Tallinna linnas tehti juulis 689 korteritehingut. Võrreldes juuniga langes tehingute arv 54 tehingu ehk 7,3% võrra. Võrreldes eelmise aasta juuliga langes tehinguaktiivsus aga 5,5% ehk 40 tehingu võrra. Sarnaselt möödunud kuudele jätkus Tallinna linnas turuaktiivsuse stabiliseerumine. Tüüpkorterite turusegmendi aktiivsus oli juulis sarnane nagu aastatagusel perioodil, mille juures tehingute arvu kasv on valdavalt peatunud. Juulis kasvas korteritehingute arv võrreldes eelmise aasta sama kuuga ainuüksi Mustamäel (+75% ehk 75 tehingut) ja Pirital (+18% ehk 3 tehingut) kuid langes kõikides teistes linnaosades, sealjuures absoluutnumbrites enim Põhja-Tallinnas ja Kesklinnas.
Laialdasemad tehingute arvu muutused on jäädavalt tulenevad uute korteritega tehtud tehingutest, kus juulis tehti uute korteritega tavapärasest enam tehinguid Mustamäel kuid seni aktiivseima ehitusaktiivsusega linnaosades nagu Kesklinn ja Põhja-Tallinn võis märgata mõningast tehingu-aktiivsuse langust. Põhja-Tallinnas langes tehingute arv võrreldes aastataguse ajaga 51 tehingu ehk 30% võrra ning Kesklinnas 27 tehingu ehk 19% võrra. Tehinguaktiivsuse alanemist soodustab suvisel perioodil ennekõike asjaolu, et mitmed notarid, kinnisvara hindajad kui ka laenuhaldurid on puhkusel, mille tulemusena varade müügiperioodid on ajutiselt pikenemas. Teisalt, nõudlus Tallinna linna ja selle lähipiirkondade turul on stabiliseerumas, mistõttu laialdase pakkumise hulga kõrval on kõrgetest hinnatasemetest tulenevalt muutunud ostjad aina valivamaks.
Juulikuus tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes Tallinnas 1 639 €/m2. Võrreldes juuniga leidis aset 2,6%line hinnakasv ning võrreldes aastataguse ajaga kasvas mediaanhind 4,1%. Võrreldes 2016. aasta sama kuuga kasvas hinnatase peamiselt piirkondades, kus tehti enim tehinguid uute korteritega ehk Mustamäel (+20%), Lasnamäel (+8,4%) ja Pirital (+8,3%). Kuni 2% kasvas mediaanhind aasta lõikes Põhja-Tallinnas (+2,0%), Kristiines (+1,0%) ja Kesklinnas (+0,4%). Hinnatase langes aga samaaegselt Nõmmel (-4,0%) ja Haaberstis (-4,0%). Hinnalangus tulenes ennekõike uute korteritega tehtud tehingute vähenemisest võrreldes eelmise aasta sama kuuga, mille taustal kogu Tallinna linna tehingute koguväärtus langes juulis 7,1% ja keskmise korteritehingu hind 1,7%.
Tüüpkorterite turg on paralleelselt püsinud oluliselt stabiilsem, mille juures on lühiajalisele statistikale tuginevalt peatunud uute ja vanemate korterite hinnaerinevuse vähenemine. Peamistes tüüpkorterite piirkondades nagu Mustamäe ja Lasnamäe püsis juulis ehitusaasta põhjal vaadatuna aastane hinnakasv 3-4% juures. Tüüpkorterite mediaanhind oli juulis aasta baasil Tallinnas tervikuna kasvanud 4,7%, ehituslikult uuemate korterite mediaanhind 5,4% kuid täiesti uute korterite mediaanhind kasvas samaaegselt kõigest 0,7%. Laialdane uute korterite pakkumise hulk ning sellest tulenev arendajate vaheline konkurents on jätkuvalt soodustamas olukorda, kus vanemate korterite aastane hinnakasv Tallinnas tervikuna püsib mõnevõrra kiirem.
Ehitusaktiivsus püsib Tallinna linnas jätkuvalt kõrge
Uute korteritega tehtud tehingute osakaal ei ole enam igakuiselt märgatavalt suurenenud, mistõttu varasemaid laialdasi muutusi kogu Tallinna linna statistikas tervikuna nii tehingute arvus kui ka tehingute koguväärtuses ei ole esinenud. Alates aasta algusest on uute korteritega tehtud tehingute osakaal püsinud kogu tehingute arvust 19-34% vahemikus, mille juures osakaal oli madalaim aprillis ja kõrgeim märtsis. Absoluutnumbrites on käesoleval aastal igakuiselt müüdud ligikaudu 195 uut korterit, mida on keskmiselt 41 tk enam kui möödunud aasta samal perioodil. Samaaegselt on kaalutud keskmine uute korterite osakaal olnud 2016. aasta I pooles 21% ning 2017. aastal 26%, mille juures on uute korteritega tehtud tehingute arv aasta baasil kasvanud 26%. Nii aasta teises pooles kui ka järgnevatel perioodidel on tõenäoliselt oodata uute korterite osakaalu mõningast kasvamist kogu tehingute arvus, sest tüüpkorterite turusegmendi osas ei ole enam oodata märgatavat aktiivsuse kasvu kuid uusi kortereid lisandub järjest nii kasutusse kui pakkumisse.
Uute korterite laojääk on viimati püsinud alla ühe aastase müügimahu, kuid nii aasta teises pooles kui ka järgnevatel perioodidel on oodata hulgaliselt uute projektide valmimist, mis asuvad praegust stabiilset turu olukorda taas tõenäoliselt ajutiselt olulisemal määral kujundama. Uute projektide ehitamise ja ühtlasi lõpetamise aegselt on oodata nii pakkumiste arvu kasvamist kui ka statistiliste keskmiste hinnatasemete ja koguväärtuse tavapärasest kõrgemat volatiilsust. 2016. aasta II pooles alanema asunud ehitusaktiivsus on 2017. aasta I pooles taas kiirelt kasvule pöördunud, mille jooksul on uute korterite ehitamiseks väljastatud ehituslube ligi 2050 korteri ehitamiseks. Samaaegselt on aasta esimese seitsme kuuga ehitustegevusega alustamisest teavitatud ligi 1700 korteri osas, mida on mõnevõrra enam kui 2016. aastal kokku. Olukorras, kus tehinguaktiivsuse kui ka hinnataseme kasv on taandumas mõõdukale tasemele kuid uute korterite pakkumiste arv on suurenemas, on ennekõike oodata uusarenduste osas seniste müügiperioodide ajalist pikenemist.
Arendajate põhiliseks optimismi aluseks on ennekõike Tallinna linna iga-aastane kasvav elanikkond ning vajadus nõukogudeaegset elamufondi uuendada. Vaadates aga Eesti elanikkonna siirdumist Harjumaale ja Tallinnasse, on elanike lahkumist märgata tänasel hetkel aga peamiselt mahajäänumates piirkondades, kust pealinna on siirdumas lisaks nooremapoolsele elanikkonnale pigem madala ostujõuga inimesed. Elujõulisemates Eesti väikelinnades ning maakonnakeskustes on elanikkonna väljavool suures osas peatunud. Ühelt poolt on tegemist asjaoluga, et majanduslik heaolu on üleriigiliselt kasvanud ning vajadus kodukohast lahkuda on taandunud. Teisalt suurem osa Tallinnasse elama asuda soovivatest kinnisvara ostuks võimelistest tarbijatest on seda möödunud perioodide jooksul juba teinud. Käesoleval aastal on igakuiselt Tallinna elanike arv kasvanud keskmiselt 230 inimese võrra kuus, mida on ligi 1% vähem kui möödunud aastal. Augustis on oodata elanike arvu tavapärasest kiiremat kasvamist, mis tuleneb ennekõike nooremapoolse elanikkonna lisandumisest. Perspektiivis on demograafilistest teguritest tulenevalt alanemas nii nooremapoolse elanikkonna osakaal kui ka sellest tulenev rahvaarvu sarnases tempos kasvamine Tallinna linnas.
Kommentaarid