Eelmisel aastal tehti Viljandi maakonna kinnisvaraturul 1415 ostu-müügitehingut. Võrreldes aasta varasemaga alanes tehingute arv 15% juures teist aastat järjest üsna laiapõhjaliselt, suurenedes ainuüksi mitteeluruumide ja hoonestusõiguste osas.
Kogu tehingute käibest moodustas korteri- ja elamuturg 44% ning kõikidest kinnisvaratehingutest 49%, mille juures elamispindade sektori osakaal on selgelt vähenenud.
Kinnisvaraturu üldine aktiivsus taandus Viljandi maakonnas ligikaudu 2012. aasta tasemele. Turuaktiivsus püsib suuresti hooajaliste tegurite tõttu madal ka selle aasta I pooles, kuid aasta II poolest võib oodata uue kasvutsükli algust.
- Korteriturul langustrend süvenes
- aastal tehti Viljandi maakonna korteriturul 436 ostu-müügitehingut, mida oli 21% vähem kui varasemal aastal, kui tehingute arv vähenes 14% võrra. Turuaktiivsus taandus mõnevõrra tugevamini just maakonnakeskuses, kus elamispinna kättesaadavus on potentsiaalsete ostjate jaoks enim halvenenud.
Viljandi linnas tehti 208 korteritehingut, mida oli 29% vähem, Viljandist väljaspool tehti 228 ostu-müügitehingut, mida oli omakorda 12% vähem kui 2022. aastal.
Maakonnas tervikuna tehtud korteritehingute osas kujunes 2023. aastal mediaanhinnaks 708 €/m2, mida oli 17% vähem kui varasemal aastal, kui mediaanhind kasvas veel koguni 55% võrra (veel 2021. aastal 30% ja 2020. aastal 20% võrra). Viljandi linnas kujunes mediaankeskmiseks hinnaks 1261 €/m2, mida oli 6,0% vähem kui eelneval aastal, mille juures senine hinnalanguse trend on suuresti olnud mõjutatud tehtud tehingute struktuurist, kus kõrgemahinnaliste varadega tehtud ostu-müügitehingute hulk on vähenenud.
Nõudlus on viimastel kvartalitel olnud selgelt tagasihoidlikum kui varem ning turul domineerivad üha tugevamalt hooajalised tegurid. Kui aastad 2020–2022 välja jätta, on taoline turu käitumine olnud varasemalt tavapärane. Tehingute arvu langus võrreldes aastatagusega jätkus 2023. aasta IV kvartalis juba kaheksandat kvartalit järjest, mis loob eeldused, et turuaktiivsuse suurem langus on läbitud ning peatselt saab rääkima hakata kasvutsüklist, seda eeskätt 2024. aasta II poolest.
Viljandi linnas tehti 2023. aasta IV kvartalis 56 ostu-müügitehingut, mida oli 24% vähem kui 2022. aasta samal perioodil, kuid siiski 5 ühikut enam kui eelmises kvartalis. Veel 2021. aasta IV kvartalis oli tegemist viimaste aastate aktiivseima kvartaliga (92 tehingut), iseloomustades turuaktiivsuse languse senist ulatust. Väljaspool maakonnakeskust tehti IV kvartalis 57 korteritehingut, mida oli 14% vähem kui eelmises kvartalis ning 6,6% vähem kui 2022. aasta viimases kvartalis.
Viljandi maakonnas tehtud korteritehingute lõikes kujunes 2023. aasta IV kvartalis mediaanhinnaks 584 €/m2, mida oli 9,7% vähem kui eelmises kvartalis ning ajutiselt koguni 31% vähem kui aasta tagasi samal perioodil. Viljandi linnas tehti IV kvartali tehingute taustal korteritehinguid mediaanhinnaga 1097 €/m2, mida oli 13% vähem kui eelmises kvartalis ning 23% vähem kui 2022. aasta IV kvartalis. Tüüpkorterite hinnad alanesid võrreldes III kvartaliga ligi 8%, mille kõrval jäi hindade langus aastatagusega võrreldes omakorda ligi 10% tasemele. Osaliselt on hinnalanguse ulatust mõjutanud asjaolu, et väga hea siseviimistlusega korterite ostu-müügitehingute hulk on vähenenud, kuna taolised korterid on olnud üha väiksemale potentsiaalsele ostjaskonnale kättesaadavad.
- aasta IV kvartalis kujunes hinnaks 17 700 eurot, mida oli 11% vähem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 27% rohkem kui 2022. aasta IV kvartalis.
Viljandi linna ja maakonna korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika
- Maakonna elamuturul langes aktiivsus 2016. aasta tasemele
Möödunud aastal tehti Viljandi maakonnas hoonestatud elamumaadega kokku 197 ostu-müügitehingut, mida oli 29% vähem kui eelneval aastal. Väljaspool Viljandi linna tehti 138 ostu-müügitehingut, mida oli koguni 36% vähem kui varasemal aastal. Viljandi linnas müüdi samaaegselt 59 hoonestatud elamumaad, mida oli aga 4 ühiku võrra vähem kui eelneval aastal. Üldistatult taandus turuaktiivsus 2023. aastal maakonnas kui tervikus 2016. aasta tasemele, mille juures aga tehingute arvu langus oli väljaspool Viljandi linna tunduvalt laialdasem kui maakonnakeskuses.
Hoonestatud elamumaadega tehtud ostu-müügitehingute taustal kujunes mediaankeskmiseks hinnaks 39 000 eurot, mida oli 11% enam kui 2022. aastal, kui hinnatõusuks kujunes 21% (veel 2021. aastal koguni 45%). Väljaspool Viljandi linna tehtud tehingute aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 45 600 eurot, mida oli 8,0% vähem kui varasemal aastal, mille juures aga hinnalangust on suuresti mõjutanud pigem kõrgemahinnaliste varade väiksem osakaal. Viljandi linnas kujunes mediaanhinnaks samaaegselt 121 000 eurot ja aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 120 700 eurot, mille juures hinnatasemed kasvasid võrreldes aastatagusega vastavalt 10% ja 2,4% võrra, viidates kõrgemahinnaliste varade lõikes piiratud kasvuvõimalustele.
Üldiselt ei ole aga elamutehingute hinnad 2022. aasta II poolest alates oluliselt muutunud, mille juures pakkumishindade dünaamika on pigem viidanud alaneda võivatele tehinguhindadele ka veel selle aasta I poole vältel (keskmiselt -5% võrra võrreldes 2023. aasta II poolega).
Elamispindade kättesaadavus on viimaste aastate tempoka hinnakasvu tõttu halvenenud. 2022. aasta keskpaigast on laenuturul, tööturul kui ka tarbijakindluse osas olnud negatiivseid muutusi, mis võimaldab prognoosida edasist tehingute arvu madalseisu ka veel sisuliselt kogu 2024. aasta vältel. Eluasemelaenud jäävad endiselt tunduvalt kallimaks kui veel mõned aastad tagasi ning see mõjutab negatiivselt ka elamuturgu veel pikemat aega. Uue kasvutsükli algust võib küll oodata selle aasta II poolest, kuid oma olemuselt ei ole lähiaastate vaates turuaktiivsuse kasvuvõimalused kuigi laialdased.
Kogu maakonnas tehtud hoonestatud elamumaade lõikes kujunes keskmiseks mediaanhinnaks 2023. aasta IV kvartalis 36 000 eurot, mida oli 12% vähem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 16% rohkem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Üsna volatiilne hinnastatistika viitab eeskätt kõrgemahinnaliste varade osas ebaühtlasele turuaktiivsusele, ilmestades jätkuvalt elamipinna kehva kättesaadavust. Väljaspool Viljandi linna tehtud tehingute aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 34 100 eurot, mida oli koguni 46% vähem kui eelmises kvartalis ning 19% vähem kui 2022. aasta viimases kvartalis. Kui müügipakkumine peaks selle aasta I pooles jätkuvalt laialdaselt suurenema, ei saa välistada hinnalanguse võimalikku süvenemist. Hetkel on siiski vähetõenäoline, et elamuturul avaldub sarnane hinnalangus, nagu seda on olnud oodata korteriturul, ning ühtlasi pole ka oodata pikaajalise keskmisega võrreldes pakkumismahu kasvu teatava kriitilise tasemeni.
Viljandi linna ja maakonna elamuturu tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika.
Kommentaarid