Pärnu linna ja Pärnumaa kinnisvaraturu ülevaade (2017. a. I kvartali seisuga)

Perioodil 2013-2015 püsinud kiire kinnisvaratehingute arvu kasv jäi Pärnumaal tervikuna 2016. aastal kiirelt pidama. Aeglustunud kuid endiselt kasvava trendiga kinnisvaraturul kasvasid erinevalt varasematest aastatest oluliselt kiiremini nii tehingute koguväärtus kui keskmine tehingu väärtus. 2016. aastal tehti Pärnu maakonnas 3 939 ostu-müügitehingut, mida oli 1,6% rohkem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute koguväärtuseks kujunes sealjuures ligikaudu 155 miljonit eurot, mida oli koguni 18% rohkem kui varasemal aastal. Tehingute koguväärtuse kui ka keskmise tehingu väärtuse kasvu vedasid valdavalt nii korteriturg kui mitteeluhoonetega tehtud hoonestud maa tehingud, mis üheskoos moodustasid kogu kinnisvaratehingute mahust ligi 50% ja koguväärtusest koguni 61%.

I kvartalis kiirenes korteriturul nii hinnakasv kui kasvas tehinguaktiivsus

2016. aastal tehti Pärnumaal 1 200 eluruumidega korteritehingut, mida oli 6,8% rohkem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 771 €/m² ja mediaanhinnaks 788 €/m², mille juures aritmeetiline keskmine kasvas 12% ja mediaanhind koguni 14%. 2015. aastal võrreldes 2014. aastaga korraks vähenenud tehinguaktiivsus kui ka aeglustunud hinnataseme kasv sai 2016. aastal taas sisse kiireneva hoo. Mediaanhinna kasv on kiireim olnud just 1- ning 4- ja enamatoaliste korterite osas, mille juures aga tehingute arv on enim kasvanud 1- ja 2-toaliste korterite osas.

Erinevalt maakonnast kui tervikust kasvas Pärnu linnas korteritehingute arv mõnevõrra kiiremini, kasvades võrreldes 2015. aastaga 9,0%, mille juures tehti 820 tehingut. Aritmeetiliseks keskmiseks kujunes sealjuures 984 €/m² ja mediaanhinnaks 942 €/m², mis olid võrrelduna 2015. aastaga kasvanud vastavalt 11% ja 12%. Nii tehingute arv, tehingute koguväärtus, keskmise tehingu väärtus kui ühtlasi keskmised hinnatasemed kasvasid kõige enam 1-toaliste korterite osas. 3-toaliste korterite osas võis seevastu märgata ligi 15%-list tehinguaktiivsuse langust, kuid sealjuures kasvas tehtud tehingute mediaanhind koguni 15%.

2017. aasta I kvartalis tehti Pärnumaal tervikuna kokku 310 korteritehingut. Tehinguaktiivsus oli võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga kasvanud 2,0% ning võrreldes 2016. aasta I kvartaliga kasvanud koguni 20%. Pärnu linnas tehti kogu kvartali jooksul sealjuures 203 tehingut, mida oli 1,0% rohkem kui varasemas kvartalis ning 18% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil. Tehinguaktiivsus kasvas nii maakonnakeskuses kui sellest väljaspool võrdlemisi sarnases ulatuses, enim tehinguid tehti kvartali siseselt veebruaris ja märtsis.

Maakonnas tehtud korteritehingute aritmeetiliseks keskmiseks kujunes I kvartalis 856 €/m², mis oli võrreldes möödunud kvartaliga kasvanud 12% ning võrreldes 2016. aasta I kvartaliga koguni 19%. Mediaanhinnaks kujunes sealjuures 857 €/m², mida oli 2016. aasta IV kvartalist 11% rohkem ning varasema aasta sama perioodi osas 21% rohkem. Hinnataseme kasv on viimastel perioodidel olnud kiirem just Pärnu linnast väljaspool asuvates piirkondades, võrdlemisi kiire mediaanhinna kasv on olnud omane kogu maakonnale kui tervikule.

Pärnu linnas tehtud korteritehingute osas kujunes I kvartalis aritmeetiliseks keskmiseks 1 090 €/m², mis oli võrreldes IV kvartaliga kasvanud 8,6% ja võrreldes aastataguse ajaga 8,3%. Mediaanhinnaks kujunes seevastu 989 €/m², mida oli möödunud kvartalist 1,7% rohkem ja võrreldes varasema aasta sama ajaga koguni 17% rohkem. Võrreldes aastataguse ajaga on hinnatase enim kasvanud 1-toaliste korterite osas, varasemast madalamate hindadega tehtud tehingute osas paistavad silma ennekõike üle 70 m² suurused korterid (valdavalt 4-toalised).

Pärnu linna ja Pärnumaa korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

* 2017. aasta on toodud I kvartali seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Korterituru osas on püsinud aktiivsena nii omandi- kui üüriturg. Omanditurul on viimastel perioodidel saanud aina enam turgu kujundavaks faktoriks pidevalt vähenev pakkumiste arv, pakkumiste kehv struktuur ja pidevalt kasvavad pakkumispõhised hinnad, mis üheskoos on soodustamas tehingute arvu vähenemist kui ka tehinguhindade kasvu. Üürituru osas avaldab Pärnu linna ja selle lähipiirkondade osas tugevat mõju just hooajalisusest tulenev suvine periood. Iga-aastaselt on märgata üüripakkumiste kiiret kasvu alates jaanuarist kuni juuli-augustini, mille järel üüripakkumiste arv hakkab taas kiirelt langema. Pikemaajaliste üürilepingute sõlmimine on võrdlemisi keeruline, seda eriti atraktiivsetes piirkondades, sest varade omanikud soovivad suvise perioodi vältel üürida kortereid lühiajaliselt, teenides seeläbi ajutiselt oluliselt rohkem üüritulu. Viimastel perioodidel on väikeinvestorite huvi Pärnu kinnisvaraturu osas hakanud raugema, huvi on vähenenud nii külaliskorterite ostmise kui võimalike üürimajade ehitamise osas.

Arendusturul laiemalt on Arco Vara hinnangul potentsiaalsete ostjate huvi endiselt suur. Käesoleval ajal on arendamisel üksikuid korterelamuid, kuid erinevalt Tallinnast või Tartust ei ole suuremaid arenduspiirkondi välja kujunemas. Korterelamute püstitamiseks on kehtestatud mitmeid planeeringuid, kuid lähitulevikus ei ole oodata neist valdava enamuse osas ehitusõiguse realiseerimist ja arendustegevusega alustamist. Hinnatasemed ei ole veel küündinud arendajate jaoks piisavalt kõrgetele tasemetele, et arendustegevuse läbiviimisega kaasnevad riskid oleksid eduka müügiprojekti tagamiseks piisavalt madalad. 2016. aastal väljastati Pärnumaal ehituslube kokku 8 korterelamu (73 korterit) ehitamiseks, mille juures juba väljastatud ehituslubade osas alustati ehitustegevust 3 korterelamu (84 korterit) osas ja kasutusse jõudis 6 korterelamut (50 korterit). Hetkel ehitamisel olevate arenduste osas on juba suur hulk korteritest võlaõiguslike lepingute raames võõrandatud, millest tulenevalt võib tarbijate huvi uusarenduste osas pidada aktuaalseks ka lähitulevikus.

Pärnu linna korterite pakkumispõhised hinnad

Allikas: kv.ee, city24.ee, kinnisvara24.ee

Elamuturul hinnakasv jätkuvalt kiirem kui tehingute arvu kasv

2016. aastal tehti Pärnu maakonna elamuturul 393 tehingut, mida oli 16% rohkem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 64 000 eurot ja mediaanhinnaks 50 000 eurot, mille juures aritmeetiline keskmine kasvas 24% ja mediaanhind 25%. Pärnu linnas tehti seevastu 127 tehingut, mida oli koguni 48% rohkem kui varasemal aastal. Aritmeetiliseks keskmiseks kujunes Pärnus 94 000 eurot ja mediaanhinnaks 80 000 eurot, mis olid võrrelduna 2015. aastaga kasvanud vastavalt 31% ja 23%.

Nii maakonnas kui maakonnakeskuses oli mediaanhinna kasv võrreldes viimaste aastatega oluliselt kiirem, millest tulenevalt tehakse elamutega tehinguid aina enam kasvavatel hinnatasemetel. Nii tehingute arvu kui hinnataseme kasvu toetab üle-Eestiliselt turul valitsev sarnane olukord, kus kasvanud korterihindade taustal nähakse alternatiivina võimalust osta hoopis üksikelamu. Hinnakasvu on soodustanud ennekõike tehingud renoveeritud ja heas seisukorras elamutega, võrreldes varasemate aastatega on tehingute arv enim kasvanud perioodil 1971-1990 ja enne 1939ndat aastat ehitatud elamute osas. Uusehitistega tehtavate tehingute arv on võrreldes nii 2014. kui 2015. aastaga püsinud sarnasel tasemel.  

2017. aasta I kvartalis tehti Pärnu maakonnas tervikuna elamutega kokku 91 tehingut. Tehinguaktiivsus oli võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga kasvanud 2,2% ning võrreldes aastataguse ajaga kasvanud 18%. Pärnu linnas tehti sealjuures 30 tehingut, mida oli 3,4% rohkem kui möödunud kvartalis ning koguni 25% rohkem kui 2016. aasta I kvartalis. Maakonnas tervikuna kasvas tehingute arv alates jaanuarist igakuiselt, ostjaskonna huvi üksikelamute soetamise vastu on asunud mõõdukalt kasvama.

2017. aasta I kvartalis kujunes maakonnas aritmeetiliseks keskmiseks elamu hinnaks 76 000 eurot ja mediaanhinnaks 60 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrreldes IV kvartaliga langenud 5,4% ja mediaanhind 1,6%. Võrreldes 2016. aasta I kvartaliga kasvas aritmeetiline keskmine siiski 49% ja mediaanhind 53%. Pärnu linnas kujunes sealjuures aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 87 000 eurot ja mediaanhinnaks 71 000 eurot, mis olid varasema kvartali suhtes langenud 10% ja 12%. Võrreldes 2016. aasta I kvartaliga kasvas Pärnu linnas aritmeetiline keskmine 9,0% ja mediaanhind 11%.

Võrreldes varasemate perioodidega on kasvanud nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemed, mille juures hinnakasv on olnud märgatavalt kiirem kui tehingute arvu kasv. Hinnataseme kasv on sealjuures mõnevõrra kiirem olnud just maakonnakeskuse välistes piirkondades. Pärnu linna siseselt püsis elamutehingute mediaanhind kogu kvartali vältel igakuiselt suurtes muutustes, mille juures kallimate hindadega tehinguid tehti valdavalt jaanuaris ning madalamate hindadega veebruaris. Elamuturul olev pakkumiste arv on juba mitmendat aastat püsinud sarnasel tasemel, sealjuures on turul pakutavate varade maht siiski olemasoleva nõudluse rahuldamiseks piisav, mida kinnitab ka nii kallimate kui odavamate varadega tehtud tehingute mitmekesisus ehk valikuvõimalus.

Hoonestamata elamumaadega tehti Pärnu maakonnas 2016. aastal 262 tehingut, millest 37 ehk 14% tehti Pärnu linnas. Kruntidega tehtud tehingute arv kasvas hüppeliselt 2014. aastal, mille järel tehti 2015. aastal veelgi enam tehinguid. 2016. aastal tehti 8,4% vähem tehinguid kui varasemal aastal, kuid sealjuures on hinnatasemed püsinud endiselt võrdlemisi kiires kasvutrendis. Pärnu linnas langes aastases lõikes hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arv 14%, nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemega seotud trendid on viimastel aastatel olnud kattuvad nii maakonnakeskuses kui maakonnas tervikuna.

Maakonnas hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute mediaanhinnaks kujunes 2016. aastal 7,0 €/m², mida oli 39% rohkem kui 2015. aastal ja koguni 170% rohkem kui 2014. aastal. Maakonnakeskusest väljaspool tehtud tehingute tervikhinnad on siiski valdavalt alla 20 000 euro, krundid on sageli olemasoleva ehitusõigusega ja asuvad maakonnakeskuse ja rannikuala läheduses kuid ei ole enamasti tervikliku infrastruktuurilise varustatusega. Pärnu linnas tehtud tehingute taustal kujunes 2016. aastal mediaanhinnaks 28,3 €/m², mis oli võrreldes 2015. aastaga püsinud samal tasemel (-0,5%) kuid oli võrreldes 2014. aastaga 92% kõrgemal.

2017. aasta I kvartalis tehti Pärnu maakonnas tervikuna kokku 70 hoonestamata elamumaa tehingut, sellest 10 Pärnu linnas. I kvartalis kujunes maakonnas mediaanhinnaks 5,35 €/m² ja Pärnu linnas 26,3 €/m². Linna siseselt on kruntide hinnad võrreldes hajaasustuslikemate piirkondadega oluliselt kõrgemad, ennekõike on väärtustatud mereäärsed ja Kesklinna piirkonnas asuvad elurajoonid. Kõrgete hinnatasemete tõttu on viimastel aastatel taas hakanud kasvama elanikkonna poolne huvi odavamate kruntide järele, mida erinevates linna lähipiirkondades on kunagise buumi aegse üleplaneerimise tõttu veel hulgaliselt pakkumisel. Uute elurajoonide esilekerkimist takistab sarnaselt teistelegi Eesti piirkondadele ennekõike kinnisvaraarendajate madal huvi tervikliku tehnilise- ja sotsiaalse infrastruktuuriga varustatud kruntide arendamine.

Pärnu linna ja Pärnu maakonna elamuturu tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

* 2017. aasta on toodud I kvartali seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Äri- ja tootmismaade tehinguaktiivsus aeglaselt kasvamas, sagenenud kallimad tehingud

Pärnu maakonnas on hoonestamata äri- ja tootmismaade turg olnud viimastel aastatel võrreldes kunagise buumi perioodiga mõnevõrra aktiivsem. Tootmismaadega tehtavad tehingud leiavad valdavas osas aset maakonnas, ärimaade tehingud maakonnakeskuses. Tehingute arv on ärimaade osas kõige kõrgem olnud just 2009. ja 2013. aastal, hilisematel aastatel on tehinguaktiivsus hakanud langema. Hoonestamata tootmismaade osas on majanduslike väljavaadete paranedes tehinguaktiivsus pideva trendina kasvanud, olles kõige kõrgemal tasemel olnud 2013. aastal. Tehingualuste varade hinnatasemed on siiski võrreldes kümne aasta taguse perioodiga oluliselt madalamad, seda peamiselt tollase üleplaneerimise ja sellest tuleneva praeguse mitmekesise pakkumise ja suhteliselt madala nõudluse tõttu.

Hoonestatud tootmismaade osas kasvas 2016. aastal märgatavalt tehingute arv, sealjuures on hoonestatud ärimaade osas tehinguaktiivsus püsinud lähiminevikus iga-aastaselt sarnasel tasemel. Nii hoonestatud tootmis- kui ärimaade puhul on mediaanhinna tasemed püsinud ligilähedaselt sarnastel tasemetel, 2016. aastal oli märgata kallimate tehingute sagenemist, mis on pannud aritmeetilise keskmise hinnataseme kiirelt kasvama. 2016. aastal tehti maakonnas tervikuna kokku 51 hoonestatud tootmismaadega ja 33 hoonestatud ärimaadega tehingut, mille juures ärimaa mediaanhinnaks kujunes 42 000 ja tootmismaade osas 22 000 eurot.

Prognoos

Iga-aastaselt on I kvartali teises pooles ning II kvartali jooksul oodata kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete mõningast kasvu. Korteritehingute arvu edasist kasvu jääb pidurdama ennekõike vähene pakkumiste arv, kehv pakkumise struktuur ja kohatised kõrged pakkumispõhised hinnad. Mõõdukas hinnakasv jätkub korteriturul ka tulevatel kuudel. Varade müügiperioodide pikenemist ei ole seni olnud täheldada, Arco Vara statistika põhjal oli 2016. aastal Pärnu linnas korterite keskmiseks müügiperioodiks 160 päeva. Tehinguni jõudmisel on hinnas kauplemist täheldada võrdlemisi laialdasel määral, 2016. aasta lõikes jäi korterite pakkumis- ja tehinguhinna vahe keskmiselt 4,4% juurde.

Lähitulevikus on turul oodata üksikute arendusprojektide lisandumist ja käesoleval hetkel arendamisel olevate osas ehitustööde lõpetamist. Tarbijaskonna huvi nii uusehitiste, renoveeritud korterite ja ühtlasi rekonstrueeritud korterelamutes paiknevate korterite osas püsib endiselt kõrge. Üüriturul on kevade saabudes oodata suviseks perioodiks ettevalmistuvalt üüripakkumiste hulgalist pakkumise lisandumist, mis tuleneb ennekõike Pärnu kui kuurortlinna eripärast. Omandituru lõikes on oodata nõudluse mõningast kasvamist, pikemas perspektiivis ei ole aga eratarbimisega seotud kulutuste, palgakasvu senise kiirenemise aeglustumise ning võimalike intressitasemete kasvamise juures oodata enam tehinguaktiivsuse märkimisväärset kasvu. Sarnaselt teistele Eesti piirkondadele kasvas 2016. aastal üle pika aja ka Pärnu maakonna elanikkonna arv, mis on ajutiselt peatamas elanikkonna väljavoolu pealinna ja välismaale. Rahvastiku pidevast vananemisest tulenevalt on aga maakonnas tervikuna oodata pakkumiste mõningast lisandumist ennekõike elamuturul ja vanema põlvkonna elanike maakonnakeskusesse kolimise tulemusena nõudluse kasvamist väiksemate korterite osas.