loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Haaslava vald
  • Kunda linn
  • Otepää vald
  • Kasepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Suure-Jaani vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Sõmeru vald
  • Vihula vald
  • Sauga vald
  • Tõstamaa vald
  • Rapla vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Koigi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Varbla vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Laeva vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Vara vald
  • Sangaste vald
  • Kõo vald
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Põltsamaa linn
  • Sindi linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Räpina vald
  • Halinga vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põdrala vald
  • Antsla vald
  • Karula vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Mäetaguse vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Aruküla alevik
  • Eametsa küla
  • Eisma küla
  • Ervita küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haapse küla
  • Haaslava küla
  • Hirmuküla küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Illurma küla
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jabara küla
  • Jakobimõisa küla
  • Jändja küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kaasiku küla
  • Kadriorg
  • Kärevere küla
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Kauda küla
  • Kaunissaare küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kiikla küla
  • Kildu küla
  • Koigi küla
  • Kõnnu küla
  • Kõpu alevik
  • Kõpu küla
  • Kose alevik
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kukruse linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuremäe küla
  • Kuru küla
  • Laabi küla
  • Laadi küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lavassaare alev
  • Lehmja küla
  • Letipea küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Loo küla
  • Lubja küla
  • Maarja-Magdaleena küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Marksa küla
  • Martsa küla
  • Mereäärse küla
  • Meremõisa küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Muuga küla
  • Naage küla
  • Näpi alevik
  • Neeme küla
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nurkse küla
  • Ohtu küla
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Omedu küla
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Oti küla
  • Õvi küla
  • Paatsalu küla
  • Päide küla
  • Päidre küla
  • Paikuse alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pinska küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raavitsa küla
  • Raeküla
  • Raja küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannarajoon
  • Ravila alevik
  • Reiu küla
  • Risti alevik
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarepeedi küla
  • Saku alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sinialliku küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tähtvere
  • Tähtvere küla
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tiskre küla
  • Tootsi alev
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Ülenurme alevik
  • Ulila alevik
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Ussimäe küla
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Vardja küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vasknarva küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Vilivere küla
  • Vinni alevik
  • Viti küla
  • Võiste alevik
  • Voka alevik
  • Võle küla
  • Võõpsu alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Anna Roostar

Üürikorterid on kasulik rahapaigutus

Üha rohkem näeme kinnisvaraturul inimesi, kes otsivad võimalusi oma vaba raha paigutamiseks elukondlikku kinnisvarasse. Alljärgnevalt selgitame, kuidas teha vahet investeeringutel ja mis on oluline üürikorteri soetamisel.

Kinnisvarasse investeerides on võimalik tulu teenida, kas igakuiselt saadava üüritulu näol või siis panustada korteri väärtuse kasvule pikemas perspektiivis. Igaühel tuleb leida endale sobivam variant, kuid reeglina neid võimalusi omavahel kombineeritakse.

Investeerimiseks ei sobi samavõrra kõik korterid. Kui investorit huvitab tootlus, siis maksevõimelist üürnikku huvitab ennekõike asukoht, asukoht ja veelkord asukoht, alles seejärel üürimakse, ülalpidamiskulud ning korteri seisund.

Viimane on siiski väga oluline investori jaoks, sest kvaliteetselt ehitatud või renoveeritud pinna eeliseks on väiksemad kulud, kuigi ettenägelik üürikorteri omanik peaks kümme protsenti üüritulust remondifondi kõrvale panema.

Üürnik suunab lõpuks ühel või teisel viisil oma eluaseme seisukorraga seotud  probleemid investori õlgadele ja lisaks tavapärasele investeerimisriskile tuleb siis tegeleda ka oma varaga seotud  olmeprobleemidega. See võib olla sama tüütu, kui näiteks pidev auto remontimine.

Kvaliteetpinnaga on muresid vähem, remondifond on väiksem või seda ei ole üldse ning üüriliste kontingent on tavaliselt oma elukeskkonna suhtes hoolivam, mis aitab jällegi omakorda kulusid kokku hoida.

Uus või renoveeritud?

Kvaliteetselt ehitatud või renoveeritud pinna miinuseks on suhteliselt kõrgem omandamiskulu. Omandamiskulu kajastub ka kõrgemas üüris või kui üürihinnad on üürniku rõõmuks madalad, siis investori kurvastuseks kajastub omandamiskulu tema investeeringu madalamas tootluses.

Seetõttu ei tormaks me pimesi kiitma uut või renoveeritud kinnisvara.  Soovitaksime investoril vaadata kindlasti seda, kas odavalt ostetud ja kehvema kvaliteediga kinnisvara pakub paremat tootlust.


Aeg on mõõdupuu

Kindlasti tasub siinjuures vaadata veel kolmandat aspekti – investeeringu väärtust ajas. Eesti kinnisvaraturg on kahekümne viie aasta jooksul näinud nii tõuse kui languseid, kuigi lõppkokkuvõttes ikkagi väärtuse tõusu. Väärtus on pikaajaline näitaja. Tootlus on üldiselt ajaliselt lühike näitaja – täna on, homme ei pruugi seda olla.

Näiteks viieprotsendilise tootluse korral teeniks investor ostetud korteri omandamishinna tagasi 20 aasta jooksul! Kui paarkümmend aastat ei ole võimalik sama üüritaset hoida, sest ostetud kinnisasi vananeb füüsiliselt ja moraalselt kiiremas tempos, siis jooksev 5%-line tootlus ei ütle veel midagi peale selle, et investor petab ennast.

Õigel ajal ostetud ja õige asja väärtus ajas tõuseb. Seega võib juhtuda, et näiteks odava, kuid hea tootlusega korter on lühiajaliselt hea investeering, kuid pikaajaliselt halb.

Küsigem näiteks, milline on üürnike nõudlus Mustamäe 70ndatel ehitatud ja vastava ajastu planeeringu ja mugavustega paneelmajade järele kümne aasta pärast? Võib juhtuda, et täna küsitav üür pole kümne aasta pärast jätkusuutlik, kuna turul pakutakse sama üüritaseme juures hoopis kaasaegsemaid ja paremaid eluasemeid.

 

Võrdleme investeeringuid

Vaatame näitena kahte võimalikku alternatiivset investeeringut ning nende plusse ja miinuseid.

Investeering A

Vaatame esimese näitena nõukogudeaegse korteri ostu Mustamäel. Kui osta korter 60 000 euroga (omafinantseering 20% ehk 12 000 eurot, laen 48 000 eurot, intress 3% ehk intressikulu ca 1400 eurot aastas, lisaks maksed remondifondi) ning küsida korteri eest üüri 360 eurot + kommunaalid, siis võib tootluseks saada paremaid tulemusi kui viis protsenti.

Lühiajaline tootlus on sellisel juhul kõrgem, aga kas see on ka pikaajaline? Kas korter leiab endale sama hinnaga üürniku kümne aasta pärast? Teatavasti on suur osa Mustamäe praegusest elamufondist pool sajandit vana ja mitte väga kvaliteetne.

Tõsi, paljusid maju renoveeritakse, kuid neid ei anna siiski võrrelda samasse piirkonda ehitatavate uute korteritega, mis vastavad tingimustelt palju paremini üürnike nõudmistele. Ideaalis soovitakse üüritulu teenida 10 protsenti vara omandamishinnalt.

Uusarenduste puhul on hea, kui tulusus jääb viie protsendi juurde, kuid selle kompenseerib väiksem vajadus tegeleda olmeprobleemidega, väiksem pikaajaline risk leida üürnikke ning võimalus ka vara hinna tõusule, eriti piiratud pakkumisega piirkondades.

Nõukogudeaegse kinnisvara puhul tulebki nõuda kõrgemat tootlust, kuna varaga seotud riskid on oluliselt kõrgemad. Tuleb arvestada, et vara ei leia enam selle hinnaga kasutajaid, spekulatiivne väärtuse kasvu võimalus on väiksem, kuna peale tuleb uusi kortereid, ning ka jooksvad jõupingutused vara korrashoiuks on suuremad.

Seega peaks iga investor kaaluma, milline rahapaigutus sobib paremini tema riskiprofiili ja vaba aja veetmise võimalustega.

Investeering B

Hea asukoha ja hea kvaliteedi osas võtame esimeseks näiteks Merimetsa piirkonda kerkiva Kodulahe kvartali. Olgu läbipaistvuse huvides öeldud, et Arco Vara on nimetatud projekti arendaja.  Rocca al Mare ja Pelgulinna vahel laiuv ala on viimastel aastatel muutunud tänu rannapromenaadile ning Stroomi rannaala ja Merimetsa korrastamisele ihaldusväärseks elukeskkonnaks.

Seal  jagub palju rohelust ning vaba aja veetmise võimalusi. Piirkonna ehteks on Stroomi rand ja rannapark Pelguranna tänava ja mere vahel oma teeradade, väljakute ja mänguplatsidega. Lisaks korralik välisvalgustus, jalg­ratta­teed, hulgaliselt mängu- ja spordi­väljakuid ning treeninguseadmeid. Kõik see kokku on heaks argumendiks selliste üürnike leidmisel oma üüripinnale, kes hindavad aastaringseid vaba aja veetmise võimalusi värskes õhus ning kesklinna mürast pisut eemal. Kindlasti peab selline üürnik olema keskmisest maksejõulisem.

Nõukogudeaegse paneelmaja korteriga võrreldes on Kodulahe näol tegemist hüppega ajas 50 aastat edasi.  Ostes Kodulahes uue 2-toalise korteri hinnaga 120 000 eurot ning küsides korteri eest üüri 500 eurot kuus + kommunaalid, on investori vara aastatootluseks täpselt 5%.

Kui osta korter laenuga, mille omafinantseering on 10-20 protsenti, siis on vaja ise investeerida kuni 24 000 eurot. 6000-eurone üüri aastatulu on piisav, et maksta korteri ostmiseks võetud laenuintressi (näiteks 3% intressimäära korral ligi 3000 eurot aastas) ning ülejäänud summast maksta tagasi pangalaenu või lugeda see omafinantseeringuga 24 000 eurot teenitud tuluks. Omafinantseeringu tootlus on sellisel juhul 12,5% aastas!

Pikaajaliselt on küsimus selles, kuidas muutuvad intressimäärad ning kinnisvara hinnad. Kesklinna naabruses olev looduskeskkond on piiratud ning selle hind kasvab tulevikus kiiremini, kui üldised kinnisvara hinnad.

Galerii

Kommentaarid

Anna Roostar

Anna Roostar

Aasta Käibetipp 2017

Vanemmaakler

Mobiil +372 5660 2024
Telefon +372 614 4600
Keeled
anna.roostar@arcovara.ee
Vaata maakleri objekte (4)

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

 

Tallinn

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tartu esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Viljandi esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Rakvere esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Jõhvi osakond

Jõhvi, Rakvere 16, 41532+372 337 0400 johvi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva esindus

Narva, Aleksander Puškini 28-202, 20307+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa esindaja (d)

Valga esindaja (d)

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?