataguse järjest kõrgema võrdlusbaasi, vähenenud pakkumise ja kasvanud pakkumishindade tõttu sarnaselt Tallinnale lähikvartalitel turuaktiivsuse langus jätkub.

Tehtud elamutehingute lõikes kujunes 2022. aasta II kvartalis Tallinna lähipiirkondades kaalutud aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 227 200 eurot, mida oli 7,0% vähem kui eelmises kvartalis, kuid siiski koguni 28% rohkem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Lähipiirkondi eraldi vaadatuna võis veel 2020. aasta II pooles märgata aastast hinnakasvu valdavalt 0 - 3% vahemikus, kuid see asus 2021. aasta I kvartalist sarnaselt elamispindade turule kui tervikule jõuliselt kiirenema ning see on kiirenenud suhteliselt sarnases ulatuses ja suunas nagu üldine tarbijahindade kasv. Nii 2021. aasta III kvartalis kui ka tänavu I kvartalis võis täheldada küll mõningast hinnakasvu aeglustumist, kuid seni on vastavad trendid olnud sarnaselt korteriturule pelgalt hooajalise olemusega. Enamikes Tallinna lähiümbruses paiknevates piirkondades on viimastel kvartalitel 100 000 - 250 000 euroses hinnavahemikus olevate varade hinnatase kasvanud aasta baasil keskmiselt 25 protsendi võrra. Statistilist hinnakasvu soodustab siiski peamiselt uusehitiste müük, kuid ostuhuvi on turul olnud võrdlemisi kõrge laiapõhjaliselt. Tänavu II kvartalis hakkas hindade keskmisest kiirem aastane kasv silma eeskätt Harku vallas (+78%), Rae vallas (+62%) ja Viimsi vallas (+43%), mida kõiki ühendab suurenenud ehitusaktiivsus ning olukord, kus pealinnas korteri müünud isikud soovivad soetada linnalähedase väiksema üksikelamu.

Madalama hinnatasemega Tallinna lähivaldades ja Maardu linnas on tehingute arvu hoidnud jätkuvalt ennekõike järelturg, kuid on märgata, et ehitusaktiivsus on pideva elamukruntide hinna kasvu tõttu siirdunud üha enam varasemalt madalalt hinnatud piirkondadesse (nt Muuga aedlinna piirkond). Kallimate järelturu varade ja uusehitiste muutuva müügimahu taustal on lähipiirkondade igakuine hinnastatistika endiselt võrdlemisi volatiilne. 2021. aastast on olnud märgata nii uusehitiste kui ka odavamate järelturu varade likviidsuse kasvu Tallinnast järjest kaugemates piirkondades, mis näib aktiivse valglinnastumise ja pideva varade kallinemise tõttu 2022. aastal jätkuvat. Üldplaanis on pakkumispoolsed muutused olnud ehitusaktiivsuse kasvamise taustal suhteliselt tagasihoidlikud ning hinnakasvu peatumise tõenäosus on 2022. aastal olemasoleva pakkumismahu taustal vähetõenäoline. Jätkuvalt kõrge inflatsiooniga, tempoka palgakasvuga ja madalate intressimääradega perioodid vähemalt lühiajaliselt jätkuvad, kuid 2022. aasta kujuneb juba tasakaalukamate sündmustega ja oluliselt madalama turuaktiivsusega perioodiks kui veel ülioptimistlik 2021. aasta ning ei saa välistada, et tänased sündmused võivad viia elamispindade turul, eeskätt järelturul, ka lähima 18 kuu jooksul teatavate hinnakorrektuurideni.

Elamuturu 2022. a. II kvartali tehinguaktiivsust ja hinnadünaamikat iseloomustavad näitajad

Piirkond	Keskmine elamu hind *	Muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga	Tehingute arv	Muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga
Tallinn	302 500	+2,2%	+32%	74	+5,7%	-42%
Tallinna lähipiirkonnad	227 200	-7,0%	+28%	221	+16%	-34%

2022. aasta juunis tehti Tallinnas 32 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut, mida oli 23% rohkem kui mais, kuid koguni 29% vähem kui 2021. aasta juunis. Võrreldes aastatagusega on tehingute arv vähenenud juba pikemat aega ning langus on alates Ukraina kriisist süvenenud. Oluliseks optimismiks turuaktiivsuse kasvu osas võrreldes aastatagusega ei ole ka lähikuudel põhjust, sest avalike pakkumiste arv on elamuturul olenemata mõningasest kasvust jätkuvalt üsna piiratud, hinnakasv 2021. aastal järsult kiirenes ning ehitushindade tempokas kasv ja tarbijakindluse üldine negatiivne foon selle kõige taustal veel lähikuudel püsib. Lisamata ei saa jätta ka energiakriisi, mis on üksikelamute omamisega kaasnevaid kõrvalkulusid suurendanud ning ostuhuvi veidi tagasi tõmmanud. Üldiselt on turuaktiivsus alanenud juba möödunud aasta augustist, iseloomustades kõrgkonjunktuuri saavutamist 2021. aasta II kvartali keskpaigas. Tehtud tehingute lõikes kujunes juunikuus Tallinnas mediaankeskmiseks hoonestatud elamumaa hinnaks 322 500 eurot, mida oli 7,5% enam kui eelmisel kuul ning koguni 47% rohkem kui aasta tagasi.

Kui veel 2021. aasta III kvartalis võis täheldada, et augustis ja septembris tehti ostu-müügitehinguid juba suhteliselt sarnastel hinnatasemetel ning edasine hindade kasv oli aeglustunud, siis üldise tarbijahindade kasvu kiirenemise taustal sügiskuudel hinnakasv taas kiirenes. Tempokas hinnakasv on püsinud seejärel tänaseni, vähendades potentsiaalsete koduostjate hulka. Hinnatõus on jätkuvalt tunduvalt kiirem kui enne koroonapandeemiat esinenud turuolukorras ning pikaajalises mõõtmes ei ole see jätkusuutlik. Elamuturul võis maakonnas tervikuna täheldada maikuus ligi 13%-list pakkumishindade tõusu võrreldes eelmise kuuga, viidates üha enam võimalikule tagasilöögile elamispindade pakkumishindade osas 2022. aasta II pooles. Kuna septembris tavapärast sügisperioodile omast turuaktiivsuse järsku kasvu möödunud aastal ei esinenud ning seda ei ole olnud täheldada ka tänavu kevadel, siis näib üldine nõudlus olevat selgelt taanduma asunud, mille taustal jätkub edasine turuaktiivsuse langus ka 2022. aasta II pooles. Ukraina kriisi tõttu avalduv ehitushindade tõus on asunud survestama uusehitiste hinnakasvu, mille kõrval ehitusaktiivsus viitajaga väheneb ning see omakorda võib survestada hindade kasvu järelturul, leevendades võimalikke majanduskeskkonna halvenemisest tingitud hinnakorrektuure. 2022. aasta keskpaigast on asunud eluasemelaenude intressid Euribori kasvu tõttu tõusma, mõjutades lisaks tänastele sündmustele tarbijakindlust omakorda täiendavalt negatiivselt.

Tallinna lähipiirkondades tehti 2022. aasta juunis 76 hoonestatud elamumaa tehingut. Võrreldes maikuuga võis täheldada pelgalt 3,8%-list turuaktiivsuse langust, kuid siiski 21%-list tehingute arvu vähenemist võrreldes 2021. aasta juuniga. Tehtud tehingute lõikes kujunes kaalutud keskmiseks tehinguhinnaks kõikide lähipiirkondade peale kokku 203 000 eurot, mida oli uusehitiste taas vähenenud osakaalu tõttu 22% vähem kui eelmisel kuul, kuid siiski 13% rohkem kui veel aasta tagasi. Aastane hinnakasv oli sealjuures kiireim Saku ja Saue vallas, mille juures ülejäänud lähipiirkondades püsis hinnatõus kuni 13% tasemel. Lähipiirkondade tehingute arvu on viimastel kvartalitel hoidnud suuresti uusehitiste ostu-müügitehingud, mille mõju püsib 2021. aastal suurenenud ehitusaktiivsuse ja kiirelt kasvanud ehitushindade tõttu aktuaalne ka veel lähikuudel. Heas kuni väga heas seisukorras varade likviidsus on viimaste kuude vältel olnud tunduvalt parem kui rahuldavas seisukorras varadel ning üha enam on märgata, et kallinenud ehitusmaterjalide ja vähenenud elamukruntide pakkumise tõttu on paljud otsustanud elamuehitusest loobuda ning soetada hoopis hiljaaegu valminud uusehitise, survestades hinnatõusu omakorda järelturul. Üha enam on siiski turult indikatsioone, et edasine hinnatõusu potentsiaal on limiteeritud ning kasvu aeglustumine võib tulla 2022. aasta II või hiljemalt 2023. aasta I pooles ja seda üsna järsult.

Aastase hinnataseme kasvu osas on pikemat perioodi vaadeldes olnud lähipiirkondades märgata kiirema hinnakasvuga just piirkondi, kus elamuturul valitsev hinnatase on olnud madalam ning kus on seejärel esile kerkima asunud uusehitistega tehtavad tehingud. Sobilike elamukruntide vähesuse ning samaaegse pideva valglinnastumise tõttu on olnud täheldada ehitusaktiivsuse siirdumist järjest kaugematesse piirkondadesse, seda kõigepealt omakasutuse ning seejärgselt spekulatiivsetel eesmärkidel. Omakasutusse ostmise puhul on üha enam täheldada ka n-ö vastulinnastumist, kus odavama kinnisvara tõttu siirdutakse järjest kaugematesse piirkondadesse. Ehitussektor kui ka hoonestamata elamumaade müük indikeerib üksikelamute püstitamise osas endiselt võrdlemisi tugevat erasektori poolset nõudlust, kuid juba 2021. aasta sügisest näib, et nõudluse kasv on asunud pöörduma ja ehitusettevõtted ei ole 2022. aasta II poolaasta ega ka 2023. aasta suhtes kuigi optimistlikult meelestatud. 2021. aasta tõi globaalsetel põhjustel ehitusmaterjalide märkimisväärse hinnakasvu, millele on omakorda lisandunud Ukraina kriisiga seotud mõjud, mis võivad realiseeritavate ehituslubade osakaalu 2022. aastal järsult vähendada, kuid üldplaanis peaks eramuehituse soovid püsima siiski koroonakriisi eelsetest aastatest veel viitajaga laialdasemad.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Tallinnas ja selle lähipiirkondades

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused
Nii Tallinnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning võimalusel kaasaegsete küttelahendustega elamuid, mille suletud netopind jääb eelistuste kohalt enamasti vahemikku 150 - 200 m2. Turul otsitakse ennekõike heas seisukorras ning koheselt sissekolimiseks sobilikke elamuid, koroonapandeemia taustal ei ole senised tarbijaskonna eelistused muutunud. Eelistatud on kvaliteetsed ehituslikult uuemad ehitised (ehitatud ~ 2005. a. või kaasaegsem), mida iseloomustab avar ruumiplaneering, optimaalne suletud netopind, madalad kommunaalkulud ning paiknemine juba terviklikult väljakujunenud elurajoonis. Lähipiirkondade osas on eelistatuimad asukohad pealinnast väljuvate suuremate magistraalteede, looduslikult kaunite kohtade ning vallakeskuste läheduses. Linnalistes piirkondades eelistatakse kinnisasja suurusele ehitise nii põhikonstruktsioonide kui ka siseviimistluse kvaliteeti, tiheasustusega aladest väljaspool aga pigem piirkondlikku privaatsust.

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algasid 2022. aasta III kvartali alguses Tallinnas ligikaudu 240 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on enamasti olnud vahemikus 350 000 - 450 000 eurot. Nõmmel, Pirital, Viimsis ja teistes eksklusiivsemates piirkondades on elamud analoogsete varade osas keskmiselt 50 000 - 100 000 eurot kallimad. Väga heas seisukorras elamute hind on alanud hiljaaegu ligi 500 000 eurost. Uuselamute eest küsitakse valdavalt 550 000 - 800 000 eurot. Heas asukohas paiknevad väga eksklusiivsed elamud võivad erandina maksta ka üle 1,3 miljoni euro, kuid nendega tehtavad tehingud on üsna harvad, olles siiski 2020. aastast sagenenud. Elamute hinnatasemed on kõrgeimad Tallinnas ning selle lähistel asuvates mereäärsetes piirkondades, pealinnast maismaa poole kaugenedes hinnatasemed üldiselt alanevad.

Tüüpiliseks Tallinna või selle lähiümbruse majaostjaks on ühe kuni kolme lapsega noorpere. Ostjaskond jääb enamasti vanusevahemikku 30 - 40. Viimastel aastatel ei ole elamute ostuhuviliste osas ealisi muutusi olnud märgata, kuid üha enam on täheldada vastavasse eagruppi kuuluvaid laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikuid, kes soovivad siirduda mõne aasta eest ostetud korterist elamuturule. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Elamuehituseks sobilike kruntide ostjate puhul on oluliseks faktoriks omafinantseeringu laialdase puhvri või mitmete lisatagatiste olemasolu. 2020. aastal oli II ja III kvartalis ajutiselt täheldada, et ehitusjärgus üksikelamute osas oli ehitustegevuse pangalaenuga finantseerimine mõnevõrra komplitseeritum, kuid seejärel on krediidiandmise osas tingimused taas selgelt leevenenud, soodustades laenu- kui ka elamuturu aktiivsuse kasvu kogu 2021. aasta vältel. Ukraina kriisi tõttu ei ole finantseerimine muutunud, kuid tarbijakindlus elamuid renoveerida või uusehitisi püstitada on 2022. aasta algusest selgelt halvenenud, mida ei toeta ka ostjaskonna kartused Euribori võimaliku tempoka tõusmise osas.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika
Elamuturg on Tallinnas ja selle lähiümbruses olnud alates 2010. aastast suhteliselt aeglase kasvuga, kuid 2021. aastal kasvutempo järsult tõusis. Hinnakasvu on aga viimastel aastatel vedanud üha enam just Tallinna lähiümbruses paiknevad piirkonnad. Hindade tõusu on sarnaselt korteriturule soodustanud tehingud uusehitistega, mis on tasakaalustanud järelturul vähenevat pakkumiste mahtu ning on toetanud tehingute arvu piirkondlikku kasvu. Tallinna lähiümbruses jätkas uusehitiste püstitamine kasvu ka aastatel 2020 - 2021, mille kõrval on tarbijate huvi uusehitiste soetamise vastu pidevalt suurenenud. 2020. aastal suurenes olenemata koroonakriisist elamuturul nii ehituslubade taotlemine kui ka ehitustegevusega alustamine, seda üksikelamute osas vastavalt 10% ja koguni 90% võrra. Ehitusettevõtete küsitlusandmed, 2021. aasta ehitusaktiivsuse statistika ning hoonestamata elamumaade müük viitavad asjaolule, et elamuehituse osas on nõudlus püsinud väga tugev, kuid eeskätt 2022. aasta II pooles asutakse ehituslube tõenäoliselt varasemast vähem realiseerima ja taotlema. Globaalselt kasvanud ehitusmaterjalide hinnad ei vii tõenäoliselt küll elamuehituse ülimalt tugeva vähenemiseni, kuid hoiavad siiski edasist kasvu tagasi ning viivad ehitatavate varade osas valmimistähtaegade pikenemiseni ja hinnakasvuni.

Elamuostjate kindlustunne on koroonakriisist taastunud ning nõuded eluasemele püsivad olenemata Ukraina sõjaga kaasnenud sündmustest jätkuvalt kõrged. 2017. aastal asus tehinguaktiivsus pealinna lähiümbruses peale kaheaastast langusperioodi taas väga tugevalt kasvama, iseloomustades valglinnastumise hoogustumist. Möödunud aastate tipptasemeid ei suudetud aastatel 2018 - 2019 murda, kuid 2020. aastal 2017. aasta tipptase siiski taas ületati ning veelgi kõrgem turuaktiivsus jätkus ka 2021. aastal. Nõudluse senist kasvu on toetanud ennekõike korteri- ja elamuturul sarnaste varade vähene hinnadiferents ning ostjaskonna siirdumine korteriturult elamu- ja ridaelamuturule, viimast ennekõike Tallinna lähinaabruses ning suuresti demograafilistest teguritest ajendatuna. Suhteliselt piiratud pakkumise, järsult kasvanud ehitushindade ja madalate intressimäärade tõttu hindade kasv lähikvartalitel jätkub, kuid turuaktiivsus on pöördunud alanema asunud nõudluse tõttu 2022. aastal taas langusesse nii Tallinnas kui ka selle lähiümbruses.

Elamute pakkumine on viimastel aastatel oluliselt vähenenud. Uut pakkumist on lisandunud peamiselt uusehitiste arvelt, millede pakkumishinnad kasvasid aastatel 2020 - 2021 tunduvalt kiiremini kui elamuturu keskmine hinnakasv, olles põhiliselt mõjutatud ehitushinna kallinemisest. Üldplaanis jäid veel 2020. aastal keskpäraste elamute ehitushinnad 1100 - 1400 €/m2 vahemikku, mis 2021. aastal tõusid sõltuvalt konstruktsioonilahendusest ja suurusest valdavalt 20 - 30% võrra. 2020. aastal alanes pakkumiste arv Harjumaal teist aastat järjest 25%, mille aegselt pakkumishindade kasv kiirenes 11% tasemele. 2021. aastal vähenes avalike müügipakkumiste arv omakorda 12%, mida saatis 17%-line pakkumishindade tõus. Pakkumisi on lisandunud kasvanud ehitusaktiivsuse taustal valdavalt pealinnast väljaspool ning seda järk-järgult Tallinnast järjest kaugemal. Pakkumishindade kasvu kõrval on kinnisvara kättesaadavus 2021. aastast laiapõhjaliselt halvenenud ning see näib jätkuvat ka veel vähemalt 2022. aastal, mida asub tõenäoliselt taas iseloomustama pakkumiste arvu suurenemine.

Harjumaal püstitatakse uusehitisi valdavalt Tallinna lähipiirkondadesse, mida iseloomustab pidev valglinnastumise ja elanikkonna kasv. Uusi arendusalasid kerkib aina enam esile Tallinnast kaugenedes, sest ehituseks sobilikke kommunikatsioonidega krunte on tarbijate poolt eelistatud piirkondades pakkumisel nõudlusest vähem. Selle süvenemist on soodustanud 2008. aasta finantskriisi järgsel perioodil muutunud arendustegevuse finantseerimisvõimalused ning seeläbi kinnisvaraarendajate madal huvi tervikliku infrastruktuuriga elurajoonide arendamisel. Keskustest väljaspool on enimlikviidsed väljaarendatud tehnilise infrastruktuuriga piirkondades paiknevad krundid hinnatasemelt kuni 130 000 eurot, eelistatult pindalaga suurusjärgus 1500 - 2500 m2. Põhilise takistusena üksikelamute püstitamisel näevad kinnisvaraarendajad liigselt kõrget ehitushinda, mille tulemusena valmivad varad ei ole valdavale osale ostjaskonnast taskukohased. Arendajate osas on viimase tõttu olnud täheldada käitumismalli, mille raames viiakse suletud netopinnad väiksemaks ning kivikonstruktsioon asendatakse puitsõrestikuga. Turule on lisandunud üha enam ka moodul- ja elementmajade lahendusi, kuid krediidiasutuste suhtumine sellistesse projektidesse on pessimistlik.

Harjumaa elamuturu pakkumiste arvu ning ehitusaktiivsuse dünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus tuleneb sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki, juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga. Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega või jäetakse luba kuni vajaduse tekkimiseni üleüldse taotlemata.

Prognoosid
Tallinnas ja selle lähiümbruses jäävad elamuid endiselt soetama üle piirkondliku keskmise sissetulekuga leibkonnad, kelle majanduslik heaolu on küll 2020. aasta sündmustest paranenud, kuid kelle tarbijakäitumine on julgeolekukriisist ja väga kiirest tarbijahindade kasvust ajendatuna 2022. aasta algusest taas märkimisväärselt halvenenud. 2021. aastal püsis elamutehingute arv oodatust tunduvalt kõrgemal, mis on pakkumiste arvu märkimisväärselt vähendanud, viidates tempoka hinnakasvu püsimisele ka veel kogu 2022. aasta vältel. Hetkel võib eeldada, et elamute hinnad kasvavad 2022. aastal sõltuvalt piirkonnast keskmiselt vähemalt 15% võrra. Turuaktiivsuse tipptase jäi 2021. aasta I poolaastasse, mille järel on tehingute arv langema asunud ning langus jätkub tõenäoliselt ka veel 2022. aasta II pooles. Lisaks vähenenud pakkumisele ja üleüldisele kasvanud nõudlusele on peamisteks hinnakasvu kiirenemise põhjusteks olnud 2020. aasta lõpust kõrge kindlustunne, alanenud intressimäärad ning suurenenud uusehitiste osakaal tehtud tehingutes, kuid tarbijate kindlustunne on halvenenud, krediit on Euribori kasvu taustal kallinemas ning ehitusaktiivsus on Ukraina kriisist ajendatud ehitushindade kasvu kiirenemise tõttu taandumas, millele viitab ka 2022. aasta I pooles ligi poole võrra vähenenud hoonestamata elamumaade müük. Valdav enamus elamutest on ehitamisel omakasutuse eesmärgil, kuid üha suurem osa on ka spekulatiivsel uusehitusel ning seda just Tallinna lähiümbruses. Kui varasematel aastatel on korterituru aktiivsust toetanud just laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikud, siis analoogne mõju on üha enam üle kandunud elamuturule, kuna vastavad isikud on jõudnud elamuturu potentsiaalsete ostjate eagruppi, viidates tõenäoliselt võrdlemisi likviidsele elamuturule ka aastatel 2022 - 2024. Kehv pakkumise struktuur jääb uusehitiste järgset nõudlust toetama veel pikema perioodi vältel. Taas on sagenenud olukorrad, kus eksperthinnangute hindamistulemused ei tule pakkumishindadele järele ning ühele objektile on korraga mitmeid tõsiseid ostuhuvilisi, viidates kõrgkonjunktuuri saavutamisele. Eufooriline tarbijakäitumine näib olevat siiski 2022. aasta II kvartalist vähenema asunud ning pakkumiste arv on asunud turul ostujõu halvenemise tõttu suurenema. Kehva pakkumise ülesehituse tõttu on viimastel aastatel kasvanud ridaelamukorterite atraktiivsus pealinna lähivaldades. Ridaelamukorterite segmendis oli vahepeal ehitusaktiivsuse kasv aeglustunud, mis on aga loonud baasi hindade edasiseks tempokaks kasvuks ja taaskordselt suurenevaks ehitusaktiivsuseks, mida on 2021. aastast tagasi hoidnud lisaks arenduskruntide hinnakasvule eeskätt ehitushinna järsk tõus. Ukraina sõja tõttu omakorda süvenenud tarneahelate kriis võib 2022. aastal ehituslubade realiseerimise osakaalu järsult vähendada, mis omakorda võib luua aga taas hinnakasvu surve järelturul. Samas, 2022. aasta II kvartali liialt kiire pakkumishindade tõus ja alanev turuaktiivsus võimaldab samaaegselt juba prognoosida võimalikku kõrgemahinnaliste varade pakkumishindade korrektuuri 2022. aasta IV või 2023. aasta I kvartalis, kui eeskätt hooajaliselt likviidsus järsult alaneb. Järelturul tervikuna jäävad likviidsust negatiivselt mõjutama jätkuvalt aktuaalsed probleemid juurdepääsuservituutide puudumise või tagantjärele seadustamist vajavate ehitustööde tõttu, mis takistavad varade soetamist eluasemelaenuga. Viimaste aastate väga kõrge kasutuslubade väljastamise arv viitab aktiivsele üksikelamute järelturule, mille taustal korrastatakse laenutagatistega seotud juriidilisi probleeme.

 

Tallinna ja Harjumaa hoonestamata elamumaade turuülevaade

Perioodil 2009 - 2019 võis kinnisvaraturul märgata ennekõike nii erineva kiirusega arenevaid piirkondi kui ka erineva kiirusega kasvavaid turusegmente. Kui korteri- ja elamuturg püsis Eestis tervikuna kuni 2017. aastani pidevas kasvutrendis, siis maaturul oli nii tehinguaktiivsuse kui ka hinnakasvu eestvedajaks jäänud peamiselt Harjumaa eesotsas Tallinna lähipiirkondadega. Maaturu aeglasemat kasvu sai põhjendada ennekõike 2008. aasta majanduskriisi tulemusena aset leidnud muutustest. Hoonestamata maade arendusprojektide kasumimarginaalid on võrreldes teiste arendusvaldkondadega oluliselt kõrgemad, mistõttu ka aastatel 2005 - 2008 kujunenud kinnisvaramulli ajal võetud riskid olid märgatavalt suuremad kui perioodil 2009 - 2019. 2018. aastast jahenemise märke näitama hakanud korteri- ja elamuturu kõrval olid samaaegselt kasvu aeglustumist ja kohati ka juba tehingute arvu langust kujundama asunud ka mitmed maaturu segmendid. 2019. aasta andmetele tuginevalt oli ennekõike taandumas hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arv. 2020. aasta tõi maaturule seejärel aga olenemata koroonakriisist varasematest aastatest järsult oluliselt kõrgema tehingute arvu, mille juures turuaktiivsuse kasvu vedas taaskordselt elamumaade turg. Veelgi kiirem turuaktiivsuse kasv jätkus ka 2021. aastal, mida on võimendanud eeskätt demograafilistest teguritest tulenev nõudluse kasv, kasvanud elamuehituse soov ning elamispindade turul senise kasvutsükli vältel madalaim pakkumiste arv.

Kuni 2008. aastani kehtestati hulgaliselt uusi detailplaneeringuid, millest suur osa on praegusel ajal endiselt realiseerimata. Üleplaneerimine ei olnud sealjuures omane mitte ainult Harjumaale vaid kõigi Eesti suuremate keskuste lähiümbrusele. Tänasel hetkel pidurdab sarnast arendamist ja planeerimist ennekõike muutunud kohalike omavalitsuste planeerimisalane tegevus ning madal kommertspankade huvi hoonestamata maade ostu finantseerida. Enamikel juhtudel ületavad arenduskulud keskustest eemal paiknevates kesisemates asukohtades potentsiaalselt arendatavate elamumaa kruntide turuväärtust, mistõttu kinnisvaraarendajad ei ole investeeringute tegemisest huvitatud. Maaturul on küll potentsiaal tulu teenimiseks oluliselt suurem kui teistes arendusvaldkondades, kuid puudulik ligipääs laenurahale ning madal likviidsus ei ole maade hinna suhteliselt aeglase kasvu taustal üldiselt kuigi atraktiivne kooslus. 2021. aastal siiski hoonestamata elamumaade likviidsus märkimisväärselt paranes, mis viis ka finantseerimisvõimaluste paranemiseni ja taoliste arendusprojektide ostuhuvi kasvuni. 2021. aasta II pooles võis lisaks kinnisvaraarenduse ja kodu ehitamise eesmärgiga ostjatele märgata järsult kasvanud inflatsiooni tõttu ka üha enam pelgalt spekulatiivsete eesmärkidega ostjaid ning sarnane trend püsis ka veel 2022. aasta I pooles.

Tehinguaktiivsus on küll mitmete hoonestamata maade segmentide osas viimasel paaril aastal tugevalt kasvanud, kuid hinnataseme kasvu on väljaspool Tallinna lähiümbrust tagasi hoidnud varasemalt nii lattu toodetud kruntide rohkus kui ka pigem madal ostuhuvi. Üldist ehitamiseks sobilike maade ostuhuvi kasvu on oodata taas olukorras, kus keskustest üha kaugemale valguv hinnakasv jõuab arendajate jaoks proportsiooni arendatavate varade ehitushinnaga, mis on hoonestamata elamumaade turul peamiseks Tallinna lähipiirkondade arengu põhjuseks. Ehitusaktiivsus on küll Tallinnast 40 km kaugusel ja kaugemates piirkondades 2020. aastast suurenenud, kuid kogu maakonna ehitustegevusest moodustab see siiski endiselt suhteliselt marginaalse osa. Valg- ja vastulinnastumise jätkumist soodustaks kiirenevas korras eeskätt laialdaste uute infrastruktuuriprojektide läbiviimine nagu näiteks Tallinn - Tartu maantee laiendamine, Rail Balticu rajamine, Tallinna ringraudtee rajamine kui ka väiksemate piirkondlike infrastruktuuriprojektide läbiviimine, mis kõik võimaldavad potentsiaalsel elanikkonnal vähendada transpordiga seotud ajalisi kui ka rahalisi kulutusi. Turul on olnud 2020. aastast märgata, et kinnisvaraarendajad on näiteks Rail Balticuga seoses võtmas aktiivseid maapositsioone, kuid lõpptarbijad selle baasilt siiski veel otsuseid ei tee ning nagu võis juba esialgselt oodata, on vastava taristuprojekti tegelik realiseerumine pidevalt kaugemasse tulevikku edasi lükkunud. 2021. aastast järsult süvenema hakanud elamispinna kättesaadavuse halvenemine võis justkui osutuda 2022. aastal teguriks, mis suunab üha enam elamukrundi ostjaid Tallinnast kaugemale, kuid tänavu I poolaasta andmetele tuginevalt ei saa sellele paraku kinnitust leida, kuna tehingute arv on vähenenud väljaspool pealinna analoogses tempos nagu pealinnas või selle lähiümbruses.

Koroonakriisi mõju tarbijate kindlustundele oli 2020. aastal elamumaade turu lõikes suhteliselt mõõdukas, kuna tööturul kulmineerunud probleemid ei jõudnud üle kanduda elanikkonna sekka, kellel on piisav kapitaliseeritus üleüldse hoonestamata elamumaid soetada või omatarbeks üksikelamuid püstitada. Ukraina kriis on juba siiski 2022. aasta I poolaasta andmetele tuginevalt toonud mõningase tarbijakäitumise muutuse ka jõukama elanikkonna seas, mille juures küll hoonestamata elamumaade soetamise edasilükkamist ei ole olnud laialdaselt veel märgata, kuid elamute ehituse osas on juba täheldada, et kavandatud ehitusega alustamine on ehitushindade tempoka kasvu tõttu määramatuks ajaks edasi lükatud. Kui ehitushindade kasv jätkub, võib vähemalt teoreetiliselt eeldada, et osa elanikkonnast sootuks loobub elamuehitusest ning soetatud krundid pannakse viitajaga 2022. aasta II pooles või 2023. aasta jooksul taas müüki, mis võib mõningal määral müügipakkumist atraktiivsemates piirkondades täiendada. Seda, et turule jõuaks samadel perioodidel massiliselt ehitusjärgus elamutega kinnistuid sarnaselt aastatele 2009 - 2011, on hetkel siiski vähetõenäoline, mille taustal peaksid ennetavalt realiseeruma mingisugused väga negatiivsed stsenaariumid tööturul või krediidiliini osas.

Hoonestamata elamumaade turuaktiivsuse tugevat kasvu on alates 2020. aastast saatnud ka märkimisväärselt suurenenud ehitusaktiivsus eeskätt üksikelamute lõikes. 2021. aastal järsult kasvanud elamuehituse hinnad on hoonestamata maade osas isegi nõudlust veidi tagasi hoidnud ning 2022. aastal võib Ukraina kriisi mõjude tõttu eeldada, et edasine elamuehituse soov taandub II või III kvartalist vähemalt ajutiselt arvestataval määral ning langustrend võib püsida ka veel 2023. aasta vältel, seda nii spekulatiivse pakkumise loomise kui ka omatarbeks ehitamise osas. Elamute ja nende püstitamiseks sobilike maade turuaktiivsuse kasvu ja hinnakasvu taga on üha enam laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikud, kes on jõudmas tüüpilisse elamuostja eagruppi, mistõttu võib üsna tugeva nõudluse püsimist siiski eeldada analoogse laenuturu situatsiooni jätkumise korral ka veel lähiaastatel. Euribor on asunud 2022. aasta II kvartalis taas kiirelt tõusma, mis hoiab tõenäoliselt üle 400 000 eurot maksvate elamute püstitamise osas ehitamise soovi tagasi, kuna taoliste laenude kliendid kardavad laenukulutuste kontrolli alt võimalikku väljumist. Pigem võib kulude kokkuhoiu taustal viitajaga täheldada, et 2022. aasta II pooles ja 2023. aastal domineerivad arendusturul 100 kuni 150 m2 suletud netopinnaga puitkonstruktsioonis elamud Tallinna lähiümbruses, millede osakaal on viimastel aastatel niigi pidevalt suurenenud.

Elamuehituseks** väljastatud ehitusload Harjumaal ja Tallinnas perioodil 2010 - 2022

 

Hoonestamata elamumaade järgne nõudlus aastatel 2020 - 2021 järsult suurenes
Hoonestamata elamumaadega tehti Harju maakonnas 2019. aastal 987, 2020. aastal 1242 ja 2021. aastal 2121 ostu-müügitehingut. Tehinguaktiivsus jätkas 2018. aastal kasvamist teist aastat järjest, kuid pöördus 2019. aastal üsna tugevasse langusesse. Langus oli siiski ajutine, sest olenemata koroonakriisist tehti 2020. aastal 27% enam tehinguid kui aasta varem. Turuaktiivsuse kasv oli sealjuures laiapõhjaline, Harjumaa valdade lõikes alanes tehingute arv võrreldes aastatagusega ainuüksi Raasiku, Saue ja Saku vallas ning ühtlasi maakonnakeskuses. Ühe suurema plokktehingu tegemise tõttu kasvas arvestataval määral tehingute arv just Kiili vallas, mis koos Harku vallaga olid põhilisteks turuaktiivsust tõstvateks piirkondadeks. Laiapõhjaline tehingute arvu kasv on viimastel aastatel esile kerkinud järjest enam hoogu kogunud valglinnastumise tõttu, mida on ilmestanud ka arvestatavas mahus suurenenud ehitusaktiivsus nii korter-, rida- kui ka üksikelamute lõikes. 2019. ja 2020. aastal edasine valglinnastumine ajutiselt pidurdus, sest võrreldes 2018. aastaga püsis maakonnakeskuses ja selle lähiümbruses aastatel 2019 - 2020 hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arv oluliselt madalam (2020. aastal võrreldes 2018. aastaga -10%).

2021. aasta turuaktiivsuse ja ka ehitusaktiivsuse näitajad viitasid laialdase valglinnastumise jätkumisele, kuid tehingute arvu osas on siiski edasine kasv just pakkumispoolsete tegurite tõttu piiratud, mis hoiab 2022. aastal hinnakasvu jätkuvalt tempokana ja turuaktiivsuse tõenäoliselt taas madalamana. Senised pakkumispoolsed tegurid näivad 2022. aasta II pooles üle minevat nõudluspoolseteks teguriteks, kuna väga kiire hinnatõusu taustal on järjest vähem potentsiaalseid ostjaid ning see on asunud juba kajastuma ka tehtavates tehingute arvus ning pakkumiste arvu suurenemises. Harjumaa erinevate piirkondade lõikes oli 2021. aastal turuaktiivsuse kasv endiselt laiapõhjaline, vähenedes ainuüksi Maardu linnas ja Saku vallas. Absoluutnumbrites suurenes tehingute arv enim Rae, Lääne-Harju ja Viimsi vallas, kuid üsna tugevat kasvu võis täheldada enamikes maakonna haldusüksustes. Turuaktiivsus on kasvanud eeskätt väljaspool maakonnakeskust, kus pakkumine on laialdasem. Veel 2018. aastal vedas tehinguaktiivsuse kasvu ennekõike maakonnakeskus, Tallinnast väljaspool kasvas tehingute arv siis veel pelgalt 1,0% võrra. 2020. aastal maakonnakeskuses tehingute arvu langus -6,5% juures jätkus, kuid maakonnakeskusest väljaspool tehti samaaegselt koguni 32% võrra enam tehinguid kui aasta varem. 2021. aastal tehti väljaspool Tallinna seejärel 1976 ostu-müügitehingut, mida oli koguni 77% rohkem kui aasta varem.

Tehinguaktiivsuse langust aastatel 2016 - 2019 põhjendas ennekõike hoonestamata elamumaade pakkumise struktuur, kus tarbijatele vastuvõtlikul hinnatasemel ning heas asukohas paiknevate kruntide maht oli vähenenud ning olemasolevate sobilike pakkumiste hinnad mõõdukalt kasvanud. Lisaks, kuna üksikelamute turul oli sinnani iga-aastane hinnakasv võrreldes korterituruga suhteliselt aeglane ning pakkumine üsna optimaalne, otsustati pigem soetada juba rajatud üksikelamu kui hakata seda ise ehitama. Arvestades, et viimastel aastatel on pakkumisse lisandunud uusi elamumaa krunte ning ühtlasi on taaselustama hakatud ka möödunud buumi perioodi arendusalasid ning arvestades samaaegselt pidevat ehitushinna kasvu, ei ole vastavate tegurite koosmõjul siiski maa hinnakasv aeglustuma asunud. Aastad 2020 - 2021 tõid järsult kasvanud turuaktiivsuse taustal selge hinnakasvu kiirenemise ning müügis olevate varade müügiperioodide lühenemise. Varasema keskmiselt 12-kuulise müügiperioodi juures võis 2020. aasta II poolaastast laiapõhjaliselt väljaarendatud elurajoonides täheldada valdavalt kuni 6-kuulist müügiperioodi, mis on pikaajalisest keskmisest tunduvalt lühem, kuna olemasolev pakkumine ei suuda hetkelist nõudlust rahuldada ning vastav olukord püsib enamikes piirkondades tõenäoliselt ka veel 2022. aasta II pooles.

2021. aastal kujunes Harjumaal hoonestamata elamumaade mediaanhinnaks 19,6 €/m2 ja aritmeetiliseks keskmiseks 41,3 €/m2. Hajusa asustusega piirkondades suurenenud tehinguaktiivsuse tõttu püsis mediaanhind endiselt madalamal kui veel 2019. aastal ning ühtlasi 12% madalamal kui 2020. aastal. Aritmeetiline keskmine hinnatase, mis pigem peegeldab kõrgemahinnaliste varade ning uuselamurajoonide kinnistute hinnadünaamikat, ei olnud tehingute struktuuriliste muutuste taustal siiski samuti märkimisväärselt muutunud (+1,7% võrreldes 2020. a.). Alates 2017. aastast on aritmeetiline keskmine pinnaühikuhind olnud vahemikus 37,1 - 42,5 €/m2. Aritmeetilise keskmise hinnataseme madalam volatiilsus põhjendub eelkõige sellega, et keskmine tarbija eelistab püsivalt suhteliselt sarnast toodet analoogse olemusega asukohtades, mis võivad ajas vastavalt piirkondlikele eelistustele ja pakkumismahule muutuda. Hinnatasemete mõningast langust on toetanud asjaolu, et järjest enam tehinguid on tehtud madalamahinnaliste ning pealinnast kaugemal asuvate kinnistutega. Sellist tarbijakäitumist ei ole mitte niivõrd soodustanud vähene omakapitali hulk vaid pigem hoonestamata maade turul vähenenud pakkumine ja kasvavad pakkumishinnad, mille juures uute elurajoonide esilekerkimiseks on vaba maad eeskätt kaugemates piirkondades.

Kui aritmeetiline keskmine hoonestamata elamumaa tehingu hind püsis aastatel 2014 - 2016 pidevalt 61 000 euro tasemel, siis mediaanhinna kiirema tõusu ning kõrgemate hindadega tehtud tehingute sagenemise taustal kasvas keskmine tehingu hind 2017. aastal 83 000 euroni, mida oli juba sarnaselt palju kui 2007. aastal. 2017. aasta kõrgtaset ei ole aga seejärel uuesti saavutatud. 2020. aastal leidis aset ligi 12%-line keskmise tehinguhinna alanemine, viies keskmise hinnataseme 71 000 eurole. 2021. aastal esimese kolme kvartali vältel edasine langus jätkus, kuid langustempo peatus ning IV kvartalis tehtud tehingute taustal kujunes aasta keskmiseks tehinguhinnaks lõpuks 72 300 eurot, mida oli 2,1% enam kui 2020. aastal. Hoonestamata elamumaade tehingute käive suurenes samal ajal 2021. aastal maakonnas tervikuna võrreldes 2020. aastaga 74% ja väljaspool Tallinna 75% võrra, iseloomustades olukorda, mis viitab vähemalt ajutiselt arvestatavale tasakaalustamatusele, kuna vastava turusegmendi mahu kasv on olnud oluliselt kiirem kui majanduskasvuga, laenuturu kasvuga või ka potentsiaalsete ostjate sissetulekute kasvuga seotud analoogsed näitajad.

Üldiselt järgib elamuturg mõningase viitajaga korterituru dünaamikat, kus korteriturul turuaktiivsuse tipu saavutamise aegselt või sellele võrdlemisi lähedasel perioodil hakkab elamuturg koos hoonestamata elamumaade turuga aktiivsuselt järsult suurenema, kulmineerudes mõne tarbijakindlust negatiivselt mõjutava situatsiooniga või teguriga. Juba 2022. aastal on olnud täheldada, et korteriturul kui ka üksikelamute turul on tehingute arv pöördunud langusesse ning 2022. aasta II pooles on prognooside kohaselt makromajanduslik keskkond täiendavalt halvenemas, mille taustal on I poolaastal juba samuti märgata, et ka hoonestamata elamumaade turuaktiivsus tuleb 2022. aastal tugevalt allapoole ning taandub esmalt ligi 2019. aasta tasemele.

Hoonestamata elamumaade tehingustatistika Harju maakonnas (sh vallad ja väikelinnad) 2021. aastal

Piirkond	Tehingute arv	Arit. keskmine pindala (m2)	Aritmeetiline keskmine tehingu hind (€)	Pinnaühiku mediaanhind (€/m2)
Harju maakond	2121	3028	72 325	19,59
Rae vald	427	2475	28 812	3,08
Lääne-Harju vald	270	5485	41 650	8,72
Viimsi vald	266	1552	65 610	23,35
Jõelähtme vald	189	2593	66 077	29,38
Saue vald	187	2728	87 793	56,86
Kiili vald	165	3536	62 929	24,87
Harku vald	163	2783	90 576	34,86
Kuusalu vald	105	5351	36 337	8,05
Kose vald	68	2283	42 096	25,22
Saku vald	42	2474	57 305	28,97
Anija vald	32	3723	22 470	4,25
Raasiku vald	27	8003	45 241	6,54
Keila linn	19	2278	145 289	78,60
Maardu linn	13	1296	50 969	38,59
Loksa linn	3	*	*	*

 

2021. aastast on olnud üha enam täheldada demograafilistest teguritest ajendatud kasvu
2022. aasta II kvartalis tehti kogu Harju maakonnas kokku 267 hoonestamata elamumaa tehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 8,1% rohkem kui möödunud kvartalis, kuid siiski 65% vähem kui veel 2021. aasta II kvartalis. I poolaasta lõikes tervikuna tehti sealjuures 514 ostu-müügitehingut, mida oli ajutise väga kõrge võrdlusbaasi tõttu koguni 62% vähem kui veel 2021. aasta samal perioodil, kuid mida oli suhteliselt sarnasel hulgal kui veel aastate 2019 - 2020 I poolaastal. Turuaktiivsuse langus oli sealjuures teist kvartalit järjest laiapõhjaline, vähenedes nii maakonnakeskuses kui ka sellest väljaspool ning vähenedes enamikes administratiivüksustes. Aastatagune võrdlusbaas on sarnaselt korteri- ja elamuturule järjest kõrgem ning edasine tehingute arvu kasvupotentsiaal on piiratud.

Turuaktiivsuse taandumisse 2021. aasta II poolest on panustanud suuresti ka asjaolu, et suurte plokktehingute tegemine on vähenenud. Plokktehingute vähenemise tõttu võis laialdast turuaktiivsuse vähenemist täheldada tänavu I ja II kvartalis peamiselt Rae ja II kvartalis ka Viimsi vallas. Lisaks, järsult kasvanud ehitushinnad on mitmete potentsiaalsete ostjate ostuhuvi hetkel kõrvale lükanud ning kuna sobilike müügipakkumiste osas on pakkumishinnad arvestatavalt suurenenud, on järjest enam ostjaskonda pigem äraootaval seisukohal. Suhteliselt sarnast turuaktiivsuse tagasitõmbumist võis täheldada ka näiteks turuaktiivsuselt järgmises Tartu maakonnas, viidates üleriigilistele muutustele. Nõudluse tipp-periood jäi 2021. aasta kevadkuudele ning analoogsele tasemele küündivat tehingute arvu ei ole lähikvartalitel enam oodata. Viitajaga hinnatõus veel 2022. aasta II pooles tõenäoliselt jätkub, kuid likviidsuse halvenemine viib peatselt pakkumiste arvu kiirenevale kasvule ning see toob allapoole ka hinnatasemete edasise kasvutempo.

Tehtud tehingute lõikes kujunes 2022. aasta II kvartalis Harju maakonna hoonestamata elamumaade turul mediaanhinnaks 46,3 €/m2, mida oli 30% enam kui eelmises kvartalis ning koguni 312% rohkem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Väljaspool Tallinna tehti 2022. aasta II kvartalis 250 hoonestamata elamumaa ostu-müügitehingut, mida oli 7,8% enam kui veel I kvartalis, kuid siiski 65% vähem kui 2021. aasta II kvartalis. Tehtud tehingute osas kujunes keskmiseks elamumaa hinnaks 140 800 eurot, mida oli 29% vähem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 225% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Taolisi hinnataseme muutusi ei maksaks siiski üksikobjektide tasemele üle viia, kuna tehingustatistikat mõjutavad lühikeste perioodide vältel eeskätt erinevad arendusprojektid ning nende osakaalu muutus tehingute arvus. Üldplaanis saab väita, et maade hinnatõus on viimastel kvartalitel püsinud nii korteri- kui ka elamuturuga üldiselt sarnaselt ligi 30% tasemel. Kuni 150 000 eurot maksvad hoonestamata elamumaad on üldplaanis valdava enamuse potentsiaalse ostjaskonna maksimaalne ostuvõime, mistõttu võib eeldada, et lähiaastatel jätkavad kasvamist eeskätt Tallinna kesklinnast 20 kuni 35 km kaugusel paiknevad tervikliku tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuriga elurajoonid, kus aastate 2020 - 2022 vältel on hakanud üsna tugevalt esile kerkima Kiili, Raasiku, Lääne-Harju ja Jõelähtme vald.

Mere läheduse tõttu on järjest populaarsemad ka Harku valla hajusama asustusega piirkonnad ning endised suvilate piirkonnad. Analoogseid trende võib täheldada ka Viimsi valla idaranniku poolsetel aladel ning administratiivses Maardu linnas, kus lammutatakse üha enam kunagisi väikeseid suvilaid. Taolistes piirkondades on sageli aastane hinnatõus ületanud viimastel kvartalitel 30% taseme, olles pigem jäänud 40 kuni 60 protsendi vahemikku ning mida ei saa pidada pikaajaliselt jätkusuutlikuks. Turuaktiivsuse kasv oli 2021. aastal laiapõhjaline ning võib väita, et nii Tallinna vahetu lähiümbruse (Harku, Viimsi, Saue ja Rae vald) kui ka maakonna kaugemate piirkondade kasv on Tallinnast kuni 40 km kauguseni olnud üsna tugev. 2022. aasta I kvartalis võis piirkondades, kus hoonestamata elamumaad maksid Tallinna lähiümbruses veel aasta lõpus ~ 75 000 eurot, olid II kvartali alguses analoogsed uued varad juba pakkumishindadega ~ 95 000 eurot ja II kvartalis ~ 105 000 eurot, millele pikaajaliselt aga turg ei ole võimeline paraku järgi tulema ning mis viitab hinnatõusu eesolevale aeglustumisele. Laialdane kinnisvarade nende ostjaskonna sissetulekute kasvutempost kiirem hinnatõus viib 2022. aastal arvestatava tehingute arvu vähenemiseni, mille taustal siiski passiivne ostuhuvi jääb demograafiliste tegurite tõttu veel püsima.

Uute elurajoonide arendamist takistab ennekõike planeerimiskorraldus ning finantseerimine
Korteri- ja elamuturu aktiivsuse kasvades ennekõike 2013. aastal asus mõneaastase viivitusega kasvama ka hoonestamata elamumaade turg. Uute arendusalade esilekerkimist on olnud märgata ennekõike Tallinnast kaugenedes, kus detailplaneeringutega on tulevaseks arendustegevuseks asutud allutama uusi kinnistuid nii mere kui ka põhimagistraalide läheduses. Detailplaneeringukohustusega piirkondadest väljaspool on n-ö toormaasse investeerimine olnud viimase kümne aasta vältel võrreldes kunagise buumi perioodiga veel siiski suhteliselt vähene. Väljastamata projekteerimistingimustega kinnistute likviidsus ei ole vahepealsel perioodil samuti märgatavalt paranenud ning kui, siis pigem spekulatiivsete huvidega ostjate seas. Hoonestamata maade turuaktiivsuse kasvu peatumist on olnud enne 2022. aastat juba täheldada eeskätt maakonnakeskuses, kus pakkumiste arv ning ühtlasi ka vaba maaressurss on piiratud. Kuigi aastatel 2020 - 2021 hoonestamata elamumaade turul tehingute arv märgatavalt suurenes, leidis tõus aset ennekõike hajusama asustusega piirkondade arvelt.

Varasema kümnendi jooksul üleplaneeritud piirkondades on endiselt pakkumisel hulgaliselt väljaarendamata infrastruktuuriga krunte, kuid tarbijate huvi on kesiste omadustega piirkondade osas jätkuvalt pigem madal. 2020. aastal koroonaviiruse esilekerkimisega taas majanduskriisi sattunud taustsüsteemis nõudlus hoonestamata maa osas vähenes, kuid seda ainuüksi riikliku eriolukorra aegselt ehk pelgalt ajutiselt. Juba 2022. aasta II pooles võib aga tõenäoliselt oodata analoogsete negatiivsete trendide võimalikku taaskordset süvenemist. Olenemata sellest, et turg suudaks piirkonniti vastu võtta mõõdukas mahus uut pakkumist just eelistatuimates elurajoonides, ei ole siiski erinevate peamiselt finantseerimist puudutavate asjaolude tõttu uut pakkumist lähitulevikus kuigi arvestatavas mahus lisandumas. Ukraina kriisist ajendatud majanduslikud mõjud võivad uue majanduslanguse taustal tuua taas olukorra, kus võimalike uute arendusprojektide algatamist lükatakse edasi ning pakkumise madalseis püsib, survestades aeglustunud majanduskasvuga keskkonnas tempokat hinnatõusu endiselt jätkuma, süvendades senist finantsmajanduslikku tasakaalustamatust. Ukraina kriisi mõjud võivad arendusprojektide läbiviimist edasi lükata ka olukorras, kus tehnilise infrastruktuuri rajamisega seotud kulutused on suhteliselt lühikese ajalise perioodi vältel suurenenud. Samas, kuna avalik sektor on tehnilise infrastruktuuri arendamisega seotud hankeid oluliselt tagasi tõmmanud, võib rajatiste ehitamise sektoris avalduv ehitushindade tõus jääda ülejäänud ehitusturust peatselt mõõdukamaks.

Erinevalt 2008. aasta majanduskriisi eelsest perioodist ei olnud enne 2020. aastat senise kasvutsükli vältel üksikelamute osas veel kuigi tugevat valglinnastumise trendi tekkinud, kuid see on olenemata koroonapandeemiast siiski 2020. aastast hoonestamata elamumaade ostuaktiivsust ja ehitusaktiivsust iseloomustavatele näitajatele tuginevalt märkimisväärselt hoogustunud. Tallinna elanike arv asus 2018. aastal kiirenenud valglinnastumise ning samaaegse sissekirjutustega seotud poliitiliste muudatuste tõttu vähenema, mille juures elanikkonna linnast välja uuselamurajoonidesse kolimine on viimastel aastatel olnud võrreldes aastatega 2005 - 2008 juba suhteliselt sarnases suurusjärgus. Pealinnast, selle lähipiirkondadest ja maakonna satelliitasumitest eemal paiknevad väljaarendamata infrastruktuuriga maad on hinnalt oluliselt vähem kasvanud ning mitmete selliste virtuaalselt planeeritud piirkondade elluärkamine on jätkuvalt vähetõenäoline. 2017. aastal läbiviidud haldusreformi tõttu on mitmed kohalikud omavalitsused algatanud uute üldplaneeringute koostamise, mis võib ka hulgaliselt aastatel 2004 - 2010 kavandatud arendusprojektide elluäratamise osas uusi takistusi luua, sest planeeringuid ei ole optimaalse ajalise perioodi lõikes realiseeritud ning osa neist võib üsna hõlpsasti kehtetuks tunnistatud saada. Tallinna elanike arv on siiski ka aastatel 2021 - 2022 jätkanud eestlaste osas vähenemist (Ukraina sõjapõgenikud on absoluutnumbrites Tallinnas resideeruvate isikute arvu aga suurendama sunud), iseloomustades aktiivse valg- ja vastulinnastumise püsimist. Tuginevalt majanduslikult keerulisemate perioodide statistikale jätkub Tallinna lähiümbruse kasuks positiivne rändesaldo ka tõenäoliselt tulevikus.

Tallinna lähipiirkondades on uute elurajoonide planeerimine võrreldes eelmise kümnendiga oluliselt tagasihoidlikum, kuid see on 2020. aastast taas selgelt tõusujoones. Osalt on sealjuures rolli mänginud nii kohalike omavalitsuste üldplaneeringute koostamine kui ka planeerimisalase tegevuse rangem koordineerimine, kuid peamiselt on tegemist olnud projektide finantseerimist ning arendamist puudutavate muutustega. Detailplaneeringute koostamisega kaasnev korraldus nõuab enamike omavalitsuste piirkondades hoonestamata maade arendajatelt kohustust arendada välja avalikku kasutusse suunatud taristu elemendid. Selliste elementide nagu vee- ja kanalisatsioonitrasside ning sõiduteede ehitamisega ei tule aga erasektor turul valitsevate hinnatasemete juures tihti toime. Omavalitsuste võime kaasarendamisse panustamiseks kui ka taoline huvi on üldiselt madal ning lisaks on erasektori jaoks 2008. aasta majanduskriisi tulemusena olulisel määral muutunud hoonestamata maadega seotud arendusprojektide finantseerimine.

Viimaste aastate turuolukorras on uute elurajoonide krundid olnud suunatud ainult keskmisest oluliselt jõukamatele ostjatele, mistõttu võrreldes kümnenditaguse buumi perioodiga on hiljaaegne hoonestamata elamumaa turg olnud enne 2021. aastat pigem õhuke. Võrreldes näiteks 2005. aastaga tehti ka veel 2021. aastal Harjumaal 2% vähem hoonestamata elamumaa tehinguid. Täisväärtusliku elukeskkonnaga elurajoonide arendamisel ületavad maa soetusmaksumus ja arenduskulud tugevalt enamike potentsiaalsete ostjate hinnalävi, milleks on 2022. aastal üldiselt kuni 150 000 eurot. Eelistatuimad krundid on üldiselt suurusega 1500 - 2500 m2, paiknedes looduskaunis asukohas koos vähemalt osalise kõrghaljastusega. Tihedama asustusega piirkondades, sh Tallinnas, ei ole krundi suurus niivõrd oluline, sest keskuses ostab tarbija pigem mugavust ning hajusama asustusega piirkonnas privaatsust.

Harjumaa lõikes püstitatakse uusehitisi peamiselt Tallinna vahetus läheduses asuvatesse piirkondadesse. Sellisteks piirkondadeks on põhiliselt Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Rae vallas paiknevad alevikud ning nende lähistel paiknevad külad, mida iseloomustab pidev elanikkonna kasv. Elamurajoonide rajamiseks on aastatel 2013 - 2022 kerkinud uusi arendusalasid aina enam esile ka Tallinnast kaugenedes, sh suuresti näiteks Kiili ja Raasiku vallas, sest linnalähedastes piirkondades on eelistatuimates asukohtades sobilike kruntide pakkumine vähenenud ning odavama kinnisvara tõttu on suhteliselt optmistliku tarbijakäitumise taustal valmis suur hulk inimesi kolima pealinnast järjest kaugemale. Alates 2018. aastast hoogustunud n-ö vastulinnastumine ka 2022. aastal jätkub, kuid siiski juba varasemast madalama turuaktiivsuse taustal. Tallinna lähipiirkondadest kaugemale kolivate isikute osas ei olnud koroonakriisi majanduslikud ega sotsiaalsed mõjud nende tarbijakäitumisele kuigi negatiivsed, kuid 2022. aastal järsult kasvanud kütusehindade taustal on nn maale kolimine Tallinnas tööl käivate isikute puhul selgelt linnast välja kolimise soove vähendanud.

Uutes elurajoonides on kruntide müük olnud keerulisem kui viieteistkümne aasta tagusel perioodil, sest tollasel ajal jäeti mitmetes piirkondades infrastruktuuri elemendid terviklikus mahus väljaarendamata ning paljudel juhtudel lahendatakse taolisi probleeme veel tänapäevani. Kui korteriturul on korteri võlaõiguslik ostmine enne korteri tegelikku valmimist kujunenud täiesti tavapäraseks käitumiseks, siis kruntide müügi puhul ostjad üldiselt selliseid otsuseid kuigi kergekäeliselt ei langeta. Sealjuures kardetakse ennekõike kas arenduskohustuste täitmata jätmist või nende täitmisega olulisel määral viivitamist. Lisaks, pangad ei soovi hoonestamata maa ostmist pigem finantseerida ning ostjaskond ei julge ainuüksi omakapitaliga niivõrd suuri riske võtta. Mida enam uusehitisi uude piirkonda on asutud ehitama, seda likviidsemaks muutuvad veel müümata krundid ning seda kiiremaks muutub sageli mikroasukoha põhine hinnakasv. Elamukruntide müügiperioodiks on enamasti olnud kuni 12 kuud (2021. aastal kuni 6 ning 2022. aastal juba pigem keskmiselt 6 kuud, olles piirkonniti ja segmenditi mõõdukalt pikenenud), mille juures kinnistute müügikiirus on turutasemel pakkumishinna juures enamikel juhtudel otseses suhtes kaugusega Tallinnast. 2020. aasta sügisesest perioodist alates on müügiperioodid selgelt lühenenud, kuid tehingute arvu alanemise taustal püsib ettevaatavalt 2022. aasta II pooles likviidsus tõenäoliselt juba suhteliselt analoogne hoopis 2019. aastaga ehk prognoosida võib müügiperioodide pikenemist.

2021. aastal järsult kasvanud nõudlus toob mõningase viitajaga täiendavat pakkumist juurde
Arenduseks sobilike kruntide hinnad ning arenduskulud on pidevalt kasvanud, mis aeglustuva hinnakasvu juures soodustas enne koroonakriisi kasumimarginaalide langust ning riskide kasvu. Juba 2022. aasta II pooles võib tõenäoliselt taas oodata turusituatsiooni, kus kulude kasv jätkub, kuid tulude võimalik kasv on järjest küsitavam ning tõenäoliselt ületab kulude kasv ettevaatavalt potentsiaalse tulude kasvu. Tugeva uusehitiste järgse nõudluse tõttu võis 2017. aastal märgata oluliselt rohkematele projektidele ehituslubade taotlemist kui varasemalt, mille juures alustati ka tegelikku ehitustegevust enam kui möödunud aastatel. Väga kõrge ehituslubade arv püsis seejärel ka aastatel 2018 - 2021, iseloomustades ka koroonapandeemia aegselt asjaolu, et hulgaliselt arendusprojekte on sobiliku turusituatsiooni saabudes koheselt turule tulemas. Nii olemasoleva pakkumise laialdane maht, pikenenud ehitustegevusega alustamise menetlusprotsessid, pikenenud ehitustarindite tarneaeajad kui ka ehitussektoris tööjõu kaasamisega ja palgakasvuga seotud probleemid olid vahepeal saanud olulisteks teguriteks uute arendusprojektide algatamisel, seda eeskätt korterelamute puhul ning mõnevõrra vähem üksikelamute turul.

Osa neist teguritest asus 2020. aastal leevenema, sest ehitusturul nõudlus vähenes, kuid see oli tagasivaadatuna pelgalt ajutine. Uute elamispindade müük oli nii korteri- kui ka ridaelamukorterite turul 2021. aastal oodatust kiirem, mis vähendas suhteliselt kiirelt laojääki nii alles ehitamisel olevate, kavandatavate kui ka juba füüsiliselt valminud projektide osas. Ehitussektori probleemid on 2022. aastal taas tugevalt esile kerkinud, kuid üldiselt näib, et aasta II pooles ehitusmaterjalide kättesaadavuse probleem on valdavalt lahenenud ning ehitushinnad on ettevõtjate jaoks taas selgemalt prognoositavad, mis võib viia arendussoovide taaskordse kasvuni. Uute elamispindade hinnakasv lähitulevikus jätkub, mida soodustab hetkel eeskätt ehitushindade tõus, mitte enam niivõrd viimastel aastatel kasvanud elamispindade järgne nõudlus. Kasvanud sisendhindade kõrval on nõudlus tööjõu järele samuti suurenenud, viidates ehitushindade edasisele kallinemisele ka lähikvartalitel, kuid ehitusmahtude languse prognoosimise ja laialdase Ukraina sõjapõgenike olemasolu taustal on tõenäoline, et tööjõupuudus vähemalt ajutiselt veidi leeveneb.

Tallinna näitel on viimastel aastatel kehtestatud detailplaneeringute hulk järjepidevalt vähenenud, mille juures võib lähikvartalitel eeldada ka korterelamute püstitamiseks sobilike hoonestamata elamumaade jätkuvat hinnakasvu. Ehitusõigusega kruntide hinnakasv oli 2021. aastal kiirem kui korterituru keskmine hinnakasv, mille taustal võib koos kiirenenud ehitushinna kasvuga prognoosida üha kõrgemaid uute korterite pakkumishindu. Koroonakriisist taastumise järgselt võis täheldada kinnisvaraarenduseks sobilike laenude osas intressi alanemist, mis asus ehitusaktiivsust kui ka nõudlust hoonestamata maa järele taas laiapõhjaliselt tõstma. 2022. aastast on aga krediidiasutuste väljavaated arendusturu osas veidi halvenenud ning laenuraha on asunud paralleelselt euroala monetaarpoliitiliste muutuste tõttu tõusma, soodustades turul tegutsema eeskätt juba tuntud ettevõtteid. Arendajad kasutasid 2020. aastat nii detailplaneerimiseks kui ka projekteerimiseks, valmistudes turule uute projekti toomiseks koheselt, kui turukonjunktuur peaks koroonakriisist paranema. Ukraina kriis on aga omakorda mitmete ettevõtjate kindlustunnet nõrgestanud ning projektide algatamist on täiendavalt edasi lükatud, mistõttu elamispindade pakkumismahu laiapõhjaline kasv võib tulla alles 2023. aastal, kui turul ei ole enam 2021. aastaga analoogses mahus uute elamispindade järgset nõudlust. Samas, olemasolev pakkumine on hetkel niivõrd vähene, et siinkohal on hetkel keeruline näha hinnatasemete osas eesolevat võimalikku langustsüklit, kuid, mitmete arendusprojektide (sh ka hoonestamata elamumaade) pakkumishindade osas ei saa välistada lähima 12 kuu vältel hindade langetamist, et likviidsust parandada.

Tallinna korterituru laiapõhjalise aktiveerumise aegselt võis aastatel 2013 - 2014 märgata arendustegevuse osas ehitusõiguse realiseerimist ennekõike oluliselt varasemalt kehtestatud detailplaneeringutega kinnistute osas, mistõttu jõudis hinnakasv hoonearenduseks sobilike kinnistute turule mõningase viitajaga. 2015. aastast olid korterelamute ehituseks sobilike kinnistute hinnad kasvanud keskmiselt 5% aastas. 2017. aastal võis märgata arenduskruntide hinnakasvu kiirenemist, seda väiksemamahuliste arendusprojektide puhul keskmiselt 10 protsendini aastas, mis püsis üsna sarnaselt koroonapandeemia alguseni. Ehitushinna vähemalt 10%-lise aastase kasvu juures oli ühtlasi märgata küll arenduskruntide pakkumishindade jätkuvat kasvu, aga tegelikud tehinguhinnad ei olnud enam sarnases tempos tõusu jätkanud. Aastatel 2018 - 2019 oli korterelamute ehitusõigusega maade hinnakasv jätkunud, kuid konkreetseid kasvutempot iseloomustavaid näitajaid oli turult tervikuna järjest keerulisem esile tuua, sest väiksemamahuliste projektide hinnatasemed olid kohati läinud ebatavaliselt kõrgeks. Võis märgata, et kõrgemahinnaliste tehingute osas ei alustatud ehitustegevusega, mistõttu võib arvata, et kinnistuid soetati tulevikuperspektiiviga, suurendades kasvutsükli vältel oluliselt vähenenud maapanka. Täpselt samasugust trendi võis täheldada ka 2021. aastal, kus korterelamute püstitamiseks sobilike kinnistute tehinguhinnad olid sageli juba ligi 50% kõrgemate hindadega kui aasta tagasi. Vähene arenduskruntide pakkumine ning olemasolevate kõrged pakkumishinnad võimaldavad 2022. aastaks prognoosida nii maa kui ka lõpptoodangu (elamuühikute) osas kiire hinnakasvu jätkumist.

Tallinna siseselt jäid korterelamute ehituseks sobilike kruntide müügihinnad nii 2019. kui ka 2020. aastale tuginevalt valdavalt vahemikku 150 - 250 €/m2 taandatuna maapealse suletud brutopinna kohta. 2021. aastal siirdus vastav vahemik juba pigem 225 - 450 €/m2 tasemele ning 2022. aastal on hinnatõus jätkunud eeskätt madalama hinnaga varade puhul, kus alla 300 €/m2/sbp tehinguid on olnud keeruline esile tuua. Ehitusmahult väiksemate ning Kesklinna piirkonnas paiknevate kinnistute osas on olnud märgata üksikuid tehinguid hinnatasemelt kuni 600 €/m2 taandatuna maapealse suletud brutopinna kohta. Kõrgemahinnalisi pakkumisi on olnud võimelised soetama just arendajad, kes pakuvad ise ka ehitusteenust, mistõttu on neil ilma peatöövõtu teenust kasutamata võimalik erinevalt konkurentidest kulutusi madalamal hoida. Kõige enam tehti viimastel aastatel tehinguid kuni 8000 m2 maapealse suletud brutopinna ehitusõigusega kinnistutega, mille osas domineerisid tehingud juba kehtestatud detailplaneeringutega kinnistutega. Sageli on olnud märgata tehinguid, mille juures detailplaneeringu kehtestamise järgselt või sellele vahetult eelnevalt leidis aset kinnistu võõrandamine ostjale, kellega olid tõenäoliselt tehinguhinna osas kokkulepped sõlmitud juba tunduvalt varem. Piiratud pakkumise tõttu on üha enam asutud soetama ka riskantsemaid varasid, kus detailplaneeringut ei ole algatatud ning risk, et ehituspotentsiaali ei saa realiseerida või saab lõpuks ehitusõiguse oluliselt väiksemas mahus kui loodetud, on suhteliselt kõrge. 2022. aastal on märgata, et korterelamute arenduspotentsiaaliga kruntide tehingute arv sarnaselt kogu hoonestamata elamumaade turule üsna tugevas languses.

2020. aastast on Tallinna lähiümbruses olnud täheldada korterelamute ja ridaelamukorterite arendusprojektide osas turutasemel hinnavahemikuna 150 - 350 €/m2 taandatuna maapealse suletud brutopinna kohta ning ilma detailplaneeringuta analoogsete varade puhul 60 - 120 €/m2. 2021. aastal võis märgata, et korterelamuarenduse potentsiaali nähakse Tallinnast järjest kaugemal paiknevates piirkondades, kus esile on kerkima asunud näiteks Keila ja Maardu linn kui ka maakonna kaugemad alevikud. Müügipakkumine on täienenud varade arvelt, mille likviidsust võis enne 2021. aastat pidada väga madalaks. 2021. aasta vahetus lõpus tehti Tallinna ümbruses ridaelamukorterite projektidega juba ostu-müügitehinguid ~ 65 000 € elamuühiku kohta ning ka korterelamute kruntide osas võis täheldada taas varasemast kõrgemaid tehinguhindu, mis kõik viitab olukorrale, kus elamuehitus pöördub peatselt langusesse, sest arendatavate varade potentsiaalsetele müügihindadele ei tule laenutagatiste eksperthinnangud enam järele. Korter- ja paariselamute arendamine on kandunud ka juba näiteks Kehra linna, mille juures võib riske pidada taolistes väikeasumites tavapärasest tunduvalt kõrgemaks.

Üha enam on märgata, et arendajad sooviksid ehitushinna mastaabiefektist tulenevalt kulude kokkuhoiul võita suuremate projektide algatamise läbi ning seda sageli võimalusel pigem Tallinna magalapiirkondades ning äärelinnas, kus lõpptoodanguna valmivate ühikute hinnatase on laiemale ostjaskonnale kättesaadav. Magalapiirkondadesse soovitakse soetada suuremamahulisi kinnistuid, mis võimaldavad arendusi läbi viia küll madalama marginaaliga, kuid seda likviidsemalt ning etapiviisiliselt, tõstes iga järgneva etapiga tarbijate silmis piirkonna üldist väärtust ning hajutades seeläbi ühtlasi arendusprojektiga kaasnevaid võimalikke riske, kuna esimese etapiga teostatakse juba märkimisväärne osa piirkondlikust tehnilisest ja sotsiaalsest infrastruktuurist. Korteriturg on uute arenduste osas arendatavate ühikute kui ka soetatavate kruntide osas selgelt koondunud pigem kümne kuni viieteistkümne suurema arendaja kätte, kellest arvestatav hulk jääb turgu domineerima ka lähiaastatel. Turule on suurte arendajate osas lisandunud viimaste aastate vältel mitu uut tõsist ja väga hästi kapitaliseeritud tegijat, kes on oma arendusmahte kasvatamas võrdlemisi kiirelt ning kes on selle taustal võtmas ka selgelt suuremaid riske. Kuigi magalapiirkondades on arendamine riskivabam, ei olnud 2021. aastal ehitusaktiivsus Tallinna mägede piirkondades eriti suurenenud, pigem on täheldada ainult Haabersti linnaosa tugevat domineerimist ning seda ka 2022. aastal. Hiljuti müüdud või ka kehtestatud detailplaneeringutega korterelamute arenduspotentsiaaliga kruntide asukohad ei viita võimalikele olulistele asukohamuutustele ka lähitulevikus.

Hoonestamata elamumaade tehingute arv ja hinnadünaamika perioodil 2010 - 2022

 

Tallinnas on hoonestamata elamumaa turuaktiivsuse kasvuvõimalused väga piiratud
2021. aasta I kvartalis tehti Tallinnas 35, II kvartalis 46, III kvartalis 41 ja IV kvartalis pelgalt 24 hoonestamata elamumaa ostu-müügitehingut. Seejärel taandus 2022. aasta I kvartalis turuaktiivsus hooajaliste tegurite mõjul veelgi, alanedes pelgalt 15 tehinguni. II kvartalis seejärel tehingute arv 17 ühiku taustal veidi tõusis, kuid püsis endiselt tunduvalt madalam kui eelnevatel aastatel samal perioodil. Kuigi turuaktiivsus 2021. aastal üldplaanis suurenes, tehakse turul jätkuvalt vähem tehinguid kui näiteks 2018. kui ka 2015. aastal, mil hoonestamata elamumaade tehingute arv oli viimaste aastate kõrgeim. Võrreldes 2015. aastaga tehti 2020. aastal hoonestamata elamumaadega ligi kolmandiku võrra vähem ostu-müügitehinguid. 2021. aastal tehti seejärel küll 14% enam tehinguid kui 2020. aastal, kuid siiski endiselt 25% võrra vähem kui 2015. aastal. Eelnevate aastate turuaktiivsuse kõrgtasemete ületamist ei ole oodata ka lähiaastatel.

Tehtud tehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis Tallinnas hoonestamata elamumaade mediaankeskmiseks hinnatasemeks 209 €/m2, mida oli 24% rohkem kui eelmises kvartalis ning 32% enam kui veel aasta tagasi samal perioodil. Kuigi hinnatõus oli kiire kogu 2021. aasta vältel, võis eriti kiiret kasvu täheldada just aasta II pooles ning üsna hoogne hinnatõus on jätkunud ka 2022. aasta I poolaastal. Järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu asub edasine hinnatõus järsult pidurduma tõenäoliselt 2022. aasta III kvartalis, kuna aastatagune võrdlusbaas on järjest kõrgem. Statistilist hinnakasvu on Tallinnas viimastel perioodidel soodustanud arvestataval määral korterelamute ehituseks sobilike kruntide müük, mille kõrval üksikelamute püstitamiseks sobilike kinnistute osas on hinnakasv olnud mõnevõrra aeglasem, kuid üksikobjektide lõikes siiski endiselt keskmiselt 30 protsenti aasta baasil. Olenemata peatsest aastatagusest kõrgemast võrdlusbaasist jääb siiski hoonestamata elamumaade aastane hinnakasv lähikvartalitel veel keskmiselt 10% tasemel, kuid ettevaatavalt jääb hinnatõus selgelt aeglasemaks kui veel 2021. aastal.

Hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arvu vähenemine on viimastel aastatel tulenenud Tallinnas ennekõike pakkumise vähenemisest ja pakkumise struktuuri halvenemisest, mis on aga omakorda soodustanud hinnakasvu jätkumist. Hoonestamata elamumaade pakkumiste arv on olenemata erinevate kriiside esilekerkimisest jätkanud elamuturu aktiivsuse püsimise arvelt edasist langemist, mille kõrval ei ole ka hinnatasemete langust ei pakkumis- ega tehinguhindade osas olnud märgata. Kõige kiiremini taastus koroonakriisi esialgsetest mõjudest hoonestamata maade turul Tallinnas just elamumaa turg. Hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute osas on Tallinnas turuaktiivsuse langus olnud juba pikemaajaline, kuid koroonakriisist taastumise taustal turuaktiivsus 2021. aastal taas ajutiselt suurenes, kuna ka aastatagune võrdlusbaas oli juba suhteliselt madal. Linnasisene vähene elamuehituseks sobilike kruntide pakkumismaht ja kõrgemad pakkumishinnad soodustavad sealjuures aga jätkuvalt ennekõike Tallinna lähipiirkondade elamuturu ja seeläbi ka hoonestamata elamumaade turu edasist arengut. Tänane tempokas hoonestamata elamumaa hinnatõus loob hinnakasvu potentsiaali eeskätt Tallinnas paiknevatele juba olemasolevatele üksikelamutele, vähendades siiski järjest rohkem potentsiaalsete elamuturul osalejate arvu ja suunates neid Tallinnast väljapoole. Ukraina kriisi ja 2022. aasta II pooles halveneva majandusliku taustsüsteemi juures ei ole tõenäoliselt hoonestamata elamumaade pakkumismahu tugevat suurenemist Tallinnas oodata.

Tallinna siseselt on hoonestamata elamumaade turul eelistatuimad piirkonnad Pirita, Haabersti ja Nõmme, kus asub ühtlasi ka kõige enam elurajoone. Passiivne ostuhuvi on pidevalt ka Kristiine ja Kesklinna linnaosas, kuid sealne suhteliselt piiratud pakkumine ei võimalda kuigi laialdast turuaktiivsuse esilekerkimist. Põhja-Tallinnas, Lasnamäel kui ka Mustamäel on eeskätt nõukogudeaegse linnaplaneerimise tõttu suhteliselt vähe üksikelamutega hoonestatud piirkondi, mistõttu on ka vastavate linnaosade lõikes hoonestatud elamumaade turuaktiivsus iga-aastaselt võrdlemisi vähene. Üksikelamute lõikes on nii Haaberstis, Pirital, Nõmmel, Kristiines kui ka Kesklinnas üha enam esile kerkimas olukorrad, kus võõrandatakse küll juba hoonestatud elamumaid, kuid seda hoonestamata maade hindadega, kuna olemasolev hoonestus on seisukorras, mille juures on ratsionaalsem ehitised lammutada. Järjest sagedasem on ka käitumine, kus lammutada soovitakse ka heas kuni heas/rahuldavas seisukorras elamuid, sest piirkondlik hoonestamata maade pakkumine on äärmiselt piiratud ning olemasoleva hoonestuse osas peetakse nii selle arhitektuurset kui ka funktsionaalset iseloomu moraalselt iganenuks.

Hoonestamata elamumaade tehingustatistika Tallinnas ja selle linnaosades 2021. aastal

Piirkond	Tehingute arv	Arit. keskmine pindala (m2)	Aritmeetiline keskmine tehingu hind (€)	Pinnaühiku mediaanhind (€/m2)
Tallinn	145	1484	302 485	155,98
Haabersti linnaosa	61	1479	253 070	160,32
Pirita linnaosa	28	1366	180 893	118,59
Nõmme linnaosa	21	1562	124 056	106,40
Kesklinna linnaosa	13	1843	680 960	297,52
Põhja-Tallinna linnaosa	8	927	429 001	352,18
Kristiine linnaosa	7	1132	448 231	259,59
Lasnamäe linnaosa	4	*	*	*
Mustamäe linnaosa	3	*	*	*

Prognoosid
Hoonestamata elamumaade turul ei olnud koroonapandeemia taustal aastate 2020 - 2021 näitel otseseid negatiivseid muutusi täheldada. Mõningane turuaktiivsuse langus jäi eeskätt maakonnakeskusesse ja just 2020. aasta I poolde, mille järgselt tehingute arv sarnaselt korteri- ja elamuturule suhteliselt kiiresti tõusis, ületades ka varasemate aastate tasemed. Olemasolev pakkumise maht on siiski enamikes tiheasustusega piirkondades võrdlemisi õhuke ning turuaktiivsuse pikaajalisest keskmisest kiirem kasv on toonud arvestatava hinnakasvu kiirenemise, mis näib jätkuvat 2019. aastast tempokamalt ka veel 2022. aastal. Lisaks, taaskordselt on turuaktiivsusesse panustama asunud arendusalade mittevabaturutehingute arv, mis viitab siiski vähemalt mõningasele peatsele pakkumiste arvu suurenemisele. Ehitusaktiivsus jätkas üksikelamute lõikes 2021. aastal kasvamist ning olenemata kiirelt tõusnud ehitushindadest on olnud täheldada, et üsna tugev elamuehituse soov püsib ka veel 2022. aastal. Realiseeritavate ehituslubade hulk siiski 2022. aastal väheneb, kuna Ukraina kriisist ajendatud ehitushinna tõus kui ka halvenenud majanduskeskkond ja halvenenud elamispinna kättesaadavus on kinnisvaraturgu nõrgestamas.

Tehinguaktiivsus saab sealjuures üksikelamu ehitamiseks sobilike kinnistute osas kasvada valdavalt kas kallimate projektide või varasema kümnendi jooksul müümata jäänud maade arvelt, kuna kinnisvaraarendajad ei ole uute üksikelamute arendusalade arendamisest jätkuvalt kuigi tõsiselt huvitatud ning uute planeeringualade osas algatatud detailplaneeringute kehtestamine leiab alles valdavas osas aset 2022. aasta lõpus, mille baasilt saab uut füüsiliselt valminud tehnilise infrastruktuuriga pakkumist turule tuua aga alles 2023. aastal. 2021. aastal oli pigem täheldada, et samad arendajad, kelle arendused aastatel 2008 - 2010 n-ö seisma jäid, on nüüdseks otsustanud nendega jätkata. Olenemata võimalikust pakkumise suurenemisest 2022. aastal hoonestamata elamumaade müük tugevalt väheneb, taandudes tõenäoliselt 2019. aastaga analoogsele tasemele. Tempokas hindade tõus keskmiselt 10 kuni 15% tasemel aastases võrdluses veel 2022. aasta II pooles püsib, kuid üha kõrgema võrdlusbaasi taustal hinnatõus ettevaatavalt tõenäoliselt järsult aeglustub ning potentsiaalse ostjaskonna ostuhuvi taandub, kuna elamispinna kättesaadavus on tugevalt halvenenud ning finantseerimisega seotud kulutused on kasvamas paralleelselt laiapõhjalise inflatsiooni jätkumisega, mis üheskoos tööturu võimaliku halvenemisega ei toeta optimistliku tarbijakäitumise püsimist.

Demograafilistest teguritest ajendatuna püsib hoonestamata elamumaade järgne nõudlus siiski suhteliselt tugev ka veel lähiaastatel. Viimane viib järk-järgult kasvava detailplaneerimiseni eeskätt Rae, Saue, Harku ja Viimsi vallas, kus allutatakse üha enam seniseid aktiivse kasutuseta maatulundusmaid uute detailplaneeringutega üksik-, rida- ja ka korterelamute piirkondade arendamiseks. Üldiselt on üksikelamute püstitamiseks sobilike maatulundusmaade (mis sobivad laiapõhjaliseks elamuarenduseks) turul täheldada, et vähemalt 2 hektariliste kinnisasjade puhul jäävad turutasemel tehinguhinnad ilma detailplaneeringuta või hiljaaegu algatatud detailplaneeringuga varade puhul 6 - 12 €/m2 vahemikku ning juba tiheasustusega piirkondade vahetus naabruses valdavalt 12 - 25 €/m2 vahemikku. Järjest rohkem on märgata, et avalikult pakkumisel olevate arenduspotentsiaali omavate üksikelamute arendamiseks sobilike varade ja turul varasemalt toimunud analoogsete tehingute hinnaerinevused 2021. aastal järsult suurenesid, mis viitab maa hinna osas kiirenenud hinnakasvu püsimisele ka 2022. aastal. Ridaelamute püstitamiseks sobilike maade puhul on Tallinna lähiümbruses olnud täheldada analoogseid trende, kus tehingute hinnad on hiljaaegu olnud valdavalt 150 - 300 €/m2/sbp vahemikus, kuid turule lisanduvad pakkumised on pigem juba kõik 350 - 550 €/m2/sbp hinnatasemel.

Uute korterelamute ehitamiseks algatatud detailplaneeringute kui ka ehituslubade väljastamine püsis aastatel 2020 - 2021 aktiivne, kuid uusi kehtestatud detailplaneeringuid on siiski võrreldes varasemate aastatega järjest vähem. Uute arendusprojektide osas soodustavad hinnakasvu lisaks arenduskruntide kasvanud hindadele ka ehitussektorist tulenevad faktorid, mis on eeskätt 2021. aastast taas esile kerkinud. Alanenud ehitusmaht korterelamute ehitushinda 2021. aastal ei langetanud, pigem vastupidi, mille juures suhteliselt piiratud uute korterite pakkumine hoiab ehituseks sobilike kruntide hinnad olenemata halvenevast majanduskeskkonnast jätkuvalt tõusutempos. 2021. aasta lõikes tervikuna kasvasid korterelamute püstitamiseks sobilike kinnistute hinnad keskmiselt 30% võrra ning 2022. aasta I pooles suhteliselt sarnane hinnatõus jätkus. Tempokas sisend- ja müügihindade kasv püsib ka tõenäoliselt veel 2022. aasta II pooles, kuid elamispindade pakkumiste arvu suurenemine koos likviidsuse halvenemisega peaks hiljemalt 2023. aastal hinnatõusu üsna järsult aeglustama. Arendusprojektide osas on 2022. aastal hindade tõusu soodustanud üleüldine rekordiline inflatsioon, mille taustal on mitmeid arendusprojekte soetatud ka ilma otsese lähikvartalitel realiseeritava arendushuvita.

Tallinnas kasvanud nii arenduskruntide kui ka lõpptoodanguna valmivate korterite võrdlemisi kõrgete hindade tõttu on olnud täheldada nii arendus- kui ka planeerimistegevuse aktiveerumist Tallinna lähipiirkondades, kus maa on odavam ja nõudlus madalamast hinnaklassist tulenevalt laialdase valglinnastumise tõttu tugevam. Tallinna Kesklinnas kui aktiivseimas arenduspiirkonnas on arendajad olnud valdavalt nõus maksma arenduskruntide ehitusõiguse eest kuni 500 €/m2/SBP ning magalapiirkondades valdavalt 175 - 300 €/m2/SBP kohta. Kuna elamispindade turg on püsinud aastatel 2020 - 2021 võrdlemisi tugev, on viimaste kvartalite jooksul olnud täheldada, et vastavad hinnatasemed on olenemata turul riskide kasvust tõusu jätkanud. Kuna ehituseks sobilike kruntide pakkumismaht on endiselt õhuke ning enamus pakkujaid soovib ehitusõigusega varade eest ebamõistlikult kõrget hinda, jätkub vähemalt lühiajaliselt surve hinnakasvuks arenduseks sobilike kinnistute osas ka veel lähikuudel. Arvestades hetkeolukorda uute korterite turul, võivad korter- ja ridaelamute püstitamiseks sobilike kinnistute hinnad kasvult 2022. aasta II poolaastal veel mõningase viitajaga oodatust suuremas ulatuses, kuna turuosalised võivad eeldada suhteliselt kiire hinnakasvu jätkumist ka 2023. aastal, mis võimaldaks kompenseerida kõrgemat maa sisseostuhinda. Finantsprojektsioonide valearvestuste tõttu võib peatselt asuda täite- ja pankrotimenetluste raames müügipakkumisse lisanduma aga arendusprojekte, kus nendega jätkamine võib muutuva turusituatsiooni tõttu muutuda peatselt finantsmajanduslikult ebaotstarbekaks.

 

Tartu linna ja Tartu maakonna korterituru ülevaade

Aastate 2015 - 2017 vältel võis pakkumiste pideva vähenemise tõttu täheldada Tartu maakonna korteriturul edasise kasvutempo peatumist, millele järgnes aga märkimisväärne ehitusaktiivsuse kasv. Turule lisandunud uute korterite müük tõstis nii tehingute arvu kui ka hinnatasemed aastatel 2018 - 2019 taas uutesse kõrgustesse. Kunagiste buumiaegsete hinnarekordite ületamisele on järgnenud sarnaselt Harjumaale ka Tartu maakonnas laialdane valglinnastumise trend, mis jätkus aastatel 2020 - 2021 varasemast tugevamalt ka koroonapandeemiast sõltumata. Tartu linnas võis 2020. aastal täheldada koroonakriisi tõttu turuaktiivsuse vähenemist, seda aga ainuüksi järelturul ning pelgalt ajutiselt. 2020. aasta IV kvartalist on elamispindade järgne nõudlus seejärel märkimisväärselt suurenenud. 2021. aastal püsis korteritehingute arv senise kasvutsükli vältel kõrgeimal tasemel, mida on tugevalt vähenenud pakkumismahu taustal saatnud järsult kiirenenud hinnakasv ning see näib püsivat ka veel vähemalt 2022. aastal. Elamispinna kättesaadavuse kui ka tarbijakindluse halvenemise taustal siiski tõenäoliselt lähitulevikus korteritehingute arv taas tugevalt väheneb.

Koroonakriisi majanduslik ja sotsiaalne mõju osutus korteriturule oodatust mõõdukamaks
Möödunud aastal tehti Tartu linna korteriturul kokku 2519 ostu-müügitehingut, mida oli koguni 33% rohkem kui 2020. aastal. Veel 2020. aastal võis koroonakriisi tõttu täheldada turuaktiivsuse langust 5,7% võrra. Üldplaanis aastatel 2018 - 2020 korteriturul aktiivsus eriti ei muutunud, kuid 2021. aastal asus seejärel tehingute arv järsult suurenema. 2021. aastal kasvas Tartu linnas uute korterite müük 15% ja järelturukorterite müük 28% võrra, mille juures esimese kolme kvartali vältel soodustas järelturuaktiivsuse kasvu eeskätt vähenenud uute korterite pakkumiste arv.

Aasta lõpupoolel võis üha enam täheldada, et tempoka hinnakasvu taustal halvenenud elamispinna kättesaadavuse tõttu pidid potentsiaalsed ostjad üha enam leppima järelturukorteriga pelgalt vähenenud ostujõu tõttu. 2021. aasta II pooles võis kiirenenud tarbijahindade kasvu taustal märgata ühtlasi suurenenud üürikinnisvarasse investeerimist, mille juures elamispindade hinnakasv näis kiirenenud tarbijahindade kasvuga liikuvat samasuunaliselt. Maakonnakeskuses halvenenud elamispinna kättesaadavuse tõttu asus ühtlasi üha enam potentsiaalset ostjaskonda siirduma odavama kinnisvara ostuootuses Tartu linna lähiümbrusesse, mis tõenäoliselt püsib eeskätt aktiivse valglinnastumise taustal ka veel vähemalt 2022. aastal.

Tartu linna lähiümbrusesse jäävates aktiivseimates korterituru piirkondades Kambja, Luunja ja Tartu vallas tehti 2021. aastal kokku 800 korteritehingut, mida oli 14% enam kui 2020. aastal. Veel 2020. aastal kasvas turuaktiivsus võrreldes 2019. aastaga olenemata koroonakriisist koguni 37%, kuid sealjuures vedas tehingute arvu kasvu peamiselt Tartu vald oma suurenenud ehitusaktiivsusega. 2021. aastal kasvas Tartu vallas tehingute arv ainuüksi 6,6%, mille juures Luunja vallas kasvanud ehitusaktiivsus viis aga koguni 107%-lise turuaktiivsuse suurenemiseni. Kambja vallas samaaegselt tehingute arv vähenes 6,0% võrra ning Kambja vald näitas ühtlasi aeglaseimat aastast hinnakasvu, kuna maakonnakeskuses ja selle vahetus ümbruses halvenenud elamispinna kättesaadavuse tõttu siirdusid ostjad järjest kaugematesse valla väikeasumitesse, kus varasemalt oli korterite likviidsus pigem madal ning kuhu ostjad üldiselt pigem kolida ei soovinud.

Tartu linna lähiümbruses on ostjaskonna moodustanud peamiselt nooremapoolsed tarbijad, kes on maakonnakeskuse üüriturult siirdunud omanditurule või on soovinud väiksema korteri suurema vastu vahetada. Linnalähedasi piirkondi iseloomustab perspektiivis pidev elanikkonna kasv ning kasvav ehitusaktiivsus, mis on kõrgeimad just Ülenurme alevikus ja selle lähiümbruses, Tartu valla lõunaosas ning Luunja valla lääneosas. Kuna uute elamispindade hinnad on Tartu linnas mõnevõrra kõrgemad, on kättesaadavamal hinnatasemel kinnisvarade osas turuaktiivsuse kasv olnud ootuspärane. Nooremapoolsete leibkondade arvelt on aga nõudlus üleriigiliselt vähenemas, seda eeskätt Eesti demograafiliste eripärade tõttu, kuid selle mõju kinnisvaraturule avaldub pikema perioodi vältel.

Ridaelamukorterite ja vähemalt 3-toaliste korterite osas võib aga nende samade demograafiliste tegurite tõttu prognoosida lähiaastateks endiselt üsna likviidset turgu, sest nn laulva revolutsiooni perioodil sündinud elanikkond soovib väiksema korteri suurema vastu vahetada või vahetada madalamakvaliteediline suurem korter kaasaegsema korteri või ridaelamukorteri vastu, millede pakkumine on aga Tartu linnas võrreldes selle lähiümbrusega suhteliselt vähene. Tartu linna lähivaldade hinnadünaamika on suures osas maakonnakeskusega kattuv, kulgedes Tartu linna kinnisvaraturuga mõningase viitajaga pidevas ühises tempos. Tartu lähivaldade puhul on moodustanud olulise mahu tehtud tehingutest linnalähedased uusarendused, mistõttu nii igakuised kui ka kvartaalsed hinnatasemete volatiilsed muutused on piirkondade siseselt tavapärased.

Korterihindade kasv kiirenes 2021. aastal laiapõhjaliselt
2021. aastal Tartu linnas müüdud korterite osas kujunes mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1766 €/m2, mida oli 10% enam kui 2020. aastal. Veel 2020. aastal kujunes hinnatõusuks 11%, kuid sealjuures tegelikkuses kujunes 2021. aastal avaldunud hindade kasv tunduvalt kiiremaks. Põhjus seisneb statistilises asjaolus, et kui 2020. aastal moodustasid tehingud uute korteritega kõikidest korteritehingutest 32%, siis 2021. aastal mõnevõrra vähem, kuna järelturuaktiivsus kasvas tunduvalt enam ning järelturukorterid on madalamate hindadega kui uued korterid. Uute korterite tehtud tehingute puhul kujunes Tartu linnas 2021. aastal mediaanhinnaks 2054 €/m2, mida oli koroonakriisi järelmõjul pelgalt 4,4% enam kui 2020. aastal. Veel 2020. aastal kujunes uute korterite aastaseks hinnakasvuks 13%.

Kuigi mitmete arendusprojektide osas kasvasid pakkumishinnad 2021. aastal võrreldes 2021. aasta algusega vähemalt 20% osas, avaldub 2021. aastal laialdaselt müüdud uute korterite hinnatõus statistiliselt alles 2022. aasta II pooles, kui vastavad korterelamud hakkavad valmima ja kortereid hakatakse klientidele aktiivsemalt üle andma. 2021. aastal müüdud uute korterite hinnastatistika kirjeldas seega pigem 2020. aasta sündmusi, mil korteriturul valitses laiapõhjaline ebakindlus ning surve hinnatõusuks oli uute korterite puhul ajutiselt leevenenud. Aastad 2020 - 2021 indikeerisid uute korterite turul viimaste aastate kõrgeimat ehitusaktiivsust, seda olenemata 2020. aasta koroonakriisist ja 2021. aasta järsult kasvanud ehitushindade keskkonnast. Vastav asjaolu annab aga alust arvata, et uute korterite müük püsib varasemast laialdasem ka veel lähitulevikus ning sellel on arvestatav mõju ka hinnadünaamikale. Ettevaatavalt Ukraina kriisiga seotud põhjustel siiski tõenäoliselt ehitusaktiivsus enam uusi tipptasemeid lähiajal ei saavuta.

Järelturukorterite osas kujunes 2021. aastal samaaegselt mediaanhinnaks 1603 €/m2, mida oli 13% rohkem kui eelneval aastal, kui järelturul kasvasid korterite hinnad veel ainuüksi 5,2% võrra. Järelturul võis tüüpkorterite osas täheldada 2021. aastal valdavalt 1960ndatel ehitatud korterite puhul 13%-list ja valdavalt 1980ndatel ehitatud korterite osas 22%-list aastast hinnakasvu. Möödunud buumi perioodil ehitatud korterite hinnakasv püsis 13% tasemel ning aastatel 2016 - 2019 ehitatud korterite osas 6,8% juures. Nii mõnegi turusegmendi osas oli 2021. aastal Tartu linnas hinnakasv mõõdukam kui analoogsete korterite osas Tallinnas, kuid ka Tartu linnas avaldunud hindade langus oli 2020. aastal koroonakriisi taustal oluliselt tagasihoidlikum.

2021. aastal Tartu linna lähiümbruses Kambja, Luunja ja Tartu vallas tehtud korteritehingute osas kujunes kokku mediaanhinnaks 1643 €/m2, mida oli 6,7% enam kui 2020. aastal. Sarnaselt Tallinnale ka lähipiirkondades hinnakasv statistiliselt aeglustus, kuna järelturu osakaal tehtud tehingutes suurenes. Veel 2020. aastal võis täheldada 12%-list ja 2019. aastal 4,1%-list mediaanhinna kasvu. Hindade tõus oli aasta vältel kiireim Luunja vallas, kus mediaanhind kasvas 13% võrra, mõnevõrra aeglasemalt kasvas hinnatase Tartu vallas (+7,6%) ja püsis statistiliselt sisuliselt samal tasemel kui aasta varem Kambja vallas (+0,1%). Kui tehtud tehinguid struktuurselt vaadata, avanes enamikes piirkondades siiski Tartu linnaga suhteliselt sarnane aastane hinnakasv, mille juures uute korterite piirkondliku pakkumise vähesuse tõttu tehti varasemast enam tehinguid just järelturukorteritega.

Tartu linna lähiümbruses tehtud uute korterite ostu-müügitehingute osas kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 1736 €/m2, mida oli 8,1% rohkem kui 2020. aastal. Järelturul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 1477 €/m2, mille juures aastane hinnatõus oli 9,0% tasemel. Veel 2020. aastal kasvasid uute korterite hinnad 11% ja järelturukorterite hinnad 3,1% võrra. Sarnaselt maakonnakeskusele halvenes elamispinna kättesaadavus 2021. aastal ka Tartu linna lähiümbrusesse jäävates piirkondades, mis jätkub ka veel vähemalt 2022. aastal. Järjest enam potentsiaalseid ostjaid peavad Tartu linna või ka selle vahetus lähiümbruses elamise asemel leppima maakonna kaugemate väikelinnade või alevikega, et järsult kasvavate elamispindade hindadega toime tulla.

Ostjaskonna sissetulekute elamispindade hinnakasvust aeglasem kasv lähikvartalitel jätkub, mille taustal nii Tartu linnas kui ka selle lähiümbruses üheskoos pakkumiste arvu madalseisuga tõenäoliselt 2022. aastal tehingute arv taas alaneb. Senine tehingute arvu tase ning hinnakasvu tempo ei ole pikaajaliselt jätkusuutlik ning võib eeldada, et 2022. aastal asub olukord rahunema, mida osaliselt on juba 2021. aasta lõpust asunud negatiivselt mõjutama järsult kasvanud tarbijahindade kasv kui ka energia- ja julgeolekukriis. Turu pikemaajalisema arengu seisukohalt oli kuni 2019. aastani valitsenud turukeskkond oluliselt jätkusuutlikum kui aastatel 2006 - 2008 või ka nüüd hiljaaegu 2021. aastal, mida oli pikema aja vältel ilmestanud hästi piirkondliku sissetuleku ja korterihindade võrdlemisi sarnases tempos kasvamine. Võib eeldada, et mõningase viitajaga hinnanguliselt 2023. aasta keskpaigas taandub nii turuaktiivsus kui ka aastane hinnataseme kasv 2019. aastaga sarnasele tasemele (keskmiselt 4 - 6% aastane hinnatõus). Ukraina kriisiga kui ka euroala monetaarpoliitikaga seotud otsesed kui ka kaudsed tegurid võivad aga eeskätt läbi negatiivselt muutuva tarbijakindluse seniseid prognoose veel arvestatavalt mõjutada.

Tartu linnas püsis 2022. aasta I pooles turuaktiivsus oodatust jätkuvalt kõrgem
2021. aasta I kvartalis müüdi Tartu linnas 601, II kvartalis 617, III kvartalis 665 ja IV kvartalis 636 korterit. Turuaktiivsus oli viimati nii kõrge 2007. aastal, iseloomustades väga aktiivset korteriturgu. Tänavu I kvartalis tehti seejärel 594 ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 6,6% vähem kui IV kvartalis ning 1,2% vähem kui veel 2021. aasta I kvartalis, indikeerides esmast võimalikku turudünaamika muutust. II kvartalis tehti seejärel aga koguni 781 korteritehingut, mida oli 32% rohkem kui esimeses kvartalis ning 27% enam kui aastatagasi. Samaaegselt kui Tallinnas on olnud täheldada turuaktiivsuse langust, on veel Tartu linnas korteriturg teinud jätkuvalt uusi tehingute arvu tipptasemeid, kuid viitajaga võib siiski prognoosida pealinnaga analoogsete trendide saabumist ka Tartu linna. Aastatagune võrdlusbaas on taas oluliselt kõrgem ning turuaktiivsus on asunud juba Tartu lähiümbruses alanema. Edasiselt on võtmeküsimuseks, kui kiiresti asub olemasolev nõudlus kiirenenud hindade kasvu taustal vähenema ning kui kiiresti asub olemasolev pakkumismaht tõusma. Kiirenenud hindade tõus ning piiratud pakkumine ei võimalda 2023. aastast enam turuaktiivsuse kasvu prognoosida, kuid vähemalt ka veel 2022. aasta II pooles tempokas hinnakasv jätkub. Ukraina kriisi tõttu järsult kasvanud ehitushind hoiab võimaliku pakkumise järk-järgulist kuhjumist taas märkimisväärsel määral tagasi, survestades järelturul kõrgeid hinnatasemeid püsima.

Tehingute arv on varasemast kõrgem olnud viimaste kvartalite vältel eeskätt järelturukorterite osas, mille juures järelturu paranenud likviidsust on eeskätt suurendanud uute korterite laojäägi vähenemine ja elamispinna kättesaadavuse halvenemine. Kuna aga 2022. aastal on järjest rohkem korterelamuid valmimas, võis 2022. aasta I pooles täheldada juba uute korterite asjaõiguslepingute märkimisväärset kasvu ning järelturuaktiivsuse kasvu peatumist. Kuigi ehitusaktiivsus aastatel 2020 - 2021 Tartu linnas järsult tõusis, hoiab laialdast ehitustegevuse kasvu tagasi peamiselt kasvanud maa kui ka ehituse hind, mistõttu on arendusplaane mitmetel juhtudel edasi lükatud. Kiirenenud hinnakasvu taustal on elamispinna kättesaadavus 2021. aasta I kvartalist järsult halvenenud, soodustades koroonakriisist räsitud üürituru jõudsat paranemist, kuna üha enam potentsiaalseid ostjaid peavad elamispindade hinnatõusu tõttu leppima just üürimisega ning järjest tugevamat mõju on üüriturule omakorda avaldamas ka Ukraina sõja- ja Venemaa majanduspõgenike hulk. Tänavu aasta keskpaigas oli ligi neljandiku võrra vähem üüripakkumisi kui aasta tagasi, mis on loonud täiendava hinnakasvu potentsiaali ettevaatavalt 2022. aasta sügiseseks perioodiks. Kasvava Euriboriga seotud krediidikulusid üritatakse üürnikele kinnisvarainvestorite poolt üha enam edasi suunata ning kuna üürikinnisvarasse investeerimine 2022. aasta II pooles kasvava ebakindluse taustal tõenäoliselt väheneb, jätkub surve üürihindade kasvuks.

Hindade kasv on sarnaselt turuaktiivsuse kasvule olnud Tartu linnas viimastel kvartalitel laiapõhjaline, mille juures nii uute kui ka ehituslikult vanemate korterite hinnad on märkimisväärselt tõusnud, seda aastases võrdluses keskmiselt 25% võrra. Järelturul püsis hindade kasv veel 2021. aasta I poolaastal mõnevõrra kiirem kui uute korterite puhul, kuid kasvanud arenduskruntide kui ka elamuehituse hinnad on üha enam jõudnud ka uute korterite pakkumishindadesse, mis on järelturul avalduvat hindade kasvu 2021. aasta IV kvartalist taas ületamas, suurendades ehituslikult vanema ja uuema elamispinna hinnaerinevust. Kõikidest tehtud tehingutest moodustasid 2021. aasta IV kvartalis uued korterid 25% 2022. aasta I kvartalis 35% ja II kvartalis 39%, mille juures võrreldes aastatagusega suurenes uute korterite asjaõiguslepingute hulk II kvartalis 108% võrra. Järelturul tehti tänavu II kvartalis samaaegselt 478 ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 23% rohkem kui veel I kvartalis, kuid siiski pelgalt 1,3% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Madal aastatagune võrdlusbaas on lõppenud ning 2022. aasta I kvartalist on edasised kasvuvõimalused järjest piiratumad, viidates turuolukorra muutustele, mille juures viitajaga jääb nii hinnastatistikat kui ka turuaktiivsust mõjutama 2021. aasta laialdane uute korterite müük.

Kõikide korteritehingute lõikes üldiselt kujunes 2022. aasta II kvartalis Tartu linnas mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2267 €/m2. Võrreldes eelmise kvartaliga kasvas hinnatase uute korterite tehingute toel 17% ning võrreldes aastatagusega 32% võrra. Võrreldes eelmise kvartaliga hinnakasv jätkuvalt kiirenes nii kvartaalselt kui ka aastatagusega võrreldes, olles olnud tihedalt seotud paralleelselt üleüldiselt kasvanud tarbijahindade dünaamikaga. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes sealjuures mediaankeskmiseks hinnaks 2426 €/m2, mida oli 16% rohkem kui eelmises kvartalis ning 11% enam kui 2021. aasta samal perioodil. Järelturul püsis hinnatase 2037 €/m2 juures 15% kõrgemal kui eelmises kvartalis ning koguni 25% kõrgemal kui veel aasta tagasi. Kuigi elamispinna kättesaadavuse kui ka tarbijakindluse halvenemine viitavad eelolevale turuaktiivsuse pikemaajalisele langusele, võib selle taustal siiski tempokas hinnatõus jätkuda veel pikema perioodi vältel, kuna pakkumine on endiselt piiratud, selle täiendav lisandumine tuleb ehitushindade kasvu tõttu tõenäoliselt varasemalt oodatust marginaalsem ning üle 10% ulatuva inflatsiooniga keskkonnas otsivad jõukamad tarbijad aktiivselt reaalvarasid, kuhu oma vaba kapitali paigutada. Ettevaatavalt on siiski tõenäoline, et likviidsuse vähenemise taustal tuleb spekulatiivse pakkumisega seotud turuosalistel siiski lähima 12 kuu vältel tõenäoliselt asuda eeskätt kõrgemahinnalistel varadel pakkumishindu korrigeerima.

Kuigi järelturule võib prognoosida lähikuudel hinnakasvu aeglustumist, jätkub uute korterite osas üsna tempokas hindade kasv sõltumata otseselt elamispindade turul vähenevast nõudlusest. Viimane tuleneb jätkuvast ehitushinna tõusust, mis omakorda suurendab järelturul ka rahuldava ja väga hea siseviimistlusega korterite hinnaerinevust. Uute korterite pakkumine on asunud täienema ning seda ilmestab hästi ka Tartu linna keskmise pakkumishinna dünaamika, mille juures pakkumishindade kasv on olnud 2021. aasta kevadest sisuliselt eksponentsiaalne, kasvades perioodil aprillist tänavu maini koguni 37% võrra. Kinnisvaraarendajad on kohati liialt optimistlikud, kuid pakkumise vähesuse tõttu on tänases turusituatsioonis võimalik siiski järjest kõrgemate hindadega kortereid ka tegelikkuses müüa. Aastas ligi 30%-line hinnatõus tõrjub aga turult eemale üha enam potentsiaalseid ostuhuvilisi ning tänavu I kvartalist on olnud juba täheldada, et see viib paraku turuaktiivsuse alanemiseni. Korterite aastane hinnakasv on eeskätt magalapiirkondade puhul olnud siiski Tartus võrreldes näiteks Tallinnaga mõnevõrra aeglasem, kuid sealjuures tuleb ka arvesse võtta, et Tallinna elamispindade turule oli koroonakriis negatiivsemate mõjudega kui Tartule, kus koroonapiirangutest puudutatud tegevusvaldkondade osakaal kogu majandustegevuses ja tööhõives on oluliselt mõõdukam.

2022. aasta I poolaastal pöördus turuaktiivsus Tartu linna lähiümbruses langusesse
2022. aasta I kvartalis tehti Tartu linna lähipiirkondades korterite ja ridaelamukorteritega kokku 157 ja II kvartalis 196 ostu-müügitehingut. II kvartalis tehingute arv küll hooajaliste tegurite tõttu võrreldes I kvartaliga tõusis, kuid võrreldes aastatagusega tehti siiski 7,1% võrra vähem tehinguid. Veel I kvartalis alanes turuaktiivsus aastases võrdluses 9,2% võrra. Turuaktiivsuse langus ei olnud I kvartalis siiski laiapõhjaline, vähenedes võrreldes aastatagusega ainuüksi järelturukorterite osas. II kvartalis vähenes seevastu võrreldes aastatagusega ainuüksi uute korterite tehingute arv. Piirkonniti tehingute arvu langus nii I kui ka II kvartalis laiapõhjaline ei olnud, kuid poolaasta lõikes tervikuna alanes tehingute arv nii Luunja kui ka Tartu vallas, kasvades veel 17% võrra Kambja vallas. Uusi kortereid müüdi tänavu II kvartalis 37% vähem kui aasta tagasi, mille juures järelturuaktiivsus suurenes võrreldes aastatagusega 18% võrra. Võrreldes eelmise kvartaliga suurenes vastavate turusegmentide aktiivsus hooajaliselt vastavalt 7,4% ja 34% võrra. Lähipiirkondades on möödunud aasta III kvartali näitel veel siiski ettevaatavalt võrdlusbaas suhteliselt madal, mille juures suurenenud ehitusaktiivsus hoiab uute korterite müüginumbrid üsna laialdased tõenäoliselt ka veel järgnevate kvartalite vältel.

2022. aasta II kvartalis tehtud ostu-müügitehingute lõikes kujunes Tartu linna lähipiirkondades mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1824 €/m2, mida oli 2,7% enam kui eelmises kvartalis ning 13% rohkem kui 2021. aasta samal perioodil. Hinnakasvu aeglustumise taga on olnud eeskätt uute korterite müüginumbrite vähenemine Tartu vallas. Uute korterite tehingute osas kujunes sealjuures mediaanhinnaks 2119 €/m2, mida oli 22% rohkem kui eelmises kvartalis ning 22% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Järelturul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 1730 €/m2, mida oli 7,3% rohkem kui tänavu I kvartalis ja 18% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Üleüldiselt on hinnatõus siiski turul keskmiselt aeglustunud, veel 2021. aasta IV kvartalis oli aastane mediaanhinna kasv koguni 21% tasemel. 2021. aastal aset leidnud ehitusmaterjalide hinnatõus on asunud edasist ehitusaktiivsuse kasvu selgelt takistama, mõjutades ka eelolevate aastate lähipiirkondade turuaktiivsuse kasvuvõimalusi ning hoides samaaegselt hindade kasvu jätkuvalt tempoka. Ehitushinna tõus 2022. aastal jätkub, mida toetavad varasemast enam energiahinnad ja kasvavad tööjõukulud ning millele on omakorda lisandunud Ukraina sõjaga kaasnenud majandusprobleemid. Maakonnakeskuses halvenev elamispinna kättesaadavus hoiab Tartu linna lähiümbruse piirkondade korteriturud siiski lähikvartalitel varasemast tunduvalt atraktiivsemana ka järelturu lõikes, seda eeskätt Tartu valla lõunaosas, kus ehituslikult uuemate korterite osakaal elamufondis on väga laialdane.

Korterituru 2022. a. II kvartali tehinguaktiivsust ja hinnadünaamikat iseloomustavad näitajad

Piirkond	Mediaanhind	Muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga	Tehingute arv	Muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga
Tartu linn, Tartu linn	2267 €/m2	+17%	+32%	781	+32%	+27%
Tartu linna lähipiirkonnad	1824 €/m2	+2,7%	+13%	196	+25%	-7,1%

2022. aasta juunis tehti Tartu linnas kokku 213 korteritehingut. Võrreldes maiga vähenes tehingute arv 35%, kuid kasvas võrreldes aastatagusega siiski 15% võrra. Aastatagune võrdlusbaas on detsembrist siiski järjest kõrgem ning turuaktiivsuse edasised kasvuvõimalused on ettevaatavalt üsna piiratud. Uute korteritega tehtud tehingud moodustasid juunis kõikidest tehingutest 29%, mida oli tunduvalt vähem kui eelneval kahel kuul. Pidevalt kasvavad pakkumishinnad kui ka vähenenud pakkumismaht on turult üha enam potentsiaalseid ostjaid eemale jätmas, mille juures ostuotsuseid lükatakse edasi üha enam just halvenenud tarbijakindluse tõttu. Juunis tehti järelturul 17% vähem tehinguid kui mais ning 6,2% vähem tehinguid kui möödunud aasta juunis. Järelturul tehingute arv 2022. aastal märkimisväärselt alaneb, mida saadab aga uute korterite osas kasvav turuaktiivsus, kuna 2021. aastal müüdi võlaõiguslike lepingute alusel eelnevatest aastatest tunduvalt suuremas mahus uusi kortereid. Järelturuaktiivsuse langust võib küll 2022. aastal süvendada tarbijakindluse täiendav halvenemine veel aasta II pooles, kuid ehitushindade pidev tõus võib järelturule potentsiaalseid ostjaid omakorda tagasi suunata.

2022. aasta juunis tehtud korteritehingute osas kujunes Tartu linnas mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2158 €/m2, mida oli 6,5% vähem kui mais, kuid koguni 31% rohkem kui 2021. aasta kuuendal kuul. Kuigi aastatagune võrdlusbaas on hinnatasemete osas järjest kõrgem, ei ole siiski elamispindade hinnakasv laiapõhjalise tarbijahindade kasvu taustal veel oluliselt pidurdunud. Järelturukorteritega tehtud tehingute osas kujunes juunis mediaanhinnaks 2085 €/m2, mida oli 1,1% rohkem kui eelmisel kuul ning 43% rohkem kui aasta tagasi. Uute korterite hinnatase alanes samaaegselt võrreldes maiga 10%, kuid suurenes võrreldes aastatagusega 24% võrra, püsides 2229 €/m2 tasemel. Ei ole veel otseselt täheldada, et hinnatõus oleks aeglustunud, kuid on märgata, et uute korterite hinnatõus on 2021. aasta IV kvartalist asunud järelturgu pakkumishindade lõikes tugevalt edestama ning hinnastatistika muutusi kujundavad eeskätt uued korterid. Hinnakasv on tüüpkorteritel olnud ligi neljandiku võrra kiirem just väga heas seisukorras korterite osas. Uute korterite puhul on pakkumishindade tõus jäänud võrreldes aastatagusega keskmiselt 35 protsendi tasemele, iseloomustades vastavas segmendis tempoka hinnatõusu jätkumist ka veel vähemalt aastatel 2022 - 2023.

2022. aasta juunis tehti Tartu linna lähipiirkondades kokku 51 korteri- ja ridaelamukorteritehingut, mida oli 38% vähem kui eelmisel kuul ning 19% vähem kui eelmise aasta juunis. Tehingute arv on viimastel kuudel olnud suhteliselt volatiilne, olles muutunud eeskätt uute korterite tehingute arvu tõttu. Turuaktiivsuse langus võrreldes aastatagusega jätkus sealjuures teist kuud järjest. Järelturuaktiivsus on sealjuures olnud stabiilsem, mille juures juunis tehti järelturul 6 tehingut vähem kui veel mais ning 2 tehingut vähem kui aasta tagasi. Juunis tehtud tehingute lõikes kujunes lähipiirkondades kaalutud aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 1937 €/m2, mida oli 14% rohkem kui mais ning 27% rohkem kui veel 2021. aasta juunis. Juunis olid järelturul lähipiirkondades hinnad 2096 €/m2 mediaanhinna taustal 13% kõrgemal kui mais ning 40% kõrgemal kui veel aasta tagasi. Uute korterite hinnad olid samal ajal 1908 €/m2 taustal 14% kõrgemal kui eelmisel kuul ning 18% kõrgemal kui aasta tagasi. Uute korterite hinnatõus on sealjuures olnud veel statistiliselt suhteliselt aeglane, kuna peamiselt on realiseeritud võlaõiguslikke lepinguid, mis sõlmiti tegelikkuses peamiselt 2021. aasta vältel.

Lähipiirkondades on tehingute arvu tõstnud viimastel aastatel üksikud suuremad plokktehingud uute korteritega (2021. aastal peamiselt Tila külas Eesti Rahva Muuseumi lähistel ning 2022. aastal lisaks vastavale piirkonnale ka Tila külas Tartu vallas, Haaslava külas Kastre vallas ning Ülenurme alevikus), muus osas on turgu hoidnud ridaelamukorterite müük Luunja ja Kambja vallas ning uusehitiste järelturutehingud Tartu vallas. Suuremad korterelamute arendusprojektid on jooksvalt läbi müüdud, millele on aga järgnenud pidev uute projektide algatamine. Olenemata suurenenud ehitusaktiivsusest on viimase 12 kuu vältel alanenud lähipiirkondades pakkumiste arv veidi kiiremini kui maakonnakeskuses, mis võib veel 2022. aasta jooksul püsida, kuna elamispinna kättesaadavuse halvenemine sunnib nõudlust kasvama just maakonnakeskuse lähiümbruses. Olenemata koroonakriisist jätkas 2020. aastal Tartu lähiümbruses ehitusaktiivsus kui ka ehituslubade taotlemine väga kiiret kasvu. 2020. aastal jätkus korterelamute kavandamine Tila külas ja Ülenurme alevikus ning uued projektid lisandusid juba ka hajusama asustusega piirkondadesse nagu Märja ning Nõo alevikku. Suhteliselt sarnased trendid jätkusid ka 2021. aastal, mida iseloomustas omakorda eelnevatest aastatest kõrgem ehitusaktiivsus. 2021. aasta II pooles järsult vähenenud ehituslubade arv viitab siiski eelolevale valglinnastumise pidurdumisele. Vähenenud ehituslubade väljastamine jätkus ka 2022. aasta I kvartalis ning sealjuures ei alustatud ehitushindade tempoka kasvu taustal mitte ühegi uue arendusprojekti ehitamist. II kvartalis teavitati aga mais ja juunis uute korterelamute osas ehitusega alustamisest Märja ja Vahi alevikus.

Tartu linna ning selle lähivaldade tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2010 - 2022

Tartu linna ja Tartu maakonna korterituru piirkondlikud iseärasused
Tartu linna korteriturg kui tervik on küll üheselt toimiv, kuid selle moodustavad erinevad väiksemad piirkonnad, milles paiknevate korterite hinnatasemed on nii asukohast kui hoonestatuse iseloomust tulenevalt erinevad. Järgnevalt on Tartu linna korterituru kirjeldamiseks jagatud linna korteriturg erinevatesse eraldiseisvatesse segmentidesse – puitkonstruktsioonis korterid , tüüpkorterid ning uusehitised .

Puitkonstruktsioonis korterelamud paiknevad Tartu linna näitel hoonestuse põhiselt ennekõike vanemates linnaosades – Kesklinna, Karlova, Ülejõe ning Supilinna linnaosades. Valdavalt on tegemist 2- kuni 3-korruseliste elamutega, mis on enamjaolt püstitatud 1920. - 1960. aastatel. Puitkonstruktsioonis korterelamutes paiknevad korterid on võrreldes kivikonstruktsioonis korterelamute korteritega mõnevõrra madalamalt hinnatud. Viimast seetõttu, et enamasti on nimetatud korterelamutes kohtküte, eluruumid üsna väikesed, elamud tihti rahuldavas seisukorras ning sanitaarruumid on veel endiselt tänapäeval mitmetes sellistes elamutes ühiskasutuses. Puitkonstruktsioonis elamute osas on siiski viimase kümnendi vältel olnud hinnakasv piirkonniti tunduvalt kiirem kui Tartu linna korteriturul tervikuna, mille juures Tallinna Kalamaja asumiga analoogseid trende võib täheldada näiteks Tartus Supilinna linnaosas.

Tartu linna tüüpkorterid paiknevad valdavalt linnasisestes magalapiirkondades, milledest elamufondi osas moodustab suurima mahu Annelinna linnaosa. Tartu linna tüüpkorterid on sarnaselt teiste Eesti piirkondade puhul ehitatud valdavalt 1940. - 1990. aastatel, mille juures perioodil 1971 - 1990 ehitatud korterite osakaal on kõige suurem. Tüüpkorterid moodustavad Tartu linna korteriturul aktiivseima elamispindade segmendi. Statistiliselt vaadatuna on perioodil 1940 - 1970 ehitatud tüüpkorterid sageli kõrgema hinnaga kui perioodil 1971 - 1990 ehitatud korterid, sest reeglina asuvad ehituslikult vanemad hooned kesklinnale lähemal. Tüüpkorterid on kivikonstruktsioonis ning Tartu linna näitel on enamjaolt tegemist kuni 5-korruseliste korterelamutega, 9-korruselisi korterelamuid paikneb põhiliselt Annelinnas ning vähemal määral Veeriku linnaosas.

Tartu linna siseselt ning selle lähivaldades tervikuna tehti orienteeruvalt kuni 2017. aastani tehinguid perioodil 2001 - 2010 ning 2011 - 2017 valminud korterelamutes paiknevate korteritega statistiliselt üsna võrdsetes mahtudes, kuid mida aeg edasi, seda suuremaks on kasvanud ehituslikult uuemate elamispindade hulk. Aastatel 2011 - 2022 valminud korteritega tehakse enim tehinguid Tartu linnas, Tartu valla lõunaosas, Luunja valla lääneosas ning Kambja valla põhjaosas asuvas Ülenurme alevikus ja selle lähiümbruses. Järk-järgult on siiski ehitusaktiivsus kasvama asunud ka Kastre valla aladel ning maakonna erinevates alevikes. Tartu linna siseselt on uusehitisteks valdavalt 2- kuni 4-korruselised kivikonstruktsioonis korterelamud, Kesklinna ning Karlova linnaosas esineb üksikuid 6-8-korruselisi uusehitisi. Linnavälistes piirkondades on tegemist valdavalt 2-3-korruseliste korterelamutega ning ridaelamutega, mis käituvad ülejäänud korterituruga võrdlemisi sarnaselt.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika
Kui Tartu linnas võis aastatel 2015 - 2017 ja Tartu lähiümbruses aastatel 2017 - 2019 täheldada äärmiselt stabiilset turuaktiivsust, siis ehitusaktiivsuse kasvades asus tehingute arv järgnevatel perioodidel märkimisväärselt suurenema. Kasvanud hinnasoovid asusid seejärel järelturul piirama nii tehinguaktiivsuse kui ka hinnataseme edasist kasvu ning see näib lähitulevikus aastate 2021 - 2022 sündmuste tõttu võimenduvat. Elamispindu soetavad tarbijad muutuvad tõenäoliselt 2022. aasta vältel taas valivamaks, mida hakkavad saatma pikenevad müügiperioodid eeskätt kõrgemahinnaliste varade osas. Korterite müügiperioodid jäid 2021. aastal keskmiselt kuni 2 kuuni, mida kirjeldas ka kogu pakkumiste arvu neeldumiskiirus. Enne koroonakriisi jäid müügiperioodid keskmiselt 3 kuni 6 kuuni, mistõttu on alust arvata, et turg naaseb mõningase viitajaga üsna sarnasesse turusituatsiooni tagasi.

Viimaste aastate hinnataseme ja tehingute arvu kasvu on saatnud pidev pakkumiste arvu alanemine. Müügipakkumiste vähenemist on lisaks järelturule soodustanud ennekõike nii kesk- kui ka äärelinnas vastuvõtlike hindadega uute korterite võrdlemisi kiire müügitempo. Kui kogu maakonna korteriturul suurenes 2019. aastal pakkumine 3%, seda ennekõike Tartu lähiümbruse uute korterite kasvanud pakkumise tõttu, siis 2020. aastal vähenes pakkumiste arv koguni 22%. 2020. aastal turuaktiivsus mõnevõrra taandus, mis tõi aasta keskpaigas ajutiselt allapoole ka pakkumishinnad. 2020. aastal tervikuna kasvas keskmine pakkumishind pelgalt 2,7%. 2021. aastal pakkumishindade kasv järsult kiirenes, mida vedas eeskätt vähenenud pakkumine nii uute kui ka järelturukorterite osas ühiselt, kasvanud elamispindade järgne nõudlus kui ka kasvav ehitushind ning hirm kiirenenud inflatsiooni ees. 2021. aastal kasvasid pakkumishinnad võrreldes 2020. aastaga 20% võrra. Sügisest keskmise pakkumishinna kasv järsult kiirenes, viidates ennekõike kinnisvaraarendajate suurenenud optimismile ja kallinevatele sisenditele eeskätt ehitushinna ja arenduskruntide hinnatõusu osas.

Arendajad on üritanud viimastel aastatel võtta väiksemaid riske, liikudes pigem äärelinna või Tartu lähipiirkondadesse, kus maa on odavam ning madalamast hinnast tulenevalt potentsiaalseid ostjaid rohkem. Samas, arenduste hulk on siiski suurenenud ka Kesklinna ja Ülejõe piirkonnas. 2021. aastast aga üha enam näib, et kinnisvaraarendajad võtavad suuremate kasumite teenimiseks väiksemate projektide osas järjest suuremaid riske, liikudes väljaspool maakonnakeskust piirkondadesse, kus ei ole pikemat aega uusehitisi turule toodud. Turul domineerivad siiski üksikud suuremad ning üsna hästi kapitaliseeritud arendajad, kuid aastate 2022 - 2023 vältel tõenäoliselt uute üksiküritajate hulk suureneb. Pakkumiste madalseis näis vahepeal olevat 2021. aasta kevadise perioodiga läbitud, kuid sügisel püstitati taaskordselt madalaim tase ning pakkumine jätkas vähenemist ka 2022. aasta II kvartalis. Alates 2020. aasta detsembrist on Tartu linna korteriturgu saatnud senise kasvutsükli vältel kiireim pakkumishindade tõus, kuid edasine kasv näib aeglustuvat ja pakkumine taas kasvavat.

Pakkumiste arvu laiapõhjalist suurenemist võib tõenäolisel oodata alles 2023. aasta I pooles, kuna suurenev ehitusaktiivsus toob mõningase viitajaga turule ka varasemast enam järelturukortereid ning üleüldiselt halvenev likviidsus suurendab pakkumist suhteliselt aeglaselt. Ehitusaktiivsus jätkas Tartu maakonnas olenemata koroonapandeemiast väga kiires tempos edasist suurenemist, seda nii ehitusega alustamise kui ka ehituslubade väljastamise osas. 2020. aastal alustati Tartu maakonnas uute korterite ehitust ligi neli korda suuremas mahus kui 2019. aastal. Uute ehituslubade väljastamine püsis väga aktiivne ka 2021. aasta vältel, mida saatis omakorda oluliselt suurem ehitama hakatud korterite hulk kui aasta tagasi. Ukraina kriis kui ka vähenenud ehituslubade taotlemine viitab siiski ettevaatavalt ehitusaktiivsuse võimalikule taandumisele, mida ilmestas tugevalt ka juba 2022. aasta I kvartali ehitusaktiivsuse statistika.

Uusarenduste osas on tarbijatele endiselt atraktiivseks piirkonnaks Tartu vald, mille põhilist uusehitiste piirkonda iseloomustab terviklik elukeskkond, linnalähedus ja laiale ostjaskonnale vastuvõetavad hinnad. Turul olevate pakkumiste arv oli 2020. aastal küll ajutiselt mõnevõrra kasvanud, kuid kvaliteetseid ning ostjaskonnale vastuvõtlikul hinnatasemel pakutavaid kortereid on jätkuvalt nii Tartus kui ka selle lähipiirkondades võrdlemisi vähe ning nende hulk vähenes märkimisväärselt just 2021. aastal kasvanud turuaktiivsuse taustal. Pakkumise kehvast struktuurist tulenevalt on enim turgu olnud maakonnakeskuses hinnaklassilt 2200 - 2700 €/m2 ja lähipiirkondades 1700 - 2200 €/m2 vahemikku jäävatele uusarendustele, mis on seni moodustanud valdava osa tehtud tehingutest. 2020. aastal lükati mõned kavandatud arendused edasi, mis on survestanud uute korterite edasist hinnakasvu aastatel 2021 - 2022 kiirenema. Uute korterite asjaõiguslepingute hulk püsib üsna kõrge kogu 2022. aasta vältel, mis tasandab üldist ostuaktiivsuse langust. Olenemata laialdasest ehituslubade väljastamisest võib nende tegelik realiseerumine veidi edasi lükkuda, kuna 2021. aasta tõi märkimisväärse ehitusmaterjalide hinnakasvu ning see jätkub Ukraina sõja tõttu võimendunud tarneahelate kriisiga seotud põhjustel ka kogu 2022. aasta vältel.

 

Prognoosid
Taas kiirenema asunud palgakasv, endiselt madal tööpuudus ja 2020. aasta lõpust paranenud laenuturu tingimused, kiire inflatsioon ja järjest vähenenud pakkumine hoiab elamispindade hinnakasvu veel lähitulevikus üsna tempoka, seda nii järelturul kui ka uute korterite lõikes ühiselt. Uute korterite vähenenud pakkumine soodustas järelturul hindade kasvu 2021. aastal varasemast suuremas ulatuses. 2022. aasta algusest on edasine turuaktiivsuse kasv järjest kõrgema võrdlusbaasi ja elamispindade kättesaadavuse halvenemise tõttu asunud peatuma, kuid hindade kasv püsib vähemalt 2022. aasta lõpuni jätkuvalt tempokas. Uute korterite pakkumishinnad on kiirelt tõusma asunud, mis tuleneb lisaks üldisele elamispindade järgse nõudluse suurenemisele globaalsest sisendhindade kasvust. 2021. aastal eelnevate aastate turuaktiivsuse tasemed ületati ning hindade kasv kiirenes ajutiselt keskmiselt 25 kuni 30 protsendi tasemele, taandudes 2022. aastal tõenäoliselt keskmiselt 20 protsendi tasemele, püsides jätkuvalt kiirem kui elanikkonna sissetulekute kasv ning kiirem kui veel aastatel 2017 - 2019. 2021. aastal laialdasel määral ehitama hakatud uute arendusprojektide kortereid on hakatud aktiivsemalt klientidele üle andma 2022. aasta II kvartalist, mille taustal püsib uute korterite müük ja nende mõju hinnastatistikale üsna tugev veel ka aasta II pooles. Tartu lähiümbruses leiavad eelolevatel kuudel aset maakonnakeskusega suhteliselt analoogsed trendid, mille juures Tartu linnas halvenev elamispinna kättesaadavuse trend võib piirkonniti survestada Tartu lähiümbruses hindade kasvu veel kiiremas tempos kui maakonnakeskuses. Väga kiire hinnatõus ja euroala monetaarpoliitilised muutused toovad 2022. aastal arvestatava tarbijakindluse halvenemise, mis viib tehingute arvu languse süvenemiseni, kuid mis võib survestada järelturul hinnatõusu püsima, kuna pakkumine on jätkuvalt piiratud ning sõja tõttu kahjustada saanud tarneahelate kriis on võimendanud ehitushindade kasvu ja on tõstmas seeläbi uute korterite juba niigi järsult kasvanud hinnatasemeid. Ettevaatavalt on hetkel siiski positiivne, et ehitusaktiivsus näib olevat majandusaktiivsuse reaalkasvu taandumisega samaaegselt vaibumas.

Pikemas perspektiivis ei ole olulist turuaktiivsuse suurenemist ka tänase inflatsioonilise keskkonnaga seotud probleemide seljatamise järgselt oodata, sest demograafilistest teguritest tulenevalt on nooremapoolse ostjaskonna hulk vähenemas, mõjutades ennekõike turuaktiivsust järelturul. Tartu tehinguaktiivsust on seni hoidnud ennekõike uued eraldiseisvad leibkonnad ja üüriturult omanditurule siirdujad, kelle hulga kasv oli aga lõppenud juba enne 2020. aasta sündmusi. 2020. aastal ajutiselt konservatiivsemaks muutunud krediidiasutuste osas võis 2021. aastal täheldada varasemast leebemaid finantseerimistingimusi ning see püsib tõenäoliselt ka veel 2022. aastal. 2020. aastal võis üüriturul täheldada olukorda, kus lühiajaliselt üüriturult asus majutus- ja turismisektori laialdase käibelanguse tõttu hulgaliselt pakkumisi lisanduma pikaajalisele üüriturule, survestades suureneva pakkumise taustal hindu langema keskmiselt 10% võrra. Koroonakriisi mõjud peaksid saama lähitulevikus enamvähem seljatatud, kuid välisturismi taastumist ei ole varasemale tasemele veel oodata. Kuigi üüriinvesteeringute tegemine 2021. aastal varasemaga võrreldes suurenes (2022. aasta I poolel suurenesid üüriinvesteeringud omakorda ligi neljandiku võrra), on siiski surve üürihindade kasvuks 2022. aasta märtsist järsult süvenenud, kuna turgu on arvestatavalt mõjutama asunud Ukraina sõjapõgenike vool. Tudengid, kes soovivad 2022. aasta sügisel ülikooli minekuks elamispinna üürida, peavad juba ettevaatavalt arvestama tõenäoliselt oluliselt kõrgemate üürihindadega kui veel I või ka II kvartalis. Elamispinna kättesaadavuse samaaegne halvenemine sunnib üha enam nooremapoolseid tarbijaid leppima aga üürimisega ajaliselt tunduvalt pikemaks ajaks kui nad veel ise tõenäoliselt eeldavad.

Tartu ja Tartu maakonna elamuturu ülevaade

Tartu maakonnas tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid kõige enam Tartu linnas ning selle vahetus lähiümbruses paiknevates valdades. Tehinguaktiivsus on linnaväliselt kõrgeim Kambja valla põhjaosas, Tartu valla lõunaosas ja Kastre ning Luunja valla lääneosas. Erinevalt Tartu linnas tehtavatest tehingutest on lähivaldade äärealade näitel tegemist suures osas uusehitistega. Olenemata tehinguaktiivsuse piirkondlikust erinevusest ei ole Tartu linna ning selle vahetute lähipiirkondade elamud statistiliselt vaadatuna kuigi erinevalt hinnastatud. Olenemata koroonapandeemiast jätkas aastatel 2020 - 2021 Tartu linnas ja selle lähiümbruses elamuturul tehingute arv tempokalt kasvamist, mille taga on olnud eeskätt demograafilised tegurid ning mistõttu võib suhteliselt aktiivse elamuturu püsimist prognoosida ka veel 2022. aastaks. Ukraina sõjaga kaasnev tarbijakindluse halvenemine, üleüldine elamispinna kättesaadavuse halvenemine paralleelselt euroala monetaarpoliitiliste muutustega toob siiski juba 2022. aastal turuaktiivsuse taas tunduvalt madalamale tasemele, mis soodustab viitajaga hinnatõusu tugevamat aeglustumist.

Aastad 2020 - 2021 olid senise kasvutsükli vältel Tartu maakonna elamuturu lõikes kõike aktiivsemad
2021. aastal tehti Tartu maakonnas hoonestatud elamumaadega kokku 816 ostu-müügitehingut, mida oli 23% enam kui 2020. aastal. Kui enne koroonapandeemiat oli elamuturul iga-aastane tehingute arv suhteliselt stabiilselt 550 - 600 tehingu vahemikus, siis 2020. aastal kasvas tehingute arv tempokalt 664 ühiku tasemele. Kasvanud nõudluse taga on olnud eeskätt demograafilised tegurid, mille juures nn laulva revolutsiooni põlvkonnal sündinud isikud on üha enam siirdumas korteriturult elamuturule ning võib eeldada, et sarnane trend jätkub ka aastatel 2022 - 2023, kuid seda siiski juba madalama tehingute arvu saatel. Kuna elamuturul on pakkumine piiratud ning ehitussektor reageerib kasvanud nõudlusele arvestatava viitajaga, võis ka aastatel 2020 - 2021 täheldada elamuturul hinnakasvu arvestatavat kiirenemist. Elamuehitus püsis kasvanud turuaktiivsuse taustal samuti viimaste aastate kõrgeimal tasemel ning hoonestamata elamumaade müüginumbreid arvestades saab suhteliselt kõrget elamuehituse taset prognoosida olenemata järsult kasvanud ehitushindadest ka 2022. aastaks. Ukraina sõjaga seotud sündmused võimendavad ehitushindade kasvu, mis võib ehitusaktiivsuse vähenemise korral lühiajaliselt omakorda survestada hinnatõusu kiirenemist taaskordselt järelturul.

Tehtud elamutehingute osas kujunes Tartu maakonnas tervikuna 2021. aastal mediaanhinnaks 136 000 eurot, mida oli 25% rohkem kui eelneval aastal, kui hinnatase kasvas pelgalt 3,8% võrra. Aastatel 2018 - 2019 püsis elamuturul hinnatase suhteliselt stabiilsena, millele on järgnenud kiirenevas tempos hindade tõus ning mida on ühtlasi saatnud ka järsult kasvanud turuaktiivsus, iseloomustades elamuturu laiapõhjalist kasvu. Kuna maakonnakeskuses on pakkumine piiratud ning vaba maaressurssi ka spekulatiivse pakkumise esilekerkimiseks on üsna marginaalses mahus, on üha enam domineerima asunud valglinnastumisega seotud trendid. 2021. aasta tõi kiirenenud hinnatõusu taustal arvestataval määral elamispinna kättesaadavuse halvenemise, mis on omakorda valg- ja vastulinnastumise trendi mõjutama asunud ning mis jätkub sarnaselt ka veel vähemalt 2022. aastal.

Väljaspool Tartu linna tehti 2021. aastal 609 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut, mida oli 28% enam kui 2020. aastal, kui tehingute arv kasvas võrreldes 2019. aastaga 21% võrra. Hinnatõus sealjuures samuti kiirenes, mille juures 2019. aastal kasvas aritmeetiline keskmine hinnatase 8,6%, 2020. aastal 5,2% ning 2021. aastal 133 750 euro juures koguni 16% võrra, olles eeskätt mõjutatud uusehitistega tehtud tehingute osakaalu suurenemisest. Uusehitiste hinnakasv osutus 2021. aasta II pooles järelturuvarade hinnakasvust kiiremaks, mille põhiliseks põhjuseks on olnud järsult kasvanud ehitushinnad ning mille osas võib 2022. aastal oodata edasist tempokat kallinemist. Uusehitiste vastu on ostjaskonna huvi jätkanud kasvamist ning võib täheldada, et möödunud buumi perioodil ehitatud elamuid peetakse juba sageli moraalselt liialt iganenuteks ning sarnaselt korteriturule eelistatakse pigem täiesti uusi elamuid.

Tartu linnas võis samaaegselt 2021. aastal täheldada turuaktiivsuse osas rahulikumaid muutusi, kuid seevastu hindade tõus oli siiski maakonna kui tervikuga suhteliselt analoogne. Aasta jooksul tehti kokku 207 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut mediaanhinnaga 142 500 eurot, mille juures turuaktiivsus kasvas võrreldes aastatagusega 10% ja hinnatase 22% võrra. Veel 2020. aastal kasvas tehingute arv 9,3% ja mediaanhind 8,0% võrra. Hindade kasv oli aasta lõikes Tartu linnas sarnaselt maakonnale kui tervikule laiapõhjaline, kiirenedes nii järelturul kui ka ehituslikult uuemate varade puhul ühiselt. Vähenenud pakkumismaht, suhteliselt kehv pakkumise struktuur, kasvanud pakkumishinnad ja ettevaatavalt kallinevad eluasemelaenud on aga sealjuures vähendanud järgnevate aastate turuaktiivsuse kasvupotentsiaali nii maakonnakeskuses kui ka sellest väljaspool.

Vaadates ainuüksi üksikelamutega tehtud tehinguid, kiirenes aritmeetilise keskmise tehinguhinna kasv 2021. aastal Tartu linnas 5,8% tasemelt 8,2% tasemele, kuid aeglustus hajusa asustusega piirkondades suurenenud tehingute arvu tõttu väljaspool maakonnakeskust 5,3% tasemelt 1,1% tasemele. Suvilate hinnatase näitas 2020. aastal ajutiselt mõningast langust, kuid seda peamiselt asjaolu tõttu, et pidevalt väheneva pakkumiste arvu tõttu asuti puhkeotstarbelisi varasid soetama järjest kaugematesse piirkondadesse ning likviidsemaks on muutunud ka kehvemas seisukorras varad, mida enne koroonapandeemiat pigem ei eelistatud. 2021. aastal kiirenes maakonnas tervikuna suvilate aastane hinnakasv keskmise tehinguhinna baasil 8%-ni. Üha enam soetatakse suvilaid asjaolu tõttu, et neid soovitakse alaliseks elamiseks kasutatavateks hooneteks ümber ehitada.

2021. aasta II poolest on olnud täheldada turuaktiivsuse laialdast vaibumist
2021. aasta III kvartalis tehti Tartu maakonnas 209, IV kvartalis 198 ning tänavu I kvartalis 147 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut, mille juures turuaktiivsus on 2021. aasta II kvartali tasemelt järjest taandunud ning võrreldes aastatagusega alanes tänavu I kvartalis tehingute arv juba 26% võrra. Seejärel tänavu II kvartalis tehingute arv 188 ühiku juures hooajaliste tegurite tõttu küll esimese kvartali tasemelt tõusis 28% võrra, kuid turuaktiivsus jäi siiski viiendiku võrra madalamale kui veel möödunud aasta samal perioodil. Tehingute arv kasvas veel 2021. aasta II kvartali seisuga võrdlemisi tempokalt juba neli kvartalit järjest, kuid III kvartalist edasine kasvutempo järsult aeglustus, kuna aastatagune võrdlusbaas on olnud taas märkimisväärselt kõrgem, olemasolev pakkumismaht ei võimalda enam arvestatavat kasvupotentsiaali ning elamispinna kättesaadavus on tempoka hinnakasvu taustal selgelt halvenenud. Turuaktiivsus taandus 2022. aasta I pooles ligi 2020. aasta I poole tasemele, mis on ka olnud siiski olenemata hetkel aset leidvatest rahvusvahelistest sündmustest üsna ootuspärane. Kvartaalne tehingute arv ei ole 2020. aasta III kvartali tasemelt enam viimastel kvartalitel tõusnud, iseloomustades elamuturul nõudluse tipp-perioodi jäämist 2021. aasta kevadesse ning selle järgselt nõudluse üldist vähenemist. Analoogseid trende on olnud täheldada üleriigiliselt.

Tehtud tehingute osas kujunes Tartu maakonnas 2022. aasta II kvartalis hoonestatud elamumaade mediaankeskmiseks hinnatasemeks 149 500 eurot, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 11% vähem kui I kvartalis, kuid järsult kõrgema võrdlusbaasi tõttu pelgalt 3,1% enam kui veel aasta tagasi. Hinnakasv asus 2021. aasta II kvartalis järsult kiirenema, mida on mõjutanud eeskätt pakkumiste vähesus, üleüldine elamispindade järele kasvanud nõudlus ning ehitushinna kallinemine. Hinnatõus on olnud laiapõhjaline, kuid seda on statistiliselt vedanud eeskätt uusehitistega tehtud tehingud. Hinnakasv on mõnevõrra kiirem olnud maakonnakeskuses, selle vahetus lähiümbruses ning maakonna suvituspiirkondades. 2021. aasta IV kvartal asus aga iseloomustama juba olukorda, kus edasine hindade tõus on asunud aeglustuma, mida võis ka ootuspäraseks pidada ning mis jätkub tõenäoliselt ka 2022. aastal, püsides siiski veel kiirem kui enne koroonapandeemiat. Hinnatõusu aeglustumist 2022. aasta II pooles iseloomustab ka pakkumishindade dünaamika, mille juures elamuturul ei ole pakkumishinnad enam 2022. aasta algusest statistiliselt keskmiselt tõusnud. Kui ainult üksikelamutega seotud ostu-müügitehinguid vaadata, võis 2022. aasta II kvartalis täheldada 158 500 eurose hinnataseme juures 7%-list aastast hinnatõusu, kuid võrreldes eelmise kui ka üle-eelmise kvartaliga püsisid hinnad juba üsna sarnasel tasemel ning aastane hinnatõus veel I kvartalis ulatus 18% tasemele.

Väljaspool Tartu linna tehti 2022. aasta II kvartalis 143 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliselt 35% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 21% vähem kui 2021. aasta II kvartalis. Tehingute arv kasvas sealjuures võrreldes 2021. aastaga ainuüksi Tartu, Luunja ja Nõo vallas, mille juures veel I kvartalis kasvas turuaktiivsus ainuüksi Tartu ja Luunja vallas. Väljaspool maakonnakeskust oli turuaktiivsuse suurenemine 2021. aasta I poolaastal protsentuaalselt tugevam kui maakonnakeskuses või maakonnas tervikuna, viidates siiski III kvartalist aasta II pooles samuti turuaktiivsuse tagasitõmbumisele. Turuaktiivsus püsis siiski veel 2022. aasta I kvartalis oodatust kõrgemal, mille taga oli tõenäoliselt elamispinna kättesaadavuse halvenemisest tingitud võimendunud vastu- ja valglinnastumise trend. Aastane hinnakasv kiirenes 2020. aasta II kvartalist kuni 2021. aasta II kvartalini igas kvartalis, kuid asus seejärel III kvartalist aeglustuma. Väljaspool maakonnakeskust kujunes elamuturul keskmiseks tehinguhinnaks 2022. aasta II kvartalis 147 200 eurot, mida oli 9,4% vähem kui eelmises kvartalis ning 13% enam kui veel aasta tagasi. Veel 2021. aasta II kvartalis oli aastane hinnakasv 40%, III kvartalis 17% ja IV kvartalis 8,5% tasemel, iseloomustades kinnisvara kättesaadavuse märkimisväärset halvenemist ning hinnakasvu aeglustumist juba enne Ukraina kriisi.

Tartu linnas tehti 2022. aasta II kvartalis samaaegselt 45 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 9,8% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid võrreldes aastatagusega siiski 15% vähem. Turuaktiivsus alanes sealjuures võrreldes aastatagusega juba neljandat kvartalit järjest, kuna aastatagust võrdlusbaasi on järjest keerulisem ületada, pakkumiste arv on vähenenud ning elamispinna kättesaadavus on sarnaselt maakonnale kui tervikule halvenenud. Võib eeldada, et 2022. aasta II poolaastal elamutehingute arvu langus tõenäoliselt jätkub, kuid järjest madalama võrdlusbaasi tõttu võib edasine langustempo siiski pidurduda. Hindade kasv aga piiratud pakkumise taustal jätkub, mida on ilmestanud ka viimaste kvartalite hinnadünaamika. 2022. aasta II kvartalis kujunes Tartu linnas elamutehingute lõikes mediaanhinnaks 175 000 eurot, mida oli 9,4% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 14% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Kuigi turuaktiivsuse edasine kasv on lõppenud, siis suhteliselt tempokas hinnatõus veel ka vähemalt 2022. aasta II pooles jätkub (üksikobjektide lõikes aasta baasil keskmiselt +10%). Lähikuudel võib hinnakasv heas kuni väga heas seisukorras varade osas veel ajutiselt jätkuda 2021. aastaga sarnases tempos, kuna paljud tarbijad võivad järsult kallinenud ehitushindade ja vähenenud elamukruntide pakkumise tõttu otsustada hoopis mõne aasta vanuse uusehitise ostmise kasuks, mida aga turul on niigi pakkumisel piiratud mahus.

Elamuturu 2022. a. II kvartali tehinguaktiivsust ja hinnadünaamikat iseloomustavad näitajad

Piirkond	Mediaanhind	Muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga	Tehingute arv	Muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga
Tartu maakond	149 500 €	-11%	+3,1%	188	+28%	-20%
Tartu linn, Tartu linn	175 000 €	+9,4%	+14%	45	+9,8%	-15%
Väljaspool Tartu linna	147 200 €	-9,4%	+13%	143	+35%	-21%

 

2022. aasta juunis tehti Tartu maakonnas kokku 73 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 30% rohkem kui eelmisel kuul ning 9,0% enam kui veel aasta tagasi. Väljaspool Tartu linna müüdi samaaegselt 50 hoonestatud elamumaad, mida oli 4 tk rohkem kui eelmisel kuul, kuid siiski 6 tk vähem kui 2021. aasta juunis. Turuaktiivsuse langus oli veel mais neljandat kuud järjest laiapõhjaline, vähenedes nii maakonnakeskuses kui ka sellest väljaspool, mille juures tehingute arvu vähenemise taga on olnud eeskätt halvenenud tarbijaskonna kindlustunne. Varasema tempoka turuaktiivsuse kasvu aeglustumist võis märgata juba 2021. aasta juunist, mida iseloomustab olukord, kus elamispindade järgne kasvanud nõudlus oli asunud üleriigiliselt stabiliseeruma juba tükk maad enne inflatsiooni tugevat kiirenemist või ka Ukraina sündmuste eskaleerumist. Kuna elamuturul on pakkumiste arv märkimisväärselt vähenenud ning elamispinna kättesaadavus on halvenenud, ei ole lähikvartalitel turuaktiivsuse osas eelnevate tipptasemete ületamist oodata. Juunis küll ajutiselt turuaktiivsus taas kasvas, kuid võib eeldada, et lähikuudel siiski edasine tehingute arvu alanemine jätkub. Tehingute arvu vähenemisse võib omakorda asuda peatselt panustama süvenev tarbijakindluse negatiivne foon, seda nii laiapõhjalise hindade tõusu tõttu majanduskeskkonnas tervikuna kui ka asjaolu tõttu, et 2022. aasta suvel on asunud laialdasemat kõneainet saama eluasemelaenude kallinemine ja võimalik majanduslangus.

Kogu maakonnas tehtud tehingute lõikes kujunes hoonestatud elamumaade tehingute puhul 2022. aasta juunis mediaanhinnaks 149 000 eurot, mida oli uusehitiste osakaalu vähenemise tõttu 9,7% vähem kui eelmisel kuul, kuid siiski 27% enam kui veel aasta tagasi. Aastane hinnakasv on püsinud võrdlemisi kiire juba pikemat aega, mis on eeskätt seotud 2020. aastast tugevalt suurenenud ehitusaktiivsusega, mille taustal müüakse üha enam uusehitisi. Pakkumishindade kasv on 2021. aasta suve keskpaigast järsult kiirenenud, viidates tempoka hinnakasvu püsimisele ka veel vähemalt lähikuudel. Ukraina sõjaga kaasnev ehitusmaterjalide hinnatõus survestab aastatel 2022 - 2023 uusehitiste hinnatõusu omakorda veelgi. Sealjuures on aga vähetõenäoline, et tarbijaskond kõikidele hinnatõusudele pikemaajaliselt kaasa tuleb. Koroonapiirangud ei avaldanud 2021. aastal elamuturule mitte mingisugust mõju ning kui, siis pigem positiivselt, võimendades kodukontori kasutamise tõttu näiteks maamajade ja suvilate soetamise soovi. Möödunud sügise alguses vabanenud pensioniraha on tarbijakäitumist optimistlikumaks teinud, kuid seda siiski peamiselt madalamahinnaliste varade segmendis maakonnakeskusest väljaspool ning üldiselt näib, et n-ö eufooriline tarbijakäitumine on möödumas.

Tartu linnas tehti 2022. aasta juunis 23 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli 13 tk enam kui eelmisel kuul ning 12 tk rohkem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Tartu linnas oli turuaktiivsuse kasv viimastel kvartalitel võrreldes maakonnakeskuse lähiümbrusega mõnevõrra tasakaalukam, mis on tulenenud eeskätt pakkumiste vähesusest. Piiratud pakkumine survestab hindu kasvama, mille kõrval hinnakasv 2021. aastal selgelt kiirenes, suunates üha enam tarbijaid Tartu linnast väljapoole. Juunis tehtud elamutehingute puhul kujunes Tartu linnas mediaanhinnaks 165 000 eurot, mida oli 15% rohkem kui eelmisel kuul ning 11% enam kui veel aasta tagasi. Möödunud aasta suve keskpaigas hinnakasvu aeglustumisele viidanud tegurid olid pelgalt hooajalised ning võis täheldada, et pakkumishinnad kasvasid suve algusest tänavu aasta alguseks omakorda ligi 30% võrra. Pakkumishindade kasv on aga 2022. aastal peatunud, mille juures alaneva turuaktiivsuse taustal on täheldada, et potentsiaalse ostjaskonna ostujõud on järsult vähenenud ning ostuhuviliste arv on pöördunud langusesse. Edasist hinnakasvu soodustab eeskätt suurenenud ehitusaktiivsus üheskoos demograafiliste trendidega, kus varasemalt laialdaselt korterituru aktiivsust hoidnud laulva revolutsiooni põlvkond on üha enam mõjutamas elamuturu aktiivsust. 2021. aasta turuaktiivsuse kõrgtasemelt leiab siiski aset edasine taandumine, mis peatselt aeglustab ka elamispindade hinnatõusu ja suurendab pakkumismahtu.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Tartu maakonnas ja maakonnakeskuses

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ja tarbijate eelistused
Tartu linna lõikes on ostjate poolt eelistatuimad elamupiirkonnad Tammelinn, Veeriku, Raadi-Kruusamäe ning Ihaste. Vastavates piirkondades asuvad ühtlasi ka kõige suuremad Tartu linna elurajoonid. Erinevalt Tartu linna üleüldisest hoonestusest ei ole tarbijate poolt siiski Tartu linnale omaste puitkonstruktsioonis elamute soetamine eelistatud. Nii Tartu linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning õhk-vesi soojuspumbal või maaküttega elamuid, mille suletud netopind jääb eelistuste kohalt enamasti vahemikku 130 - 225 m2. Tiheasustusega piirkondades on oluliseimaks kriteeriumiks ehitise nii põhikonstruktsioonide kui ka siseviimistluse seisukord ja kvaliteet, linnast väljaspool eelistatakse aga ennekõike privaatsust ning sellest tulenevalt maatüki suurust.

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Tartu linnas sõltuvalt linnaosast ligikaudu 160 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on olnud üldjuhul vahemikus 275 000 - 375 000 eurot. Väga heas seisukorras ja uute elamute hinnatase algab ligi 375 000 eurost, hea asukohaga kvaliteetselt renoveeritud või uuselamute eest küsitakse aga valdavalt kuni 550 000 eurot. Kõige rohkem otsitakse Tartus n-ö keskmises hinnavahemikus, 250 000 - 350 000 eurot maksvaid, üksikelamuid. Ostjad peavad oluliseks ennekõike head ruumiplaneeringut, soodsaid kommunaalkulusid ning elamu ehituslikku kvaliteeti nii siseviimistluse kui ka põhikonstruktsioonide osas. Üldplaanis võis kõikide siinkohal esitatud hinnavahemike osas 2021. aastal täheldada üsna laiapõhjalist hindade kasvu keskmiselt 25 protsendi tasemel, mis jätkus üsnagi sarnaselt ka 2022. aasta I pooles. Uusehitiste hinnakasv on kujunenud mõnevõrra kiiremaks kui järelturul, mida on eeskätt toetanud kasvanud maa ja ehitamise hinna kasv. Lähitulevikus jätkab uue ja vana elamispinna hinnadiferents suurenemist.

Tartu linna siseste uusehitiste pakkumiste vähesuse ja võrdlemisi kõrgete pakkumishindade tõttu asutakse sobilikke pakkumisi otsima esmajärgus Ülenurme alevikust ja selle lähiümbrusest, seejärel Tartu valla lõunaosast, Luunja vallast ning endise Haaslava valla aladelt praegusest Kastre vallast. Tartu linna lähipiirkondades sõltub hinnatase eeskätt elurajooni tehnilisest- ja sotsiaalsest infrastruktuurist, ehitise kvaliteedist ja sellega seotud lahendustest. Mida suuremaks kasvab Tartu linn ja selle lähipiirkonnad, seda olulisemaks muutub transpordi mõistes ühendatus Tartu kesklinna piirkonnaga. Hinnatasemed jäid linnalähedastes piirkondades 2021. aastal valdavalt vahemikku 200 000 - 300 000 eurot ning näivad 2022. aastal jäävat vahemikku 250 000 - 350 000 eurot. Erinevalt Tartu linna sisestest piirkondadest moodustab maakonnakeskuse lähipiirkondades elamuturust märkimisväärse osa ridaelamukorterite turg, mis käitub elamuturuga suhteliselt analoogselt. Tartu linnas aset leidev elamispinna kättesaadavuse halvenemine on 2021. aastast üha tegevamalt soodustamas Tartu, Luunja ja Kambja valla Tartu linna poolsete äärealade atraktiivsust.

Tüüpiliseks Tartu linna ja selle lähiümbruse majaostjaks on ühe kuni kolme lapsega noorpere. Ostjaskond jääb enamasti vanusevahemikku 30 - 40. Viimastel aastatel ei ole elamute ostuhuviliste osas kuigi olulisi ealisi muutusi olnud märgata. Laulva revolutsiooni perioodil sündinute vastavasse ikka jõudmine on aga elamuturul nõudlust järjest suurendamas ning see on eeskätt esile kerkinud 2020. aastast. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Hinnatasemed on tulenevalt uusarendustest Tartu linnast väljapoole liikudes kallinemas, kuid linnaäärsete valdade asumitest kaugemale ulatuvad piirkonnad on enamasti juba oluliselt madalamas hinnaklassis (kuni 175 000 eurot).

Pakkumise ja nõudluse dünaamika
Tartu maakonna elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel märgatavalt kasvanud. Hinnakasv kiirenes maakonnas tervikuna olulisel määral 2018. aastast, kui uusehitistega tehtud tehingute arv asus suurenema. Hinnatõus on aset leidnud siiski laiapõhjaliselt, üldist järk-järgulist kallinemist on olnud märgata turul tervikuna. Tartu linna lähivaldades on kasvanud uusehitiste püstitamise aktiivsus kui ka tarbijate huvi uusehitiste soetamise vastu, mis on soodustanud sarnaselt kunagisele buumi perioodile edasist valglinnastumist. 2021. aastal püsisid ostjaskonna nõuded eluasemele üsna kõrged, mida saatis 2020. aastal suurenenud ehitusaktiivsuse taustal valglinnastumise kui ka hinnakasvu kiirenevas tempos jätkumine. Alates 2013. aastast on Tartu maakonna elamuturul hinnakasv olnud kordades kiirem kui tehingute arvu kasv, mille taustal on ostjaskond eelistanud ennekõike Tartu linnas ja selle lähiümbruses paiknevaid elamuid. Maakonnakeskusest väljaspool on turuaktiivsuse kasv eeskätt aastatel 2020 - 2021 jätkunud, kuid maakonnakeskuses on samaaegselt edasine kasvupotentsiaal siiski suhteliselt marginaalne ning juba 2022. aastal näib nõudlus kogu maakonnas märkimisväärselt alanevat, taandudes hinnanguliselt 2018. aasta tasemele.

Maakonna pakkumise dünaamika on viimastel aastatel järginud sarnast käitumist, kus hooajalisusest tingituna on pakkumiste arv vähenemas suvest talvise perioodi keskpaigani. 2017. aasta II poolest asus Tartu maakonnas korteriturult elamuturule siirdumise hoogustumise tõttu elamuturul pakkumiste arv üsna kiirelt alanema. Pakkumishinnad on pakkumiste arvu muutuste taustal pidevalt kasvanud, mis on tulenenud nõudluse kui ka uusehituse kasvust. Pakkumishindade üldine kasv oli 2020. aastal mõnevõrra kiirem kui üksikelamute hinnakasv, mis avaldus 2021. aastal hinnakasvu kiirenemisega. Pakkumishindade kasvu on soodustanud kvaliteetsete ning ostjaskonnale vastuvõtliku hinnatasemega väheste pakkumiste arv, seda ennekõike maakonnakeskuses, mis on omakorda takistanud tehinguaktiivsuse edasist kasvu. 2020. aasta keskpaigas ajutiselt vähenenud likviidsuse taustal asus pakkumiste suurenema, kuid aasta II pooles turuaktiivsus taas tõusis ning pakkumiste arv on jätkanud edasist vähenemist. Suhteliselt piiratud pakkumine soodustab hinnakasvu püsimist, mida aastatel 2022 - 2023 toetab ajutiselt varasemast enam just märkimisväärselt kallinev ehitushind. Alaneva turuaktiivsuse taustal siiski näib, et 2022. aasta II poolest asub pakkumine taas suurenema.

Tartu linna väliselt on ajalooliselt olnud nii elamu soetamiseks kui ka ehitamiseks eelistatuimaks piirkonnaks Ülenurme, mis tänasel hetkel moodustab osa Kambja vallast. Ülenurme aleviku ja selle lähiümbruse kiire arengu ning sellega kaasnenud ehitusaktiivsuse tulemusena on nõutuimates piirkondades aga elamuehituseks sobilike kruntide pakkumine vähenenud. Uusehitiste püstitamine on aga hoogustunud endise Ülenurme valla varasemas naabervallas – Haaslava vallas, mis moodustab uue haldusjaotuse järgselt Kastre valla lääneosa. Haaslava piirkonnas esineb hulgaliselt alasid, kus buumiaegsel perioodil lahti mõõdetud krundid on taas lõpuks ostjaid leidmas. Uute kui ka kümnenditaguste elurajoonide esilekerkimist on siiski olnud märgata üha enam ka teistes Tartu linna lähiümbruses paiknevatel aladel. 2021. aastal järsult suurenenud hoonestamata elamumaade ostu-müügitehingute hulk viitab aktiivsele elamuehitusele ka eelolevate kvartalite vältel, mille juures üha suurem osakaal on ka spekulatiivsetel arendustel. 2022. aastal üldiselt võib siiski oodata väljastatud ehituslubade realiseerimise osakaalu vähenemist.

Põhilise takistusena üksikelamute püstitamisel näevad kinnisvaraarendajad hetkel liigselt kõrget ehitushinda, mille tulemusena valmivad varad ei ole valdavale osale ostjaskonnast taskukohased. Arenduste osas on seetõttu täheldada käitumismalli, mille raames viiakse suletud netopinnad väiksemaks ning kivikonstruktsioon asendatakse puitsõrestiklahendusega. Tarbijate eksitamiseks kasutatakse müügikuulutustes elamute või ridaelamuosade puhul suletud netopinna asemel mõistet üldpind, mis sisaldab ka terrasside ja rõdude pinda, et näiliselt vara pakkumishinda soodsamalt presenteerida. Aastad 2020 - 2021 tõid olenemata koroonapandeemiast jätkuvalt kasvava ehitusaktiivsuse ning püsiv ehituslubade taotlemise kasv viitab endiselt suurenenud elamuehituse soovile. 2021. aastal võis globaalselt täheldada võrdlemisi järsku toorainehindade kasvu ning see on 2022. aasta algusest Ukraina sõja tõttu omakorda kiirenenud, mis pöörab ehitusmaterjalide kallinemise taustal ehitusaktiivsuse kasvu 2022. aastal tõenäoliselt languseks. Viimast toetab ka asjaolu, et hoonestamata elamumaade müük on taandunud juba 2020. aasta tasemele. Järjest enam üksikelamuid on ehitamisel müügi eesmärgil, kuid kuna ehituseelarve on sageli prognoosimatu, ei lisata müügikuulutusi enne ehituse valdavat valmimist, mistõttu on spekulatiivse pakkumismahu hindamine hetkel üsna keeruline.

Tartu maakonna elamuturu pakkumiste arvu ning ehitusaktiivsuse dünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus tuleneb sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki, juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga. Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega või jäetakse luba kuni vajaduse tekkimiseni üleüldse taotlemata.

Prognoosid
Tarbijakindlus on 2022. aasta II kvartalist märkimisväärselt halvenenud, mis on kajastunud ka juba tugevalt vähenenud elamutehingute arvus ning 2022. aasta II pooleks ei saa tarbijakäitumises hetkel paranemist oodata. Elamuid jäävad endiselt soetama üle piirkondliku keskmise sissetulekuga leibkonnad, kelle majanduslik heaolu võib lähikuudel seoses eeskätt makrokeskkonna negatiivsete muutustega veel täiendavalt halveneda. Elamuturu potentsiaalseid kliente mõjutas koroonakriisi aegne tööpuuduse kasv suhteliselt vähesel määral, mistõttu ka tänaste majanduslike ja sotsiaalsete probleemide leevenemise korral ei vii see tõenäoliselt enam elamuturul turuaktiivsuse suurenemiseni. Hinnatasemete kasv püsib veel siiski lähitulevikus endiselt tempokas, millesse panustab suhteliselt vähene järelturupakkumiste arv, suurenenud uusehitiste osakaal, jätkuvalt madalad intressimäärad koos väga hea laenuraha kättesaadavusega ning veel üsna madal tööpuudus. Potentsiaal tehingute arvu suurenemiseks on siiski olenemata 2020. aastast kasvanud ehitusaktiivsusest suhteliselt vähene, kuna olemasolev pakkumise maht ei võimalda 2021. aasta tasemest kõrgemat turuaktiivsust ilma täiendava hinnakasvuta ning elamispindade järgne nõudlus on viimastel kvartalitel ületanud pikaajalist jätkusuutlikku taset. Eluasemelaenud on asunud Euribori kasvu tõttu kallinema, mõjutades tarbijakindlust omakorda negatiivselt. Edasist hinnakasvu jääb toetama uute arendusalade laienemine ning ostjaskonna jätkuv siirdumine korteriturult elamuturule nii Tartu linnas kui selle lähiümbruses. Senist korterituru tehingute arvu hoidnud laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikud on asunud üha enam toetama just elamuturu aktiivsust ning see jätkub tõenäoliselt ka vähemalt lähima paari aasta vältel, kuid mõõdukamal määral kui aastatel 2020 - 2021. Kehva pakkumise ülesehituse tõttu on seni paralleelselt kasvanud ridaelamukorterite atraktiivsus Tartu linna lähivaldade äärealadel, mis püsib aktuaalne ka lähikvartalitel. Ehitushinna kiirenenud kasv ning kasvanud hoonestamata maa järgne nõudlus hoiab uusehitiste hinnakasvu olenemata nõudluse vähenemisest tempokal tõusutrendil, mille juures pelgalt spekulatiivsete pakkumiste osas ei saa välistada lähima 12 kuu vältel pakkumishindade korrigeerimist. Võib eeldada, et elamuturul avalduv hindade tõus järgib lähitulevikus üldplaanis tarbijahindade kasvu dünaamikat ehk hinnatõus aeglustub. Järelturul tervikuna jäävad likviidsust negatiivselt mõjutama jätkuvalt aktuaalsed probleemid juurdepääsuservituutide puudumise või tagantjärele seadustamist vajavate ehitustööde tõttu, mis takistavad varade soetamist eluasemelaenuga. Viimaste aastate väga kõrge kasutuslubade väljastamise arv viitab aktiivsele üksikelamute järelturule, mille taustal korrastatakse laenutagatistega seotud juriidilisi probleeme.

 

Pärnu linna ja Pärnumaa kinnisvaraturu ülevaade

2021. aastal tehti Pärnu maakonnas kokku 4837 kinnisvara ostu-müügitehingut. Turuaktiivsus kasvas sealjuures võrreldes aastatagusega koguni 28% võrra, viies tehingute arvu senise kasvutsükli vältel ühtlasi kõrgeimale tasemele. Tehingute arvu kasv oli laiapõhjaline, kuid enim panustasid turuaktiivsuse suurenemisse korteri- ja elamuturg ning hoonestamata maade turg. Kuigi koroonapandeemia mõjutas Pärnu linna kui Eesti ühe nii-öelda kuurortpiirkonna majandusaktiivsust arvestataval määral, jäi siiski 2020. aastal koroonakriisi võimalik majanduslik ja sotsiaalne negatiivne mõju Pärnu linna ja ka kogu Pärnu maakonna elamispindade turuaktiivsusele suhteliselt mõõdukaks. 2021. aastal elamispindadega tehtud tehingute osakaal kõikides ostu-müügitehingutes võrreldes eelneva aastaga mõnevõrra suurenes, püsides 50% tasemel. 2022. aastal püsib turuaktiivsus halvenenud elamispinna kättesaadavuse ja negatiivsema makrokeskkonna tõttu madalam kui 2021. aastal, kuid siiski jätkuvalt kõrge, hoides hindade kasvu endiselt tempoka kogu 2022. aasta vältel.

2021. aasta kujunes Pärnumaa korteriturul kunagise buumi järgselt kõige aktiivsemaks perioodiks
Möödunud aastal tehti Pärnu maakonna korteriturul kokku 1666 ostu-müügitehingut, mida oli koguni 32% rohkem kui 2020. aastal, kui tehingute arv vähenes 1,2% võrra. Turuaktiivsuse kasv oli sealjuures laiapõhjaline, kasvades mõnevõrra kiiremini just väljaspool maakonnakeskust. Pärnu linnast väljaspool maakonnas tehti 2021. aastal 562 korteritehingut, mida oli 44% rohkem kui varasemal aastal. Maakonnakeskuses müüdi samaaegselt 1104 korterit, mida oli 26% enam kui 2020. aastal. Tegemist oli viimaste aastate kiireimas tempos kasvava tehingute arvuga, mille kõrval asus järsult kiirenema ka hinnakasv. Piiratud pakkumine survestab hindade kasvu jätkuma, mida toetab koroonakriisi põhjast liialt kiirenenud majanduskasv, alanenud tööpuudus, kasvanud tööhõive, kiirenenud palgakasv, jätkuvalt madalad intressimäärad ning väga hea laenuraha kättesaadavus. Ukraina sõjast tingitud tarbijakindluse halvenemine on 2022. aasta algusest edasist kasvupotentsiaali tagasi tõmmanud, mille juures positiivne mõju ei saa ka olema euroala monetaarpoliitilistel muutustel, mis viivad 2022. aasta II pooles laenuraha kallinemiseni.

2021. aastal tehtud korteritehingute lõikes kujunes Pärnu maakonnas kui tervikus mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1167 €/m2, mida oli 11% enam kui 2020. aastal, kui hinnatase kasvas võrreldes 2019. aastaga 2,0% võrra. Hinnatõus 2021. aastal kiirenes laiapõhjaliselt ning seda kogu maakonnas tervikuna, kuid mõnevõrra kiiremat hinnakasvu võis täheldada väljaspool Pärnu linna. Maakonnakeskusest väljaspool tehtud tehingute osas kujunes 2021. aastal keskmiseks tehinguhinnaks 33 050 eurot, mida oli 38% enam kui 2020. aastal. Pärnu linnas kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 1415 €/m2, mida oli 12% rohkem kui varasemal aastal.

Väljaspool Pärnu linna võis 2021. aastal täheldada hinnakasvu kiirenemist ja turuaktiivsuse mõnevõrra tempokamat kasvu eeskätt elamispinna kättesaadavuse halvenemise tõttu. Kinnisvarade hinnad on kasvanud nõnda palju, et maakonnakeskuses on järjest vähem turule lisanduvaid potentsiaalseid ostjaid, mistõttu siirdutakse odavama elamispinna soetamise tõttu üha väiksematesse asumitesse, võttes sealjuures ostuotsuse langetamisega muidugi ka suuremaid riske. Likviidsus paranes 2021. aastal maakonnas tervikuna, mille juures aga rahuldavas ja väga heas seisukorras siseviimistlusega varade osas asus hinnadiferents taas suurenema. Viimase taga on olnud eeskätt asjaolud, et ehitushinna kasv on samuti järsult kiirenenud ning elamispindade tempoka hinnatõusu tõttu üritatakse soetada võimalikult heas seisukorras korter, sest ostjatel napib peale laenu võtmist omavahendeid, et korteri seisukorra parendamisse panustada. Sarnane trend jätkub selgelt ka 2022. aastal, mille juures ehitushindade kasvu on panustanud täiendavalt Ukraina kriisi mõju.

Maakonna valdade osas võis 2021. aastal täheldada, et absoluutnumbrites suurenes tehingute arv enim Tori vallas, suhteliselt sarnases ulatuses Lääneranna ja Põhja-Pärnumaa vallas ning mõnevõrra vähem Saarde vallas. Häädemeeste vald, mis on mandri osas madalaima aktiivsusega piirkond, näitas sealjuures turuaktiivsuse kasvu ainuüksi paari tehingu võrra, kuid sealjuures avaldus üks tempokaim hinnakasv kõikide valdade lõikes. Statistiliselt püsis valdade hinnakasv väga kiire, näiteks Häädemeestel 64% ja Põhja-Pärnumaa valla osas 72% tasemel, iseloomustades aga pigem muutunud tehingute struktuuri, kus üha enam soetatakse pigem heas kuni väga heas seisukorras siseviimistlusega kortereid, mida varasemalt peeti oma kõrgete pakkumishindade tõttu liialt kalliks. Lääneranna vallas püsis mediaanhinna kasv samaaegselt 18%, Saarde vallas 33% ja Tori vallas 35% tasemel.

Pärnu linnas võis 2021. aastal täheldada hinnakasvu kiirenemist aasta I pooles eeskätt järelturul, mille järgselt aasta II pooles turule lisanduma asunud uute korterite näol hakkas lõpuks ka kiirenenud ehitushinna kasv üha kasvavatesse pakkumishindadesse üle jõudma. Uute korterite kiire hinnatõus jätkub olenemata veidi muutunud turusituatsioonist ka veel 2022. aastal. Tüüpkorterite osas kujunes Pärnu linnas 1960ndatel ehitatud korterite puhul mediaanhinnaks 1367 €/m2, mida oli 27% rohkem kui 2020. aastal. 1980ndatel ehitatud tüüpkorterite mediaanhinnaks kujunes samaaegselt 1163 €/m2, mida oli mõnevõrra mõõdukamalt 12% enam kui eelmisel aastal. 2020. aastal ja hiljem ehitatud korterite puhul avaldunud aastane hinnatõus oli 11% ja perioodil 2016 - 2019 ehitatud korterite osas uute korterite pakkumise vähenemise tõttu koguni 34%.

Korteritehingute arvu tipptase jäi 2021. aasta II kvartalisse, tehingute arv alaneb
2022. aasta II kvartalis tehti Pärnu maakonnas kokku 432 korteritehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 25% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu 5,3% vähem kui 2021. aasta II kvartalis. Tehingute arv alanes sealjuures võrreldes aastatagusega teist kvartalit järjest, indikeerides turudünaamika muutusi, mis on olnud siiski üsna ootuspärased ka ilma Ukraina kriisi võimalikke mõjusid arvestamata. Veel 2021. aasta II kvartalis müüdi 456, III kvartalis 430 ja IV kvartalis 430 korterit, mille juures hinnakasv on turuaktiivsuse kasvu vaibumise taustal pidevalt kiirenenud, viidates eeskätt piiratud pakkumisele ja liialt eufoorilisele tarbijakäitumisele. Madal pakkumiste arv ning kehv pakkumise struktuur jääb turuaktiivsuse kasvu 2022. aastal arvestataval määral takistama, kuid survestab samaaegselt hinnatasemete kasvu jätkuma, kuid seda siiski ettevaatavalt järjest marginaalsemas tempos.

Pärnu linnas tehti samaaegselt 2022. aasta II kvartalis 311 korteri ostu-müügitehingut, mille juures tehingute arv suurenes võrreldes eelmise kvartaliga 37%, kuid alanes võrreldes aastatagusega 2,5% võrra. Aastatagune võrdlusbaas on maakonnakeskuses olnud eeskätt möödunud aasta IV kvartalist järjest kõrgem, mille kõrval võib eeldada, et turuaktiivsus jääb 2022. aasta vältel lõppkokkuvõttes madalamaks kui 2021. aastal. 2022. aastal võib Pärnu linnas oodata olenemata Ukraina kriisist tõenäoliselt jätkuvalt aktiivset uute arendusprojektide algatamist, mis toob pakkumisse mõningase viitajaga juurde ka järelturukortereid, kuid tegemist on suhteliselt aeglase protsessiga, mille taustal suurenev pakkumine ei võimalda lähikuudel kuigi märkimisväärset hinnakasvu aeglustumist. Juhul, kui Ukraina kriis soodustab ehitusaktiivsuse alanemist oodatust suuremas ulatuses, püsib hinnatõus järelturukorterite osas tõenäoliselt kiirem ja pakkumine õhukesem kui hetkel oodatud. Erinevalt Tallinnast jätkus pakkumiste arvu langus Pärnus ka veel 2022. aasta I pooles, kuid üldiselt väiksemad keskused järgivadki pealinnas avaldunud muutusi mõningase viitajaga.

Väljaspool Pärnu linna tehti 2022. aasta II kvartalis 121 korteritehingut, mida oli 1,7% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 12% vähem kui aasta tagasi samal perioodil. Mõningase viitajaga kujunes väljaspool maakonnakeskust turuaktiivsuse tipptasemeks 2021. aasta III kvartal, mida iseloomustas eeskätt asjaolu, et järsu hinnakasvu kiirenemise taustal oli viitajaga üha enam potentsiaalseid ostjaid asunud Pärnu linnast väljapoole siirduma. Elamispinna kättesaadavuse halvenemise ja pakkumiste vähesuse tõttu võib madalalt hinnatud piirkondade osas prognoosida 2022. aastaks varasemast mõnevõrra likviidsemat korteriturgu, mida saadab ka 2021. aastaga suhteliselt sarnane hinnataseme kasv. Nii turuaktiivsuse suurenemine kui ka hinnatõusu tempo on siiski kasvult rahunemas sarnaselt maakonnakeskusele ning viitajaga on tehingute arv pöördunud ka maakonna väiksemates piirkondlikes keskustes langusesse. Kui Pärnu linnas on 2022. aasta I pooles olnud tehingute arvu languse taga juba arvestatavalt asjaolu, et elamispindade kättesaadavus on rahaliselt halvenenud, siis väljaspool maakonnakeskust on hetkel veel peamiselt probleemiks suhteliselt vähene pakkumine, mis ei võimalda turuaktiivsusel kasvada.
Korterite hinnakasv on kiirenenud paralleelselt üldisele tarbijahindade kasvule
2022. aasta II kvartalis tehtud korteritehingute lõikes kujunes keskmiseks mediaanhinnaks Pärnu maakonnas 1582 €/m2, mida oli 12% enam kui eelmises kvartalis ning koguni 38% rohkem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Veel I kvartalis oli aastane hinnatõus 31% tasemel. Hinnatõus on paralleelselt üleüldisele tarbijahindade kasvule alates 2021. aasta algusest pidevalt kiirenenud, kuid arvestades tänast majanduslikku keskkonda üldiselt, võib oodata edasise 2022. aasta vältel tõenäoliselt hinnatõusu aeglustumist, kuid seda suhteliselt madala võrdlusbaasi tõttu alles IV kvartalis. Maakonna kui terviku hinnastatistika osas jätkub tõenäoliselt võrreldes 2021. aastaga veelgi kiirem hinnatõus 2022. aasta III kvartalis.

Väljaspool Pärnu linna kujunes samaaegselt aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 2022. aasta II kvartalis 39 000 eurot, mida oli 12% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid madalamahinnaliste varade osakaalu suurenemise tõttu 3,2% vähem kui 2021. aasta II kvartalis. Veel 2021. aasta II kvartalis oli aastane hinnakasv 107%, III kvartalis 19%, IV kvartalis 12% ning tänavu I kvartalis 8,5% tasemel, iseloomustades edasise kasvu järk-järgulist rahunemist ning asjaolu, et pideva hinnakasvu saatel on ühtlasi soetatud järjest odavamat kinnisvara maakonnakeskusest järjest kaugemates asukohtades. Viitajaga võib väljaspool Pärnu linna mitmetes maakonnakeskusest optimaalsel kaugusel paiknevates alevikes püsida hinnatõus 2022. aastal siiski tempokam kui maakonnakeskuses, kuid seda pelgalt ajutiselt.

Pärnu linnas tehtud korteritehingute osas kujunes sealjuures 2022. aasta II kvartalis mediaanhinnaks 1867 €/m2, mida oli 6,6% enam kui eelmises kvartalis ning koguni 38% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Tänavu I kvartalis kiirenes hinnatõus eeskätt uute korteritega tehtud tehingute taustal ligi 40% tasemele, kuid selle olulist taandumist sealt II kvartalis saanud siiski täheldada. Elamispinna kättesaadavus on 2021. aasta algusest selgelt halvenenud, kuna samadel perioodidel on elanikkonna sissetulekute kasv olnud tunduvalt aeglasem ning näib, et ka 2022. aasta II pooles jätkab olukord veelgi halvenemist, ohustades kinnisvaraturu pikaajalist jätkusuutlikkust. Olemasolev pakkumismaht on turuaktiivsuse edasiseks kasvuks suhteliselt piiratud, mis on viinud kiirenenud hinnakasvuni. Ukraina kriisi mõjul kasvavad ehitushinnad halvendavad elamispinna kättesaadavust veelgi, survestades ka järelturul hinnatasemeid kasvama nii üüri- kui ka ostumüügitehingute turul, suunates järjest enam potentsiaalseid ostjaid väljapoole maakonnakeskust ning takistades võimaliku ehitusaktiivsuse kasvu. Tänane turusituatsioon on tekitanud aga olukorra, kus edasise hinnakasvu jätkumise korral võib likviidsuse vähenemine tulla oodatust järsem ning sellega samaaegselt võib tekkida ehitussektori stabiliseerumise taustal järsk ehitusaktiivsuse kasv, mis võib ohustada suhteliselt lühikese aja vältel esile kerkiva võimaliku ülepakkumisega.

2022. aasta I kvartalis müüdi Pärnu linnas 30 uut korterit mediaanhinnaga 2650 €/m2, mille juures tehingute arv võrreldes aastatagusega vähenes kahe tehingu võrra, kuid hinnatase tõusis koguni 32%. II kvartalis müüdi seejärel 44 uut korterit mediaanhinnaga 2721 €/m2, mille juures võrreldes aastatagusega tehti 32 tehingut rohkem ning mediaanhind kasvas 22%. Uute korterite hinnakasv püsib ettevaatavalt suhteliselt tempokas nii 2022. kui ka 2023. aastal, kuna globaalselt kiirenenud ehitusmaterjalide hinnakasv jõuab korterituru statistikasse üle alles arvestatava viitajaga. Ukraina kriisi mõjul ei saa varasemast madalamaid uute korterite pakkumishindu paraku hetkel samuti kuidagi prognoosida, mis võimaldab ettevaatavalt uusehitiste osas hinnatõusu selget jätkumist.

Järelturul tehti Pärnu linnas 2022. aasta II kvartalis 267 ostu-müügitehingut, mida oli 1 tehingu võrra enam kui aasta tagasi samal perioodil ning hooajaliste tegurite tõttu 36% rohkem kui eelmises kvartalis. Järelturutehingute osas kujunes sealjuures mediaanhinnaks 1693 €/m2, mida oli 31% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis ning 6,1% rohkem kui veel eelmises kvartalis. Järelturul kujunes 1960ndatel ehitatud tüüpkorterite hinnakasvuks tänavu II kvartalis 1737 €/m2 mediaanhinna juures võrreldes eelmise kvartaliga 9,2% ja võrreldes aastatagusega 31%. 1980ndatel ehitatud korterite puhul kujunes mediaanhinnaks 1478 €/m2, mida oli võrreldes eelnevate perioodidega vastavalt 4,6% ja 33% enam. Kvartaalne hinnatõus püsis võrreldes eelmise kvartaliga mõnevõrra kiirem, kuid aastases võrdluses ei ole hindade kasv enam kiirenenud. Viimaste kvartalite hinnatõusu on suuresti mõjutanud järsult kiirenenud inflatsioon, mis on sundinud üha enam eraisikuid kui ka ettevõtteid tegema kinnisvarainvesteeringuid just elamispindade sektorisse. Kui 2021. aasta I pooles moodustasid üürimiseks mõeldud korterid kõikidest tehingutest ligi 17%, siis 2022. aasta I pooles juba 25%, viidates ka tugevale spekulatiivse huvi kasvule, mille taustal aga üüripakkumine ei olnud aasta keskpaigaks oluliselt suurenenud.

Pärnu linna ja Pärnumaa korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

Üüripakkumiste arv on asunud elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal vähenema
2020. aastal hakkas peale koroonakriisi esmast ehmatust ehitusaktiivsus taas järsult kasvama, ületades ka varasema tipptasemena 2018. aasta näitajad. Ehituslubade arv siiski samaaegselt märkimisväärselt vähenes, viidates 2021. aasta I pooles alanevale ehitusaktiivsusele. 2020. aastal vähenes müügipakkumiste arv Pärnu linnas koguni 18%, kogu maakonnas tervikuna aga veidi mõõdukamalt 7,4% võrra. Tempokas pakkumiste arvu langus jätkus seejärel ka 2021. aastal, seda nii omandi- kui ka üüriturul. 2021. aastal tervikuna vähenes Pärnu linnas müügipakkumiste arv 35% ja üüripakkumiste arv 22% võrra. Väljaspool maakonnakeskust on järjepidev pakkumismahu vähenemine samuti jätkunud. Kiirenenud elamispindade hinnakasv ja selle taustal halvenenud elamispinna kättesaadavus on üha enam potentsiaalseid ostjaid turult eemale jätmas, mis aga toetab just üüriturgu. Üürihinnad on 2021. aasta kevadest pakkumiste arvu vähenemise taustal taas kasvule pöördunud ning võib eeldada, et edasine kasv jätkub ka lähikvartalitel, püsides keskmiselt 15 kuni 20 protsendi tasemel aastases võrdluses.

2021. aastal kasvasid üürihinnad Pärnu linnas ligi 4% ning müügipakkumiste hinnad eeskätt uusarenduste toel 37%, viidates üüritootluste alanemisele. Üüri- kui ka müügipakkumiste arvu langus jätkus ka veel 2022. aasta I pooles, mille juures püsis ka üüritootluste edasine alanemine, mille juures siiski tõenäoliselt 2022. aasta II pooles või hiljemalt 2023. aastal üüritootluste edasine langus peatub.
Üürituru osas avaldab Pärnu linna ja selle lähipiirkondade osas tugevat mõju just suvine periood. Iga-aastaselt on märgata lühiajaliste üüripakkumiste arvu kiiret kasvu alates jaanuarist kuni suve alguseni, mille järel pakkumiste arv hakkab taas kiirelt langema. Pikemaajaliste üürilepingute sõlmimine on võrdlemisi keeruline, seda eriti atraktiivsetes piirkondades, sest varade omanikud soovivad suvise perioodi vältel üürida kortereid lühiajaliselt, teenides seeläbi oluliselt rohkem üüritulu. Iga-aastaselt on märgata, et suvise perioodi tipptaseme ning talvise perioodi kõige madalama aktiivsusega kuude puhul on üüripakkumiste koguarvu erinevus Pärnu korteriturul ligi 3,5 kordne. Väikeinvestorite huvi Pärnu kinnisvaraturu osas on siiski erinevalt teistest Eesti suurematest keskustest suhteliselt tagasihoidlik, aktiivne huvi on püsinud viimastel aastatel peamiselt külaliskorterite ostmise osas ning võib eeldada, et koroonapandeemia mõjudest edasise taastumise taustal kerkib see trend taas esile.

Hooajati kasvab huvi investeerimise vastu ennekõike suvisel perioodil, kuid kuna kuurortpiirkonnale omaselt on Pärnus elukondliku kinnisvara tootlused suhteliselt madalad ning üürihinnad on hooajalisusest tingituna suhteliselt kõikuva iseloomuga, maetakse sageli edasised ostumõtted maha. Iga-aastaselt on sügisesel perioodil märgata pikaajalisele üüriturule suunatavate korterite pakkumiste arvu olulist kasvu, mille taustal üürihinnad on sageli võrreldes teiste Eesti suuremate keskustega võrdlemisi madalad ning potentsiaalsed üürnikud pakkumiste rohkusest tulenevalt äärmiselt valivad. Pikaajaliste üüripakkumiste osas võis 2020. aasta II pooles täheldada keskmiselt 10 protsendi võrra madalamaid üürihindu kui 2019. aasta samal perioodil, kuid üürihinnad on seejärel taas kasvama asunud ja jõudsid hinnanguliselt 2021. aasta keskpaigas juba varasemale tasemele. 2022. aasta I pooles üürihindade kasv elamispinna kättesaadavuse halvenemise, Ukraina sõjapõgenike saabumise, laiapõhjalise inflatsiooni ja tööturu paranemise tõttu kiirenes, ületades tugevalt eelneva paari aasta keskmist kasvutempot. Tempokas üürihindade kasv püsib ka veel 2022. aasta II pooles, mida toetab eeskätt piiratud pakkumine ja ajutiselt kasvanud nõudlus. Üürihindade kasvu jääb lähikvartalitel toetama kinnisvarainvestorite krediidikulude kasv, kuna Euribori tõus suunatakse üürnikele üle.

Ukraina kriisi mõjud takistavad ehitusaktiivsuse ja pakkumiste arvu kasvamist
Arendusturul on potentsiaalsete ostjate huvi olnud viimastel aastatel väga suur. Ennekõike on huvitatud oldud pigem madalama hinnaklassiga uute korterite soetamisest (kuni 2500 €/m2), kuid pideva ehitushinna kasvu tõttu on vastaval hinnatasemel projektide hulk järjepidevalt vähenenud. Ehitusaktiivsus on võrreldes eelmise kümnendi keskpaigaga viimastel aastatel selgelt tõusnud, kuid erinevalt Tallinnast või Tartust ei ole suuremaid arenduspiirkondi veel välja kujunema asunud. Mitmed arendajad lubasid enne 2020. aasta märtsi uute järjest suuremate projektidega alustada, kuid nende kõigi tegelik realiseerumine on endiselt ebakindel. 2021. aastal asus siiski üha uusi arendusi pakkumisse lisanduma, mille taustal oli projektide ettemüük võrdlemisi hea ning nende osas ehitusega lõpetamine peaks aset leidma aastate 2022 - 2023 vältel. Potentsiaalsete ostjate seas domineerivad jätkuvalt pigem laulva revolutsiooni perioodil sündinud tarbijad ning väikelinnale omaselt keskealised inimesed, kes soovivad ehituslikult vanema elamispinna vahetada kaasaegsema vastu, kuid ostuvõimeliste klientide hulk on elamispinna kättesaadavuse halvenemise tõttu 2021. aasta II poolest üsna tugevalt vähenema asunud. Ukraina kriisi mõjud ei võimalda aga elamispindu varasematel hinnatasemetel enam arendajatel turule tuua ning ligi 30%-line pakkumishindade tõus on olnud suhteliselt laiapõhjaline.

Korterelamute püstitamiseks on kehtestatud mitmeid planeeringuid, kuid lähitulevikus ei ole siiski neist valdava enamuse osas arendustegevusega alustamist oodata. Hinnatasemed ei ole veel küündinud enamike arendajate jaoks piisavalt kõrgetele tasemetele, et arendustegevuse läbiviimisega kaasnevad riskid oleksid eduka müügiprojekti tagamiseks piisavalt madalad ning 2022. aasta sündmuse taustal näib, et vastav divergents süveneb. Arendajate vaheline konkurents oli aastatel 2019 - 2020 suhteliselt tihe, mistõttu turukonjunktuuri paranedes ähvardab sageli Pärnu linna järsk uute korterite ülepakkumine, mis võib taas olukorra selginemisel näiteks 2023. aastal esile kerkida. Mitmed arendajad oleksid küll nõus arendustegevusega alustama, kuid Eesti piirkondlikud finantseerimist pakkuvad ettevõtted ei ole olnud nõus rahastust pakkuma, mis sunnib arendajaid siirduma alternatiivsete ning riskantsemate finantseerimisviiside juurde (nt ühisrahastus). Kui korteriarenduse turul rääkida ebaõnnestunud projektidest, nendega kaasnenud pankrottidest ning maha jäetud maksuvõlgadest, siis just Pärnu leidis aastatel 2019 - 2020 Eesti kinnisvaraturu uudistes võrdlemisi laialdast kajastust.

Sarnaselt Tallinnale asus ehitussektoris ja arendusturul 2019. aastal ebakindlus üsna lühikese perioodi vältel suurenema, mis Pärnu linnas väljendus eeskätt optimaalsest suurema uute korterite laojäägiga, ohustades pakkumishindade võimaliku langetamisega. 2020. aasta IV kvartalist aga võimalikud negatiivsed ilmingud kiirelt möödusid ning 2021. aasta kulges uute korterite turul üle ootuste hästi, mis on aastatel 2022 - 2023 taas spekulatiivse pakkumise osakaalu suurendamas. 2022. aastal tuleb siiski tõenäoliselt oodatav ehitusaktiivsuse tõus mõõdukam kui esialgselt prognoositud, kuna Ukraina kriisi mõjud on olnud veidi tugevamad kui turg oleks arvanud. Valdav enamus ehitamisel olevatest ja kavandatavatest korterelamutest paiknevad Pärnu linnas Kesklinna piirkonnas ning neist enamus on 3- kuni 5-korruselised, mille juures kavandatud projektide asukohad viitavad eeskätt just kõrgemahinnaliste varade turule toomisele, millele aga ostjaid napib.

Erinevalt Tartust ja Tallinnast ei ole viimastel aastatel Pärnumaa korteriturul valglinnastumine veel hoogustunud, seda osaliselt ka suhteliselt väheste atraktiivsete arenduskruntide pakkumise tõttu. Väljaspool Pärnu linna on viimaste aastate ehitusaktiivsus olnud suhteliselt tagasihoidlik, mille juures näiteks 2021. aastal hakati väljaspool Pärnu linna ehitama ainuüksi 13 uut korterit (1 korterelamu) ning lisaks 1 ridaelamut (3 elamuühikut). 2022. aastal võiks küll oodata maakonnakeskuse lähinaabruses uute arendusprojektide laialdasemat algatamist, kuna taolised elamispinnad oleksid üha rohkemale potentsiaalsele ostjaskonnale kättesaadavad, kuid ehitusstatistika ei viita väljaspool maakonnakeskust siiski ka veel ehituslubade taotlemise kasvule.

2021. aasta II kvartalis Pärnu linnas ehituslubade väljastamine järsult suurenes (kokku 86 korterit), kuid ehitusega hakati alustama suhteliselt analoogses mahus nagu veel aasta tagasi (30 korterit). III kvartalis seejärel Pärnu linnas ehituslubade väljastamine taas vähenes (19 korterit), kuid ehitusega alustamine veidi suurenes (44 korterit). IV kvartalis teavitati seejärel siiski 10 korterelamu ehitamisest kokku senise kasvutsükli rekordilise 183 ühikuga, mille juures kasutusse tuli 2 korterelamut (23 korterit) ning ehituslube väljastati veel 6 korterelamu ehitamiseks (69 korterit). Uute arendusprojektide laiapõhjalist algatamist hoiab tagasi järsult kasvanud ehitushind, mis on tõusnud kiiremini kui elamispindade hinnad ning mis on omakorda võimendunud Ukraina kriisiga seotud põhjustel, viies tõenäoliselt 2022. aastal uute projektidega algtamise numbrid taas väiksemaks kui 2021. aastal. 2022. aasta I kvartalis eeskätt enne Ukraina sõja eskaleerumist jõuti veel väljastada ehituslube 15 korteri (1 hoone) ehitamiseks ning teavitati ehitustöödega alustamisest koguni 105 korteri osas (5 hoonet, keskmiselt 50 m2 korterid), mille kõrval kasutusse tuli ainuüksi 3 korterit (1 hoone).

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumiste arvu ja ehitusaktiivsuse dünaamika Pärnumaal

 

Ehituslubade taotlemine hakkas kasvama ennekõike 2017. aasta II pooles, mis oli otseselt seotud piirkondliku hinnataseme kasvuga ning arendajate reageerimisega olemasoleva nõudluse rahuldamiseks. Hetkel ehitamisel olevate arenduste osas on madalama hinnaga projektidest võrdlemisi suur hulk korteritest võlaõiguslike lepingute raames broneeritud, millest tulenevalt võib tarbijate huvi odavama hinnaklassi uusarenduste osas pidada aktuaalseks ka lähitulevikus. Üle 2500 €/m2 uusarenduste osas võib aga nõudlust pidada pigem õhukeseks, mida on kirjeldanud ka vastavas hinnaklassis uute korterite oluliselt pikem müügiperiood. Suur hulk turule lisanduvaid uusi kortereid jääb oma absoluutväärtusest tulenevalt valdavale enamusele piirkondlikele potentsiaalsetele ostjatele kättesaamatuks. Pelgalt 7% uute korterite pakkumisest jäid 2022. aasta keskpaigas kuni 2500 €/m2 pakkumishinna tasemele ning ligi 60% pakkumistest olid hinnavahemikus 2500 - 3500 €/m2. Ukraina kriisi taustal võib eeldada, et 2022. aastal kujuneb keskmiseks uute korterite pakkumishindade kasvuks keskmiselt 30%, soodustades uute ja järelturukorterite osas hinnadiferentsi suurenemist. 2022. aasta keskpaigas oli aritmeetiline keskmine uue korteri pakkumishind Pärnus 2941 €/m2.

Väikelinnade tarbijaskond on üsna hinnatundlik ning arendajatel on lihtne finantsprojektsioonides nõudluse prognoosimisel eksida. Kui Tartus ja Tallinnas on võlaõiguslike lepingute raames korterite müük enne ehitustegevusega alustamist või jooksvalt ehitustegevuse läbiviimise käigus täiesti tavapärane nähtus, siis väiksemates Eesti linnades on vastav trend tunduvalt tagasihoidlikum, mistõttu uute korterite müügitempo suureneb Pärnus enamasti pigem ehitustegevuse lõppfaasis. Arvestades 2022. aasta I poolaasta korteriturgu, võib lühiajaliselt pidada Pärnu arendusturule sisenemist suhteliselt atraktiivseks. Viimaste aastatega sarnaselt kõrge ehitusaktiivsus tõenäoliselt veel aastatel 2023 - 2024 viitajaga vähemalt ajutiselt naaseb, kuna aastatel 2020 - 2022 on hulgaliselt uusi projekte pidevalt edasi lükatud ning arendajad on suhteliselt optimistliku turusituatsiooni jätkumise ootustes. Arvestades nii juba valminud korterelamutes paiknevate korterite hulka, ehitusjärgus olevate korterite hulka kui ka hetkel paberil müüdavate uute korterite hulka, on Pärnu linnas uute korterite pakkumine võrreldes 2020. aastaga vähenenud ning pakkumine on ligi 7-kuulise laojäägi taustal hetkel suhteliselt optimaalne.

Pärnu linna (maakonnakeskuse) korterituru pakkumispõhised hinnad

Korteri tüüp	1-toalised		2-toalised		3-toalised		4- ja enamatoalised
Pakkumisel	Arv (tk)	Hind	Arv (tk)	Hind	Arv (tk)	Hind	Arv (tk)	Hind
Müük	65	880 - 7500 €/m2	101	1098 - 5088 €/m2	91	986 - 4693 €/m2	48	427 - 4552 €/m2
Üür	11	200 - 500 €/kuus	20	290 - 850 €/kuus	6	450 - 1200 €/kuus	1	650 €/kuus

2021. aastal tehti Pärnu maakonnas sarnaselt korteriturule ka elamuturul rekordilises mahus tehinguid
Möödunud aastal tehti hoonestatud elamumaadega Pärnu maakonnas kokku 577 ostu-müügitehingut, mida oli 28% rohkem kui varasemal aastal, kui turuaktiivsus suurenes 11% võrra. Tempokas tehingute arvu kasv püsis teist aastat järjest, mida saatis paralleelselt ka tempokas hindade kasv. Väljaspool maakonnakeskust tehti 2021. aastal Pärnu maakonnas 428 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut, mida oli 24% rohkem kui varasemal aastal. Olenemata koroonakriisist võis 2020. aastal täheldada väljaspool Pärnu linna turuaktiivsuse 13%-list kasvu, mille juures võib väita, et koroonapandeemia negatiivne mõju ei avaldanud elamuturule kuidagi otsest mõju. Pärnu linnas tehti samaaegselt 2021. aastal 149 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut, mille juures tehingute arv suurenes võrreldes aastatagusega koguni 43% võrra, kuid ka aastate 2019 - 2020 võrdlusbaas on olnud suhteliselt madal.

Kogu maakonnas tehtud hoonestatud elamumaade puhul kujunes keskmiseks mediaanhinnaks 2021. aastal 89 000 eurot, mille juures hinnatase kasvas võrreldes aastatagusega koguni 48%. Hinnakasvu kiirenemisse panustas eeskätt piiratud pakkumise tingimustes kasvanud nõudlus, ehitushindade kasvu ülekandumine elamute pakkumishindadesse, ajalooliselt madalaimad eluasemelaenude intressitasemed, väga hea laenuraha kättesaadavus, järsult kasvanud majandusaktiivsus ning sellega kaasas käinud paranenud tööturg, mis mõjutas omakorda positiivselt ka tarbijakäitumist koos 2021. aasta sügisesel perioodil vabanenud II pensionisamba rahaga. Teisalt mõjutas hinnakasvu kiirenemist aastatagune madal võrdlusbaas, mille juures 2020. aastal alanes mediaanhind 20% võrra, mille taga oli aga peamiselt asjaolu, et turuaktiivsus asus koroonapandeemia puhkemisel kasvama eeskätt hajusama asustusega piirkondades, kus elamispindade hinnatase on madalam.

Ainuüksi üksikelamutega tehtud ostu-müügitehinguid vaadeldes võis 2021. aastal maakonnas tervikuna täheldada keskmise tehingu hinna kasvu 23% võrra, mille juures suvilate keskmine tehingu hind kasvas koguni 67%. Üksikelamutega tehtud tehingute arv suurenes 30% ja suvilate tehingute arv 33% võrra, iseloomustades üsna laiapõhjalist kasvu elamuturul tervikuna nii alaliseks kui ka perioodiliseks elamiseks mõeldud varade lõikes. Suvitusotstarbelisi varasid on siiski viimastel aastatel hakatud ka alaliseks elamiseks ümber ehitamiseks järjest enam soetama, kuna elamuturul üldiselt on pakkumine vähenenud ning hinnad kasvanud, mille taustal elamispinna kättesaadavuse halvenemine sunnib potentsiaalseid ostjaid tegema oma ostuotsustes teatavaid järeleandmisi. Suvilate hinnakasv on olnud tunduvalt kiirem, kuna suvilate pakkumine koosneb peamiselt järelturu varadest ning nende osas ei ole märkimisväärset pakkumise lisandumist oodata ka 2022. aastal.

Pärnu linnast väljaspool tehtud hoonestatud elamumaade puhul kujunes samaaegselt 2021. aastal aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 94 600 eurot, mida oli koguni 34% rohkem kui 2020. aastal, kui hinnatase alanes hajusa asustusega piirkondades kasvanud turuaktiivsuse taustal 6,5% võrra. Hinnatasemete tõus oli sealjuures laiapõhjaline, mille juures aga turuaktiivsuse kasv oli pigem regionaalne. Lääneranna vallas kui ka Tori vallas võis täheldada marginaalset turuaktiivsuse suurenemist, samaaegselt kui tempokat tehingute arvu kasvu iseloomustasid Häädemeeste, Põhja-Pärnumaa kui ka Saarde vald. Üldplaanis kasvas mediaanhinna baasil hoonestatud elamumaade hinnatase väljaspool Pärnu linna 2021. aastal keskmiselt 15 kuni 20 protsendi võrra. Osaliselt on statistilist hinnakasvu hoidnud tagasi jätkuvalt asjaolu, et üha enam potentsiaalseid ostjaid on elamispinna kättesaadavuse halvenemise ja pakkumismahu vähenemise tõttu pidanud siirduma maakonnakeskusest ja piirkondlikest suurematest keskustest järjest kaugemale.

Pärnu linnas kujunes hoonestatud elamumaade osas 2021. aastal mediaanhinnaks 122 000 eurot, mida oli 25% rohkem kui varasemal aastal. Veel aastatel 2019 - 2020 hinnatase võrreldes 2018. aastaga veidi alanes, iseloomustades enne koroonakriisi elamuturul pigem üldist rahunemist, mida saatis ka pikema perioodi vältel alanenud turuaktiivsuse tase. Eeskätt demograafiliste tegurite tõttu on aga 2020. aasta lõpust tehingute arv järsult kasvama asunud nii maakonnakeskuses kui ka sellest väljaspool paiknevates piirkondades, kuna nn laulva revolutsiooni põlvkonna tarbijad on üha enam jõudmas ikka, kus soovitakse korter vahetada üksikelamu või ridaelamukorteri vastu. Taoline trend püsib ilma aktiivne ka veel vähemalt aastatel 2022 - 2024, kuid tõenäoliselt siiski madalama turuaktiivsuse taustal. Pakkumismaht on piiratud eeskätt Pärnu linnas ja selle vahetus ümbruses, mistõttu 2022. aastal turuaktiivsus elamuturul taas alaneb, mida saadab aga jätkuvalt kiire hindade tõus, halvendades elamispinna kättesaadavust veelgi. 2022. aastaks võib väga likviidset elamuturgu prognoosida eeskätt madalamahinnaliste elamute osas, seda nii Pärnu linnas kui ka mujal maakonnas, sest neile on järjest rohkem potentsiaalseid ostjaid.

Elamuturu aktiivseimaks perioodiks jäi 2021. aastal II kvartal, tehingute arv on languses
2022. aasta II kvartalis tehti Pärnu maakonnas kokku 128 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 16% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 28% vähem kui aasta tagasi samal perioodil. Veel 2021. aasta II kvartalis tehti 177, III kvartalis 154 ja IV kvartalis 160 ostu-müügitehingut. Tänavu II kvartalist on edasine tehingute arvu kasvuvõimalus järjest enam piiratud ning tõenäoliselt siirdub turuaktiivsus kogu 2022. aasta lõikes tervikuna langusesse, ühtides üldplaanis ka korteriturul oodatavate muutustega. Olemasolev elamuturu pakkumine ei võimalda senise turuaktiivsusega ilma täiendava hinnakasvuta kuigi pikaajaliselt jätkata, mistõttu võib eeldada laiapõhjalise hinnakasvu püsimist kogu maakonna elamuturul eeskätt 2022. aasta sügisese perioodini, mille järgselt võiks oodata hinnatõusu tugevamat aeglustumist.

2022. aasta II kvartalis kogu Pärnu maakonnas tehtud hoonestatud elamumaade ostu-müügitehingute lõikes kujunes mediaankeskmiseks hinnatasemeks 129 400 eurot, mida oli 1,2% vähem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 17% rohkem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Hinnakasv oli paralleelselt üldisele tarbijahindade kasvu kiirenemisele ootuspäraselt kuni tänavu I kvartalini pidevalt kiirenenud, kuid samaaegselt ei ole pakkumiste arv turul oluliselt kasvanud ning olemasoleva pakkumise osas on tempokas pakkumishindade kasv samuti selgelt jätkunud, mis võimaldab lähikvartaliteks prognoosida olukorda, kus potentsiaalseid koduostjaid on elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal järjest vähem. Spekulatiivse elamuturu pakkumise osakaal on asunud suurenema, mille juures laiapõhjalist arendustegevuse kasvu hoiab aga tagasi omakorda järsult kasvanud ehitushinna tase ja hoonestamata elamumaade kruntide paralleelne hinnatõus.

Väljaspool Pärnu linna tehti 2022. aasta II kvartalis kokku 100 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli 15% rohkem kui eelmisel, kuid siiski koguni 24% vähem kui aastatagusel samal kvartalil. Viitajaga tekkis 2021. aastast olukord, kus odavama elamispinna otsimise ootustes on üha enam siirdutud Pärnu linnast väljapoole, mis viis maakonnakeskuses tehingute arvu vähenemiseni ja samaaegselt turuaktiivsuse suurenemiseni mujal maakonnas, kuid seda pelgalt 2022. aasta I kvartalini. Tehtud tehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehingu hinnaks II kvartalis 117 000 eurot, mida oli 14% enam kui aasta tagasi, kuid 3,6% vähem kui veel 2022. aasta I kvartalis. Kui elamute hinnadünaamika muutust vaadelda kvaliteediklasside lõikes, on olnud sõltuvalt asukohast ja elamu suurusest märgata aastast üksikelamute hinnatõusu keskmiselt 20 kuni 30 protsendi tasemel. Hinnatõus on tempokam olnud just väiksemate ja madalamahinnaliste elamute puhul, mis on laiemale ostjaskonnale kättesaadavad.

Pärnu linnas tehti 2022. aasta II kvartalis samaaegselt 28 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut, mida oli 5 võrra enam kui eelmises kvartalis, kuid koguni 17 tk vähem kui 2021. aasta II kvartalis. Turuaktiivsuse aastane kasv võrreldes III kvartaliga küll 2021. aasta IV kvartalis ajutiselt taas kiirenes, kuid üldplaanis on tehingute arv püsinud juba pikemat aega madalamal kui veel 2021. aasta II kvartalis ning püsis seda ka tänavu I poolaastal. Olulist tehingute arvu suurenemist ei ole oodata ka 2022. aasta II pooles. Turuaktiivsuse edasist kasvu takistab piiratud pakkumine ja üsna kehv pakkumise struktuur, kus pakkumiste seas napib potentsiaalse ostjaskonna poolt enimeelistatud parameetritega varasid. 2022. aasta II kvartalis tehtud hoonestatud elamumaade ostu-müügitehingute lõikes kujunes mediaanhinnaks 173 700 eurot, mida oli 3,7% enam kui eelmises kvartalis ning 31% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Aastane hinnatõus veidi aeglustus, kuid kasvutempo ei ole endiselt jätkusuutlikul tasemel. Sarnaselt maakonnale kui tervikule jätkub lähikuudel pakkumismahu madalseis, mis võimaldab hindadel kasvu jätkata, kuid turuaktiivsuse edasine tõus on selle taustal siiski takistatud.

Pärnu linna ja Pärnu maakonna elamuturu tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

Aktiivne elamuturg on tõstnud ostjaskonna huvi elamumaa kruntide vastu
Pärnu maakonnas müüdi 2021. aastal 491 hoonestamata elamumaad, mida oli koguni 83% rohkem kui 2020. aastal. Tegemist oli ühtlasi senise kasvutsükli vältel kõrgeima turuaktiivsuse tasemega. Pärnu linnast väljaspool tehti 2021. aastal 462 ostu-müügitehingut, mida oli kaks korda enam kui 2020. aastal. Maakonnakeskuses aga samaaegselt turuaktiivsus ligi viiendiku võrra alanes, kuna müügipakkumiste arv on olnud suhteliselt madal. Nii tehinguaktiivsuse kui ka hinnatasemega seotud trendid olid viimastel aastatel võrdlemisi kattuvad nii maakonnakeskuses kui maakonnas tervikuna, tehingute arv oli enne 2021. aastat vähenenud nii maakonnakeskuses kui ka selle lähiümbruses. Tehingute arvu vähenemine on sageli viinud hinnakasvu kiirenemiseni, mis viitab ennekõike kehvale pakkumise struktuurile ning asjaolule, et passiivne ostuhuvi on potentsiaalsete tarbijate seas suurenenud. Sobiliku pakkumise ootuses olevate isikute hulk oli enne 2020. aasta koroonapandeemia sündmusi pidevalt suurenenud, mistõttu oli alaneva tehingute arvu taustal asunud hinnakasv kiirenema just 2019. aastal.

2021. aastal kujunes kogu maakonnas müüdud hoonestamata elamumaade lõikes keskmiseks mediaanhinnaks 9,5 €/m2, mida oli väljaspool maakonnakeskust kasvanud turuaktiivsuse tõttu 2,6% vähem kui aasta varem, kui aastane hinnakasv püsis ajutiselt koguni 22% juures. Tehingute arvu kasvu on panustanud eeskätt isikud, kes vastasel juhul osaleksid piirkondlikul elamuturul. Demograafilistest teguritest tulenev tehingute arvu suurenemine on avaldunud samaaegselt nii üksikelamute kui ka nende püstitamiseks sobilike maade turul ning näib, et nõudlus nii elamute kui ka hoonestamata elamumaade järele jätkub üsna tugeval tasemel veel pikema aja vältel. Kui 2021. aasta turuaktiivsust võrrelda kunagise buumiaegse perioodiga, siis erinevalt elamu- kui ka korteriturust oli Pärnumaa näitel maaturul veel tehingute arv üsna madalal tasemel, sest näiteks 2006. aasta tipp-perioodil müüdi koguni 775 hoonestamata elamumaad. Teisalt on vahepeal oluliselt vähenenud nii vajadus kui ka laenuvõimalused teise või kolmanda kinnisvara soetamiseks, mis hoiab inimeste tarbimisvõimalusi tagasi just suvitusotstarbelise kasutusega varade osas.

Pärnu linnast väljaspool tehtud tehingute puhul kujunes 2021. aastal aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 21 950 eurot, mida oli 19% rohkem kui 2020. aastal. 2020. aastast suurenenud hoonestamata elamumaade tehingute arvu on saatnud ka hüppeliselt kasvav ehitusaktiivsus. Ehituslubade väljastamine püsis sealjuures aga 2017. aastast suhteliselt analoogsel tasemel, viidates asjaolule, et ehitamist alustati 2020. aastal valdavas osas siiski juba varasemalt väljastatud ehituslubade puhul. 2021. aastal jätkas ehituslubade väljastamine kasvamist, mille juures aga aasta II pooles võis täheldada, et järsult kasvanud ehitushindade taustal on ehituslubade realiseerimise osakaal ootuspäraselt vähenema asunud. Hoonestamata elamumaade müük on suurenenud just piirkondades, kus on kasvanud ka elamuehituse numbrid. 2021. aasta ehitusaktiivsuse statistika viitab viimaste aastate kõrgeima ehituslubade väljastamise numbriga aastale, kuid ka 2022. aasta tõotab tuua suhteliselt tugeva elamuehituse soovi taseme, seda vähemalt passiivselt, kuna kallinenud ehitusmaterjalide hinnataseme mõju võib elamuehitusega algatamist veel märkimisväärses mahus aastatesse 2023 - 2024 edasi lükata.

Pärnu linnas tehti 2021. aastal samaaegselt 29 hoonestamata elamumaa ostu-müügitehingut. Võrreldes 2020. aastaga müüdi 8 kinnisasja vähem, kuid siiski 7 kinnisasja rohkem kui veel 2019. aastal. Tehtud tehingute lõikes kujunes mediaankeskmiseks hinnatasemeks 48,2 €/m2, mida oli üsna kõrge võrdlusbaasi tõttu koguni 13% vähem kui varasemal aastal, kui mediaanhind kasvas ajutiselt 94% võrra. 2020. aastal tehtud tehingute puhul oli mediaanhind viimaste aastate kõrgeim, mille juures sarnaselt 2018. aastale omasid mõju aga suuresti tehingud korterelamute püstitamiseks sobilike kinnisasjadega. Üldplaanis ei ole Pärnu linnas hoonestamata elamumaade osas turuaktiivsus viimastel aastatel märgatavalt muutunud, pideva pakkumiste arvu vähenemise taustal on hinnakasv aga 2018. aastast selgelt kiirenenud. Veel 2016. aastal oli hoonestamata elamumaade turg tehingute arvu poolest Pärnu linnas suhteliselt analoogne nagu veel 2020. aastal.

Hoonestamata elamumaade osas on tarbijaskonna nõuded suhteliselt kitsad. Pärnu linna siseselt on maatükkide hinnad võrreldes hajaasustusega piirkondadega oluliselt kõrgemad. Ennekõike on väärtustatud mereäärsed ja Kesklinna piirkonnas asuvad elurajoonid. Eelistatuimad krundid on maakonnas peamiselt suurusega 1500 - 2500 m2, paiknedes looduskaunis asukohas koos vähemalt osalise kõrghaljastusega. Viimaste aastate vältel on keskmine elamumaa pindala üsna kiirelt suurenenud, ületades 2019. aastal kui ka seejärel uuesti 2021. aastal 3000 m2 piiri, mis viitab ennekõike sellele, et sagenenud olid peamiselt hajaasustusega piirkondades tehtud tehingud. Tihedama asustusega piirkondades, sh Pärnu linnas, ei ole kinnisasja suurus enam niivõrd oluline, sest keskuses ostab tarbija pigem mugavust ning hajusama asustusega piirkonnas privaatsust.

Sarnaselt teistele Eesti suuremate linnade lähiümbrusele on hiljaaegu pakkumisse hakanud taas lisanduma kunagise buumiaegse perioodi kinnistuid, mis on tänaseni tehnilise infrastruktuuri osas väljaarendamata. Kuigi vastavate projektide arvelt üldine pakkumine suureneb, on taoliste kinnistute likviidsus tänasel hetkel jätkuvalt madal. Järjest kõrgemate hinnatasemete tõttu on viimastel aastatel siiski elanikkonna poolne huvi ka odavamate maade järele suurenenud, mida erinevates Pärnu linna lähipiirkondades on kunagise buumi aegse üleplaneerimise tõttu veel hulgaliselt pakkumisel. Uute elurajoonide esilekerkimist takistab sarnaselt teistelegi Eesti piirkondadele ennekõike kinnisvaraarendajate madal huvi tervikliku tehnilise infrastruktuuriga varustatud kruntide arendamisel ning madal kohalike omavalitsuste finantsvõimekus.

Uutes elurajoonides on kruntide müük keerulisem kui näiteks ligi viisteist aastat tagasi. Kui korteriturul on korteri võlaõiguslik ostmine enne korteri tegelikku valmimist kujunenud üsna tavapäraseks käitumiseks, siis kruntide müügi puhul ostjad tänasel hetkel selliseid otsuseid pigem ei langeta. Sealjuures kardetakse kas arenduskohustuste täitmata jätmist või nende täitmisega olulisel määral viivitamist. Lisaks, tänasel ajal ei soovi pangad hoonestamata maa ostmist üldjuhul finantseerida ning ostjaskond ei julge ainuüksi omakapitaliga niivõrd suuri riske võtta. Mida enam uusehitisi mõnda uude piirkonda on asutud ehitama, seda likviidsemaks muutuvad veel müümata krundid ja seda kiiremini asub vastava elurajooni varade turuväärtus kasvama. Juba väljakujunenud elurajoonides on kruntide müügiperioodiks enamasti keskmiselt 6 kuni 12 kuud, mis asus 2021. aastal lühenema, püsides tõenäoliselt 2022. aastal atraktiivsemates piirkondades kuni 6 kuu tasemel.

Lähikvartalitel hoonestamata elamumaade osas aktiivne ostuhuvi püsib. 2021. aasta kujunes viimaste aastate kõrgeima tehingute arvuga perioodiks, kuid 2022. aastal seejärel tehingute arv sarnaselt elamuturule taas alaneb, kuna olemasolev sobilike pakkumiste maht on suhteliselt piiratud, pakkumishinnad on ostjaskonna jaoks kasvanud liialt kiiresti, ehitushindade kasv on olnud oodatust kiirem ning märkimisväärset buumiaegsete elurajoonide n-ö taaselustamist ei ole veel oodata. 2021. aastast järsult kiirenenud ehitusmaterjalide hinnakasv võib 2022. aastal ajutiselt ka hoonestamata elamumaa soetamise soovi edasi lükata, kuid seda tõenäoliselt suhteliselt vähesel määral, kuna sobilike kruntide ostmisele kulutatakse sageli märkimisväärses mahus aega ja elamuehitusega alustamist saab vajadusel edasi lükata. Viimast ilmestas ka olukord, kus 2021. aasta II pooles tehti olenemata ehitushindade järsust kasvust Pärnu maakonna hoonestamata elamumaade turul ligi poole rohkem ostu-müügitehinguid kui aasta I pooles.

Kui 2022. aasta I kvartalis tehti kogu maakonnas kokku 139 hoonestamata elamumaa ostu-müügitehingut, siis II kvartalis juba ainuüksi 85. Võrreldes aastatagusega suurenes turuaktiivsus I kvartalis 83%, kuid taandus II kvartalis juba 27% võrra. Hinnakasv on paralleelselt kiirenenud, viidates eeskätt pakkumispoolsetele probleemidele. Keskmiseks hoonestamata elamumaa mediaanhinnaks kujunes sealjuures II kvartalis 14,3 €/m2, mida oli 72% enam kui eelmises kvartalis ning 62% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Aastane hinnatõus on pikemat perioodi vaadatuna ühtinud üldplaanis elamuturuga, kasvades keskmiselt 30% võrra. Pärnu lähiümbruses on siiski ka elurajoone, kus pakkumishinnad on aasta vältel kasvanud vähemalt 50% lõikes, iseloomustades spekulatiivse pakkumise osakaalu suurenemist ning elamispindade turu tasakaalustamatust. Tänavu III ja IV kvartalis võrreldes aastatagusega tehingute arvu langus jätkub, mille juures viitajaga võib oodata likviidsuse halvenemisest ajendatuna pakkumise mõningast suurenemist ja hinnatõusu aeglustumist.
Pandeemia ettevõtete investeeringuid maasse ja ehitistesse 2020 - 2021 oluliselt ei mõjutanud
Pärnu maakonnas on hoonestamata äri- ja tootmismaade turg olnud viimastel aastatel võrreldes kunagise buumi perioodiga mõnevõrra aktiivsem. Tootmismaadega tehtavad tehingud leiavad valdavas osas aset maakonnas, ärimaade tehingud aga maakonnakeskuses. Tehingute arv on hoonestamata ärimaade osas olnud kõige kõrgem 2009. ja 2013. aastal, hilisematel aastatel on tehinguaktiivsus langenud kuni 2018. aastani, mil turuaktiivsus küündis 11 tehinguga taas 2012. aasta tasemele. 2019. aastal hoonestamata ärimaade osas mõningane turuaktiivsuse kasv jätkus, mille raames tehti 14 ostu-müügitehingut. 2020. aastal tehti seejärel täpselt samapalju tehinguid kui 2019. aastal ning 2021. aastal seejärel 12 tehingut.

Hoonestamata tootmismaade osas oli majanduslike väljavaadete paranemise taustal tehinguaktiivsus enne 2020. aasta koroonakriisi pideva trendina kasvanud, olles kõige kõrgemal tasemel olnud 2014. aastal ja seejärel juba järjest aastatel 2016 - 2018. 2018. aastal müüdi koguni 30 hoonestamata tootmismaad, mille järgselt 2019. aastal aga tehingute arv 20 tehingu juures taas ootuspäraselt veidi taandus. 2020. aastal tehti seejärel koguni 28 hoonestamata tootmismaa tehingut, mille juures aga tehinguid tehti ennekõike aasta I pooles. 2021. aasta ostuaktiivsus hoonestamata maade osas veidi taandus, püsides 23 tehingu tasemel. Kuigi majandusaktiivsus on 2020. aastast taas suurenenud, võib siiski Ukraina kriis hoida piirkondlike tootmisettevõtete investeeringud põhivaraase varasemast marginaalsemad, kuid üldplaanis jätkub surve tootmisvõimsuste suurendamiseks ja ehituslikult vanemate tootmis- ja laohoonete kaasajastamiseks. 2023. aastast tõenäoliselt taas kiireneva majandusaktiivsuse taustal võib kinnisvaraturu madalast efektiivsusest tulenevalt oodata, et laiapõhjaline põhivarainvesteeringute kasv võib taas saabuda alles 2024. aastal.

Võrreldes kümnenditaguste perioodidega on hoonestamata tootmismaade osas tehingute arv kasvanud tunduvalt rohkem kui ärimaade puhul. Tootmismaade osas on positiivset trendi toetanud ennekõike piirkondlike ettevõtete kasvanud investeeringud. Tehingute aluste varade hinnatasemed on siiski võrreldes ligi viieteistkümne aasta taguse perioodiga oluliselt madalamad, seda peamiselt tollase üleplaneerimise ja sellest tuleneva praeguse mitmekesisema pakkumise ja seni veel suhteliselt madala nõudluse tõttu. Kuna nii globaalselt kui ka Eesti siseselt olid edasise majanduskasvu väljavaadete osas hinnangud vahepeal halvenenud ning selle taustal ettevõtjate kindlustunne vähenenud juba enne koroonapandeemia esilekerkimist, oli 2019. aastal tõenäoliselt seetõttu ka edasine nõudlus hoonestamata maade osas juba ennetavalt veidi vähenenud. 2020. aastal müüdi küll analoogses mahus hoonestamata ärimaid nagu aasta tagasi, kuid tootmismaade osas suurenes turuaktiivsus arvestatavas osas just mittevabaturutehingute tõttu. Kuna Eestis olid edasise majanduskasvu ootused varasemast pessimistlikumad juba enne koroonapandeemiat, oli ka 2020. aastal ärajäetud tehingute hulk seetõttu suhteliselt vähene. Seoses Rail Balticu rajamisega ei ole justkui võimalike spekulatiivsete maapositsioonide võtmist olnud veel täheldada, kuid perspektiivis see võib mõningate tootmisettevõtete paiknemist peatselt mõjutama asuda.

Hoonestatud äri- kui ka tootmismaid müüakse jätkuvalt tunduvalt enam kui hoonestamata sarnaseid maid, viidates suhteliselt tagasihoidlikule mitteeluhoonete ehitusaktiivsusele. Sealjuures on hoonestatud tootmismaade osas tehinguaktiivsus püsinud lähiminevikus iga-aastaselt suhteliselt sarnasel tasemel, olles 2016. aastast pigem mõningases langustrendis. Perioodil 2016 - 2020 püsis hoonestatud ärimaade iga-aastane tehingute arv vahemikus 23 - 36 tk ning hoonestatud tootmismaade puhul perioodil 2014 - 2020 vastavalt 55 - 64 tk. 2021. aastal müüdi seejärel 53 hoonestatud tootmis- ja 32 hoonestatud ärimaad. Nii hoonestatud tootmis- kui ka ärimaade hinnatasemete puhul ei ole ühest kallinemise tempot olnud märgata, kuid võrreldes mõne aasta taguse perioodiga on siiski mõlema segmendi raames keskmised hinnatasemed nii mediaanhinna kui ka aritmeetilise keskmise osas tõusnud. 2021. aastal kujunes hoonestatud ärimaade mediaanhinnaks 62 500 ja tootmismaade osas pelgalt 17 000 eurot.

Ettevõtete kindlustunne on koroonakriisi tõttu eeskätt teenindusotstarbeliste äritegevuste osas halvenenud, mistõttu investeeringute laiapõhjalist kasvu maa- ja ehitiste osas ei saa vähemalt ärimaade osas lähitulevikus veel kuigi optimistlikus mahus oodata. Tootmissektoril läheb aga tunduvalt paremini kui näiteks kaubandus-, büroo-, toitlustus- või majutuspindade omanikel, mistõttu uute tootmismaade turuaktiivsus peaks lähitulevikus püsima varasemate aastatega pelgalt mõnevõrra madalamal tasemel. Äripindade järgne nõudlus on asunud 2021. aasta II poolest paranema, kuid märkimisväärne osa endisi büroo-, toitlustus-, majutus- kui ka kaubandus-teeninduspindu tõenäoliselt konverteeritakse vähemalt ajutiselt ümber mingisuguse muu kasutusega pindadeks ning suhteliselt likviidse elamispindade turu taustal võib büroohoonete püstitamiseks sobilike ärimaade osas oodata sarnaselt Tallinnale üha enam n-ö külaliskorterite rajamist, suunates neid eeskätt väikeinvestoritele.

2022. aasta I pooles tehti hoonestamata tootmismaadega 16 ja ärimaadega ainuüksi 4 ostu-müügitehingut, mille juures tootmismaade osas tehingute arv võrreldes eelneva aastaga veidi suurenes, kuid ärimaade osas on siiski üsna vähe tehinguid. Hoonestatud maade puhul on samaaegselt olnud täheldada, et I poolaastal müüdud 17 hoonestatud tootmismaa taustal ettevõtete põhivarainvesteeringud on veidi vähenenud, kuid hoonestatud ärimaade 15 ostu-müügitehingut viitab siiski juba koroonapandeemiast selgelt väljumisele.

Tulenevalt asjaolust, et hulk tehinguid tehakse Eestis hoonestamata ja hoonestatud tootmis- ja ärimaade turul omavahel seotud osapoolte vahel, siis tuleb iga-aastaselt arvestada mitte-vabaturutehingute keskmisest suurema mõjuga tehtud tehingute hindu ja tehingute arvu puudutavale statistikale. Viimastel perioodidel on sagenenud tehingud Eestis tuntud edukate tootmisettevõtete vahel. Kuni 2020. aasta alguseni aset leidnud üleriigiline majandusaktiivsuse kasv oli Pärnu maakonda toonud juurde nii uusi tootmisettevõtteid kui ka loonud uusi töökohti, sarnased trendid on 2021. aastast peale ajutist kriisi taas võimenduma asunud. 2022. aasta sündmused võivad küll ajutiselt piirkondlikul tööturul olukorda raskendada, kuid üldplaanis siiski majandusaktiivsuse nominaalne kasv jätkub ning juba 2023. aastal võiks oodata ka selle reaalkasvu taaskordset kiirenemist koos tööturu väljavaadete taaskordse paranemisega.

Kasvanud on nii stock-office tüüpi hoonete püstitamine kui ka nõukogudeaegsete lao- ja tootmishoonete rekonstrueerimine. Väikeettevõtted on samaaegselt otsinud maakonnakeskuses nii väiksemaid tootmis- kui ka äripindu, alustamaks ettevõtlusega, laiendamaks oma tegevust või sisenemaks üldiselt Pärnu turule, kuid põhiliseks takistuseks on linnas kujunenud sobilike pakkumiste vähesus, seda nii omandi- kui ka üüriturul. Kaasaegsete äri- ja tootmisotstarbeliste varade pakkumine on viimastel aastatel kasvanud ehitusaktiivsuse tõttu piirkonniti veidi paranenud, kuid äriotstarbeliste varade osas seda peamiselt kesklinna piirkonnas, kus pakkumishinnad on ennekõike üüriturul potentsiaalsete huviliste silmis liialt kõrged. Koroonapandeemia tõi üürihindu küll ajutiselt allapoole, kuid ka üldine nõudlus büroo-, kaubandus- ja teeninduspindade järele on pandeemia aegselt vähenenud. Ärikinnisvara osas on Eestis tervikuna takistamas turu edasist arengut väikeettevõtete näitel puudulikud finantseerimisvõimalused, seda eriti väiksemates piirkondlikes keskustes ning selle osas ei ole olulisi muutusi hetkel oodata.

Prognoosid
2022. aastal võib Pärnu maakonna korteriturul oodata võrreldes 2021. aastaga mõnevõrra madalamat turuaktiivsust. Turuaktiivsuse edasist tõusu takistavad eeskätt piiratud pakkumine ja halvenenud elamispinna kättesaadavus, mille juures senise odava laenuraha tugi asub veidi leevenema. 2020. aastal koroonakriisi tõttu ärajäetud ostuotsuseid realiseeriti aktiivselt ka veel 2021. aasta I pooles ning elamispindade järgne nõudlus on üleüldiselt kasvanud 2021. aasta II poolest eeskätt järsult kasvanud inflatsiooni tõttu, kuid taoline nõudluse ajutine kasv on vaibumas ning üldine korterituru situatsioon peaks mõningase viitajaga asuma taas meenutama ligikaudu 2019. aastat. Hinnakasv on korteriturul eeskätt 2021. aasta I kvartalist kiirenenud, kuna eluasemelaenude intressid on üleriigiliselt alanenud, laenuraha kättesaadavus on väga hea, tööpuudus on üheskoos majandusaktiivsuse kasvuga taas alanenud, soodustades nii ostu-müügitehingute turu kui ka üürituru aktiivsuse kasvu. Kuigi makromajanduslik keskkond on asunud taas halvenema, jõuavad tarbijakindlust taolised tegurid tugevamalt alles mõjutada tõenäoliselt 2022. aasta II või 2023. aasta I pooles. Lisaks jääb korteriturul hindade statistilist kasvu vedama uute korterite asjaõiguslepingute suurenev hulk, mida näeme tõenäoliselt laialdaselt 2022. aasta II pooles, kuid mis on suuresti pigem seotud 2021. aastal langetatud ostuotsustega. Olukorras, kus ostu-müügitehingute turul on hinnakasv märgatavalt kiirenenud ning kinnisvara kättesaadavus on asunud elanikkonna sissetuleku aeglasema kasvu tõttu halvenema, on üha enam potentsiaalseid koduostjaid sunnitud leppima üürimisega, mis on viinud kiirenenud üürihindade kasvuni eeskätt 2022. aasta märtsist, kui Eestisse asusid saabuma ka sõjapõgenikud. 2022. aastal võib üldplaanis oodata Pärnu linna korteriturul hinnakasvu püsimist keskmiselt 20 kuni 25 protsendi tasemel, mille juures kiirem kasuvperiood jäi 2021. aastasse ja 2022. aasta I poolde. Pärnu linna kavandatakse jätkuvalt uusi arendusprojekte, mis asub lähikvartalitel müügipakkumist suurendama ning likviidsuse halvenemise tõttu peaks asuma pakkumine kasvama ka järelturul. Uute arendusprojektide turule lisandumine on ajutiselt pidurdunud globaalse toorainehindade kasvu tõttu, mis on asunud Eestis kajastuma eeskätt kallinenud ehitusmaterjalide hindades. Kuigi 2020. aastal pöördus ehitusaktiivsus taas kasvule ning sealjuures ületati ka 2018. aasta hiljutine tipptase, ei viita viimaste kvartalite ehituslubade väljastamise maht kuigi tugevale ehitusaktiivsuse kasvupotentsiaalile ka 2022. aastal.

Pärnu maakonna elamuturul võib 2022. aastal oodata sarnaselt korteriturule võrreldes 2021. aastaga alanevat turuaktiivsust. Tehingute arvu langust soodustab taaskordselt asjaolu, et piirkondlike pakkumiste arv on viimaste aastate vältel märkimisväärselt vähenenud ning pakkumishinnad on kasvanud, seda eriti 2021. aastast. Lisaks, alates 2020. aastast on olnud täheldada tugevat elamuehituse kui ja hoonestamata elamumaade müügi kasvu ning kõrge elamuehituse tase näib püsivat ka 2022. aasta vältel, mistõttu turul on kõrgemahinnaliste varade osas mõnevõrra vähem potentsiaalseid ostjaid kui veel mõni aeg tagasi. Lähikvartalite turuaktiivsust jäävad hoidma siiski peamiselt keskmise ja keskmisest madalama hinnaklassi üksikelamud ning seda jätkuvalt peamiselt Pärnu linnast väljaspool, kus tehingute arv on alates 2020. aastast arvestatavalt suurenenud. Arvestades 2021. aastal aset leidnud ehitusmaterjalide hinnakasvu ning selle täiendavat võimendumist Ukraina kriisi mõjude tõttu, 2022. aastal kiirenevat tööjõukulude kasvu ja globaalset energiakriisi, võib 2022. aastal osa isikuid elamuehituse plaanidest siiski loobuda, mis võib ajutiselt omakorda suurendada kas nõudlust rohkematoaliste korterite üüri- ja omanditurul või ka kvaliteetsemate elamute järelturul. 2022. aastaks tervikuna võib hetkeseisuga prognoosida elamuturul keskmiselt 15- kuni 20-protsendilist hinnakasvu, mis püsib tempokas maakonnas laiapõhjaliselt. Hinnatõus püsis ettevaatavalt aasta I pooles tunduvalt kiirem kui aasta II pooles. Elamute järelturul jäävad likviidsuse kasvu takistama jätkuvalt aktuaalsed probleemid juurdepääsuservituutide puudumise või tagantjärele seadustamist vajavate ehitustööde tõttu, mis takistavad varade soetamist eluasemelaenuga.

Viimastel aastatel on Pärnu linna elamispindade turu kasvu soodustanud aegajalt positiivne rändesaldo, kuid perspektiivis ei ole sisserändajate hulga olulist suurenemist enam oodata. Sarnaselt teistele Eesti piirkondadele on viimastel aastatel asunud Pärnu maakonna elanike arv stabiliseeruma, mis on ajutiselt peatanud elanikkonna väljavoolu ka pealinna ja välismaale. 2021. aastal siiski nii maakonnakeskuse kui ka maakonna kui terviku osas elanike arv mõnevõrra vähenes. Tööpuuduse vähenemise järgselt on hakanud 2021. aastast paranenud olukord selgelt peegelduma ka elamispindade turul, mis on väljendunud tehingute arvu suurenemises kui ka hinnakasvu kiirenemises. 2022. aastal on elanike arvu positiivselt toetanud omakorda Ukraina sõjapõgenike hulk. Pikaajaliselt ette vaadatuna jätkub Eesti väikelinnade demograafilisi trende analüüsides tõenäoline elanikkonna iga-aastane vähenemine keskmiselt ligikaudu 1% võrra aastas, mis püsib Pärnu linnas piirkondliku keskuse suurusest tulenevalt tõenäoliselt mõnevõrra aeglasem (2021. a. -0,8%). Rahvastiku pidevast vananemisest tulenevalt on maakonnas tervikuna oodata pakkumiste mõningast lisandumist ennekõike ehituslikult vanemate elamute turul ja vanema põlvkonna elanike maakonnakeskusesse kolimise tulemusena nõudluse püsimist väiksemate ja madalama korruse korterite osas.

Demograafilistele näitajatele tuginevalt jäävad lähiaastatel elukondlikul kinnisvaraturul nõudluse taset endiselt hoidma endiselt ennekõike nooremapoolsed tarbijad. Nooremapoolsete leibkondade juurdekasv oli aga saavutanud oma tipptaseme juba enne koroonakriisi esilekerkimist, mistõttu erinevalt aastate 2008 - 2010 kriisi põhjast on lähiaastatel elamispindade turgu põhiliseks toetavaks teguriks mitte niivõrd demograafilised tegurid, vaid jätkuv madalate intresside keskkond, mille puhul on siiski 2022. aasta II poolest oodata mõningast krediidi kallinemist. Eesti väikelinnades oli erinevalt Tallinnast ja Tartust turuaktiivsuse alanemine juba aset leidnud oluliselt varem (alates 2018. a.), sest senine kasvutsükkel oli tunduvalt pikem kui veel kümnenditagusel perioodil ning elamispindade turg oli ennast sisenõudluse poolest väikestes piirkondlikes keskustes järk-järgult ammendamas. Viimase tõttu ei ole 2021. aasta turuaktiivsuse kasvu järgselt analoogse tehingute arvu taseme jätkuvat püsimist 2022. aastast tõenäoliselt oodata. Laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikute mõju korteriturule asub lähiaastatel üha enam taanduma, kuid nõudlus elamuturul püsib nende osas seevastu kõrge, soodustades ühtlasi uute elurajoonide esilekerkimist eeskätt Pärnu linna lähiümbruses, mida oleme ka juba 2020. aastast täheldanud. Piirkondliku kinnisvara rahaliselt parema kättesaadavuse tõttu võib lähiaastatel täheldada ka üha enam leibkondi, kes kolivad Tartu- või Harjumaalt tagasi Pärnumaale, toetades ennekõike nõudlust 3- ja enamatoaliste korterite ja elamuturu puhul just kvaliteetsemate elamispindade osas.

Hoonestamata maade turul võib elamumaade puhul oodata 2022. aastal samuti madalamat turuaktiivsust kui 2021. aastal ning kunagist buumiaegset kõrgtaset ka lähiaastatel endiselt ei ületata. Koroonapandeemial ei ole hoonestamata maade turule otsest negatiivset mõju olnud, kuna taoliste varade turg on suhteliselt madala efektiivsusega ning hoonestamata maade osas on finantsvõimendus äärmiselt madal, mistõttu ka likviidsuse vähenemine ei pruugiks märgatavat tehingu- ega pakkumishindade langust kuigi kiirelt kaasa tuua. Lisaks, koroonakriisist ja ka Ukraina kriisist halvenenud tööturust ei ole ei elamuturu ega ka hoonestamata elamumaade ostukliendid otseselt puudutada saanud, mistõttu oli nõudlus aastatel 2020 - 2021 demograafiliste tegurite tõttu järjepidevalt suurenenud. Hoonestamata elamumaade turul on olemasolev pakkumine turuaktiivsuse jätkuvaks märkimisväärseks kasvuks suhteliselt piiratud, mille juures atraktiivseimates elurajoonides pakkumist napib ning pakkumishinnad on viimastel aastatel, eeskätt 2021. aastal, tõusnud ning kasv näib 2022. aastal selgelt jätkuvat. 2020. aastast järsult kasvanud elamuehitus on üha enam potentsiaalseid ostjaid kaasa tõmmanud, kuna psühholoogiliselt on nende kindlustunne elamuehitusega alustada soovida kasvanud, mis viis omakorda 2021. aastal maakonnakeskuse lähiümbruses hoonestamata elamumaade tehingute arvu suurenemiseni. Potentsiaalsete ostjate sekka lisandub hoonestamata elamumaade turul üha enam laulva revolutsiooni põlvkond, kes hoiab nii elamute kui ka hoonestamata maade turgu tugevalt üleval ka lähiaastatel. 2021. aastast avaldunud globaalne ehitusmaterjalide hinnakasv võib ehitusega alustamist järgmistele aastatele edasi lükata ning see võib 2022. aasta II poolest hetkel oodatust veidi tugevamalt allapoole tuua ka maade ostu-müügitehingute arvu. Hoonestamata äri- ja tootmismaade osas püsib seevastu turuaktiivsus lähitulevikus jätkuvalt pigem madal, mille juures võib aastatel 2023 - 2024 tõenäoliselt täheldada ajutist piirkondlikku kasvu, kuid seda suuresti just praeguste kriiside aegselt edasilükatud investeeringute tõttu.

 

Viljandi linna ja Viljandi maakonna kinnisvaraturu ülevaade

2021. aastal tehti Viljandi maakonna kinnisvaraturul kokku 4996 ostu-müügitehingut. Võrreldes 2020. aastaga suurenes tehingute arv olenemata jätkunud koroonapandeemiast 11%. Tehingute arvu kasvu vedasid sealjuures ennekõike tehingud korteriomanditega ja hoonestatud maadega, kuid turuaktiivsus suurenes siiski nii kinnisasjade, korteriomandite kui ka hoonestusõiguste lõikes laiapõhjaliselt. Kogu tehingute käibest moodustas 2021. aastal korteri- ja elamuturg 14% ning kõikidest kinnisvaratehingutest 20%, mille juures elamispindadega tehtud tehingute osakaal tehingute käibes taandus mitmendat aastat järjest. Elukondliku turusektori edasist kasvu jääb takistama eeskätt vähenenud pakkumine, pikemas perspektiivis jätkuvalt negatiivne rändesaldo kui ka negatiivne iive ning üdline piirkondliku elanikkonna vananemine.

Koroonapandeemia avaldas turuaktiivsusele järsult negatiivset mõju küll 2020. aasta I pooles, kuid 2021. aasta ostutus üle ootuste aktiivseks. 2021. aasta II poolest on siiski turg asunud indikeerima taas rahunemise märke ning mõningase viitajaga on turuaktiivsus 2022. aasta I poolaastal taas 2020. aasta tasemele taandunud, samas kui hinnatasemete kasv on endiselt püsinud liialt tempokas. Ettevaatavalt turuaktiivsuse langus tõenäoliselt 2022. aasta II pooles jätkub, mille juures asub lähikvartalitel aeglustuma ka edasine hinnatõus. Lisaks pakkumispoolsetele probleemidele süvendab aastatel 2022 - 2023 turuaktiivsuse langust tarbijakindluse halvenemine, mille põhjused on eeskätt Ukraina kriisi ja euroala monetaarpoliitiliste otsuste kui ka laiapõhjalise hinnatõusu taga.

2022. aastal on asunud Viljandi korteriturul tehingute arv ootuspäraselt langema
2021. aastal tehti Viljandi maakonna korteriturul kokku 644 ostu-müügitehingut, mida oli 33% enam kui varasemal aastal. Turuaktiivsus suurenes sealjuures suhteliselt sarnaselt nii maakonnas tervikuna, maakonnakeskuses kui ka sellest väljapoole jäävates piirkondades ühiselt. Viljandi linnas tehti sealjuures 326 tehingut, mida oli 33% rohkem ning Viljandi linnast väljaspool seega 318 ostu-müügitehingut, mida oli 33% enam kui 2020. aastal. Sarnaselt ülejäänud Eesti väikelinnadele ja nende lähiümbrusele avaldus ka 2021. aastal Viljandi maakonnas laiapõhjaline turuaktiivsuse kasv, mida saatis ka järsult kiirenenud hinnatõus.

Maakonnas tervikuna tehtud korteritehingute osas kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 548 €/m2, mida oli 30% rohkem kui varasemal aastal, kui mediaanhind kasvas 20% võrra (veel 2019. aastal 4,3% võrra). Hindade kasv kiirenes sealjuures nii maakonnakeskuses kui ka sellest väljaspool, mille juures Viljandi linnas kasvasid hinnad 1000 €/m2 mediaanhinna juures 25%. Väljaspool maakonnakeskust kujunes keskmiseks korteritehingu hinnaks 14 400 eurot, mida oli 30% rohkem kui veel 2020. aastal, kui hinnatase kasvas 5,5% võrra.

Hinnakasvu struktuurselt vaadatuna võis tüüpkorterite osas Viljandi linnas samaaegselt täheldada ligi 17%-list kasvu. Tegemist oli viimaste aastate kiireima hinnakasvuga ning vähemalt 15%-line hinnatõus jätkub hetkeseisuga prognoosides tõenäoliselt ka 2022. aastal. Sealjuures on olnud täheldada, et väga hea siseviimistluse seisukorraga korterite osas on hinnatõus olnud mõnevõrra kiirem, mida on eeskätt mõjutanud asjaolu, et ehitushinnad 2021. aastal tempokalt kasvasid ning ühtlasi on kasvanud elamispindade hinnad, mille juures on võetud järjest suuremaid laene järjest väiksema omafinantseeringuga. Suhteliselt analoogset tüüpkorterite hinnakasvu võis 2021. aastal täheldada ka Viljandi linna lähiümbruses paiknevates piirkondades.

Hinnakasvu kiirenemisse kui ka turuaktiivsuse kasvu on panustanud üsna mitmeid asjaolusid. Eeskätt 2021. aastal majanduskasv kiirenes, tööpuudus selle taustal alanes, tarbijaskonna kindlustunne paranes, eluasemelaenude intressid alanesid ja laenuraha kättesaadavus krediidiasutuste vahel suurenenud konkurentsi tõttu samuti paranes, elamispindade turu pakkumine on jätkuvalt piiratud, lisaks vabanes sügisesel perioodil arvestatav osa II pensionisamba raha ning järsult kasvanud inflatsiooni tõttu on väikeinvestorid asunud turvasadamat otsima just elamispindade sektorist. Valdav osa nimetatud trendidest püsivad ka veel 2022. aastal, mida saadab piiratud pakkumisega keskkonna jätkumine, mille taustal kasvanud inflatsioon viib tõenäoliselt palgakasvu kiirenemiseni, mis omakorda soodustab elamispindade hinnatõusu jätkuma.

Viimane süvendab aga elamispinna kättesaadavuse halvenemist ning toetab seeläbi väljaspool maakonnakeskust paiknevate pigem ääremaastunud piirkondade tehingute arvu suurenemist ja samuti hindade kasvu. Tempoka inflatsiooni taustal on aga majanduskasvu ootusi allapoole korrigeeritud ning tööturul võivad taas esile kerkima asuda negatiivsed trendid just 2022. aasta II poolaastast, mille juures tarbijakindlust mõjutavad negatiivselt ka ettevaatavalt väga kõrged kommunaalkulud aastate 2022 - 2023 talvisel perioodil ning tempokalt kasvav Euribori tase, mis suurendab kodumajapidamiste kulutusi ja võib hoida uusi kinnisvaraostjaid turult tagasi.

Piiratud pakkumise kui ka halvenenud elamispinna kättesaadavuse tõttu on turuaktiivsuse edasine kasvupotentsiaal raskendatud ning võib eeldada, et aastatel 2022 ja 2023 turuaktiivsus 2021. aasta tasemelt taas taandub. Kuna elamispinna kättesaadavus on Viljandi linnas arvestataval määral halvenenud, lisandub eeskätt maakonnakeskuse korteriturule varasemast vähem uusi potentsiaalseid ostjaid. Üsna hoogsa elamispindade hinnakasvu jätkumise taustal 2022. aastal elamispinna kättesaadavuse halvenemine püsib, seda eeskätt aasta I pooles. Viljandi linnas halvenenud elamispinna kättesaadavus survestab üha enam potentsiaalseid ostjaid Viljandi lähiümbrusesse, kus tehingute arvu kasvupotentsiaal on samuti piiratud, kuid kus maakonnakeskusest tempokam hinnatõus võib veel ka 2022. aasta II pooles viitajaga jätkuda. Lähikuud hoiavad pakkumishinnad olenemata alanevast turuaktiivsusest tempokas tõusutrendis, mille taustal pakkumine võib täieneda nii üksikute uute korterite arvelt kui ka asjaolu tõttu, et järelturul asub likviidsus halvenema. Viimaste aastate hinnakasvu taustal on olnud märgata keskmisest kallimate korterite likviidsuse paranemist, mis on asunud ehitusaktiivsust ja arendajate kindlustunnet suurendama, kuid Ukraina kriisi tõttu on siiski mitmete arendusprojektide tegelik realiseerumine veel 2022. aastal ebakindel.

2022. aasta I poolaastal pöördus korteriturul tehingute arv ootuspäraselt langusesse
2022. aasta II kvartalis tehti Viljandi maakonnas kokku 128 korteritehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 7,6% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 9,9% vähem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Tehingute arvu langus võrreldes aastatagusega jätkus teist kvartalit järjest. Turuaktiivsuse kvartaalne kasv peatus juba 2021. aasta IV kvartalis, viidates kõrgkonjunktuurilise perioodi osas tõenäolise tipptaseme saavutamisele. 2022. aasta II poolaastal turuaktiivsuse langus tõenäoliselt jätkub, mille juures on aastataguste tasemete ületamine järjest keerulisem, kuna võrdlusbaas on suhteliselt kõrge, tarbija kindlustunne on halvenenud ning pakkumine on jätkuvalt piiratud, mis oluliselt kõrgemat turuaktiivsust ilma omakorda järsult kiireneva hinnakasvuta korteriturg hetkel paraku ei võimalda.

Viljandi linnas tehti samaaegselt 66 ostu-müügitehingut, mida oli 5,7% vähem kui 2022. aasta I kvartalis ning ühtlasi 5,7% vähem kui 2021. aasta II kvartalis. Veel IV kvartalis oli tegemist 2021. aasta aktiivseima kvartaliga, kuid sealjuures on Eestis üldiselt tavapärane, et korteriturul kasvab aktiivsus I kvartalist IV kvartali poole liikudes igas kvartalis ja seejärel alaneb taas arvestataval määral I kvartalis hooajaliste tegurite tõttu. Tehingute arv ei olnud siiski 2021. aasta erinevate kvartalite lõikes enam märgatavalt muutunud ning IV kvartalis võis juba ettevaatavalt eeldada, et ka maakonnakeskuses on turuaktiivsuse tõenäoline tipptase saavutatud. Kõrget turuaktiivsust on saatnud ka kiirenenud hindade kasv, mistõttu on järjest enam potentsiaalseid ostjaid siirdunud sobiva vara leidmiseks väljapoole Viljandi linna, kuna paljude jaoks on elamispinna kättesaadavus nii ostu-müügitehingute kui ka üüriturul halvenenud.

Väljaspool maakonnakeskust tehti 2022. aasta II kvartalis 62 korteritehingut, mida oli 27% enam kui eelmises, kuid siiski 14% vähem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Tehingute arvu langus oli sealjuures maakonna valdade lõikes teist kvartalit järjest üsna laiapõhjaline, vähenedes aastases võrdluses nii Mulgi kui ka Viljandi vallas samaaegselt, püsides veel Põhja-Sakala vallas samal tasemel. Väljaspool Viljandi linna kasvas turuaktiivsus 2021. aasta erinevate kvartalite vältel võrreldes aastatagusega järjest kiirenevas tempos, mis oli kooskõlas korterihindade kasvu kiirenemisega maakonnakeskuses. Võib eeldada, et 2022. aastal 2019. aastaga analoogne turuaktiivsuse tase väljaspool Viljandi linna püsib, mille juures piiratud pakkumise ja suhteliselt kehva pakkumise struktuuri tõttu on aga 2021. aasta tasemelt samuti edasine kasvupotentsiaal selgelt piiratud. Viimane võimaldab aga ka 2022. aastaks prognoosida tempoka hinnakasvu jätkumist, mis jääb enamikes maakonna väikeasumites tõenäoliselt vähemalt 20% tasemele.

Hinnakasvu sunnib jätkuma eeskätt piiratud pakkumine kogu maakonnas
Viljandi maakonnas tehtud korteritehingute lõikes kujunes 2022. aasta II kvartalis mediaanhinnaks 652 €/m2, mida oli muutunud tehingute struktuuri tõttu ajutiselt 28% vähem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 14% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Korterite hinnatõus asus järsult kiirenema 2021. aasta II kvartalis, mille järgselt III kvartalis hooajaliste tegurite tõttu hinnakasv aeglustus. Tegemist oli aga pelgalt ajutise trendiga, kuna sügisesel perioodil võis üleriigiliselt taas täheldada hinnatõusu järsku kiirenemist ning see jätkus ka veel tänavu I kvartalis. Hinnakasvu sügisesse kiirenemisse panustas II pensionisamba raha vabanemine, omakorda paranenud tarbijate kindlustunne, ajalooliselt madalaimale tasemele alanenud intressimäärad ning samaaegselt järsult kasvanud inflatsioon, mis on ka väikelinnades üha enam kinnisvarainvestoreid turule toonud. Kuigi tarbijate kindlustunne on veidi halvenenud, püsisid üsna sarnased tegurid ka veel 2022. aastal, kuid juba II kvartalis võis täheldada edasise hinnatõusu aeglustumist. Hindade kasv on siiski endiselt kiirem kui potentsiaalse ostjaskonna sissetulekute tõus, soodustades elamispinna kättesaadavuse halvenemise jätkumist.

Viljandi linnas tehti sealjuures II kvartali tehingute taustal korteritehinguid mediaanhinnaga 1257 €/m2, mida oli 5,3% enam kui eelmises kvartalis ning 31% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Võrreldes aastatagusega kiirenes Viljandi linnas korterihindade kasv 2021. aastal igas kvartalis järjestikuselt, mille juures 2022. aasta I kvartalis madala võrdlusbaasi tõttu hinnakasv veel omakorda kiirenes, asudes seejärel II kvartalis veidi aeglustuma. Hinnatõus on olnud laiapõhjaline, mille juures kallinenud on nii tüüpkorterid kui ka ehituslikult uuemate elamute korterid. Hinnakasv on kiirem olnud väga hea siseviimistluse seisukorraga korterite osas ning see trend näib 2022. aastal jätkuvat, millesse osaliselt panustavad üksikud Viljandi linna uusarenduste korterid, kuid valdavas osas siiski üleüldine ehitushindade kasv. Kui aastatel 2016 - 2018 oli uute korterite müük Viljandi linnas üsna vaevaline, siis 2020. aasta IV kvartalist on likviidsus paranenud korterituru kõikides segmentides. Suhteliselt madal võrdlusbaas püsib ka veel tänavu III kvartalis, kuid aasta lõikes tervikuna on hetkeseisuga tõenäoliselt oodata keskmiselt 20%-list hinnatõusu. Asjaolu, et piirkondlik pakkumishindade tõus ei ole enam kiirenenud ning turuaktiivsus on asunud alanema, viitab selgelt edasise hinnatõusu aeglustumisele.

2022. aasta II kvartalis kujunes väljaspool Viljandi linna keskmiseks korteritehingu hinnaks 20 900 eurot, mida oli 11% enam kui eelmises kvartalis ning koguni 58% rohkem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Turuaktiivsus samaaegselt teist kvartalit järjest võrreldes aastatagusega alanes, viidates pakkumispoolsetele probleemidele, mis hoiavad hinnatõusu tempoka ka veel lähikvartalitel. Aastases võrdluses oli II kvartalis hinnakasv kiireim Mulgi vallas, mille järel Viljandi ja Põhja-Sakala vallas kasvasid hinnad ligi 35% tasemel suhteliselt analoogses tempos. Viljandi maakonna pakkumisinfo viitab veel 2022. aasta II pooles üsna kiirele hindade kasvu püsimisele, mille juures aga tehingute arvu langus tõenäoliselt jätkub.

Viljandi linnas on suurima nõudlusega heas kuni väga heas seisukorras 2- ja 3-toalised rõdu või lodžaga korterid paiknemisega viiekorruselistes elamutes kuni kolmandal korrusel. Pakkumiste vähenemine ja pakkumishindade kasv on pannud järjest rohkem koduostjaid langetama ostuotsuseid, mida nad varasemalt pigem ei oleks soovinud langetada. Näiteks, järjest rohkem on ostetud madalamalt hinnatud piirkondade, kõrgemate korruste, ahjuküttega ja väiksema eluruumi pinnaga kortereid, kuna potentsiaalseid ostjaid on tabanud halvenenud elamispinna kättesaadavus ning ostjate vahel suurenenud konkurents, mis kõik iseloomustab üheselt kõrgkonjunktuurilist perioodi ning teatavat majanduslikku tasakaalustamatust. Müügiperioodid olid enne koroonakriisi 2019. aastal veidi pikenenud ning ostjaskonnal oli kauem aega ostuotsuseid langetada, mistõttu ebaratsionaalsete ostuotsuste langetamine oli üldiselt vähenenud ning tüüpiliselt ebaatraktiivsed varad olid taas pakkumises püsimas kauem kui varasemalt. 2021. aastal võis aga täheldada, et järsult kasvanud turuaktiivsuse taustal on müügiperioodid lühenenud üldiselt kuni 3 kuuni ning ostuotsuseid langetatakse taas suhteliselt kiiresti. Olenemata turuaktiivsuse alanemisest ei ole veel 2022. aastal müügiperioodid I poolaasta seisuga märgatavalt pikenenud.

Sobilike pakkumiste vähenemise ning kasvanud pakkumishindade tõttu on viimastel aastatel olnud tihti märgata seost, kus tehinguaktiivsuse langemise korral hinnakasv kiireneb, sest ostjaskond eelistab ennekõike hea kuni väga hea siseviimistluse seisukorraga elamispindu ning atraktiivsete varade vahel konkureerib keskmisest tunduvalt rohkem ostjaid samaaegselt. Vastav asjaolu on olnud omane ka teistele Eesti väikelinnadele, mis tuleneb osaliselt ka põhjusest, et keskmisel koduostjal on küll olemas laenuks vajalik sissemakse, kuid neil ei ole täiendavat raha siseruumide osas remonttööde teostamiseks ega sageli ka mööbli soetamiseks. Taoline olukord on eeskätt Viljandi linnast väljaspool paiknevates piirkondades loonud kinnisvaraturu ebaefektiivsuse, kus väga hea ja rahuldava siseviimistluse seisukorraga korterite vaheline hinnaerinevus on sageli oluliselt suurem kui on taoliste viimistlustööde teostamise rahaline kulu, mis on loonud soodsa pinna spekulatiivse pakkumise osakaalu kasvuks. Viimast on aga taas tagasi hoidma asunud 2022. aasta alguses alanud Ukraina kriis, mis mõjutab eeskätt ehitusmaterjalide hinnatasemeid kui ka nende kättesaadavust, suurendades rahuldavas ja väga heas seisukorras korterite hinnadiferentsi veelgi.

Viljandi linna ja Viljandi maakonna korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

2022. aasta I kvartalis võis üüriturul täheldada järsku pakkumiste arvu vähenemist
Üüriturul oli enne koroonapandeemia esilekerkimist märgata mõõdukat nõudluse kasvu, seda just maapiirkondadest maakonnakeskusesse tööle siirduva elanikkonna poolse nõudluse arvelt. Võib eeldada, et 2023. aastal asub vastav trend taas selgemalt esile kerkima, kuna Ukraina kriis asub tõenäoliselt mööduma ning majandusaktiivsus taas suurenema. Viljandi linnas on hiljaaegu rekonstrueeritud mitmeid hooneid, milledesse ehitati kortereid eesmärgiga need üüriturule suunata ning piirkondlike investorite seas on olnud lubadusi, et turule tuuakse üha uusi üürielamuid. Üürituru vastu on siiski hiljaaegset huvi kasvamist olnud märgata pigem investorite osas, kes ei ole Viljandi kohalikud, otsides Tallinna ja Tartu väliselt kõrgema tootlusega varasid.

Elanike arvu vähenemine on mitmetes väikelinnades viimastel aastatel peatunud, mistõttu on väikelinnade üüriturgude osas oldud suhteliselt optimistlikult meelestatud. Uute üüriinvesteeringute tegemine on 2021. aastast taas sagenenud, seda nii pika- kui ka lühiajalise üüriäri eesmärgil. Koroonakriisi mõju näiteks Tallinna üüriturule oli pikaajaline ja sügav, kuid siseturismi hoogustumise tõttu püsis Viljandi linnas lühiajalise majutuse äri endiselt suhteliselt hea, mistõttu oli ka surve pikaajalisele üüriturule aastatel 2020 - 2021 üldplaanis mõõdukas. 2022. aasta I kvartalis võis Viljandi linna üüriturul täheldada üüripakkumiste arvu kiiret vähenemist, mille juures pakkumiste arv langes kolme kuuga ligi 25 pakkumise pealt pelgalt 10 pakkumise peale. Pakkumise vähenemise taga oli nii elamispinna kättesaadavuse halvenemine, mis sunnib järjest rohkem koduostjaid leppima üürimisega, kui ka asjaolu, et Ukraina sõjapõgenike majutamise tõttu oli nõudlus alaliste elamispindade kasutamiseks järsult suurenenud ning seda eeskätt 3-toaliste korterite osas. Kuigi üüripakkumiste arv II kvartalis taas arvestatavalt suurenes, lisandus pakkumisse pigem 2-toalisi kortereid ning seda eeskätt juba turul tuntud üürielamute lõikes.

Tuginedes 2018. aasta andmetele, jäi aastane üürihindade kasv Viljandi linnas 9%, kuid 2019. aastal juba ainuüksi 0,6% juurde. 2020. aasta majanduskriis tõi üüriturul küll pakkumiste arvu ajutise kasvu, kuid kogu aasta lõikes üürihindade kasv jätkus (võrreldes 2019. aastaga +11%). Vakantsi kasv ja üürihindade kasvu aeglustumine müügipakkumiste arvu Viljandis 2021. aasta alguses ei tõstnud, kuid seda tõenäoliselt suuresti asjaolu tõttu, et võimaliku vabaneva rahaga ei ole investoritel midagi muud teha ning olenemata ajutisest kriisist oli kinnisvara endiselt eestlaste eelistatuim varaklass. 2021. aastal võis täheldada maakonnakeskuses üürihindade kasvu kiirenemist eeskätt II kvartalist, mille juures aasta lõikes tervikuna kasvasid üürihinnad ligi 7% võrra. Müügipakkumiste hinnad kasvasid samal ajal koguni 30% võrra, iseloomustades üüritootluste jätkuvat alanemist. 2022. aastal võib oodata tõenäoliselt üürihindade juba suhteliselt sarnases tempos kasvamist nagu ostu-müügitehingute turul avalduv hindade tõus, mis jääb tõenäoliselt keskmiselt 20% tasemele. 2022. aasta I poolaastal võis täheldada üürihindade kasvu võrreldes aasta algusega keskmiselt 10 kuni 15% tasemel.

2019. kui ka 2021. aastat iseloomustas asjaolu, et üüriturul asus pakkumisse lisanduma ühtlasi keskmisest oluliselt kõrgema üürihinnaga varasid, mida võib kinnisvaraturu kõrgkonjunktuuri aegsele perioodile pidada tavapäraseks. Kuna näiteks Viljandis tegutseva ettevõtte nimega Cleveron puhul on töötajate sissetulek tunduvalt kõrgem kui piirkondlik keskmine, mis võiks eelduslikult soodustada Viljandis nii kõrgemahinnaliste varade omandi- kui ka üüriturgu, on vastava ettevõtte töötajate poolne osalemine Viljandi kinnisvaraturul jäänud suhteliselt märkamatuks. Koroona- kui ka nüüdne Ukraina kriis on mõju avaldunud siiski ka piirkondlikele edukaimatele ettevõtetele, kes on töötajate arvu ajutiselt vähendanud, mille mõju üüriturul on aga piiratud pakkumise taustal jäänud üsnagi märkamatuks. Piirkondlik majandusaktiivsuse jätkuv kasv 2021. aastast survestab tööhõive kasvu, tööpuuduse vähenemist ning palgakasvu kiirenemist, mis omakorda soodustab tarbijahindade kasvu ja seeläbi nii otseselt kui kaudselt ka taaskordselt üürihindade kasvu. Üürihindade tõus soodustas omakorda 2021. aastal üüriinvesteeringute taaskordset ajutist suurenemist. 2022. aastal on seejärel aga üüriinvesteeringute tegemine veidi vähenenud, püsides 2021. aasta I poolaastal kõikidest korteritehingutest ligi 15% ja 2022. aasta II poolaastal 13% tasemel.

Kinnisvaraarendajate huvi Viljandi linna korterituru vastu on olnud tõusutrendil
2017. aastal väljastati Viljandi linnas ehitusluba ühe 6-korterilise korterelamu ehitamiseks, mille kõrval hakati ehitama 12 uut korterit. 2018. aastal alustati 14 korteri ehitamist kogupinnaga 792 m2. 2018. aastal ühtegi ehitusluba korterite ehitamiseks ei väljastatud, kuid arendajate huvi uute korterelamute võimaliku püstitamise osas on siiski kasvanud. 2019. aastal väljastati ehituslube nelja korterelamu püstitamiseks kokku 51 ühikuga, mille juures ehitustegevust alustati ühe korterelamu osas kokku 11 korteriga ning kasutusluba väljastati kahele korterelamule, milles paiknes kokku 15 korterit. Koos Rakvere linnaga oli 2019. aastal Viljandi uusehituse puhul üks aktiivseimaid väikelinnasid Eestis.

2020. aastal väljastati seejärel Viljandi linnas korterelamute püstitamiseks 2 ehitusluba, mille juures potentsiaalselt ehitatavaid kortereid oli kokku 33 keskmise pinnaga 30 m2. Ehitustegevusega alustati samaaegselt viie korterelamu osas, milles oli kokku 71 korterit keskmise pinnaga 50 m2. Aktiivne ehituslubade taotlemine ja ehitusega alustamine jätkus ka 2021. aastal, mille juures I kvartalis alustati 12 korteri ehitust ning ehituslube väljastati 28 ühiku rajamiseks. II kvartalis väljastati seejärel ehitusluba ühe 9-korterilise elamu ehitamiseks, kuid ehitustöödega siiski veel ei alustatud. III kvartalis teavitati omakorda ühe 26-korterilise korterelamu osas ehitamisega alustamisest (Lembitu pst 5) ning ühe kuue boksiga ridaelamu ehitamisest (Näituse põik 4). IV kvartalis ühtegi ehitusluba korterite ehitamiseks ei väljastatud ning ka ühegi arendusprojekti osas ehitusega alustamisest ei teavitatud, sarnane trend jätkus ka 2022. aasta I kvartalis.

Lähitulevikus on tõenäoliselt siiski oodata mõningast täiendavate uute korterite müügipakkumisse lisandumist. Kohalike kinnisvaraarendajate poolt on mitmeid rekonstrueeritavates hoonetes paiknevaid kortereid nii avalikult kui ka mitteavalikult müügipakkumises, pakkumishinnad on jäänud valdavalt suurusjärku 2300 - 3200 €/m2 (Pikk tn 20, Lembitu pst 5, Hariduse tn 12, Tartu tn 84). Keskmisest kõrgema hinnatasemega varade müügitempot ja ostuhuvi võib suhteliselt tagasihoidliku turundustegevuse taustal pidada pigem madalaks. Atraktiivsemas asukohas paiknevate uute korterite osas on olnud täheldada ka pakkumishindu ligi 4000 €/m2 tasemel (Oru tn 21). Sarnaselt mõnele teisele Eesti väikelinnale on märgata, et piirkondlikku pakkumisse lisanduvate uute korterite osas on arendajad pakkumishindade osas üsna optimistlikud. 2020. aasta majanduskriisi taustal arendusprojektide osas likviidsus II kvartalis järsult vähenes, kuid müük taastus ühekoos kogu elamispindade turuaktiivsuse kasvuga III ja IV kvartalis. 2021. aasta kulges seejärel oodatust paremini, mis viib tõenäoliselt aastatel 2022 - 2023 järgnevate arendusprojektide algatamiseni.

Arvestades Viljandi kui väikelinna omapära ning uute korterite järgse nõudluse olemasolu, võib üldiselt korteriturgu pidada õhukeseks ning arendustegevust riskantseks. Väikelinnades on suhteliselt lihtne finantsprojektsioone koostades olemasolevat nõudlust üle hinnata ning seeläbi turule tuua oluliselt suuremas mahus ühikuid kui turg suudab prognoositud müügiperioodi jooksul oodataval hinnatasemel vastu võtta. Samas, aktiivne arendustegevus on pikemas perspektiivis väikelinnadele kasulik, kuna see võimaldab ilma avaliku sektori poolse sekkumiseta piirkondlikku elamufondi uuendada. Turu- ja likviidsusriski vältimiseks oleks soovituslik efektiivse turundustegevuse läbi müüa enne ehitustegevusega alustamist võimalikult suur hulk kortereid võlaõiguslike eellepingute raames ning seda parimal juhul hinnavahemikus 2200 - 2700 €/m2. Kõige enam on sealjuures kallinenud just odavamapoolsete uute korterite hinnad, mille osas ei ole trendide muutusi oodata. Väikelinnades ei ole seni enne arendusprojekti valmimist korterite ostmine kuigi levinud, mistõttu võtavad arendajad oluliselt suuremaid riske kui Tallinnas või Tartus ning see eeldab ka suuremat omakapitali seotust. 2021. aasta tõi globaalselt märkimisväärse ehitusmaterjalide hinnakasvu, mida on omakorda võimendanud Ukraina kriis, mis võib edasist arendustegevust piirata ning mis on üheskoos viinud uute turule tulevate korterite pakkumishinnad varasemast oluliselt kõrgemale (2021. aasta I pooles oli maksimaalne pakkumishindade tase üldiselt ~ 2500 m2, aasta lõpus aga juba ~ 3000 €/m2 ja 2022. aasta keskpaigas ~ 3200 €/m2).

Viljandi linna korterituru pakkumised ja pakkumispõhised hinnad

Korteri tüüp	1-toalised		2-toalised		3-toalised		4- ja enamatoalised
Pakkumisel	Arv (tk)	Hind	Arv (tk)	Hind	Arv (tk)	Hind	Arv (tk)	Hind
Müük	5	1296 - 2800 €/m2	23	1095 - 3200 €/m2	27	788 - 2419 €/m2	7	828 - 2100 €/m2
Üür	10	215 - 300 €/kuus	11	300 - 500 €/kuus	1	385 €/kuus	-	650 €/kuus

2021. aastal kujunes Viljandi maakonna elamuturu aktiivsus senise kasvutsükli kõrgeimaks
Möödunud aastal tehti Viljandi maakonnas hoonestatud elamumaadega kokku 279 ostu-müügitehingut, mida oli 9,8% enam kui 2020. aastal. Tegemist oli viimaste aastate kõrgeima tehingute arvu tasemega, mille juures turuaktiivsuse kasvu vedasid piirkonnad Viljandi linnast väljaspool. Väljaspool Viljandi linna tehti 215 ostu-müügitehingut, mida oli 13% enam kui varasemal aastal. Viljandi linnas müüdi samaaegselt 64 hoonestatud elamumaad, mida oli ühe tehingu võrra enam kui varasemal aastal, kuid siiski vähem kui veel näiteks hiljuti 2019. aastal (5 tehingut vähem).

Turuaktiivsuse kasvu nii maakonnakeskuses kui ka sellest väljaspool takistavad endiselt samad tegurid, mis enne koroonapandeemiat. Elamuturu pakkumine on suhteliselt vähene ning pakkumine on eriti piiratud just tiheasustusega piirkondades. Lisaks, olemasoleva pakkumise struktuur on üsna kehv, mille juures potentsiaalsete ostjate poolt enimeelistatud parameetritega varasid napid. Valdava enamuse avalikest pakkumistest moodustavad maakonnas ehituslikult vanemad ja sageli pigem kehvemas seisukorras varad, ostjad sooviksid rohkem aga kaasaegsemaid ning vähemalt heas seisukorras elamuid. Kehv pakkumise struktuur ning vähene pakkumiste arv on üheskoos kiirendanud hindade kasvu, mis avaldus eeskätt just 2021. aastal.

2021. aastal Viljandi maakonnas tehtud hoonestatud elamumaade ostu-müügitehingute taustal kujunes keskmiseks mediaanhinnaks 29 000 eurot, mida oli koguni 45% enam kui 2020. aastal. Väljaspool Viljandi linna tehtud tehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 40 070 eurot, mida oli 30% rohkem kui varasemal aastal. Viljandi linnas kujunes mediaanhinnaks samaaegselt 86 500 eurot ja aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 101 450 eurot, mille juures hinnatasemed kasvasid võrreldes aastatagusega vastavalt 40% ja 46% võrra, iseloomustades mõnevõrra kiiremat hindade kasvu just potentsiaalsete ostjate poolt enimeelistatud varade lõikes.

Maakonna valdade osas võis 2021. aastal täheldada laiapõhjalist elamuturu aktiivsuse kasvu, mille juures tehingute arv suurenes nii Mulgi, Põhja-Sakala kui ka Viljandi valla osas. Hindade kasv oli sealjuures samuti laiapõhjaline, kuid oluliselt aeglasem Mulgi vallas. Keskmiselt kasvasid mediaanhinnad erinevate valdade lõikes sõltuvalt vara iseloomustavatest teguritest 10 kuni 20 protsendi võrra, mida võib pidada võrdlemisi tempokaks ning mille taustal elamispinna kättesaadavus oluliselt aeglasema sissetulekute kasvu taustal selgelt halvenes. II pensionisamba raha vabanemine võimaldas ajutiselt mitmete leibkondade puhul ostuvõimekust suurendada, kuid 2022. aastal on selliste ostjate osakaal taas oluliselt väiksem ning üldplaanis oli pensionireformi taustal vabanenud raha hulk Viljandi maakonna elamuturule suhteliselt mõõduka, kuid siiski selgelt positiivse mõjuga.

Koroonapandeemia on mõnevõrra suurendanud suvitusotstarbelise kinnisvara ostusoove, kuid üldplaanis võis vastava trendi võimendumist täheldada juba 2019. aasta II pooles selgelt enne koroonakriisi algust. 2021. aastal kasvas Viljandi maakonnas suvilatehingute arv 24%, mille juures keskmine tehingu hind alanes 27 000 eurolt 22 400 euro tasemele, kuna turuaktiivsus suurenes eeskätt madalamahinnaliste ja maakonnakeskusest eemal paiknevate varade lõikes sarnaselt ülejäänud Eestile. Üksikelamute osas võis samaaegselt täheldada 4,6%-list turuaktiivsuse kasvu, mida saatis 58 950 eurose hinnataseme juures 33%-line keskmise tehinguhinna tõus. Üksikelamute puhul ei ole aga turuaktiivsus viimastel aastatel oluliselt muutunud, veel 2019. aastal tehti 201 ja 2020. aastal 194 ostu-müügitehingut.

Viljandimaa elamuturg asus 2021. aasta II poolest näitama edasise rahunemise märke
2022. aasta II kvartalis tehti Viljandi maakonnas kokku 83 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut. Võrreldes eelmise kvartaliga suurenes tehingute arv hooajaliste tegurite tõttu ligi kaks korda, mille juures võrreldes aastataguse II kvartaliga tehti siiski 6,7% võrra vähem tehinguid. Veel 2021. aasta IV kvartalis tehti 69, III kvartalis 78 ja II kvartalis koguni 89 ostu-müügitehingut, iseloomustades järk-järgulist turuaktiivsuse taandumist. Tänavu I kvartalis tehti omakorda pelgalt 39 ostu-müügitehingut, mida oli 4 ühiku võrra vähem kui aasta varem. Aastatagune võrdlusbaas on järjest kõrgem, mistõttu järjepidev turuaktiivsuse kasv on lõppenud ning piiratud pakkumise tõttu ei ole võimalik 2022. aastaks turuaktiivsuse suurenemist enam prognoosida. Elamispindade kättesaadavus on tempoka hinnakasvu tõttu selgelt halvenenud, mis piiratud pakkumise keskkonnas ei võimalda tehingute arvul lähitulevikus eelnevaid tipptasemeid ületada.

Väljaspool Viljandi linna tehti tänavu II kvartalis samaaegselt 58 ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 81% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid siiski juba 24% vähem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Väljaspool maakonnakeskust mõningane turuaktiivsuse kasv veel I kvartalis püsis, kuid seda suuresti elamispindade kättesaadavuse halvenemise trendi mõjul, mille juures odavamate elamute ostusoovi taustal on siirdutud Viljandi linnast ja selle lähiümbrusest järjest kaugemale maakonda. Viljandi linnas müüdi samaaegselt II kvartalis 25 hoonestatud elamumaad, mille juures turuaktiivsus suurenes võrreldes eelmise kvartaliga 18 tehingu ning võrreldes aastatagusega 13 tehingu võrra. Võib eeldada, et piiratud pakkumise tingimustes 2022. aastal väljaspool Viljandi linna püsib ostjaskonna ostuhuvi siiski üldplaanis 2021. aastaga suhteliselt analoogne või ainuüksi mõnevõrra madalam, mis võib hindade kasvu hoida maakonnakeskusest tempokamana veel oodatust pikema perioodi vältel.

Kogu maakonnas tehtud hoonestatud elamumaade lõikes kujunes keskmiseks mediaanhinnaks 2022. aasta II kvartalis 45 000 eurot, mida oli 9,8% rohkem kui eelmises kvartalis ning ajutise madala võrdlusbaasi tõttu koguni 81% enam kui veel aasta tagasi samal perioodil. Väljaspool Viljandi linna tehtud tehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 53 250 eurot, mida oli 17% vähem kui veel I kvartalis, kuid koguni 48% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Maakonna valdade lõikes hinnatõus I kvartalis selgelt kiirenes, püsides võrreldes aastatagusega eriti kiire eeskätt Mulgi vallas, kuid varasemast tunduvalt tempokam ka Viljandi vallas. Kiire hinnatõus II kvartalis jätkus, kuid alanev turuaktiivsus viitab siiski eelolevale hinnatõusu aeglustumisele. Tehingute arvu osas vähenes tänavu II kvartalis võrreldes aastatagusega tehingute arv nii Mulgi, Viljandi kui ka Põhja-Sakala vallas, mille juures turuaktiivsuse langus oli tugevaim Põhja-Sakala ja Mulgi vallas.

Viljandi linnas kujunes 2022. aasta II kvartalis aga mediaanhinnaks 100 000 eurot, mis alanes võrreldes eelmise kvartaliga 36%, kuid suurenes võrreldes 2021. aasta II kvartaliga 19% võrra. Hinnakasv on 2021. aasta II kvartalist selgelt kiirenenud, mis on sarnaselt korteriturule aset leidnud paralleelselt ka üleüldise tarbijahindade kallinemisega. Võib siiski eeldada, et 2022. aasta II pooles asub edasine hinnatõus maakonnas laiapõhjaliselt aeglustuma, kuna tarbijaskonna kindlustunde osas on oodata mõningast halvenemist. Ajutiselt võib tempokat hinnakasvu toetama jääda kasvanud ehitusaktiivsus, mille juures võõrandatakse üksikuid uusehitisi, millede osas toetab pidevat hinnatõusu järjest kõrgem ehitushind. Kuigi üldplaanis võib 2022. aastaks prognoosida tunduvalt rahulikumat elamuturgu kui 2021. aastal, mille juures turul aset leidvad muutused asuvad kajastuma eeskätt aasta II pooles.

Elamuturg on järginud suhteliselt sarnaseid trende nagu korteriturg
Elamuturul on hinnatase kasvanud alates 2020. aastast eeskätt madalamas ja keskmises hinnaklassis elamute arvelt, seda maakonnakeskuses valdavalt 80 000 - 150 000 euroses hinnavahemikus. Sagenema on asunud ka keskmisest kallimate varadega tehtud tehingud, mis on ilmestanud ennekõike elukondliku kinnisvaraturu kõrgkonjunktuurilist perioodi ja kasvanud elamuehituse aktiivsust Eestis tervikuna. Kuna uusehitiste osakaal on kogu pakkumises Viljandi maakonnas suhteliselt tagasihoidlik, on kallimate elamute soetamist olnud märgata ennekõike heas kuni väga heas seisukorras järelturu varade osas. Kuigi aastases võrdluses on hinnatase üksikute keskmisest kallimate (üle 200 000 eurot) elamutega tehtud tehingute tõttu suurenenud, on tegelik elamuturu aastane hinnakasv jäänud kuni 150 000 eurot maksvate varade osas üldiselt ligi 25% tasemele ja üle 150 000 euroste varade puhul kuni 20% juurde, kuid see näib lähikuudel aeglustuvat.

Kehva elamuturu pakkumise struktuuri tõttu on asutud üha enam soetama ka rahuldavas seisukorras odavamaid elamuid, mille puhul on piirkonniti olnud hinnakasv oluliselt kiirem kui elamuturul keskmiselt, kuid nende pakkumiste arv on järjepidevalt vähenenud nii maakonnakeskuses kui ka sellest väljaspool. 2020. aasta tõi küll periooditi alaneva turuaktiivsuse ning mõnevõrra langenud tehingute hinnad, kuid üldplaanis ei ole koroonapandeemia elamuturul ostjate eelistuste osas midagi muutunud. Passiivne ostuhuvi on ennekõike uusehitiste osas hinnaklassis 150 000 - 250 000 eurot, mida aga turul ei ole piisavalt pakkuda ja mille pakkumisse lisandumine taolises hinnavahemikus on ka lähitulevikus olenemata kasvanud ehitusaktiivsusest suhteliselt marginaalne. Spekulatiivse pakkumise suurenemist hoiab tagasi eeskätt hoonestamata elamumaa samaaegne tempokas hinnakasv ning 2021. aastast järsult kasvanud ehitushind, mida on omakorda negatiivselt mõjutama asunud 2022. aasta alguses esile kerkinud Ukraina kriis.

Sagedasti on maapiirkondades elamutehingud endiselt ära jäämas, sest krediidiasutused ei soovi vastavaid varasid finantseerida või on probleemiks ostjaskonna kõrgem krediidirisk. Krediidiasutuste vahel suurenenud konkurentsi tõttu on siiski 2021. aastast tehtud laenuandmise osas varasemast tunduvalt enam järeleandmisi. Võib eeldada, et konkurentsi püsimise, kuid turuaktiivsuse samaaegse vähenemise taustal võib 2022. aastal ajutiselt krediiditurg kinnisvaraostjate jaoks veelgi paraneda, mis võib aga süvendada juba kasvama asunud riske. 2022. aasta II pooles võib euroala monetaarpoliitiliste muutuste tõttu oodata tarbijakindluse mõningast täiendavat halvenemist, mis tuleneb eeskätt Euribori tempokast üle nulltaseme kasvamisest, mis võib potentsiaalsete koduostjate hulka vähendada.

Elamispinna kättesaadavuse halvenemine jätkub ka veel vähemalt 2022. aasta II pooles, mis on järk-järgult viinud teatavate tasakaalustamatusteni ka elamuturul, kuid üldplaanis on olukord veel võrreldes aastatega 2005 - 2008 oluliselt vaos hoitum. Tehingute arv on viimastel kvartalitel olnud üle pikaajalise keskmise ning selle mõningane taandumine ja pakkumiste arvu samaaegne võimalik suurenemine tagaks elamispindade turu eelolevate aastate parema käekäigu. Mida kauem tänane liialt eufooriline tarbijakäitumine kestab, seda suuremaks kujuneb tõenäosus, et elamispindade hinnad võivad eelolevatel kvartalitel ajutiselt vähemalt pakkumishindade osas langusesse pöörduda.

Viljandi linna ja Viljandi maakonna elamuturu tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

Aktiivne elamuturg on tõstnud ostjaskonna huvi ka elamumaa kruntide vastu
Kuigi elamuturg püsis aastatel 2017 - 2019 Viljandi maakonnas suhteliselt stabiilse turuaktiivsuse taustal võrdlemisi aktiivne, oli hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arv siiski iga-aastaselt vähenenud. 2017. aastal müüdi 75 hoonestamata elamumaad, kuid 2018. aastal tehti juba 64 ning 2019. aastal ainuüksi 53 ostu-müügitehingut. 2020. aastal seejärel turuaktiivsus olenemata koroonakriisist taaskordselt kasvas, mil aasta jooksul tehti 76 ostu-müügitehingut. 2020. aasta tehingute arvu kasv oli siiski osaliselt petlik, sest Viljandi valla mittevabaturutehinguid arvestades tehti tegelikkuses 58 tehingut. 2021. aastal tehti seejärel 80 ostumüügitehingut, mis oli ühtlasi viimaste aastate kõrgeim tase. 2021. aastal tehtud tehingutest moodustasid Viljandi linnas tehtud tehingud 7 tk ehk 8,8%, mille juures Viljandi linna osakaal on järk-järgult vähenenud, kuna linnas vaba maad uuteks elamuarendusteks napib.

Turuaktiivsuse edasine kasv näib olevat siiski aeglustunud, millele viitab ka elamuehituseks väljastatud ehituslubade statistika, 2021. aastal napilt ületatud 2020. aasta ostu-müügitehingute arv ning 2022. aasta I pooles ligi 20% võrra vähenenud ostu-müügitehingute arv. Hinnakasv on vähenenud pakkumiste arvu taustal hoonestamata elamumaade osas selgelt kiirenenud, peegeldudes nii pakkumis- kui ka tehinguhindades. 2021. aastal müüdud hoonestamata elamumaade lõikes kujunes mediaanhinnaks 2,53 €/m2, mida oli võrreldes aastatagusega ajutise madala võrdlusbaasi tõttu ligi 200% enam. Üldplaanis võib väita, et üksikelamute püstitamiseks sobilike kruntide aastane hinnakasv on viimase paari aasta vältel olnud elamuturu keskmise hinnakasvuga (~ 15%) suhteliselt analoogne ning see näib piiratud pakkumise taustal jätkuvat ka lähikvartalitel, kuid seda tõenäoliselt ajutiselt keskmiselt 20%-lise hinnatõusu taustal.

Kuna üha enam potentsiaalseid ostjaid jõuab demograafiliste tegurite tõttu elamuturu ostjate sekka, püsib hoonestamata elamumaade turg olenemata elamuturu tehingute arvu vähenemisest üsna aktiivne ka lähiaastatel, mis soodustab hinnakasvu püsimist. Aastate 2021 - 2022 globaalne toormehindade kasv, mis on viinud ka märkimisväärse ehitusmaterjalide hinnakasvuni, võib siiski 2022. aastast mõneks ajaks elamuehituse soovi tagasi hoida. Viimast iseloomustas hästi ka asjaolu, et kui 2019. aastal väljastati üksikelamute ehitamiseks Viljandi maakonnas 27 ehitusluba ning 2020. aastal juba 61 ehitusluba, siis 2021. aastal edasine kasv 65 ehitusloa taustal järsult aeglustus ning ehitama hakati 2021. aastal sealjuures täpselt sama palju elamuid kui 2020. aastal.

Pikemat perioodi vaadatuna on hoonestamata elamumaade statistiline hinnatase siiski endiselt madal, sest pakkumiste vähenemise ja nii elamu- kui ka maaturul aset leidnud hindade kasvu kõrval on järjest likviidsemaks muutunud ka odavamad kinnisasjad ning hoonestamata elamumaade hinnatõus ei ole veel küündinud sarnase tasemeni nagu korteri- või ka elamuturul. Eelistatuimad krundid on Viljandi maakonnas enamasti suurusega 1500 - 2500 m2, paiknedes looduskaunis asukohas koos vähemalt osalise kõrghaljastusega. Tihedama asustusega piirkondades, sh Viljandi linnas, ei ole kinnisasja suurus enam niivõrd oluline, sest keskuses ostab tarbija pigem mugavust ning linnast väljas privaatsust. Kui kogu maakonnas kujunes 2021. aastal keskmiseks hoonestamata elamumaa pindalaks ligi 5900 m2, siis Viljandi linnas ainuüksi 1300 m2.

Mitmed eeskätt Skandinaavia päritoluga krediidiasutused ei soovi Viljandi maakonnas ehitusjärgus varasid siiski finantseerida, mis on ehitusaktiivsust nii omakasutuse kui ka spekulatiivsetel eesmärkidel selgelt tagasi hoidnud. Kuid, 2019. aastast krediiditurul suurenenud konkurentsi tõttu on asunud vastav olukord selgelt paranema, mis väljendus ka aastate 2020 - 2021 osas järsult kasvanud elamuehituse aktiivsuses. Aastate 2020 - 2021 suhteliselt kõrge hoonestamata elamumaade tehingute arv viitab selgelt üsna aktiivsele elamuehitusele olenemata Ukraina kriisi mõjudest ka veel 2022. aasta vältel. Spekulatiivsel eesmärgil arendatavate üksikelamute puhul võib tempoka ehitushinna kasvu tõttu täheldada eelolevatel perioodidel ka pakkumishindade jätkuvalt kiiret kasvu. Üha enam on ehitusjärgus varasid, mida arendatakse edasimüügi eesmärgil, kuid kuna ehituseelarve on osaliselt prognoosimatu, ei ole veel varasid müügipakkumiste sekka lisatud, mis on 2021. aastast teinud aga spekulatiivse pakkumismahu hindamise üsna keeruliseks.

Põhilised elanikkonna poolt enim väärtustatud elurajoonid paiknevad Viljandi linnas sarnaselt teistele Eesti aktiivseimatele väikelinnadele juba valdavalt täisehitatud piirkondades, mistõttu uute elurajoonide planeerimine ning kruntide müük on siirdunud linna lähipiirkondade äärealadele, kus on aga pakkumiste arv samuti järjest vähenenud. Uute elurajoonide esilekerkimist takistab sarnaselt teistelegi Eesti piirkondadele ennekõike kinnisvaraarendajate madal huvi tervikliku tehnilise infrastruktuuriga varustatud kruntide arendamise osas ning madal kohalike omavalitsuste finantsmajanduslik jätkusuutlikkus. Nii uute elu- kui ka tööstusalade planeerimiseks kasutatakse mitmetes Eesti väikelinnades erinevate Euroopa Liidu struktuurfondide rahasid, ilma milleta oleks omavalitsustel suhteliselt keeruline toime tulla, sest avaliku sektori poolse laenukoormuse tõstmine infrastruktuuriprojektide läbiviimiseks ei ole Eestis seni kuigi populaarne.

Viljandi linna lähipiirkonnas on varasema kinnisvarabuumi jooksul pooleli jäänud projektide arvelt asunud hoonestamata elamumaade pakkumine piirkonniti taas mõningal määral kasvama ning arvestades hetkelist elamuehituse populaarsust, püsib sarnaste projektide likviidsus 2022. aasta vältel tõenäoliselt oluliselt parem kui enne koroonakriisi. Ühtlasi on Viljandi linna siseselt kohaliku omavalitsuse poolse algatuse tulemusena lisandunud turule 49 üksikelamukrundi hoonestusõigust, mille alusel on võimalik püstitada üksikelamu (Järveotsa elurajoon) ning mis on tänaseks kõik müüdud. Samasse asukohta lisandub veel lähitulevikus II etapi raames 56 elamukrundi hoonestusõigust (tehnilise infrastruktuuri rajamine on pandud 2023. aasta eelarvestrateegiasse) ning kavandatud on ka juba võimalikku III etappi ligi 40 krundiga. Sarnased projektid on mitmetes teistes Eesti atraktiivseimates väikelinnades seni vägagi edukalt kulgenud, mistõttu on Viljandi linna näitel oodata tõenäoliselt samuti positiivset lõpptulemust.

Ukraina kriis on pannud eeskätt tootmisettevõtteid varade soetamist edasi lükkama
Erinevalt mitmetest teistest Eesti väikelinnadest on Viljandi linnas oluliste magistraalteede läbimise tõttu hulgaliselt tootmisettevõtteid. Majanduslike tingimuste paranedes oli enne koroonakriisi asunud piirkonda mitmeid uusi ettevõtteid ning olemasolevad olid ühtlasi asunud pidama laienemise plaane, mitmed neist on jäänud siiski aastatel 2020 - 2022 realiseerimata. Sealjuures on puudust tuntud ennekõike sarnaselt teistele Eesti väikelinnadele tänapäevastest lao- ja tootmishoonetest ning stock-office tüüpi multifunktsionaalsetest pindadest, seda nii omandi- kui ka üüriturul. Pidevalt lisanduvate töökohtade tõttu on kujunenud Viljandi linna üürikorterite osas võrdlemisi suur nõudlus, mille rahuldamiseks asusid kohalikud ettevõtjad enne koroonakriisi rajama üürielamuid. Lisanduvate töökohtade trendi jätkumist võib olenemata Ukraina kriisist oodata ka lähitulevikus, millest tulenevalt võib Viljandi linna nii omandi- kui ka üüriturgu pidada pikemas perspektiivis üsnagi jätkusuutlikuks.

Pikaajaliselt ettevaadatuna jätkub siiski Eesti ja ühtlasi väikelinnade demograafilisi trende analüüsides tõenäoline elanikkonna iga-aastane vähenemine ligikaudu 1% võrra aastas, mis takistab eelkõige elukondliku kinnisvaraturu kasvu. Viimane võib saada takistuseks ka uute tootmisettevõtete Viljandi piirkonda kolimise või siinkandis tootmise esmase alustamise osas, sest piirkondlikku tööealist elanikkonda jääb iga-aastaselt vähemaks. Järjest enam on tööturu arengutesse panustamas Ida-Euroopa riikide välistööjõud ning kaudselt ka kõikvõimalikud Euroopa Liidu ja muud avaliku sektori poolsed toetused, mille juures Ukraina sõjapõgenike lisandumine võib eeskätt tööjõupuudusega seotud probleeme teatud tegevusvaldkondade lõikes vähemalt ajutiselt selgelt leevendada. Koroonapandeemia mõju piirkondlikule tööturule oli Viljandi maakonnas suhteliselt leebe, ajutiselt suurenenud tööpuudus asus 2021. aastal jõudsalt alanema ning tööpuudus oli pidevalt madalam kui Harjumaal, sest Viljandimaa teenindus-, turismi- ja ka majutussektor on suhteliselt õhuke. Ukraina kriisi mõjul on asunud tööpuudus 2022. aastal taas suurenema, kuid seda seni suhteliselt vähesel määral.

Piirkondlike ettevõtete tegevus on enamjaolt koondunud juba varasematel perioodidel püstitatud tööstusrajoonidesse, mille juures domineerivad endised nõukogudeaegsed tootmispiirkonnad. Hoonestatud tootmismaadega tehti lähiminevikus Viljandi maakonnas kõige enam tehinguid 2018. aastal ning ühtlasi 2021. aastal. Mõningast turuaktiivsuse suurenemist saatis ainuüksi mõõdukas hinnakasv, kuid see asus 2021. aastal siiski järsult kiirenema. Hoonestatud ärimaadega tehtud tehingute osas võis turuaktiivsuse suurenemist täheldada samuti ennekõike 2018. aastal, mil asus üsna hoogsalt suurenema ka tehingute käive ja hinnatase. 2018. aastal aset leidnud positiivseid trende võis pidada võrdlemisi ootuspäraseks, sest majanduskasvu hoogustumise tõttu võis juba ettevaatavalt oodata piirkondlike ettevõtete investeeringute lühiajalist kasvu. Kui 2018. aastal müüdi veidi vähem hoonestatud tootmismaid kui 2007. aastal, siis hoonestatud ärimaade osas võis märgata buumiaegse taseme marginaalset ületamist. 2021. aastal tehti hoonestatud ärimaadega 13 tehingu juures küll mõnevõrra enam tehinguid kui eelneval aastal, kuid siiski jätkuvalt sarnases mahus kui 2019. aastal enne koroonakriisi ja vähem kui 2018. aastal.

2020. aastal turuaktiivsuse langus hoonestatud äri- kui ka tootmismaade puhul süvenes, sest ettevõtted hakkasid majanduskriisi tõttu investeeringuid edasi lükkama, kuid langus ei olnud kuigi tugev ning see oli pelgalt ajutine. 2020. aastal tehti hoonestatud ärimaadega 9 ja tootmismaadega 26 ostu-müügitehingut, mille juures hinnatasemed viitasid samuti mõningasele langusele. Suuremaid ärimaade oste on Viljandi linnas tehtud hiljaaegu peamiselt uute piirkonda sisenevate rahvusvaheliste toidukaupluskettide poolt. 2021. aastal asusid aga ettevõtete investeeringud taas suurenema ning seda nii äri- kui ka tootmisotstarbelise kinnisvara osas tervikuna, kuid kasv oli veel suhteliselt marginaalne ja Ukraina kriisi tõttu ei ole nende suurenemist 2022. aastal oodata. 2022. aasta I pooles võis täheldada märkimisväärset hoonestatud kui ka hoonestamata tootmismaade tehingute arvu vähenemist, mis viitab eeskätt ettevõtete vähenenud põhivarainvesteeringutele, mis on seotud nii nende tegutsemiskindluse halvenemisega kui ka laiapõhjalise inflatsiooniga, mis on neid sundinud kavandatud investeeringuid tegema hoopis muudel ettenägematutel eesmärkidel (sh toormete varumiseks).

Ärikinnisvara osas jäävad väikeettevõtete puhul kaubanduspindade soetamist takistama kommertspankade poolsed piirangud perspektiivis kahaneva elanikkonnaga piirkondadesse investeerimisel. Viimane kajastub ka asjaolus, et piirkondlike suuremate kaubanduskeskuste omanikel on sisuliselt võimatu varasid kellelegi atraktiivsel hinnatasemel müüa, kuna enamus krediidiasutusi ei ole nende finantseerimisest turule sobilikel tingimustel huvitatud. 2021. aasta ajutine kasv tõenäoliselt 2022. aastal taas taandub ning turusituatsioon asub meenutama koroonakriisi eelset perioodi (2019. a.). Turul üldiselt võib siiski jätkuvalt oodata välismaisete kui ka kohalike kaubanduskettide laienemist, mille juures ehituslikult uuema kaubandispinna hulk jätkab kasvamist. Iga uus piirkonda rajatud hoone on aga üldiselt rajatud mõne ehituslikult vanema ärihoone arvelt, mistõttu vanemate hoonete vakantsus püsib jätkuvalt kõrge.

Hoonestamata tootmis- ja ärimaade osas on tehinguaktiivsus kogu maakonnas tervikuna iga-aastaselt väga madal. 2018. aastal asus küll ajutiselt piirkondlike tootmisettevõtete kolimise ja mõningase laienemise tulemusena hoonestamata tootmismaade tehingute arv märgatavalt kasvama, kuid juba 2019. aastal taandus turuaktiivsus sarnasele tasemele nagu varasematel aastatel. 2019. aastal müüdi ainuüksi 7 hoonestamata tootmismaad (veel 2018. aastal 18 tk), mille juures kujunes mediaanhinnaks 1,83 €/m2 ja aritmeetiliseks keskmiseks 17,3 €/m2. Vastavatest hinnatasemetest tulenevalt on ostjate poolt eelistatud pigem heas asukohas, kommunikatsioonidega varustatud ja võimalusel lähitulevikus ehitustegevuse alustamise võimalusega kinnisasjad.

Arvestades Eestis üldise ettevõtluskliima taustal ettevõtjate kindlustunde muutusi aastatel 2020 - 2022 ning krediidiasutuste konservatiivset suhtumist väikelinnades äri- ja/või tootmisotstarbeliste varade võimaliku püstitamise osas, ei ole lähitulevikus arvestatavat turu- ega ka ehitusaktiivsust tõenäoliselt oodata. Koroonapandeemiast ülesaamise najal ajutiselt eeskätt tootmis- ja laohoonete püstitamine taas kasvas, millele viitas ka 2021. aastal suurenenud hoonestamata tootmismaade tehingute arv, kuid kasv oli veel võrdlemisi tagasihoidlik ning Ukraina kriisi mõjude tõttu on see trend 2022. aastal üsna kiirelt taanduma asunud. 2020. aastal tehti hoonestamata tootmismaadega 6 ja 2021. aastal 10 tehingut, mida saatis mediaanhinna osas ka mõningane langus teist aastat järjest (1,36 €/m2). 2022. aasta I pooles müüdi seejärel pelgalt 3 hoonestamata tootmismaad, mida oli tunduvalt vähem kui eelneval aastal.

Hoonestamata ärimaade osas on tehinguaktiivsus iga-aastaselt veelgi madalam – 2019. aastal müüdi ainuüksi 3 sellist kinnisasja, mida võib pidada siiski tavapäraseks, sest alates 2010. aastast on ühes aastas müüdud keskmiselt 4 hoonestamata ärimaad. 2020. aastal tehingute arv hoonestamata ärimaade osas küll suurenes (7 tehingut), kuid arvestatava osa tehtud tehingutest moodustasid mittevabaturutehingud. 2021. aastal tehti ainuüksi 3 hoonestamata ärimaa tehingut, viidates asjaolule, et koroonapiirangute kogemise järgselt ei olnud just kuigi palju ettevõtjaid, kes oleksid soovinud alustada kaubandus-, teenindus-, toitlustus-, meelelahutus- või ka büroo-otstarbelise kinnisvara arendamist. Kuna toitlustus- ning kaubandus-teeninduspindade lõikes oli üüripakkumiste arv aastatel 2020 - 2021 suurenenud ning üürihinnad ajutiselt alanenud, oli varasemast madalam likviidsus 2021. aastal ka hoonestatud ärimaade kinnistute puhul. 2022. aasta alguseks oli üldine koroonakriisi mõju äripindade sektorile Viljandi linnas sisuliselt möödunud, mille taustal on ka üürihinnad asunud taas suurenema ja pakkumiste arv vähenema, viidates siiski lähiaastatel tõenäoliselt mõningasele uusehituse kasvule. Hoonestamata ärimaade tehingute arv selle taustal siiski oluliselt suurenenud ei ole, mille juures 2022. aasta I poolaastal tehti ainuüksi 3 ostu-müügitehingut.

2018. aastal oli hoonestamata tootmismaade tehingute arv küll ajalooliselt kõrgeimal tasemel, kuid sealjuures tehti suurel hulgal tehinguid tavapärasest oluliselt madalamate hindadega, mistõttu säilib mitmete tehingute osas tugev kahtlus, kas tegemist oli ikkagi vabaturutehingutega. Valdav enamus tootmismaadest ostetakse Viljandi linnast väljaspool asuvatesse piirkondadesse, ligi pooled ärimaade tehingutest leiavad enamikel aastatel sealjuures aga aset maakonnakeskuses. Viljandi vald on pidanud läbirääkimisi ettevõtjate ja investoritega Mäeltküla Tööstuspargi rajamiseks, mida on toetanud EAS ning mille puhul on juba mõningad hoonestusõigused võõrandatud ja piirkonda on asunud tegutsema ka juba mõned ettevõtted (hinnatase ~ 2 €/m2). Sarnaste toetuste läbi on rajatud Eesti väikelinnadesse või nende vahetusse lähedusse mitmeid tehnoparke, mis on pikemas perspektiivis avaldanud piirkondlikele keskustele positiivset mõju, kuid on sageli asunud takistama teiste, ainuüksi erasektori poolt arendatavate, tehnoparkide arengut. Lisaks on rajamisel Põhja-Sakala vallas Suure-Jaani tööstuspark, milles pakutakse enampakkumiste raames hoonestusõigusi kokku 16 tootmis- ja 4 ärimaa krundi osas. Hoonestusõiguste pakkumine on tavapärane, sest seeläbi on kohalikul administratiivüksusel võimalik hoonestajaid sundida ehitisi püstitama ning ühtlasi on võimalik välistada, et kinnistud satuvad näiteks spekulatiivsete eesmärkidega omanike kätte.

Prognoosid
2022. aastal võib Viljandi maakonna korteriturul oodata 2021. aasta kõrgtasemelt mõningast taandumist. Tehingute arvu 2021. aasta tempokas kasv asus aasta II pooles aeglustuma, kuna aastatagune võrdlusbaas oli taas suhteliselt kõrge, pakkumiste arv oli jätkuvalt vähene ning nõudlus ei olnud enam otseselt suurenenud. Seejärel pöördus turuaktiivsus 2022. aasta I poolaastal ootuspäraselt langusesse. Üldine korterituru situatsioon peaks ligikaudu 2022. II poolaastast asuma taas meenutama 2019. aastaga analoogset dünaamikat. Hinnakasv 2021. aastal järsult kiirenes, kuna eluasemelaenude intressid on üleriigiliselt alanenud, laenuraha kättesaadavus on väga hea, pakkumine on piiratud, tööpuudus asus enne Ukraina kriisi üheskoos majandusaktiivsuse kasvuga taas alanema ning järsult kiirenenud inflatsioon on sundinud ka väikelinnades üha enam kinnisvarainvesteeringuid tegema, soodustades üheskoos aktiivset nii ostu-müügitehingute kui ka üüritehingute turgu. Üüriturul on olukord asunud 2021. aasta kevadest koroonakriisi mõjudest kiirelt paranema ning üürihindade kasv on järjekordselt kiirenenud, kuna ostu-müügitehingute turul avaldunud hinnakasv on viinud elamispinna kättesaadavuse halvenemiseni, sundides osa ostjaid oma ostuotsustest loobuma. 2022. aasta märtsist on arvestataval määral Eesti väikelinnades asunud üüriturgu toetama ka Ukraina sõjapõgenike vool. 2022. aastal võib oodata korteriturul hinnakasvu püsimist keskmiselt 20 protsendi tasemel, mille juures kasv aeglustub tõenäoliselt 2022. aasta II pooles nominaalse brutopalga kasvuga taas sarnasele tasemele, viidates siiski elamispinna kättesaadavuse halvenemisele kogu 2022. aasta vältel. Elamispinna kättesaadavuse halvenemine võib veel viitajaga hoida väljaspool Viljandi linna paiknevates väikeasumites hinnakasvu maakonnakeskusest tempokamana. Viljandi linna kavandatakse jätkuvalt uusi arendusprojekte, mille osas võib olemasolevate projektide eduka läbimüügi taustal taas uute korterite pakkumine veel arvestatavalt täieneda, mis mõningase viitajaga toob pakkumisse ka varasemast enam järelturukortereid, soodustades pakkumishindade edasise kasvu aeglustumist. Ehitusaktiivsuse kasvuootused on siiski Ukraina kriisi taustal taas allapoole toodud, kuna väikelinna ostjaskond ei suuda tõenäoliselt tempokalt kasvavate ehitushindadega sammu pidada, survestades aga seeläbi hinnatasemeid jätkuvalt kasvama just järelturul, kus on aga 2022. aastal likviidsus juba halvenema asunud.

Viljandi maakonna elamuturul võib 2022. aastal oodata sarnaselt korteriturule mõningast turuaktiivsuse alanemist. Turuaktiivsuse kasvu hoiab tagasi asjaolu, et piirkondlike pakkumiste arv on viimastel aastatel märkimisväärselt vähenenud ning 2021. aastal võis täheldada pakkumishindade üsna järsku kallinemist, mis jätkus ka 2022. aasta I pooles ning millele suudab üha vähem potentsiaalseid koduostjaid järele tulla. Lisaks, 2020. aastast on olnud täheldada tugevat elamuehituse kasvu, mistõttu turul on kõrgema hinnaklassi varade lõikes mõnevõrra vähem potentsiaalseid ostjaid kui veel mõni aeg tagasi. Lähikvartalite turuaktiivsust jäävad hoidma peamiselt keskmise ja keskmisest madalama hinnaklassi üksikelamud ning seda jätkuvalt peamiselt Viljandi linnast väljaspool. Arvestades 2021. aastast kiirenenud ehitushinna kasvu, võib aastatel 2022 - 2023 osa isikuid elamuehituse plaanidest loobuda, mis võib ajutiselt suurendada kas nõudlust rohkematoaliste korterite üüri- ja omanditurul või ka uusehitistest elamute järelturul. 2022. aastaks võib hetkeseisuga prognoosida elamuturul keskmiselt 15%-list hinnakasvu, mis kiirenes 2021. aastal eeskätt Viljandi linnas ja selle lähiümbruses ning näib sarnaselt püsivat ka 2022. aastal, kuid siiski mõnevõrra mõõdukamal määral. Demograafiliste tegurite tõttu võib lähiaastatel elamuturg kujuneda turuaktiivsuse osas veidi stabiilsemaks kui korteriturg, kuna nn laulva revolutsiooni perioodil sündinud elanike poolne nõudlus jääb elamuturgu aastatel 2022 - 2025 arvestatavalt toetama. Elamute järelturul jäävad likviidsuse kasvu takistama jätkuvalt aktuaalsed probleemid juurdepääsuservituutide puudumise või tagantjärele seadustamist vajavate ehitustööde tõttu, mis takistavad varade soetamist eluasemelaenuga.

Sarnaselt teistele Eesti piirkondadele on viimastel aastatel asunud Viljandi maakonna elanike arv stabiliseeruma (2021. a. Viljandi linnas -1,5%, maakonnas kokku +0,9%), mis on ajutiselt peatanud elanikkonna väljavoolu pealinna ja välismaale. 2020. aasta koroonapandeemia ja sellest väljakujunenud majanduskriisi tõttu võis küll 2021. aasta I pooles täheldada Tartu- ja Harjumaale ning välisriikidesse väljakolimise taaskordset hoogustumist, kuid see oli suhteliselt marginaalne ning seejärgne majandusaktiivsuse tempokas kasv on olnud üleriigiline. Rahvastiku pidevast vananemisest tulenevalt on aga maakonnas tervikuna oodata pakkumiste mõningast lisandumist ennekõike elamuturul ja vanema põlvkonna elanike maakonnakeskusesse kolimise tulemusena nõudluse püsimist väiksemate ja madalama korruse korterite osas. Demograafilistele näitajatele tuginevalt jäävad lähiaastatel elukondlikul kinnisvaraturul nõudluse taset siiski hoidma ennekõike nooremapoolsed tarbijad, keda on siiski rahvastikust osakaaluna järjest vähem. Laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikute ostuhuvi on 2020. aastast suundunud korteriturult elamuturule, mille osas võib kinnisvara parema kättesaadavuse tõttu üha enam täheldada ka leibkondi, kes kolivad Tartu- või Harjumaalt tagasi Viljandimaale. Viimane trend on koroonapandeemia ja Tallinnas elamispinna kättesaadavuse halvenemise survel 2021. aastast süvenenud, kuna järjest enam kõrgepalgalisi noori saavad oma igapäevast tööd teha digitaalselt asukohast otseselt sõltumata.

Hoonestamata maade turul võib 2022. aastal oodata samuti madalamat turuaktiivsust kui 2021. aastal. Hoonestamata elamumaade turul on olemasolev pakkumine turuaktiivsuse märkimisväärseks edasiseks kasvuks piiratud, mille juures atraktiivseimates elurajoonides pakkumist napib ning pakkumishinnad on viimastel aastatel üsna järsult tõusnud. Olenemata kogu maakonnas kasvanud elamuehitusest suudeti 2021. aastal hoonestamata elamumaid müüa ainuüksi mõnevõrra enam kui 2020. aastal. Jätkuv varasemast suurem elamuehituse soov hoiab 2022. aastal hoonestamata elamumaade hinnakasvu vähemalt 15% tasemel ning piiratud pakkumise tõttu võib üha enam täheldada Viljandist eemale jäävate elurajoonide esilekerkimist. Hoonestamata ärimaade osas püsib turuaktiivsus lähitulevikus jätkuvalt madal, mille juures 2022. aastal võib ajutiselt tehingute arv suureneda koroonakriisi aegselt edasilükatud investeeringute ja 2021. aastal järsult kasvanud majandusaktiivsuse tõttu, kuid seda võib ka samaaegselt takistada Ukraina kriisi majanduslik ja sotsiaalne mõju. Tootmismaa sihtotstarbega maade turg püsib lähitulevikus endiselt aktiivsem kui ärimaade turg, kuna eeskätt tööstusettevõtete käekäik 2021. aastal järsult paranes ning tootmisvõimsuste suurendamiseks tehakse aktiivselt, kuid mõnevõrra vähem, põhivarainvesteeringuid ka veel 2022. aasta vältel, mis aga tihedalt Venemaaga või Valgevenega seotud äriliinidega ettevõtete osas võib vastupidi aga tugevalt väheneda. Järsult kasvanud energiahinnad võivad ühtlasi paljude tootmisettevõtete osas võimaldada rakendada seni põhivarainvesteeringuteks kulutada soovitust oluliselt vähem kapitali, mis on piirkondliku tootmissektori 2022. aasta käekäigu prognoosimise teinud üheskoos suhteliselt keerukaks. Üleriigiliselt kui ka Viljandi maakonnas on täheldada, et 2022. aastal nii hoonestamata kui ka hoonestatud tootmismaade soetamine 2021. aasta tasemelt taandub ning tõenäoliselt lükatakse võimalikud laienemis- ja üleüldised ehitussoovid edasi aastatesse 2023 - 2024, kus eelduslikult on ka ehitushindade eelarvestamine stabiilsemate väljavaadetega. Kuna ettevõtted ei julge ise ehitusega alustada, võib see ajutiselt survestada piirkondlikul lao- ja tootmispindade turul üürihindade kiirenenud kasvu.