Viljandi elukondlikul kinnisvaraturul on oodata tehinguaktiivsuse mõningast kasvu, mis tuleneb peamiselt kinnisvaraturu hooajalisest käitumisest. Ka hinnatase jätkab lähikvartalitel tõenäoliselt mõõdukat kasvu. Pakkumiste arvu kasvule pöördudes tuleb arvestada peatselt müügiperioodide pikenemisega 5–8 kuuni.
Demograafilistest teguritest tulenevalt on märgata nooremapoolsete tarbijate laialdast osalemist omandi- ja üüriturul. Kuna oma laenuvõimekust hinnatakse sageli ebaadekvaatselt, on mitmeid tehinguid aga ära jäänud. Kallinenud korterite kõrval on suurenenud huvi üksikelamute vastu, kuid pakkumise struktuur on endiselt võrdlemisi kehv ning sobilike pakkumiste hinnad ei ole sageli ostjaskonnale vastuvõetavad, eriti Viljandi linnas. Passiivne ostuhuvi on ennekõike 120 000–140 000 eurot maksvate uusehitiste vastu, nende pakkumine on aga vähene. Madalama hinnaklassi tõttu on hooajati kasvanud huvi maamajade vastu, kuid need on tihti kehvas seisukorras ja pesemisvõimaluseta ning pangad pole nõus ostu finantseerima. Järelturul takistavad likviidsuse kasvu jätkuvalt probleemid juurdepääsuservituutide puudumise või tagantjärele seadustamist vajavate ehitustööde tõttu ning see takistab varade soetamist eluasemelaenuga.
Pikemas perspektiivis jääb tehingute arvu edasist kasvu pidurdama ennekõike kehv pakkumise struktuur, kasvanud pakkumishinnad ning nooremapoolsete leibkondade arvu kasvu tugev pidurdumine.
Korteriturul on lähitulevikus oodata üksikute arendusprojektide lisandumist, seda nii üürikorteriteks kui ka müügiks ehitamise eesmärgil. On ebatõenäoline, et pangalaenu abil kinnisvara soetavad isikud on võimelised pakutava hinnatasemega uusi kortereid soetama. Tarbijaskonna huvi nii uusehitiste, renoveeritud korterite ja ühtlasi rekonstrueeritud korterelamutes paiknevate eluruumide vastu püsib endiselt üsna kõrge. Üüriturul on pakkumiste arv jätkuvalt veidi vähenenud, üürile andmise perioodid lühenenud ning üürihinnad kasvanud nõudlusest tulenevalt mõõdukalt tõusnud. Üürikorterite tootlus on Viljandis olnud teiste Eesti väikelinnadega võrreldes mõnevõrra kõrgem, mistõttu võib kinnisvarade jätkuvat kallinemist pidada perspektiivis siiski veel vastuvõetavaks. Üüriturul on oodata nõudluse püsimist, sest tootmisettevõtted lubavad luua uusi töökohti. Omanditurul kasvanud hindade tõttu võib lühiajaliselt märgata nõudluse kasvu kahe- ja enamatoaliste üürikorterite vastu, aga kinnisvara üldise hinnakasvu aeglustumise ning palgakasvu jätkumise tingimustes võib see jääda ajutiseks.
Viljandi maakonna elanike arv on stabiliseerumas. Rahvastiku vananemisest tulenevalt on oodata pakkumiste mõningast lisandumist ennekõike elamuturul, vanema põlvkonna elanike maakonnakeskusesse kolimise tõttu püsib nõudlus väiksemate ja madalama korruse korterite vastu. Maakonna korteri- ja elamuturul on sel aastal oodata hinna- ja tehinguaktiivsuse kasvutempo taandumist, turuaktiivsus püsib eelmise aasta tasemel või alaneb mõnevõrra, mediaanhinna kasv püsib tõenäoliselt 2–5% juures.
Viljandi linna korteriturul on turuaktiivsus alanemas ja hinnakasv pidurdumas
Kuigi maakonnas tervikuna püsis turuaktiivsus kahe eelneva aastaga sarnasel tasemel, langes maakonnakeskuses tehingute arv oluliselt ning taandus 2013. aasta tasemele. Aastane hinnakasv oli segmenditi kuni 5%, kuid turul tervikuna ei ole hinnatase aastaga muutunud. Eelmisel aastal tehtud tehingute keskmine hind oli 426 €/m2.
Tänavu I kvartalis tehti Viljandi maakonnas tervikuna 106 korteritehingut, mis on 9 vähem kui eelnevas kvartalis ja 1 rohkem kui aasta tagasi samal perioodil. Viljandi linnas tehti 51 tehingut ehk eelmise aasta IV ja I kvartaliga võrreldes vastavalt 10 vähem ja 1 rohkem. Väljaspool Viljandi linna jäi aastatagusega võrreldes tehingute arv samaks, eelnenud kvartaliga võrreldes tehti 1 tehing rohkem.
Tehingute arvu alanemise peamiseks põhjuseks on nõudluse üldise vähenemise kõrval kvantitatiivsed ja kvalitatiivsed probleemid piirkondlikus pakkumises, mis on sundinud ostuotsuseid edasi lükkama. Seda kinnitab samaaegne üürituru aktiveerumine, mida iseloomustab üüripakkumiste vähenemine ning üürihindade kasvu kiirenemine, seda ennekõike 1- ja 2-toaliste korterite osas.
Maakonnas tehtud korteritehingute keskmine hind oli selle aasta I kvartalis 443 €/m2 ehk 7,2% vähem kui eelnevas kvartalis, kuid 7,1% enam kui 2018. aasta I kvartalis. Tehinguid tehti Viljandist väljaspool sama palju kui aasta tagasi, kuid väiksemates keskustes kiirenes hinnakasv aasta võrdluses küllaltki järsku.
Viljandi linnas tehtud korteritehingute keskmine hind oli selle aasta I kvartalis 716 €/m2, mida oli võrreldes 2018. aasta IV kvartaliga 3,8% vähem ning võrreldes 2018. aasta I kvartaliga 1,0% vähem. Juba pikemat aega prognoositud statistiline hinnataseme langus jõudis I kvartalis lõpuks kohale. Hinnakasv on peatunud ennekõike järelturul, üksikutes ehituslikult uuemates korterelamutes paiknevate ja keskmisest kvaliteetsema siseviimistlusega korteritega tehtud tehingud on veel näidanud mõningast hinnakasvu (kuni 5% aastas).
Viljandi linna ja Viljandi maakonna korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika
*2019. aasta on toodud I kvartali seisuga. Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Üürituru aktiivsus kasvab
Korterite kallinemine on viinud ostuotsuste edasilükkamiseni, üürituru aktiivsus aga kasvab nii lisanduvate pakkumiste arvu kui ka maapiirkondadest maakonnakeskusesse tööle siirduva elanikkonna nõudluse arvelt. Viljandi linnas rekonstrueeriti ja ehitati ümber viimaste aastate jooksul mitmeid hooneid, eesmärgiga korterid ennekõike üüriturule suunata. Sel aastal on oodata sarnaste trendide jätkumist. Viimasel kahel kvartalil on pakkumisse hakanud lisanduma keskmisest oluliselt kõrgema üürihinnaga varasid.
Elamuturu edasine kasv on aeglustumas
Elamuturu kasv on asunud aeglustuma, elamute hinnataseme kasvukiirus on olnud korterite omast oluliselt aeglasem. Pakkumiste arv on maakonnas püsinud võrdlemisi laialdane, kuid turuväärtusega hinnastatud ning ehituslikult kvaliteetseid pakkumisi on suhteliselt vähe, ennekõike Viljandi linnas ja selle lähiümbruses. Hulgaliselt on pakkumisel ülehinnatud ning nii põhikonstruktsioonidelt kui ka siseviimistluselt kehvas seisukorras elamuid, mille müügiperioodid on osutunud juba äärmiselt pikaks.
2019. aasta I kvartalis tehti Viljandi maakonnas tervikuna elamutega 49 tehingut. Võrreldes 2018. aasta IV kvartaliga tehti 5 tehingut rohkem ning võrreldes aastataguse sama perioodiga 1 tehing enam. Turuaktiivsust hoidsid ennekõike piirkonnad Viljandi linnast väljaspool.
Viljandi linnas tehti sealjuures ainuüksi 12 tehingut, mida oli 1 vähem kui 2018. aasta viimases kvatalis ning 3 vähem kui veel 2018. aasta I kvartalis. Maakonnakeskusest väljaspool tehti 37 tehingut, mida oli 6 rohkem kui eelmises kvartalis ning 4 enam kui aasta tagasi samal perioodil.
Olulist turuaktiivsuse kasvu pole maakonna elamuturul pärast 2015. aastat siiski märgata. Peamisteks põhjusteks on Viljandi linnas jätkuvalt pakkumiste vähesus, kehv pakkumise struktuur ja kasvavad pakkumishinnad. Küll on elamuturg alates 2017. aastast aktiveerunud, ennekõike on kasvanud huvi uusehitiste ja renoveeritud ning heas seisukorras üksikelamute vastu. Maapiirkondades jäävad elamutehingud sageli ära, sest krediidiasutused ei soovi varade ostu nende seisukorra tõttu finantseerida või on probleemiks potentsiaalse ostjaskonna kõrgem krediidirisk.
Kui 2018. aasta IV kvartalis kasvas hinnatase märgatavalt, siis 2019. aasta I kvartalis asus keskmisest kallimate varade hinnakasv aeglustuma (IV kvartalis kiirenes mediaanhinna kasv 56%-ni, selle aasta I kvartalis püsis see 47% kasvu juures). Elamuturul tervikuna on märgata siiski mediaanhinna tempokast kasvust tulenevalt hinnakasvu järjepidevat kiirenemist.
Viljandi linna ja Viljandi maakonna elamuturu tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika
* 2019. aasta on toodud I kvartali seisuga. Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Huvi elamumaakruntide vastu tõuseb
Ostjaskonna huvi on tõusnud elamumaa kruntide vastu. Hoonestamata elamumaadega tehti Viljandi maakonnas 2018. aastal 64 tehingut, neist Viljandi linnas 8 ehk 13%.
Ostuhuvi tugev kasv ei ole tehingute arvus kajastunud, sest pakkumisel olevatest varadest suudavad potentsiaalse ostjaskonna nõudmisi rahuldada vähesed. Eelistatuimad krundid on suurusega 1500–2500 m2, looduskaunis asukohas ja vähemalt osalise kõrghaljastusega. Viljandi linnas ei ole krundi suurus niivõrd oluline, eelistatakse mugavust ning privaatsust.
Üleriigiliselt paranenud majanduskeskkond on peatanud elanikkonna väljavoolu Viljandi maakonnast. Piirkonda on asunud mitmeid uusi ettevõtteid ning olemasolevad peavad laienemisplaane. Tuntakse puudust ennekõike tänapäevastest lao- ja tootmishoonetest ning stock-office tüüpi multifunktsionaalsetest pindadest, seda nii omandi- kui ka üüriturul. Pidevalt lisanduvate töökohtade tõttu on kujunenud Viljandi linna üürikorterite vastu võrdlemisi suur nõudlus, mille rahuldamiseks on kohalikud ettevõtjad asunud rajama üürielamuid. Lisanduvate töökohtade trendi jätkumist on oodata ka lähitulevikus, millest tulenevalt võib Viljandi linna omandi- ja üüriturgu pidada pikemas perspektiivis üsnagi jätkusuutlikuks.
Hoonestamata tootmis- ja ärimaade osas on tehinguaktiivsus kogu maakonnas tervikuna endiselt pigem madal.
Aime Opermann, Viljandi oskaonna juht / kutseline maakler
Allikas: Mihkel Eliste, analüütik / kutseline hindaja
Kommentaarid