Praegust pidurdumist turul võib võrrelda auto kiiruse vähendamisega sõidul Pärnust Tallinna näiteks Märjamaale jõudes. Asulas on vaja kiirust veidi vähendada. Edasine aeglane tempo tundub kui lonkimine, ehkki tegelikult vähenes kiirus vaid 20 km tunnis.
Aasta algul kommenteeriti kaht viimast aastat aastat kui anomaaliat kinnisvaraturul ning on juba öeldud, et nüüd taastub normaalsus.
Hindade langusest rääkides ei tohi unustada, et
* hinnad langevad vaid võrreldes 2021.–2022. aastaga, aga kui võrrelda aastaga enne pandeemiat või energiasõda, näiteks aastaga 2018, siis langust ei ole;
* hinnad ei lange igas kinnisvarasegmendis ega piirkonnas ühtemoodi, sama kiirusega ega samal määral. Väiksemal turul, näiteks Pärnus, võivad muutused olla tugevamad, korteriturg reageerib kiiremini ning uusehituste puhul võivad muutused olla üldse vaid kosmeetilised;
* kinnisvaraturgu iseloomustab tugev inerts ja muude majandusnäitajate suhtes liiguvad siin asjad väikese viivitusega. Võitjad on need, kes liiguvad sündmustest ette ja teavad, et langusele järgneb tõus.
Eelmist aastat kokku võttev statistika näitab, et alates 2021. aasta II poolest on Eesti kinnisvaraturul tehingute arv langenud ja pakkumiste arv suurenenud. Eelmisel aastal tehti kinnisvaraturul kokku 49 807 ostu-müügitehingut, mida oli 18% vähem kui varasemal aastal. Pärnu maakonnas tehti 2022. aastal 3700 kinnisvaratehingut ja turuaktiivsus alanes võrreldes aastatagusega 24% võrra ehk siinsetes notaribüroodes oli vaiksem kui riigis tervikuna.
Kortereid osteti-müüdi 2022. aastal Eestis 28 380, sealhulgas 25 530 eluruumi ja 2850 mitteeluruumi. Pärnu maakonnas tehti 1367 korteritehingut, langus aasta varasemaga võrreldes oli 18% ja mediaanhinnaks kujunes 1551 €/m2. Samal ajal tehti näiteks Viljandis korteritehinguid 14% vähem ehk 552 tehingut ja mediaanhinnaks kujunes 849 €/m2. Aasta varasemaga võrreldes oli kõige väiksem tehinguaktiivsuse langus Tartu korteritega: 3%, kuid seda üksnes varasema kõrge võrdlusbaasi tõttu. Korterite mediaanhind tõusis ka seal 22% (2167 €/m2). Uute korterite mediaanhind tõusis 2334 €/m2, järelturul samuti 13% (2023 €/m2).
Nagu Pärnus, nii ka mujal vähenes linnasüdamest välja jäävate ehk madalama jätkusuutlikkusega piirkondades asuvate ja järelturukorterite müük. Samas on veel kõikjal saada uusi kortereid, huvi nende järele pole veel kadunud, kuid kui laenuvõimalused vähenevad ebakindluse ja euribori tõusu tõttu, siis väljendub see kinnisvaraturul taskukohase elamispinna nappimisena. Noored pered tahavad omaette elu alustada avaras nüüdisaegses korteris. Järelturul pakutavad tüüpkorterid nende soove ei rahulda, uute peale hammas ei hakka või valitakse uue suure korteri asemel hoopis eramu.
- Kas elada vanemate juures või üürikorteris edasi ja lükata ostuotsus veelgi edasi?
1960ndatel ehitatud korterite mediaanhinnaks kujunes Pärnus eelmisel aastal 1739 €/m2, mida oli 28% rohkem kui 2021. aastal. 1980ndatel ehitatud tüüpkorterite mediaanhinnaks kujunes 1482 €/m2, mida oli 27% enam kui aasta varem. Kaugemalt vaatajale tundub vastuoluline, et vanemate korterelamute keskmine ruutmeetrihind on kõrgem. Ent Pärnus ehitati tol ajal korterelamuid valdavalt kesklinna, kus asukoht ise tingib suurema nõudluse ja pakkumishinna. Hilisema aja korterelamud asuvad kas Mai piirkonnas või Räämas/Ülejõel ega ole nii atraktiivsed, ka on sealsed korterid suuremad, mis toob kaasa väiksema keskmise ruutmeetrihinna. Pärnu linnast eemal, maakonna kortermajade keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 23 400 eurot, Viljandis 17 450. Endiselt on igas piirkonnas kõrgemalt hinnatud esimese korruse korterid ja nende eest ollakse nõus ka rohkem maksma.
Järelturul täheldatakse tüüpkorterite 5% hinnalangust (võrreldes tipptasemega), sel aastal oodatakse müügipakkumiste ohtrat suurenemist. Pärnus ei pruugi pakkumiste arv väga kõrgeks tõusta, sest seisma jäänud korterid antakse pigem üürile.
- Üürihinnad ei saa langeda
Omanikke kammitseb sel aastal krediidikulude kasv. Investeeringut laenurahaga toitnud omanikud üritavad euribori tõusu üürnikele üle kanda. Igakuine üüritulu ei pruugi enam laenumakseid katta. Kui aga väljaüürimiseks sobiva hinnaga kortereid ei ole saada ja pakkumisi juurde ei tule, hakkavad üürihinnad tõusma. Eelmisel aastal kasvasid üürihinnad Pärnus ligi 20% ja langust ei ole näha. Sesoonsus ei kao, sest endiselt on lühiajalise üüriga võimalik rohkem kiiret tulu teenida ja pikaajalise üürikorteri otsijad peavad arvestama suvise kõrgema üürihinnaga või valima korteri kesklinnast eemal. Räämal või Ülejõel on selleks rohkem võimalusi, aga endiselt ületab nõudlus pakkumist.
- Uuselamuid kerkib mitmesse piirkonda
Pärnus on uued korterelamud juba kerkimas rannarajooni Papiniidu piirkonda, Pärnu jõe parem- ja vasakkaldale, kus varem paiknesid tööstuspiirkonnad, Räämas Niidupargi servale, kus on väljakujunenud korterelamute rajoon, lähedal kauplused, kool ja lasteaed ning Pärnu haigla. Valdav enamus hetkel ehitamisel olevatest ja kavandatavatest korterelamutest paiknevad Kesklinna atraktiivses piirkonnas ning on eeskätt 3- kuni 5-korruselised hooned. See viitab, et turule on tulemas kõrgema hinnaga varasid, millele aga praeguses turukeskkonnas ostjaid napib. Arendajatevaheline konkurents oli aastatel 2019–2020 suhteliselt tihe, mistõttu võib 2024. aastal Pärnu linnas tekkida isegi järsk uute korterite ülepakkumine.
2022. aasta IV kvartalis müüdi Pärnu linnas 77 uut korterit mediaanhinnaga 2480 €/m2, tehingute arv suurenes aastatagusega võrreldes ligi kaks korda, kuid hinnatase alanes madalamahinnaliste projektide suurema
osakaalu tõttu 13% võrra.
- Elamuturg, hoonestatud ja hoonestamata kinnistud
Kuni 2021. aasta lõpuni tehingute arv järjekindlalt suurenes. Pärnu maakonnas müüdi 2021. aastal 493 (30% rohkem kui 2020. aastal) ja 2022. aastal 349 hoonestamata elamumaad. Mediaanhinnaks kujunes 11,0 €/m2. Maid müüakse rohkem piirkondades, kus ehitus on hoogustunud ja majad juba kerkivad. Mida rohkem uusehitisi, seda likviidsemaks muutuvad veel müümata krundid. Pärnu linnas kujunes hoonestamata maa mediaanhinnaks 91,9 €/m2 ja pakkumisi on endiselt vähe. Pärnu ümbruses suurenes elamukruntide müügipakkumine 2021. ja 2022. aasta I poolaastal märgatavalt, kui pakkumisse tulid kinnistud, mis küll planeeriti varasemalt, kuid mille kommunikatsioonide väljaehitamiseni jõuti alles nüüd. Kinnistute müügivõimalus suureneb edaspidigi, kui on juba pooleliolev või valmimisjärgus elamu, mida ostja saab laenurahaga finantseerida. Ostjad eelistavad endiselt kinnistuid, kus on juba midagi, mida eellepingu sõlmimisel näha ja katsuda ning peale käte löömist valmis ehitada.
- Vaba maad jääb vähemaks
Hoonestatud elamumaade mediaanhinnaks oli mullu 155 000 eurot, mida oli 27% rohkem kui varasemal aastal, kui hinnatõusuks kujunes suhteliselt sarnaselt 25%. Pärnu linnas on aga vabade ja ostjale vastuvõetava hinnaga pakutavate elamukruntide arv väike, et mitte öelda olematu. Mõned suured kinnistud on jaotatud kaheks, uusi linnasiseseid üksikelamute arendusi ei ole lisandumas.
Detailplaneeringuid on algatatud peamiselt korterelamute rajamiseks, äri ja tööstusmaa ümbermuutmiseks näiteks sadamaalal, Ehitajate tee ümbruses ja Mai rajoonis. Uuselamurajoonid jäävad valdavalt linnast välja Tammistesse, Eametsa ja Audru suunale ja arendajad eelistavad madalama riskiga äriplaane, rajatakse 3–10 üksikelamuga piirkondi, kuhu rajatakse tüüpprojektiga ühelaadsed efektiivse ruumikasutusega majad.
Terve Eesti ja ka Pärnu elamuturust moodustavad valdava osa eelmisel sajandil (1965–1980) ehitatud 60–100 m2 elamispinnaga individuaalelamud, mis on praeguseks võrdlemisi kehvas seisukorras. Nende seas on seadustamata juurde- ja ümberehitustega, kõrge moraalse ja füüsilise kulumiga, amortiseeruvad hooned, mis ei pruugi sobida kohe laenutagatisekski. Juurde tuleb kalkuleerida remondifond.
Vahepealne huvi suvilate ja maamajade vastu, mida oli maakonnas tunnetada 2020. ja 2021. aastal, on tagasi tõmbunud pakkumishindade tõusuga. Uue elukoha ostuhuvi kahandasid kindlasti tõusnud ehitushinnad, kuid õnneks on materjalide hinnad nüüdseks langenud ja kui praegu ei ehita, siis paari aasta pärast on see tõenäoliselt veel raskem eesootava materjalinappuse ja ida poole sõjajärgsele ülesehitusele suunduva tööjõu tõttu.
Ehkki ka Pärnu kinnisvaraturul veel tunnetatakse laiali jagatud pensionifondide mõju, siis 2022. aastast alanud tööturu halvenemise ja laenuraha kallinemise taustal ennustatakse 2023. aastaks Tallinnast väljaspool pigem ääremaastumist ja tehingute arvu langemist. Aasta alguses on korterite tehinguhinnad pigem paigal seisnud ja märgatavat langust toimunud ei ole. Tehinguid tehakse praegu vähem ja pigem lükatakse ostuotsuseid edasi kuni viimase hetkeni. Pessimistlikum prognoos on korterite üldine hinnalangus 10–20%, mida mõjutab enim järelturu hindade langus. Elamuturu osas ollakse optimistlikum, hinnalangus on marginaalne, poolelioleva majaga krundid leiavad ostja vähem kui aastaga.
Kommentaarid