Kuidas kujuneb korteri turuväärtus?
Nii nagu igas teises valdkonnas, on tänasel kinnisvaraturul toimunud ja toimumas suured muutused. Muutused turu üleüldistes tendentsides tähendavad aga seda, et endiseks ei saa jääda ka korterite hinnad. Neid muutusi mitte arvesse võttes on kinnisvara hindamisteenuse tellijail sageli tekkinud küsimus, mille alusel korteri turuväärtust üldse hinnatakse ja kuidas erineb see objekti pakkumishinnast. Tihti ei usuta, et korteri turuväärtus ajaga nii palju vähenenud võib olla. Seetõttu tuleks lahti seletada, mis kujundab korteri turuväärtuse üldiselt ning mis on tänasel kinnisvaraturul muutunud.
Korteri turuväärtust kujundavad tegurid
Kõigepealt tuleks lahti seletada turuväärtuse mõiste: turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamiskuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust. Turuväärtuse kujundab nõudluse ja pakkumise vahekord ning hinnangulise turuväärtuse määrab hindaja, toetudes eelkõige sarnaste objektidega tehtud tehingute hindadele ning võrreldavate objektide suurema erinevuse korral ka mitmetele muudele teguritele.
Esimeseks ja kõige määravamaks teguriks korteri turuväärtuse määramisel on selle asukoht. Siinkohal on olulised ümbritseva keskkonna üldine ilme ning infrastruktuur – eelkõige on inimeste jaoks tähtis lasteaia, kooli, kaubanduskeskuse, raamatukogu ning muid teenuseid pakkuvate asutuste lähedal paiknemine. Rolli mängib ka hoone enda väljanägemine ning korteriühistu olemasolu, mis tagab perspektiivi selle väljanägemise säilitamiseks või parandamiseks ning seeläbi korteri turuväärtuse tõstmiseks.
Vanemate majade puhul lisavad korteritele kindlasti väärtust ka korraliku viimistlusega trepikojad, turvauks, soojustatud otsaseinad, vastupidav katus, uued aknad, korralikud keldriboksid ning fonolukk. Säästliku ja efektiivse küttesüsteemi ning (tasuta) parkimisplatsi olemasolu on samuti arvestatavad tegurid. Need näitajad on siiski tähtsad pigem potentsiaalse ostja jaoks ning ei mõjuta niivõrd hindamise tulemust.
Korteri enda puhul hinnatakse esmalt selle ruutmeetrite arvu ning üleüldist planeeringut – suuremad ja avaramad korterid on enamasti ka suurema turuväärtusega. Hindamisel arvestatakse veel korterisiseste kommunikatsioonide ja muude oluliste osade seisukorda (elektrijuhtmed, torustik, aknad, uksed, sanitaartehnika) ning siseviimistluse üldist taset.
Kuid nagu juba mainitud, siis korteri turuväärtuse kujundab eelkõige nõudmise-pakkumise vahekord sarnaste objektide suhtes ning hetkel kehtiva hinnangulise turuväärtuse määrab vastavale analüüsile toetudes hindaja. Tähtis on niisiis turu hetkeseis ning turuväärtuste kujunemise mõistmiseks tuleb mõista ka turuseisu alatist muutumist.
Eksiarvamused korteri väärtuse osas ning muutused turul
Eksimused oma korteri väärtuse hindamisel tulenevadki tihti just turu hetkesituatsiooni vääritimõismisest. Paljudel kinnisvara õitsengu ajal hindamisakti tellinuil on siiani ettekujutus oma korteri kõrgest turuväärtusest – see ei vasta paraku aga enam tegelikkusele. Lisaks sellele võib ostu-müügi puhul müüjat mõjutada emotsionaalne side korteriga, mistõttu ta selle tegelikust väärtuslikumaks võib arvata. On ka ette tulnud mitmeid juhtumeid, kus inimene ostab korteri ning investeerib selle remonti hulga raha ning seetõttu peab hiljem korterit algsest ostuhinnast väärtuslikumaks, ent uue turusituatsiooniga arvestav hinnang määrab korteri turuväärtuseks hoopis madalama summa, kui oli esialgne ostuhind. Tänu sellele võib uue hindamisakti tulemus tekitada tellijas nördimust ja umbusku hindaja vastu. Ent tuleks arvestada, et ekspert on alati turuseisuga kursis ning temalt võib oodata objektiivset ülevaadet.
Eluasemelaenu finantseerimise tingimused
Muutunud situatsioon kinnisvaraturul on tekitanud pankadele vajaduse viia eluasemelaenu tingimused vastavusse hetkesituatsiooniga. Swedbanki eraisikute finantseerimise divisjoni direktor Koit Semjonovi sõnade kohaselt finantseerib Swedbank maksimaalselt kuni 80% vara turuväärtuse vastu, sobiva lisatagatise olemasolul võib pank ka finantseerida 100 %-liselt. „Omafinantseeringu suurus sõltub tagatisvarast ja kliendi maksevõimest. Kui korteri turuväärtus on ülehinnatud ja seeläbi proovitud laenusummat suurendada ning juhul kui on tegemist Swedbanki poolt mitte aktsepteeritud kinnisvarabüroo eksperthinnanguga või kui eralaenukonsultandil tekib kahtlus mõne eksperthinnangu väärtuses, kontrollib meie hindamisüksus antud akti alati üle,“ lisas Semjonov.
Sergei Surnin
Arco Vara Kinnisvarabüroo AS hindaja
Kommentaarid