Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Tõrva vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aaspere küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Are alevik
  • Aruküla alevik
  • Aseri alevik
  • Avinurme alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Harkujärve küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Ilmandu küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Kaasiku küla
  • Kadrina alevik
  • Kadriorg
  • Karlova
  • Kärsa küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kiisa alevik
  • Kilksama küla
  • Koeru alevik
  • Kõnnu küla
  • Kõrveküla alevik
  • Kose alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Laagri alevik
  • Lagedi alevik
  • Laitse küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lehtse alevik
  • Lemmatsi küla
  • Lemmetsa küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Mahu küla
  • Mai
  • Mäksa küla
  • Mäo küla
  • Matapera küla
  • Meremõisa küla
  • Moldova küla
  • Moori küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Nurmsi küla
  • Õisu alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Pauliku küla
  • Pedajamäe küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Purtse küla
  • Pusku küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rebala küla
  • Rohuneeme küla
  • Roobuka küla
  • Rõõmu küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Särevere alevik
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tiskre küla
  • Tohvri küla
  • Toila alevik
  • Tõrma küla
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Treimani küla
  • Tuhalaane küla
  • Türi-Alliku küla
  • Türisalu küla
  • Tuulna küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Ussimäe küla
  • Uusna küla
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vergi küla
  • Vetiku küla
  • Viiratsi alevik
  • Viti küla
  • Võiste alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Ülevaade Eesti kinnisvaraturust: mai 2022

 

 

Ülevaade Eesti kinnisvaraturust: mai 2022

Eufooriline tarbijakäitumine näib elamispindade turul lõpuks kulmineeruvat

Tänavu maikuus tehti Eesti korteriturul kokku 2712 ostu-müügitehingut, mida oli 12% enam kui aasta varem ning koguni 28% rohkem kui veel aprillis. Turuaktiivsuse kasvu panustasid eriti tugevalt Tallinn ja Tartu, millede osas võis täheldada tõenäoliselt uute korterite asjaõiguslepingute hulga suurenemist. Uute korterite järsult kasvanud müügi taga on aga peamiselt möödunud aastal langetatud ostuotsused, mille juures broneeritud uute korterite korterelamud on tänavu laialdaselt valmimas ning mis võimaldab tugevat uute korterite turuaktiivsuse taset prognoosida ka veel lähikuudeks.

Eesti elamispindade turul võib tehingute arv langeda

Üldplaanis on siiski endiselt täheldada, et tänavu Eesti elamispindade turul tehingute arv langeb. Korteriturul on Eestis tervikuna tehtud 2022. aasta esimese viie kuu vältel 0,7% ja elamuturul 24% võrra vähem tehinguid kui aasta tagasi, kuid siiski mõlemalt juhul vastavalt 16% enam ostu-müügitehinguid kui veel 2019. aasta samal perioodil. Kuigi majanduskeskkond soodustab jätkuvalt kinnisvaraturu aktiivsust, on siiski lähikuudel oodata süvendatud mõjuga negatiivsete tegurite esilekerkimist. Eesti korteriturg on seni olenemata järsult kasvanud inflatsioonist ning juba halvenenud tarbijakindlusest püsinud üliaktiivne pikemalt kui oleks võinud oodata. Siiski, üha enam kujuneb tarbijakindlust negatiivselt mõjutavaid asjaolusid nii tööturuga, varade finantseerimisega, sissetulekute kasvuga kui ka elamispindade kättesaadavuse halvenemisega seoses, mille juures tööpuudus on mõnevõrra tõusnud, Euribor on liikunud üle nulltaseme, sissetulekute reaalkasv on pöördunud tugevalt negatiivseks ning elamispindade hinnatõus on kordades kiirem kui nende potentsiaalsete ostjate palgakasv.

Eluasemelaenude käive on tänavu kasvanud

Eluasemelaenude käive on tänavu kasvanud võrreldes aastatagusega jaanuaris 32%, veebruaris 25%, märtsis 15% ning aprillis 13% võrra, iseloomustades kasvutempo järjepidevat aeglustumist. Eluasemelaenude intressimäärad on ajalooliselt madalaimal tasemel, püsides nii märtsis kui aprillis 1,92% tasemel, kuid on tõenäoline, et paralleelselt Euribori tõusuga võib ka laenuraha hind lähikvartalitel uute väljastatavate eluasemelaenude osas tõusma asuda. Inimeste soov laenuintressi fikseerida on veidi suurenenud, kuid üldplaanis on fikseerimissoov jätkuvalt vähene, viidates asjaolule, et keskmine eluasemelaenu võtnud eestlane ei muretse täna veel kuigi laialdaselt oma võimalike laenukulutuste kasvu osas. Siiski, tarbijakäitumisele see kindlasti positiivselt ei mõju ning üheskoos 2022/2023 sügis/talvega seoses on elamispinnale kuluv raha hulk ettevaatavalt paljude leibkondade jaoks eeskätt energiahindade tempoka kasvu tõttu võrreldes eelnevate aastatega märkimisväärselt suurenenud. Siia ei saa lisamata jätta ka kõikvõimalike muude tarbekaupade hindade kasvu, mis kokkuvõtlikult võimaldab prognoosida senisest mõõdukamat tarbimist.

Ostu-müügihindade kasv aeglustub, üürihindade kasv püsib viitajaga veel väga kiire

Tänavu maikuus tehtud korteritehingute lõikes kujunes Eestis tervikuna mediaanhinnaks 1827 €/m2, mida oli 19% enam kui aasta tagasi, kui hinnatõusuks kujunes 8,9%. Veel 2019. aasta maikuus kasvasid korterite hinnad võrreldes aastatagusega 0,7% ja 2020. aastal 0,1% võrra. Võrreldes tänavu aprilliga võis täheldada 4,6%-list hinnataseme langust, mille taga on olnud aga pigem tehingute struktuurilised muutused, mitte laiapõhjaline hinnatasemete langus.

 

Eesti suuremate keskuste osas võis samaaegselt märgata, et Tallinnas kasvas mediaanhind 2394 €/m2 hinnataseme taustal võrreldes aastatagusega 8,6%, kuid alanes võrreldes eelmise kuuga 3,7% võrra. Tartus kujunes hinnatasemeks 1883 €/m2, mida oli 0,5% enam kui aprillis ning 6,9% rohkem kui veel aasta tagasi mais. Pärnus kujunes korteriturul hinnatasemeks 1643 €/m2, mida oli 26% enam kui aasta tagasi, kuid 1,6% vähem kui veel eelmisel kuul. Väljaspool Tallinna kujunes samaaegselt aga Eestis mediaanhinnaks 1091 €/m2, mida oli koguni 26% enam kui aasta tagasi ning mis on viimastel kuudel kasvult pidevalt kiirenenud, viidates elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal aktiivsele vastu- ja valglinnastumisele. Üldplaanis on siiski erinevate piirkondlike keskuste osas olnud üheselt täheldada, et elamispindade hinnatõus on viimastel kuudel jätkunud ligi 30%-lises tempos, kuid on märgata, et ostjaskond ei suuda enam pakkumishindade kasvule järele tulla ning tehingute arv on selle taustal vähenemas ning vastav trend on jätkuv.

Üüriturg

Üüriturgu on viimastel kuudel mõjutanud märkimisväärselt sõjapõgenike turule lisandumine ning lähikuudel on tõenäoline, et nende mõju võib olenemata sisserände vähenemisest piirkondlikul üüriturul suureneda. Arvestatav hulk sõjapõgenikke on jätkuvalt mingisugustel ajutistel elamispindadel, kust nad peavad lähitulevikus siirduma mõnele muule elamispinnale, mida vähemalt teoorias peaks pakkuma erasektor. Senised erasektori motiveeritust tõsta üritanud toetusmeetmed on kinnisvarainvestorite poolt vastu võetud suhteliselt ükskõikselt ning olukorra parandamiseks peaks tõenäoliselt kaaluma pigem kas maksumuudatusi või suurendama avaliku sektori poolset käendust, vähendamaks erasektori poolseid riske sõjapõgenike majutamisel. Sõjapõgenike üüriturule lisandumine on mõjutamas tugevalt üürituru tavapärast hooajalisust, mille juures on tõenäoline, et tavapärane sügisene järsk üürituru aktiveerumine jääb tänavu mõõdukamaks, kuna üüriturg püsib väga aktiivne juba enne seda.

 

Tudengid, kes augustis otsustavad koolimineku ajaks korteri üürida, on tänavu eriti kehvas olukorras, kuna sügiseks võib juba ettevaatavalt prognoosida kõrgemaid üürihindu kui hetkel. Tallinnas ja Tartus võib tõenäoliselt oodata tänavu üürihindade vähemalt samas või ka teatud turusegmentide osas kiiremat hinnatõusu kui ostu-müügitehingute turul. Eesti väikelinnades võib viitajaga püsida siiski ostu-müügihindade kasv veel kiirem kui Tallinnas, mille juures nendes turupiirkondades võib ajutiselt jätkuda üüritootluste alanemine. Madalad üüritootlused, halvenev makromajanduslik keskkond ning ettevaatavalt kallinev laenuraha ei soosi aga kinnisvarainvesteeringute kasvu, seda vähemalt lühiajaliselt pigem mitte.

Turuaktiivsuse langus lähikuudel süveneb, pakkumiste arv jätkab kasvamist

Lähikuude vaates näeme jätkuvat turuaktiivsuse alanemist, mida saadab elamispindade osas hinnakasvu aeglustumine. Tänane rekordilises tempos aset leidev hinnatõus ei ole pikaajaliselt jätkusuutlik ning hetkel ei saa ka juba välistada, et lähima 24 kuu vältel võib aset leida eeskätt järelturul teatav mõõdukas hinnakorrektsioon. Tänases keskkonnas, kus pakkumine jääb nõudlusele endiselt alla, on siiski veel keeruline otseselt hinnalangust või selle ulatust prognoosida. Kuigi tarbijakindlus on halvenenud ning makrokeskkond ettevaatavalt samuti halvenemas, ei ole siiski eestlaste soov kinnisvara soetada justkui märkimisväärselt vähenenud. Kinnisvaraportaalide igapäevane külastatavus on endiselt väga laialdane, viidates nii potentsiaalse ostuhuvi kui ka laialdase spekulatiivse eesmärgiga turuosaliste domineerimisele. Suve algus on siiski juba vähemalt hooajaliselt viidanud asjaolule, et nõudlus on selgelt vähenemas, võimaldades pakkumiste arvul eeskätt järelturu osas kasvu jätkata, toetades perspektiivis hinnatõusu aeglustumist ning koduostjate jaoks valikuvõimaluste paranemist.

 

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2011 - 2022 (iga aasta juuni)

 

Mihkel Eliste, Arco Vara Kinnisvarabüroo analüütik ja kutseline hindaja, riiklikult tunnustatud ekspert

08.06.2022

 

 

 

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Registreeritud eraekspert (kohtuekspertiisid)

Kutseline vara hindaja, tase 7 / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?