Eilse kuupäevaga lõppes märtsikuu ning saab tagantjärele juba esialgset kinnisvaraturu statistikat analüüsida. Arvestades, et seadusandlusest tulenevalt on notaritel õigus tehtud tehingute andmeid edastada kuni käesoleva kuu kümnenda kuupäevani, võib mõningal määral lähinädalatel veel siiski tehingute arv suureneda kui ka hinnatase marginaalselt muutuda.
Märtsikuu jooksul tehti Tallinna korteriturul 662 ostu-müügitehingut, mida oli 21% vähem kui veebruaris ning 20% vähem kui 2019. aasta märtsis. Tehtud tehingute lõikes kujunes mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1991 €/m2, mida oli 2,6% vähem kui veebruaris, kuid koguni 10% enam kui veel aasta tagasi samal perioodil. Seda, kas 2,6%-line mediaanhinna langus indikeeris juba ka tegelikku tehinguhindade langust, ei saa veel siiski otseselt kinnitada. Kui vaatame keskmise korteritehingu hinda, milleks kujunes märtsis 117 800 eurot, oli seda siiski 2,1% võrra enam kui veel veebruaris.
Kuna me ei tea veel, millises mahus müüdi märtsi vältel täiesti uusi kortereid ja millises mahus järelturukortereid, võis mõningane mediaanhinna langus aset leida pelgalt tehtud tehingute struktuuris aset leidnud muutuste tõttu. Arvestades, et järelturul langeb hetkel tehingute arv oluliselt ulatuslikumalt kui uute korterite puhul, püsib ka veel aprillis hinnatase tõenäoliselt suhteliselt sarnasel tasemel nagu veel aasta esimestel kuudel. Viimast just seetõttu, et uute korterite osas on võlaõiguslikud lepingud korteri ostmiseks sõlmitud suures osas juba 2019. aastal, kuid järelturul tehakse ostu-müügitehingu jaoks kokkuleppeid keskmiselt ainuüksi nädal varem. Kuna turuaktiivsus püsis märtsi vältel isegi oodatust veidi kõrgemal tasemel, moodustas tehtud tehingutest uute korterite müük tõenäoliselt arvestatava osa, mida kinnitab ka aritmeetilise keskmise hinna püsimine võrreldes veebruariga täpselt samal tasemel (2073 €/m2).
Kinnisvaraturul on ostu-müügitehingute turg üsna madala efektiivsusega, mistõttu ei olegi olnud hetkel laiapõhjaline hinnalangus koheselt oodatav. Kinnisvaraturul võtab hinnalanguse kujunemine ja sellest taastumine mõnevõrra kauem aega kui näiteks finantsturgudel. Kui võtame olukorra illustreerimiseks näiteks OMX Tallinna börsiindeksi ja kõrvutame seda Tallinna korterituru mediaanhinnaga, avaneb 2008. aasta majanduskriisi taustal pilt, kus kinnisvaraturul tehti hinnatasemete põhi kaks kvartalit hiljem kui börsil, mida võiks huvipärast justkui ühe indikaatorina jälgida ka käesoleva kriisi vältel.
Vaadates pakkumiste arvu ja pakkumishindade muutusi Tallinnas märtsikuu vältel, siis avaneb pilt, mis kirjeldab pakkumiste arvu kasvu korteriturul keskmiselt 1,8% juures ja keskmise pakkumishinna muutust +0,4% tasemel. Teisisõnu, vähemalt ostu-müügitehingute turul ei saa me veel märtsi näitel rääkida ei märgatavast pakkumiste arvu kasvust või ka pakkumishindade langusest. Jah, saab juba välja tuua mõningaid uusarenduste projekte, kus pakkumishindu langetati juba märtsi eelviimasel nädalal maksimaalselt 15% võrra, kuid seal tekib ka omakorda küsimus, et kas need korterid enne pakkumishindade langetamist oleksid üldse kunagi sellisel hinnatasemel ostjaid leidnud ka koroonaviiruse pandeemia esilekerkimiseta. Keskmise pakkumishinna kasvu võis märtsi vältel täheldada tõenäoliselt asjaolu tõttu, et pakkumisse lisati veelgi enam uusi kortereid, mille ruutmeetrihind on varasemast napilt kõrgem, mis on ka olnud viimaste aastate hinnakasvu peamiseks põhjuseks. Tartus võisime seevastu märtsis täheldada küll pakkumishindade langust, aga selle taustal vähenes ka pakkumiste arv, mis pigem viitab veel uute korterite edukale müügile ja nende pakkumisest väljalangemisele.
Arvestades, et Tallinnas uute korterite müük väheneb, uute korterite ehitamine väheneb, uute korterite olemasolev laojääk väheneb ning üldine nõudlus elamispindade järele väheneb, võib juba varasemalt sõlmitud uute korterite võlaõiguslike lepingute vähenemise taustal peatselt ka statistiline hinnalangus kiireneda. Korterituru hinnataseme juures on siiski alati oluline jälgida seda, mida teevad uued ja vanad korterid eraldiseisvalt, keskmist korterit kui sellist sisuliselt tegelikkuses turul ei eksisteeri, s.t keskmine korter on viimaste aastate taustal olnud ~ 30% täiesti uus ja ~ 70% ehituslikult vanem. Kui uute korterite turu osas kiire vahelepõige teha, siis mind isiklikult huvitab peatselt, kuidas ehitussektor ilma ukrainlasteta ja valgevenelasteta piiride suletuse tõttu toime tuleb.
Turul laiapõhjaliselt aset leidva hinnalanguse tekkimiseks peaks varuma veel natukene aega. Eriolukorra kestmise vältel ostu-müügitehingute turul tõenäoliselt kardinaalseid muutusi aset ei leia, sest nii müüjad kui ka ostjad istuvad kodus ning turg sisuliselt ei toimi. Suur hulk maaklereid kui ka iseseisvalt müüjaid täna isegi ei näita klientidele kortereid, isegi kui nad seda sooviksid. Kui eriolukord lõppeb ja turg taas enamvähem normaalselt toimima saab hakata, hakkame alles nägema pakkumise kuhjumist ja selle negatiivset mõju hinnatasemele, kuna likviidsus asub kasvava tööpuuduse ja halveneva tarbijate kindlustunde tõttu võrreldes varasemaga kukkuma. Olukorras, kus pakkumine pole isegi veel suurenema asunud ning pakkumishindu mõnede varade puhul juba langetatakse, saame rääkida pigem kahest tegurist.
Esiteks, kinnisvaramaaklerid üritavad kliente nõustada, et pakkumishinnas alla tulla ja müüki kiirendada, sest kliendi sooviks on enamasti ikkagi oma vara võimalikult kiiresti müüa ning tänases turusituatsioonis on selleks ainukeseks viisiks hinnalangetus. Teiseks, suur hulk kinnisvaraomanikke hoiab meediast uudiseid lugedes kahe käega peast kinni ja langetab pakkumishinda ilma ühegi muu põhjuseta, s.t ta ei tee seda mitte niivõrd pakkumise ja nõudluse muutuste tõttu vaid puhtalt hirmust. Hirm on ka täna see, mis turgu selgelt domineerib, iseasi on aga sealjuures, et kui suur hulk ostjatest ja müüjatest sellega peatselt kaasa läheb. Kui mõni suurem arendaja peaks pakkumishindu varsti langetama, võib see olla juba piisav päästik, mis vallandab kogu kinnisvaraturul laiapõhjalise pakkumishindade languse. Kriis on aga alles alanud ning suuremad muutused kinnisvaraturul alles ootavad ees.
Oluliselt efektiivsem on aga üüri- ja ennekõike lühiajaline üüriturg, kust käesoleva kinnisvaraturu langusfaas on alguse saanud. Ainuüksi viimase seitsme päevaga on Tallinna üüriturule lisandunud 15% võrra enam pakkumisi, millest tõenäoliselt suurem osa pärineb endiste lühiajalise majutuse üürikorterite arvelt. Arvestades senist investeerimisbuumi ja üürikorterite aktiivset soetamist, on mainimist väärt, et aastaga on üürikorterite pakkumine Tallinnas suurenenud pea 50% võrra. Tartu linnas on aastane muutus olnud veelgi suurem, kus pakkumine on kasvanud 75%. Arvestades, et perioodil 03.2007 - 06.2009 suurenes Tartus üürikorterite pakkumine 900% (jah, lugesid õigesti, üheksa kahe nulliga) ning Tallinnas perioodil 04.2007 - 04.2009 575%, peaks veel täna olema ruumi kasvada küll ja veel, sest kümnenditaguse kriisi korral polnud ei üürikinnisvarasse investeerimine niivõrd laialdane kui täna ega sisuliselt eksisteerinud ka lühiajalise majutuse turgu.
Suur osa lühiajalise majutuse korteritest hakkab peatselt olema nii müügi- kui ka üürikuulutusena samaaegselt, tõstes omakorda ka müügipakkumiste arvu. Õnneks või kahjuks omab väärtpabereid Eesti elanikkonnast väljaspool pensionifonde ainuüksi ligikaudu 4% elanikkonnast, mistõttu ei pea paljud oma üürikinnisvara müüki hindade langedes mõistlikuks, sest selle rahaga pole midagi targemat nagunii peale hakata, isegi kui väärtpaberite turul on toimumas kriisiaegne soodusmüük. Lühiajalise majutuse korterid on pikaajalise üüri turul täna aga selgelt eelisseisus, sest suurel hulgal sellistel korteritel on väga heas seisukorras siseviimistlus ning üldine klienditeeninduse tase on kordades parem kui pikaajalisel üüriturul, mistõttu endiste lühiajaliste üürikorterite pidajad peaksid käesoleva perioodi kergemini üle elama kui näiteks tüüpilised Lasnamäe üürileandjad, kes iga kuu 5nda kuupäeva varahommikul ukse taha koputama tulevad, et üür sularahas saada.
Meediast on juba mitmeid kordi läbi käinud, kuidas käesolev meditsiiniline kriis asub kinnisvaraturu trende jäädavalt muutma just vastulinnastumise trendi esilekerkimisega. Vastulinnastumine iseenesest tähendab seda, et näiteks Tallinnast hakatakse mingil põhjusel, milleks hetkel oleks koroonaviirus, kolima hajaasustusega piirkondadesse elama. Jah, ajutiselt see leiab aset, kuid mitte viirusesse nakatumise kartuses, vaid seetõttu, et tööpuudus teeb hüppelise kasvu ja väga paljudel pole enam kusagil mujal elada kui vanemate või vanavanemate juures maal või mõnes väikelinnas, kust suur hulk Tallinna nooremapoolseid elanikke on esialgselt tulnud. Ei saa populaarseks ka maakodud või suvilad, vastupidi, kuna leibkondade sissetulekud vähenevad suureneva tööpuuduse ja väheneva palga tõttu, peab üsna suur hulk inimesi oma teise kinnisvara müüma, et eelolevatel kvartalitel või aastatel majanduslikult ellu jääda. Tööturg asub kriisist taastuma kõige esimesena Tallinnas ja Harjumaal, mistõttu väikelinnadest ja maapiirkondadest väljaränne hakkab aasta II pooles ja 2021. aastal taas tõenäoliselt hoogustuma, mis viib ääremaastumise taaskordse võimendumiseni. Ida-Virumaal langeb lähitulevikus korterituru mediaanhind alla 2009. aasta taseme, sest piirkondlike suhteliselt monofunktsionaalsete keskuste ellujäämine olukorras, kus põlevkivitööstus tervikuna peab konkureerima ligi 20-dollarilise toornafta barrelihinnaga, ei tõota Ida-Virumaale just kuigi positiivset tulevikku.
Aprill toob ennekõike turuaktiivsuse tugeva languse. Kui vaadata välisriike ja neis paiknevaid linnu, kus koroonaviiruse epideemia laine on Eestist mõnevõrra eespool, on korteriturgudel tehingute arv langenud eriolukorra keskele jäävatel perioodidel keskmiselt kuni 70% võrra. Tallinnas ja Tartus jääb korterituru tehingute arvu hoidma uute korterite turg, mis ei ole aga otseselt seotud aprillis või märtsis sõlmitud ostu-müügitehingu kokkulepetega. Järelturuaktiivsus püsib aprillis seega tunduvalt madalam kui veel varasematel kuudel, mis tuleb eriti selgelt esile tõenäoliselt just Eesti piirkondlikes keskustes, kus uute korterite turg puudub. Kuna aga koroonaviiruse levik on väljaspool Harju-, Tartu- ja Saare maakonda olnud seni suhteliselt tagasihoidlik, võib aga nii mõneski väikelinnas olla kinnisvaraturul hetkel optimism veel tunduvalt suurem kui näiteks pealinnas või Kuressaares, sest inimesed ei pruugi ennast tunda kuigi mõjutatuna.
Kinnisvara koroonapäevik on Arco Vara kinnisvaraanalüütiku ja kutselise hindaja Mihkel Eliste jooksev ülevaade turu hetkeseisust. Analüüs ilmub nii kirjalikus kui ka video vormis kord nädalas Arco Vara blogis ning sotsiaalmeedias.
Kommentaarid