Eesti kinnisvaraturul tervikuna on alates 2010. aastast märgata nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete iga-aastast kasvu. Kunagine buumiaegne periood on nii tehinguaktiivsuselt kui tehingute koguväärtuselt jäänud ületamata ning kunagiste kõrgatasemete terviklikku ületamist ei ole oodata ka käesoleval aastal. Erinevalt juba ligi kümne aasta tagusest perioodist iseloomustab tänasel hetkel Eesti kinnisvaraturgu stabiilsem kasvutrend, mida toetab nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete kasv. Võrrelduna majanduskriisi eelse perioodiga on tänasel ajal aga Eesti kinnisvaraturu kasvu vedamas põhiliselt suuremad keskused, väiksemate piirkondade turuaktiivsus ning tehinguhindade kasv on olnud stabiilne kuid oluliselt tagasihoidlikum.
2016. aasta kolmandas kvartalis tehti Eestis 12 039 ostu-müügitehingut ligikaudu 748 miljoni euro väärtuses. Võrrelduna käesoleva aasta eelmise kvartaliga langes tehingute koguarv 4,7%, kusjuures tehingute koguväärtus kasvas 3,3%. Möödunud aasta sama kvartaliga võrrelduna kasvas tehingute koguarv 3,8% ning tehingute koguväärtus 13%. Kinnisvaratehingu keskmiseks hinnaks kujunes 2016. aasta III kvartalis 62 000 eurot, mida oli võrrelduna möödnud kvartaliga 8,4% rohkem ning mulluse sama perioodiga 8,7% rohkem. Eesti kinnisvaraturg on tehinguaktiivsuselt stabiliseerumas kuid tehingute mahu koguväärtus on olnud jätkuvalt pidevas kasvutrendis.
Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2006-2016
* 2016. aasta on toodud 31. oktoobri seisuga
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
Tehingud korteriturul
Eesti kinnisvaraturu suurima osa moodustavad korteriomanditega tehtud tehingud, korteritehingute maht moodustab kõikidest tehingutest ligikaudu 40%. Korteriomandid jagunevad eluruumideks ja mitteeluruumideks, eluruumidega tehtud tehingud moodustavad iga-aastaselt kogu tehingute mahust ligikaudu 85%. Korteritega tehakse Eestis kõige enam tehinguid tehinguaktiivsuse järjekorras Harju, Tartu, Ida-Viru, Pärnu ning Lääne-Viru maakonnas.
2016. aasta III kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 6 767 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 5 614 ning mitteeluruumidega 1 153 tehingut. Võrrelduna möödunud kvartaliga tehti eluruumidega 5,8% rohkem ning võrrelduna mulluse aasta sama ajaga samuti 5,8% rohkem tehinguid. Eluruumidega tehtud tehingute raames kasvas tehingute koguväärtus võrreldes möödunud kvartaliga 6,3% ning võrrelduna mulluse aasta sama ajaga koguni 18%. Tehingute koguväärtust veavad põhiliselt Tallinnas ning selle lähipiirkondades uusarendustega tehtavad tehingud.
Kõigist eluruumidega seotud tehingutest moodustasid aastatel 2011-2016 kasutusloa saanud korterid III kvartalis 4,5% ehk 252 korterit. Võrrelduna II kvartaliga müüdi 29% vähem ning võrrelduna möödunud aasta sama ajaga 43% vähem uusi kortereid. Uute korterite tehingute koguväärtus on sealjuures võrrelduna möödunud kvartaliga langenud 30% ning võrrelduna möödunud aasta sama ajaga langenud 44%. 2011-2016 aastatel kasutusloa saanud korterite keskmine tehingu hind oli võrrelduna II kvartaliga langenud 2,2% ning võrrelduna mulluse aasta sama ajaga langenud 1,5%. Uute korteritega tehtud tehingutest moodustasid Harjumaal tehtud tehingud 77% ning Tartumaal 16%.
Tehingud kinnisasjadega
2016. aasta III kvartalis tehti Eestis kinnisasjadega kokku 5 229 ostu-müügitehingut, mida oli võrrelduna II kvartaliga 16% vähem ning võrrelduna möödunud aasta sama ajaga 0,8% vähem. Tehingute koguväärtuseks kujunes sealjuures ligikaudu 343 miljonit eurot, mis oli varasema kvartaliga langenud 6,9% ning mulluse aasta sama ajaga kasvanud 1,3%. Erinevalt korteriturust on kinnisasjadega seotud tehingute osas nii tehinguaktiivsuse kui väärtuste mahu kasv olnud tagasihoidlikum.
Nii hoonestamata kui hoonestatud elamumaa tehinguaktiivsus hakkas olulisel määral langema juba 2006. aastal, hoonestamata elamumaa tehingute arv langes iga-aastaselt koguni 2012. aastani. Viimastel aastatel on tehinguaktiivsus elamumaade osas tervikuna hoogustumas, hoonestatud elamumaade puhul on tehingute arvu kasv olnud märgatavalt kiirem kui mediaanhinna kasv. Maa-amet selgitab toimunut ostjate muutunud eelistusega - elamumaad omandatakse paremasse asukohta, poolikutele hoonetele eelistatakse täielikult valmis ehitatud elamuid. Nii hoonestamata kui hoonestatud elamumaa turgu veavad Eestis põhiliselt Harjumaal tehtavad tehingud.
Nii hoonestamata äri- kui tootmismaade puhul ei ole Eestis tervikuna võimalik tõmmata nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete liikumise osas selgeid trendijooni. Tehingute arv hakkas 2012. aastast kiirelt kasvama kuid on 2014. aastast olnud taas languses. Hoonestamata tootmismaade hinnatase ei ole 2009. aasta langusmomendist kuigi palju taastunud kuid ärimaade mediaanhinna tase on olnud üsna järsus kasvutrendis. Mõlema sihtotstarbega maade turud on valdavalt mõjutatud Harjumaal toimuvast, kus hinnatasemete suur kõikumine tuleneb piirkondlikest kallimatest tehingutest.
Sarnaselt hoonestamata äri- ja tootmismaadele ei ole ka hoonestatute puhul märgata pärast majanduskriisi aegset perioodi erilisi tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete kasvutrende. Tehingute arv on alates 2008. aastast püsinud võrdlemisi samal tasemel. Hoonestatud ärimaade tehingute mediaanhind on tervikuna aastast 2009 olnud suunaga ülespoole, mediaanhind on kõige enam kasvanud just 2016. aastal. Hoonestatud tootmismaade hinnatasemed on seevastu kõige madalamal tasemel olnud hoopiski 2013. ja 2015. aastal, nii tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete osas ei ole käesoleval ajal oodata märkimisväärset kasvu.
Põllumaa ja metsamaa hinnad, mis reageerisid 2008. aasta majanduslangusele tagasihoidlikult, on viimastel aastatel järsult kasvanud. Üheks põhjuseks on olnud Eesti põllu- ja metsamaa madal hind teiste Euroopa riikidega võrreldes, kuid oma osa on mänginud ka Euroopa Liidu makstavad toetused, mis on meelitanud maad ostma hilisema edasimüügi eesmärgil. Nii põllu- kui metsamaad vahendavad ja ostavad suuremal hulgal kokku juba avalikkusele teadaolevad ettevõtted ja isikud, tehingud on valdavalt seotud investeerimisalaste huvidega mitte aga otseselt põllu- ega metsamajandusega.
Kvartaalsed kinnisvaranäitajad
|
2016. aasta näitaja |
Väärtus |
Muutus võrreldes eelmise kvartaliga (%) |
Muutus võrreldes eelmise aastaga (%) |
|
Valminud eluruumide kasulik pind (III kv, tuh m2) |
104,7 |
-16,0 |
6,6 |
|
Valminud mitteeluhoonete kasulik pind (III kv, tuh m2) |
194,0 |
1,0 |
14,8 |
Allikas: Eesti Pank
Prognoos
Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jäävad elukondliku kinnisvara osas hoidma ennekõike 1980ndate teises pooles sündinud inimesed. Nimetatud perioodil sündis Eestis kõige enam inimesi, kes tänasel ajal on moodustamas eraldi leibkondi ning osalemas ennekõike elukondliku kinnisvara turul. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad pikemas perspektiivis ennekõike juba väljakujunenud Eesti suuremad keskused eesotsas Harjumaaga ning Tallinna linnaga. Käesolevate aastate tehinguaktiivsus ei jää Eesti demograafiliste näitajate baasil kuigi pikaks ajaks kestma - 1990ndatel vähenes järsult sündimus, Eesti elanikkond on märgatava kiirusega vananemas, väliseestlaste hulk on pidevalt suurenemas. Tallinna linn on pidevalt laienemas, millega kaasneb madalama jätkusuutlikkusega piirkondade ääremaastumine ning surve nii nende piirkondade tehinguaktiivsusele kui hinnatasemetele.
Eesti kinnisvaraturg püsib lähikuudel küllaltki stabiilne. Piirkonniti on oodata hinnatasemete ning tehinguaktiivsuse senise kiire kasvu aeglustumist, seda nii korterite kui kommertskinnisvara turul. Pidevalt lisanduvate pakkumiste tõttu on kujunemas mõningane surve hinnatasemete languseks ennekõike Tallinnas ja Harjumaal. Arendustegevus on pidurdumas, kuid vanema elamufondi moodustavate korterelamute renoveerimine ning rekonstrueerimine püsib aktuaalsena, seda ennekõike Eesti väikelinnades. Maaturul püsib nõudlus nii põllu- kui metsamaaga seotud kinnistute osas, hinnatasemetes on oodata kasvu stabiilset jätkumist kuid tehinguaktiivsus alaneb vähenevate pakkumiste tõttu. Eluasemelaenu väljastavate pankade nõuded jäävad takistama tehingute tegemist seadustamata hooneid või ümberehitusi omava kinnisvaraga.
Kommentaarid