Selle aasta alguses viis valitsus ligi 20 aastat muutumatuna püsinud võlaõigusseadusesse sisse muudatused, mis reguleerivad eluruumi üürisuhteid. Millised need muudatused täpsemalt on?
- Leppetrahvi keeld kaob
Kui varem polnud üürnikul ja üürileandjal seaduslikku õigust kehtestada leppetrahv lepingu rikkumise puhuks, siis uues seaduses sellest keelust loobutakse. Üürileandja ja üürnik võivad kokku leppida leppetrahvis, aga vaid mitterahaliste kohustuste rikkumiste puhuks (näiteks on üürnikul kohustus kasutada asja hoolikalt ja vastavalt otstarbele, korteris mitte suitsetada või mitte tuua sinna lemmikloomi). See ei hõlma üüriraha mittetasumist.
Üks leppetrahv ei tohi olla suurem kui 10% ühe kuu üürist ja muudest üürniku kanda jäetud summadest ning ühes kuus ei tohi leppetrahvide suurus ületada 20% ühe kuu üürist. Kokkulepe peab olema sõlmitud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.
Muudatus lihtsustab üürileandjale tekitatud kahju hüvitamist ja ennetab loodetavasti selliste rikkumiste toimepanemist.
NB! Üürileandja, kes tahab muudatust rakendada, peab kehtiva üürilepingu üürnikuga lõpetama ja sõlmima uue.
- Lubatud viivis kolmekordistub
Kui vana seaduse järgi oli viivise maksimaalne määr päevas 0,022% ehk aastas 8% tasumata summast, siis uus seadus lubab üürileandjal ja üürnikul kokku leppida kolm korda suuremas viivises: 0,066% päevas ehk 24% aastas.
NB! Kokkulepe tuleb sõlmida kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Uut üürilepingut sõlmida pole vaja, viivise suurust saab muuta lepingu lisaga.
- Remondi ja korrashoiuga seotud maksed võib jätta üürniku kanda
Vana seaduse järgi ei tohtinud remondifondi või muid korrashoiuga seotud makseid jätta üürniku kanda. Uue seaduse järgi võib seda teha, kui üürileandja ja üürnik sõlmivad vastava kokkuleppe.
Üürniku kanda võib korrashoiu ja remondiga seotud kulusid jätta vaid mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses (see aitab vältida olukorda, et üürnik tasub lühikese aja jooksul kogu hoone renoveerimiskulud).
NB! Kokkulepe tuleb sõlmida kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja seda saab teha ainult esialgse üürilepingu sõlmimisel: kui üürileandja soovib muudatust rakendada, tuleb kehtiv leping lõpetada ja sõlmida uus.
- Tagatisraha nõuet saab taastada
Uue seaduse järgi saab üürileandja nõuda tagatisraha taastamist, kui ta on pidanud seda üürilepingu kehtivuse jooksul kasutama erinevate nõuete rahuldamiseks. Võimalik on kokku leppida ka muudes tagatisevormides: tagatisraha asemel võib kasutada käendust või garantiid. (Käenduse kaudu antakse üürileandjale võimalus rahuldada oma nõue üürniku vara asemel käendaja vara arvelt ehk võlausaldaja saab võlgniku vastu esitatud nõude kõrvale nõude kolmanda isiku ehk käendaja vastu.)
- Üüri tõstmise võimalused on selgemalt reguleeritud
Vana seadus võimaldas üürileandjal tähtajatu lepingu puhul ühepoolselt üüri tõsta iga 6 kuu möödudes, uus seadus annab selleks õiguse iga ühe aasta möödudes. Vähemalt kolmeaastase tähtajalise üürilepingu puhul on üürileandjal õigus ühepoolselt üüri tõsta või lepingut muuta.
NB! Üüri tõstmise alus peab olema lepingus määratletud (näiteks, et üüri võib tõsta, kui tõuseb elektri või vee hind, hinnad üüriturul vms). Üüri tõstmine peab olema põhjendatud majanduslikult ja muutustega proportsionaalne. Üürileandja peab üürnikku üüri tõstmisest teavitama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva ette ja seda põhjendama. Selle 30 päeva jooksul võib üürnik teatada oma mittenõustumisest ning lepingu lõpetada.
- Makseviivituse tõttu võib lepingu kiiremini lõpetada
Vana seaduse järgi oli üürnikul õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik ei olnud järjestikusel kolmel kuul üüri tasunud või oli viivitanud üüri või kõrvalkulude maksmisega olulises osas või kui viivitus oli suurem kui kolme kuu üüri ja kõrvalkulude summa.
Uue seaduse järgi saab üürileandja üürilepingu erakorraliselt üles öelda juba kahe järjestikuse kuu üüri, kõrvalkulude või nende olulise osaga viivitamisel ning kahe kuu üüri ja kõrvalkuludele vastava võlgnevuse korral. Erakorraliselt saab üürileandja üürilepingu üles öelda ka siis, kui üürniku olemasolev tagatisraha ületab kahe kuu üüri suurust summat.
NB! Muudatus kehtib nii elu- kui ka äripindade üürilepingutele.
Vana seaduse kohaselt ei võinud üürileandja üürilepingut üles öelda, kui üürnik tasus võlgnevused enne lepingu lõpetamist. Uue seaduse järgi saab üürileandja üürniku võlgnevuse korral üürilepingu üles öelda vaid siis, kui ta on andnud üürnikule võlgnevuse tasumiseks kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja ning hoiatanud üürnikku, et tasumata jätmise korral üürileping lõpetatakse.
NB! Muudatuse rakendamiseks uut üürilepingut sõlmida pole vaja, muudatused saab sõnastada lepingu lisas.
Kommentaarid