Tallinna ja selle lähipiirkondade korterituru ülevaade (2016. a. oktoobri lõpu seisuga)

Tallinna ja selle lähipiirkondade korterituru ülevaade

Valdav osa kinnisvaraturul tegutsevaid spetsialiste on hiljaaegu prognoosinud, et Tallinna eluasemeturg on lähiajal suure tõenäosusega osa oma aktiivsust kaotamas. Käesoleva aasta kolmandas kvartalis ei olnud siiski negatiivseid ilminguid kusagil märgata.

Tehinguaktiivsus oli III kvartalis jätkuvalt kõrge

Kolmandas kvartalis tehti Tallinnas 2,8% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta eelmises kvartalis ning 8,1% rohkem tehinguid kui möödunud aasta samaaegsel perioodil. Tallinna linna lähedastes kinnisvaraturu osas enimaktiivsetes lähipiirkondades[1] tehti aga möödunud kvartali lõikes 3,0% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta II kvartalis ning mulluse aasta sama perioodi osas 10% rohkem tehinguid.

Oktoobris tehtud korteritehingutele tuginevalt on tehinguaktiivsus Tallinnas püsinud stabiilne, kuid pealinna lähipiirkondades langenud. Tallinnas tehti oktoobris 2,5% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta septembris ning 8,3% rohkem tehinguid kui möödunud aasta samas kuus. Tallinna lähipiirkondades tehti oktoobris võrreldes septembriga 4,0% vähem korteriomanditega seotud tehinguid ning võrreldes 2015. aasta sama kuuga koguni 28% vähem tehinguid. Lähipiirkondades on tehingute arvu languse taga olnud põhiliselt perioodil 2001-2016 ehitatud korterite tehingute arvu langus Rae ning Viimsi vallas.

Hinnataseme kasv jätkus ka III kvartalis

Tallinna linnas kõigi korteriomanditega tehtud tehingute ruutmeetri mediaanhind 2016. aasta III kvartalis oli 1 581 €/m² ning aritmeetiline keskmine 1 663 €/m². Aritmeetilist keskmist hinnataset mõjutavad olulisel määral kõrgema pinnaühikuhinnaga korterid, milledeks on valdavalt uusarendused[2]. Kvartalisisesel perioodil ei olnud keskmine hinnatase kuigi volatiilne - perioodil juulist septembrini erines mediaanhind 2,6% ning aritmeetiline keskmine 2,8%. Võrreldes käesoleva aasta II kvartaliga kasvas mediaanhind 4,3% ning aritmeetiline keskmine 5,3% võrra, mis teisisõnu näitab, et uusarenduste osakaal tehtavates tehingutes on kasvamas. Mulluse aasta sama perioodiga võrreldes leidis aset 8,4% suurune hinnakasv mediaani ning 7,6%-line hinnakasv aritmeetilise keskmise hinnataseme osas.

Tallinna linna lähipiirkondade hinnadünaamika on suures osas Tallinna linnaga kattuv, kulgedes pealinna kinnisvaraturuga pidevas ühises tempos. Lähipiirkondade kolmanda kvartali keskmine aritmeetiline hind oli 1 318 €/m² ning mediaanhind 1 409 €/m², kusjuures hinnatasemed kasvasid võrreldes eelneva kvartaliga vastavalt 6,7% ja 6,3%. Võrreldes mulluse aasta sama perioodiga kasvas aritmeetiline keskmine 8,5% ning mediaanhind 7,3%. Tallinna linna lähipiirkondade puhul moodustavad olulise mahu tehtavatest tehingutest uusarendused, mistõttu nii igakuised kui kvartaalsed hinnatasemete ulatuslikumad piirkondlikud muutused on tavapärased. Piirkondi iseloomustab perspektiivis pidev elanikkonna kasv ning kõrge ehitustegevuse aktiivsus, mis soodustab nii Tallinna ees- kui äärelinna majanduslikku ning sotsiaalset arengut, mis kajastub pikema perioodi lõikes pidevalt kasvavates kinnisvarahindades.

Tallinna linnas kujunes oktoobri kuu lõikes aritmeetiliseks keskmiseks 1 622 €/m² ning mediaanhinnaks 1 545 €/m², mis võrrelduna septembriga langesid vastavalt 3,7% ning 3,3%. 2015. aasta oktoobriga võrrelduna kasvas aritmeetiline keskmine 5,1% ning mediaanhind 5,3%. Möödunud kuuga võrrelduna on ennekõike vähenenud uusarendustega seotud asjaõiguslepingute järgne tehingute arv (-6,9%). Tüüpkorterite hinnatase püsis mõningase languse juures sisuliselt muutumatuna, kuid tehingute arv kasvas võrrelduna septembriga 4,9%.

Lähipiirkondades kujunes oktoobri lõikes aritmeetiliseks keskmiseks 1 300 €/m² ning mediaanhinnaks 1 311 €/m², võrrelduna septembriga kasvas aritmeetiline keskmine 0,9% kuid mediaanhind langes 3,0%. Möödunud aasta sama kuuga võrrelduna on aritmeetiline keskmine langenud 0,2% ning mediaanhind 4,8%. Hinnataset on põhiliselt üleval hoidnud uusarendustega seotud asjaõiguslepingud, vanema elamufondiga seotud korterite pinnaühikuhindade osas ei ole tegelikkuses olulisi muutusi märgata. Oktoobri kuu statistikale tuginevalt on lähipiirkondades märgata mediaanhinna ning aritmeetilise keskmise hinna samastumist, mis tuleneb uusarendustega seotud tehingute arvu vähenemisest.

Tallinna linna ning selle lähipiirkondade tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

* 2016. a. on toodud 31. oktoobri seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tallinna linna korteriturg korterelamute liigituse alusel

Tallinna linna kui majandusliku terviku kinnisvaraturg on küll üheselt toimiv, kuid selle moodustavad erinevad väiksemad piirkonnad, milles paiknevate korterite hinnatasemed on nii asukohast kui hoonestatuse iseloomust tulenevalt erinevad. Järgnevalt on Tallinna linna korterituru kirjeldamiseks jagatud Tallinna linna kinnisvaraturg erinevatesse eraldiseisvatesse osadesse - Tallinna linna ja selle lähipiirkondade tüüpkorterid[3] ning uusarendused.

Tallinna linna ja selle lähipiirkondade tüüpkorterite tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis

* Pirita linnaosa ei ole tüüpkorterite piirkondliku vähesuse tõttu kajastatud

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tüüpkorterid paiknevad Tallinna linna näitel ennekõike magalapiirkondades nagu Lasnamäe, Mustamäe, Kristiine ning Haabersti. Sellised korterid on keskküttega ning nad paiknevad valdavalt 5-9-korruselistes 1940.-1990. aastatel ehitatud korterelamutes. Kõige vähem tüüpkortereid esineb Nõmme ning ennekõike Pirita linnaosas. Tallinna linna väliselt moodustab linnalähedastes lähipiirkondades tüüpkorteritega seotud turu põhiliselt Maardu linn.

2016. aasta III kvartalit iseloomustas Tallinna linna tüüpkorterite turu osas võrreldes möödunud kvartaliga osaline tehinguaktiivsuse langus, kusjuures pinnaühikuhinnad olid linnaositi valdavalt püsinud muutumatutena. Võrreldes möödunud aasta sama ajaga on aset leidnud vähene hinnatasemete kui ka tehinguaktiivsuse kasv. Tüüpkorterite turusegment on püsinud stabiilses kasvutrendis ega ole III kvartali lõikes läbinud märkimisväärseid muutuseid.

2016. aasta III kvartalis olid Tallinna linna lähipiirkondade tüüpkorterite hinnatasemed tervikuna püsinud mõningases langustrendis. Võrrelduna möödunud möödunud kvartaliga ning mulluse aasta sama perioodiga on lähipiirkondades aset leidnud mõningane tehinguaktiivsuse kasv. Statistiline hinnatasemete langus tuleneb lähipiirkondade kohatisest tehingute vähesusest, tuginevalt ainuüksi Maardu linna andmetele on tüüpkorterite hinnataseme kui ka tehinguaktiivsuse osas aset leidnud Tallinna linnaga võrreldav hinnatasemete kui ka tehingute arvu muutus.

Tallinna linna ja selle lähipiirkondade uusarenduste tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis

Allikas: Maa-amet

Eestis on valdav osa elamufondist ehitatud enne 1990ndaid ning järgnev osa peale 2000ndaid aastaid, mistõttu on väljakujunenud nii hoonestatuselt, planeeringult kui kvaliteedilt eristatav uusarenduste turusegment, mis kajastub võrreldes tüüpkorteritega ennekõike hinnatasemete erinevuses. Tallinna linna siseselt tehakse uusarenduste osas enim tehinguid 2011.-2016. aastatel valminud korterelamutes paiknevate korteritega, seevastu Tallinna lähipiirkondades aga 2001-2010 kasutusse tulnud korteritega.

2016. aasta III kvartalit iseloomustas Tallinna linna uusarenduste turu osas võrreldes möödunud kvartaliga ennekõike tehinguaktiivsuse langus, kuid pinnaühikuhinnad on sealjuures jäänud suures osas muutumatuks. Võrreldes möödunud aasta sama ajaga on aset leidnud mõningane hinnatasemete langus, kuid tehinguaktiivsus on võrreldes möödunud perioodidega oluliselt langenud. Siinkohal tuleb aga arvestada, et suur osa uusarendusi võõrandatakse asjaõiguslepingute alusel, millest tulenevalt ei sisaldu siinkohases statistikas veel kasutusele võtmata korterelamutes paiknevad korterid.

2016. aasta III kvartalis püsisid Tallinna linna lähipiirkondade uusarenduste hinnatasemed erinevalt Tallinna linnast veidi kõrgemas kasvutrendis. Uusarenduste hinnad on kõige enam kasvanud Rae ning Viimsi vallas. Hinnatasemed on ühtlasi olulisel määral kasvanud ka võrrelduna möödunud aasta sama ajaga. Erinevalt hinnatasemete kasvust on aga tehingute arvud olnud kõikjal linnalähedastes piirkondades languses.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Kinnisvarahinnad on viimastel aastatel olulises mahus kasvanud. Elamispindu soetavad tarbijad on pakkumiste laialdasest valikust tulenevalt muutunud ostuotsuste langetamisel kaaluvamaks, kuid korterite müügiperioodide pikenemist ei ole sealjuures täheldada. Arco Vara hinnangul on turul piisavalt pakkumisi, et rahuldada olemasolevat nõudlust.

Tarbijad on viimastel aastatel hakanud taas eelistama linnalähedasi piirkondi - esiteks seetõttu, et pinnaühikuhinnad on odavamad ning lisaks, et linnalähedastes piirkondades on elukoha soetamisel tegemist rohkemaga kui pelgalt elukohaga. Eelistatakse projekte, mis lisaks üldisele ehituskvaliteedile ning vastuvõtlikule hinnale suudavad samaaegselt pakkuda terviklikku sotsiaalmajanduslikku kui  looduslähedast elukeskkonda. Uusarenduste osas on turusügavus sealjuures piirkonniti erinev - keskuses eelistatakse väiksematoalisi kortereid ning linnast eemal 3- ja 4-toalisi kortereid. Tuginedes III kvartali andmetele, on aga tehinguaktiivsus Tallinna linna lähipiirkondades jahtumas.

Viimastel aastatel trendiks saanud hinna- ning tehinguaktiivsuse kasvu on saatnud ka kasvav pakkumiste arv. 2016. aasta III kvartali lõikes oli kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel korterite pakkumiste arvu kasv Harjumaal jäänud pidama. Nii septembris kui ka oktoobris langes hooajalisusest tulenevalt müügipakkumiste arv võrrelduna möödunud kuuga ligikaudu 2%. Olenemata, et pakkumiste arv on aastate lõikes pidevalt kasvanud, ei ole hinnatasemete muutustes siiski võimalik olulisi langusmomente täheldada, kuid pakkumiste arvu tase on kindlasti hinnatasemete kasvu peatamas.

Keskendudes tulevikus turule tulevatele uusarendustele, on Tallinna linnas ennekõike oodata 3-5-korruseliste ning 6-8-korruseliste korterelamute valmimist ning nende ehitamisega alustamist. Väljastatud ehituslubade arv oli 2015. aastal viimaste aastate kõrgeim, kusjuures sarnases mahus on eluruumide ehitamiseks oodata ehituslubade väljastamiseks ka sellel aastal. Reaalset ehitustegevust siiski alustatakse oluliselt vähemate projektide puhul, mistõttu osa arendusi jäävad kas realiseerimata või hakatakse ehitustöid läbi viima hiljem kui on ehitustööde alustamisest omavalitsusele teatatud. Tuginedes väljastatud ehitus- ning kasutuslubadega seotud andmetele, on ehitusaktiivsus lähitulevikus tõenäoliselt pidurdumas.

Vaadates ehitamisele minevate eluruumide pindalalist struktuuri, esineb 1-2-korruseliste korterelamute puhul trend, mis kujutab endast korterite keskmise pindala kasvamist. Arendajad on asunud täitma tarbijate ootusi soovitavate korterite puhul - tarbijad eelistavad väiksemates korterelamutes avaramaid ning suuremaid kortereid. 3-5-korruselistes korterelamutes on seevastu ehitatavate korterite keskmised pindalad vähenemas, mida tehakse valdavalt eeldusel, et pindalalt väiksemate korterite puhul on ruutmeetri hinnad kallimad ning ühtlasi on väiksemad korterid likviidsemad, sest väiksusest tulenevalt muutuvad korterid rohkematele tarbijatele taskukohasemaks.

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ja ehitusdünaamika Harjumaal

* 2016. aasta on III kvartali seisuga

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Prognoosid

Tallinna linnas ning selle lähipiirkondades on pärast 2008. aasta majanduskriisiga seotud sündmusi eluotstarbeliste kinnisvarade hinnad olnud alates 2009. aasta teisest poolest pidevas kasvutempos. Elanikkonna majandusliku kindlustunde taastudes hakkas nii 2013ndal kui 2014ndal aastal nõudlus uute elamispindade järele oluliselt kasvama, mistõttu nimetatud aastail oli hindade kasvutempo tavapärasest märksa kiirem. Käesolevaks ajaks on aga Tallinna linna ning selle lähipiirkondade hinnatasemed jõudnud aastatetaguste tipptasemeteni. Pakkumiste kõrge arvu ning sellest tuleneva konkurentsi tõttu on hinnatasemete kasv aeglustunud ega oma käesolevates turutingimustes märkimisväärset kasvuruumi.

Ennekõike on tuleval perioodil murekohaks saamas just Tallinna linnas ning selle lähiümbruses valmivad uusarendused. 2015. aastal väljastati uute korterite ehitamiseks tagantjärele vaadatuna liigselt palju ehituslube, mis aga on lähiajal turule toomas olulises mahus uusi kortereid. Juba varasemalt eelelpingute raames võõrandatud korterite osakaal ei ole küll täpselt teada, kuid lähtuvalt arendajate tegevusest ning varade finantseerimisest on eelmüügiga seotud varade osakaal kogu projektist võrdne olenevalt omafinantseeringu vajadusest enamasti 20-30%. Juhul kui korterite eelmüük ei läinud plaanitud tempos, võib juhtuda, et pooleliolevad hooned konserveeritakse ning korterite valmimine lükkub edasi.

Võimalike ülekaalukate riskide tekkimist ei ole siiski oodata, sest madalate intressidega seotud keskkonnas on olemasolevaid laene vajadusel kergem refinantseerida, tasuda kõrgemaid intressimakseid või peatada ehitamisel oleva objektiga seotud tööd sobilike turutingimuste saabumiseni. Arendusprojektidega seotud laenude lõikes on võrreldes möödunud buumiaegse perioodiga oluliselt madalamad intressid, mistõttu hinnadünaamikas tekkiv nõudluse ning pakkumise vahekorrast tulenev elastsus ei pruugi kuigi kiire olla tekkima, millest tulenevalt võib kujunev langusperiood osutuda üsnagi sujuvaks.

Suure tõenäosusega hakkab osa väiksematoalisi uusarenduste kortereid liikuma üüriturule, mis võib hakata omakorda kujundama Tallinna linna üüriturul kvaliteedi ning hinnataseme vahelist suhet. Kindel on sealjuures aga asjaolu, et väikesed korterid (kööktoad, möbleeritud toad, üürimajad jmt) säilitavad nii oma nõudluse kui ka hinnataseme üürihindade lõikes, sest Tallinna linnas on odavate, väikeste ning funktsionaalsete üüripindade järele sarnaselt mitmetele suurlinnadele pidev nõudlus, mida toetab pidev Tallinna ning Tallinna lähipiirkondade elanikkonna kasv.

Tallinna linna ning selle lähipiirkondade korterituru prognoos järgnevaks poolaastaks

 
Eesoodatav IV kvartal on kinnisvaraturu mõistes iga-aastaselt võrdlemisi aktiivne periood, mille sisse jääb nii kinnisvaraturu hooajalisest aktiivsusest tulenev sügisene periood kui ka jõuluaeg. Vaadates aastaseid pakkumisgraafikuid, ilmneb tihti asjaolu, et just enne aasta lõppu hakkab aset leidma jällegi pakkumishindade kasv ning pakkumiste vähenemine. Käesoleval aastal on suure tõenäosusega oodata aga uusarenduse näol pidevat pakkumiste lisandumist, mistõttu hinnatase ei tohiks ei pakkumis- ega reaalse tehinguhinna põhiselt kasvada. Siiski, kodu soetavatel inimestel on elukoha soetamiseks ideaalne aeg - turul valitseb väga mitmekesine pakkumine, mille moodustavad valdavas osas kvaliteetselt ehitatud elamispinnad.

[1] Tallinna linna lähipiirkonnad on käesolevas turuülevaates käsitletavad kui administratiivse Tallinna ümbruskaudsed tehinguaktiivsuselt aktiivseimad piirkonnad - sellisteks piirkondadeks on siinkohal Harku, Saue, Saku, Rae, Viimsi vallad ning Maardu linn

[2] Uusarenduse all käsitletakse käesolevas turuülevaates kortereid, mis paiknevad korterelamutes, millede esmane kasutuselevõtuaasta jääb aastatesse 2001-2016

[3] Tüüpkorterite all käsitletakse käesolevas turuülevaates kortereid, mis paiknevad korterelamutes, millede esmane kasutuselevõtuaasta jääb aastatesse (enne) 1939 - 2000