Tartu ja Tartumaa elamu- ja korterituru ülevaade (2016. a. oktoobri lõpu seisuga)

Tartu ja Tartumaa elamuturu ülevaade

Tartumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid kõige enam Ülenurme vallas ning Tartu linnas. Tehinguaktiivsuselt järgnevad Tartu vald, Haaslava, Luunja ning Tähtvere vald. Erinevalt Tartu linnas tehtavatest tehingutest on lähivaldade näitel suures osas tegemist uusehitistega. Olenemata tehinguaktiivsuse piirkondlikust erinevusest ei ole Tartu linna ning selle vahetute lähipiirkondade elamute hinnatasemed statistiliselt vaadatuna kuigi erinevalt hinnastatud. Tartu linna lähivaldades on kõige madalamate hindadega teostatud tehingud valdavalt Tähtvere vallas, kus on ühtlasi ka kõigest üksikuid elurajoone.

III kvartalis tõstsid tehinguaktiivsust uusehitised, hinnatase püsis mõningases languses

2016. aasta III kvartalis teostati hoonestatud elamumaaga Tartumaal tervikuna 18% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta eelmises kvartalis. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 85 000 eurot ning mediaanhinnaks 68 000 eurot. Aritmeetiline keskmine langes sealjuures 0,3% ning mediaanhind langes 1,0%. Võrrelduna möödunud aasta sama ajaga kasvas tehinguaktiivsus 24%, aritmeetiline keskmine kasvas aga 5,8% ning mediaanhind 14%. Elamuturuga seotud näitajad on püsinud suures osas muutumatud, nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete kasv on valdavalt aset leidnud uusehitiste osas.

Käesoleva aasta III kvartalis teostati Tartu linnas 56 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrrelduna möödunud kvartaliga 37% rohkem ning mulluse aasta sama ajaga võrrelduna 22% rohkem. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes sealjuures 111 000 eurot ning mediaanhinnaks 102 000 eurot, mis olid võrrelduna II kvartaliga kasvanud vastavalt 27% ja 20%. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna mulluse sama perioodiga kasvanud 14% ning mediaanhind kasvas seevastu 29%. Olenemata kõrgetest protsentuaalsetest muutustest ei ole Tartu elamuturul siiski midagi erakordset aset leidnud, tehinguaktiivsuse ning hinnatasemete kasv tulenes üksikutest hinnatasemelt kallimatest tehingutest.

Kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt aktiviseerus kinnisvaraturg Eesti suuremates piirkondades III kvartalis nii augustis kui septembris. Elamuturg on aga võrrelduna korteriturgudega valdavalt väheaktiine ning tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete kasvu tavapäraselt kuigi märkimisväärselt ei teki. Elamuturul on nii müüjate hinnasoovid kui ostjate eelistused jäänud võrrelduna juba möödunud kvartalitega suures osas sarnaseks, kasvanud on uusehitiste pakkujate hinnasoovid ning nõudlus uusehitiste järele.

Oktoobris tehti Tartumaal tervikuna 46 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrrelduna möödunud kuuga 25% vähem ning võrrelduna mulluse aasta sama ajaga 21% rohkem. Aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes tehtud tehingute lõikes 77 000 eurot ning mediaanhinnaks 60 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna septembriga langenud 1,9% kuid võrrelduna möödunud aasta sama kuuga kasvanud koguni 39%. Mediaanhind oli võrrelduna septembriga langenud 8,4% kuid võrrelduna 2015. aasta oktoobriga kasvanud 11%. Oktoobris oli võrrelduna septembriga vähenenud tavapärasest kallimate elamutega tehtud tehingute arv, tehinguid tehti valdavalt hinnaklassilt odavamate elamutega.

Oktoobris tehti Tartu linnas 10 hoonestatud elamumaa tehingut, mille lõikes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 98 000 eurot ning mediaanhinnaks 77 500 eurot. Võrrelduna septembriga tehti oktoobris Tartu linnas 33% vähem tehinguid, mille juures aritmeetiline keskmine tehinguhind langes 0,4% ning mediaanhind 3,1%. Võrrelduna mulluse aasta oktoobriga tehti Tartus koguni 43% rohkem tehinguid, sealjuures kasvas aritmeetiline keskmine kui ka mediaanhind 121%. Nii aritmeetilise keskmise kui ka mediaanhinna suure muutuse juures ei ole aga midagi erakordset täheldada - möödunud aasta oktoobris lihtsalt tehti tavapärasest vähem tehinguid ning tehingualusteks elamuteks olid võrdlemisi odavamad elamud.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Tartumaal ja Tartu linnas

* 2016. aasta andmed on 31. oktoobri seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused

Tartu linna lõikes on ostjate poolt eelistatuimad elamupiirkonnad Tammelinn, Veeriku, Raadi-Kruusamäe ning Ihaste. Vastavates piirkondades asuvad ühtlasi ka kõige suuremad Tartu linna elurajoonid. Erinevalt Tartu linna üleüldisest hoonestusest ei ole tarbijate poolt siiski Tartu linnale omaste puitkonstruktsioonis elamute soetamine eelistatud. Nii Tartu linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning maaküttega elamuid, mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m².

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Tartu linnas ligikaudu 80 000 – 100 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on üldjuhul vahemikus 120 000 – 170 000 eurot. Väga heas seisukorras ja uute elamute hinnatase algab ligi 170 000 eurost, hea asukohaga kvaliteetsete renoveeritud või uuselamute eest küsitakse aga valdavalt kuni 250 000 eurot. Kõige rohkem otsitakse Tartus n-ö keskmises hinnavahemikus, 150 000 – 175 000 eurot maksvaid üksikelamuid. Ostjad peavad oluliseks ennekõike head ruumiplaneeringut ja soodsaid kommunaalkulusid.

Tartu linna siseste uusehitiste pakkumiste vähesuse tõttu asutakse sobilikke pakkumisi otsima esmajärgus Ülenurme vallast, seejärel Luunja, Tartu ning Haaslava vallast. Tartu linna lähipiirkondades sõltub hind peamiselt asukohast kui ümbritsevast elukeskkonnast, infrastruktuurist, ehituse kvaliteedist ja sellega seotud lahendustest. Hinnatasemed jäävad linnalähedastes piirkondades valdavalt vahemikku 200 000 - 250 000 eurot.

Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tartu ja Tartu lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Hinnatasemed on tulenevalt uusarendustest Tartu linnast väljapoole liikudes kallinemas, kuid linnaäärsete valdade asumitest kaugemale ulatuvad piirkonnad on juba oluliselt madalamas hinnaklassis (kuni 80 000 eurot).

Hoonestamata elamumaa turul on eelistatuimad eelkõige kommunikatsioonidega krundid (vee- ning kanalisatsiooniühendus, elekter). Kommunikatsioonidega varustatud hoonestamata elamumaa kruntide hinnad jäävad Tartu linna lähipiirkonnas olenevalt asukohast valdavalt vahemikku 20 000 – 50 000 eurot. Kõrgeima hinnatasemega on olnud Raadimõisa elurajoonis ja Ihaste piirkonnas asuvad krundid. Individuaalelamute ehituseks sobilikke kommunikatsioonidega krunte on tarbijate poolt eelistatud piirkondades pakkumisel nõudlusest vähem.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Tartu linna ning Tartumaa elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel stabiilselt kasvanud. Elamuturul püsis pakkumiste arv 2013. aastast kiires kasvutrendis, kuid 2016. aastal on pakkumiste arv hakanud langema taas sarnasele tasemele. Käesoleval aastal langes Tartumaal ning Tartu linnas elamute pakkumiskuulutuste arv pidevalt perioodil juunist septembrini, mille järgselt oktoobri kuu andmetele tuginevalt on pakkumine taas hakanud kiirelt kasvama. Lühiajalisele statistikale tuginevalt ei ole aga küsitavad hinnatasemed pakkumiste arvu muutustele kuidagi reageerinud ning püsivad stabiilselt sarnases suurusjärgus. Elamuturule on sealjuures iseloomulik pakkumiste arvu hooajaline langus just sügisel ning kevadel.

Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke objekte valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Tartu linna lõikes on uusehitisi püstitatud ennekõike hinnaklassilt just kalleimates piirkondades - Kvissentalis ning Ihastes Hipodroomi arenduse piirkonnas, lähiajal on oodata nimetatud arendusalade laienemist.

Linna väliselt on ajalooliselt olnud nii elamu soetamiseks kui ehitamiseks eelistatuimaks piirkonnaks Ülenurme vald. Ülenurme valla kiire arengu ning sellega kaasnenud ehitusaktiivsuse tulemusena on eelistatuimates piirkondades aga elamuehituseks sobilikud krundid otsa saamas, mistõttu arendustegevus on piirkonnas maha rahunemas. Uusehitiste püstitamine on hoogustunud ennekõike Ülenurme valla naabervallas - Haaslava vallas. Haaslava vallas esineb hulgaliselt piirkondi, kus buumiaegsel perioodil lahti mõõdetud krundid on lõpuks ostjaid leidmas.

Tartumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

* 2016. aasta andmed on III kvartali seisuga

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.

Prognoosid
Elamuturg on võrrelduna korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10%.

Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.

Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.

Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Tartu linna ning Tartu lähivaldade elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Arco Vara hinnangul võivad eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole kindlasti oodata.

Tartu ja Tartumaa korterituru ülevaade

Sarnaselt kogu Eesti kinnisvaraturule on 2009. aastast Tartu linnas korterite hinnad pidevalt kasvanud. Kasv oli sarnaselt Tallinnale eriti kiire just perioodil 2013-2014, mida iseloomustas ennekõike nõudluse kiirenenud kasv ning sellest tulenev pakkumiste ajutine vähesus. 2016. aasta lõikes on korterite hinnatasemed liikunud 2015. aastast alates stabiilsel kursil, hinnakasv on suures osas peatunud kuid tehinguaktiivsus on endiselt kõrgel tasemel.

Tartus tehinguaktiivsus langenud, lähivaldades kasvanud uusarenduste arvelt
Kolmandas kvartalis teostati Tartu linnas 8,7% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta eelmises kvartalis ning 8,3% vähem tehinguid kui möödunud aasta samaaegsel perioodil. Tartu linna lähedastes kinnisvaraturu osas enimaktiivsetes lähivaldades[1] teostati aga möödunud kvartali lõikes 20% rohkem tehinguid ning mulluse aasta sama perioodi osas 31% rohkem tehinguid. Tehinguaktiivsuse kasv on lähipiirkondades esile kerkinud Tartu vallas paiknevate uusarenduste najalt.

Oktoobris tehti Tartu linna korteriturul 143 tehingut, mida oli 10% vähem kui septembris ning 2,7% vähem kui mulluse aasta samas kuus. Tartu linna ümbruskaudsetes lähivaldades tehti oktoobris 59 tehingut, mida oli võrreldes septembriga 1,7% vähem kuid võrrelduna 2015. aasta sama kuuga koguni 37% rohkem. Lähipiirkondade kõrge tehinguaktiivsus võrrelduna möödunud aasta sama perioodiga tuleneb juba pikemat aega Tartu vallas lähiminevikus ehitatud uusarendustes paiknevate korteritega tehtud tehingute arvelt.

Hinnataseme kasv on peatunud
Tartu linnas kõigi korteriomanditega teostatud ostu-müügitehingute raames kujunes 2016. aasta III kvartalis mediaanhinnaks 1 223 €/m² ning aritmeetriliseks keskmiseks 1 267 €/m². Erinevalt Tallinna linnast ei teostata Tartus tehingute koguarvust lähtuvalt kuigi palju tehinguid hinnaklassilt kallimate uusarendustega, mistõttu pinnaühikult kallimate korterite mõju keskmistele hindadele on võrdlemisi tühine. Kvartalisisesel perioodil oli keskmine hinnatase võrdlemisi kõrge volatiilsusega ehk püsis suurtes muutustes - perioodil juulist septembrini erines mediaanhind 9,9% ning aritmeetiline keskmine ruutmeetrihind 8,6%. Võrreldes käesoleva aasta II kvartaliga langes mediaanhind 0,6% ning aritmeetiline keskmine püsis muutumatuna (0,0%). Mulluse aasta sama perioodiga võrreldes leidis aset 2,2% suurune hinnakasv mediaani ning 1,3%-line hinnakasv aritmeetilise keskmise osas.

Tartu linna lähivaldade hinnadünaamika on suures osas maakonnakeskusega kattuv, kulgedes Tartu linna kinnisvaraturuga pidevas ühises tempos. Lähivaldades kujunes kolmanda kvartali lõikes aritmeetiliseks keskmiseks 1 004 €/m², kusjuures hinnatase langes võrreldes eelneva kvartaliga 5,5%. Mediaanhinnaks kujunes III kvartalis 1 173 €/m², mis oli võrrelduna möödunud kvartaliga langenud 2,3%. Võrreldes mulluse aasta sama perioodiga langes aritmeetiline keskmine 8,7% ning mediaanhind 2,5%. Tartu linna lähivaldade puhul moodustavad olulise mahu tehtavatest tehingutest linnalähedased uusarendused, mistõttu nii igakuised kui kvartaalsed hinnatasemete ulatuslikumad muutused piirkondade siseselt on tavapärased. Linnalähedasi piirkondi iseloomustab perspektiivis pidev elanikkonna kasv ning ehitustegevuse tagasihoidlik kuid stabiilne aktiivsus, mis on kõrgeimad just Ülenurme, Tartu ning Luunja vallas.

Oktoobri lõikes kujunes Tartu linna korteritehingute aritmeetiliseks keskmiseks 1 191 €/m² ning mediaanhinnaks 1 176 €/m². Võrrelduna septembriga langes Tartus aritmeetiline keskmine 0,5% kuid mediaanhind kasvas 2,3%. 2015. aasta sama kuuga võrrelduna kasvas Tartus aritmeetiline keskmine 4,7% ning mediaanhind 6,3%. Tartu linna ümbritsevates lähivaldades kujunes oktoobris kaalutud keskmiseks ruutmeetrihinnaks 1 049 €/m², mis võrrelduna septembriga langes 1,2% kuid võrrelduna möödunud aasta sama ajaga kasvas 7,0%.

Tartu linna ning selle lähivaldade tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2006-2016

* 2016. a. on toodud 31. oktoobri seisuga

Allikas: Maa-amet

Tartu linna ning Tartumaa korteriturg korterelamute liigituse alusel

Tartu linna korteriturg kui tervik on küll üheselt toimiv, kuid selle moodustavad erinevad väiksemad piirkonnad, milles paiknevate korterite hinnatasemed on nii asukohast kui hoonestatuse iseloomust tulenevalt erinevad. Järgnevalt on Tartu linna korterituru kirjeldamiseks jagatud linna korteriturg erinevatesse eraldiseisvatesse segmentidesse - puitkonstruktsioonis korterid[2], tüüpkorterid[3] ning uusarendused[4].

Puitkonstruktsioonis korterelamud paiknevad Tartu linna näitel hoonestusepõhiselt ennekõike vanemates linnaosades - Kesklinna, Karlova, Ülejõe ning Supilinna linnaosades. Valdavalt on tegemist 2-3-korruseliste elamutega, mis on enamjaolt püstitatud 1920.-1960. aastatel. Puitkonstruktsioonis korterelamutes paiknevad korterid on võrreldes kivikonstruktsioonis korterelamute korteritega madalamalt hinnatud. Seda seetõttu, et enamasti on nimetatud korterelamutes kohtküte, eluruumid väikesed, elamud tihti rahuldavas seisukorras ning sanitaarruumid on veel endiselt tänapäeval mitmetes sellistes elamutes ühiskasutuses.

2016. aasta III kvartalit iseloomustas Tartu linna puitkonstruktsioonis korterelamutes paiknevate korterite osas võrreldes möödunud kvartaliga valdav tehinguaktiivsuse kasv, kusjuures pinnaühikuhinnad olid linnaositi valdavalt püsinud muutumatutena. Võrreldes möödunud aasta sama ajaga on kohati aset leidnud vähene hinnatasemete ning tehinguaktiivsuse langus. Puitkonstruktsioonis elamutes paiknevate korterite turusegment on püsinud hinnatasemelt stabiilsena ega ole III kvartali lõikes läbinud märkimisväärseid muutusi.

Tartu linna tüüpkorterite tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis

* Piirkonnas teostati vaadeldaval perioodil andmete avaldamiseks liialt vähe tehinguid

Allikas: Maa-amet

Tartu linna tüüpkorterid paiknevad valdavalt linnasisestes magalapiirkondades, milledest elamufondi osas moodustab suurima mahu Annelinna linnaosa. Tartu linna tüüpkorterid on sarnaselt teiste Eesti piirkondade puhul ehitatud valdavalt 1940.-1990. aastatel. Tüüpkorterid on kivikonstruktsioonis ning Tartu linna näitel on valdavalt tegemist kuni 5-korruseliste korterelamutega, 9-korruselisi korterelamuid paikneb põhiliselt Annelinnas ning vähemal määral Veeriku linnaosas.

2016. aasta III kvartalis olid Tartu linna tüüpkorterite hinnatasemed valdavalt püsinud muutumatuna. Tuginedes Annelinnale kui tüüpkorterite turul valitsevat olukorda kõige paremini iseloomustavale linnaosale oli nii hinnatase kui tehinguaktiivsus kvartali lõikes väheses languses. Võrrelduna möödunud aasta sama perioodiga on Annelinnas aset leidnud mõningane hinnataseme kasv, kuid tehinguaktiivsus on sealjuures olnud languses. Erinevalt Annelinnast ei saa lühiajalise statistikaga seotud linnaosade andmetel pikemalt peatuda, sest tehinguid tehakse tegelike hinnatasemete trendide väljakujunemiseks liialt vähe.

Tartu linna siseselt ning selle lähivaldades tervikuna tehakse tehinguid perioodil 2001-2010 ning 2011-2016 aastatel valminud korterelamutes paiknevate korteritega statistiliselt üsna võrdsetes mahtudes. 2011-2016 aastatel valminud korteritega tehakse enim tehinguid Tartu linnas, Tartu, Luunja ning Ülenurme vallas. Tartu linna siseselt on uusarendusteks valdavalt 2-4-korruselised ning linna lähivaldades 2-3-korruselised kivikonstruktsioonis korterelamud, Kesklinna ning Karlova linnaosas esineb üksikuid 6-8-korruselisi uusarendusi. Linnavälistes piirkondades on tegemist valdavalt 2-3-korruseliste korterelamutega ning ridaelamutega.

2016. aasta III kvartalit iseloomustas Tartu maakonna uusarenduste turu osas võrreldes möödunud kvartaliga ennekõike tehinguaktiivsuse ning hinnataseme mõningane langus. Maakonna uusarenduste kaalutud keskmiseks kujunes kvartali lõikes 1 364 €/m². Uusarendustega seotud tehinguid tehti 8,2% vähem kui möödunud kvartalis ning hinnatase langes sealjuures 2,8%. Võrreldes möödunud aasta sama ajaga on aset leidnud vähene hinnatasemete kasv (0,2%), kuid tehinguaktiivsus on sealjuures võrreldes möödunud perioodidega langenud.

Tehinguaktiivsuse ning hinnatasemete muutused tulenevad perioodil 2011-2016 ehitatud korterelamutest, milledes paiknevate korteritega seotud tehinguaktiivsus on võrrelduna möödunud aasta sama ajaga mõnevõrra langenud. Esmakasutusse tulevate korterite hulk kogu korteriturul tehtavatest tehingutest on üsna tagasihoidlik, mistõttu statistiliselt avalduvad laialdased kõikumised on tavapärased. Erinevalt Tallinna linnast on Tartus ning selle lähipiirkondades arendustegevus tagasihoidlikuma aktiivsusega ning uute projektide turuletulemisega ei ole turul pakkumiste arvu oluliselt kasvatatud.

Tartu maakonna puhul peab uusarenduste osas arvestama kindlasti asjaolu, et uusarenduste reaalosas sisaldub thiti lisapindu (nt panipaik, rõdu). Lisapinnad aga viivad korterite pinnaühikuhinnad statistiliselt vaadatuna madalamaks, mistõttu tegelikkuses peaksid olema ainult eluruumina vaadatuna uusarenduste pinnaühikuhinnad 10-20% kõrgemad. Lisaks, Tartu linna lähivaldades on püstitatud suurel hulgal ridaelamuid, milledes paiknevad sektsioonid on registrisse kantud korteriomanditena ning kajastuvad avaldavates admetes kui tavapärased korterid. Ridaelamute korterite suletud netopind on teadupoolest enamlevinud korteritest suurem, mistõttu uusarenduste pinnaühikuhind võib statistiliselt kajastuda oluliselt madalam.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Sarnaselt Tallinna linnale on ka Tartumaal korterite hinnatasemed viimastel aastatel olulises mahus kasvanud. Elamispindu soetavad tarbijad on sealjuures ostuotsuste langetamisel muutunud kaaluvamaks ning seeläbi on ennekõike hakanud pikenema kõrgema hinnaklassi objektide müügiperioodid. Uusarenduste osas on tarbijatele endiselt atraktiivseks piirkonnaks Tartu vald, mille põhilist uusarenduste piirkonda iseloomustab terviklik elukeskkond ning linnalähedus. Turul olevate pakkumiste arv on piisav, et rahuldada olemasolevat nõudlust.

Viimastel aastatel trendiks saanud hinna- ning tehinguaktiivsuse kasvu on saatnud ka kasvav pakkumiste arv. 2016. aasta lõikes on kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel korterite pakkumiste arv Tartumaal alates aprillist pidevalt langenud. Müügipakkumiste arvu langus on jätkunud ka oktoobris, kus pakkumiste arv langes võrrelduna septembriga ligikaudu 6%. Müügipakkumiste hinnatasemed on langeva pakkumiste arvu ajal pidevalt kasvanud. Kasvanud hinnasoovid on aga asunud piirama tehinguaktiivsust ning tehinguhindade edasist kasvu.

Keskendudes tulevikus turuletulevatele uusarendustele, on Tartu linnas ning selle lähipiirkondades oodata ennekõike 3-5-korruseliste ning 6-8-korruseliste korterelamute valmimist ning nende ehitamisega alustamist. Vähemal määral on oodata 1-2-korruselistes korterelamutes korterite valmimist. Väljastatud ehituslubade arv oli kõrgeim 2015. aastal, mil väljastati koguni 72% rohkem ehituslube kui 2014. aastal. 2016. aastal on arendustegevus hoogu maha võtnud ning täiendavalt lisanduvate eluruumide maht on oluliselt väiksem kui varasematel aastatel. Tuginedes väljastatud ehitus- ning kasutuslubadega seotud andmetele, on ehitusaktiivsus hinnatasemete stabiliseerumise järgselt olulisel määral pidurdunud, seda eriti 2016. aasta III kvartalis.

Vaadates ehitamisele minevate eluruumide pindalalist struktuuri, esineb 3-5-korruseliste korterelamute puhul trend, mis kujutab endast korterite keskmise pindala vähenemist. Arendajad on vähendamas korterite projektijärgseid pindalasid, sest väiksemate korterite puhul on ruutmeetri hinnad kallimad ning ühtlasi on väiksemad korterid likviidsemad, sest väiksusest tulenevalt muutuvad korterid rohkematele tarbijatele taskukohasemaks.

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ning ehitusdünaamika Tartumaal

* 2016. aasta on III kvartali seisuga

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Prognoosid

Elanikkonna majandusliku kindlustunde taastudes hakkas majanduskriisi järgsel perioodil nii 2013ndal kui 2014ndal aastal nõudlus uute elamispindade järele oluliselt kasvama, mistõttu nimetatud aastail oli hindade kasvutempo tavapärasest märksa kiirem. Hinnatasemete kasv on Tartu linna näitel olnud võrdlemisi märkimisväärne, sest erinevalt Tallinna linnast ning teistest Eesti piirkondadest on buumiaegsed hinnatasemed juba ületatud. Käesolevaks ajaks on aga Tartu linna ning selle lähivaldade hinnatasemete kasv juba mõningast aega peatunud.

Ennekõike Tallinnas ning Harjumaal, kuid sealjuures ka Tartu linna kinnisvaraturul on lähitulevikus oodata mõningast hinnataseme korrelatsiooni. Korrelatsioon tuleb suurim ennekõike piirkondades, kus hinnatase on enim kasvanud ning kus languse hetkel on potentsiaalsete ostjate kohta enim müügipakkumisi. Piirkonniti on tarbijate sissetulekute tasemed kohati piirkonna pinnaühikuhindadest oluliselt madalamad, mistõttu hinnataseme kasv ei saa jätkuda samas tempos nagu varasematel aastatel. Kui pikemas perspektiivis on oodata kõigest keskmise sissetuleku kohast korrelatsiooni, siis lühiajaliselt võib turg kindlasti üle reageerida ning hinnatasemed nn tasakaalupunktist madalamale langetada.

Erinevalt Tallinnast ei ole Tartu linnas ning selle lähipiirkondades kujunemas sarnast uusarendustega seotud ülepakkumist, mis võiks piirkondlikule hinnatasemele olulist survet avaldama hakata. Tartu linnas ning selle lähipiirkondades on suurimateks arendajateks valdavalt ettevõtted, kelle majanduslikku tegevust iseloomustab stabiilne rahavoog, mistõttu korterituru võimaliku pöördumise korral ei ole arendajatel ülekaalukaid laenuteenindamisega seotud riske oodata.

Tartu linna ning Tartumaa elanikkonna arv on pikas perspektiivis Tallinna kui suurima tõmbekeskuse tõttu pidevalt langemas, kuid kinnisvaraturul tehtavate tehingute mahtu hoiavad üleval ennekõike 80ndatel sündinud elanikud ning suurenev leibkondade arv. Sarnaselt pealinnale on Tartus odavate, väikeste ning funktsionaalsete üüripindade järele pidev stabiilne nõudlus, mida toetab ennekõike suur tudengite ning maapiirkondadest linna siirduvate elanike osakaal üüriturust.

Tartu linna ning selle lähivaldade korterituru prognoos järgnevaks poolaastaks

Eesoodatav IV kvartal on kinnisvaraturu mõistes iga-aastaselt võrdlemisi aktiivne periood, mille sisse jääb nii kinnisvaraturu hooajalisest aktiivsusest tulenev sügisene periood kui ka jõuluaeg. Vaadates aastaseid pakkumisgraafikuid, ilmneb tihti asjaolu, et just enne aasta lõppu hakkab aset leidma jällegi pakkumishindade kasv ning pakkumiste arv vähenemine. Käesoleval aastal on Tartus ning selle lähivaldades uusarenduse näol oodata mõningast pakkumiste lisandumist, mistõttu hinnatase ei pruugi pakkumis- ega reaalse tehinguhinna põhiselt kuigi palju kasvada. Tartu linna mõistes olulisel kohal paikneva üürituru lõikes on pärast kooliaasta algust oodata üürihindade madalamate tasemete taastumist ning pakkumiste arvu tavapärast kasvamist.

[1] Tartu linna lähipiirkonnad on käesolevas turuülevaates käsitletavad kui Tartu ümbruskaudsed tehinguaktiivsuselt aktiivseimad piirkonnad - sellisteks piirkondadeks on siinkohal Tartu, Luunja, Ülenurme, Tähtvere ning Haaslava vald

[2] Puitkonstruktsioonis korterite all käsitletakse käesolevas turuülevaates kortereid, mis paiknevad puitkonstruktsioonis korterelamutes

[3] Tüüpkorterite all käsitletakse käesolevas turuülevaates kortereid, mis paiknevad korterelamutes, millede esmane kasutuselevõtuaasta jääb aastatesse (enne) 1939 - 2000

[4] Uusarenduse all käsitletakse käesolevas turuülevaates kortereid, mis paiknevad korterelamutes, millede esmane kasutuselevõtuaasta jääb aastatesse 2001-2016