Tarvo Tamme, Arco Vara Tartumaa piirkonna juht
Kuna maksejõulised üürnikud kolivad pigem vanematelt pindadelt uuematele, peavad ärikinnisvara omanikud leiutama pidevalt nippe, kuidas säilitada oma atraktiivsust ja ligi meelitada uusi üürijaid.
Aktiivse büroohoonete arenduse ja heas asukohas olevate vanemate hoonete renoveerimise kontekstis on atraktiivsuse säilitamine eriti aktuaalne teema.
Hea tahtmise korral saab konkurentsis püsimiseks astuda mitmeid samme ning vanas hoones paiknemist üürnikele vastuvõetavamaks muuta. Näiteks, üürnike suurimaks probleemiks on sageli kõrged kommunaalkulud. Keskküttega majades tuleks seetõttu kontrollida ja seadistada katlamajad ning tasakaalustada küttesüsteemid. Kinnisvaraomanik võiks olemasolevate üürnikega kokkuleppel kaaluda ka hoone üleviimist ökonoomsemale küttele, kui see on vōimalik.
Suurte büroo- ja tootmispindade väljaüürimist lihtsustab ruumide poolitamine või jagamine väiksemateks osadeks. Kõige otsitumad büroopinnad jäävad vahemikku 30-100 ruutmeetrit. Kõige otsitum laopind on 100-300 ruutmeetri piirides.
Ettenägelik kinnisvaraomanik paigaldab hoonesse koostöös sidefirmaga ka väga kiiret internetti võimaldava ühenduse, mille kasutamise eest üürnikelt eraldi tasu ei võeta.
Parema esmamulje tekitab ärihoone sissepääsu värskendamine ja üldruumide valgustuse parandamine. Võimalusel tasub sisustada üks pind üldiseks nõupidamiste ruumiks ja teine puhkealaks. Nõupidamisruumis peaks olema laud, toolid, projektor ja tahvel, aga ka tehniline valmidus arvutite paigaldamiseks ning internet. Puhkenurga võiks sisustada pehme mööbli, madalama laua, kohvi- ja veeautomaadi ning steriilsele töökeskkonnale vaheldust pakkuvate toataimedega.
Praegustes turutingimustes peetakse juba üsna enesestmõistetavaks, et kinnisvaraomanik organiseerib üürniku soovil ruumide kaasajastamise või teist tooni värvimise ning varustab vajadusel ka soodsa büroomööbliga, kuna sageli ei jõua üürnikud oma põhiäri kõrvalt remondi- ega sisustusküsimustega tegelda. Kuidas ruumide kohandamise, kaasajastamise ja ülevärvimise kulusid jagada, on kokkuleppe küsimus, kuid tihedas konkurentsiolukorras saavad eelise need kinnisvaraomanikud, kes võtavad kulud kas osaliselt või täielikult enda kanda.
Põhiliseks argumendiks vanemate pindade väljaüürimisel jääb siiski üürihind, mis on uue pinna üürist umbes poole võrra soodsam. Suurema osa ettevõtete äritegevus ei eelda esindushoone kontorit ning neile oli ja on jätkuvalt oluline kulude kokkuhoid.
Kui mõned hooned või hoone korpused jäävad siiski päris tühjaks, on kütmise alternatiiviks hoone või hooneosa konserveerimine.
Priit-Martti Ojari, Arco Vara suurkliendihaldur
Kui Tallinna kesklinna uuemate kontorihoonete vakantsete pindade osakaal püsib tervikuna 2-5% vahel, siis B-klassi pindade vakantsus on suurenenud. Vanemate, keskusest kaugemate, halbade parkimis- ja ühistranspordivõimalustega büroohoonete vakantsus võib ületada Tallinnas isegi 25%.
Aktiivne büroopindade arendamine toob 2016. aastaks juurde vähemalt 70 000 ruutmeetrit uut kontoripinda, mis tähendab pakkumise olulist suurenemist ja valikuvõimaluse laienemist tagasihoidliku nõudluse tingimustes. Üürnikud saavutavad hinna ja -tingimuste läbirääkimisel üha suurema jõu.
Kui maailmamajanduse olukord, büroohoonete arendajate ja arenduste finantseerijate riskivalmidus püsib stabiilsena, täidetakse praegu ehitamisel olevad uued büroohooned pooleteise-kahe aastaga, kuid vanemate büroohoonete vakantsus suureneb.
Kommentaarid