Tallinna kinnisvaraturg rahuneb, muu Eesti aktiveerub

Eesti korterituru veebruarikuu lühiülevaade

Alus – Maa-amet, kinnisvaraportaal kv.ee 09.03.2017

Kinnisvaraturu aktiivsus on Tallinnast üle kandumas teistesse Eesti piirkondadesse

Veebruaris tehti Eestis 1 612 eluruumidega seotud korteritehingut. Tehingute arv oli võrreldes jaanuariga langenud 2,4% kuid võrreldes möödunud aasta sama ajaga kasvanud 7,3%. Korterituru tehinguaktiivsuse langust võis ennekõike märgata Tallinna linnas. Väljaspool Tallinnat kasvas tehinguaktiivsus 5,3% võrreldes jaanuariga ning võrreldes 2016. aasta sama ajaga kasvas tehinguaktiivsus koguni 15%.

Sarnaselt viimastele kuudele on nii tehinguaktiivsuse kui hinnataseme kiirem kasv hakanud aina enam esile kerkima väiksemates Eesti piirkondades. Väljaspool Tallinnat on paranenud tööhõive ning kasvanud elanike sissetulekud, mistõttu on kasvanud ka huvi kinnisvara soetamise vastu. Juhul, kui väljaspool Tallinnat loodaks rohkem tasuvaid töökohti, vaba aja veetmise võimalusi ning hea infrastruktuur, võib tulevikus näha väikepiirkondades tehinguaktiivsuse kasvu ja hinnatõusu jätkumist.

Veebruaris tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1 171 €/m². Võrreldes jaanuariga ruutmeetrihind langes 5,8% kuid võrrelduna 2016. aasta sama ajaga kasvas 4,6%. Aastases võrdluses on hinnakasv Tallinnast väljaspool olnud oluliselt kiirem, Eestis tervikuna on hinnakasv võrreldes 2016. aasta veebruariga kasvanud ligemale 4,6%. Tavapäraselt on jaanuar olnud igal aastal korteriturul kõige rahulikum kuu, mille järel veebruaris on nii hinna kui tehinguaktiivsuse kasv taas hoogustunud. Käesoleval aastal on turg püsinud võrreldes varasemate aastate talviste perioodidega aga võrdlemisi stabiilne, statistiliste näitajate langus on Eestis tervikuna olnud tagasihoidlik.

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2006-2017

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tehinguaktiivsust hoidsid veebruaris Tallinna linna lähipiirkonnad

Tallinnas tehti veebruaris 682 korteritehingut, mida oli 11% vähem kui jaanuaris ning koguni 27% vähem kui detsembris. Tehinguaktiivsus oli lisaks möödunud kuudele langenud ka võrreldes 2016. aasta veebruariga, mil tehti 695 tehingut (-1,9%). Tehingute arv langes veebruaris enim Haaberstis, Mustamäel ja Põhja-Tallinnas kuid kasvas kõige enam Lasnamäel. Ehitusaastalt uuemate korterite müük vähenes ligikaudu 4%, mille juures vanemaid kortereid müüdi aga 6,3% rohkem. Tehinguaktiivsuse langus on seni tulenenud valdavalt uusarenduste suure osakaalu vähenemisest. Erinevalt Tallinna linnast on tehinguaktiivsus püsinud suures osas muutumatu aga Tallinna linna lähipiirkondades, kus veebruaris tehti aastases võrdluses koguni 38% rohkem tehinguid. Talvise perioodi jooksul iga-aastaselt esinev tehinguaktiivsuse langus on peatanud pakkumiste arvu languse, maakonnas on aktiivselt pakkumisel ligikaudu 6400 korterit.

Veebruaris tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes Tallinnas 1 589 €/m². Hinnatase oli võrreldes jaanuariga langenud 4,0%, võrreldes detsembriga 5,5% kuid võrreldes 2016. aasta veebruariga kasvanud 8,8%. Hind langes enim Haabersti ja Põhja-Tallinna linnaosas, kasvas aga enim Mustamäel ja Nõmmel. Madalamatel hinnatasemetel tehti tehinguid ennekõike nn hruštšovka tüüpi korteritega, mis on valdavalt ehitatud perioodil 1940-1970. Ehitusaastalt uuemate korterite hind langes võrreldes jaanuariga 1,3%, järelturu vanemate korterite osas aga hinnad kasvasid ligi 2,2%. Tallinna linna lähipiirkondades eelnevalt mainituna tehinguaktiivsus küll kasvas, kuid sealjuures esines võrreldes jaanuariga 7,7%-line hinnalangus.

Tallinnas üüri- ja omanditurul pakkumine endiselt otseses suhtes

Tallinnas on jätkunud aktiivne kinnisvarasse investeerimine. Alates augustist langeva korterikuulutuste pakkumiste arvu saatel on üüripakkumiste arv pidevalt kasvanud, seda igakuiselt keskmiselt 6%. Veebruari statistikale tuginevalt on kiirelt pidama jäänud nii üüripakkumiste lisandumine kui korterite müügikuulutuste vähenemine. Ostjaskonna kõrge huvi investeerimise vastu on endiselt püsinud, väheneva üüritootluse taustal on aga oodata senise kõrge investeerimisaktiivsuse mõningast taandumist.

Märtsi alguses taas teemaks tulnud riiklike üürikorterite ehitamise juures on tõenäoliselt oodata munitsipaalkorterite lisandumist ka Tallinnasse. Soodsamate elamispindade tõttu on tulevikus selliste projektide valmides oodata munitsipaalkorteritega samas asukohas ennekõike odavamate üürikorterite osas üürilepingute lühenemist. Seda seetõttu, et tarbijad hakkavad eelistama munitsipaalpinda ning kasutavad erasektori poolt pakutavat kallimat eluaset ainult ajutise lahendusena. Olukorras, kus uute riiklike üürielamute püstitamine muutuks perioodiliselt pidevaks tegevuseks, hakkaks üüriturul kujunema oluline konkurents era- ja avaliku sektori vahel.

Tartus vähenes tüüpkorterite tehingute arv ja hinnatase

Tartus tehti veebruaris 119 korteritehingut, mida oli 4,8% vähem kui jaanuaris kuid 10% rohkem kui 2016. aasta samal perioodil. Korteritehingute mediaanhinnaks kujunes 1 208 €/m², mis oli võrreldes jaanuariga langenud 1,8% ja võrreldes möödunud aasta veebruariga kasvanud 2,1%. Võrreldes jaanuariga langes tehingute arv enim tüüpkorteritega tehtud tehingute osas (-26%), mille juures aga ehitusaastalt uuemaid kortereid (2001-2016) müüdi 4,8% enam kui varasemas kuus. Järelturu ehk vanemate korterite hinnatase langes veebruaris 19%, uuemate korterite osas esines aga 8,9%-line hinnakasv.

Pärnu korteriturg näitas veebruaris tehingute arvu kasvu

Veebruaris tehti Pärnus 66 korteritehingut, tehinguaktiivsus oli võrreldes jaanuariga kasvanud 29% ja aastases võrdluses 25%. Tehtud tehingute mediaanhinnaks kujunes veebruaris 1 069 €/m², mis oli võrreldes jaanuariga kasvanud 12% ja võrreldes mulluse aasta sama ajaga 14%. Nii tehinguaktiivsust kui hinnakasvu vedasid valdavalt 2-toaliste järelturu korteritega tehtud tehingud, jaanuaris vähenenud tehingute arv pööras veebruaris taas kiirelt tõusule.

Narvas kasvas huvi 3- ja 4-toaliste korterite vastu

Veebruaris tehti Narvas 75 korteritehingut. Tehingute arv oli võrreldes jaanuariga kasvanud 27% ja võrreldes 2016. aasta veebruariga koguni 60%. Keskmiseks mediaanhinnaks kujunes veebruaris 406 €/m², mis oli võrreldes jaanuariga kasvanud 1,2% ja võrreldes varasema aasta sama ajaga 8,0%. Tehinguaktiivsuse kasv tulenes valdavalt hruštšovka tüüpi korterelamutes väga heas ning heas seisukorras 3- ja 4-toaliste korteritega tehtud tehingute arvu kasvust.

Rakveres napib sobivaid kortereid

Rakvere linnas tehti veebruaris 15 korteritehingut, mida oli 2 tk vähem kui jaanuaris ning 1 tk vähem kui 2016. aasta veebruaris. Tehinguaktiivsus on langenud ennekõike kehva pakkumise struktuuri tõttu. Odavamate tehingute osakaal on statistiliselt suurenenud, sest heas ja väga heas seisukorras varade hinnad on tarbijate jaoks muutunud liialt kalliks. Veebruaris kujunes korterite mediaanhinnaks 560 €/m², mis oli võrreldes jaanuariga 22% kõrgem kuid võrreldes eelmise aasta sama ajaga 7,7% madalam. Turg on siiski võrdlemisi aktiivne, vastuvõtliku hinnatasemega müügis olevate korterite müügiperioodid on lühikesed ning kasvavaks trendiks on saamas üürikorterite ostmine. Laialdane KredExi toetusel korterelamute rekonstrueerimine on soodustamas piirkondliku hinnataseme kasvu, ostjaskond eelistab korteri soetamisel kindlasti rekonstrueeritud korterelamut.

Viljandis on sagenenud kallimad tehingud

Viljandi linnas tehti veebruaris 25 korteritehingut. Võrreldes jaanuariga tehti 7 tehingut rohkem ning võrreldes 2016. aasta veebruariga 8 tehingut rohkem. Sagenenud on kõrgemate hindadega korteritehingud, keskmise korteritehingu väärtus ei ole väheste kallite tehingute tõttu siiski aastaga veel kasvanud. Keskmiseks mediaanhinnaks kujunes veebruaris 636 €/m², mis oli võrreldes jaanuariga kasvanud koguni 24% ja aastases võrdluses 16%. Maksimaalne korteritehingu ruutmeetrihind küündis veebruaris 1 367 euroni. Korterihindade kasv on üle kandunud ka väiksematesse piirkondadesse, korteriturg on aktiivseks muutunud kogu maakonnas.

Väheste elamute müügipakkumiste ja kehva pakkumise struktuuri taustal on hakanud kasvama elanikkonna huvi hoonestamata elamumaa kruntide vastu. Ehituslikult vanemate elamute soetamise asemel on kasvanud huvi uusehitiste vastu. Möödunud kahe kuu jooksul on Viljandi maakonnas tehtud 10 hoonestamata elamumaa tehingut, 2016. aasta samal perioodil aga kõigest 3 tk. Eelistatud on tervikliku tehnilise infrastruktuuriga krundid, mis omavad head ligipääsu ja lähedust Viljandi linnale, kuid sobilikke pakkumisi on võrdlemisi vähe.